陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

대법원 2013.1.17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결【부당이득금반환】

【판시사항】

[1] 법해석의 방법과 한계

[2] 국·공유 일반재산인 토지를 대부받은 점유자가 점유 개시 후 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시킨 경우, 대부료 산정의 기준이 되는 해당 토지가액의 평가 방법

[3] 갑 법인이 국유재산인 제1부동산에 관하여는 국가로부터, 공유재산인 제2부동산에 관하여는 을 지방자치단체로부터 점용허가를 받은 후 골프장 사업승인을 받고 점유를 개시하여 골프장 조성공사를 한 다음 골프장을 운영하고 있었는데, 제1, 2부동산이 일반재산으로 되면서 해당 관리청이 갑 법인과 새로 대부계약을 체결하고 매년 갱신하며 갑 법인이 최초 점유를 개시할 당시의 이용상태가 아니라 골프장으로 이용하고 있는 대부계약 갱신 당시의 이용상태를 기준으로 대부료를 산정하여 지급받아 온 사안에서, 국유 일반재산인 제1부동산에 대한 현행 국유재산법 시행령 시행일인 2009. 7. 31. 이후 대부료에 관하여도 점유 개시 당시의 이용상태를 기준으로 산정한 대부료를 초과하는 부분에 부당이득을 인정한 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 한편 실정법은 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록 해석할 것도 또한 요구된다. 요컨대 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 한다.

[2] 대법원은 일찍이 국·공유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기준이 되는 근거법령인 구 국유재산법 시행령(1996. 6. 15. 대통령령 제15026호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 제1호의 ‘가장 최근에 공시한 공시지가’나 구 국유재산법 시행령(2000. 2. 14. 대통령령 제16709호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 제1호의 ‘개별공시지가’를 기준으로 산출하도록 되어 있던 토지의 가액의 평가와 관련하여, 그러한 평가는 국유재산을 대부받은 점유자가 점유 개시 후에 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시켜 변경된 상태를 기준으로 할 것이 아니라 점유자가 점유를 개시할 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 평가하여야 한다고 판시하여 왔고, 구 지방재정법 시행령(1994. 9. 29. 대통령령 제14391호로 개정되기 전의 것) 제92조 제2항 제1호의 ‘가장 최근에 공시한 공시지가’를 기준으로 산출하도록 되어 있던 토지의 가액의 평가에 관하여도 마찬가지로 점유자가 점유를 개시할 당시의 상태를 기준으로 하여야 한다고 판시하였고, 대법원의 이러한 해석론은 토지가액의 평가기준에 관하여 동일하거나 유사한 용어를 사용하고 있던 2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 구 국유재산법 시행령과 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 구 국유재산법 시행령 및 2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 구 지방재정법 시행령과 현행 공유재산관리법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19227호로 제정되어 2006. 1. 1.부터 시행된 것, 이하 ‘공유재산관리법 시행령’이라고 한다)에 대하여도 마찬가지로 적용된다. 그런데 그 후 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되어 같은 달 31일부터 시행된 현행 국유재산법 시행령(이하 ‘2009년 개정 국유재산법 시행령’이라고 한다)은 국유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기초가 되는 해당 토지가액의 산출기준을 ‘최근 공시된 해당 토지의 개별공시지가’에서 ‘사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가’로 변경하였는바, 사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가는 재산가액 결정 당시 시점에 당해 토지가 현실적으로 이용되는 상태를 그대로 평가하여 정해지는 것이고, 위와 같은 문언으로 개정한 입법 취지가 토지를 형질변경하게 되면 그에 따라 사용이익이 증감하는 것이 일반적이므로 그러한 현상을 있는 그대로 반영하여 대부료를 적정하게 산정하는 것이 보다 합리적이라는 사고에 바탕을 두고 이를 분명하게 하기 위한 것임을 고려할 때, ‘사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가’라는 개정조항에는 단순한 ‘개별공시지가’라거나 거기에 ‘최근’이라는 문구가 첨가된 구 조항들과는 달리 ‘점유 개시 당시가 아닌 현재의 현실적 이용상태’를 기준으로 한다는 의미가 담겨 있다고 보아야 한다. 따라서 국유 일반재산인 토지를 대부받은 점유자가 점유 개시 후 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시켰다고 하더라도 2009년 개정 국유재산법 시행령의 시행일인 2009. 7. 31.부터는 점유자가 점유를 개시할 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 해당 재산가액을 평가할 것이 아니라, 새로이 대부계약을 체결하거나 갱신할 당시의 현실적 이용상태를 기준으로 해당 재산가액을 산출하여야 한다. 그리고 이는 당초 국유재산의 점용 또는 사용·수익허가를 받아 점유를 개시한 후 대부계약이 새로이 체결된 경우에도 마찬가지이다. 다만 공유 일반재산인 토지의 대부료 산정에 관하여는 그 근거법령인 공유재산관리법 시행령이 2009. 7. 27. 국유재산법 시행령 개정 때 함께 개정되지 않은 채 당초 2005. 12. 30. 제정될 당시의 상태 그대로 유지되고 있어 위와 같은 법리가 적용될 수 없고, 여전히 대법원이 종전에 취하던 해석론에 의할 수밖에 없다.

