[1] 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우, 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분의 소유관계(=종전 구분건물 등기명의자의 공유) 및 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상이 되는지 여부(적극)
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 정한 관리단의 성립 절차 및 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 관리단집회에서 의결권을 행사할 자를 정하는 방법
[1] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조). 마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만, 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.”고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다. 그리고 집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는 한편(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정하고 있다(제2항). 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 ‘공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 한다.’ 동 법률은 공익사업시행자가 광업권을 취득 또는 사용하는 경우에 적용하며, 이 경우에 공익사업은 동법 제4조에 열거되어 있다.
공익사업시행자는 광업권 보상에 관하여 광업권자와 성실하게 협의하여야 한다. 구체적으로 공익사업시행자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정하는 보상협의요청서나 임의서류에 협의기간․협의장소 및 협의방법, 보상의 시기․방법․절차 등을 기재하여 광업권자에게 통지하여야 한다. 이 경우 광업권자를 알 수 없거나 그 주소․거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 광업등록사무소에서 관련 자료를 열람하여 확인된 광업권자에게 통지하도록 한다.
공익사업시행자와 광업권자간의 협의가 완료되면 광업법 제39조에 따른 절차를 속행한다. 먼저 양측 합의하에 2개의 손실평가기관에 각각 광산(광업권) 평가를 의뢰한다.
손실평가기관은 광업법시행규칙 제16조의2제2항의 규정에 따라 지가공시및토지등의평가에관한법률 제18조의 규정에 의하여 등록된 감정평가사, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제19조의 규정에 의하여 인가받은 감정평가법인, 광업법시행령 제8조제3항제1호의 규정에 의하여 산업자원부장관이 인정하는 기관(한국지질자원연구원, 대한광업진흥공사, 대한석탄공사), 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링 활동주체로서 광업자원부문 또는 응용이학(응용지질분야에 한함)부문의 엔지니어링 활동주체, 기술사법에 의하여 기술사사무소의 개설등록을 한 기술사로서 광업자원부문 또는 응용이학(응용지질분야에 한함)부문의 기술사를 말한다.
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제43조는 ‘광업권에 대한 손실의 평가는 광업법시행규칙 제16조의2의 규정에 의한다’고 하여 광업법에 위임하고 있다. 이와 관련하여 광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 규정에 의하면, 광산평가는 광업권자 또는 조광권자가 조업중이거나 정상적으로 생산중에 휴업한 광산으로서 광물생산실적이 있는 경우에 하며, 대한광업진흥공사가 정하는 광산평가기준에 따라 실제 취소 또는 감소되는 광구면적을 대상으로 장래 수익성을 참작한 광산평가액을 산정하고, 이전 또는 전용이 가능한 시설의 잔존가치를 뺀 금액에 이전비를 합산하여 평가한다. 다만, 평가된 지역외에서 당해 광산개발을 목적으로 취득한 토지․건물 등 부동산에 대한 보상은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 정하는 보상기준을 준용하도록 하였다.
또한, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제43조는 ‘조업중인 광산이 토지등의 사용으로 인하여 휴업하는 경우의 손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익을 기준으로 평가한다. 이 경우 영업이익은 최근 3년간의 연평균 영업이익을 기준으로 하며, 광물매장량의 부재(채광으로 채산이 맞지 아니하는 정도로 매장량이 소량이거나 이에 준하는 상태를 포함한다)로 인하여 휴업중인 광산은 손실이 없는 것으로 본다.’고 하였다.
광산평가가 완료되면 2이상의 손실평가기관이 행한 평가의 산술평균치를 기준으로 손실을 산정한다. 광업권자 또는 조광권자가 탐광에 착수하였거나 탐광실적을 인정받은 광산이거나 채광계획인가를 받은 후 광물생산실적이 없는 광산인 경우에는 당해 광산개발에 투자된 비용 및 현재시설의 평가액에서 이전 또는 전용이 가능한 시설의 잔존가치를 뺀 금액에 이전비를 합산하여 손실을 산정한다. 광업권자 또는 조광권자가 등록을 한 후 탐광에 착수하지 아니하였거나 채광계획인가를 받지 아니한 광업권의 경우에는 등록에 소요된 비용을 손실로 산정한다.
이와 같이 손실의 산정에 따라 보상액이 확정되면, 공익사업시행자는 광업권자의 동의서를 첨부하여 광업등록사무소에 광업법 제39조에 의한 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분을 요청한다. 광업등록사무소는 이를 검토하여 해당지역에서의 광업이 공익을 해한다고 인정할 때에는 당해 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분을 하여야 한다.
또한 광업등록사무소장은 국가중요건설사업지 또는 그 인접지역안의 광업권이나 광물의 채굴이 국가중요건설사업에 지장을 초래한다고 인정할 때에는 광업권의 취소 또는 당해 지역안의 광구의 감소처분을 할 수 있다. 이 경우 국가중요건설사업지 또는 그 인접지역의 구역은 국가 또는 지방자치단체가 건설하는 철도(지하철도 포함)․공업단지․고속도로 및 댐지역과 그 인접지역으로서 관계기관의 장이 지정․고시하는 구역을 말한다.
이와 관련하여 중요한 문제가 하나 있는데 광업법 제48조에 의한 채굴제한지역이 그것이다.
광업법 제48조는 ‘광업권자는 철도․궤도․도로․수도․운하․항만․하천․湖․沼地․관개시설․배수시설․廟宇․교회․사찰의 경내지․고적지 기타 영조물의 지표지하 50미터이내의 장소나 묘지․건축물의 지표지하 30미터이내의 장소에서는 각각 관할관청의 허가나 소유자 또는 이해관계인의 승낙없이 광물을 채굴할 수 없다. 관할관청, 소유자 또는 이해관계인은 정당한 이유없이 허가 또는 승낙을 거부할 수 없다’고 되어 있다.
이에 의하면 광업권자는 광물채굴 도중이라도 공공시설이 정당히 시설되면 광업법 제48조의 제한을 받아 관할관청의 허가 또는 소유자 등의 승낙 없이 채굴을 계속할 수 없다(대법 76.11.23. 선고75다365사건, 김연승『광업법축조연구』p242). 또한 광업권자는 허가권자가 정당한 이유없이 채굴을 제한함에 따라 발생한 손실에 대하여는 허가권자에 대하여 민법상의 배상청구권이 있다고 보아야 한다(김연승 위책 p243).
따라서 광산 내에 공공시설이 신설되어 채굴제한지역이 새로이 설정되는 것은 광업권자에게 손실의 발생을 의미하게 되는 것이다. 또한 광산 내에 신설된 공공시설이 공익으로 인정되어 광업법 제39조에 따라 광구의 감소처분이 되는 경우에는 이로 인하여 새로이 채굴제한지역이 설정되는 것이며, 광업권 손실보상에 있어 동 지역을 포함할 것인가가 첨예한 문제로 대두되는 것이다.
공공시설의 신설 등으로 인하여 광업이 공익을 해한다고 인정할 때 당해 광구의 감소처분 대상지역에 채굴제한지역을 포함할지 여부와 그에 따른 보상에 대하여는 감소처분을 하고자 하는 기관과 광업권자간의 협의에 의하여야 할 것으로 판단된다.
이 경우 채굴제한지역에 대하여 광업권자가 안전 또는 기술상의 정당한 이유를 들어 광물채굴이 어렵다고 판단하고 관할관청의 허가나 소유자의 승낙을 요청하지 아니할 경우에는 관할관청이나 소유자가 일방적으로 채굴을 승낙하고 동지역을 감구처분 대상지역에서 제외할 수 없을 것이며, 채굴제한지역에 대하여 광업권자가 광물채굴이 가능하다고 판단하여 관할관청의 허가나 소유자의 승낙을 요청하더라도 관할관청이나 소유자는 동지역에서 광업을 영위할 경우 공익을 해함을 들어 동지역을 감구처분 대상지역에 포함하고 평가기관의 평가에 따라 보상할 수 있는 것이다.
이와 관련하여 광업권설정 전에 이미 채굴제한지역이 존재하는 경우에는 광업권 설정과 동시에 채굴이 제한되는 것이므로 광업권자는 손실의 발생을 주장할 수 없으며 따라서 보상대상이 아니다.
광업등록사무소는 공익사업시행자의 신청에 의하여 광업법 제39조의 규정에 의한 광업권의취소 또는 감소처분을 하고자 하는 경우에는 사전에 동법 제113조의 규정에 의하여 행정절차상의 청문을 실시하여야 한다. 광업등록사무소는 행정절차법이 규정한 바에 따라 공익사업시행자와 광업권자 등 당사자 및 이해관계인의 출석하에 청문을 실시하고, 최종적으로 광업권의 취소 또는 감소처분여부를 결정하게 된다.
공익사업시행자는 광업등록사무소가 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분을 하는 즉시 당해 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분으로 손실이 발생한 당해 광업권자나 취소처분에 따른 광업권의 광구, 또는 감소처분에 따른 광구의 부분에 조광권이 설정되어 있는 때에는 당해 조광권자에게 그 손실을 보상하여야 한다.
이 경우 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분에 의하여 이익을 받은 자가 있을 때에는 그 자에 대하여 그 이익을 받은 한도내에서 보상금액의 전부 또는 일부를 부담하게 할 수 있다.
[광업권보상의 일반적 해석]
이상 살펴본 법률상의 광업권 보상원칙 및 절차를 토대로 아래에서는 유권해석사례를 정리하기로 한다.
먼저 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분을 신청할 수 있는 자는 “공익여부를 공익관할청이 판단”하여야 하므로 사업시행자이다.
공익발생으로 인한 광업권의 보상여부는 광업권설정등록일을 기준으로 함이 타당하다. 예컨대 지방자치단체의 군도노선고시가 광업권설정등록 후 채광계획인가를 받기 전에 고시된 경우 사업시행자는 광업권설정등록일을 기준으로 그 등록에 소요된 비용을 광업권자에게 보상하면 된다.
이와 관련하여 공공사업고시 후 기존 광업권에 추가 등록된 광물에 대한 보상여부를 살펴보자. 광업법 제99조에 의한 광물생산보고서 제출이 없는 경우에는 광업법시행규칙 제16조의2제1항제3호에서 정한 등록에 소요된 비용에 한하여 손실을 산정해야 할 것이다. 또한, 광물생산보고서가 제출되었다는 사실만으로 보상여부를 결정할 수는 없으며, 실제로 추가등록된 광물생산을 위한 시설투자 및 생산이 이루어졌을 때에 한하여 광업법 제39조제3항 및 동법시행령 제32조와 동법시행규칙 제16조의2의 규정에 의거 보상을 하여야 할 것이다.
광업법 제39조의 규정에 의한 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분으로 보상할 손실의 범위는 동법시행령 제32조 및 동법시행규칙 제16조의2의 각호에서 정한 바에 따라 광업권으로 설정 등록된 광종에 한한다.
