【감정평가】《구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가》〔윤경 변호사 더리드(The Lead)법률사무소〕
<구분건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 감정평가>
감정평가서에 매각대상이 공부와 다르게 호수가 바뀌어 표시되어 있는 경우
여러 동의 집합건물의 외벽에 동 표시가 공부와 다르게 표시되어 채무자 등이 공부가 표시하는 물건이 아닌 실제 표시된 현황을 기준으로 잘못 점유하고 있다고 기재되어 있는 경우
이 경우 매각목적물을 정하는 기준이 무엇인지에 관해
판례는 등기가 표상하는 건물과 현황 상의 표시가 불일치한다고 되어 있는 경우 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적,물리적 현횡을 공시하는 등기로서의 효력 이 있는 것인지의 여부는,등기부에 표시된 소재,지번,종류,구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다고 하여 공부기준설과 같은 입장이다 (대법원2015. 3. 26. 2014다13082).
매각대상 건물의 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 다른 경우 일단 신청채권자나 채
무자에게 건축물대장 변경 등을 통해 이를 일치시키는 등의 적절한 조치를 취하도록 보
정명령을 하고, 상당한 기간이 경과된 이후에도 공부상 소유현황과 실제 점유현황이 일
치되지 않은 경우에는 공부를 기준으로 매각목적물을 특정하여 경매절차를 진행하는 게
다수의 실무례이다.
대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결 [청구이의] [공2015상,620]
판시사항
다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 甲은 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례
등기부 및 건축물대장의 현황
(1) 위 다세대주택의 각 전유부분에 관하여 지층 01호, 101호, 201호는 면적이 각 50.44㎡, 대지권 비율 각 261분의 32.695로, 지층 02호, 102호, 202호의 면적이 각 52.03㎡, 대지권 비율 각 261분의 33.726으로 각 소유권보존등기가 되어 있다.
(2) 위 다세대주택 중 건물번호 지하 01호, 건물내역 50.44㎡로 소유권보존등기가 되어 있는 등기부에 원고가 2002. 6. 12. 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있다.
(3) 위 다세대주택의 건축물대장에는 지층 1호의 면적이 50.44㎡로, 지층 2호의 면적이 52.03㎡로 각 기재되어 있다.
점유 현황
(1) 원고는 현재 위 다세대주택 지하 왼쪽에 있는 출입문 바깥쪽에 지층 01호로 표시되어 있고, 면적이 52.03㎡인 부동산(이하 '원고 점유 부동산'이라 한다)을 점유하고 있다.
(2) 위 다세대주택 왼쪽에 있는 101호, 201호에는 건물번호 101호, 201호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이, 오른쪽에 있는 102호, 202호에는 건물번호 102호, 202호로 되어 있는 등기부에 소유자로 기재되어 있는 자 또는 그 임차인 등이 각 점유하고 있다.
판결요지
다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 甲이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로,甲은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 서울 마포구 (주소 생략) 소재 3층 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다) 지하 입구 왼쪽에 위치한 원심판시 원고 점유 부동산 및 그 입구 오른쪽에 ‘지하 02호’로 표시된 부동산이 있는바, 피고가 서울서부지방법원 2008타경100887호 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매절차’라 한다)에서 매수한 부동산의 등기부상 표시 내용이 원고 점유 부동산과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치한다고 보기 어렵고, 오히려 위 등기부에 표시된 내용은 위 ‘지하 02호’로 표시된 부동산과 동일성이 인정되어 이를 표상하는 등기로서의 효력이 있다는 이유로, 피고가 이 사건 임의경매절차에서 매수한 부동산이 원고 점유 부동산임을 전제로 원고에게 그 인도를 명한 원심판시 이 사건 인도명령은 부당하다고 판단하였다.
원심은 나아가, 인도명령 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고가 허용되므로 이는민사집행법 제56조 제1호에 의하여 집행권원이 되고, 따라서 상대방은 실체상의 이유에 의하여 인도명령의 집행력을 배제할 사유가 있는 경우에는민사집행법 제44조에 따라 청구에 관한 이의의 소를 제기할 수 있다는 이유로, 이 사건 소가 적법하다고 판단하였다.
2. 가. 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 소를 적법하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에민사집행법 제136조에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
나. 그러나 원심이 이 사건 인도명령이 부당하다고 판단한 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
(1) 건물에 관한 등기가 당해 건물의 객관적, 물리적 현황을 공시하는 등기로서의 효력이 있는 것인지의 여부는, 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제건물과 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치하는지의 여부에 따라 결정하여야 한다(대법원 1990. 3. 9. 선고 89다카3288 판결 등 참조).
(2) 기록에 의하면, ① 이 사건 다세대주택의 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 위 각 층 입구 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 모두 방 3개, 거실·주방·욕실 각 1개씩이나 그 구조, 면적 등이 상이한 사실, ② 이 사건 다세대주택 각 세대에 관한 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 각 층 입구 오른쪽의 면적이 작은 세대가 각 층 01호로, 입구 왼쪽의 면적이 큰 세대가 각 층 02호로 기재된 사실, ③ 그런데 실제 이 사건 다세대주택의 각 세대 현관문에는 위 도면 기재와 달리 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 각 층 입구 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있는 사실, ④ 피고는 이 사건 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사실을 알 수 있다.
위 법리 및 위와 같은 사실관계 등에 비추어 살펴보면, 이 사건 다세대주택에 관한 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 입구 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것으로 봄이 상당한바, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없다. 따라서 피고는 이 사건 임의경매절차에서 그 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호, 즉 원고 점유 부동산을 매각받은 것으로 보아야 한다.
(3) 그렇다면 피고는 원고 점유 부동산의 소유자에 해당하므로 이를 전제로 한 이 사건 인도명령은 정당하다고 할 것이다. 결국 이 사건 인도명령이 부당하다고 본 원심판결은 부동산등기의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
민원인 - 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 설치하는 보상협의회의 설치시기(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제44조의2제3항 등 관련)
안건번호21-0588
회신일자2021-11-02
1. 질의요지
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제82조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제44조의2제3항에서는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 보상협의회를 의무적으로 설치하는 경우로서 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 같은 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하도록 규정하고 있는바, 토지보상법 제82조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제44조의2제3항에 따라 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 보상협의회를 설치하려는 경우, 같은 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 전에도 설치할 수 있는지?(각주: 토지보상법 시행령 제44조의2제3항에 따른 특별한 사유가 있는 경우는 아님을 전제함)
2. 질의배경
민원인은 위 질의요지와 관련하여 국토교통부와 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
3. 회답
토지보상법 제82조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제44조의2제3항에 따라 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 보상협의회를 설치하려는 경우, 같은 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 전이라도 설치할 수 있습니다.
4. 이유
토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제82조제1항 각 호 외의 부분 단서에서는 일정한 규모 이상의 공익사업을 시행하는 경우에는 공익사업이 시행되는 해당 지방자치단체의 장이 보상협의회를 의무적으로 두도록 규정하고 있습니다.
그리고 토지보상법 시행령 제44조의2제3항에 따르면, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 보상협의회를 설치하려는 경우에는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 같은 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하도록 규정하고 있는데, 이는 최소한 보상계획의 열람기간이 만료된 후 30일이 경과하기 전까지는 보상협의회를 설치해야 한다는 “설치기한”을 규정한 것일 뿐, 보상계획의 열람기간이 만료되기 전에 보상협의회를 설치하는 것을 금지하려는 취지로 볼 수는 없습니다.
또한 토지보상법 제82조제1항 단서의 규정은 공익사업 보상절차에 주민참여를 확대하고, 공익사업을 효율적으로 추진하기 위하여 일정한 경우 토지소유자ㆍ사업시행자 및 법관ㆍ변호사 등으로 구성되는 보상협의회의 설치를 의무화함으로써 주민 및 이해관계자의 자발적인 협조를 유도하고, 토지소유자 및 관계인(각주: 토지보상법 제2조제4호 및 제5호에 따른 토지소유자 및 관계인을 말하며, 이하 같음)의 불만을 해소하기 위한 취지(각주: 2007. 10. 17. 법률 제8665호로 일부개정된 구 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 개정이유서 참조)의 규정인바,
공익사업을 효율적으로 추진하기 위해 토지보상법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 전에 미리 보상협의회를 설치하더라도 토지소유자 및 관계인의 권익이 침해되거나 권리가 제한된다고 보기는 어렵습니다.