[3] 갑 법인이 국유재산인 제1부동산에 관하여는 국가로부터, 공유재산인 제2부동산에 관하여는 을 지방자치단체로부터 점용허가를 받은 후 골프장 사업승인을 받고 점유를 개시하여 골프장 조성공사를 한 다음 골프장을 운영하고 있었는데, 제1, 2부동산이 일반재산으로 되면서 해당 관리청이 갑 법인과 새로 대부계약을 체결하고 이후 매년 갱신하여 왔으며, 관리청은 국유재산법 시행령 등의 규정에 의하여 연도마다 산출한 재산가액을 기준으로 매년 대부료를 결정한다고 갑 법인과 약정한 다음 제1, 2부동산에 관하여 갑 법인이 최초 점유를 개시할 당시의 이용상태가 아니라 골프장으로 이용하고 있는 대부계약 갱신 당시의 이용상태를 기준으로 가액을 산출하고 여기에 일정한 사용료율을 곱하여 대부료를 산정한 뒤 갑 법인으로부터 지급받아 온 사안에서, 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되어 같은 달 31일부터 시행된 현행 국유재산법 시행령(이하 ‘2009년 개정 국유재산법 시행령’이라고 한다)이 시행되기 전 대부료 부분에 관하여는, 갑 법인이 자신의 비용과 노력으로 제1, 2부동산의 가치를 증가시킨 부분에 상응하는 대부료, 즉 국가 등에 귀속된 대부료에서 제1, 2부동산에 대한 점유를 개시할 당시 각 부동산의 현실적 이용상태를 전제로 적정하게 산정된 대부료 상당액을 공제한 나머지 부분은 법률상 원인이 없어 국가 등의 부당이득이 되지만, 2009년 개정 국유재산법 시행령이 시행된 2009. 7. 31. 이후의 국유 일반재산인 제1부동산에 관한 대부료는 특별한 사정이 없는 한 골프장으로 이용하고 있는 대부계약 갱신 당시의 현실적 이용상태를 기준으로 한 개별공시지가를 적용하여 산출한 가액에 일정한 사용료율을 곱하여 산정하여야 하며, 해당 관리청이 이에 따라 대부료를 산정하여 지급받은 이상 국가 등에 그와 같은 대부료가 귀속되었다고 하더라도 이는 갑 법인이 대부계약에 기한 의무를 이행한 것일 뿐 국가 등이 법률상 원인 없이 부당한 이득을 얻은 것으로 볼 수 없는데도, 제1부동산에 관한 2009. 7. 31. 이후 대부료에 관하여도 점유 개시 당시의 이용상태를 기준으로 산정한 대부료를 초과하는 부분에 대하여

부당이득을 인정한 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례(공유 일반재산인 제2부동산의 대부료에 관하여는 공유재산 및 물품관리법 시행령이 2009. 7. 27. 국유재산법 시행령 개정 때 함께 개정되지 않은 채 당초 2005. 12. 30. 제정될 당시의 상태 그대로 유지되고 있으므로, 점유 개시 당시의 이용상태를 기준으로 산정한 대부료를 초과하는 부분은 부당이득이 된다).

【참조조문】
[1] 구 국유재산법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 구 국유재산법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 국유재산법 시행령 제29조 제1항, 제2항 제1호, 구 지방재정법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 것) 제92조 제1항(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제2항 제1호 참조), 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항, 제2항 제1호 / [2] 구 국유재산법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 구 국유재산법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 국유재산법 시행령 제29조 제1항, 제2항 제1호, 구 지방재정법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 것) 제92조 제1항(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제2항 제1호 참조), 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항, 제2항 제1호 / [3] 구 국유재산법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 구 국유재산법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 것) 제26조 제1항(현행 제29조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 제29조 제2항 제1호 참조), 국유재산법 시행령 제29조 제1항, 제2항 제1호, 구 지방재정법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 것) 제92조 제1항(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항 참조), 제2항 제1호(현행 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제2항 제1호 참조), 공유재산 및 물품관리법 시행령 제31조 제1항, 제2항 제1호, 민법 제741조

【참조판례】
[1] 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결(공2009상, 724) / [2] 대법원 1996. 8. 23. 선고 96누3951 판결(공1996하, 2894), 대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다20995 판결(공2004하, 1923)

【전 문】
【원고, 피상고인】 한국문화예술위원회 (소송대리인 법무법인 보나 담당변호사 소동기 외 3인)

【피고, 상고인】 대한민국 외 1인 (소송대리인 법무법인 소명 담당변호사 권형필)

【원심판결】 서울고법 2011. 8. 17. 선고 2010나105121 판결

【주 문】
원심판결의 피고들 패소 부분 중 원심판결 별지 1 목록 기재 각 부동산에 관한 2009. 7. 31. 이후의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 모두 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 한편 실정법은 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록 해석할 것도 또한 요구된다. 요컨대 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 한다( 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조).

2. 가. 국유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기준이 되는 근거법령인 국유재산법 시행령에서는 대부료는 해당 토지의 가액에 일정한 요율을 곱한 금액으로 산정한다고 하면서 대부료 산정의 기초가 되는 해당 토지의 가액을 산출하는 기준에 관하여 규정하고 있는바, 구체적으로 2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 구 국유재산법 시행령(이하 ‘2007년 개정 전 국유재산법 시행령’이라고 한다) 제26조 제1항, 제2항 제1호는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 해당 토지의 ‘개별공시지가’를 적용하도록 규정하고, 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 구 국유재산법 시행령(이하 ‘2009년 개정 전 국유재산법 시행령’이라고 한다) 제26조 제1항, 제2항 제1호는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 ‘최근 공시된 해당 토지의 개별공시지가’를 적용하도록 규정하고 있었다가, 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되어 같은 달 31일부터 시행된 현행 국유재산법 시행령(이하 ‘2009년 개정 국유재산법 시행령’이라고 한다) 제29조 제1항, 제2항 제1호는 ‘사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가( 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조에 따른 해당 토지의 개별공시지가로 하며, 해당 토지의 개별공시지가가 없으면 같은 법 제9조에 따른 공시지가를 기준으로 하여 산출한 금액을 말한다)’를 적용하도록 규정하고 있다.