광업법 제39조의 규정에 따라 광업이 공익을 해한다고 인정되어 광업권의 취소 또는 광구의 감소처분을 할 경우 광업권자에게 보상하여야 할 통상 발생하는 손실의 평가는 광산 또는 광업권을 기준으로 한다.
광업법시행령 제72조 및 광업업무처리지침(산업자원부고시 제1999-149호, 1999.12.24)의 규정에 의하면 ‘채광계획의 인가 또는 변경인가는 광산단위로 하며, 광산단위는 각각의 광구간 거리가 4㎞이내로 한다. 다만, 광업권자(조광권자 포함)의 성명과 광종명이 같은 경우에 한한다’라고 되어 있으며, 또한 동지침 제34조제1항의 규정에 의하면 ‘채광계획인가나 변경인가의 대상면적은 대상광구의 면적과 같은 것으로 한다’라고 되어 있다. 따라서 광업권보상 평가대상인 광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 광산은 채광계획인가의 대상면적 즉, 광업권설정구역 전체를 말한다.
광업권자가 2개이상의 광구를 통합하여 1개 광산단위로 채광계획변경인가를 받아 채광하여온 경우에는 2개의 광구를 광산단위로 인정하여 인접광구와 동일한 기준으로 손실평가를 하여야 할 것이고, 광구통합에 의한 채광계획변경인가를 받지 아니한 경우에는 광업법시행령 제72조의 규정에 의한 광산단위로 인정할 수 없으므로 광구 각각을 기준으로 채광여부 등을 판단하여 광업권 평가를 하여야 할 것이다.
광산이 광업권자의 폐업등록신청으로 인하여 폐업하였거나 등록관청의 처분에 의하여 광업권이 취소된 것이 아니라면 광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 정상적으로 생산중에 휴업한 광산으로서 평가대상으로 보아야 할 것이다.
광구면적중 일부의 채광이 완료되었다고 하여 광구면적 전체에 대하여 채광이 완료되었다고 볼 수는 없을 것이므로 광업권의 보상과 관련한 평가는 개발이 끝난 지역이라도 광산평가기준에 따라야 할 것이다.
또한, 광업권자가 광업권설정허가를 받아 광산평가시까지 정상적으로 광물을 채굴하여 광업법 제99조의 규정에 의한 광물생산보고를 하여 온 광산이라면 동법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 규정에 의하여 광산평가를 실시하여야 할 것이다.
광산평가는 광업법 제39조의 규정에 의하여 보상을 하여야 할 시점의 관련법령규정에 의거하여 이루어지는 것이며, 해당 광물의 품위분석과 그에 따른 손실액 산정은 동법시행규칙 제16조의2의 규정에 의한 평가기관의 의견에 따라 이루어지는 것이다.
광업권 보상액산정의 방법은 광업법시행규칙 제16조의2제1항 각호의 규정에 의하여야 하며, 보상액산정의 기준시점은 “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률”의 관련규정에 의한다. 참고로 건설교통부 유권해석(건설교통부 토관58342, 2000.1)은 ‘공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조제1항의 규정에 의하면 보상액은 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 계약체결 당시의 가격을 기준으로 산정하도록 되어 있으며, 토지수용법 제46조제1항의 규정에 의하면 손실액의 평가는 같은법 제25조제1항의 규정에 의한 협의의 경우에는 협의당시를, 같은법 제29조의 규정에 의한 재결의 경우에는 재결당시의 가격을 기준으로 산정하도록 되어 있으므로 이 당시를 기준으로 광업관계법령에서 정한 산정방법중 보상기준시점의 상황에 타당한 보상규정을 적용하여야 한다’고 하였다.
지방자치단체의 상수도공사, 국가 또는 지방자치단체에서 시행하는 국도, 지방도로건설사업 등이 광업법 제39조제1항의 규정에 의한 “공익”인지의 판단여부는 동 사업의 시행에 관한 관계법령을 근거로 판단하여야 할 것이다.
그러나 광업권설정등록구역내에서 천연기념물 지정으로 인한 문화재보호와 석회동굴 및 인근지역의 자연경관 보존 등의 이유로 채광계획인가를 받지 못한 사유는 광업법상 공익에 의한 광업권 손실보상 대상으로 볼 수 없을 것으로 판단된다.
광업법 제39조에 의한 광구감소처분과 그에 따른 보상금의 수령에 있어서는 공동광업권자 전원의 동의가 있어야 할 것이다.
광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 규정에서 산업자원부장관이 지정하는 기관은 "대한광업진흥공사"를 말하며, 광업권 보상을 위한 광산평가기준은 대한광업진흥공사 공고 제185-1-8호(1995.6.8)로 시행 공고되었다. (부록 참조)
2. 광업권 손실보상
이하에서는 광업권 손실보상에 대한 구체적인 사례를 중심으로 정리하기로 한다.
광산내 감소처분하고자 하는 광구가 아닌 다른 광구에서 광물생산하여온 경우는 광업법시행령 제34조, 제41조 및 제72조에 의거 하나의 광산으로 통합하여 채광계획인가받아 광물생산실적보고를 한 것이므로 광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 광물생산실적이 있는 것으로 보상액을 산정하여야 할 것이다.
광업법 제48조에 의하면 “광업권자는 배수시설의 지표지하 50m이내의 장소에서는 관할관청의 허가 없이 광물을 채굴할 수 없으며”, 동법 제39조에 의하면 “광업이 공익을 해한다고 인정할 때에는 광구의 감소처분을 하여야 한다”라고 규정하고 있다. 따라서 광업권자가 채광계획인가를 받아 정상적으로 채굴하여 온 광산에 새로이 채굴제한지역이 생성되어 광업권을 제한하는 때에는 동 권리의 행사가 공익인 상수도구조물을 해한다면 광구를 감소처분하고 광업권자에게 그 손실을 보상하여야 할 것이다.
광업권설정구역에 이미 도로가 개설되어 있어 광업법 제48조의 규정에 의하여 도로의 지표지하 50m이내의 지역에서 채굴이 제한되고 있는 경우에 광업권자가 도로확․포장공사에 따른 보상을 받을 수 있는지 여부는 동 공사를 시행함에 있어 광업법 제39조의 규정에 의한 광구의 감소처분이 필요한지 여부에 따라 결정되므로 공사 시행기관이 광업권자와 협의하여 처리하면 될 것이다.
광업권설정등록 전에 이미 도로확장사업이 결정되어 시행되고 있는 경우에는 공익을 이유로 한 광업권 취소 또는 감소처분의 대상이 되지 않으며, 따라서 광업법 제39조의 규정에 의한 광업권 보상대상이 아니다.
송전선로 선하지 광업권에 대하여 노천채굴을 위한 중장비 진입에 지장이 없는 경우 광업권 손실보상 대상으로 볼 수 없을 것이다.
또한, 농업용수개발을 위한 사업계획고시 후 수몰지 유수유입지에 설정된 광업권은 손실보상의 대상이 되지 않는다.
"채광을 위하여 기 매입한 토지"는 광업권자가 사업에 필요하여 매입한 토지로서 광업법이 아닌 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등의 규정에 따라 보상받아야 할 것으로 판단된다.
3. 채굴제한지역에 대한 손실보상
끝으로 채굴제한지역과 관련한 광업권 보상문제에 대하여 접근해보는 것으로 광업권보상에 대한 정리를 마무리하기로 한다. 광업법 제48조는 ‘광업권자는 철도․궤도․도로․수도․운하․항만․하천․湖․沼地․관개시설․배수시설․廟宇․교회․사찰의 경내지․고적지 기타 영조물의 지표지하 50미터이내의 장소나 묘지․건축물의 지표지하 30미터이내의 장소에서는 각각 관할관청의 허가나 소유자 또는 이해관계인의 승낙없이 광물을 채굴할 수 없으며, 관할관청, 소유자 또는 이해관계인은 정당한 이유없이 허가 또는 승낙을 거부할 수 없다’고 규정하고 있다.
광업법 제48조의 규정에 의한 채굴제한 범위는 광구의 감소처분을 하고자 하는 영조물의 소유자가 정할 수 있는 사항이 아닌 법정사항으로서 광업권자가 동 규정을 위반할 경우 동법 제115조제3호의 규정에 의거 처벌받게 되며, 소유자의 승낙에 의한 채굴허용은 광업권자가 요청하는 경우 영조물의 안전이 보장되는 범위안에서 예외적으로 인정되는 것이다.
광업권이 먼저 설정되고 그후 영조물이 건립된 경우에는 광업법 제39조의 규정에 의하여 광구의 감소처분을 하고 이로 인한 손실보상을 하여야 하나, 영조물이 먼저 건립된 후 광업권이 설정된 경우에는 광구의 감소처분 및 손실보상 대상이 되지 아니한다.
광업법 제48조의 규정에 의하면 광업권자는 기존의 채굴제한구역(하천, 배수로, 도로 등의 지표지하 50미터이내의 장소)에서는 관할관청의 허가없이 광물을 채굴할 수 없다. 또한, 광업법 제39조의 규정에 따라 광구의 감소처분을 하고자 함에 있어서 해당 광업권의 설정등록 전에 이미 채굴제한지역이 존재하는 경우 동 채굴제한지역에서는 광업권 설정과 동시에 채굴이 제한되는 것이므로 광업권자는 동 지역을 감소처분하는 데 따른 손실의 발생을 주장할 수 없다.
따라서 광업권자는 해당 광업권설정허가시의 행위제한 부관에 관계없이 광업법 제48조에 의한 기존의 채굴제한구역에서는 행위제한을 받게 되므로 관할관청의 허가없이 광물채굴을 할 수 없으며 해당 제한구역에 대한 손실보상을 요구할 수도 없다. 또한, 광업권자는 채광계획인가를 받았다 하더라도 광업법 제48조에 의한 기존의 채굴제한구역에서는 관할관청의 허가없이 광물채굴을 할 수 없으므로 동법 제39조의 규정에 따른 광구감소처분의 경우에 기존의 채굴제한구역에 대하여는 그 손실보상을 요구할 수 없는 것이다.
예컨대 채굴제한지역에서의 광물채굴에 필요한 인․허가가 일시사용허가 외에 없는 경우, 광업권자가 동 허가를 받은 사실이 없다면 당해 광업권자는 그 채굴제한지역에서 광물을 채굴할 수 없으며, 광구감소처분을 할 경우 동 지역에 대한 손실보상을 요구할 수 없다고 보아야 할 것이다.
광업권 설정등록이전에 개설된 2차선 국도의 지표지하 50m이내의 장소는 기존의 채굴제한지역으로서 손실산정대상이 아니며, 4차선 도로 확․포장 공사에 따라 새로이 채굴제한지역으로 편입되는 지역에 대하여 손실을 산정하여야 할 것이다.