한편 토지보상법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간이 만료되기 전에 보상협의회를 설치할 수 있다면 보상계획에 대한 열람이 완료되지 않은 상황에서 보상협의회가 형식적으로 운영되어 토지소유자 및 관계인의 이익이 침해될 수 있다는 의견이 있으나,
보상계획의 열람기간 중 보상협의회를 운영하는 경우 토지소유자 및 관계인이 사전에 제출하는 의견을 보상협의회에서 효율적ㆍ전문적으로 검토할 수 있다는 점,
보상협의회의 설치ㆍ운영에는 별도의 종료시점이 규정되어 있지 않으므로 보상계획의 열람기간이 만료된 이후에도 보상과 관련된 협의가 완료되기 전까지는 토지소유자 및 관계인이 보상협의회를 통해 보상계획에 대한 의견제출 및 논의를 할 수 있는 점,
토지소유자 및 관계인은 열람기간과 관계없이 같은 법 제15조제1항에 따라 직접 보상계획을 통지받는다는 점 등에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 토지보상법 제82조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제44조의2제3항에 따라 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 보상협의회를 설치하려는 경우, 같은 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 전이라도 설치할 수 있습니다.
<관계 법령> 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조(보상계획의 열람 등) ① 사업시행자는 제14조에 따라 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자와 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항에 따른 공고나 통지를 하였을 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다. ③ㆍ④ (생 략) 제82조(보상협의회) ① 공익사업이 시행되는 해당 지방자치단체의 장은 필요한 경우에는 다음 각 호의 사항을 협의하기 위하여 보상협의회를 둘 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이상의 공익사업을 시행하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보상협의회를 두어야 한다. 1. 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항 2. 잔여지의 범위 및 이주대책 수립에 관한 사항 3. 해당 사업지역 내 공공시설의 이전 등에 관한 사항 4. 토지소유자나 관계인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항 5. 그 밖에 지방자치단체의 장이 회의에 부치는 사항 ②ㆍ③ (생 략) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제44조의2(의무적 보상협의회의 설치ㆍ구성 및 운영 등) ①ㆍ② (생 략) ③ 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 보상협의회를 설치하려는 경우에는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하고, 사업시행자에게 이를 통지하여야 하며, 사업시행자가 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 보상협의회를 설치하려는 경우에는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 지체 없이 보상협의회를 설치하고, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이를 통지하여야 한다. ④ ∼ ⑥ (생 략)
제13조 (과수등의 평가)①과수 기타 수익이 나는 나무(이하 “수익수”라 한다) 또는 관상수는 수종ㆍ수령ㆍ수량이나 식수된 면적, 그 관리상태, 수익성 또는 이식가능성 및 이식가능성이 있는 경우 그 이식의 난이도 기타 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.
②지장물인 과수는 별표 3의 기준을 참작하여 다음에서 정하는 바에 따라 평가하되, 제1호 및 제2호에 해당되는 경우에도 당해공공사업의 긴급한 시행의 필요 또는 지역여건이나 소유자의 특별한 사정으로 이식이 현저히 곤란한 경우 및 이식비가 취득비를 초과하는 경우에는 제3호 및 제4호의 규정에 의하여 평가한 액으로 한다.
1. 계절적으로 이식시기이고 수령 또는 계절로 보아 이식이 가능한 과반수의 경우에는 이식에 필요한 비용과 이식함으로써 예상되는 고손율 및 감수율을 감안하여 정한 고손액 및 감수액(결실하지 아니하는 미성목의 경우를 제외한다)의 합계액
2. 결실하지 아니한 미성목중 계절적으로 이식시기는 아니나 이식이 가능한 과수의 경우에는 이식에 필요한 비용과 제1호의 고손액의 2배이내의 금액의 합계액
3. 이식이 불가능한 과수로서 거래사례가 있는 경우에는 비준가격과 벌채비용의 합계액에서 수거된 용제목대 또는 연료목대(이하 “나무값”이라 한다)를 뺀 금액
4. 이식이 불가능한 과수로서 거래사례가 없는 경우에는 식재상황ㆍ수세ㆍ벌채시기 및 수익성을 감안하여 평가하되 나무값을 뺀 금액
③과수외의 수익수 또는 관상수의 이식비를 평가하는 경우에 고손율은 이식시기ㆍ수종ㆍ수령과 성장 및 관리상태등을 종합적으로 고려하여 정하되, 당해수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트이내로 한다. 다만, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지 평가할 수 있으며, 이식이 불가능한 경우 및 그 평가에 대하여는 제2항 후단의 규정을 준용한다.
④사업시행자가 취득하는 수익수는 제2항제3호 및 제4호의 규정에 준하여 평가하되, 벌채비용과 나무값은 이를 평가대상에서 제외한다.
시, 소하천 정비위해 보상협의, 가정집처럼 처리 ‘물의’ 사찰 이전 비용 26억 수준 예상, 시 평가액과 큰 차이
이신재 기자|기사입력 2021/05/12 [14:07]
사찰의 보상가를 일반 가정집 보상가 기준으로 책정한 화성시의 감정평가에 불교계가 술렁이며 비상대책위원회까지 꾸려지는 일이 벌어졌다.
팔탄면 율암리에 있는 ‘법륜사’는 소하천에 자리를 잡은 사찰로 14년간 그 자리를 지키며 지금도 600여명의 불교 신도가 마음의 안정을 찾는 곳이다. 그러나 사찰 자리가 소하천에 있어 늘 불안했다. 홍수에 의해 사찰이 훼손되거나 화성시의 각종 정비사업으로 갑자기 이전해야 할 상황이 벌어질 수도 있기 때문이다.
결국, 일이 터졌다. 화성시가 지난해 11월에 ‘소하천 정비사업 보상협의 요청’이라는 내용의 공문을 보내 ‘사찰을 이전할 것’을 요구하며 그 보상액을 산정할 것이라고 통보한 것이다.
그리고 얼마 되지 않아, 화성시는 이전을 위한 사전 작업으로 사찰의 ‘가치평가’를 염두에 두지 않은 ‘감정평가’만을 위한 전문가를 보내 그 액수를 평가했다.
화성시가 작성한 ‘밤뒤천 지장물조서’ 내용에 따르면 사찰에 있는 각종 시설은 ‘벽돌가옥’ ‘컨테이너’ ‘가설창고’ ‘수목’ ‘공작물’로 인식해 금액을 산정했다. 불당과 불상을 일반 가옥처럼 처리한 것이다. 그리고 감정평가액을 총 1억441만1000원으로 확정해 사찰에 통보했다.
법륜사 측은 즉각 반발했다. 도저히 수용할 수 없는 금액이기 때문이다. 이 금액으로는 사찰을 옮길 때 기본으로 하는 예식(이운식)의 일부 금액만 충당할 수준일 뿐 사찰을 폐쇄하라는 뜻으로밖에 읽히지 않기 때문이다.
법륜사가 자체적으로 산정한 사찰 이전 비용만 최소 26억2260만원 수준이다. 이 비용은 크게 이운식, 이전비, 손실비에 대한 것으로 각각 14억, 7억920만원, 5억1340만원이 필요할 것으로 예상했다.
사찰 이전을 위한 행사인 이운식은 사찰 경내에 있는 불상(500여 기)과 탱화, 법종, 탑들을 옮길 때 해야 할 예식으로 스님 세 분이 진행하며 불상과 탱화, 법종, 탑의 개수에 따라 경비가 달라진다.
이전비는 비슷한 규모의 사찰 건축비, 불상 및 탱화 조성, 봉안 위패, 인등, 석불 및 자연석 운반비 등을 합산한 것이며, 손실비는 이전에 따른 신도감소와 기타손실(새로운 사찰 건축에 따른 1년 손실 포함)에 대한 것이다.
법륜사 측이 시가 제시한 감정평가액에 크게 반발하자 최근 그 액수를 1억441만1000원에서 1억 2760만원으로 약 2319만원 올리기도 했지만 사찰의 총 이전 비용과는 여전히 큰 차이다.