한편 공유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기준이 되는 근거법령인 구 지방재정법 시행령과 공유재산 및 물품관리법(이하 ‘공유재산관리법’이라고 한다) 시행령에서도 대부료는 해당 토지의 가액에 일정한 요율을 곱한 금액으로 산정한다는 취지로 규정하면서 대부료 산정의 기초가 되는 해당 토지의 가액을 산출하는 기준에 관하여 정하고 있는바, 구체적으로 2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 구 지방재정법 시행령(이하 ‘2005년 개정 전 지방재정법 시행령’이라고 한다) 제92조 제1항, 제2항 제1호는「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의하여 ‘가장 최근에 공시한 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의한 공시지가를 기준으로 하여 산정하되, 해당 토지와 경계를 접한 인근 토지의 공시지가를 우선적으로 적용한다)’를 사용하여 산출하도록 규정하였고, 현행 공유재산관리법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19227호로 제정되어 2006. 1. 1.부터 시행된 것, 이하 같다) 제31조 제1항, 제2항 제1호는 ‘개별공시지가’를 사용하여 산출하도록 규정하고 있다.

나. 대법원은 일찍이 국·공유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기준이 되는 근거법령인 위 2007년 개정 전 국유재산법 시행령의 ‘개별공시지가’나 2009년 개정 전 국유재산법 시행령의 ‘최근 공시된 해당 토지의 개별공시지가’와 유사한 표현인 구 국유재산법 시행령(1996. 6. 15. 대통령령 제15026호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 제1호의 ‘가장 최근에 공시한 공시지가’나 구 국유재산법 시행령(2000. 2. 14. 대통령령 제16709호로 개정되기 전의 것) 제26조 제2항 제1호의 ‘개별공시지가’를 기준으로 산출하도록 되어 있던 토지의 가액의 평가와 관련하여, 그러한 평가는 국유재산을 대부받은 점유자가 점유 개시 후에 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시킨 변경된 상태를 기준으로 할 것이 아니라 점유자가 점유를 개시할 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 평가하여야 한다고 판시하여 왔고 ( 대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다20995 판결 등 참조), 2005년 개정 전 지방재정법 시행령의 ‘가장 최근에 공시한 개별공시지가’와 유사한 표현인 구 지방재정법 시행령(1994. 9. 29. 대통령령 제14391호로 개정되기 전의 것) 제92조 제2항 제1호의 ‘가장 최근에 공시한 공시지가’를 기준으로 산출하도록 되어 있던 토지의 가액의 평가에 관하여도 마찬가지로 점유자가 점유를 개시할 당시의 상태를 기준으로 하여야 한다고 판시하였는바 ( 대법원 1996. 8. 23. 선고 96누3951 판결 등 참조), 대법원의 이러한 해석론은 토지가액의 평가기준에 관하여 동일하거나 유사한 용어를 사용하고 있던 2007년 개정 전 국유재산법 시행령과 2009년 개정 전 국유재산법 시행령 및 2005년 개정 전 지방재정법 시행령과 현행 공유재산관리법 시행령에 대하여도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

그런데 그 후 2009년 개정 국유재산법 시행령으로 전부 개정되어 국유 일반재산인 토지에 대한 대부료 산정의 기초가 되는 해당 토지가액의 산출기준이 ‘최근 공시된 해당 토지의 개별공시지가’에서 ‘사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가’로 변경되었는바, 사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가는 재산가액 결정 당시 시점에 당해 토지가 현실적으로 이용되는 상태를 그대로 평가하여 정해지는 것이고, 위와 같은 문언으로 개정한 입법 취지가 토지를 형질변경하게 되면 그에 따라 사용이익이 증감하는 것이 일반적이므로 그러한 현상을 있는 그대로 반영하여 대부료를 적정하게 산정하는 것이 보다 합리적이라는 사고에 바탕을 두고 이를 분명하게 하기 위한 것임을 고려할 때, ‘사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가’라는 위 개정조항에는 단순한 ‘개별공시지가’라거나 거기에 ‘최근’이라는 문구가 첨가된 구 조항들과는 달리 ‘점유 개시 당시가 아닌 현재의 현실적 이용상태’를 기준으로 한다는 의미가 담겨 있다고 봄이 상당하다.

따라서 국유 일반재산인 토지를 대부받은 점유자가 점유 개시 후에 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시켰다고 하더라도 2009년 개정 국유재산법 시행령의 시행일인 2009. 7. 31.부터는 점유자가 점유를 개시할 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 해당 재산가액을 평가할 것이 아니라, 새로이 대부계약을 체결하거나 갱신할 당시의 현실적 이용상태를 기준으로 해당 재산가액을 산출하여야 한다. 그리고 이는 당초 국유재산의 점용 또는 사용·수익허가를 받아 점유를 개시한 후에 대부계약이 새로이 체결된 경우에도 마찬가지이다.

다만 공유 일반재산인 토지의 대부료 산정에 관하여는 그 근거법령인 공유재산관리법 시행령이 2009. 7. 27. 국유재산법 시행령 개정 때 함께 개정되지 않은 채 당초 2005. 12. 30. 제정될 당시의 상태 그대로 유지되고 있어 위와 같은 법리가 적용될 수 없고, 여전히 대법원이 종전에 취하던 해석론에 의할 수밖에 없음을 주의적으로 밝혀 둔다.

