陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

예전 학원스터디 수용가능인원보다 수험생 숫자가 많아 시험을 통해 스터디원을 선발하던 시대가 있었다.

2013년 1차 응시인원이 1,700여명으로 급감한 지금에서는 상상도 못할 일이겠지만..........아.....옛날이여.

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제70조(취득하는 토지의 보상)

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23>

당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날의 의미

「토지보상법」에서는 일정한 기준시점과 관련하여 적용공시지가 선정의 기준일이 되는‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’외에도

①「토지보상법」제22조에 의한 사업인정고시일, ②「토지보상법시행규칙」제44조제3항에 의한 사업인정고시일등(보상계획공고일 또는 사업인정고시일중 앞 선 날로 영업보상 등의 기준일),

③「토지보상법시행령」제40조제3항제2호에 의한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날(이주대책기준일), ④「토지보상법시행규칙」제54조제2항에 의한 사업인정고시일 등 또는 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날(주거이전비기준일) 등을 규정하고 있다.

이러한 기준일 중에서 문제가 되는 것은 유사한 의미를 가지는‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’과‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’의 차이이나,‘ 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’은 당해 공익사업으로 인한 가격변동을 배제하기 위한 기준일이므로 반드시 관계법령에 의해 고시하는 날이 아니더라도 국가·지방 자치단체 또는 사업시행자 등에 의해 당해 공익사업이 공식적으로 일반 국민에게 최초로 알려져서 지가에 변동이 발생하였다면 그 날을 기준일로 보기 위하여 이를 달리 규정한 것이다.

따라서 택지개발사업의 경우「택지개발촉진법」제3조의 3의 규정에 의해 예정지구의 지정에 관한 주민등의 의견청취를 위한 공고가 있은 날은‘ 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’로 보아야 할 것이며,

그이전에 정부에서 해당지역에 대한 신도시 개발 관련 발표 등이 있었다면 그 날이 ‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’이 된다고 하여야 할 것이다.

즉,

당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날 「토지보상법」 제70조 제5항에서 규정하고 있는 ‘당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 날’은 관계법령에 의한 고시 여부에 관계없이 국가·지방자치단체 또는 사업시행자 등에 의해 당해 공익사업이 공식적으로 일반 국민에게 최초로 알려져서 지가에 변동이 발생한 날을 기준으로 할 수 있을 것이다.

<질의>

가. 토지보상법 제70조제5항의 “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”에 해당하는 절차는?

나. 당해 공익사업지구의 지가변동률이 해당 시·군 평균지가상승률보다 높을 경우, 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정 할 수 있는지 여부?

다. 토지보상평가지침(감정평가협회) 제11조의 지가변동율 적용에 관한 규정을 표준지 선정에도 유추적용할 수 있는지?

<회신>

가. “공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여”라 함은 관계법령에 의하여 당해 토지에 공익사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정 공고 또는 고시된 날을 의미하며, 개별적인 사례가 이중 어느 것에 해당하는지 여부는 사업시행자가 관계법령 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 보며

나. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우, 토지보상법 제70조제5항의 “취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다”고 할 수 있는바, 귀 질의의 대상사업지구는 지구지정 고시 이후 당해 사업지구의 표준지 공시지가 상승률이 당해 토지가 소재하는 시·군의 평균지가 상승률보다 월등히 높게 나타나는 것으로 볼때 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 보여지나, 구체적인 판단은 객관적인 자료를 근거로 사실관계를 확인하여 결정할 사항이라고 봅니다.

다.「토지보상평가지침(감정평가협회)」에 관한 해석은 우리부에서 판단할 사항이 아닙니다.끝.

【2008.03.25. 토지정책과-137】

<질의>

가. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 대한 판단기준

나. 공익사업의 계획 또는 시행을 위한 공고일 또는 고시일을 언제로 보아야 하는지

다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분 소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가하여야 하는지

<회신>

가. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에 대한 판단기준은 대상사업지구지정 고시 이후 당해 사업지구의 표준지 공시지가 상승률이 당해 토지가 소재하는 시․군․구의 평균지가 상승률보다 월등히 높게 나타나는 경우라면 당해공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 토지의 가격이 변동되었다고 보여지나, 구체적인 판단은 객관적인 자료를 근거로 사실관계를 확인하여 결정할 사항이라고 봅니다.