법륜사는 스님 및 신도 28명으로 비대위를 구성해 시의 일방적인 감정평가액에 대응한다는 방식이다. 종단협의회에 속한 400여명의 스님과 3개 단체(경기도 맑은물 지킴이, 화성환경단체협의회, 대한불교유가종종단협의회)도 움직일 태세다.
사찰 측의 현순환 비대위원장은 “화성시는 단순 감정평가가 아닌 불교시설에 관한 가치평가와 그에 따른 현실적 이전 비용을 산출해야 한다”며 “사찰의 단청과 탱화 등 불교 문화에 대해 무지한 사람이 감정평가를 한다는 것 자체가 말이 안된다. 법륜사에는 여덟 분의 스님이 계시는데 이대로라면 거리로 나앉을 수밖에 없다”고 말했다. 아울러 “이 모든 것을 불교탄압으로 규정해 단식 농성은 물론 청와대와 국회 방문을 계획하고 있다.”며 “보상이 제대로 이루어지지 않는다면 수백명의 스님이 시위하는 일도 발생할 것”이라고 강조했다.
한편 화성시는 이와 관련해 “사찰을 회사처럼 영업 손실에 대해 보상할 수 있는지 국토부에 질의해 회신을 받았으나 ‘대상이 아니다’라는 유권해석이 내려졌다”며 “지금으로선 감정평가액을 따르는 것 외는 방법이 없다”고 말했다.
3) 거대 불상 등의 경우 물건가격(=취득가격)으로 보상해야 한다
대전지방법원 2009. 11. 25. 선고 2009구합166 판결 [손실보상금]
사 건
2009구합166 손실보상금
원고
유○○ (1945년생) 공주시 사곡면 소송대리인 변호사 이강천
피고
대한민국 법률상 대표자 법무부장관 이귀남 소송대리인 법무법인 나은 담당변호사 석윤수
변론종결
2009. 10. 28.
판결선고
2009. 11. 25.
주 문
1. 피고는 원고에게 189,106,000원 및 이에 대하여 2008. 10. 22.부터 2009. 11. 25.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게 189,106,000원 및 이에 대하여 2008. 8. 29.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
이 유
1. 재결의 경위
가. 사업인정 및 고시
- 경호안전교육원 건립공사
- 2008. 4. 15. 공주시 고시 제2008-12호
- 사업시행자 : 피고
나. 중앙토지수용위원회의 2008. 8. 28.자 수용재결
- 수용대상 : 공주시 사곡면 소재 A 사찰 건물 및 불상 등 내부지장물 중 별지 목록 기재 지장물
- 수용개시일 : 2008. 10. 21.
- 감정평가법인 : 대일에셋감정평가법인, 나라감정평가법인
다. 중앙토지수용위원회의 2008. 12. 18.자 이의재결
- 손실보상금 : 116,370,000원(별지 목록 순번 1, 2번 지장물 합계 12,350,000원 + 별지 목록 순번 3 내지 10번 지장물 합계 35,710,000원 + 별지목록 순번 11 내지 17번 지장물 합계 68,310,000원)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장에 대한 판단
가. 원고의 주장
1) 재결감정인들은 5개 거대 입상불상의 이전비를 보상액으로 평가하였는데, 5개거대 입상불상은 아래와 같은 이유로 이전이 불가능하므로, 취득가액 내지 조성가액으로 보상금을 산정하여야 한다.
·거대불상의 높이, 용적, 무게, 불상제작 재질의 특수성 등에 비추어 크레인 등 장비로 옮겨 운송장비로 운반시 손괴될 개연성이 농후하다.
·A 사찰의 진입로는 협소한 산비탈로 위 불상들을 견인할 만한 크레인장비 등 대형운송장비가 진입하기 어려운 여건이다.
·불상의 이전이 가능하다 하더라도, 위 불상들은 불교신앙 예불대상의 예술적 작품인 특수성 등 때문에 약간의 훼손이 발생하는 경우에도 본연의 목적에 제공하지 못할 개연성이 있다.
2) 또한 재결감정결과는 이 사건 지장물의 특성을 제대로 반영하지 않은 채 이전비를 산정하여, 그 손실보상금을 현저히
적은 금액으로 평가한 잘못이 있다.
3) 따라서, 정당한 보상액과 재결감정결과에서 인정된 보상금액의 차액으로서 청구취지 기재 금원의 지급을 구한다.
나. 판단
1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항 제2호의 규정에 의하면 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하되, 다만 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 되어 있는바, 물건의 수용에 있어서는 그 물건의 이 전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인하여 종래의 목적에 사용할 수 없게 되는지의 여부를 먼저 가려보고 그에 따라 이전비용 또는 취득가액 중 어느 것으로 보상할 것인지를 정하여야 한다(대법원 1994. 4. 26. 선고 93누13360 판결참조).
2) 살피건대, 을 제1, 4, 5호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 영상, 이 법원의 한국감정원에 대한 감정촉탁결과, 이 법원의 한국감정원에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면,
① 별지 목록 기재 각 지장물 중 순번 1, 15번 불상은 높이가 4m이상이고 무게는 약 2.6톤 정도로 추정되며, 순번 4번, 14번 불상은 높이가 6미터가 넘고, 무게는 약 3.7톤으로 추정되는 거대한 입상불상인 사실,
② 위 불상들을 이전하기 위하여는 이를 12톤 트럭에 실어 운반하거나 불상을 3단 또는 4단으로 절단하여 2.5톤트럭에 실어 운반하여야 하나, A 사찰은 해발 약 300m 정도에 위치하고 있어 급커브 구간이 많은 약 2.2㎞의 비포장 산길을 통하여야 하고, 간선도로에서 나와 A 사찰로 연결된 길 입구의 도로 폭은 약 1.8m여서 12톤 트럭이 진입하는 것은 불가능하고, 2.5톤 트럭으로 운반하는 경우에도 균열이나 절단, 훼손 등 손괴의 개연성이 매우 커 이전에 무리가 있어 보이는 사실,
③ 실제 위 불상들은 A 사찰 내에서 가설작업장을 갖추어 제작되고 설치되었던 사실,
④ 불상을 절단하여 이전한 후 이전지에 도착하여 다시 접합시킨다고 하여도 불상의 높이를 고려할 때 원래대로 불상으로서 안정적으로 서 있게 하는 것이 어려울 것으로 보이고, 이전시에 발생한 훼손 등으로 예불대상으로 삼기 어려울 개연성이 있는 사실 등을 종합하여 볼 때,위 순번 1, 4, 14, 15번 불상은 이전이 불가능한 것으로 보인다. 또한 위 증거들에 의하면, 약수터, 조경석, 제단, 바닥 포장 등(별지 목록 기재 순번 2, 3, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 17번 지장물)은 물건의 구조, 재질, 토지와의 부착 정도 등을 고려하였을 때 물리적으로 이전이 곤란하다고 판단된다.
3) 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1 내지 10의 각 기재, 이 법원의 한국감정원에 대한 감정촉탁결과, 이 법원의 한국감정원에 대한 2009. 10. 30.자 각 사실조회결과, 이 법원의 사단법인 대한경제연구원에 대한 2009. 10. 19.자 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 재결감정인들은 별지 목록 기재 지장물이 모두 이전이 가능한 것으로 보아 이전비로 감정평가액을 산정하였고,
법원감정인은 별지 목록 기재 순번 5, 6번 불상 및 별지 목록 기재 9, 13번 물건에 대하여는 이전비로, 나머지 물건에 대하여는 취득비로(불상 및 재단은 잔존가치율 0.86, 바닥포장은 잔존가치율 0.75 적용) 감정평가액을 산정하였는바, 별지 목록 순번 1 내지 4, 7, 8, 10, 11, 12, 14 내지 17번 기재 물건에 대하여 이전이 불가능하거나 곤란한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 이전이 가능한 부분은 이전비로, 그렇지 아니한 부분은 취득비로 구분하여 불상제작의 특수성을 고려하여 적정하게 보상가액을 산정하였다고 판단되는 법원감정인의 2009. 6. 30.자 감정평가결과를 채택하기로 한다(위 증거에 의하면, 한국감정원의 2009. 8. 6.자 감정서는 이 사건 불상의 제작을 위해 필요한 성형틀을 재사용한다는 점을 인정할 증거가 없음에도 이를 10회 가량 재사용할 수 있는 것으로 하여 취득가액을 산정하였다는 점 등에서 위법하므로, 위 감정결과는 채택하지 않기로 한다).
