陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

경응수 평가사님 4판에 할인현금흐름분석법은 보유기간 말의 재매도가치가 소득흐름과 함께 현금흐름에 포함되어 분석되므로 소득모형이자 부동산모형이다라고 되어있는데 이게 무슨말인가요?

<초심자용 답변>

DCF법은 모든 형태의 소득흐름, 가치상승하락여부를 모두 포함하는 일반화 된 모형이기 때문에 소득모형이자 부동산모형이라고 애기하는 것입니다. 즉, DCF 모형 중 특정 소득흐름 혹은 특정 부동산가치변동 상황들을 반영하는 특수한 모형이 바로 소득모형이자 재산모형이라는 뜻입니다.

소득모형 기준에서는

소득흐름의 현재가치 + 복귀액(부동산 원본의 가치상승, 하락)의 현재가치를 반영하므로 이는 DCF 모형과 동일한 모형이구요

부동산모형 기준에서는

소득흐름과 복귀액(부동산 원본의 가치상승, 하락분)을 환원이율 형태로 고려하기 때문에 (DCF 모형에서도 소득흐름과 복귀액을 동시에 고려하죠)

DCF법은 소득모형이자 부동산모형이라고 애기하는 것입니다.

<2년차용 답변>

1. 소득모델, 재산모델의 의미

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다. 평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형(부동산모형)으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 수의 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 수의 가정만큼 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합할 경우 DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무 및 이론강사는 아마 없을 겁니다.

이 모형들은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

(그래서 실무문제 등에서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)

이 모형은 그렇게 큰 의미는 없기 때문에 수험목적을 고려할 때 이런 것도 있구나 하는 정도로만 하시고 절대 깊게 공부하지 마세요.

이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 수익환원법의 역사 Part에서 연혁적 의미를 둘 수 있으나, 감정평가실무 및 이론에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

 Ⅱ. 소득모형 (Income Model)

소득모형은 “소득”흐름에만 적용이 되며, 따라서 대상부동산의 현재가치를 산정하기 위해서는 소득흐름에 포함되어 있지 않은 복귀액의 현재가치를 별도로 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다. 소득모형은 소득흐름의 유형에 따라 다음과 같이 구분한다.

1. 불규칙변동소득

불규칙변동소득의 경우에는 일반화 모형인 할인현금흐름법(DCF법)을 적용한다. DCF법은 소득모형이면서 동시에 재산모형(부동산 모형)이다. 왜냐하면, DCF법에서는 보유기간 말의 복귀액이 소득흐름과 마찬가지로 현금흐름에 포함되기 때문이다.

2. 균등소득

대상부동산의 순영업소득이 일정액으로 안정적인 때, 즉 균등소득일 경우에 투자자본의 회수에 대한 전제조건에 수익환원법의 적용이 달라진다. 영구환원법, Inwood법, Hoskold법이 있다.

(1) 영구환원법

영구환원법은 소득모형이면서 동시에 재산모형이다. 영구환원법을 적용하는 경우는 두 가지 경우이다.

첫째, 소득흐름이 영구히 매기 정액으로 계속되는 때

둘째, 일정기간 동안 소득흐름이 매기 정액으로 계속되고, 원래의 투자금액이 복귀액과 동일한 때이다,

첫째의 경우가 소득모형이고 둘째의 경우가 재산모형이다.

일정기간 소득흐름이 정액으로 계속되고, 복귀액이 원래의 투자액과 동일하므로 투자자본회수는 부동산 매각시 자동적으로 완료가 되므로 자본회수율은 “0”이다. 따라서 할인율과 종합환원이율은 동일하다.

두 경우 모두 V = 가 된다. [V=부동산 가치, a=순영업소득(일정액), r=할인율(수익률)]

(2) Inwood법

1) Inwood법에서는 소득이 투자원금을 회수하고 투자자에게 적정수익을 보장하기에 충분하며 자본수익, 자본회수에 대한 할인율이 동일하다고 전제한다.

2) Inwood법에서는 자본수익은 점차적으로 감소하며 미회수자본의 일정비율로 자본수익을 계산하는 것이 일반적이다. 요구 자본수익을 초과하는 금액은 투자자본의 회수이며 투자자본의 회수에 따라 미회수자본은 그만큼 감소하게 된다. 소득은 매기 일정하므로 자본수익이 감소하는 부분만큼 기간경과에 따라 원금회수 부분이 증가하게 된다.