3. 가. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, ① 원고는 피고 대한민국으로부터 국유재산인 원심판결 별지 1 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 제1부동산’이라고 한다)에 관하여 점용허가를 받고, 피고 경기도 광주시(이하 ‘피고 광주시’라고 한다)로부터 공유재산인 같은 별지 3 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 제2부동산’이라고 한다)에 관하여 점용허가를 받아, 1985. 12. 9. 이 사건 제1, 2부동산 및 그 주변 토지에 관하여 골프장 사업승인을 받고 점유를 개시하여 골프장 조성공사를 한 다음, 1987. 10. 24.부터 ‘뉴서울 컨트리클럽’이라는 상호로 골프장을 운영하고 있는 사실, ② 본래 도로, 구거 등으로 이용되어 오던 이 사건 제1부동산은 골프장 조성 후 1996. 7. 23.부터 1997. 5. 12. 사이에 그 지목이 체육용지로 변경되고(그 무렵 행정재산 용도폐지가 행하여진 것으로 보인다), 현재 주로 골프장 코스 및 조경지로 사용되고 있으며, 이 사건 제2부동산은 임야로서 골프장 내 원형보전지 상태로 있는 사실, ③ 이 사건 제1, 2부동산이 일반재산으로 된 후 원고는 해당 관리청인 광주시장과 국유재산법, 구 지방재정법(2005. 8. 4. 법률 제7663호로 전부 개정되기 전의 것), 공유재산관리법에 따른 대부계약을 체결하고 매년 이를 갱신하여 온 사실(국유재산인 이 사건 제1부동산은 광주시장이 피고 대한민국으로부터 그 관리·처분에 관한 사무를 위임받았다), ④ 광주시장은 대부계약을 갱신함에 있어 국유재산법 시행령 등의 규정에 의하여 연도마다 산출한 재산가액을 기준으로 매년 대부료를 결정한다고 원고와 약정한 다음, 이 사건 제1, 2부동산에 관하여 원고가 점유를 개시할 당시의 이용상태를 기준으로 한 것이 아니라 골프장으로 이용되고 있는 대부계약 갱신 당시의 이용상태를 기준으로 하여 그 가액을 산출하고, 여기에 일정한 사용료율을 곱하여 대부료를 산정하여 원고로부터 이를 지급받아 온 사실을 알 수 있다.

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면 다음과 같은 결론이 도출된다.

(1) 먼저, 2009년 개정 국유재산법 시행령이 시행되기 전의 국유재산인 이 사건 제1부동산에 관한 대부료 부분과 공유재산인 이 사건 제2부동산에 대한 대부료 부분에 관하여는, 앞서 본 법리에 따라 원고가 자신의 비용과 노력으로 이 사건 제1, 2부동산의 가치를 증가시킨 부분에 상응하는 대부료, 즉 피고들에게 귀속된 대부료에서 이 사건 제1, 2부동산에 대한 점유를 개시할 당시 위 각 부동산의 현실적 이용상태를 전제로 적정하게 산정된 대부료 상당액을 공제한 나머지 금원은 법률상 원인이 없는 것으로서 피고들의 원고에 대한 부당이득이 된다고 할 것이다.
같은 취지로 판단한 원심은 정당하고, 거기에 국·공유 일반재산의 대부료 산정에 관한 법리오해의 잘못이 없다.

(2) 반면에 2009년 개정 국유재산법 시행령이 시행된 2009. 7. 31. 이후의 이 사건 제1부동산에 관한 대부료는, 앞서 본 법리에 따라 특별한 사정이 없는 한 이 사건 제1부동산이 골프장으로 이용되고 있는 대부계약 갱신 당시의 현실적 이용상태를 기준으로 한 개별공시지가를 적용하여 산출한 이 사건 제1부동산의 가액에 일정한 사용료율을 곱하여 대부료를 산정하여야 하는바, 해당 관리청인 광주시장이 이에 따라 대부료를 산정하여 지급받은 이상 피고들에게 그와 같은 대부료가 귀속되었다고 하더라도 이는 원고가 위 대부계약에 기한 의무를 이행한 것일 뿐, 피고들이 법률상 원인 없이 부당한 이득을 얻은 것으로 볼 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 2009. 7. 31. 이후의 대부료에 관하여도, 원고가 자신의 비용과 노력으로 이 사건 제1부동산의 가치를 증가시킨 부분에 상응하는 대부료, 즉 피고들에게 귀속된 대부료에서 이 사건 제1부동산에 대한 점유를 개시할 당시 위 부동산의 현실적 이용상태를 전제로 적정하게 산정된 대부료 상당액을 공제한 나머지 금원은 법률상 원인이 없는 것으로서 피고들이 부당이득한 것이라고 보아 원고의 반환청구를 받아들였는바, 이는 2009년 개정 국유재산법 시행령 시행일 이후의 국유 일반재산의 대부료 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 피고들의 주장은 정당하다.

4. 그러므로 원심판결의 피고들 패소 부분 중 이 사건 제1부동산에 관한 2009. 7. 31. 이후의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원장   양승태(재판장)        대법관   양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영

목적별 평가 논점 정리

2. 가치다원론 (목적별, 시점별) 접근방법

1) 기본적 사항 확정의 중요성

키워드 중심 (서술식으로 쓰면 채점시 찾으러 다녀야 함. 시간부족)

2) 확인사항

1) 공부와 현황의 차이

2) 대장과 등기사항전부증명서 상 차이 (물적사항 – 대장, 권리관계 – 등기사항전부증명서)

3) 토지 – 일반적 제한, 개별적 제한, 도로, 타인점유, 분묘소재, 법면처리

단독효용이 없는 토지의 처리 등

4) 건물 – 면적, 구조, 증개축사항, 허가여부 등

5) 제시외 – 무허가건물, 종물, 부합물 – 소유관계

3. 기출문제에서 나온 목적별 평가 (13, 16회 참조)

목적별 평가 논점 정리.hwp

1. 순영업소득은 640,000,000 원으로 고정

2. 현 저당대부 (저당잔금 4,325,000,000원, 10%, DS 41,450,000원/월)

3. 10년 후 예상재매도가격 : 매수가 대비 20% 상승 전망

4. 신규저당조건 (대부액 4,540,000,000원, 11%, 25년 매월분할상환)

여기서 물음이

물음1) 지분수익률 15%일 때, 최대매수 제안가격?

