陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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1. 관련 법령 (법적 측면)

감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호 "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

2. 간접법의 사고 (이론적 측면)

부동산은 그 자연적 특성으로 인하여 동일한 부동산이나 동일한 지역이 있을 수 없어 지역간 또는 부동산간 대체성이 인정되지 않는다. 그러나 인문적특성의 이용측면에서 대체성이 인정되고 부동산의 가치는 독자적으로 결정되는 것이 아니라 대체부동산의 영향을 받아 결정된다는 대체의 원칙이 간접법의 원리를 형성한다.

시장가치는 객관적 성격의 교환가치(exchange value)를 의미하므로

일단 대상물건의 거래사례는 객관성 요건을 위배하기 때문에 거래사례비교법을 적용할 수 없습니다.

또한 거래사례비교법의 정의를 보더라도 대상의 거래사례를 사례로 채택할 수는 없다고 할 것입니다.

이론적으로 봐도 거래사례비교법은 직접법의 논리가 적용되지 않습니다.

IRR법의 개선.hwp

토지의 매후환대차 (sale- leaseback of the land)는 상업용 부동산의 자금조달방법중 하나로서, 토지와 건물을 동시에 개발 매입 투자하는 대신 건물은 소유하되 토지를 장기 임대차하여 투자자금을 줄이는 방식을 말합니다. 투자자가 이미 토지를 보유하고 있는 경우에는 임차를 조건으로 매각하는 계약을 맺으면 됩니다. 즉, 투자자가 토지를 보유하고 있든 아니든 토지분 투자자금 임차료(lease payment)를 지불하면서 차입하는 것과 같은 효과로 리스표는 원리금 (mortgage payment)과 같은 의미를 가집니다. 따라서 이 방식의 자금조달수단으로서의 효과성은 임차료와 토지가격의 상승시 기회손실의 크기에 달려 있습니다. 물론 토지가격 상승에 따른 기회손실을 임차기간 만료시점에 일정가격에 재매수하는 option을 넣어 회피(hedge)할 수 있습니다.

투자자의 입장에서는 ① 토지와 건물분 투자총액을 차입금으로 조달할 경우에 비하여 토지임차의 경우 실질적으로 토지분 투자자본을 100% 조달하는 수단으로 보다 많은 외부자금을 확보하는 장점이 있습니다.

② 특히, 임차료는 전액 손실과 비용(손비)으로 인정되기 때문에 이자분만 손비로 인정되는 일반대출에 비해 세금 감면효과가 더 큽니다. ③ 이에 반해 건물과 토지를 동시에 보유할 경우 건물은 감가상각의 대상이 되지만 토지는 감가상각의 대상이 되지 않아 건물만 보유할 경우에 비해 감가상각에 의한 세금감면효과는 차이가 없습니다. ④ 토지를 매각하는 투자자의 입장에서는 리스기간이 종료되는 시점에서 토지를 매수할 수 있는 option을 원할 경우 토지의 소유권을 되찾을 수 있습니다.

이 방식은 장기임대차가 일반화 되어있는 미국 혹은 정기차지권을 인정하고 있는 일본의 경우에나 효과가 있고 우리나라의 경우 정기차지권이 활성화 되어 있지 않아 토지부분만 별도로 리스하여 사용하기에는 법적안정성 등을 고려할 때 제약요건이 많습니다.

이론적으로만 알고 계시고, 수험실무로 문제가 출제확률은 현재 수험출제경향상으로는 매우 희박합니다.

임차 소유 분석의 경우

기업이 부동산을 소유하면 임대료 절감과 같은 부동산 투자자와 동일한 편익을 누릴 수 있습니다. 또한 감가상각에 따른 절세가 가능하며, 만일 매각 후 임대시 부동산을 매각하고서도 계속 이용할 수 있습니다. 그러나 부동산 소유에는 소유에 따른 기회비용(opportunity cost)이 들기 마련입니다. 그래서 기업이 부동산을 소유할 것인지, 임차할 것인지에 대하여 분석이 필요한데 이것이 바로 임차 vs 소유 분석입니다.

