陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1.

지금까지 정보를 획득하기 위해 사용해왔던 시간을
이번에는 전부 사고(생각하는 일)에 사용하면 된다.
그렇게 하면 인간은 점점 현명해지게 된다.

2.

독서 방법도 바뀌어야 한다.

책을 읽은 것보다 그 책에 대해 철저히 생각하는 것이 중요하다.

"책을 읽는 데 필요한 시간을 1이라고 하면 5 정도의 시간을

'무엇이 쓰여 있었는가?', '그것은 나에게 어떤 의미가 있는 가?',

'사회에 있어 어떠한 의미를 가지는가?', '우리들의 사회에 어떤 의미가 있는가?'

등을 생각하는 시간에 투자하라."

3.

리얼세계, 예를 들어 회사에서는 '부장이 말했다', '사장이 말했다'가
중요한 판단의 기준이 된다.
말도 안 되는 의견이라도 그것을 사장이 말하면 반론이 거의 일어나지 않는다.
그러나 인터넷에서는 사장도 부장도 남자도 여자도 연상도 연하도 없다.

4.

왜 일본 젊은이들은 욕망이 없어져 버렸는가?
편의점이나 패스트푸드를 사용하면 하루 식비 500엔의 생활이 가능하다.
적어도 아사 하는 일은 없다.
그러므로 젊은이들은 그러한 식생활을 유지하며 그 이상 돈을 모을
필요성을 느끼지 못한다.
맥도널드의 아르바이트 월급은 평균 4만 6,000엔이다.
그것은 샐러리맨이 부인에게 받는 평균 용돈보다 1만엔 정도 많다.
따라서 부모 집에 살며 아르바이트를 하고,
식비를 줄이면 충분히 보통으로 생활해갈 수 있다.
프리터로도 파라사이트로도 적당히 아르바이트를 하면 OK라는
값싼 생활이 가능하다.

필사적으로 돈을 모을 필요가 없는 이러한 환경에서는
어지간히 상승지향을 자진 자가 아닌 이상 소비나 출세에 적극적이 될 수 없다.
그들은 주택태출에 고생하는 부모의 모습을 보고 자랐기 때문에,
마이홈을 구입하려는 생각도 없다.
문제는 더 심각하다.
많은 남성이 결혼조차 포기해 버리고 있다.
자신의 연봉과 여성의 아버지의 재력을 비교해서
'결혼으로 그녀에게 가난한 생활을 하게 할 것이다'라고
생각하여 주눅이 들어버리는 것이다.

5.

본래 자신의 능력은 자신이 판단해야 한다.

그리고 자신이 하고 싶은 일은 그 판단에 기반을 두고 스스로가 결정하는 것이다.

그러나 일본의 아이들은 판단을 하는데 중요한 시기를 편차치(성적 순위)
에 지배된 세계에 지내게 되었다.

즉, 자신이 스스로 판단하는 힘을 없앰으로써 하고 싶은 일을 자신이 아닌
편차지로 결정하게 되어버린 것이다.

6.

편차치의 등장에 의해 개인의 능력은 수치로 나타내게 되었다.
"당신의 편차치는 얼마인가?"라고 윗사람에게 물음을 받는시대가 된 것이다.
그렇게 되자 스스로를 평가해
"나는 이 정도"라고 간단히 생각해버리게 되었다.
"너의 편차치로는 이 학교는 무리다"라고 학교나 학원에서
반복해 들으면 자신이 가고 싶은 학교에는 시험을 보지 못한다.
부모도 또한 아이에게 안전권의 학교를 추천한다.
그것이 편차치 교육이 뿌린 최대의 폐해이다.
편차치는 공업화 사회의 확립을 목표로 하는 국가에는 매우 좋은 정책이다.

(이 의견은 이지성의 <리딩으로 리딩하라>에도 비슷하게 나타나 있다>

7.