물음2) 신규 저당시 투자자에게 이득 있는지?

예시답안은 

1) Ellwood 산식으로 지분수익률 &저당조건 에 따른 (최대) 매수가격을 구하였고, 

2) 저당조건에 따른 "투자자 지분가치 = 최대매수가격 - 저당가치" 를 각각 비교하여 

지분가치가 더 낮으면 투자이득이 없다고 결론내리고 있습니다.

그런데, 예를 들어서 

신규저당조건이 (대부액 5,000,000,000 원, 9%, 25년 매월분할상환) 이면 

기존 저당보다 이자율이 낮기 때문에(+투자수익률보다 낮음) 

직관적으로 투자자 이득이 있을 것을 예상할 수 있는데, 

예시답안처럼 풀게되면 

c계수 = 0.05781

투자가치 y =  6,629,299,000 (최대매수 제안가격)

신규 저당시 지분가치 = 1,629,299,999

결정 : 기존 저당시 지분가치 1,711,000,000 보다 낮으므로 신규저당에 의한 투자는 이득이 없다고 판단된다.

이렇게 되어서 조금 이상한 결론이 나옵니다.

제 생각에는 

예시답안의 논리는 수익률을 고정(15%)하여 매입가격을 결정하기 때문에 

애초에 투자자에게 이득/손해가 발생할 수 없는 구조가 아닌가 싶습니다.

실질적인 이득/손해를 계산하려면 추가자료가 필요한 것 같고, 

주어진 자료(&예시답안 논리)만으로 이득/손해를 따진다고 한다면, 

투자가치(최대매입가격)이 더 높아지는지 낮아지는지만을 가지고 판단할 수 있는 것이 아닐까요?

고정된 투자자 지분수익률에 대하여 최대매입가격을 올릴 수 있다는 것은 투자 성립가능성을 높일 수 있는 것이며, 그러한 투자기회 자체가  투자자에게 이득이 아닌가 합니다.

만약 물음 2에서 매도자 입장으로 물어봤다면 지분가치로 판단하는 예시답안 논리가 맞을 것입니다.

.

선하지의공중부분사용에따른손실보상평가지침.hwp

감정평가와 관련된 개정 사항

주파수 회수․재배치에 따른 손실보상 절차 개선(동법 시행령 별표 1)

종전 전파법 시행령에서는 시설자가 감정평가를 통해 보상금액을 산정․신청하면 방송통신위원회

가 보상금액의 적정성 여부를 확인하여 지급하였으나, 금번 개정을 통하여 시설자는 손실내용만을

제출하도록 하고 방송통신위원회가 감정평가를 의뢰하여 보상금액을 산정하도록 절차를 개선하였

다.

+ 손실보상과 관련된 내용

R = 무위험률 + 위험률 (위비관자)

로 구한 R은 상각전 환원이율인지, 상각후 환원이율인지 헷갈리네요,

무엇이 맞는건가요?

종합환원이율은 상각전의 개념입니다. (영업경비에 감가상각비 미반영)

상각후 종합환원이율이라는 용어는 초창기 일본 감정평가실무에서 유래되어 우리나라로 들어올때 도입된 개념이며, 감정평가사 시험 초창기인 1990년대 초반에 쓰이던 개념입니다.

현재 일본 부동산 감정평가기준에서도 종합환원이율은 상각전의 개념으로 통일하였습니다.

흔히 말하는 환원이율 산정방법인 시장추출법.조성법.투자결합법.엘우드법.부채감당법이라는 Category 상 종합환원이율 산정방법이며

이중

본래적 의미에서의 조성법(Built-up Method)은

평가대상 부동산의 자본 환원율을 결정하는 여러 요소로 분해하여 산정하고, 이것을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법으로 1941년 G.Schmutz가 제시하였습니다.

조성법에 의한 환원이율 산정방법은 재무관리이론 측면에서 봤을때는 환원이율이 아니라 할인율의 산정방법입니다. 왜냐하면 환원이율은 할인율 + 자본회수율이기 때문이죠. 조성법은 이론적으로는 문제가 없으나 현실적용상 이유로 현재 실무상으로는 활용되지 않습니다.

일본 부동산 감정평가기준에서도 환원이율 산정방법으로 조성법은 규정하지 않고 있고, 미국 AI에서도 조성법을 언급하고 있지 않습니다.

우리나라에서 <만> 인정하고 있고 최근 감정평가실무기준(안)에서도 환원이율 산정방법으로 요소구성법(조성법)을 언급하고 있습니다.

개인적으로는 감정평가실무기준(안)에 제시된 종합환원이율 산정방법중 요소구성법은 삭제해야 한다고 봅니다.

우리나라에서 조성법을 고집하는 것은 처음 감칙이 제정된 시절 수익환원법 적용을 위한 다른 환원이율 방법을 사용할 만큼 시장여건이 되지 않아 방법이 간단하고 무위험률(국공채이자율)을 이용한 조성법을 인정하게 된 것입니다.

아래 조문에서 보듯이 토지, 건물잔여법 논리를 활용하기 위한 환원이율 산정은 조성법으로 하라고 규정하였고, 복합부동산의 종합환원이율은 물리적투자결합법으로 산정하라고 규정하고 있습니다.