나.“공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여”라 함은 관계법령에 의하여 당해 토지에 공익사업이 시행된다는 사실을 불특정 다수인이 알 수 있도록 확정 공고 또는 고시된 날을 의미하며, 개별적인 사례가 이중 어느 것에 해당하는지 여부는 사업시행자가 관계법령 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 보며

다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하“토지보상법”이라한다)시행규칙」제33조(건축물의 평가)제2항에 의하면 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립․실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서는 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다고 규정하고 있습니다. 따라서 보상대상이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물인 경우에는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항 후단의 규정에 따라 거래사례비교법으로 평가하여야 한다고 보며, 개별적인 사례는 사실관계 등을 검토하여 판단하시기 바랍니다. 끝.

【2010.01.14. 토지정책과-270】

실무 득점 메뉴얼

1. 득점 방법 (위험을 줄이고 득점 확률을 높이는 법)

•답이냐? 논리냐?

최근 경향은 100분에 100점을 풀 수 있게 줌.

목적별(유형별)평가(특수 상황 평가)가 1번으로 자주 나오고 있음.

22회도 특수상황(목적별) + 3방식 + 법전 기반의 문제 가능성

(실제 출제는 특수상황에 대한 3방식 문제 출제)

•논점은 논리를 이기고 답은 논점을 압도한다.

•결국 논점과 숫자를 모두 잡아야됨

•사소한거 하나라도 논점을 부각시킬려는 “습관” 습관의 규범화

•정확한 실무지식과 규범화된 습관 (매뉴얼)

•결과적으로 논점 + 숫자 + 논점부각이 갖추어진 답안지는 “반드시”

득점에 성공함

2. 실천 방안

•가장 이상적인 답안지를 머릿속에 담아 두어라

•득점을 하기 위한 답안지를 만드는 연습의 필요

1) 논점파악 연습은 어떻게 할 것인가?

21회 합격자 다수에게 질문 ‘1번 구분소유적 공유를 어떻게 알아냈는가?’

크게 세가지 유형으로 압축됨.

1) 법전 - 담침 제13조 3항

2) 문제분석 - 토지조서의 내용, 기타사항 제시내용으로 판단.

3) 뉘앙스 - 배점이 20점밖에 안된다는 점. 가중평균에서 구분으로 선회사례

세가지 방법을 적절히 활용하여 논점파악 가능성↑

2) 숫자의 정확도는 어떻게 높일 것인가?

상호채점 시스템 - 개별복기 지양, 팀안에서 이루어지는 철저한 채점

채점은 답 → 식 → 판단 순으로 진행

(정답) (논점) (논리)

3) 논점부각은 어떻게 효율적으로 할 것인가?

- 답안지의 분량은 낮추되 필요한 논점부각은 풍부하게

- 물적사항, 권리사항, 자료해석, 시산가액조정에 대한 준비된 매뉴얼의 필요

4) 습관을 어떻게 규범화 시킬 것인가?

- 실무문제풀이 매뉴얼의 작성 (자료해석부터 논점파악 답안작성까지)

3. 무엇을 풀 것인가?

•크게 기본 + 기출 + 유형별 + 팀장 문제로 나뉘어짐.

•기본은 권소현 기본강의와 이홍규 기본 1회독(답맞추기 위주로)

•기출은 시중 기출문제 해설을 모두 비교하면서 최적의 기출문제 풀이 답안을 스스로 만들어감

→ 이상적인 답안 이미지 구축

•유형별 문제는 기존 “마스터” 문제를 수정 후 활용, 단 보상이 없음.

•팀장문제는 실전문제와 가장 유사한 검증된 문제위주로 한정

외부 교육(금융기관, 공사, 공단 등)교재로 집필했습니다. 사례 위주의 구성으로 기존 수험서에서 다루는 복잡한 수익방식 내용 등이 빠져 있지만 입문 단계에서 한 번 훑어보기에 괜찮을 겁니다. '감정평가실무의 이해'와 '보상평가실무의 이해'에 수록했던 내용 대부분이 들어 있고 여기에 목적별, 유형별 대표적 사례를 더했습니다. 올해 시험 보시는 분은 스킵하시고 내년을 보시는 분은 구입해서 읽어보시기를 권합니다.