4) 따라서, 이 사건 수용대상에 대한 정당한 보상액은 305,476,000원이므로, 피고는 원고에게 위 정당한 보상액과 재결감정결과에서 인정된 보상액 116,370,000원의 차액인 189,106,000원(= 305,476,000원 - 116,370,000원) 및 이에 대하여 수용개시일 다음 날인 2008. 10. 22.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2009. 11. 25.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
1. 피고들은 연대하여 원고에게 158,224,723원 및 이에 대한 2014. 1. 26.부터 2016. 11. 10.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 39/40은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 연대하여 원고에게 6,837,610,153원 및 이에 대한 2014. 1. 26.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
이 유
1. 재결의 경위
가. 사업의 개요
- 사업명 : B 조성사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)
- 사업시행자 : 피고들
- 고시 : 2010. 10. 15. 충청북도 고시 C, 2012. 11. 30. 충청북도 고시 D, 2013. 6. 7. 충청북도 고시 E
나. 충청북도 지방토지수용위원회의 2013. 11. 26.자 수용재결
- 수용개시일 : 2014. 1. 25.
- 수용대상 : 별지 1 목록 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상 수목1)(이하 '이 사건 지장물'이라 한다)
- 보상금 : 주식회사 하나감정평가법인, 주식회사 가온감정평가법인의 각 감정결과를 산술평균한 금액으로 산정{이 사건 토지에 관하여는 별지 1 목록 중 '수용재결액'란 기재와 같고, 이 사건 지장물에 관하여는 일괄하여 3,640,500,000원임}
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단
가. 원고의 주장
수용재결 감정결과는 이 사건 토지 및 지장물을 지나치게 낮게 평가하여 부당하므로 피고들은 원고에게 아래에서 보는 법원 제1감정결과에 따른 정당한 보상금과의 차액을 추가로 지급하여야 한다.
나. 관계 법령
별지 4 기재와 같다.
다. 인정사실
1) 이 사건 토지의 현황
가) 이 사건 토지는 F에 근접하고 있고 G에도 근접하고 있다.
나) 이 사건 토지의 인근은 전답, 임야, 구거, 농촌주택 및 산업시설 등이 혼재한 농촌지역의 신흥개발지대이다.
다) 이 사건 토지의 가까운 거리에는 고속도로 및 철도 등이 설치되어 있고, 이 사건 토지까지는 진입도로가 개설되어 있어 인근지역의 대중교통편은 보통이다.
2) 수용재결 감정결과
가) 이 사건 토지와 관련하여
수용재결 감정인은 이 사건 토지와 용도지역, 이용상황, 지목, 주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 토지를 비교표준지로 선정하였으며, 이 사건 토지와 비교표준지, 보상선례 사이에 시점수정 · 지역요인 · 개별요인 · 기타요인의 차이를 비교분석하여 격차율을 산정하여 이 사건 토지의 보상가격을 평가하였고 보상금은 수용재결 감정결과의 산술평균치인 별지 1 목록 중 '수용재결액'란 기재와 같이 산정하였다.
나) 이 사건 지장물과 관련하여
수용재결 감정인들은 이 사건 지장물에 대하여 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료 산출근거를 제시하지 아니하였고 손실금액으로 평가한 금액이 이전비인지취득비인지 밝히지 않은 채 일괄하여 3,613,000,000원, 3,668,000,000원으로 각 평가하였고 보상금은 위 금액의 산술평균치인 3,640,500,000원으로 산정하였다.
이 법원이 감정평가사 H(이하 '법원 제1감정인'이라 한다)에게 의뢰하여 실시한 감정평가(이하 위 감정을 '법원 제1감정'이라 하고 위 감정결과를 '법원 제1감정결과'라 한다)에 의하면, 법원 제1감정인은 이 사건 토지와 용도지역, 이용상황, 지목, 주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 청주시 흥덕구 I 토지3)를 이 사건 토지의 비교표준지로 삼되 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 한다) 제70조 제4항, 같은 조 제5항에 의하여 사업인정고시일 이전에 고시된 공시지가 중 기준시점과 가장 가까운 시점인 2008. 1. 1. 공시지가를 적용하고, 충북 청원군4)의 용도지역별 지가변동률을 활용하여 2008. 1. 1.부터 수용재결일인 2013. 11. 26.까지의 시점수정치(1.03869)를 산정, 적용하며, 지역요인 및 개별요인을 비교한 후 기타요인을 보정하여 수용재결일을 기준으로 한 보상액을 별지 1 목록 중 '법원 감정액'란 각 기재와 같이 산정하였다.
나) 이 사건 지장물에 관하여
1) 법원 제1감정
법원 제1감정인은 수종, 수령, 식수면적, 수익성, 이식가능성 및 그 난이도 그밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 참작하여 이전비로 평가하되, 이식하기 어렵거나 이전비가 물건의 가격을 초과하는 수목은 물건의 가격으로 평가하였고, 조경수의 경우에는 군식 및 열식 등의 식재 수법이 비교적 널리 채택되고 있으므로 그 식재면적 또는 식재거리를 고려할 실익은 매우 낮거나 없다고 보았으며, 고손율은 5%, 이식비는 굴취비, 운반비, 상하차비, 식재비, 재료비 및 부대비용의 합계액에 규모의 경제를 감안한 이식비 보정률을 20%로 적용하여 보상액을 별지 2 목록 중 '보상금액(원)'란과 같이 합계 10,444,342,235원으로 산정하였다.
2) 법원 제2감정
① 전체적인 평가방법
이 법원이 삼일감정평가법인 주식회사 소속 감정평가사 K(이하 '법원 제2감정인'이라 한다)에게 의뢰하여 실시한 감정평가(이하 위 감정을 '법원 제2감정'이라 하고 위 감정결과를 '법원 제2감정결과'라 한다)에 의하면, 법원 제2감정인은 토지보상법 제75조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(이하 '토지보상법 시행규칙'이라 한다) 제37조 내지 제40조와 감정평가에 관한 규칙 등에 의하여 수종, 수령, 식수면적, 수익성, 이식가능성 및 그 난이도 그밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 참작하여 이전비로 평가하되, 이식하기 어렵거나 이전비가 물건의 가격을 초과하는 수목은 물건의 가격(수목이 식재된 상태 가격으로 산정하고 조달청 가격을 기준으로 하되 조달청 가격이 없는 경우 수종은 유사수종을 선택함)으로 평가하였으며, 평가액을 이전비용과 수목가격으로 별도로 산정하였고, 이 사건 지장물의 수량 및 규격은 수용재결 물건조서상 목록을 기준으로 평가하되 현장조사시 현재 이전하여 확인이 곤란한 물건은 조서상 규격을 기준으로 기존 감정평가서 및 당사자들이 제시한 자료 등을 감안하였다.
② 수목의 상황
이 사건 지장물 중 다수가 이식하여 양수포5)에서 생육중인 상태이고, 물건조서 목록 중 일부는 이전하여 현장에서 확인이 불가능한 경우도 있다. 묘포6)에서 양수포로 이전한 수목의 경우 비교적 관리상태가 양호한 것으로 파악되나 최초 파종 또는 식재 후 이식하지 않고 그대로 재배한 묘목은 대부분 밀식 재배되어 성장과정에서 자체 경쟁의 결과로 상당수의 고사목이 발견되고 있다. 또한 밀식되어 생육중인 묘목의 경우 관리 및 성장 상태는 다소 불량하며 현재는 대부분 이식시기를 도과하여 향후 조경수로 활용되기에 적합하지 않은 상태로 파악된다.