편차치 교육은 말을 바꾸면 교육이 아닌 훈련이다.
자동차를 운전한다, 비행기를 조종한다는 하는 훈련과 같다.
그러한 훈련을 실시한 결과, 수험지옥이 탄생해 시험에 붙기 위한 공부만이
점점 진화한다. 훈련형의 방법, 즉 수험대책을 위한 교육이라는 것을
정해를 얻기 위한 테크닉만을 발달시켰다.
아이들은 그 테크닉을 몸에 익히는 경쟁에 부득히 하게 참가하게 되어
생각은 하지 않게된 것이다.

8.

그러한 수험전쟁에서 살아남은 인간에게 생각하는 힘이 없는 것은 당연하다.
수험에 이겼다고 하는 것은 숙련공이 된 것과 같다.
생각이 아닌 기계적으로 문제를 풀게 되었기 때문이다.
이처럼 숙련공이 되어 수험테크닉만이 뛰어나
생각하지않는 인간이 유명대학에도 진학하면
관청이나 대기업에도 들어간다.
편차치가 높은 인간은 결국은 사회의 '승자'가 되는 것이다.

9.

그러나 그러한 승자가 새로운 문제,
답이 없는 세계를 향해 가는 능력이 뛰어난 것은 아니다.
아무도 모르는 문제에 접근해 풀어내는 능력이 있는 것도 아니다.
결국 문제를 뒤로 미루고 언제까지나 옛날 방식으로 미묘한 수정을 반복하는 것이다.
그렇게 형성되어진 것이 지금의 일본 사회이다.
결국 일본의 우민화가 지금까지 진행되어 온 것이다.

결과적으로 균질화된 잘 훈련받은(생각하지 않는)

인간이 대량으로 생산된 것으로 진정한 교육이 아니었다.

그리스 신화를 기반으로 상당히 많은 부분이 재구성되었다.

특히 하이페리온 과 테세우스의 관계는 완전히 그리스 신화와는 다르다. 

원래 테세우스는 아테네의 왕 아이게우스의 아들로 태어났으나

어머니의 고향에서 자라다가 장성한후에 아테네로 떠나게 됨.

그후 아테나의 왕자로 인정받고,

다양한 모험을 하게 되는 이야기이다.

그 중 가장 유명한 이야기가 바로 미노타우로스(상체는 소, 하체는 인간)와의 결투라고 할 수 있을듯...

이 영화에서 테세우스는 하이페리온에 맞서 싸우는 전사로 등장하고 영화 마지막에 <신>에 의해 구원된다.  

그리스 신화 이야기에서 모티브를 따온 것이라 기대를 했으나 기대치에는 약간은 못 미친 느낌

테세우스에 대한 이야기가 너무 간략하게 묘사되어 있어 좀더  영상을 할애했어야 하는 아쉬움이 있다.

다만, 서양에는 그리스 신화 같은 상상력과 스토리를 만들어낼 수 있는 source가 있다는 것이 부럽다

우리나라에서도 이런 소스가 없는 것은 아니지만 시나리오를 쓰는 분들이 이런 신화에 대해서는 약간 관심이 없는 것 같다. 

ㅇ

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1.

불행하다고 느껴지면 다른 누군가를 위해 바삐 움직여보라.
자신에게만 집중하면 불행하지만, 타인들을 돕는 일에 집중하면 행복을 발견할 것이다.
행복은 섬김과 사랑에서 오는 것이기 때문이다.-주아다 보다스, 64세 작가

2.

사전에서 '지루하다'라는 말을 추방하고,
어디에 있든 그 순간을 최대한 만끽하라.
그 순간은 영원히 되돌아오지 않는다.-맥스 와이먼, 65세

3.

어머니가 내게 말씀하셨다.
"너 자신에게 진실하라." 중요한 조언이다.
이 말의 의미를 깨달으면, 엄청난 보상이 주어질 것이다.
하지만 자신에게 중요한 것에 진실하려면, 성찰의 시간을 가져야 한다.
-짐 스콧, 60세 부동산 중개인

4.

우리가 남길 수 있는 것은 우리의 삶뿐이다.
우리는 매일 무언가를 남긴다.
어떤 거대한 계획이 아니라, 매일매일 우리가 하는 일, 모든 작은 결정들,
우리가 남기는 것은 이것들이다.
하지만 이런 일들이 언제 어떤 영향을 미칠지
우리는 결코 알 수 없다. -짐 코제스, 61세 작가

5.