Part1 감정평가 입문

Ⅰ. 부동산의 이해 10
1. 부동산의 개념 10
2. 부동산의 분류 13
3. 부동산의 특성 17

Ⅱ. 부동산 가치 20
1. 부동산 가치 개념 20
2. 시장가치 23

Ⅲ. 가격제원칙 27
1. 가격제원칙의 개념 27
2. 최유효이용의 원칙 29
3. 기타 가격제원칙 34

Ⅳ. 부동산 시장 36
1. 부동산 시장의 의의 36
2. 부동산 시장의 특성 40
3. 부동산 경기 변동 41
4. 부동산 시장 분석 43


Part2 감정평가의 기초

Ⅰ. 감정평가의 이해 56
1. 감정평가의 개념 56
2. 감정평가의 대상 57
3. 감정평가의 기능과 필요성 58
4. 감정평가의 분류 60
5. 감정평가의 절차 63

Ⅱ. 감정평가의 방식 77
1. 개 관 77
2. 비교방식 80
3. 원가방식 99
4. 수익방식 121
5. 기타방식 144

Ⅲ. 유형별 평가 기초 160
1. 토지평가기초 160
2. 건물평가기초 187
3. 집합건물평가기초 193


Part3 담보평가 기초

Ⅰ. 부동산금융 201
1. 부동산금융의 개념 201
2. 부동산금융의 기능 206
3. 부동산금융의 현황 207

Ⅱ. 담보평가기초 208
1. 담보평가의 이해 208
2. 담보평가원칙 208
3. 담보평가 관련 서류 209
4. 담보평가 대상 210
5. 담보평가절차 213


Part4 감정평가 실무

Ⅰ. 담보평가사례 217
1. 토지담보평가 217
2. 복합부동산 담보평가 227
3. 집합건물 담보평가 241
4. 수익성부동산 담보평가 255
5. 공장재단 담보평가 292
6. PF 담보평가 302
7. 동산담보평가 309
8. 특수물건(선박) 316

Ⅱ. 대출사고 321
1. 대출사고의 유형 321
2. 관련법률 325

Part1 주거용 부동산

Ⅰ. 단독주택 평가 9
1. 단독주택 기초 9
2. 단독주택 평가방법 10
3. 단독주택 평가 사례 분석 18

Ⅱ. 공동주택 평가 31
1. 다세대(연립주택) 평가 31
2. 도시형 생활주택 평가 42
3. 아파트 평가 47

Ⅲ. 정비구역 내 주거용부동산 평가 49
1. 정비구역 내 주거용부동산 평가 기초 49
2. 정비구역 내 주거용 부동산 평가 방법 53
3. 정비구역 내 주거용 부동산 평가 사례 56

Ⅳ. 관련법률(주택임대차보호법) 해설 57
1. 주택임대차보호법 주요 내용 57
2. 주택임대차보호법의 적용 대상자 58
3. 주택임대차보호법의 적용 대상 59
4. 소액 임차인의 최우선 변제 59


Part2 상업용 부동산

Ⅰ. 복합부동산 상가 평가 63

Ⅱ. 집합건물 상가 평가 76

Ⅲ. 대형 복합유통단지 상가 평가 93

Ⅳ. 관련법률 해설(상가임대차보호법) 98
1. 상가임대차보호법 주요 내용 98
2. 상가임대차보호법의 적용 범위 99
3. 상가임대차보호법의 우선 변제 100