③ 수목의 수량 확인
기준시점은 수용재결일인 2013. 11. 26.인데 법원 제2감정인이 현장을 확인하였을 당시에는 상당수의 수목이 제거되어서 확인이 불가능한 상태였으므로 물건조서상의 수량을 기준으로 평가를 하였다. 다만, 법원 제2감정인은 현장조사 당시 이전되어 확인이 곤란한 물건에 관하여는 물건조서상 규격을 기준으로 기존의 감정평가서와 원고 및 피고들이 제시한 자료(사진자료 포함) 등을 감안하여 평가하였다.
④ 정상식 판단
이 사건 지장물 중 일부 수목의 경우 관리 및 생육상태가 양호한 조경수라고 한다면 물리적으로 존재하기 어려운 수량(㎡당 20~30주 수준)이 제시된 것으로 추정되어 수량 및 규격 파악의 필요성이 있을 것으로 판단된다. 특히 청주시 흥덕구 L 토지 지상에 소재하는 청단풍은 이미 일부가 이전되어 확인이 곤란하지만 일부는 존재하고 있어 물건조서상 제시된 수량과 육안으로 확인한 수량이 현재 면적을 기준으로 다소 차이가 있는 것으로 판단되어 샘플 추출 방식으로 수량을 추정하였다. 그 결과 플롯(Plot)당 평균 주수가 약 13.36주로 관련 규정 및 시장관행 등의 식재간격보다 과다하므로 밀식상태로 판단되고 추정 주수가 물건 조서상 주수 대비 약 21% 수준에 그치는 점 등을 고려할 때 기존 물건조서상 수량이 다소 과하게 책정되었을 가능성이 존재한다. 청단풍의 경우 최초 파종 또는 식재후 이식하지 않고 그대로 재배한 경우로서 대부분 밀식재배되어 성장과정에서 자체 경쟁의 결과로 상당수의 고사목이 발견되고 있어서 최초 파종시기에는 물건조서 목록과 유사한 수량이 있었을 수도 있으나 성장과정에서 밀식으로 인하여 고사되어 수량이 감소한 것으로 추정할 수 있다. 따라서 현재 상태를 감안할 때 기준시점 당시에 물건조서상 수량을 적용하는 경우에는 대상 수목을 묘목 수준으로 판단하여야 할 것으로 사료된다. 당해 수목의 경우 현재 평가대상 목록에 포함되어 있고 현재 상태에서 별도의 판매도 곤란한 것으로 판단하여 당해 수목의 규격, 생육 및 관리상태, 밀식 여부 등을 감안하여 수목가격과 이전비 산정시 반영하도록 하였다. 기타 무궁화, 거향수 등은 현장조사 결과 일정 지역에 동일 수종으로 과밀하게 식재된 상태로서 밀식으로 판단하여 집단이식에 따른 수목상태 감가 등을 고려하여 평가하였다.
⑤ 묘목의 판단
관련 법령상 묘목의 정의가 명확하지 않지만 묘목은 '묘포(묘밭)에서 기르고 있는 어린 나무 또는 옮겨 심기 위해 가꾸는 어린 나무'를 지칭하여 통상 조경업자들이 거래시에는 조달청 고시가격 규격 이하로서 정상식 기준으로 양수포에서 재배한 경우를 거래가능한 묘목으로 인정하고, 다만 법원 제2감정에서는 원고가 묘목생산업자로서 평가수목의 다수가 이식하여 생육중인 수목이므로, 감정평가 목적을 감안하여 최초 파종 또는 식재 후 이식하지 않고 그대로 재배한 경우와 일정 규격 이하인 경우를 묘목으로 한정하며, 대상 수목의 규격, 생육 및 관리상태, 밀식 여부 등을 감안하여 수목가격과 이전비 산정시 반영하였다. 묘목의 경우 평가대상 목록에 포함되어 있고 현재 상태에서 별도의 판매도 곤란한 것으로 판단하여 묘목의 가격과 이전비를 산정하여 평가하였고, 구역 내 동일 수종이 집단으로 식재된 수목의 경우 이식비 산정시 규모의 경제 및 이식의 용이성 등을 감안하여 밀식 여부, 관리상태 등을 수목가격 산정시 반영하였다. 또한 묘목의 경우 평가대상 목록에 포함되어 있고 현재 상태에서 별도의 판매도 곤란한 것으로 판단하여 묘목의 가격과 이전비를 산정하여 평가하였다. 묘목 판단 수종은 다음과 같다.
⑥ 수목 가격의 산정
이 사건 지장물의 조달청 가격, 시장조사가격 및 거래사례가격 등을 기준으로 가격을 결정하고, 조달청이 2013년 나라장터에 고시한 조경수목가격의 성격과 평균적인 나라장터 낙찰가율, 거래관행 및 호가수준, 대상 수목의 관리상태 및 밀식 여부, 기준시점 수목시장의 상황 및 거래가격 수준 등을 종합 참작하여 감가율을 적용하여 가격을 결정하였고, 특히 청단풍, 목련 및 함박꽃나무 등은 원고에게서 제시받은 수출가격 및 판매가격 등을 토대로 주당 단가를 거래사례 자료로서 참고하였다.
⑦ 수목 이전비 산정
수목 이전비는 이식비에 고손율을 포함한 개념인데 이식비는 수종에 따라 근원직경, 흉고직경, 수고, 수관폭 등을 기준으로 산정되며, 굴취비, 운반비, 상하차비, 식재비, 재료비, 부대비용 등을 포함한다. 이식비 산정시 이식품셈은 한국건설기술연구원에서 제정하여 공표한 건설공사표준품셈 등을 기준으로 대한전문건설협회에서 조사, 공표한 노임단가와 한국물가협회 및 대한전문건설협회 자료를 근거로 2013년 기계장비의 시간당 사용료를 적산하여 적용하며, 이식비 산정시 수목의 규격, 규모의 경제 및 이식의 용이성 등을 감안하여 반영하였다.
⑧ 기타
제시된 물건조서 목록상 과수로 볼 수 있는 수목의 경우는 조경수 생산을 위하여 재배중인 것으로 파악하여 조경수로 평가하여 보상액을 별지 3 목록 중 '보상액'란 각 기재와 같이 산정하였다. 특히, 법원 제2감정은, 수목정상식 판단기준은 토지보상법 시행규칙 제40조 제2항에 따라 제정된 수목정상식 판정 세부기준(2010. 2. 22. 제정, 을 제5호증), 농작물실제소득인정기준(을 제6호증) 등을 참조하였고, 이 사건 지장물 중 최초 파종 또는 식재 후 이전하지 않고 그대로 재배하는 경우와 일정 규격 이하인 경우를 묘목으로 한정하였으며, 조달청 자료상의 수목가격은 최상품 수목이 식재지역에 도착되는 현장 도착도를 기준으로 시가가 조사된 것으로 굴취비, 상하차비 등이 포함되어 있으므로 조달청 가격 대비 수목가격의 적정 비율을 40~60%로 보았고, 조달청 입찰시 평균적인 낙찰가는 조달청 고시가격 대비 80~90% 수준에서 결정되며 낙찰가에는 조경업자 이윤도 포함되는 것이 일반적이어서 수목가격 산출시 보정률을 정함에 있어 시장상황에 따른 보정률은 0.8, 수목상태에 따른 보정률은 0.1 ~ 0.6으로 수목에 따라 달리 보았다.
⑨ 감정평가액의 결정
법원 제2감정인은 위와 같은 방법으로 평가하여 보상액을 별지 3 목록 중 '보상액'란 기재와 같이 합계 3,764,956,805원으로 산정하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 증인 K의 증언, 증인 H의 일부 증언, 이 법원의 삼일감정평가법인 주식회사 소속 감정평가사 K에 대한 감정촉탁결과, 이 법원의 감정평가사 H에 대한 일부 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
라. 판단
1) 이 사건 토지
토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 수용재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 법원의 재량에 속한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129 판결등 참조).
위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 의하면, 수용재결 감정과 법원 제1감정은 모두 토지보상법 제67조, 제70조, 토지보상법 시행규칙 제22조 등에 따라 수용재결 당시를 기준으로 보상금을 적절히 산정한 것으로 보이고 달리 위 각 감정의 품등비교 내용, 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 양자는 모두 적법한 감정이라고 할 것이나, 이 사건에서 이 사건 토지의 수용재결 당시 현황, 비교표준지 선정 기준 및 품등 비교 방법 등에 비추어 보면, 법원 제1감정이 이 사건 토지의 특성과 가격형성상 제반 요인을 보다 상세하고 적절하게 반영한 것으로 판단되므로, 법원 제1감정결과를 채택하여 그에 따라 보상금을 산정하기로 한다.