언제나 타인들의 좋은 점을 보면, 상처도 덜 받는다.
누구에게나 좋은 점이 많기 때문이다.
타인들을 질투하지 마라. 나에게는 다른 재능과 축복이 있다. - 에일린 린지, 78세

6.

자신의 본질을 알고 자신의 감정들을 파악하라.
이 자기인식의 열쇠를 이해해야 한다.
자신의 본질을 알면, 평생 신념을 잃지 않고 살 수 있다.
그러나 모든 것의 불가사의하면, 어려움에 봉착하고 말 것이다.-마크 셔코우, 60세

7.

내면의 목소리에 귀를 기울여라.
무엇이 옳고 그른지 알게 될 것이며, 행복과 평화도 얻을 것이다.
그러나 내면의 목소리에 귀를 기울이지 않으면
불안과 불만, 불행이 생겨난다. -버트 윌슨, 63세

8.

행복한 삶을 살겠다고 마음먹어라.
부정적인 것에 초점을 맞추면 진짜로 그렇게 된다.
오늘 아침 마당에 피어난 백합 한 송이에 초점을 맞출 수도 있다.
중요한 것은 우리가 의식을 집중하는 대상이다. -토니, 66세

9.

자신에게 진실하라. 자신에게 맞는 일을 하라.
자기 자신이 되어라. 가슴이 노래하는 일을 하라. -캐롤린 맨, 67세

10.

커튼을 너무 일찍 내리지 말라.
앙코르 요청과 네 번째 막은 언제나 기다리고 있다. - 조지 제임스, 79세

11.

언제나 배우며, 자신이 누구이고 어디서 왔으며
어디로 가고 싶은지를 깨달아라.
그리고 자신이 누구인지 결코 잊지 말라. - 랄프 딕, 66세의 원주민 추장

12.

십 분짜리 장례식도 있고 열 시간짜리 장례식도 있다.
내가 죽었을 대 사람들이 장례식장에 오래 머물면서
내가 어떤 삶을 살았으며 그들에게 어떤 감동을 주었는지
이야기하고 싶어 하게 살아야 할 것이다. - 켄 크램비어, 63세의 시골 이발사

이 책의 내용을 정리해보면 결국 다음과 같은 이야기다

의식과 무의식은 서로 견제와 균형을 반복한다. 의식을 가다듬고 집중해서 무의식을 들여다보면 마치 지독하게 잘게 부서진 파편 같다. 그런데 이 파편들은 나의 의식이 약화되었을때, 수면위로 떠올라 의식을 교란한다. 의식이 정돈되어 무의식을 잘 통제하고 있을 때에는 바닥에 가라앉아 있지만, 의식이 산만하거나 집중력이 느슨해지면 장마철 호수 위에 떠오른 쓰레기더미처럼 나의 의식을 오염시키는 것이다. 그래서 습관적으로 긴장을 늦추며 살아가면 나의 의식은 늘 무의식과 함께하게 된다.

무의식은 치명적인 약점들이다. 우리가 살아가면서 긍정적으로 받아들인 것들, 기억하고 싶은 것들, 강렬한 인상을 남긴 것들은 의식의 흐름속에 자리잡지만, 부정적이고 잊고 싶은 것들은 의식의 가위질로 편집되어 깊은 심연 속에 조각조각 던져지기 때문이다. 그래서 무의식을 잘 통제하는 사람들에게 자신의 장점과 단점을 적어보라고 하면 장점과 단점 항목을 최소한 비슷하게 나열하지만, 무의식이 통제되지 않고 의식의 틈새에 얼기설기 끼어 있는 사람들은 장점은 두세 개만 적고 단점은 수십 개나 적는다.

이런 상태에서는 가치관과 목표의 이정표를 바로 세울 수 없다. 가치관에 대한 판단도 명료하지 않고, 그에 따른 목표도 자신의 장단점을 분석한 결과가 아니며 외부의 시선을 의식해서 엉뚱한 방향으로 결정하게 된다.