Part3 공업용 부동산

Ⅰ. 공장 평가 개요 103

Ⅱ. 공업용부지 평가 105

Ⅲ. 공업용건물 평가 113

Ⅳ. 기계기구 평가 132
1. 국내제작기계 133
2. 도입기계 136
Ⅴ. 유형별 공장 평가 143


Part4 업무용 부동산

Ⅰ. 대형 오피스빌딩 평가 163

Ⅱ. 중소형 오피스빌딩 평가 171

Ⅲ. 시장 동향 분석 182
1. 투자수익률 197
2. 공실률 및 임대료 203


Part5 업무용 부동산

Ⅰ. 대형 숙박시설 평가 211
1. 토지의 개요 214
2. 건물의 개요 214

Ⅱ. 사우나시설 평가 235

Ⅲ. 골프장 평가 246

Ⅳ. 의제부동산(항공기) 평가 276

Part1 경매평가

Ⅰ. 경매 개관 9
1. 경매의 종류 9
2. 경매의 절차 11
3. 경매배당순위(현금흐름) 12
4. 경매 평가 대상 13

Ⅱ. 경매 평가 14
1. 경매평가 기준 14
2. 유형별 경매평가 14
3. 경매평가 사례 25

Ⅲ. 권리분석 등 33
1. 말소기준권리 33
2. 소멸주의 33
3. 인수주의 34
4. 잉여주의 34


Part2 보상평가

Ⅰ. 손실보상 개관 37
1. 보상평가 기초 38
2. 보상평가의 원칙 43

Ⅱ. 토지보상 평가 48
1. 토지보상평가 기준 48
2. 유형별 토지보상 평가 62

Ⅲ. 지장물보상 평가 115
1. 개관 115
2. 지장물 보상 평가 118

Ⅳ. 영업 등 손실보상 평가 147
1. 영업 손실 보상 평가 147
2. 축산 손실 보상 평가 166
3. 농업 손실 보상 평가 172
4. 어업 손실 보상 평가 175
5. 기타 손실 보상 평가 183


Part3 정비사업 평가

Ⅰ. 정비사업 개요 195

Ⅱ. 정비사업 평가 기초 196
1. 적용 규정 196
2. 정비사업의 종류 196
3. 정비사업의 방식 201
4. 정비사업 절차 203

Ⅲ. 정비사업 평가 204
1. 정비기반시설의 무상 양수ㆍ도 평가 204
2. 국ㆍ공유지의 처분평가 206
3. 종전자산 평가 207
4. 분양예정자산 평가 219
5. 현금청산 평가 241
6. 매도청구 평가 242
7. 보상 평가 242


Part4 PF 평가

Ⅰ. PF 개요 245

Ⅱ. PF 평가 246


Part5 기타 평가

Ⅰ. 매각평가 251
1. 개관 251
2. 국․공유 재산 평가 기초 251
3. 국․공유 재산 평가 258

Ⅱ. 공매평가 260

Ⅲ. 부가가치세 평가 260

Ⅳ. 소송 평가 281

Ⅴ. 일반거래(시가참조) 평가 284

Ⅵ. 부동산가격공시목적 평가 285
1. 개관 285
2. 표준지공시지가 285
3. 표준주택 평가 313

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감정평가’업무를 직접 담당하는 감정평가업계 외에도 자산가치의 결정이 필요한 분야는 생각보다 많다. 은행은 부동산이나 동산을 담보로 상시적으로 대출을 해 주고 있고, 대규모 개발 사업을 준비 중인 기업은 해당 부지의 매수가격이 얼마나 될 지에 검토가 사업의 시발점이다. 경매나 공매로 돈 좀 벌어보고자 하는 일반인들도 입찰하는 부동산의 몸값이 얼마일까 부단히 이런저런 정보 획득에 열을 올리고 있다.

자산 가치를 결정하는 방법은 알게 모르게 우리의 사고방식에 이미 녹아 있다고 해도 과언이 아니다. 5억을 들여 도시형생활주택을 건축한 업자는 백번 양보하더라도 5억은 받고 팔려고 한다. 노후에 임대수익 좀 올리고 싶어 하는 직장인 퇴직자는 그 건물을 5억 이상 주고 사야 한다면 그 부근에 새 건물을 지으려 할 수 있다. 5억은, 매수자․매도자든 가격 협상의 시발점이다. 비용접근법에 의한 평가가 바로 이것이다. 노후를 위한 전원주택 부지를 사려는 외지인은 우선 중개사무소부터 방문한다. 대지면적은 이 정도는 돼야 하고, 경사는 그렇게 높아선 안 되며, 기왕이면 한강이 보여야 한다고 까다롭게 부지 조건을 요구하면 공인중개사는 최근 그런 부지가 얼마에 계약되었는지 이런저런 사례를 들려준다. 지금 나와 있는 물건A는 지난달에 계약서 쓴 물건보다는 도로조건이 조금 나쁘니까 그 매매금액보다는 낮을 것이고, 3개월에 전 팔린 물건B보다는 조망이 좋으니까 그 때보다 값은 조금 더 줘야 할 것이라는 등. 이런 사고가 다름 아닌 시장접근법이다.