따라서 이 사건 토지의 법원 제1감정결과에 따른 정당한 보상금은 별지 1 목록 중 '법원감정액'란 기재와 같으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 수용재결 감정결과와의 차액인 별지 1 목록 중 '차액(인상분)'란 기재 각 금원의 합계인 33,767,918원을 지급할 의무가 있다.
2) 이 사건 지장물
가) 관련 법리
토지보상법 제75조 제1항은 '수목에 대하여는 원칙적으로 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 예외적으로 그 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 수목을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 되는 경우 또는 지장물의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다'고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제37조 제1항은 '수목에 대하여는 수종 · 규격 · 수령 · 수량 · 식수면적 · 관리상태 ·수익성 · 이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다'고 규정하고 있다.
위 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 수용재결 감정은 이 사건 지장물에 대하여 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료 산출근거를 제시하지 아니하였고 손실금액으로 평가한 금액이 이전비인지 취득비인지 밝히지 않은 채 일괄하여 보상금을 산정한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 수용재결 감정은 위법하다고 봄이 상당하다.
다) 법원 제1감정과 법원 제2감정 중 채부
(1) 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 본 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 여러 사정들에 비추어 보면 법원 제1감정을 채택하기는 어렵다.
① 법원 제1감정은 이 사건 지장물의 취득가격에 대한 보정률을 50%로, 이식비의 보정률을 20%로 각 일괄적용하면서 합리적인 근거를 제시하지 않았다. 그런데, 수종마다 굴취, 상하차 및 운반과정에서 발생되는 비용에 차이가 있게 되는데 보정률을 일률적으로 적용하게 되면 위와 같은 개별 수목별 특성을 반영하지 못하는 문제가 발생하여 타당하지 않다.
② 법원 제1감정은 이 사건 지장물에 관하여 '조경수의 경우에는 군식 및 열식 등의 식재 수법이 비교적 널리 채택되고 있으므로 그 식재면적 또는 식재거리를 고려할 실익은 매우 낮거나 없다고 사료된다'고 보았으나(법원 제1감정의 감정서 제20면), 법원 제1감정인은 이 법정에 증인으로 출석하여 '조사 당시 밀식인 것으로 확인하였다', '밀식으로 판단하였으나, 밀식이 아니라고 감정서에 기재한 부분은 다소 모순이 있는 것 같다'는 취지로 진술하는 등 법원 제1감정결과와 법원 제1감정인의 증언이 일치하지 않아, 법원 제1감정결과를 그대로 믿기 어렵다.
③ 법원 제1감정은 청단풍 약 62만 주의 식재면적이 약 13,000㎡밖에 되지 않아 1㎡당 약 46주의 청단풍이 식재되어 있을 정도로 밀식이 되어 있고, 위 청단풍은 최초 파종 또는 식재후 이식하지 않고 그대로 재배되어 성장과정에서 상당수의 고사목이 발견되고 있음에도 불구하고 이를 묘목이 아닌 성목으로 판정하여 청단풍만을 기준으로 수용재결 감정이나 법원 제2감정보다 약 50억 원 가까이 감정액을 높게 평가하였는바, 아래에서 보는 바와 같이 위 수목은 묘목으로 봄이 상당하므로 법원 제1감정은 타당하지 않다.
(2) 이에 반하여, 법원 제2감정은 감정 수목의 가격을 수목의 수종, 수령, 식재상황, 관리상태, 이식가능성 및 난이도 등을 참작하여 감정 평가하되 조달청 가격을 기준으로 시장상황에 따른 보정율을 0.8, 수목상태에 따른 보정율은 0.1 ~ 0.6으로 수목에 따라 차등적용하고, 수목이 식재된 상태 가격으로 산정하며 조달청 가격이 없는 경우수종은 유사수종을 선택하며 이전비와 취득비 중 적은 금액을 손실보상액으로 평가한 결과 이 사건 지장물의 적정 보상액을 평가한 사실을 인정할 수 있다.
또한 법원 제2감정인은 이 사건 지장물에 관하여 각각의 수목별로 수종 · 규격 · 수령 · 수량 · 식재상황· 관리상태 · 이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 취득가격, 이전비 등을 산정하였고, 그 구체적인 산출내역을 밝혔으며 취득가격, 이전비 등의 보정률도 수목별로 차등 적용하였고, 취득가격, 이전비 등을 상호비교하여 그 중 적은 금액으로 보상액을 산정하였으므로 위 감정은 적법하게 이루어진 것으로 판단된다. 따라서 이 법원은 법원 제2감정에 의해 산정된 보상금을 정당한 보상기준으로 채택하기로 한다.
(3) 원고의 주장 및 판단
(가) 원고는 먼저, 법원 제2감정이 이 사건 지장물 중 일부를 묘목으로 판단한 것은 잘못이고, 묘목으로 판단하면서도 밀식 상태를 감안하여 이전비를 감액하는 것은 중복 계산으로 잘못되었다고 주장한다.
살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 본 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 여러 사정들 즉,
① 묘목은 '묘포(묘밭)에서 기르고 있는 어린 나무 또는 옮겨 심기 위해 가꾸는 어린 나무'를 지칭하여 통상 조경업자들이 거래시에는 조달청 고시가격 규격 이하로서 정상식 기준으로 양수포에서 재배한 경우를 거래가능한 묘목으로 인정하고 있는 점,
② 이 사건 지장물 중 일부 수목의 경우 이를 관리 및 생육상태가 양호한 조경수라고 한다면 물리적으로 존재하기 어려운 수량(㎡당 20~30주 수준)이 제시되었는데, L 토지 지상의 청단풍의 경우 수량을 추정한 결과 플롯(Plot)당 평균주수가 약 13.36주로서 밀식 상태로 판단되고 추정 주수가 물건조서상 주수 대비 약 21% 수준에 그쳐서 기존 물건조서상 수량이 다소 과하게 책정되었을 가능성이 있는 점,
③ 위 청단풍의 경우 최초 파종 또는 식재 후 이식하지 않고 그대로 재배한 경우로서 대부분 밀식 재배되어 상당수의 고사목이 발견되고 있는바, 성장과정에서 밀식으로 인하여 고사되어 수량이 감소한 것으로 추정할 수 있어서 현재 상태를 감안할 때 기준시점 당시에 물건조서상 수량을 적용하는 경우에는 대상 수목을 묘목 수준으로 판단하여야 할 것으로 판단되는 점,
④ 법원 제2감정에서는 원고가 묘목생산업자이고, 평가 수목의 다수가 이식하여 생육중인 수목이므로, 감정평가 목적을 감안하여 최초 파종 또는 식재 후 이식하지 않고 그대로 재배한 경우와 일정 규격 이하인 경우를 묘목으로 한정하며, 대상 수목의 규격, 생육 및 관리상태, 밀식 여부 등을 감안하여 수목가격과 이전비 산정시 반영한 점,
⑤ 법원 제2감정은 묘목의 경우 평가대상 목록에 포함되어 있고 현재 상태에서 별도의 판매도 곤란한 것으로 판단하여 묘목의 가격과 이전비를 산정하여 평가하였고, 구역 내 동일 수종이 집단으로 식재된 수목의 경우 이식비산정시 규모의 경제 및 이식의 용이성 등을 감안하여 밀식 여부, 관리상태 등을 수목가격 산정시 반영한 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 법원 제2감정이 이 사건 지장물 중 일부 수목을 묘목으로 본 것은 정당하다고 판단된다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
(나) 다음으로 원고는
① 조달청 가격에 당해연도의 시장상황이 반영되었다고 봄이 상당함에도 건설시장 상황 등을 별도로 반영한 것은 중복계산이고,
② 수목정상식 세부기준은 과실수와 용재림의 경우에만 규정이 있을 뿐이고 농작물실제소득 인정기준은 농작물의 경우에만 적용되는 것이어서 이 사건과 같은 조경수의 경우에는 위 기준을 적용할 수 없으며,
③ 법원 제2감정이 가격시점으로부터 2년이 경과한 2015. 10.경에 이르러서야 이루어졌으므로 수목 현황을 파악하는 것이 불가능하다고 주장한다.