3) 또한 투자자본에 대해 일정금액을 자본수익으로 하고, 소득에서 자본수익을 차감한 나머지 금액을 상환기금으로 적립하고 상환기금은 투자자본 수익률(할인율)과 동일한 수익률로 이자가 발생한다고 가정할 수도 있다.

4) 전자의 경우는 미회수투자원금에 대한 일정비율로 적립되고 후자의 경우는 연초투자액에 대한 일정비율 즉 정액이 적립된다. 그러나 연초 소득액, 보유기간, 적립이율이 동일하다면 계산결과는 동일하다.

5) 산식

V = =

상기식에서 은 특히 복리연금현가율이라고 한다. 따라서 매기의 순영업소득에 복리연금현가율을 곱하면 대상부동산의 가치를 산정할 수 있다.

6) Inwood법은 소득모형으로 소득흐름의 가치를 구하는데에만 이용된다. 따라서 소득흐름에 포함되어 있지 않는 복귀액 및 기타의 편익, 비용을 별도로 구하여 Inwood법으로 구한 소득흐름의 현재가치에 합하여야만 대상부동산의 가치를 구할 수 있다.

(3) Hoskold법

1) Hoskold법은 두 종류의 서로 다른 수익률을 사용한다는 점에서 Inwood법과는 다르다. 자본수익률로는 대상부동산의 위험에 상응하는 할인율을 사용하고, 자본회수율로는 무위험률(무위험률로는 보통 3년만기 국공채이율 등을 사용)을 사용하게 된다.

2) 두 종류의 수익률을 사용한다는 점 이외에는 인우드법과 동일하다. 순영업소득의 흐름은 유한하며 매기 순영업소득은 매기 투자자본에 대한 적정수익과 매기 투자자본의 적정회수액의 합과 같다. 매기 투자자본에 대한 적정 수익과 적정회수액은 매기 일정하다.

3) 매기 투자자본의 적정회수액이란 보유기간 또는 경제적 수명이 경과된 후 매기 적립액의원리금(이 때의 이율은 무위험률로서 안전율이라고도 한다) 합계액이 투자자본액과 같도록 하는 일정한 회수액을 말한다.

4) 산식

V =

Inwood법이 보유기간 동안 매기 자본회수액의 투자수익 또는 보유기간 말(혹은 잔존 경제적 수명이후) 매기 자본회수액의 원리금 합계액의 대체투자에 대한 투자수익률과 현재 보유부동산의 투자수익률이 동일하다고 전제하는데 비해, Hoskold법에서는 대상부동산의 투자수익률과 매기 자본회수액의 투자수익률이 다르다는 것을 전제로 하고 있다.

5) 즉, Inwood법에서는 대상부동산의 투자수익 만큼의 수익을 올릴 수 있다. 대체투자안이 많이 있다고 전제하고 있으나, Hoskold법에서는 이를 부정하고 있다. 따라서 Hoskold법은 재투자로 수익성을 연장할 수 없는 광산 등의 소모성자산 평가에 사용된다.

6) Inwood법과 마찬가지로, Hoskold법은 소득모형이며 따라서 소득흐름의 현재가치평가에만 사용된다. 따라서, 대상부동산의 가치를 산정하기 위해서는 Hoskold법에 의한 소득흐름의 현재가치에 따라 소득흐름에 포함되어 있지 않은 복귀액 또는 기타 편익의 현재가치를 합산하여야 한다.

7) 동일한 부동산의 평가에 Inwood법과 Hoskold법을 동시에 사용할 수는 없으며 그 기본전제가 대상부동산 시장의 현황과 얼마나 일치하는지에 따라 하나의 방법을 선택하여야 한다.

3. 정액증감소득

(1) 소득이 매기 정액증감연금 형태인 경우 대상부동산가치는, V = 이다. 여기에서, a는 첫기말의 순영업소득, h는 보유기간 동안 매기 증가액, r은 할인액, d'는 기간 n, 이율 r인 복리연금현가율이다. 정액증가인 경우 h는 양수, 정액감소인 경우 h는 음수가 된다.

(2) 위의 공식 역시 소득모형으로 복귀액 또는 기타편익의 현재가치를 합산하여야 대상부동산의 가치를 추정할 수 있다.