청년들에게 목표가 무엇이냐고 물으면 바로 대답하지 못하는 경우가 많다. 그들의 머릿속에는 외부 요인들만 가득해서 좋아 보이는 것. 기발하고 멋져 보이는 목표들만 가득하기 때문이다. 하지만 그런 것들은 나의 좌표를 설정하는데 오히려 방해가 된다. 나의 강점과 재능이 무엇인지 파악하고 그 바탕위에서 내가 잘할 수 있는 것을 찾아야 하는데, 나를 소외시키고 남들에게 성공한 사람으로 보일 수 있는 추상적인 망상만 가득한 셈이다.

목표를 세울 때는 반드시 나를 먼저 들여다봐야 한다. 의식을 집중해서 무의식을 가만히 탐색하고, 나의 장점과 단점을 잘 비교한 다음, 최소한 장점 항목이 단점을 능가할 때, 장점들을 잘 모아서 시너지를 일으킬 수 있는 재능을 파악한다. 그리고 그 재능을 발휘할 수 있는 분야를 결정한 다음, 그 분야에서 가장 가능성이 있는 것을 찾아 그것을 나의 목표로 삼아야 하는 것이다.

이때 의식을 명료하게 하기 위해서는 무의식이 끼어들 틈을 주지 말아야 한다. 그 방법은 나쁜 습관을 제거하는 것이다. 지금 당장 나의 단점들 중에서 버릴 것을 검토하고, 하나하나 차례로 제거해나가야 한다. 나쁜 줄 알면서도 달콤함에 취해 포기하지 못했던 것들을 과감하게 버리지 못하는 사람이, 정말 필요한 일이라고 해서 끝까지 그것을 감행할 인내심을 가지고 있을 리 없다. 손에 쥐고 있는 것을 버리지 못하면서, 새로운 것을 가질 수는 없는 법이다.

그런데 이때 명심할 것이 있다. 단발적으로 버리는 것은 소용이 없다는 사실이다. 이를테면 일요일 아침에 게으름을 버리고 등산을 한번 하거나, 밀린 청소를 한꺼번에 해버리겠다는 결심은 아무런 소용이 없다. 그것은 어린아이도 할 수 있는 결심이다. 정말 버려야 하는 대상은 장기적 인내가 필요한 것들이어야 한다. 잠을 참아내거나 담배를 참아내거나 술을 참아내는 것처럼, 지속적으로 늘 그것과 투쟁해야 하는 것들을 버리기로 결심해야 하는 것이다.

그렇게 긴 투쟁을 이겨나가면 그것이 곧 새로운 습관으로 이어지고, 의식은 명료해진다. 의식이 본능을 통제하고 극복하면서 필요한 일을 행하는 인내로 이어졌다면, 이미 의식의 통제상태에 들어간 것이다. 이제 그것을 습관화함으로서 강고한 자아를 구축하고, 산만하고 저급한 무의식을 의식의 바다 밑 깊은 골짜기로 밀어버리면 된다.

그로써 우리는 단단한 사람이 될 수 있다. 그  다음 우리가 단단한 바탕을 딛고 자신의 길을 심장이 터질 만큼 힘차게 달려나갈때, 우리는 다른 사람이 갖지 못한 특별한 아우라를 획득할 수 있다.

이런 삶은 불행하지 않다. 우울의 여지도 없다. '긍정적으로 생각하라'는 달콤한 말에 현혹될 필요도 없다. 무조건 긍정적으로 생각하라는 것은 무의식의 노예가 되라는 뜻이다. 긍정은 당의정이 아니다. 긍정의 태도를 몸에 익히고 그것을 실천함으로써 느껴지는 자존감이 바로 긍정의 힘을 발휘한다.

이 길에서는 무언가 이루는 것이 목표가 아니라,열심히 살아가는 모습, 최선을 다하는 삶 그 자체가 중요하다. 훗날 '지난 20년간 나는 이런 것들을 이루었다'고 회고한다면 비웃음의 대상이 될 뿐이다.