살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 본 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 여러 사정들 즉,
① 법원 제2감정인이 이 사건 지장물 중 일부에 관하여 묘목으로 본 것은 수목 자체가 묘목으로서 거래를 할 수 없어서 상품화 가능성이 없다고 보아 취득가격을 조정한 것이고, 이 사건 지장물의 경우 밀식의 정도가 심하여 이전비를 산정함에 있어 규모의 경제를 감안하여 이식비를 감액하는 것이어서, 그 성격이 다르다고 할 것이어서 이를 두고 중복 계산으로 보기 어려운 점,
② 법원 제2감정인은 조달청이 고시한 수목가격 및 실제 낙찰가율, 거래관행 및 호가수준, 대상수목의 관리상태 및 밀식 여부, 기준시점 수목시장의 상황 등을 종합적으로 고려하여 수목가격을 산정하였는바, 조달청 공시가격의 실제 낙찰가율이 80% 정도로 그 중 조경업자의 이윤이 10% 정도 포함되고 조달청 가격은 상품으로서 준비된 개별 수목의 가격을 의미하는 것으로 위 가격에는 이미 굴취비, 상하차비, 운반비 등이 포함되어 있어 이를 배제할 필요가 있으며, 목대가격은 통상 조달청 기준가격의 40~60% 정도인바, 법원 제2감정은 수목에 관한 각종 가격 정보를 종합적으로 고려하여 정한 것으로 타당하다고 보이는 점,
③ 정상식의 개념이 입목이나 과실수에 한정되고 조경수에 대해서는 적용할 수 없다고 해석할 법령상의 근거가 없어서 조경수의 경우에도 정상식에 따른 보상 원칙이 적용되어야 할 것으로 보이는 점,
법원 제2감정에서는 원고의 입회하에 수목현황을 조사하였고 물건조서상 존재하나 실제로 존재하지 않는 수목에 관하여는 양 당사자들로부터 사진 등 관련 자료를 제공받고 현재 존재하는 수목의 상태 등을 종합적으로 고려하여 평가한 점(원고로부터는 2012. 1. 26., 2013. 4. 17., 2014년 말부터 2015년 사이에 각 촬영한 사진자료 등을 제출받았다) 등 제반 사정에 비추어 보면, 법원 제2감정은 타당하다고 할 것이어서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
라) 법원 제2감정 당시 존재하지 않는 수목의 보상 대상 제외 여부
피고들은 수용재결 및 법원 제1감정 당시에는 존재하였으나 법원 제2감정 당시 존재하지 않는 수목은 손실보상의 대상에서 제외되어야 한다고 주장한다.
토지보상법 제46조는 '토지수용위원회의 재결이 있은 후 수용하거나 사용할 토지나 물건이 토지소유자 또는 관계인의 고의나 과실 없이 멸실되거나 훼손된 경우 그로 인한 손실은 사업시행자가 부담한다'고 규정하고 있다.
살피건대,
① 재결 당시 손실보상의 대상이 되었다 하더라도 그 후 지장물을 매각하여 매각대금을 수령한다면 피수용자에게 공용수용으로 인한 손실이 발생하지 않았다고 볼 수 있을 것이지만, 이 사건에서 원고가 이 사건 지장물을 매각하여 매각대금을 수령하였다고 볼 아무런 증거가 없는 점,
② 오히려 피고들은 원고에게 이 사건 지장물을 2014. 9. 30.까지 자진하여 인도 및 이전할 것을 요청하고 이에 따르지 아니할 경우 강제집행을 실시하고 그 비용을 징수한다는 내용의 문서를 보내거나(갑 제14호증), 원고의 수목원 앞에 2015. 4. 말경까지 이 사건 지장물을 이전할 것을 촉구하는 현수막을 게시하였고, 이에 원고가 이 사건 지장물 중 무궁화, 청단풍, 블루베리, 해송 등을 다른 곳에 실제로 이식한 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 이 사건 지장물 중 일부가 수용재결 감정 당시에는 존재하였지만 법원 제2감정 당시 존재하지 않더라도 이를 두고 원고의 고의, 과실에 의하여 멸실되거나 훼손된 경우라고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 주장은 받아들이지 아니한다.
마) 정당한 보상금
그러므로 이 사건 지장물의 법원 제2감정결과에 따른 정당한 보상금은 별지 3 목록 기재와 같이 합계 3,764,956,805원이므로, 피고들은 연대하여 원고에게 수용재결 감정결과 합계와의 차액인 124,456,805원(= 3,764,956,805원 - 3,640,500,000원)을 지급할 의무가 있다.
3) 소결론
따라서 피고들은 연대하여 원고에게 158,224,723원(= 이 사건 토지 33,767,918원 + 이 사건 지장물 124,456,805원) 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2014. 1. 26.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2016. 11. 10.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장
판사
윤경아
판사
김세현
판사
민병국
별지 생략
1)원고는 수용재결 대상 지장물 중 수목을 제외한 나머지 지장물에 대하여는 이를 다투지 아니하였다.
피고들은 연대하여 원고에게 6,837,610,153원 및 이에 대하여 2014. 1. 26.부터 제1심판결선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
항소취지
제1심판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 6,679,385,430원 및 이에 대하여 2014. 1. 26.부터 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
이 유
1. 심판의 범위
원고가 피고를 상대로 이 사건 토지 및 지장물의 수용에 따른 정당한 보상금으로서 법원 제1감정결과와 수용재결감정결과의 차액(이 사건 토지 33,767,918원 및 이 사건 지장물 6,803,842,235원)만큼의 손실보상금 증액을 청구한 데 대하여, 제1심판결은 이 사건 토지에 대한 원고의 청구를 인용하였고(33,767,918원), 그 지장물에 대하여는 법원 제2감정결과를 채택하여 원고의 청구를 일부 인용하였다(124,456,805원). 제1심판결에 대하여 원고만 항소하여 토지 부분을 제외한 지장물의 손실보상금에 관하여만 다투고 있으므로, 이 법원의 심판범위는 제1심판결 중 위 지장물에 대한 손실보상금 증액청구 부분에 한정된다.
2. 제1심판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 ①제1심판결 8쪽 하3행 기재 '또한'부터하2행의 '평가하였다.'까지 부분을 삭제하고, ②13쪽 하1행 기재 '위 수목은 묘목으로 봄이 상당하므로'를 '위 수목은 묘목으로 보거나 묘목 수준으로 평가함이 상당하므로'로 변경기재하고, ③다음과 같이 제3항에서 이 법원의 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 중 해당부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
3. 이 법원에서의 추가 판단
가. 원고의 주장
법원 제2감정은 식재한지 3년이 넘어 이미 성목으로 성장한 이 사건 지장물 중 청단풍을 포함한 932,147주의 수목(이하 '이 사건 수목'이라 한다)을 묘목으로 간주하여 평가하였다. 묘목은 묘포에서 기르고 있는 나무 또는 옮겨심기 위해 가꾸는 나무로서 '어린나무'를 말하는 것이므로 묘목이 파종된 후 이식되지 않고 그대로 재배되어 밀식상태가 되었거나 상당수의 고사목이 발견된다고 하더라도 그 수목이 이미 성장하여 더 이상 어린나무가 아니라면 이를 묘목이라고 평가하여서는 아니 된다. 나아가 토지보상 법령은 성목과 묘목을 구별하여 그 손실보상기준을 정하고 있고, 성목을 묘목수준으로 간주하는 규정이 없으므로, 어린나무가 아닌 이 사건 수목을 묘목으로 간주하여 평가한 법원 제2감정은 법령에 위반되는 위법한 감정이다.
나. 법원 제2감정의 위법여부
(1) 관련 법리
감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이므로, 동일한 사실에 관하여 상반되는 수 개의 감정평가가 있고, 그중 어느 하나의 감정평가가 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 법원이 각 감정평가 중 어느 하나를 채용하거나 하나의 감정평가 중 일부만에 의거하여 사실을 인정하였다 하더라도 그것이 경험법칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 법원의 재량에 속하는 것으로서 위법하다고 할 수 없다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731판결,대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결등 참조).