4. 정률증감소득

기말 순영업소득 a, 매년 g의 비율로 증가 또는 감소하는 정률증감연금의 경우 대상부동산의 가치는 다음과 같다.

V =

Ⅰ

Ⅲ. 재산모형 (Property Model)

1. 개설

(1) 소득모형과 재산모형의 차이점

1) 소득모형

소득모형에서는 대상부동산의 가격상승이나 하락을 고려하지 않는다. 소득모형에서는 대상부동산 투자자본을 보유기간 중에 전액 회수하는 것으로 하고 보유기간 말의 복귀액에 대해서 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여 대상부동산의 가치를 추정한다.

2) 재산모형

대상부동산의 가치상승 혹은 하락을 소득흐름과 함께 고려하여 자본환원이율을 산정한다. 이렇게 구한 자본환원이율을 이용하여 부동산평가의 일반식인 부동산가치 = 소득/자본환원이율에 의하여 부동산의 가치를 구한다.

(2) 직접환원법과의 차이점

재산모형에서 자본환원이율은 결과적으로 직접환원법에서의 자본환원이율과 동일하다. 그러나 자본환원이율을 구하는 방법이 서로 다르다.

직접환원법에서 자본환원이율은 투자자의 투자수익률로 구분하지 않고 시장자료를 이용하여 직접 도출된다.

그러나 재산모형(부동산모형)에서는 투자자의 투자수익률, 자본회수율을 구분하여 자본환원이율을 구한다.

즉, 명시적으로 투자수익률, 자본회수율을 고려하게 된다. 그렇다고 수익환원법이 시장자료를 무시한다는 것은 아니다.

오히려 재산모형은 부동산시장에서 부동산투자자의 의사결정과정을 가장 현실적으로 반영하고 있다.

(3) 투자자의 의사결정

부동산 투자자들은 부동산 투자시 Inflation hedge (방어)여부 또는 hedge 이상의 부동산가치 상승에 대한 기대감 등에 영향을 받는다. 투자자가 부동산가치상승을 기대할 때 투자수익률이 자본환원이율보다 더 클 것이라고 생각한다.

부동산 가치가 폭등할 때에는 자본환원이율이 하락한다. 부동산 가치상승이 예상됨에 따라 자본환원이율이 낮더라도 부동산을 구입하게 된다.

왜냐하면 앞으로 부동산 가치 상승이 낮은 자본환원이율을 만회할 수 있다고 투자자가 예상하기 때문이다.

따라서 부동산 가치 상승국면에서는 자본환원이율이 하락하고 수익률과의 격차는 커지게 된다.

(4) 산식

부동산 가치의 상승 혹은 하락이 예측될 때 환원이율 R, 보수율 Y, 부동산 가치증감율을 ∆라면, <R = Y - ∆a>가 된다.

여기에서 ∆a는 부동산가치의 증감율을 연간 증감율로 전환시키는 전환계수이다. 상환기금율, 즉 연간 자본회수율과 같은 것이다. 보유기간말에 부동산 가치가 일정 비율로 상승하였을 때 연간으로는 몇 % 상승하였는지 환산시켜주는 계수이다.

2. 균등소득

(1) 부동산가치의 증감이 없는 균등소득

소득과 부동산가치가 일정할 때 대상부동산의 가치는 영구환원법을 이용하여 구할 수 있다. 자본환원율 공식 R = Y - ∆a에 따르면 부동산가치의 변화율 ∆a가 0이므로 R = Y가 된다.

(2) 부동산 가치의 증감이 있는 균등소득

보유기간(n기간) 동안 부동산가치의 증감이 있을 것이라 예측될 때, 자본환원이율 R은 전환계수 a, 수익률 Y, 기간 n에서의 상환기금률과 동일하므로 R = Y - ∆a을 사용하여 구할 수 있다.

3. 소득 및 부동산가치의 정액증감

소득과 부동산가치가 매기 정액으로 증가 혹은 감소한다고 예측될 때, 직선법을 사용하여 부동산가치를 구할 수 있다. 즉, Y = Y - ∆ × 1/n 에 의한다. 직선상각율은 대상부동산 보유기간의 역수가 된다. 예를 들어, 보유기간이 25년이라면 연직선상각율은 1/25, 즉 4%가 된다.