광구내에 관개배수시설 및 묘지 등의 시설물이 이미 설치되어 있었다면 광물의 채굴제한지역에 해당되어 손실보상의 대상으로 볼 수 없으므로 등록광구 중 농업용수개발사업(농수로공사)으로 인한 보상대상구역 중에서 이미 설치된 관개배수시설 50m이내, 묘지 30m이내는 이를 제외하고 보상평가를 하여야 할 것이다.
광구내에서 신설되는 고속도로가 기존도로(군도)와 중복될 경우 중복지역의 광업권 손실보상여부에 대하여는 기존도로가 이미 광물채굴제한지역에 해당되어 손실보상의 대상으로는 볼 수 없으므로 광업권평가에 대하여는 광업법 제48조제1항을 적용함이 타당할 것이다.
광업법 제48조제1항의 규정에 의하면 “도로, 영조물 등의 지표지하 50미터 이내의 장소에서는 관할관청의 허가나 소유자의 승낙없이 광물을 채굴할 수 없다.”라고 되어 있으므로 광업권이 기설정된 상태에서 도로, 영조물(철탑) 등이 새로이 개설(설치)될 경우 당해 도로부지, 영조물 등과 그 인접한 채굴제한지역에 대하여는 동법 제39조제1항 및 제3항의 규정에 의하여 광업이 공익을 해한다고 인정될 경우에는 광구감소처분을 하고 광업권자에게 그 손실을 보상하여야 한다.
광업권이 기설정된 지역내에 도로, 영조물 등을 개설(설치)하고 광구감소처분을 하여 보상하고자 할 경우에는 보상평가작업 시행전에 관련 행정절차에 의거 광업권자에게 동 사실을 통지하고 협의하여야 할 것이며, 동 평가에 있어서 채굴제한지역에서의 광물채굴이 가능한지 여부와 그 보상에 대하여는 평가기관의 의견에 따라 처리되어야 할 것이다. 다만, 광업권자가 광구감소에 대하여 협의할 때에 관할관청에 위 도로부지에 인접한 채굴제한지역에서 광물채굴을 할 수 있도록 승낙하여 줄 것을 요청하고 관할관청이 이를 승낙한 경우에는 동지역은 보상평가대상에서 제외될 수 있을 것이다.
광업법 제48조의 규정에 의하면 기존 도로는 이미 그 지표․지하 50m 범위 내에서 채굴이 제한되고 있으며, 도로를 확장하면 그 확장범위만큼 새로이 채굴제한지역이 추가되는 것이다. 또한 광업법 제39조의 규정에 의하면 광업이 공익을 해한다고 인정되면 광업권을 취소하거나 광구의 감소처분을 하여야 하고, 이로 인하여 발생한 손실은 당해 광업권자에게 보상하도록 되어 있다. 따라서 도로확장으로 인하여 추가된 채굴제한지역에서의 채굴이 공익을 해한다고 인정되면 그 지역을 감소처분하고 광업권자에게 보상하여야 하는 것이다.
예컨대 공익사업시행자가 배수개선사업의 시행에 따라 확장되는 광업권 채굴제한지역에 대하여 광구감소처분을 하고자 한다면 기존 채굴제한지역을 포함하여 감소처분하여야 할 것이다. 이 경우 채굴제한지역의 일부구역에 사금채취전용허가를 하였다면 그 범위안에서 광업권자와 협의한 바에 따라 보상여부를 결정하고, 배수개선사업의 시행에 따라 확장되는 채굴제한지역에 대하여는 광업법시행규칙 제16조의 규정에 따라 손실을 산정하여 보상하면 될 것이다.
공익사업 시행으로 인하여 실제로 채굴이 제한되는 지역이 기존 채굴제한지역 경계로부터 밖으로 0.4m내의 지역인 경우, 동 지역에 한하여 광업권자의 권리가 새로이 제한되는 것이며, 광업법 제39조의 규정에 의하여 광구의 감소처분을 하고 손실보상을 하고자 할 때에는 광업권자의 권리가 새로이 제한되는 지역에 대하여 동법시행규칙 제16조의2의 규정에 의거 보상액을 산정하면 될 것이다.
광업법 제48조는 영조물을 보호하기 위하여 일정범위안에서 채굴을 제한한 규정이므로 “지표면으로부터 지하 200m 위치에 있는 구조물”이 영조물이라면 동조의 규정이 준용되어야 할 것이며, 광업법 제15조제1항의 “광구의 경계는 직선으로 정하고 지표경계선의 직하를 한계로 한다.”는 규정중 “지표경계선의 직하”의 범위는 채굴이 가능한 한 제한이 없다고 하여야 할 것이다.
광구내 산정상으로부터 200m～300m 하부에 영조물(터널)이 개설될 때에는 영조물 설치지역의 지표지하(영조물의 상하좌우 포함)에 있어서의 광물의 부존상황, 동 광물을 채굴할 경우 영조물(터널)에 해가 되는지 여부 등을 확인하여 공익위해여부를 판단하여야 할 것이며, 그 판단결과 광업이 공익을 해한다고 인정할 경우에는 광구의 감소처분을 하고 그 감소처분되는 지역에 대한 손실보상을 하여야 할 것이다.
< 맺는 글 >
이상 광업권 보상에 관한 유권해석사례를 중심으로 광업법 이해를 구하여 보았다. 먼저 광업권 보상에 대한 절차적 이해를 하고 나서 구체적으로 법령규정을 적용하여 해석한 사례를 정리하였다. 특히 공익사업시행자와 광업권자간의 첨예한 문제가 되어온 채굴제한구역의 보상여부에 대하여 상세하게 다루었다.
앞으로 광업법을 운용하는 과정에서 새로운 사례들이 계속하여 나타날 것이며, 이에 대한 해석 또한 계속하여야 할 것이다. 어찌보면 법령운용과 같이 어려운 부분은 없는 것 같다. 대과없이 이를 수행하기 위해서는 법령 일조 일조에 대한 뚜렷한 원칙과 상세한 이해가 있어야 한다.
지난 글에 이어 본 글이 향후의 광업법 해석에 있어 기본적인 이해의 틀을 제공할 수 있기를 바랄 뿐이다. 앞으로 보다 좋은 사례가 있을 때에는 본 글에 붙이거나 대체하여도 좋을 것이다.
[부 록]
광업권 보상을 위한 광산평가기준
광업권보상을 위한 광산평가기준 시행공고 (1995. 6. 8 세계일보)
광업법시행규칙 제16조의2제1항제1호의 규정에 의한 광산평가기준을 다음과 같이 공고합니다.
제1조(목적) 이 기준은 광업법시행규칙 제16조2제1항제1호의 규정에 의한 광산평가기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(평가대상) 조업중이거나 정상적으로 생산중에 휴업한 광산으로서 광물생산실적이 있는 광산에 대한 광업권의 취소 및 광구의 감소처분에 따라 발생하는 손실을 광산평가대상으로 한다.
제3조(평가방법) ①광산의 상태, 광산의 입지조건과 광산물의 시장성 등을 고려하여 가장 적정한 규모의 생산시설을 전제로 한 생산규모, 가행년수와 년수익을 사정하고 이를 기초로 하여 다음 공식에 의하여 계산한다.
- 광산평가액 = a ×｛
1
｝- E
S +
r
(1 + r )n- 1
a : 년 수 익
s : 배당이율
r : 축척이율(평가시 1년만기 정기예금 금리에 준한다)
n : 가행년수
E : 투 자 비
②매장량은 다음 각호의 한국산업규격 매장량 산출기준에서 정한 확정광량과 추정광량의 합으로 한다.
1. KS E 2001(일반광량 계산기준)
2. KS E 2801(석회석광량 계산기준)
3. KS E 2002(탄량 계산기준)
③년수익은 장차 지속할 수 있는 월간생산량과 년간 가행월수를 사정하고 이를 기초로 한 사업수익에서 소요경비를 차감하여 결정한다.
④월간생산량은 광산물의 시장성, 광산개발여건, 생산실적 및 투자시설의 생산능력 등을 감안하여 정한다.
⑤가행년수는 제2항의 매장량에 가채율을 곱한 가채광량을 년간생산량으로 나누어 결정하며 가채율은 다음 각호와 같다.
1. 석탄광 확정광량 : 70%
2. 석탄광 추정광량 : 42%
3. 일반광 확정광량 : 90%
4. 일반광 추정광량 : 70%
⑥광물의 가격은 다음 각호의 1을 참작하여 결정한다.
1. 물가안정및공정거래에관한법률과 동법시행령에 의거 정부가 지정한 고시가격. 다만, 석탄광의 경우 정부가 고시한 석탄가격안정지원금을 포함시킬 수 있다.
2. 국내제철소 및 제련소 공급광물은 매광약정에 의한 가격
3. 정부고시가 또는 매광약정에 의하지 않은 광물은 최근 1년간의 평균 판매가격을 원칙으로 하고 계속적인 상승 또는 하락추세시에는 최근 3개월간의 평균판매가격
4. 상기가격을 적용할 수 없는 경우에는 당해광산 평균품위 광물과 유사한 광물을 판매하는 2개이상 업체의 평균판매가격
⑦소요경비는 다음 각호의 비용을 사정하며 적용단가등은 당해광산 최근 3개월의 평균 실적치 적용을 원칙으로 하고 휴광등으로 실적치 적용이 곤란할 경우에는 생산규모, 조건등이 유사한 2개이상 광산의 평균실적을 적용한다.
1. 채광비
2. 선광제련비
3. 일반관리비, 경비 및 판매비
4. 운영자금이자 : 운영 자금의 비목은 채광비, 선광제련비, 일반관리비, 경비 및 판매비의 합계로 하고 운영자금의 1회전 기간은 3개월로 하며, 운영자금에 대한 이자계산에 적용될 이율은 은행 1년 만기 정기예금 이율로 한다.
⑧배당이율은 광업부문 상장법인의 배당율 및 세율(법인세, 주민세)에 따라 다음 공식에 의하여 산출한다.
- 배당이율(S) =
S
l-X
S : 전년도 광업부문 상장법인의 배당율
X : 세율(법인세, 주민세)
다만, 배당율은 은행 1년 만기 정기예금 이자율 이상으로 한다.
⑨투자비는 적정생산량을 가행 종말년도까지 유지하기 위하여 장차 소요될 다음 각호의 제반 광산설비에 대한 총 투자소요액의 현가로 결정한다.
1. 기계장치
2. 차량 및 운반구
3. 건물 및 구축물(갱도 포함)
⑩기존시설중 생산규모와 가행조건에 비추어 필요한 기 투자시설내역을 조사하여 다음 각호의 사항을 명시한다.
1. 시설명
2. 규 격
3. 수 량
4. 구입년도
제4조(광산평가서 작성) 광산평가서는 다음 각호의 사항을 포함하여 작성한다.