단순 임차-소유분석은 임차시 현금흐름에 대한 세후 IRR, 소유시 현금흐름에 대한 세후IRR 을 비교하는 형식을 취하지만,

임차-소유분석을 확장하면

1) 추가로 공간을 사용하기 위하여 기금을 투자하여 사업을 확장할 것인가

2) 공간이용을 위하여 공간을 매입할 것인지, 임차할 것인지에 대한 의사결정을 할 경우가 있습니다.

이때는 소유-임차의 증분현금흐름을 통해 분석할 수도 있을 겁니다.

1. 무허가건부지의 일반평가시, "일시적 이용상황"으로 보고 지목을 기준함이 타당할까요?

지목은 전인데, 무허가건물인 경우입니다. 보상 외에 일반 평가의 경우는 생소해서 다소 당황했습니다;

그리고 불법형질변경과 미불용지도 일반평가시 어떻게 처리해야 할지 의문이 들었습니다..

현황평가주의의 예외인 일시적인 이용상황은 시행령 제38조에서 규정한 ①본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지된 경우와 ②현재의 이용방법이 임시적인 경우의 두가지가 있음

미불용지의 경우는 정의상 보상과 관련한 항목이며 기타 평가목적시에는 미불용지의 평가라는 말 자체가 성립하지 않습니다. 그냥 현황평가 하시면 됩니다.

1) 재조달원가의 개별요인 평점이 주어지는 경우 : 잔가율 비교 ○ (must)

2) 가격시점의 개별요인평점이 주어지는 경우 : 잔가율 포함으로 보아 비교 ×

3) 일반평가에서는 주로 개별요인 비교에 잔가율 비교가 포함 안된 걸로 봄

잔가율 비교 ○ (can)

4) 임대료평가에서는 주로 개별요인 비교에 잔가율 비교가 포함된 걸로 보기 때문에 잔가율 비교를 잘 하지 않습니다. (can)

원칙적으로 잔가율 비교를 해도 상관없습니다. 임료형성요인이라고 별도로 법령에 규정된 것이 아니니까요. 잔가율 차이가 임대료형성에 미치는 영향이 무시할 정도로 작다고 생각하는 관행이 있는 것 때문이 아닐까 생각합니다.

제 수험경험상 이맘때쯤 이 부분에 대하여 물어보시는 분들은 대부분 감정평가이론 공부를 하기 전 감정평가실무문제를 풀면서 헛갈리는 경우가 많았습니다.

나중에 감정평가이론을 공부하면서 이같은 부분에 대한 이해는 매우 쉽게 하실 겁니다.

어렵게 설명하자면 한도 끝도 없지만,

실무문제 푸는데 용이하게끔<만> 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

일단,

지분수익률은 수익률(yield rate)이고, 지분배당율(=지분환원율)은 소득율(income rate)이다

수익률(yield rate)은 여러해 소득을 기준으로 한 것이고,

소득률(income rate)은 한 해 소득만을 기준으로 한 것이다.

위의 이것만 기억하세요.

수익률(yield rate)과 소득율(income rate)에 대한 개념 차이는 책에 자세히 나와 있으므로 생략하겠습니다...

그럼 지분수익률과 지분배당율의 개념차이는 일단, 둘다 지분이라는 말이 들어가므로

당연히 지분과 관련된 문제에서 쓰입니다.

그럼 소득접근법 중에서 지분이 들어가는 것들이 어떤 것들이 있는지 알아보죠.

소득접근법은 환원방법에 따라 직접환원법과 할인현금수지분석법으로 대별됩니다.

(근거 : 현 시행 감칙 제12조, 2013 시행예정 감정평가실무기준(안) 3.4 수익방식의 주요 감정평가방법중 3.4.1.2 환원방법)

우선 직접환원법 안에서도 여러 방식으로 나뉘는데

거기에서 지분이라는 개념이 들어가는 것은

지분잔여법과 저당잔여법 밖에 없습니다.

다른 것들은 눈을 씻고봐도 지분이 비집고 들어갈 틈이 없습니다.

이제 지분잔여법과 저당잔여법을 뜯어보면

이것들은 결국 NOI를 통해, NOI를 지지고 볶아서 시장가치를 추계합니다.

그런데 NOI는 순영업소득이고

순영업소득은 한 해를 기준으로 한 소득이라는 것입니다.