소득 및 부동산가치가 정액으로 증감하는 경우에 대상부동산의 가치가 100% 하락한다는 것은 보유기간이 대상부동산의 잔존 경제적 수명과 같다는 것을 의미하며, 반대로 대상부동산의 가치가 100% 상승한다는 것은 대상부동산의 가치가 배로 증가하는데 소요되는 시간과 대상부동산의 보유기간이 일치한다는 것을 의미한다.

(1) 전통적 정액상각(직선법)

직선법에서는 투자자본을 대상부동산의 경제적 잔존수명 동안 매기 균등액으로 회수하고, 순소득은 매기 균등액의 자본회수액과 미회수자본에 대한 투자수익으로 구분이 가능하다. 즉, <순소득 = 자본회수액(일정) + 미회수자본에 대한 일정율의 투자수익>이 된다.

그러므로 순소득은 매년 일정율로 감소하게 된다. 전통적 정액상각은 건물, 광산 등 소모성 자산의 투자에 주로 이용된다.

(2) 직선법 개념의 확장

전통적인 직선법의 전제조건 중 일부를 완화하여 직선법의 적용방식을 확장할 수 있다.

첫째, 전통적인 직선법에 있어서는 일정액(정률)으로 소득이 꾸준히 감소한단는 것을 전제하고 있으나 일정액으로 꾸준히 증가하는 경우를 포함하도록 확장할 수 있다. 이러한 전제조건의 완화로 감가성 자산뿐만 아니라 증가성 자산에도 직선법을 적용할 수 있다.

둘째, 전통적인 직선법에 있어서는 대상부동산의 잔존 경제적 수명동안 대상부동산을 계속해서 보유하고 있는 것을 정할 수 있도록 확장할 수 있다.

전통적인 직선법에서는 투자자본의 완전한 회수와 요구되는 투자수익을 충족시켜야 하지만, 확장된 직선법에서는 매년 정액으로 투자자본을 회수할 것을 전제로 하지 않으며 경제적 수명 이내의 일정시점에서 대상부동산을 매각하여 투자자본의 일부 혹은 전부를 회수하는 것을 전제로 한다.

4. 소득 및 부동산가치의 정률증감

소득 및 부동산가치가 정률로 증감하는 경우에는, R = Y - ∆a에서, ∆a를 소득 및 부동산가치의 연간 변화율을 가리키는데 복리라는 것을 나타내기 위해서 CR로 대체하면, R = Y - CR 로 된다. 소득 및 부동산가치가 증가할 때는 CR은 (+), 감소할 때는 (-)가 된다.

<다년차 용 심화학습용 답변>

1. AI기준 수익환원법이 감평수험가에 소개된 경위

1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다. 이후 2001년 (구)PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義 (당시 2판 , 2012년 현재는 6판이 나와있음)등에 수록되게 된 것입니다.

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다 

(소득 증감형태가 직선형)

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야 함. 이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

0기 소득이 100,000원

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

(즉, 10기 소득은 150,000원)

매기 증가되어야 할 순영업소득은

감채기금형식으로 증가한다고 하면

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

따라서 매기 500원씩 증가하면

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

△a * SFF(0%,10) = 500

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

의 형태가 될 것입니다.

이 의미를 이해하고 나서 J-계수 산식을 증명하는 산식 보면 J 계수에 대한 이해가 용이할 것으로 생각합니다.

미국식에서 pgi - 공실및불량부채충당금 + 기타소득

하면 egi에서 영업경비 빼면 noi잖아요 ㅠ

근데 영업경비에 첨가해야 할항목에 수선비,

대체충당금, 공실및불량부채충당금, 관리비,

재장식비 및 유지비

이러케있습니다. 그런데 유효조소득구할때 공실및

불량부채충당금을 뺐는데 영업경비에서 왜

또빼나요? 문제에선 영업경비에 첨가하는게

나오진않지만 실무이론기본서를 보면 저렇게

나와있네요 ㅠ

이 사항은 안정근 교수님 부동산 평가이론 (原典)에 나오는 내용입니다. 

일반회계와 달리 부동산 회계에서는 공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려합니다.

보통은 공실이 발생하지만, 만약 특정연도의 점유율이 100% (공실률 0%)라면, 일반회계상 재무제표에는 공실로 인한 손실을 반영하지 않지만,

감정평가를 위한 부동산회계에서는 비록 당해 연도에는 직접적인 지출이 없었다고 하더라도 부동산의 잔존경제적 수명동안 발생할 것으로 예상되는 정상적 공실률 (일명 자연공실률) 과 불량부채로 인한 손실을 공제해야 합니다.