1. 광업권 : 등록번호, 소재지, 광종, 존속기간, 면적, 광업권자 주소․성명
2. 지질 및 광황
3. 매장량 및 품위
4. 위치 및 연역
5. 광산개발계획 : 개발현황, 개발계획, 생산 및 판매계획, 시설투자계획, 추정생산원가
6. 평가액
7. 결 론
8. 기존시설명세 : 건물 및 구축물 명세서, 기계장치 및 기구명세서, 차량 및 운반구 명세서
시행규칙 58조2항 에서 재편입 대상이 되는 주거용 건물이, 기존에 자신이 갖고 있던 토지위에 신축 한 것이라면 건물 부분만이 가산금 지급 대상이 되는 것으로 명시되어 있습니다.
그런데 관련 질의회신 내용을 보면 이러한 경우 '건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 된다'고 하면서 다시 '토지+건물 평가 합계액의 30%가 천만원을 초과하는 경우 천만*(1-토가구)' 로 되어 있는데 잘못된 말이지 않나요? 만약 질의 회신 내용 대로라면 토지는 재편입보상 대상에서 제외되는데 다시 한도액을 따질때는 토+건 으로 한다는 이야기인데 이해가 안되는 부분입니다. 만약 이럴게 되면 (토+건)*0.3 해서 천만원이 넘지 않게되면 토지 부분도 재편입가산금 산정 금액에 들어가게 되지 않나요?
개인적으로 [ 건물*0.3 으로 하되 그 한도액이 천만*(1-토가구) ] 로 정리는 해놓고 있는데 질의회신 내용 때문에 무척 신경이 쓰여서요. 고수분들의 명쾌한 해석 부탁 좀 드리겠습니다.ㅠㅠ
아래는 질의회신 내용입니다
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로 인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를 매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에 다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상하도록" 규정하고 있음. 질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고, 소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 될 것임. 이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는 건물에 대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것임. 즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될 것이므로 구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.
②공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2007.4.12>
③ 제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.
진하게 표시된 ( ) 부분의 경우
주거용 건축물 평가액 × 0.3 의 개념으로 해석할 수 있습니다.
그래서 이 경우 min (주거용 건축물 평가액 × 0.3 , 1,000만원)으로 해석하고
1,000만원으로 계산될 경우 건물분만 다시 산정한한다고 해석할 수 있죠.
1,000만원 미만일 경우 토지 분이 들어간 것에 다시 배분하면 토지가 포함되는데 말이 안되지 않느냐
질문하신 분께서는 이렇게 생각하고 의문을 가지고 계신 거겠죠.
이 부분은
종전 토지수용법 + 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 → 토지보상법으로 합쳐져
규정되는 과정에서 법해석상 애매한 부분이 생긴 것 같습니다.
당초 주거용 건축물의 재편입가산금제도의 沿革 (연혁) 을 살펴보면 다음과 같습니다.
공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙 제6조의3 (토지등에 대한 보상특례)
① 공공사업에 관한 계획의 고시등이 있은 날 현재의 그 공공사업에 편입되는 토지에 관한
제6조의 규정에 의한 평가액과 당해토지의 소유자가 그 공공사업시행지역외의 지역에
소유하고 있는 토지(생계를 같이 하는 동일세대안의 직계존속·비속 및 배우자의 소유토지를
포함한다)의 과세시가표준액을 합한 금액이 1천만원미만인 토지소유자에 대하여는 그 평가액에 다음의 산식에 의하여 산출된
금액을 가산하여 보상한다.
가산금 = 100만원 - (1/10×평가액)
②공공사업시행으로 인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하
였거나 토지를 매입하여 주거용건물을 신축한 것으로 당해 주거용건물이 그 보상을 받은 날
로부터 20년이내에 다른 공공사업지역에 편입될 경우 그 건물 및 대지에 대하여는 당해
평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 그 다른 공공사업의 고시등이 있은 날
이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.
③제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.
[본조신설 1988.4.25.]
(-> 2003년 토지보상법으로 통합될때까지 개정없었음)
<관련 질의회신>
1.
재편입된 토지 및 건물에 대한 가산금 지급여부
[1998.08.10 토정 58342-1276 ]
주거용 건물이 고속도로공사에 편입되어 2㎞거리에 있는 본인 소유 토지를 형질변경하여
신축한 주택이 다시 고속도로공사에 편입되는 경우에 토지 및 건물에 대하여 각각 가산금이
지급되는지
(질의자 : 민원인)
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로
인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를
매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에
다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를
가산하여 보상하도록" 규정하고 있습니다.
질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고, 소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에
대하여만 가산금의 지급대상이 될 것입니다.
이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는
건물에 대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것입니다.
즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될
것이므로 구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.
(토정 58342-1276 : '98. 8. 10)
2.
상속받은 토지위에 신축한 주택이 재편입된 경우 보상특례
[1998.08.14 토정 58342-1301 ]
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로
인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를
매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에
다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를
가산하여 보상하도록" 규정하고 있음. 질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고,
소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 될 것임./
이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는 건물에
대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것임.
즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될 것이므로
구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.
(토정 58342-1301 : '98. 8. 14)
현행 법령과 예전법령을 비교해보면
(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한
경우에는 주거용 건축물에 한한다)이 종전 법령에는 없었던 내용입니다.
즉, 이 부분은 1998년 질의회신 등에서 나타난 문제점등을 보완하여 2003.1.1부로
시행된 토지보상법 시행규칙 제정시 들어오게 된 사항입니다.
당연히 의문을 가지는 1998년 질의회신은 종전법령에 규정된 것을 기준으로 작성된 것이구요.
주거용건축물 재편입가산금 규정이 신설될 당시 법의 취지는
토지보상법 제78조 제5항에 의거하여 공익사업시행으로 주거용건축물의 보상을 받아
다른 지역에서 주거용건축물 등을 매입하였거나 신축하였으나 재차 다른 공익사업에 편입될
경우 두 번이나 공익사업에 편입됨으로 인해 생기는 정신적 고통을 덜어주기 위한 것입니다.
평가방법은 주거용 건축물 및 대지에 대해서 30% 가산해서 보상한다" 입니다.
제2항의 규정에 의한 가산금은 1천만원을 넘지 못한다고 되어 있습니다.
주거용 건축물 및 대지의 평가액의 30%가 1천만원을 한도로 한다는 것입니다.
법이 처음 제정된 취지와 규정형식, 질의회신등을 종합하여 검토하면
(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의
대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다) -> 이 부분에서
주거용 건축물만 평가액으로 하고 이 부분에 ×0.3을 하는 것이 아닙니다.
즉, 동일인이 아닌 등 건축물 부분만이 가산금 보상이 될 경우 건축물
부분에만 토지, 건축물 전체를 기준으로 한 가산보상금을 가액비율에
따라 按分(안분) 해야 한다는 의미로 보아야 합니다.
정리하면
1) min <(토지 + 건축물) × 0.3 , 1,000만원>부터 판단하는 것이 최우선
이고
그 다음
2) 토지 , 건물 동일소유인 경우 → 1)의 결과로 결정 (18회 3번으로 출제)
3) 토지, 건물 소유자 다른 경우
a) 1) 의 결과가 1,000만원으로 나올 경우
→
건축물에 대한 가산금 = 1,000만원 × (1-토지평가액 / (건축물+토지평가액))
b) 1)의 결과가 1,000만원 미만일 경우 (현실적으로 이 경우가 생길지는??)
→ (토지 + 건물) × 0.3 × (1- (토지평가액) / (건축물 + 토지평가액))
補論)
재편입가산금 규정에 대한 개정논의가 예전에 있었습니다.
재편입가산금은 동일인 소유자(only)을 규정하고 있고, 상속과 소유자 본인과 세대를
같이 하던 배우자조차도 인정하지 않고 있습니다.
재편입가산금에 대한 법 제정 취지상 소유자 본인만을 동일인으로 보는 것은 무리가 있다는
비판이 있습니다.
과 제 명
주거용 건축물 보상특례 ‘가산보상금’제도 개선
제 출 자
방혜신 전문위원
의 결 일
2007. 12. 24.
소관기관
건설교통부장관
분 야
도시
수용여부
미회신
통보유형
제도개선권고
주 문
건설교통부장관은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제58조 제2항의 가산보상금 지급대상에 주거용건축물의 소유자가 사망한 경우 그 자와 세대를 같이 하던 배우자가 포함될 수 있도록 별지 예시와 같이 개선할 것을「국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률」제36조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.
이하 내용은 아래 파일을 참조하세요.
이 같은 문제의식을 반영하여 감정평가사 2차 시험관련해서 다음과 같은 문제가 출제되기도
하였습니다.
2009년 8월, 19회 종합연수문제
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률 에는 주거용 건축물의 소유자에 대하여 특례조항을 규정 하고 있는바 이에 대해 구체적으로 기술하고 문제점에 대해 설명하시오.
연수문제 출제위원은 재편입가산금 관련하여 이 같은 문제를 언급하라는 의도를 가지고
출제한 것입니다. 이주정착금, 주거이전비 등도 깊이 들어가면 각각의 문제점이 있습니다.
또한 2009년 다음과 같은 재결례도 있었습니다.
가산보상
결정·의결·재결례 분류
건설교통
의결번호
2BA-0909-004518
의결일자
2009. 10. 26
결정사항
공익사업에 편입된 건축물의 소유자와 신축한 건축물의 소유자가 다를 경우라도 그 사람들의 관계가 가족 또는 동일세대원일 경우 가산보상대상자에 해당하는 지 여부
결정요지
토지보상법 시행규칙 제58조 제2항에서 가산보상금제도를 둔 취지는 주거용 건물이 다시 공익사업에 편입됨으로써 받는 정신적 고통을 특별히 보상하려는 데 있다는 점을 감안할 때 최초 사업에 편입되기 이전부터 현재까지 계속하여 함께 거주한 가족 소유의 주거용 건축물에 대하여는 동일 소유자의 주택으로 보아 가산 보상하는 것이 법령의 취지에 합당하다.
참조법령
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제58조 제2항
주문
피신청인은 ○○○○ 택지개발사업지구에 편입된 경기 ○○시 ○○동 ○○ 대 914㎡ 및 지상주택에 대하여 신청인에게 가산금 10,000,000원을 지급할 것을 시정권고한다.
신청취지
주문과 같다.
신청원인
신청인의 남편 ○○○의 소유였던 경기 ○○시 ○○동 ○○ 소재 지상주택(이하 ‘이 민원 주택 1’이라 한다.)이 피신청인이 시행하는 ○○○○ 택지개발사업(이하 ‘이 민원 사업 1’이라 한다.)지구에 편입되어 2003. 5. 7. 지장물(영업)보상에 합의하여 보상금을 받았고, 이후 2002. 8. 6. 신청인이 매매를 통해 취득한 경기 ○○시 ○○동 ○○ 대 914㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다.) 소재 지상주택(이하 ‘이 민원 주택 2’라 한다.)이 피신청인이 시행하는 ○○○○ 택지개발사업(이하 ‘이 민원 사업 2’라 한다.)지구에 편입되었음에도 불구하고 신청인에게 가산금을 지급하지 않는 것은 부당하니, 신청인에게 가산금을 지급하여 달라.
