감정평가법인이 감정평가 주체로서 부담하는 신의성실의무 (대법원 2021.10.28 선고 2020두41689판결)

감정평가법인이 감정평가의 주체로서 부담하는 구 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것) 제37조 제1항의 성실의무의 의미[대법원 2021. 10. 28. 선고 중요판결]

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◇‘소속감정평가사’가 구 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것) 제37조 제1항의 성실의무를 위반한 경우에 ‘감정평가법인’에 대하여도 소속감정평가사와 별도로 위 성실의무 위반을 이유로 과징금부과처분을 할 수 있는지(적극)◇

 

 

구 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산공시법’이라고 한다) 제37조 제1항에 의하면, 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속감정평가사를 포함한다)는 감정평가업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다. 한편 감정평가업자가 감정평가법인인 경우에 실질적인 감정평가업무는 소속감정평가사에 의하여 이루어질 수밖에 없으므로, 감정평가법인이 감정평가의 주체로서 부담하는 성실의무란, 소속감정평가사에 대한 관리ㆍ감독의무를 포함하여 감정평가서 심사 등을 통해 감정평가 과정을 면밀히 살펴 공정한 감정평가결과가 도출될 수 있도록 노력할 의무를 의미한다고 보아야 한다.

 

 

☞ 원고(감정평가법인)는 임차인들의 의뢰를 받아 임대아파트의 분양전환을 위한 분양가격 확정을 목적으로 감정평가를 수행하였는데, 이를 담당한 원고 소속감정평가사가 관계법령을 위반하여 위 아파트의 가치를 과소평가하였음. 이에 피고(국토교통부장관)는 위 감정평가사에 대하여 구 부동산공시법 제37조 제1항의 성실의무 위반을 이유로 업무정지처분을 하면서 동시에, 원고에 대하여도 위 성실의무 위반을 이유로 5,000만원의 과징금을 부과하였음

 

 

☞ 이에 원고는 ‘소속감정평가사’가 구 부동산공시법 제37조 제1항의 성실의무를 위반한 경우에 ‘감정평가법인’에 대하여 별도로 위 성실의무 위반을 이유로 업무정지처분에 갈음하는 과징금부과처분을 할 수 없다고 다투며 위 과징금 부과처분의 취소를 구하였으나, 감정평가법인이 감정평가의 주체로서 부담하는 성실의무란, 소속감정평가사에 대한 관리ㆍ감독의무를 포함하여 감정평가서 심사 등을 통해 감정평가 과정을 면밀히 살펴 공정한 감정평가결과가 도출될 수 있도록 노력할 의무를 의미한다고 보아야 하고, 원고가 위와 같은 주의의무를 다하였다고 볼 수 없으므로, 구 부동산공시법 제37조 제1항의 성실의무를 위반하였다고 판단하여 상고기각한 사례