영업경비에 첨가해야 할 항목이라고 하여 수선비, 대체충당금, 공실 및 불량부채충당금, 관리비, 재장식비 및 유지비등을 언급하는 것은

일반회계에서는 이러한 항목에 해당하는 지출이 없을 경우에는 빠지게 되지만, 부동산회계에서는 빠뜨리지 말고 고려하라는 의미입니다.

예를 들어 수선비의 경우 건물의 경제적 내용연수 동안 예상되는 합리적인 수선비를 구하고 , 특정연도에 수선비가 전혀 지출되지 않았더라도 0으로 기록하지 않고, <평균> 수선비를 계상하는 것이죠.

통상적으로 자연공실률은 시장상황이 안정되어 있는 경우 5%내외에서 책정하는 것이 보통이고 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.

공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려하시되, V&L이 별도로 제시되지 않았거나, 특별히 자연공실률을 고려하지 말라는 언급이 없는 한 자연공실률(Natural Vacancy Rate)을 고려하여 문제를 해결하면 될 것입니다.

<감정평가실무 17회 1번 기출문제 중 일부>

<자료 7> 대상부동산 시장임대료

1. 시장임대료는 월세 형태로 건축 연면적 기준으로 징수하며, 관리비 등 다른 부대경비는 지불하지 않음

2. 대상부동산의 공실률은 모두 0%라고 가정하고, 순영업소득 산정시 자연공실률을 고려하지 말 것

3. 임대사례 : 거래사례와 동일한 부동산으로 임대내역 등은 다음과 같음

기호 1 건축물이 2004.4월 신축된 것이므로

문제에 나와있지 않지만

건축물 소유자가 조합원인 경우 이는 신발생 무허가건물이 되어 종전자산평가액에서 제외되며

건축물 소유자가 비조합원인 경우 수용보상의 대상이 되지만

이 역시 종전자산 평가액에서는 제외됩니다.

신축일자를 89.1.24 이전으로 수정하여야 한다

(답안을 수정하는 것 보다는 이게 더 나음)

<종전자산 평가에 포함시킬 무허가건축물에 대한 판단기준>

.)

기존무허가 건축물인지 신발생 무허가 건축물인지는 보통 기준이 되는 것이 서울시 도시 및 주거환경정비조례입니다.

예전에는 서울특별시(1981.12.31), 부산광역시 등 각 지자체별로 기존 무허가 건축물, 신발생 무허가 건축물 구분의 기준이 상이하여 어느 지역을 기준으로 하느냐에 따라 종전자산평가대상 여부가 달라졌는데요.

(17회 2번 출제당시 이 부분에 대하여 논란이 있었음)

종전자산평가가 토지보상법을 준용하고 있고

(보상평가 방법을 준용한다는 것이지 엄밀히 애기하면 종전자산 평가는 보상평가가 아님)

토지보상법에서는 무허가건축물 기준을 1989.1.24로 하기 때문에

이를 고려하여 현재는

1989.1.24기준 당시의 무허가 건축물 (미사용승인 건축물 포함)중 조합정관에서 정한 건축물이면 종전자산평가 대상이 되는 것으로 통일되었습니다.

죄송하지만, 저희 팀원모두 점수대가 오십대후반인..ㅠㅠ 합격생 입니다.

저희팀원은 4년차, 5년차,7년차, 10년차 모두 있었는데..올해 모두 실무 고득점입니다.

저희 팀 모두, 작년엔 과락 나온친구들도 두명(?)이나 되었고,

저도 도로를 포함한지라, 생각만큼(?)점수가 안나왔었는데..

저희팀원이 성공한 원인은 다음과 같다고 생각합니다..

1. 기출문제의 중요성

; 스터디는 문제를 있던것을 베끼고 또는 꼬아서 또는 원칙의 예외를 내는 경우가 많아서 되려 머리 더럽게 시험장가는 분위기입니다. 하지만 기출은 되려 자신들이 평가했던 것이나, 아니면 기본적인 부분을 묻거나, 실무적인 경향(18회 이후..) 을 묻습니다. 하지만 스터디에서 배웠던 이상한문제(?) 혹시,,꼰거아냐?라는 생각이 점수 안나오게 했던 경험이 많다고 했습니다.