피신청인의주장
이 민원 사업 1에 편입된 이 민원 주택 1의 보상대상자는 신청인의 남편 ○○○이고, 이 민원 사업 2에 편입된 이 민원 주택 2의 보상대상자는 신청인으로 보상대상자가 서로 상이하고, 이 경우 국토해양부 질의회신(토관 58342-1856(2001.12.5))에서 재편입된 주거용 건축물의 보상대상자가 동일세대이거나 배우자라 하더라도 가산보상금 대상에 해당하지 않는다고 판단하고 있으므로 신청인에게 가산금을 지급할 수 없다.
사실관계
가. 이 민원 사업은 2004. 8. 31. 건설교통부고시 제2004-○○○호로 택지개발예정지구 지정 고시되었고, 2006. 9. 13. 보상계획 공고되었으며, 2006. 12. 13. 건설교통부고시 제 2006-○○○호로 개발계획승인 고시되었다. 나. 지장물(영업)보상합의서 및 지출결의서에는 신청인의 남편 ○○○는 이 민원 주택 1 및 토지에 대하여 보상금 ○○원을 지급받았으며, 신청인은 2006. 6. 2. 이 민원 토지에 대한 보상금 ○○원을, 2006. 8. 17. 및 2007. 1. 30. 이 민원 주택 2에 대한 보상금 ○○1원 및 ○○원을 지급받은 것으로 되어 있다. 다. 신청인의 남편 ○○○는 이 민원 사업 1지구에 이 민원 주택 1이 편입됨에 따라 이 민원 사업 1지구 이주대책대상자로 선정되었으나, 신청인은 이 민원 주택 1의 소유자가 아니라는 이유로 이 민원 사업 2지구 이주대책대상자 부적격 통보를 받았다. 라. 주민등록표(초본)에는 신청인 및 신청인의 남편 ○○○가 1998. 6. 1. 이 민원 주택 1로 전입한 후, 이 민원 사업 1의 시행으로 인하여 2003. 6. 3. 이 민원 주택 2로 전입하여 함께 거주해 온 것으로 되어 있다. 마. 토지대장 및 등기부등본에는 신청인은 이 민원 토지 및 이 민원 주택2에 대하여 2002. 8. 6. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 것으로 되어 있다.
판단
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 ‘토지보상법 시행규칙’이라 한다) 제58조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고 있다. 나. 피신청인은 이 민원 사업 1에 편입된 이 민원 주택 1의 보상대상자는 신청인의 남편 ○○○이고, 이 민원 사업 2에 편입된 이 민원 주택 2의 보상대상자는 신청인으로서 보상대상자가 서로 상이하고, 이 경우 국토해양부 질의회신(2001. 12. 5. 토관 58342-1856)에서 재편입된 주거용 건축물의 보상대상자가 동일세대이거나 배우자라 하더라도 가산보상금 대상에 해당하지 않는다고 판단하고 있으므로 신청인에게 가산금을 지급할 수 없다고 주장하나, 비록 가산보상금지급을 규정하고 있는 토지보상법 시행규칙 제58조 제2항에서 공익사업의 시행으로 편입된 건물의 소유자와 보상받아 매입 또는 신축한 건물의 소유자가 동일할 것을 요건으로 하고 있다 하더라도, 가산보상금제도를 둔 취지가 본인의 의사에 의하지 아니하고 매입 또는 신축한 주거용 건물이 다시 공익사업에 편입됨으로써 받는 정신적 고통을 특별히 보상하려는 데 있다고 할 것이고, 주거의 형태는 가족 또는 세대의 구성원 개인단위로 영위되는 것이 아니라 가족 전체 또는 세대 전체가 하나의 공동체를 형성하여 영위된다고 보는 것이 합리적일 것이므로, 신청인의 남편 ○○○와 이 민원 주택 1이 이 민원 사업 1에 편입되기 이전부터 현재까지 계속하여 함께 거주하여 온 신청인에게 이 민원 주택 1과 이 민원 주택 2의 소유자가 동일하지 아니하다는 이유로 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 평가액의 30%를 가산하여 보상하는 것을 거부하는 피신청인의 처분을 부당한 것으로 보인다. 다만, 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 평가액은 ○○원 및 ○○원으로서, 가산될 30%를 계산해보면 10,000,000원을 초과하므로 신청인에게 10,000,000원의 가산금을 지급하는 것이 타당할 것이다.
결론
그렇다면 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 가산금 10,000,000원의 지급을 구하는 신청인의 신청은 이유 있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 과한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
처리결과
시정권고
이러한 재편입가산금에 대한 문제점이 있고 개선 논의가 되고 있음에도 불구하고 현재까지 이 사항에 대한 개정은 이루어지지 않고 있습니다.
여기서 평균은 (120,000*3+.....+127,000*1)/14=123,143 으로 구합니다.
(여기서 14는 매매빈도를 모두 합한 숫자이죠.)
이는 결국 120,000*3/14+....+127,000*1/14 하고 같고 위의 대표문제 7의 평균을 구하는 논리와 같습니다.
3/14나 1/14 모두 확률을 의미하니까요.
그런데 분산을 구하는 논리가 다릅니다.
{(123,143-120,000)^2*3+....+(123,143-127,000)^2*1}/(14-1) 이라는 거죠.
문제는 왜 (14-1)냐는 거죠.대표문제 7번의 분산 논리라면 그냥 14여야 하는데...
일단 이 차이를 이해하기 위해 통계용어 두 가지를 이해해야 합니다. ‘모집단’과 ‘표본’입니다. 만약에 찬반투표를 하는데 100명이 참여했다고 보죠. 그런데 투표 전에 찬성률을 알아보기 위해 20명을 선정해 찬반을 물으니 12명이 찬성했습니다. 우린 이를 미루어 찬반투표의 예상 찬성률을 60%로 예측합니다. 이때 전체 투표 참여인원 100명이 모집단이고 그중 임의로 추출한 20명이 표본입니다. 분산이나 표준편차를 계산할 때도 100명 전체에 대한 표준편차는 모집단 표준편차이고, 20명에 대한 표준편차는 표본의 표준편차입니다. 둘은 비슷하지만 반드시 일치하지는 않습니다. 표본 20명의 의견이 모집단 전체의 의견을 정확히 반영하지 않을 수도 있기 때문이죠. 선거 때 출구여론조사와 개표결과가 비슷하지만 반드시 일치하지만은 않는 것과 마찬가지인 거죠.
얘기가 장황해졌는데 위의 두 문제를 보면 대표문제 7번은 모집단의 분포표를, 응용문제 1번은 표본의 분포표를 다루고 있음을 알 수 있습니다.대표문제 7번의 확률은 모든 값을 합하면 100% 즉 전체 모집단을 전제로 하고 있다는 거죠. 응용문제 1번은 확률대신 그냥 빈도수로 표현되고 있습니다.
비록 문제에선 14채 중에서 이러하다는 식으로 언급해 14채 자체를 모집단처럼 언급하고 있지만, 전체 합이 100%인 확률로 표현되지 않는 한 이는 모집단에서 추출한 표본이라고 이해해야 합니다.
모집단이나 표본이나 평균은 같은 방법으로 구하지만 분산에 있어서는 모집단은 <∑(평균-개별값)^2*확률>로, 표본은 <∑(평균-개별값)^2*빈도수/(빈도수의 합-1)>로 구하는 방식이 달라집니다.(표준편차는 여기에 루트 씌우면 되고요) 후자의 (빈도수의 합-1)은 대부분의 통계학 서적이 확률문제를 고려하여 그렇게 정의한답니다. 제가 본 책에서는 개념상 그냥 (빈도수의 합)으로 정의하더군요.
이 경우 <빈도수/빈도수의 합>이 되어 그냥 <확률>이 되고, 모집단의 분산과 표본의 분산이 같아지죠. 즉 양자는 개념상으로는 같지만 실제 풀이에서는 약간의 차이를 갖게 됩니다. 그래서 여러분이 문제를 풀 때도 개별 값이 확률로 표현되는지 빈도수로 표현되는지에 따라 모집단의 표준편차 혹은 표본의 표준편차로 각각 달리 풀어야합니다.
계산기에서도 이 둘은 달리 표현됩니다. 응용문제 1의 데이터를 이용해 계산기로 표준편차를 구해보죠. 카시오 9860으로 설명합니다. 메인메뉴 2의 STAT로 들어가셔서 List1에 매매가격을, List2에 매매빈도를 입력합니다. 그리고 나서 F2(CALC) 누르고 F6(SET)를 누릅니다. 위에서 두 번째줄 1Var Freq로 커서를 옮기면 아래 메뉴가 F1(1) F2(LIST)로 뜰겁니다.
원래는 1로 셋팅되어 있을텐데 이를 F2를 눌러 LIST2로 셋팅해야합니다. 1은 List1의 모든 값의 빈도수를 무조건 1로, List2는 List2의 값을 빈도수로 쓰기 때문입니다. 이는 한번만 셋팅하면 다음부터는 건드릴 필요 없습니다. EXIT버튼을 눌러 다시 리스트화면으로 빠져나온후, F1(1VAR)을 누르면 각종 수치들이 뜹니다. 회귀분석에서 익숙한 수치들이죠? 이중에 표본의 표준편차는 6번째 줄의 sx=2514.7914입니다.
그리고 그 윗줄의 σx=2423.31363이 모집단의 표준편차입니다.(σ는 ‘시그마’라고 읽습니다.) 즉 계산기는 각 매매빈도를 14채에 대한 확률로 바꿔서 모집단의 표준편차까지 계산한 거죠. 그래서 대표문제 7번의 수치를 입력하면 σx값은 나오지만 sx는 나오지 않습니다.(대표문제 7번을 계산기로 계산하면 교재의 답이 틀린 걸 발견하시게 될 겁니다. 우리 계산기를 보통 소수점 이하 5자리로 고정하기 때문에 생긴 결과죠)
가. “도로경계선”이라 함은 「도로법」제24조의 규정에 의하여 도로구역으로 결정·고시한 구역(부지)의 경계선을 말한다.
나. “취락지구”라 함은 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서, 주택의 건설과 주민의 복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 지구로서 준도시지역의 세분 용도지구를 말한다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제31조제2항제6호)
다. “측도”라 함은 간선도로 등에 인접하여 나란히 설치된 도로를 말한다.
라. “측구”라 함은 노면상에 내린 우수를 배수하기 위하여 도로의 측방에 판 도랑을 말하며, 옆도랑이라고도 한다.