얼마에 팔지 아직 정해지지 않은 상태의 부동산이 있다. 투자자는 연 임대수익은 얼마인지 먼저 확인해 본다. 연 1억 정도의 수입은 최근의 공실률을 감안해서도 충분히 보장할 수 있다는 공인중개사의 호언장담이 있었고 그 쪽에서 내미는 임대차계약서를 통해서도 확인되었다. 한 5%이상 수익률만 나오면 충분히 매입할 수 있다고 결론지었다면 역으로 부동산 매입가격으로 20억(1억/0.05)까지는 기꺼이 지불할 마음의 준비가 되어 있다. 다름 아닌 수익접근법에 의해 사고를 하고 있는 셈이다.

초보자에게나 현장 실무자에게 모두 유익한 책을 쓰기는 쉽지 않을 터이지만, 욕심내어 그 간극을 메우고 알토란같은 정보들을 구슬 꿰듯 잘 풀어쓰려고 부단 노력은 하였다.

 저자의 과한 욕심일 터이지만 감정평가 업무에 관심 있는 자나 실무자 모두에게 한 번 읽어볼 만한 괜찮은 책으로 자리매김하면 더할 나위 없을 것이다.

타인소유 건물이 소재해서 "불리한 정도"를 고려할 때,

1. 의뢰자의 요청이나 칙33조2항에 따라 거사비로 평가할 때라는 문구에서,

의뢰자의 요청에 의한 경우는 반드시 주거용에 국한되지 않으므로 상업용 등도 적용이 가능하지 않을까요?

주거용만 된다고 다들 말씀하시는 것 보면 실무적으로는 그렇게 하시는 것 같은데, 조문상으로는 의문의 여지가 있는 것 같습니다..

2. 그리고 불리한 정도를 구할 때,

조문은 "비준-(이전 또는 취득)"으로 되어 있습니다.. 이것도 조문대로라면 "이전/적산"으로 적은 것 먼저 정하고 비준에서 빼야 한다고 볼 수 있는 것 같은데, 보통은 "비준/적산" 비교하고 큰 것 정하고, 이전과 비교하잖아요..

오랜만에 토보침을 다시 읽고 의문이 들어 당황스럽네요;;

답변 부탁드립니다^^

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여러 팀장님들 혹은 게시판에 질문 하는 것을 보면 참 열심히 하신다는 생각이 듭니다. ^^

전글 최유효이용에 대한 분석 (현재 개량물인 경우)에 대한 문제에 대한 답변의 경우

이 문제가 특정 팀장님의 개인생각이 반영된 문제이므로 그 문제를 제가 직접 보기 전에는 제가 이에 대해 왈가왈부 하는 것이 적절치 않다고 판단되어 답변을 생략한 것이니 양해 바랍니다.

【조문 해설】

(1) 평가대상

① 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 거래사례비교법으로 평가요청시

② 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 토지보상법 시행규칙 제33조 제2항 단서에 따라 거래사례비교법으로 평가시

(2) 평가기준

1) 영향을 미치는 불리한 정도로서 토지 감가평가

① “지상건물과 토지의 소유자가 상이한 토지의 가격 = 해당토지의 나지상정 적정가격 – 그 지상건물이 해당 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미치는 불리한 정도(지상 건물의 거래사례비교법에 따른 감정평가액에서 그 지상 건물을 이전비 또는 취득가격으로 감정평가한 경우의 가격상당액을 차감한 금액)”으로 산정한다.

② 이와 같이 나지상정 평가시보다 낮은 가격으로 평가하게 되는데 이는 토지와 지상건물의 소유자가 다른 건축물이 거래될 경우 해당 토지를 이용할 권리 (지상권, 임차권)도 포함되어 같이 매매되는 것이 일반적이며 이런 권리는 토지소유자의 권리를 제한하므로 그만큼 토지를 감가하여 보상하는 것이 타당하기 때문이다.

2) 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우

토지 건물의 소유자가 불일치하는 경우는 국공유지상의 불법 무허가 건축물의 경우가 대부분으로 서민의 주거안정 보장 과 건축물 소유자의 불법행위에 대하여 국가가 지속적으로 이를 관리할 의무를 소홀히 한 것에 대한 책임으로 토지에 대하여 불리한 정도를 감가하는 것이다.