이론적으로는 조성법 논리는 할인율을 구할 때 사용하는 것이기 때문에 굳이 상각전후를 따져야 한다면 조성법에 의한 환원이율은 자본회수를 고려하지 않은 상각후에 해당하는 개념입니다.

할인율 산정방법 (토지는 자본회수 없어 할인율만으로 토지환원이율 대체가능) 과 종합환원이율 산정방법을 환원이율이라는 Category 안에 넣다보니 이런 혼란이 초래된 것으로 보입니다.

(미국 AI에서는 이런 혼란을 방지하기 위해 명시적으로 종합환원이율 결정방법이라고 언급하고 있습니다)

cf)조성법(Built-up Method)에 의한 환원이율을 종합환원이율(상각전) 개념으로 말씀하시는 분도 계신데 거의 모든 책이 Category 상으로는 조성법이 종합환원이율 결정방법상으로 들어가 있기 때문에 틀린 해석은 아니라는 말씀드립니다. (이 관점에서 입각하여 실무 20회 2번이 출제된 것입니다.)

1. 문제분석시
처음부터 끝까지 문제를 다 읽고 시작하나요 아니면 한문제씩 보는게 좋은가요?
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저는 일단 각 문제만 다 읽으면서 평가대상과 가격종류만 파악해요

예를 들어 토지 담보평가, 301호 임료평가 이런식으로 표시만 해놓죠..(2-3분 소요)

그리고 순서대로 풉니다

2. 계산기사용
일단 답을 공란으로 비워놓고 나중에 한꺼번테 채워넣나요 아니면 풀면서 치나요? 정확도와 속도의 선택...
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기본적으로 공란을 비워놓고 한번에 채워넣는데요. (각 문제별)

예를 들면 타당성 분석 같은거

1) 대안1- 내용, 2) 대안2- 내용, 3) 타당성 검토 - 목차

까지만 해놓고 계산기 풀고 3) - 내용 작성합니다.

혼자 연습하실때는 정확도를 중심으로 하되 스터디 와서는 속도를 선택하심이

장기적으로 좋으실듯 하네요

3. 1,2번 문제

시간배분을 나름 한다고 쳐도.. (이게 잘 안되고 있습니다만ㅠ) 풀다보면 좀 1,2번 풀때 오래걸리기도 하잖아요..부득이한 경우
일단 정치하게 푸는것이 낫나요 그냥 미완성이라도 뒤에 문제 건드리는게 낫나요?

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저의 경우 1번은 최대한 40점문제 1시간까지로 정해 놓고 풉니다. (물론 스터디에서 자주 넘기죠 ㅋ)

시간을 보고 뒷 문제를 다 풀기 힘들것 같으면

사례선택과 평가방법만 잡고 숫자는 거의 가라칩니다.

가라라고 해도 공시지가를 기준해.. 어느정도 도가 터서 대충 앞두자리는 맞추나

2년차에게 추천하는 방법은 아니고요

실전에서 최악의 경우를 대비해야 하니깐

일단 어떻게던지 뒷문제까지 건드는 연습을 하세요

미완으로 남기면 점수 못받으니깐 주요 결정 자료만 정확히 계산하고 다른것들은....

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실무는 꾸준히 100점씩하고 복기하고 오답노트 만들면

7월되서는 거의 고수따라 잡을 수 있어요! 힘내시고 열심히 하세요

1. 실무의 5계명

 첫째, 문제 분석을 충실히 충분한 시간동안 한다.

시험장에 가서 보면 별의별 방법과 방해공작이 나타난다. 특히 그중에 제일로 무서운 놈은 옆에서 호루라기가 불기 무섭게 계산기 신공을 날리는 놈이다. 사실 그것보다도 더 무서운 놈은 시작한지 얼마 되지 않아 답안지를 빽빽하게 채워가며 장수 넘어가는 놈들이다.

하지만 걱정하지 마라. 그들은 곧 멈추게 될 것이니까. 그리고 잠시의 생각과 함께 다시 풀어나간다. 그렇다면 잠시라는 시간은 어느 정도일까? 글쓴이가 회상하건데 그들의 잠시의 시간은 평균적으로 대략 4분 34초 정도였다.

그렇게 멈추고 다시 또 멈추고 시간은 그렇게 흘러가는 것이다.

반면 열심히 천천히 동요하지 않고 처음부터 좀 더 많은 시간에 문제 분석을 한 사람은 한 번의 멈춤도 없이 혹은 겨우 한 두 번의 멈춤으로 실무시험시간을 무난하게 지나갈 수 있게 된다. 문제 분석(자료파악, 출제논점파악, 세부계산상 편의)을 경쟁적이고 대략적으로 한 결과는 "5분 먼저 건너려다 50년 먼저 간다"는 운전자의 격언처럼 5분 먼저 분석한 사람들을 골로 보내게 된다는 점을 반드시 알고 있어야 한다.

 둘째, 숫자보다는 말이다(계산보다는 논리가 중요하다).

실무는 감정평가 실무가에 적합한 사람을 뽑는 시험과목이다. 감정평가가 부동산 특성을 반영한 부동산 시장의 특수성하에서 형성된 불완전 가격의 기능을 보완하고 가격형성의 기초로서 작용하게 된다고 볼 때, 감정평가의 적정한 논리와 흐름에 의한 가치추계나 의견제시에 부합되는지 여부가 채점자의 주된 관심사가 아닐까? 따라서 계산기의 기능과 숙달, 수련 속도에 집중하지 말고, 일관되고 논리적인 흐름을 보여 주어야 한다. 이는 바로 "목차나 흐름"에 집중되는 공부방법론의 필연성으로 귀결된다.

 셋째, 출제자가 요구한 논점을 집중 공략한다.