① 지역요인 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정·비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 한다.
② 지역요인을 비교하는 때에는 <별표1>부터 <별표7>에서 정한 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 기준으로 하여 다음 각 호에서 정하는 방법에 따라 지역요인 격차율을 산정한다.
1. 전체 지역요인 격차율은 “조건” 단위의 격차율을 곱하여 산정한다.
2. “조건” 단위의 격차율은 격차가 인정되는 “항목·세항목” 단위의 격차율만을 더하여 산정한다.
3. 지역요인 격차율은 소수점 이하 셋째 자리까지 표시하고 넷째 자리 이하는 반올림한다.
4. 필요한 경우 <별표1>부터 <별표7>에 제시된 항목 이외의 세항목을 추가하여 비교할 수 있다.
③ 제2항의 “조건” 단위의 격차율, “항목·세항목” 단위의 격차율 등 지역요인 격차율의 산정에 관한 구체적인 내용은 감정평가서에 기재하여야 한다. 다만, 세분하여 표시하는 것이 곤란하거나, 효율적인 감정평가를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 그 이유를 기재함으로써 “항목·세항목” 단위의 격차율 기재를 생략할 수 있다.
④ 용도지대별 격차율에 관한 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 이를 사용하여 지역요인 격차율을 산정할 수 있으며, 이 경우 감정평가서에 출처와 신뢰할 수 있는 근거를 기재하여야 한다.
실제 지역요인에 대한 비교는 쉽지 않습니다.
지역에 있는 모든 용도지대별 격차율을 모두 구하여야 종합적인 격차율을 판단해야 하기 때문입니다.
권 평가사님의 문제가 어떤 것인지 몰라 정확한 답변은 어렵지만
지역요인을 구하려는 목적이라면
당연히 2번 기준인 동일 용도에 대하여 비교를 해야 할 것입니다.
실무에서는 웬만하면 지역요인 보정은 잘 하지 않습니다.
인근지역에서 선정하고 다른 것을 보정하는 방식을 취합니다.
실제 2007년 했던 방식의 지역요인 보정방법을 응용하여 수험용으로 만들어 본 문제를 제시해 드리니 참고하시길 바랍니다.
◇강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우, 그 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기(=그 저당권 설정 당시)◇
동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.
한편 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립여부를 판단하여야 한다.
나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립여부를 판단하여야 할 것이다.
안녕하세요. 17회 감정평가사 자격시험 합격생 김성호입니다. 감정평가사 자격시험은 매년 12월, 모두가 즐겁게 한 해를 마무리하고 새로운 해를 맞이하여야 할 때에 꼭 감정평가사 자격시험 결과가 발표되어, 소수의 누군가는 <12월의 영광>으로 웃고 그 외의 대다수는 <12월의 영꽝>이 되어 우는 정말 잔인한 시험인 것 같습니다. 저의 경우 4번의 눈물과 절망 끝에 5번째 만에 합격의 소식을 듣고 소리를 지르며 온동네를 뛰어다니다가 그동안의 힘들었던 일들이 생각나 더 크게 울었던 2006년 12월의 기억이 지금도 생생합니다.
2년차때 감정평가 실무를 나름대로 잘한다고 생각했었고 60점이 넘는 점수를 받으면서 정말 실무가 별거 아닌 것 같다고 생각했었습니다. 하지만 이러한 저의 오만 때문이었는지 3년차때 학원스터디에서 최상위권의 성적을 받았음에도 불구하고, 결과적으로 본방에서는 50점대 초반의 좋지 않은 점수를 받으며 불합격하고 말았습니다. 그 이후 수험기간 내내 어떻게 하면 실무점수를 안정적으로 잘 받을 수 있을까? 라는 고민을 수도 없이 하였습니다. 그리고 고민의 결과 이후 4년차(16회 시험), 5년차때(17회 시험) 실무에서 안정된 점수를 받을 수 있었습니다.
흔히 감정평가사 2차 시험은 타 시험의 그것에 비하여 운(運)이 많이 작용한다고들 합니다. 저 또한 이러한 말을 어느 정도 인정합니다. 이 중 감정평가실무는 공부를 많이 한 다년차도 과락의 공포에서 결코 자유로울 수 없는 과목이고 합격을 위해 반드시 극복해야 할 가장 큰 산입니다. 저 역시 3년차 때 실패 이후 소극적인 자세로 막연히 운에 기대어 합격을 기다리기보다는 적극적인 방법과 전략을 찾아 안정적인 점수로 합격하고자 하였고 치열한 고민의 결과 제 나름대로의 실무 공부 방법을 찾게 되었습니다.
이 글을 읽으시는 수험생 분 중에는 분명 저보다 실력이 더 뛰어나신 분도 계십니다. 제가 말하고자 하는 것에 다른 생각을 가지고 계신 분도 분명 있을 것입니다. 하지만 너무 비판적으로 보지 마시고 실무공부방법에 대한 여러 가지 중 하나라고 생각하고 자신만의 실무공부방법을 찾는데 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 바람으로 미흡하나마 제 경험을 적습니다.
기본개념을 정확히 숙지해라. 기본을 탄탄히 해라. 매일 200점 이상씩 풀어라. 처음에는 xx교재로 시작 몇 회독 한 후 무슨 문제를 풀고 등등의 일반론적인 애기는 이미 많은 합격생 선배님들의 수기 등을 통해서 들으셨을 거라고 생각합니다. 그래서 저는 흔히 애기하는 원론적인 실무방법론 대신 출제위원님의 강평 및 직접들은 이야기, 제가 실제 시험장에서 어떻게, 어떤 마음가짐으로 문제를 풀었는지에 대하여 되도록 솔직히 가감없이 설명하고 출제위원님들의 말씀과 저희경험을 통해 도출한 감정평가실무공부방법론을 말씀드리고자 합니다.
Ⅱ. 감정평가실무 실전경험이야기
1. 14회 (2년차 때)
1번의 경우 감정평가 3방식을 이용한 복합부동산평가와 매입타당성 문제였습니다. 복합부동산의 경우 물건별 평가액 및 거래사례비교법에 의한 일체평가액 밖에 구하지 못했고, 직접환원법에 의한 수익가격은 구하지 못했습니다. 특히 물리적 투자결합법을 이용한 환원이율 산정은 그때 당시 생각조차 하지 못하였습니다. 또한 매입타당성의 경우 고득점의 요소가 되었던 Leverage effect는 당연히 쓰지 못 했구요. 2번의 경우 35점짜리 보상문제였는데 그때당시 정말 무엇을 물어보는지 정신이 하나도 없었습니다. 허겁지겁 비교표준지를 선정하고 풀기는 했는데 선하지 부분에서 솔직히 어떻게 풀어야 할지 몰랐습니다. 그래서 시중문제 푸는 식으로 대충 마무리를 짓고 3번 5번의 약술 문제를 쓰고 4번을 푸는데 4번 영업권 문제의 경우 문제집에서 보던 수정전 시산표가 아닌 수정후 시산표로 자료가 제시되어 크게 당황했던 기억이 납니다. 그냥 대충 목차만 잡아 마무리를 지었고 시간 내에 어설프게나마 100점을 다 풀었습니다. 정확히 정답을 맞춘 것이 별로 없었지만 결과는 60점이 약간 넘는 과분한 점수를 받았습니다. 그때 당시 들었던 생각은 어설프게라도 문제를 다 풀면 고득점을 받겠구나 라는 점이었습니다.
2. 15회 (3년차 때)
1번의 경우 복합부동산의 개별평가, 일체평가와 그와 관련된 약술 문제였습니다. 1번의 경우 개별평가 부분에서 거래사례비교법에 의한 건물가격산정까지는 풀었으나 건물수익가격은 어떻게 구해야 할지 알 수가 없어 그 부분은 포기한 채 마무리를 지었고 건물수익가격산정을 제외하고는 예시답안과 답까지 같을 정도로 거의 완벽하게 문제를 풀었습니다. 2번의 경우 평균-분산 위험분석과 관련한 문제였는데 그때 크게 당황하였습니다. 문제자체도 생소하거니와 설상가상으로 1번 문제를 풀 때 거의 55분에 가까운 시간을 허비하였는지라 시간이 부족한 상태에서 당황한 상태로 문제를 보니 눈에 잘 들어오지 않았습니다. 그래서 2번을 잠시 미루어 두고 20점짜리 3번 약술을 먼저 풀었습니다.
그 다음 4번이 토지, 건축물, 영업보상문제였는데 3번의 약술내용과 동일한 내용 (무허가건물내 영업보상)이었습니다. 순간 출제미스가 아닌가 의심했지만 그럴 일은 없다고 생각했고 3번의 약술내용과 4번 문제의 풀이가 다르면 논리의 일관성 결여로 점수를 감점당할 것 같아 3번 약술의 내용과 4번 보상평가의 내용이 같도록 문제를 풀었습니다. 그 후 다시 2번 문제로 돌아왔는데 시간이 3분정도 밖에 남지 않은 상태였습니다. 어쩔 수 없이 물음 1을 풀고 물음 2를 좀 풀다가 시간이 종료되었습니다. 나름대로는 선방했다고 생각했는데 결과는 예상외로 50점대 초반의 점수를 받게 되었습니다.
Ⅲ. 출제위원 강평 및 14,15회 경험을 통한 실무공부방법론 도출
나름대로는 잘 풀었다고 생각했는데 저조한 점수를 받게 되니 고민이 많이 되었습니다. 저와 비슷하게 푼 분이 저보다 10점 이상이나 높은 점수를 받았다는 말을 들었을 때는 정말 감정평가실무는 운(運)에 좌우되는 시험인가라는 회의가 들기도 했습니다. 하지만 이렇게 대책 없이 실무를 해서는 언제 합격할 수 있을지 모를 불안감이 엄습했습니다. 그래서 적극적으로 대책을 찾아 나서게 되었고 저의 시험 경험 및 출제위원님들의 강평을 분석하며 나름대로 실무공부방법론을 도출하게 되었습니다.
첫째, 기출문제를 분석하여 보면 감정평가실무 문제가 매년의 시대상을 반영한다.
기출문제를 보면 항상 새로운 문제가 나옵니다. 분석결과 새로운 문제는 항상 그 해 혹은 연구가 진행중인 이슈가 되는 부분에서 출제 된다는 것을 알게 되었습니다.
12회 1번의 경우 2001년 7월 30일 한국감정원 수익방식지침의 제정과 관련한 내용에서 출제되었고,
13회 3번 담보, 경매문제의 경우 민사집행법의 개정과 관련하여 출제가 되었고
12회 어업보상의 경우 한일어업협정회담 개시와 관련이 있고
14회 2번의 경우 2003년 2월 선하지의 공중부분사용에 따른 손실보상평가지침이 새로이 개정된 부분에서 출제가 되었고,
15회 1번 건물수익가격산정을 위한 순소득승수법(자본회수기간의 역수)의 경우 2004년 한국감정원 연구자료인 Research on GIM (Gross Income Multiplier) Appraising Method과 많은 연관이 있었다는 점, 일괄평가와 개별평가의 논의가 그 당시 최고의 이슈였다는 점을 발견했습니다.