3) 건축물 거래사례비교법기준 평가금액에서 배제할 요인

건축물만의 거래금액에는 이주대책을 수립하거나 주택입주권을 주는 경우 또는 개발제한구역 안에서 이전이 허용되는 경우에 이러한 이유로 인한 가격상승분이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하여야 한다.

질문 1) 의 경우

조문해설에서 보듯이 의미를 정확히 파악하기 어렵도록 조문구조가 되어 있지만, 토지소유자와 지상건물의 소유자가 상이하여 사업시행자가 (거래사례비교법으로) 평가요청시의 의미로 보시면 됩니다.

사실 조문규정방식에 의문이 드실수도 있겠지만,

‘거래사례비교법’이라는 말이 생략된 것으로 보면 됩니다.

<4월부터 수험생들로부터 좋은 평가를 받고 있는 하우패스 김승연 팀장의 보상평가 자료중 일부>

질문 2) 의 경우

말씀하신 것처럼 논란이 있습니다.

실전에서 이 문제가 나왔을시는 1안으로 푸는 것이 논리적으로 타당합니다.

보상평가 No.1 김원보 평가사님 (9,11회 출제위원)의 의견을 제시합니다.

토보침에서는 거래사례비교법으로 평가한 건축물의 가격에서 이전비 또는 취득가격으로 평가한 건축물의 가격을 공제하도록 규정하고 있다. 하지만 이는 타당하지 않다.

토지보상법 제75조 제1항에서는 건축물의 경우

이전비 보상을 원칙으로

물건가격으로 보상을 예외로 규정하고 있고

건물이 이전이 가능할 경우에는 이전비와 가격을 비교하며 이때 주거용건축물에 한하여 비준가격과 적산가격 중 큰 금액으로 가격을 결정함.

따라서 적산가격 < 이전비 < 비준가격 또는 이전비 < 적산가격 < 비준가격의 경우에는 이전비로 보상하고 따라서 이때 토보침 제48조의 문제는 발생하지 않음.

① 이전비 > 비준가격 > 적산가격 의 경우

② 이전이 불가능할 경우로서 비준가격 > 적산가격의 경우 비준가격과 적산가격의 차이를 공제함

(2009 출제위원특강 – 김원보 - 舊삼일한성감정평가학원 내용)

p.s) 토지는 나지를 상정하여 평가하여야 하며(토지보상법 시행규칙 제22조제2항), 점유는 토지에 관한 소유권외의 권리로 보지 않으므로(토지보상법 시행규칙 제28조제1항) 이 규정은 재검토하여야 할 것으로 보임 (김원보 평가사님 견해)

이 조문은 나름 문제가 있어 여러번 삭제될 뻔하였으니 현재까지 유지되고 있습니다. 최종 확정될 감정평가실무기준(안)에서 이 조문이 삭제된다면 올해 출제될 가능성이 상당히 높지만, 현재 기준(안) 6.2.20에서 삭제되지 않고 있습니다.

토보침 제48조.hwp

질문의 의도를 정확히 파악하였는지는 의문이나,

토지보상평가지침 제55조 제1항 제2호 (실무기준(안) 6.3.4 환매토지)의 대한 질문이신 것 같습니다.

조조심심님이 예로 든 택지개발사업에서 도로사업으로 변경은 공익사업변환을 말하려는 것 같은데 예가 적절치 않습니다. 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 해야 적절할 것입니다. (토지보상법 제91조 제6항)

또한 질문주신 것을 보면 환매토지평가에 대한 기본적 이해가 약간은 부족한 것으로 보입니다. 해당 조문과 관련 이론을 학원강의 등을 통해 숙지하는 것이 필요할 것입니다.

환매권은

법규 문제로 13회 2번, 19회 1번 , 23회 1번으로 기출되었고,

실무 문제로는 10회 4번으로 기출된 이후 현재까지 미기출 상태입니다.