 하지만, 오히려 다년차시라면, 스터디문제를 멀리할것을 권합니다.

 저희팀원도 실무 모범답안 돌리던 친구들도 제법되었었지만,

 실전과 스터디의 다른점을 여실히 느끼더라구요.

 기출문제풀때, 단원별로 모아서 풀어서 꼭, 어떤 패턴으로 바뀌어 나올지를 , 어떤 부분이 항상 중요하게 나온지를 고민하면서, 시간재지말고, 되도록 해석에 주력하면서 자신만의 답안이 나오도록 노력하시구요..

2. 다년차경우 (4년차 이상..)

  유형이 여려경우 있습니다..

  1) 스터디는 잘푸는데 실전은 꽈당하는경우

스터디는 문제를 꼽니다. 걍, 그냥 꼬는 거죠 그런문제를 맞췄던 팀원이나 저나 어쩌면 미친놈일수도 있겠습니다.

그것보다, 실전에서는 훨씬 기본적인 것을 묻습니다. 그러니... 어려운문제 멀리하고, '실무이론'위주로 많이 풀기보다, 법조문 응용해서 실전기출에서 어떻게 활용되고 있는지를 주목해서 살펴보세요.

  2) 속도가 느린 경우

   저희 팀원중에서 오히려 속도느린 다년차분이 점수가 되려 좋앗거든요? 오히려 꼼꼼히 잘푸는것 같습니다.

   5번뒤에 문제 못풀었어도 오히려 꼼꼼히 푼 분이 점수가 잘나왔으니까..속도에 대한 미련을 ..그렇게 느끼지 마세요.

 3) 믿음이 부족한경우

 실무는 머리로 푸는게 아닌것 같습니다. 눈만 제대로 달리고, 문제에 몸과 맘을 맡기고

'눈뜨고, 묻는것만 답하면 나온다'라는 믿음으로..그 믿음은 기출문제 보면서..

 왜이렇게 쉽지..라는 식으로 자신을 위안삼으시고.. 힘내세요. 우리가 항상 떨어졌던것은

기본적인 것에 대한 실수였지, 또는 순간 판단 잘못이었지,,이상한거 몰라서 떨어진적은 잘 없습니다.

  4) 나는 못해라는 믿음부족

 다년차들 경우 실무 점수가 저조하면,되려 떨어지면... ㅠㅠ

믿음 부족이 자신감을 잃어 자신의 판단 조차 흔들리게 만는 경우도 종종봤고, 저도 그랬었습니다.. 하지만, 그런 맘이 들면 실전에서 정말 얼거든요.  제생각에 실전에서 머리 안얼고, 맘비운놈이면 합격한다라는 믿음을 가지지 못하면  사시지개면,,수만점 풀던 저희 경험이 사라지고 머리와 손은 걍 얼죠...

5)논리의 중요성 및 계산의 정확성 법전의 중요성.

    논리가 우선입니다. 특히 올해는 더 그런것 같습니다..

    하지만 평소에 저희 팀원은 계산 틀리면 밥내기 했었습니다..

    아니면 돈을 걷든지..그런 힘이 실전에서 논리가 맞은후 계산의 정확성으로 연결되었던 것 같습니다만..

   다만, 실전에서..절대 답 맞출생각으로 들어가진 않았습니다.. 왜그러냐면,,실전에서 답만출생각 하면 되려 머리가 굳더라구요.. 그러니.. 힘내시구요...

  2.2년차 동차경우.

   --> 걍 많이 푸세요. 하지만 기본서 (이홍규, 김기태 pass)는 절대 놓지 마시고.. 기본이 흔들리지 않는 이년차들이 오히려 느릿느릿가지만 ,본인에 대한 공부방법을 믿는 친구들이 실전에서 합격이라는 것을 한것 같습니다.. 기본적인 거 보세요.  실수만 안하면 붙습니다.

  3. 6년차 이상의 경우

   저희 팀원 모두 6년차 이상이 2명이나 되었습니다. 맘고통 생각하면..자다가도 일어나신대요. 합격하고도..

   '공부를 멈추세요."

   저희 팀원에서 6년차 이상의 경우, 더러워진머리 리셋하기 위해 오히려 올해는 실무 천점도 안풀었다고 하세요

저희도 걍, 맘편히만 들어가시게 했구요. 