제가 서두에서 한 해를 기준으로 한 건 소득율(income rate) 개념이고, 지분배당율이 바로 소득율(income rate)이라고 했습니다.

결국 지분배당율은 여기서 써먹으면 됩니다.


그럼 이번에는 수익환원법(협의)을 살펴보겠습니다.

수익환원법에는 저당지분환원법(BTCF)과 할인현금수지분석법(ATCF)이 있습니다. (순영업소득모형은 이해 편의를 위해 잠시 뺍니다)

할인현금수지분석법은 여러해 동안의 현금수지를 이용하는 거죠?

또 저당지분환원법은 가정(假定)을 보면 보유기간동안 소득변화와 부동산 가치변화를 고려하는 거죠?

결국 둘 다 여러해 동안의 현금수지 혹은 소득을 고려하고 있는 것입니다...

그럼 여기서 써먹어야 될 것은 당연히 수익률(yield rate)의 개념인 지분수익률이 됩니다.


이것만 기억해두세요.

지분수익률은 여러해 소득을 기준으로 하는 수익률(yield rate)이고,

지분배당률(=지분환원율)은 한 해 소득을 기준으로 하는 소득율(income rate) 이구나.


또한,

지분잔여법과 저당잔여법은 한 해 소득만으로 가치를 추계하므로 소득율(income rate) 을 써야겠고,

할인현금수지분석법과 저당지분환원법은 여러 해 소득을 고려해야 하므로 수익률(yield rate)을 써야겠구나.

이제 더 이상 문제에 지분수익율(yield rate)과 지분배당율(=지분환원율)이 각각 주어져도

어떤 것을 쓸지 헛갈리지 않을 것입니다.

이것에 대한 예는 위에서 들었구요. 가장 좋은 방법은 이 같은 개념구분에 대한 문제를 풀어보는 것이 이해에 도움이 될 것입니다.

뭐 딱 들어맞는 문제는 아니지만 감을 잡는데 도움이 되실 겁니다.

舊 PLUS 감정평가실무 제5판 문제를 단순화

【문 1】부동산 투자자 <강마루>씨는 대상부동산을 매입하기 위해 다음과 같은 자료를 수집하였다. 수집된 자료를 활용하여 다음 각 물음에 답하시오.

(물음 1) 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율

(물음 2) 지분수익률

(물음 3) 지분배당률

<자료 1> 대상부동산

1. 토지 : A시 B동 300번지 대, 200㎡

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 근린생활시설

연면적 536㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 가격시점 : 2012년 10월 24일

<자료 2> 공시지가자료 (2012년 1월 1일)

<자료 3> 거래사례 자료

1. 소재지 : A시 C동 76번지

2. 거래물건 : 나지, 200㎡

3. 용도지역 : 일반상업지역

4. 거래가격 : 630,000,000원

5. 거래시점 : 2012년 7월 1일

<자료 3> 대상 건물 자료

※ 주체와 부대의 공사비 비율은 7:3이며 정액법 상각, 잔가율 0%

<자료 4> 지가변동률

<자료 5> 요인비교자료

<자료 6> 기타사항 및 가정조건

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 “자기자본:타인자본의 비율”이 4:6인 것으로 조사되었으며 전형적인 보유기간은 10년이다.

2. 대상부동산과 비슷한 유사부동산에 대하여 시중은행은 연 11.5%에 20년의 매년 원리금균등상환조건으로 대출해주고 있다.

3. 지분수익률에 대한 10년간의 상환기금률(SFF)은 6.48%로 가정하되 이를 역산하여 지분수익률을 산정하지 아니한다.

4. 토지환원이율은 8%이며, 건물환원이율은 13%이다.

5. 대상부동산의 가치변화는 시장추세분석결과 앞으로 10년동안 토지는 18% 상승할 것으로, 건물은 6% 하락할 것으로 예상된다.

6. 본 문제에서 물리적 투자결합법, Kazdin의 투자결합법, 엘우드법에 의한 종합환원이율 결과치는 동일한 것으로 가정(假定)한다.

양자의 구분에 대한 이해가 된다고 생각되면

기출문제 17회 1번을 한번 풀어보세요. 그럼 완벽하게 이해될 것입니다.