토지보상평가지침 제55조【환매토지에 관한 평가】 

① 법 제91조에서 규정한 환매권의 행사와 관련하여 사업시행자 등으로부터 환매토지에 관한 평가 의뢰가 있는 경우에서 환매당시의 적정가격 결정은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

1. 환매당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중 환매당시에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 당해 시·군·구의 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합 고려한 가격으로 평가한다. 이 경우 당해 공익사업에 따른 공법상 제한이나 개발이익이 있는 경우에는 이를 고려한 가격으로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이나 개발이익이 환매권의 행사 등으로 없어지게 되는 경우에는 그 공법상 제한 등이 없는 상태를 기준으로 한다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

 2. 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 제1호에도 불구하고 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가 기준은 그 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 한다. <신설 2009.10.28>

 3. 비교표준지의 선정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 것으로 하되, 제1호 단서의 규정에 따라 그 공법상 제한 등이 없는 상태를 기준으로 평가하는 경우에는 인근지역에 있는 것으로서 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지를 선정한다. 다만, 인근지역에 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지가 없는 경우에는 인근지역에 있는 그 공법상 제한 등이 있는 상태로 공시된 표준지를 선정하거나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 그 공법상 제한 등이 없는 상태로 공시된 표준지를 선정할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

4. 이용상황 등의 판단은 환매당시를 기준으로 하되, 당해 공익사업의 시행 등으로 토지의 형질변경 등이 이루어진 경우에는 그 형질변경 등이 된 상태를 기준으로 한다. 다만, 원상회복을 전제로 하는 등 평가의뢰자로부터 다른 조건의 제시가 있는 경우에는 그에 따른다. <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

② 환매가격의 결정에 따른 법시행령 제48조의 규정에 따른 “인근유사토지의 지가변동률”의 산정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 토지(이하 이 조에서 "표본지"라 한다)의 취득당시부터 환매당시까지의 가격변동률로 하되 다음 각 호의 기준에 따른다.<개정 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28>

토보침 제55조 제1항 제2호의 경우

같은 사업지구 내의 다른 토지와의 형평성을 위하여 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용, 그 밖의 평가기준을 일치하게 적용하려는 데 그 취지가 있습니다.

토보침 제55조 제1항 제2호에 따른 환매토지의 평가시 비교표준지 선정

1) 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 공익사업변환 되지만 용도지역까지 변경되지는 않는 경우 : 일반토지의 비교표준지 선정방법 (토지보상법 시행규칙 제22조 제1항, 토보침 제9조)에 의함

2) 도시계획도로사업 → 택지개발사업으로 공익사업변환 되지만 용도지역까지 변경되는 경우 : 당해사업으로 인한 변경이므로 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항에 의거 변경되기 이전 용도지역기준

적용공시지가 및 기타 공법상 제한 등은

토지보상평가지침 “제55조 제1항 2호" 다른 공익사업에 편입되는 경우"

즉, 택지개발사업에 편입된 것으로 보아 산정한 보상금액 = 환매당시 적정가격이 됩니다.

이 사항에 대하여 다룬 학원 수험가 문제로는

2012년 – 4기 - 5주차 1번 문제 (서울법학원 유도은 평가사님)가 있으니 이를 기준으로 확인하면 될 것입니다.

토보침 제55조 제2항.hwp

2013. 3. 28. 선고 2012도16383 판결 〔수산업법위반⋅수산자원관리법위반〕

처벌대상인 행위를 대통령령 등 하위법령에 위임하고 있는 구 수산업법 제95조 제8호, 제73조 및 구 수산자원관리법 제64조 제1호, 제17조가 포괄위임입법금지 원칙 내지 죄형법정주의에 위배되는지 여부(소극)

구 수산업법(2009. 4. 22. 법률 제9626호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘종전 수산업법’이라 한다)은 제73조에서 ‘이 법 또는 이 법에 따른 명령’을 위반하는 행위에 관하여 같은 법 제95조에 형벌규정을 두면서 그 명령의 내용에 관하여는 같은 법 제53조 제1항 제8호에 규정하고 있었고, 한편 구 수산자원관리법(2010. 4. 15. 법률 제10272호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 제17조에서 ‘이 법 또는 수산업법에 따른 명령’을 위반하는 행위에 관하여 같은 법 제64조에 형벌규정을 두면서 그 명령의 내용에 관하여는 구 수산업법(2010. 4. 15. 법률 제10272호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 수산업법’이라 한다) 제61조 제1항 제5호에 규정하고 있었다.