인간은 상대적 욕망 체계가 작동하기 때문에 필연적으로 자신보다 뛰어난 성취를 이룬 사람을 쳐다보게 되어 있고, 그것은 다시 상대적 열등감으로 작용할 것이기 때문이다. 그래서 '지난 20년간 나는 정말 최선을 다해서 살았어'라고 말할 준비를 해나가야 한다. 그것이 내가 주인이 되는 삶, 결과를 돌아보지 않고 과정을 중시하는 긍정적 삶의 뿌리다.

주어진 상황에서 선택할 수 있는 것은 최악/차악 뿐이다. 하지만 내가 만든 상황에서 던지는 주사위에는 최선/차선의 선택이 있다. 기다린다고 상황이 명료해지는 것은 절대 아니다. 밤안개는 시간이 지날수록 짙어진다. 빨리 지나가야 한다. 안개가 옅어기기를 기다리다 결국 새벽을 맡는다. 인생이 바람처럼 지나가버린 것이다.

다만, 상황을 만들기 위해서는 그만큼의 노력이 필요하다. 내가 지금하고 있는 일에 최선을 다하면서 새로운 것을 준비하려면 어떻게 해야 할까? 두 마리의 토끼를 쫓지 말라는 것은 패배자의 논리다. 지금 만약 어려운 상황에 처해 있다면 두 마리의 토끼를 쫓아라. 지금 어려운 상황을 돌파하기 위해 현재에 최선을 다하면서, 미래에 대한 준비를 병행하라는 것이다. 하지만 이 경우 그만큼 다른 것을 포기해야 한다. 불필요한 순서대로 나에게 붙어 있는 나쁜 습관의 찌꺼기를 떼어내고, 시간을 압축해서 밀도를 높이고, 코피가 터지고 엉덩이가 짓무르도록 집중해가면서 준비를 해야 하는 것이다.

성급해할 필요는 없다. 물은 99도가 될 때까지 끓지 않는다. 100도가 되기를 기다리는 인내와 여유가 필요하다. 내가 노력하고 있다면 기다림도 당연하게 받아들이는 여유가 필요하다. 세상의 모든 것은 발효과정이 필요하다. 무언가를 시작해서 당장 성과를 얻는 것은 그야말로 운이다. 우연히 시작한 사업으로 대박을 터뜨렸다는 이야기에 솔깃하고 주눅이 드는 것은, 이탈리아의 어떤 사람이 사상 최고액의 로또에 당첨된 것을 보고 부러워하는 것과 같다.

하필 행운의 여신이 나만 피해갈리 없고, 하필 불행의 여신이 내 발목만 잡을 리도 없다. 인생은 정적힌 것이다. 묵묵히 걸어가라. 결과를 두려워할 필요도 없다.

이것이 바로 필자의 인생에서 아쉬웠던 점이자 이 시대의 청년들에게 하고 싶은 말이었다.

p394~398 에필로그를 옮긴 것입니다.

1. 일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법·제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?

① 생산요소 ② 자산

③ 자본 ④ 공장재단

⑤ 소비재

2. 토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은?

① 유지(溜地) ② 택지(宅地)

③ 나지(裸地) ④ 공지(空地)

⑤ 맹지(盲地)

3. 부동산개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생하는 것은?

① 자체사업방식

② 공사비 대물변제방식

③ 토지신탁방식

④ 사업위탁방식

⑤ 공사비 분양금정산방식

4. 부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.

② 토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.

③ 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.

④ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.

⑤ 특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

5. 부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

② 부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재한다는 것이다.

③ 부동산은 개별성이 강하기 때문에 부동산상품별 시장조직화가 가능하다

④ 부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다.

⑤ 부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 균질적인 가격형성이 가능하다.

6. 어떤 지역에서 토지의 시장공급량(Qs)은 300이다. 토지의 시장수요함수가 Q1d=500-2P에서 Q2d=450-2P로 변환하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가? (P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 25 ② 50

③ 75 ④ 100

⑤ 125

7. 부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.

② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.

③ 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.

④ 정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.

⑤ 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

8. 부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공실률이란 임대 대상 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다

② 사무실의 수요분석에서는 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지 그리고 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다.

③ 공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다.

④ 공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도 사용되고 있는가를 파악하는 것이다.

⑤ 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.

9. 부동산관리방식별 장·단점에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있는 장점이 있다.