다년차들도 느끼시겠지만,, 되려 공부할수록 머리가 굳는, 또는 이상한 논리로 가는 경우가 있습니다.

합격한 애들 실력도 아는데,,도무지 이해가 안되는 애들이 붙는 것도 많이 봤을겁니다..

부족한게 아니라 너무 넘쳐서 답안지 질이 흘리는게 아닌지, 내가 꼬아서 생각하는건 아닌지..고민해보시구요..

공부를 멈추세요.. 본인을 믿으시고.. 힘내서 들으세요.. 말씀드리고 싶은건 그것뿐입니다..

4. 작년 (20회) 실무점수와 올해 실무점수의 연관성.

   작년에 56점 맞은분이 올해 34점 맞은 분도 있구요.

   작년에 32점 맞은분이 올해 56점 맞은 분도 있씁니다.

제생각에 점수는 의미가 없는 것 같아요. 그냥, 보려고 했던 논점, 실수했던 것들이

짜증나게,,계산까지 틀리게 해버리면.. 점수가 안좋아지는 것일뿐

올해 점수에 절대 연연해 하지 마시구요.. 다만 올해 내가 뭣때문에 점수가 안좋은지는 본인의 평소 습관이나

실전에서 아사다 마오 유형(현란한 실무 감각?)이라 그런경우도 있으니..되도록 안전한 김연아(기본기 충실)만 하고 들어가심.. 됩니다.. ㅠㅠ.

본인을 믿으세요..

5. 공부방법?

     솔직히 수백까지 공부방법이 있는거 같아요.

     하지만, 무엇보다 '맘'이 머리보다 중요한거 같구요.

   실무녀석 때문에 자신을 잃어버리는 일 절대 마시구요..

   본인을 믿고, 가장 맘편한 방법을 택해서..들어가세요.^^

올해 운이 좋아습니다. 저희 팀 모두가 그랬습니다.. 모르겠습니다..합격하고 나기 되려

운도 참 좋았던 것 같은데..되도록 맘 맞는 분들이 모여서 그랬던 것 같네요.

공부할때도 자신의 합격보다는 '사람'이 먼저인듯 합니다..그랬더니, 하늘이 뜻하지 않는 합격이라는 기회를 주네요. 힘내세요. 다들.

<관련 법령의 검토>

1. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조 제 1항 (토지등의 보전)

사업인정고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경이나 제3조제2호 또는 동조제4호에 규정된 물건을 손괴 또는 수거하지 못한다.

2. 토지보상평가지침 제5조【현황기준평가】

토지에 관한 평가는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 법시행령 제38조에서 규정한?일시적인 이용상황?으로 인정되는 경우

2. 법시행규칙 제24조(불법형질변경)와 제25조(미불용지)에 따른 평가의 경우

3. 제18조【지목 및 면적사정】

 ① 평가대상토지의 지목 및 면적사정은 평가의뢰자가 제시한 기준에 따르되 실지조사결과 제시목록의 내용과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우에는 평가의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 제시목록을 다시 제출받아 평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없는 때에는 당초 제시목록을 기준으로 평가하되, 비고란에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 평가가격을 따로 기재한다

4. 관련 질의회신

사업인정고시 후 형질변경된 토지의 평가기준

질의요지

사업인정 당시 “답”인 토지가 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 형질변경이 이루어져 가격시점 현재 “잡종지”인 경우 평가방법은?

<제1설>

토지수용법 제18조의2(토지등의 보전)는 ‘사업인정의고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장이 될 우려가 있는 형질의 변경 등을 하지 못한다’고 규정하고 있으므로 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 형질변경이 이루어졌다 하더라도 당해 형질변경에 의하여 보상비의 증가가 초래되는 등 사업에 지장이 될 우려가 있는 경우에는 사업인정 당시의 이용상황(답)을 기준으로 평가하는 것이 타당함.

<제2설>

사업인정의 고시가 있은 후에 이루어진 형질변경이 보상비의 증가 등을 초래함으로써 토지수용법 제18조의2(토지등의 보전)의 규정에 의한 ‘사업에 지장이 우려가 있는 형질변경’에 해당된다 하더라도 당해 형질변경이 도시계획법 등 관계법령에 의한 허가 등을 받아 이루어진 경우에는 현황기준평가의 원칙을 규정하고 있는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제2항의 규정에 따라 가격시점 현재의 현실이용상황(잡종지)을 기준으로 평가하는 것이 타당할 것임.