그런데 종전 수산업법 제53조 제1항 제8호와 구 수산업법 제61조 제1항 제5호는 위임의 목적이 ‘어업단속⋅위생관리⋅유통질서 기타 어업조정'에 있음을 분명히 하고 있고, 위임의 내용과 범위를 구체적으로 확정하고 있으며, 여기에 그 주된 피적용자가 조업구역, 포획⋅채취할 수 있는 수산동식물에 관한 제한을 대체적으로 예측할 수 있는 어업인들이라는 점,

끊임없이 변화하는 해양생태계를 규율대상으로 하는 수산업법은 다른 법률에 비하여 보다 탄력성을 요구하며, 또한 고도로 전문적이고 기술적이며 국제 해양질서의 변화에 따라 가변적이어서 수산자원보호, 어업조정이라는 입법 목적을 효율적으로 달성하기 위하여 탄력성 있는 행정입법을 활용할 필요가 크다는 점,

이에 따라 구 수산자원보호령(2010. 4. 20. 대통령령 제22128호 수산자원관리법 시행령 부칙 제2조로 폐지, 이하 같다) 제29조는 종전 수산업법 제53조 제1항 제8호에서 규정한 내용 중 일부를, 구 수산업법 시행령(2010. 4. 20. 대통령령 제22127호로 전부 개정된 것, 이하 같다) 제41조는 구 수산업법 제61조 제1항 제5호에서 규정한 내용 중 일부를 좀 더 세부적으로 규정하면서 위임받은 사항에 관하여 대강을 정하고 그 중의 특정사항을 범위를 정해 농림수산식품부장관에게 재위임하여 고래포획금지에 관한 고시(2008. 8. 1. 농림수산식품부 고시 제2008-46호 및 2009. 9. 10. 농림수산식품부 고시 제2009-311호)가 발령된 점,

그 밖에 종전 수산업법, 구 수산업법, 구 수산자원보호령, 구 수산업법 시행령의 입법 목적, 적용범위, 전반적인 규정체계 및 규정 내용 등을 종합해 보면, 종전 수산업법 제53조 제1항 제8호, 구 수산업법 제61조 제1항 제5호는 위임사항의 내용과 범위를 구체적으로 특정하였다고 할 것이고, 이로부터 대통령령 등 하위법령에 규정될 사항이 어떤 것일지 대체적으로 예측할 수 있었다고 보아야 한다. 따라서 위 처벌조항은 포괄위임입법금지 원칙 내지 죄형법정주의에 위배되지 아니한다.

2013. 3. 28. 선고 2012다57231 판결 〔소유권이전등기등〕

[1] 구 주택법 제16조 제2항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 같은 법 제18조의2 제1항에서 정한 협의를 하기 위하여는 사업주체의 협의 의사가 대지 소유자에게 도달하기 전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 대지 소유자에게 미쳐야 하는지 여부(적극)

[2] 구 주택법 제16조에 따른 사업계획승인의 효력 발생 시기

[1] 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항은 “제16조 제2항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 그런데 사업계획승인을 받은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자를 상대로 위 조항에 의한 협의를 할 수 있는 것은 사업주체가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 사업계획승인의 효력을 주장할 수 있는 지위에 있음을 당연한 전제로 하므로, 위 조항에 의한 적법한 협의가 인정되기 위해서는, 적어도 사업주체의 협의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 한다.

[2] 중앙행정기관 및 그 소속기관, 지방자치단체의 기관과 군의 기관의 사무관리에 적용되는 구 사무관리규정(2011. 12. 21. 대통령령 제23383호 행정업무의 효율적 운영에 관한 규정으로 전부 개정되기 전의 것) 제8조 제2항 단서는 공고문서의 경우에는 공고문서에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 고시 또는 공고가 있은 후 5일이 경과한 날부터 효력을 발생한다고 규정하고 있고, 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)은 제16조 제1항에서 사업계획승인권자로 국토해양부장관, 시⋅도지사, 시장⋅군수 등을 정하고, 제16조 제6항에서 사업계획승인권자는 제1항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하는 것으로 규정하고 있으므로, 구 주택법 제16조에 따라 정하는 사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자의 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 발생한다.