출제자는 분명 노리는 꼼수를 두게 마련이다. 100점의 10장짜리 답안지의 빽빽한 숫자와 말을 자세히 보면서, 평가사로서의 자질과 능력을 검증할 만큼 한가한 분들이 아니다.

Q. 그렇다면 출제자가 채점 시 무엇부터 보겠는가?

A. 이는 출제자가 채점 시 한정된 시간에 집중하여 분명 보고 싶은 부분이 있을 것이고, 채점 시 이 부분에서 점수 차이가 확연히 다르게 나타나게 될 것이다. 따라서 출제자의 요구된 논점을 집중 공략하는 것이 득점의 포인트가 될 것이다.

Q. 그럼 출제자가 요구하는 논점은 무엇이며, 어떻게 찾아야 하는가?

A. 물론 시험지에는 분명 출제자의 의도가 힌트로 제시되어 있거나, 평소와 다른 자료들로 제시되어 있을 것이다. 이는 최근의 경향에서 볼 때 익숙하지 않은 유형의 문제에서 더욱 혼란스럽게 만든다. 따라서 평소 실무문제풀이 시에 계산보다는 논리의 흐름에 중심을 두라는 두 번째 얘기와 그 맥을 같이한다.

넷째, 문제풀이보다는 기본이론과 흐름을 파고든다.

따라서 우리가 실무공부를 하기에 앞서, 기본적 수험방법으로 단순하게 계산기의 적용보다는 기본이론으로서 실무이론부분을 중심으로 공부하여야 하며, 흔히 우리가 실무스터디 이후 복기 시간에 숫자를 보지 않고 목차나 표현된 글만을 보면서 고민하는 수험공부 방법을 제안한다.

더불어 흐름을 잘 보여줄 수 있는 목차연습에 매진하는 것이 실제 출제자(채점자)에게 보다 어필할 수 있지 않을까?

 다섯째, 한발자국 더 나아간다.

결국 적게는 10대 1, 많게는 15대 1이상의 2차 시험의 관문을 뚫어내기 위해서는 남들과 차별화 되고 고급화된 답안의 작성능력이 필요하게 된다. 이러한 럭셔리한 답안지가 과연 글씨 탓의 문제로 필연 될까?

글쓴이는 "추가목차"란 무기가 하나의 대안이 아닐까라고 생각한다. 그러나 그러한 해결책은 이미 상기 4가지 방법의 조화의 결과일 뿐 별개의 문제로 볼 수 없다.

따라서 남들과 다른 차별화된 답안의 결과는 평소의 습관화된 고민하고 출제의도에 부합된 흐름과 목차의 표현 능력의 문제로서 기본이론의 정확한 이해 및 응용과 숫자보다는 글귀로의 표현의 숙고의 결과에 달려있음을 유의하여야 할 것이다.

2. 최근 기출경향

실무과목의 정형화된 목차암기와 문제풀이 속도에 의하여 합격하는 방법은 옛날 옛적의 고려 시대 때 합격한 합격생의 방법이었다고 본다. 이제 실무과목도 수능형태이다. 과거 학력고사 때의 암기나 단순 이해가 아닌, 고양된 두뇌회전과 이해를 바탕으로 한 통합교과적 문제로서 다양한 능력을 시험하고 있다.

3. 문제분석 방법

 1. 문제분석과 그 시간배분

문제분석은 출제자의 출제의도를 파악하고, 문제풀이 작전을 수립함과 동시에 답안지 작성 스킬과 관련 되어서 매우 중요한 의미를 갖는다.

특히 1번문제의 경우 최근 새로운 유형의 문제가 등장하여 수험생을 긴장의 순간에 더욱더 당황하고 혼란스럽게 만든다. 따라서 미리 습관화된 문제분석 과정이 없다면 순간순간 늘 상황에 맞게 유연하게 대처해야 할 것이나, 이는 시험장에서의 극도의 절정의 흥분감을 상상해 보건대 적정한 대처방법이라 할 수 없다.
글쓴이는 해가 갈수록 문제분석 시간을 늘리고야 말았고, 해가 갈수록 늘어난 문제분석 시간보다 오히려 더 짧아지는 문제풀이 시간을 경험하게 되었다.

결국 글쓴이가 생각하는 가장 이상적인 문제분석시간을 생각해 보건데 합격의 당락을 결정하는 실무1번의 중요성을 감안할 때 10분 내외(기타 3-4분)의 소요시간이 필요하다고 느끼게 되었다.

구체적으로는

1) <기본적 사항의 확정과 확인>에 있어 최소 2분정도,

2) <논리의 흐름 및 목차의 결정>에 최소 3-4분,

3) <세부 자료의 분석>에 최소 4-5분,

4) <재검토>에 최소 1분

정도의 시간이 있어야만 확신이 생기고 무슨 일이 있더라도 절대 멈추지 않겠다는 각오가 생기게 되었다.

 2. 문제분석 순서와 방법

일단 자료를 대충 훑어보는 게 무엇보다 중요하다. 이때 무엇에 대한 문제 이고 풀 수 있겠다 없겠다, 쉽다 어렵다의 감만을 대강 잡아보게 된다.

 1) 기본적사항의 확정과 확인

먼저 평가개요 내지 처리방침 부분을 차지하면서 가장 중요한 문제접근요소로서 대상 부동산, 가격시점, 가격종류 부터 확인하여야 한다.

특히 토지인지, 건물인지, 복합부동산 인지 여부가 문제에 따라서는 목차와 순서를 변하게 하기도 하므로 반드시 잘 살펴야 한다.
                                                 

   2) 논리의 흐름 및 목차의 결정

주어진 자료를 순서대로 분석하되 주된 관심은 어디에 무엇을 구하는데 사용하게 되는 자료인지를 초점을 두어서 살펴야 한다. 이때 토지자료라면 (토), 건물자료라면 (건), 일체비준가격 자료라면 (일비) 등 자신만의 용어로 표시하게 된다.