15회 2번의 위험분석의 경우도 2003년 한국부동산연구원 수탁연구가 진행되어 2005년도에 출간한 비주거용 부동산의 가격형성요인에 관한 연구 (양승철 연구원)와 무관하지 않습니다.
15회 3,4번의 경우 무허가건물의 영업보상은 그해 건교부 질의회신을 통해 그 해 이슈가 되었던 문제였습니다. 16회 4번 농업손실보상의 경우 버섯재배사와 관련된 그 당시 최근의 내용이었고
17회 4번 기계평가의 경우 2005년 유로화출범관련한 기계평가지침이 새로 나온 것과 관계있는 문제였고,
00년 4월 노태욱 교수님 강평을 보면 앞으로 감정평가업계는 세계화·국제화에 따른 대응책으로 계속 변화를 추구하고 있는 만큼 경제적 타당성 분석(16회), 수익분석(15회), 컴퓨터를 이용한 감정평가업무 처리, 부동산 금융·ABS·REITs와 감정평가와의 연계(17회 1번) 등은 우리가 지속적으로 연구·발전시켜야 할 과제들이다라고 나와있습니다. 이번 18회 4번의 경우도 자본시장통합법 시행 + 회계감사시 유형자산 평가의무화 + 이론 17회 4번 비상장주식 평가와 관련 비상장주식문제가 나온 것으로 생각됩니다. 18회 3번 보상문제도 최근 7.20일자로 택지개발촉진법의 사업인정의제일 변경이라는 변화에 따라 이를 반영한 문제가 출제된 것처럼 기출문제는 항상 그 해의 시대상을 반영하는 문제가 출제되는 모습을 보입니다.
둘째, 자신이 출제위원이라고 생각하고 문제를 예상해보고 문제를 만들어 보라.
시험문제가 항상 그해의 시대상을 반영하는 문제 혹은 연구중인 주제에서 시험문제가 출제된다는 것을 파악하고 수동적으로 주어진 문제를 푸는 것이 아니라 본인이 출제위원이라고 생각하고 적극적으로 나올 문제를 예측하는 것이 도움이 됩니다. 그래서 저의 경우 3년차 이후부터 일반평가를 위해서 Brueggeman, William B 著 부동산 금융과 투자 및 이의경 교수님의 재무관리 교재, 김세현, 이영우, 김종길, 김민환 CPA의 재무관리문제집 등을 보았고 보상평가를 위해 한국감정원 보상평가 (上) (下)등을 보았습니다. 3년차 이후부터는 문제를 많이 풀기보다는 이론을 공부하면서 머릿속에서 나름대로 문제를 구상해보는 연습을 많이 했습니다. (스터디 팀장시절 1기 1주 연접개발, 1기 2주 Primium, 1기 4주 증분 IRR, 1기 5주 부(負)의 영업권, 2기 1주 리얼옵션중 이항옵션평가모형, 2기 2주 주유소 캐노피의 등기능력, 2기 5주 국유재산법 활용관련 문제, 3기 1주 리모델링 , 3기 3주 전세 logic 등의 문제는 수험기간 시절 이미 구상해놓았던 문제였습니다). 또한 시험문제가 무엇이 나올까 적극적으로 예측하는 연습도 게을리 하지 않았습니다. (이중 이하 그 결과 16회때 5번 약술문제, 17회때 적산임료, 수목, 대지권 미등기 약술을 적중시켰습니다. 자세한 것은 이하 서술)
셋째, 문제에 필요한 자료는 현업에서 실제 다루고 있는 것을 다루기 때문에 문제에 해석이 애매한 문구가 나올시 상식(常識)에 의해 해결하라.
15회 1번 문제를 보시면 자료 1의 토지, 건물자료가 토지 820㎡, 건물 연면적 3157㎡등으로 출제된 것을 알 수 있고, 16회 2번의 경우 거래사례의 자료 중 건물 연면적이 1657㎡등으로 제시된 것을 보면 출제위원님들이 문제를 만들 때 실제 현업에서 쓰이는 자료로 문제를 출제한 다는 것을 알 수 있습니다. 또한 18회 1번 및 2번을 보면 표준지 선정 시에는 도로조건을 고려하라고 주었습니다.
실제 평가시 도로조건이 같은 표준지가 가격형성요인이 동일한 표준지임을 시장에서 쉽게 알 수 있는데 이는 현장에서의 경험이 없으면 사실 그렇게 쉽게 와 닿지가 않는 부분이라 할 수 있습니다. 자료가 실제 현업에서 쓰이고 있는 것이라면 문제 풀이방향도 우리가 가지고 있는 상식에서 크게 벗어나지 않을 것이라고 생각했습니다. 그래서 16회, 17회 문제를 풀 때 이러한 점을 십분 활용 하였습니다. 또한 이 같은 논리에서 보면 문제의 해석이 애매한 문제일 경우 상식적으로 해결하면 문제가 해결될 것이라는 생각을 가졌습니다.출제위원들도 완벽하지는 않습니다. 출제위원은 어떤 내용인지 어떻게 처리해야 할지 아는 상태에서 문제를 만듭니다. 그렇기 때문에 문제 설명을 위한 글을 쓰다보면 해석이 애매한 부분이 나올 수도 있습니다. 이때 출제위원님들이 제시한 지문의 글자 하나하나에 매몰되면 해석이 불가능한 경우가 많게 됩니다. 무슨 의미인지 애매할 때는 상식에 의해서 큰 틀로 문제를 봐야 하고, 상식에 의거하여 문제를 풀어야 합니다. 이 같은 생각을 실제 문제풀이에 어떻게 적용했는지에 대해서는 이하 16회, 17회 문제풀이에서 상세히 말씀드리겠습니다.
넷째, 특별한 경우가 아니라면 100점 문제를 다 푸는 것이 점수획득에 유리하다.
14회 때 어설펐지만 문제를 다 풀었을 때 60점이 넘는 고득점을 받았으나 15회때 2번을 다 마무리 짓지 못 했을 시 14회때보다 문제를 훨씬 잘 풀었음에도 불구하고 저조한 점수가 나온 것으로 보아 모든 문제를 다 푸는 것이 상대적으로 유리하다고 봅니다. 스터디 팀장의 채점과는 달리 출제위원님들은 보통 부분채점을 하지 않고 통 채점을 하시는 것으로 압니다. 즉, 출제위원님도 사람이기 때문에 채점시 자신이 낸 문제 위주로 답안지를 볼 수밖에 없다는 생각이 듭니다. 어떤 출제위원이 어떤 문제를 냈는지 우리는 모르기 때문에 위험대비 차원에서라도 골고루 다 푸는 것이 중요하다고 봅니다.
다섯째, 2번 문제를 잘 풀어야 한다.
1번 문제는 시간이 걸리지만 충분히 풀 수 있는 문제로 구성하는 것이 보통입니다. 우리 시험은 합격시키기 위한 시험이 아니라 떨어뜨리기 위한 시험입니다. 남들이 다 해결하는 부분만으로는 고득점을 받기 어렵다고 봅니다. 그래서 새로운 자료가 주로 제시되는 2번의 중요성이 무엇보다도 강조됩니다. 15회 때 제가 저조한 점수를 받은 것도 2번 문제를 제대로 마무리 짓지 못해서였다고 생각합니다. 15회 합격생 팀장님도 1,3,4번은 저와 비슷했는데 2번을 제대로 풀어서 73점을 받았다는 애기를 들었습니다. 또한 3,4번을 대충 푼 사람이 2번을 제대로 못 풀고 3,4번을 완벽하게 푼 사람보다 점수가 훨씬 높았다는 사실을 많은 이들의 얘기를 통해 확인을 했습니다.
16회 시험의 경우 1, 2번만 완벽하게 푼 사람과 1,2,3,4번을 어설프게 푼 사람의 점수가 비슷하게 나왔다는 것도 이러한 주장을 뒷받침합니다. 또한 17회 때도 1번 및 나머지 문제를 잘 풀었는데 2번 재개발문제의 답이 틀려서 과락점수를 받은 분의 얘기가 들려오는 것으로 미루어 2번 문제를 어떡해서든 잘 해결하는 것이 고득점에 영향을 주는 것 같습니다. (22회 때는 2번 무상양수도 문제를 해결할 수 있는 수험생이 거의 없었기 때문에 3번 일조권 문제를 얼마나 잘 해결했느냐가 분수령이 되었습니다)
17회 실무수석 고두현 평가사(실무수석)님의 경우도 자신이 답이 정확하지는 않았지만 1번을 빠른 시간내 마무리하고 나머지 문제를 남보다 정확하고 세세하게 계산까지 신경쓰면서 풀었다는 애기를 들었던 적이 있습니다. 그래서 더 좋은 점수를 받지 않았나 생각합니다(올해 18회 시험에서도 2번 담보문제가 점수에 중요한 영향을 미칠 것 같다는 것이 제 개인적 생각입니다).
여섯째, 출제의도를 파악하고 그 부분을 목차 및 주처리를 통해 부각시켜야 합니다
2,000부가 넘는 많은 분량의 답안지를 채점하면서 일일이 모든 부분을 세세히 보는 것은 불가능합니다. 이는 행정법 김민호 교수님이 고시계(考試界) 기고글에서 밝힌 것과 맥을 같이합니다. 출제자는 자신이 보고 싶어 하는 부분위주로 채점을 할 것입니다. 이 부분이 우리가 출제의도라고 부르는 부분입니다. 그렇다면 출제자의 출제의도는 어떤 식으로 나타날까요? 그것은 문제집이나 학원스터디 문제의 일반적 패턴과 다른 형식으로 제시된 사항이나 자료들로 표시되어 진다고 생각합니다. 이곳은 출제위원님들이 심혈을 기울인 곳이므로 이 부분을 집중적으로 다루어 주는 것이 득점에 유리하게 됩니다. (14회때 2번 관리사, 선하지 부분, 14회 4번 수정후 잔액시산표, 15회 때 2번 평균-분산 관련한 위험분석 문제, 16회때 약술부분 및 2번의 콜금리 부분등)이러한 생각을 16회 17회때 적용한 결과 답이 틀렸음에도 불구하고 좋은 점수가 나왔던 것으로 미루어 볼 때 한번쯤 참고할 사항이 아닐까 생각합니다.