회신내용

토지수용법 제18조의2 제1항에서 “사업인정의 고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장이 될 우려가 있는 형질의 변경 등을 하지 못하도록” 규정하고 있음. 이는 사업인정고시된 토지가 불법형질변경됨으로 인해 보상비의 증액 등이 발생되는 것을 예방하는 취지이나 관계법령에 의한 허가 등을 받고 농지전용부담금을 납부하고 형질변경된 경우라면 귀 의견 중 “제2설”에 의해 평가함이 타당할 것이나 이는 사실판단에 관한 사항임.(건교부 토정 58342-1394<’98. 9. 3>)

<결론>

예를 들어 비교표준지가 하나는 보전관리지역(48%) 하나는 농림지역(52%) 두 개의 용도지역에 걸쳐있을 시 비교표준지 시점수정치 적용시 어떻게 시점수정을 적용하여야 하는가?

적용법령

1. 2013 개정 감정평가에 관한 규칙 제7조 (개별물건기준 원칙 등)

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

2. 감정평가실무기준(안)

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

2. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 별도로 산정하는 구분감정평가를 할 수 있다.

3. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분감정평가를 할 수 있다.

3. 개별공시지가 조사산정지침 (2009)

한 필지가 둘이상의 용도지역으로 구분지정된 경우 인근에 개별공시지가 산정을 위한 각각의 용도지역의 비교표준지가 없으면 개별필지와 같은 성격의 표준지를 비교표준지로 선정하여 각각의 용도지역별 가격을 기준으로 지가를 산정하여 가중평균한다".고 규정하고 있다.

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제8조【비교표준지의 선정】

① 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 일반적인 선정기준은 토지보상평가지침 제9조의 규정에 따른다.

② 제1항의 규정에 의한 비교표준지의 선정은 당해 정비구역 안 표준지를 선정함을 원칙으로 한다.

다만, 당해 정비구역 안에 적정한 공시지가 표준지가 없거나 당해 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 당해 정비구역 밖의 공시지가 표준지를 선정할 수 있다.

주택재개발구역은 대부분 아파트를 신축한다. 따라서 이에 필연적으로 종상향 (ex) 제2종 일반주거지역 ->제3종 일반주거지역)변경되기 마련이며 

종(種)이 다른 표준지는 유사 표준지 이므로 동일표준지가 아니더라도 같이 사용하여도 무방함.

다만 개별요인 비교시 행정적조건에서 종 상이에 따른 격차를 비교하여야 한다.

토지보상법 제9조【비교표준지의 선정】

ⓛ 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 다음 각 호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에서 정한 용도지역이 같은 표준지를 선정한다.

1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제9조【종전자산의 평가】

① 종전자산의 평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되, 정비구역의 지정은 당해구역의 개발·정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

다만, 재개발사업등 및 재건축사업을 위한 종전자산은 다음 각 호의 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가한다.

1. 당해 정비사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄에 해당하는 가격 증가분.

2. 기타 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것.

③ 당해 정비사업의 시행을 목적으로 하거나 시행에 따른 절차로서 용도지역의 변경 등 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경전의 용도지역 등을 기준으로 비교표준지를 선정하여 평가한다.

토지보상평가지침 제10조【적용공시지가의 선택】

제1항 제3호에서는. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.

② 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 당해 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가․지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령의 규정에 따라 당해 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다.

이는, 구역지정고시일이 계획 또는 시행을 국민들에게 공고 또는 고시하는것임.

③ 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시로 취득하여야 할 토지의 가격이 변동 되었다고 인정되는 경우”란 그 공고 또는 고시일 해당연도 초(1월1일)부터 제10조제1항제1호 또는 제2호에 따른 적용공시지가의 공시기준일까지의 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가 모두의 평균변동률이 같은 기간 동안의 당해 시․군․구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과 비교하여 당해 시․군․구 전체의 표준지 공시지가의 평균변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우로서 그 변동률 차이가 5퍼센트 이상 나는 경우를 말한다.

[한국감정원]감정평가요강(2010.02.26 개정).pdf

감정평가세칙(2010.02.26).pdf