특히 기타사항부분은 출제자의 논점이나 요구사항이 숨어 나타나게 되는 경우가 많으므로 반드시 이 부분은 천천히 문구를 살피면서 눈여겨보게 된다.

이러한 과정 후 대강의 논리흐름을 짜고 그 틀로서 목차를 결정하게 된다.

사람마다 머리로 짜는 사람이 있고, 문제지에 쓰는 사람도 있다. 어떠한 방법이 좋은 방법이다 말할 수는 없으나 글쓴이는 머리만 믿고 덤비다 실수한 경험이 다분히 있으나 여전히 그 습관은 못 고치고 있다.
                                                 

   3) 세부자료의 분석 및 표시

세부자료의 분석과 표시 작업은 문제풀이 스킬 및 답안 작성시에 누락가능성을 줄이고 효율적이고 시간 절약적으로 답안지를 작성할 수 있게 해주는 기능을 하게 된다.

주된 작업으로 사례선정 및 제외사유 표시, 추가제외 사항의 표시, 경과년수와 기간 표시, 개발계획, 기타 출제자의 속임수 부분을 캐치하고 답안지에 구체적으로 표현할 부분과 표현하지 않을 부분을 자신만의 방법으로 표시하게 된다. 특히 사례제외거나 고려사항이 아닌 경우 반드시 크게 엑스표시를 해서 실수를 방지한다.
                                                 

   4) 목차의 재확인 및 출제의도에 부합되는 배점예정

세부자료의 분석과 표시 후 수립된 목차를 다시 적용할 수 있는지를 재검토한 후 최소한 출제자가 관심을 두고 채점할 부분, 소위 논점을 명확히 인식하고 대략의 배점을 예정하여 문제분석을 마치게 된다.

 3. 문제분석의 감을 잡는 방법

시간위주의 계산력과 속도 중심의 문제풀이 습관보다는 보다 정형화시키고 일반화 시킨 목차 속에서 주요 배점에서의 유연성을 발휘하는 연습을 하여야한다. 반드시 그 시간을 지키는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 쉬운 문제거나 어려운 문제더라도 동일한 순서로 동일한 시간 내에 이러한 문제분석을 하는 것만이 습관이 되어버린 체화된 감으로서의 문제분석 능력이 될 것이다.

특히 개별 스터디시 팀원의 다양한 방해공작에서도 절대로 불안감이나 공포를 느끼지 말고 마음을 편하게 먹고 자신만의 약속된 시간을 지키도록 한다. 그 속에서 쾌감을 느끼고 즐기게 될 줄 안다면 비로소 당신은 문제분석의 감을 익힌 것이고, 이때 다른 팀원보다도 더 늦게 시작했던 답안인데도 더 빠르고 더 정확하고 더 흐름 있는 좋은 답안이 만들어지게 될 것이다.

 4. 그래서……

문제분석의 최종목적은

첫째 출제자의 의도에 부합된 논리흐름제시,

둘째 답안작성의 스킬과 노하우의 완성,

셋째로 새로운 유형의 문제에 있어서의 적응능력을 배양으로 귀결된다.

이는 평소의 다양한 욕구와 욕망을 억누른 채 극도의 불안과 공포, 절망을 넘어서서 얻게 되는 귀중한 성과물이라 고도할 수 있다. 그러나 유의해야할 것은 사람의 체질마다 그 정도와 필수물의 양이 다르듯 개별성은 반영하여야 할 것이다.

기출문제 19회 2번 해설 p645

회귀계수를 어떻게 적용한건지

대상이 왜 11개월인지

또한 기준시점을 어디로 해서 정해진건지

x변수에 입력한 수치는 어떻게 적용한건지 

2) 기타 조사자료 및 참고사항

① 인근의 숙박업소 조사내역

인근의 숙박업소에 대하여 규모를 제외한 가격요인 보정 후의 안정화된 소득자료는 다음 표와 같으며 현재까지는 신뢰할만한 것으로 보인다. 감정평가사 S씨의 선임평가사는 가능총소득(PGI), 객실점유율 등의 자료를 분석하여 적절히 활용할 것을 권고하였다. 추세가 있는 경우에는 회귀분석법(Regression Analysis)을 적용하되, 평가서에 세밀한 계산과정은 기술하지 않아도 무방하다고 조언하였다.(단, 구축모형은 유의하다고 가정하고 회귀계수와 회귀상수는 소수점 둘째자리까지 산정함)

         ※조사시점은 매월 초일일 기준으로, 충당금은 무시함

② 기타소득은 자판기 등의 수익으로 1만원/월·객실을 거둘 수 있을 것으로 본다.

③ 운영경비(OE)는 제반자료를 분석한 바 아래와 같이 의미있는 결과를 얻을 수 있었다.

ŷ=1,200,000원 + 0.4X (ŷ : 운영경비, X : 가능총소득, R2 =0.951)

(2) 객실점유율

제시자료가 규모를 제외한 가격요인보정 후이므로 조사시점과 점유율의 관계로 객실규모 30호의 사례만을 적용함

이라고 나와 있습니다.

객실규모 30호의 사례는 3개로

07.2 82.2

07.6 80.5

07.12 78.8

이것으로 회귀분석법을 적용한 것으로, 07.2를 시점 0 (기준시점)으로 놓으면

이 됩니다. 계산기로 회귀식을 계산하면 주어진 대로 식이 나오며

가격시점(現 기준시점)이 2008.01.01. 이므로 이 시점은 2007.2월을 기준으로 했을때는 <11>이 됩니다.