(2) 판단
위 인용부분의 사실인정과 을1의1, 2, 을8, 제1심증인 H(일부), K 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면 이 사건 수목에 대한 법원 제2감정결과에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵고, 제1심법원이 이를 기초로 지장물에 관한 손실보상 금액을 산정한 데에 아무런 잘못이 없다. 원고의 주장은 이유 없다.
(가) 법원 제2감정서에 기재되어 있듯이 공익사업법 및 관련 법령상 묘목의 정의는 명확하지 아니하고, 통상 묘목이란 '묘포(묘밭)에서 기르고 있는 어린나무 또는 옮겨심기 위해 가꾸는 어린나무'를 말하며, 그 수령에 관하여 뚜렷한 기준은 없으나 대체로 1년 내지 3년 상당의 것이 통상적인 것으로 보인다.
(나) 원고는 묘목생산업자로서 이 사건 수목 중 청단풍 약 62만 주(또는 그 이상)를 파종하였는데 이 사건 사업으로 인한 2012. 1. 2.자 보상계획의 공고를 전후하여 더 이상 이를 묘목으로 매각하거나 이식하여 성목으로 성장시키지 않고 그대로 방치하였다. 그 결과 이 사건 수목 중 청단풍은 이 사건 수용재결 물건조서의 작성 당시 약 13,000㎡의 식재면적에 약 62만 주가 재배되어 1㎡당 약 47주가 식재된 밀식 상태가 되었다.을5, 6에 의하면, 한국감정평가협의회는 수목정상식 판정세부기준을 정하여 일반사과의 경우 10a(=1,000㎡) 당 33주(1㎡ 당 0.033주), 용재림1)의 경우 10a 당 300주(1㎡ 당 0.3주)를 정상식의 기준으로 제시하고 있고, 한편 국토교통부고시로 정한 농작물실제소득인정기준에는 단풍나무의 경우 토지면적 1㎡ 당 0.9 내지 1.4주가 적정수인 것으로 정하고 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 청단풍의 1㎡ 당 47주의 밀식이란 그 밀식 정도에 비추어 성목에 의하여 구성된 상태로 보기는 어렵다.
(다) 이 사건 수목의 식재된 주수를 기재한 수용재결의 물건조서는 2012년 1월 무렵 작성된 것인데, 법원 제1감정의 현장조사는 2014년 5월경부터, 법원 제2감정의 현장조사는 2015년 10월경부터 이루어진 것으로, 위 각 감정은 위 물건조서가 작성된 시점의 수목 주수를 기준으로 수용재결일인 2013. 11. 26. 시점의 가격을 평가하였다.
앞서 인정한 바와 같이 이 사건 수목(특히 청단풍)은 밀식 재배되었는데, 밀식 재배의 경우 수목이 성장과정에서 자체 경쟁의 결과로 상당수의 고사목이 발생하게 되어 전체 수목의 주수는 점차 감소한다. 따라서 기존의 물건조서상의 주수를 기준으로 그로부터 약 1년 10개월 이후의 수목 가격을 평가하는 경우 주수 감소분이 평가액에 반영되지 않게 되므로 평가액이 과다하게 산정될 가능성이 크다.
㉣k 토지보상법 시행규칙 제40조 제2항은 수목의 손실에 대한 보상액은 경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재상태인 정상식을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다고 규정하고 있고, 이는 밀식된 묘목이 사실상 성목 단계로 성장하더라도 이를 모두 성목으로 보아 보상할 수는 없다는 의미도 포함한다고 해석된다. 이 사건 수목의 경우 밀식의 정도가 극심하여 조경수로서 판매하기 위한 식재 목적에 부합하지 않고, 정상적인 생육이 가능한 식재상태라고 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 수목을 정상적으로 성장한 성목인 조경수로 평가한다면 위 정상식 기준에 위반하게 된다.
tk 법원 제2감정인은 이 사건 수목 중 최초 파종 또는 식재 후 이전하지 않고 그대로 재배하는 경우와 일정 규격 이하인 경우를 묘목으로 한정하여 그 보상금을 산정하였는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 수목(특히 청단풍의 경우)은 2012년 1월의 밀식상태의 주수를 기준으로 평가된 것인바 이는 묘목을 기준으로 한 주수인 것으로 봄이 상당하고, 한편 최초 파종 또는 식재 후 이전하지 않아 일정 규격 이상이더라도 밀식된 최초 파종 상태로 있는 나무 또는 묘목을 생산하기 위해 양수포에 재배된 상태에서 밀식이 유지되어 원활한 생장을 못하여 일정 규격 이하인 경우를 묘목으로 보는 것이 사회통념이나 국어사전적인 정의에 특별히 반하는 것으로 보이지는 않는다. 법원 제2감정인이 설정한 위 기준은 이 사건 감정의 구체적 타당성을 기하기 위하여 감정인의 전문적인 지식과 경험에 근거한 것으로 판단되고, 거기에 어떠한 경험법칙이나 논리법칙의 위배가 있다고 하기 어렵다.
!배 그렇다면 이 사건 수목 자체를 묘목으로 판단하거나, 또는 굳이 이를 묘목으로 단정하지 아니한 채 그 평가 가격을 묘목 수준으로 산정하였다고 하여(원고는 법원 제2감정인의 입장이 분명하지 아니하여 부당하다는 취지의 주장을 하기도 하나, 두 가지 모두 묘목을 기준으로 평가함에 다름이 없고, 다만 앞서 본 사정에 관한 설명 내지서술방식의 사소한 차이에 기인한 것에 불과한 것으로 보인다), 법원 제2감정이 공익사업을 위한 지장물 수용에 있어 정당하고 적정한 보상을 하도록 한 헌법과 토지보상법의 근본정신에 반하는 것이라고 할 수는 없다.
4. 결론
그렇다면 이와 결론을 같이하여 원고의 청구를 일부 받아들이고 나머지 청구를 기각한 제1심판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 모두 기각하며, 항소비용은 패소한 원고가 부담하기로 한다.
④ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.
⑤ 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
제20조(토지등의 수용 등)①법제27조제5항에서 “취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우”란 주택지구에 대한 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 말한다. 이하 같다)의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 시ㆍ군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우를 말한다. <개정 2016. 8. 31.>
② 제1항에 따른 평균변동률은법제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 당시 공시된 공시지가 중 그 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일부터법제12조제1항에 따른 주택지구 지정의 고시일 당시 공시된 공시지가 중 그 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일까지의 변동률로 한다.
③ 제1항에 따른 평균변동률을 산정할 때 주택지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸치는 경우에는 해당 주택지구가 속한 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 주택지구 면적의 비율로 가중평균한다.
2. 화성 진안지구 적용 공시지가
화성 진안지구는 「공공주택특별법」이 적용되고 표준지 공시지가 적용시점 판단은 「공공주택특별법」 제27조 제5항에 따라 판단합니다. (토지보상법 보다 우선 이 법이 적용)
화성 진안지구 공공주택지구 지정고시가 안 난 것으로 알고 있어서 몇 년도 공시지가를 사용하는지 아직 알수 없습니다.
판단방법은
2021.8.30.(공공주택지구 사업인정 의제 주민의견 청취 공고)~ 공공주택지구지정일(2022년 된다고 가정)까지
화성 진안지구 사업지구내 표준지공시지가 변동률 과 화성시 전체 표준지공시지가 변동률을 비교해서 그 비율이 30%가 넘어가면 2021년 공시지가를 적용하고
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 법정지상권이 성립하려면 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결 등 참조).
독립된 부동산으로서 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데(민법 제99조 제1항), 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2021두34756 판결 참조). 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인데 비하여, 건축법령상 가설건축물의 존치기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다.
따라서 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다.
☞ 피고 소유 토지에 가설건축물인 창고가 설치된 후 토지의 근저당권이 실행되어 원고가 토지를 경락받은 사안에서, 원고가 피고를 상대로 창고의 철거와 토지인도를 구하자 피고가 창고에 대한 법정지상권이 성립되었다고 주장한 사안임