Ⅳ. 실무공부방법론의 구체적 적용 (16회, 17회의 경우)
1. 16회때 (4년차때)
위와 같은 나름대로의 방법론을 바탕으로 시험에 임했습니다. 나름대로 준비를 많이 했다고 생각하고 실무시험지를 받았는데 평소보다 엄청나게 긴 지문에 당황하였습니다. 일단, 처음 봤을 때 문제를 시간 내에 다 풀 수 있을지 확신이 서지 않았습니다. 그래서 어차피 정확하게 다 풀 수 없을 것이라면 상대적으로 다 푸는 것이 유리하다라는 판단 (4번째 방법)이 섰습니다.
1번 자료를 20분 동안 봤는데 무슨 소리인지 전혀 몰랐습니다. 시간이 점점 지나도 생각이 떠오르지 않자 일단 5번 문제부터 해결을 했습니다. 5번 약술의 경우 처음 본 것들 이었지만 13회 기출문제 분석시 현업과 관련한 담보, 경매의 문제가 나왔던 것을 떠올리며 이런 식으로 현업의 내용이 또 나올 수 있다고 판단 담보평가업무협약서(국민은행)및 지지옥션에서 제공하는 교재를 보아 두었던 것이 답안작성에 큰 도움이 되었습니다.
다시 1번으로 돌아와서 문제를 봐도 정확한 논점이 떠오르지 않자, 일단 5개 대안 모두의 NPV를 산정하였습니다. 그러고 나서 4번의 답을 도출하였는데 그 이후 법적, 물리적, 사회적 타당성을 언급해야 한다는 것을 알게 되었습니다. 이미 시간은 45분이 넘어있었고 답안지를 다시 바꾸기에는 너무 늦었다고 판단했습니다. 그때 6번째 방법 평소 문제집과는 다른 것으로 제시되어 있는 부분을 목차 및 주처리를 통해 부각시켜야 한다는 생각이 들었습니다.
그래서 5개의 NPV를 다 구한 실수를 만회하기 위해서 최유효이용 판단이라는 별도의 목차를 잡고 5점 분량으로 1. 최유효이용의 의의 2. 판단기준 및 판단방법 3. 사안의 경우라고 목차를 잡고 법적, 물리적, 경제적 타당성의 판단순서에 따라 이론을 적어주었습니다.
다음 2번 문제를 보았는데 2-1번을 제외하고는 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감이 오지 않았습니다. 그때 다섯째 교훈 2번 문제를 잘 풀어야 한다가 떠오르면서 포기하면 끝장이다라는 생각이 들었습니다. 일단, 2-2번의 건물의 경제적 내용연수를 확정지어야 하는데 거래사례비교법을 통하여 해결하는 방법은 생각조차 못했습니다. 우선 사례를 하나 잡고 대강의 방정식 비슷하게 식을 세운 다음 결과를 계산해보니 답이 -7.5년이 나왔습니다.
무척이나 당황했습니다. 다시 식을 세우고 수정할 시간은 없었구요. 그때 세 번째 방법을 떠올렸습니다.
“사례를 보면 실제 현업자료다. 그러면 답도 내가 알고 있는 상식과는 크게 다르지 않을 것이다. 지역요인 산정자료는 미국식 자료를 응용한 것 같다. 그렇게 되면 미국에서 통용되는 상업용 부동산의 평균 내용연수와 크게 다르지 않을 것이다.”라고 생각했고 그때 Brueggeman, William B 著 부동산 금융과 투자 책의 내용이 떠올랐습니다. 책에 의하면 미국의 주거용 부동산의 경우 평균 내용연수가 27.5년 상업용부동산의 경우 40년이라고 나와 있었거든요.
그래서 -7.5년의 답을 지우고 40년이라고 마무리를 지었습니다.(실제 답안은 38년이었습니다). 3번 문제의 경우 담보, 경매, 처분목적, 보상평가였는데 남은 시간은 10분 밖에 안 남았습니다. 시간이 너무 없었습니다. 그래서 어떡해서든 다 풀어야겠다고 생각했고 출제의도가 각 목적별 평가액 산정이므로 답안의 구체적 작성보다는 각 평가방법의 차이점을 부각하는 것이 점수획득에 유리하다고 판단했습니다.
그래서 담보목적은 보수적이니까 다 빼고 평가액은 대충 산정하였고 대신 도시계획도로 저촉 보정여부 및 문화재보호구역의 공법상 제한 반영여부 등을 부각시켜 써주었습니다. 경매의 경우 일반평가와 별 차이 없을 거라 생각하고 담보평가액에 그냥 1.1배 해서 답안을 적었습니다. 대신 경매평가와 담보평가가 차이나는 부분을 1~2줄 내외로 간단히 적어주었습니다. 처분목적의 경우 처음 보는 내용이라 당황스러웠지만, 지체할 수 없어 어쩔 수 없이 일반평가 논리와 같다고 본다. 라고 써놓고 바로 경매의 답을 그대로 베껴 썼습니다. 보상의 경우 담보, 경매, 처분목적 평가와의 차이점 (도시계획도로 저촉, 공법상 제한 등)을 3줄 정도로 요약해서 써주고 담보 평가의 답에다가 그냥 1.3배를 곱하여 답을 작성하였습니다. 4번 풀려고 하니까 3분이 남아있었습니다. 계산하기에는 시간이 늦어 계산은 하지 않고 김원보 평가사님의 특강내용 (버섯재배사 출제)내용만 집중적으로 좀 쓰다가 답안지를 뺏겼습니다.
결과는 69.5점. 너무 놀라운 점수를 받았습니다. 그해 타 과목의 점수가 안 좋아 시험에는 불합격하였지만, 나름대로의 제가 생각했던 방법이 성공했다는 것에 위안을 삼을 수 있었습니다.
2. 17회때 (5년차때)
전체적으로 문제를 보니 100점을 다 풀어야 겠다는 생각이 들었고, 16회와는 달리 다 푸는 것은 별로 어렵지 않다고 생각했습니다. 또한 계산의 정확성도 어느정도 요구되겠다고 생각을 했습니다.
1번 문제는 양이 적었지만 무엇을 물어보는지 알기가 어려웠습니다. 20분정도 문제분석을 하고 답안을 작성하는데 격차를 산정해서 임대료가 1,000원이 나오는 것이었습니다. 대상 임대료가 16,000원 정도 되었는데 너무 차이가 많아 당황하였습니다. 지문에 따라 풀면 맞는데 이상하게 차이가 많이 나는 것이었습니다. 순간 당황했지만 세 번째 방법(셋째, 문제에 필요한 자료는 현업에서 실제 다루고 있는 것을 다루기 때문에 문제에 해석이 애매한 문구가 나올시 상식(常識)에 의해 해결하라)을 떠올리며 상식적으로 생각했고 16,000원과 비슷한 값이 나와야 한다고 생각했습니다. 그런 식으로 생각해보니 16,000원에 격차율 산정값을 가산하면 될 것 같다는 판단을 했고 결과는 그렇게 푸는 것이 옳은 방법이었습니다. 마지막 주당가치 산정시에도 상식적으로 원래 5,000원보다는 당연히 2차년도의 주당가치가 더 높을 것이라고 생각했고 답이 정확히 5,500원 나와서 제가 제대로 문제를 풀었다는 것에 안도했습니다.
2번 문제의 경우 다섯째 방법(2번 문제를 잘 풀어야 한다)을 떠올리면서 문제의 중요한 포인트가 뭔지를 찾았습니다. 무허가 건물 부분 처리와 비례율의 정확한 산정이 핵심인 것으로 결론을 내리고 계산의 정확성에 신중을 기하면서 무허가 건물 부분과 비례율 부분에 대한 설명을 중간중간 추가목차를 잡아 조금 상세히 적어주었습니다.
3번 문제의 경우 이재우평가사님의 문제라는 느낌이 강하게 들었습니다. 11회 이후 임료평가문제가 한동안 출제되지 않아서 나올 때가 되었다고 평소에 생각해놓았고 출제가 된다면 최유효이용보다는 일시적이용이 출제될 것으로 판단하였는데 그것이 적중하였습니다. 이 부분도 일시적이용이라는 점을 부각시키고, 이재우 평가사님의 논문내용(실무상 적산법, 이론상 적산법, 기대이율적용에 대한 판례의 태도 비판)을 추가목차를 잡아 간단히 서술해 주었습니다. 또한 문제에서 3.30대책으로 인한 보정률 부분도 처음 보는 부분이어서 여섯째 방법을 떠올리면서 주처리를 통해 이 부분을 부각시켰습니다.
4번의 경우 기계평가는 그때 당시 16기 팀장님(서울법학원 김지혜팀장)의 자료에서 유로화 출범에 따른 기계평가방법이라는 유인물을 보고 기계평가가 나올수 있다고 생각해놓았고 그 생각이 정확히 적중하였습니다. 10점 짜리였지만 3분내로 마무리를 지었고 Lathe 기계가 자주식인지, 평가목적(공장저당법에 의한 담보평가)이 뭔지, 설치비 부분의 처리를 주처리를 통해 부각시켰습니다.
5번의 수목 보상의 경우 그해 2006년 수목단가표가 감정평가협회에서 변경된 내용으로 나왔다는 소식을 김원보평가사님의 특강을 통해 접한 이후 출제가능성이 있다고 생각해 놓았던 것이 적중하였습니다. 6번의 대지권미등기 부분의 경우 11회 이후 구분소유권의 평가가 시험에 나오지 않았던 것에 착안하여 출제가능성이 높다고 생각했고 한국감정원의 연구보고서에 이 부분에 대한 내용이 다루어졌다는 것을 정리하면서 남들과는 다르게 국, 공유지의 경우의 처리방법도 별도로 정리하였는데 출제가 되어 정말 자신있게 쓸 수 있었습니다. 100점을 전부 풀었고, 막히는 부분은 상식으로 해결하였으며, 2번 문제를 정확히 풀었고, 나름대로 문제를 예측하면서 대비해놓았던 것이 적중하면서 70점대의 고득점을 획득하며 합격할 수 있었습니다.
Ⅴ. 글을 마치며
2년차, 3년차를 거치면서 실무 때문에 많이 울었고 실무가 무서웠던 적이 있었습니다. 보통의 수험생이 하는 실무 공부 방법으로는 합격하기 어렵다고 생각했고 합격을 위해서는 반드시 실무에서 고득점을 받아야겠다고 생각하여 제 나름대로의 방법을 터득하게 된 것입니다. 사실 이 방법이 옳다는 것은 절대 아닙니다. 무엇보다도 실무라는 과목은 변화무쌍하며 이 방법이 통하지 않을 수도 있습니다. 개인별로 공부방법도 천차만별일 수밖에 없고요. 감정평가실무는 합격을 위해서 반드시 극복해야 할 모두의 숙제입니다. 제가 제시해드린 방법이 여러분 스스로 여러분만의 실무 공부 방법을 개발하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
광업권 보상평가.hwp
2009다62059.pdf