② 위탁관리방식에서 관리업체가 영리만을 추구할 경우 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.

③ 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.

④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

⑤ 자가관리방식은 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있을 뿐만 아니라 기밀유지에도 유리하다.

10. 부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산마케팅 전략을 수립할 때에는 거시환경과 미시환경에 대한 분석이 필요하다.

② 부동산의 개별성으로 인해 광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.

③ 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적 상호작용을 중시한다.

④ 부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.

⑤ 우편물에 의한 직적광고(direct mail)는 표적 고객을 대상으로 부동산을 광고할 수 있는 수단으로 유용하다.

11. 수익환원법에서 사용하는 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?

① 분해법(breakdown method)

② 요소구성법(build-up method)

③ 시장추출법(market extraction method)

④투자결합법(band-of-investment method)

⑤ 엘우드(Ellwood)법

12. 지역분석의 대상지역에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

② 인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체·경쟁관계가 성립하여 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속해 있는 지역이다.

④ 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다.

⑤ 일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.

13. 정부는 부동산시장의 안정과 투기억제를 위하여 많은 부동산정책을 시행하여 왔다. 참여정부가 부동산대책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?

① 부동산실거래가 신고제 도입

② 종합부동산세 도입

③ 취득세 및 등록세 세율 인상

④ 재건축개발이익 환수제 시행

⑤ 주택 양도소득세제 강화

14. 아래 예문의 ( ) 안에 들어갈 숫자는?

① 1,280 ② 1,380

③ 1,440 ④ 1,600 ⑤ 1,860

15. 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산권리분석에서는 분석과 판단의 범위를 넓혀서 보도록 노력해야 한다.

② 토지이용을 규제하는 법률의 수가 많고 규제내용이 복잡할수록 부동산거래사고를 많이 발생시킬 수 있다.

③ 등기부상 소유권 이전은 완료하였으나, 타인이 불법으로 점유하고 있는 경우는 인수불가능한 거래사고 유형에 해당된다.

④ 자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인·판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.

⑤ 부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다.

16. 표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다.

② 부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업으로 분류된다.

③ 부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된다.

④ 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.

⑤ 부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거용 부동산관리업으로 분류된다.

17. 도시 A와 도시 B간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매인력법칙(Reilly's Law of Retail Gravitation)을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인비율을 구하시오

① 도시 A 33.3%, 도시 B 66.7%

② 도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%

③ 도시 A 50.5%, 도시 B 50.5%

④ 도시 A 60.0%, 도시 B 40.0%

⑤ 도시 A 66.7%, 도시 B 33.3%

18. 상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?

① 집심성(集心性) 점포는 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

② 선매품점(選買品店)은 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미·기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

③ 집재성(集在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중 심지어 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

④ 산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.

⑤ 전문품점(專門品店)은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

19. 부동산분석은 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?

① 지역경제분석 → 시장성분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 투자분석

② 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석

③ 지역경제분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 시장성분석 → 투자분석

④ 지역경제분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 투자분석

⑤ 지역경제분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 투자분석

20. 가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은?(단, 연리 7%·기간 20년의 저당상수는 0.094393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다)

① 7,290,000원 ② 7,317,900원

③ 8,127,400원 ④ 8,647,200원

⑤ 8,951,200원

21. 주택시장에 대한 정부정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀착된다.

② 정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 활발하게 만든다.

④ 저소득층에게 임대료를 보조할 경우 주택 소비량은 증가하지만, 다른 재화의 소비량은 항상 감소한다.

⑤ 임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 방식은 임차인에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

22. 정부는 사회간접자본시설 등을 확충하기 위해 민간투자 사업방식을 활용하고 있다. 다음 설명에 해당하는 민간투자 사업장식은?

① BOT(build-operate-transfer) 방식

② BTO(build-transfer-operate) 방식

③ BLT(build-lease-transfer) 방식

④ BTL(build-transfer-lease) 방식

⑤ BOO(build-own-operate) 방식

23. 토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도다.

② 토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.

③ 개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있다.

④ 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.

⑤ 토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

24. 정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.

② 소득재분재, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.

③ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.

④ 공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생 될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.

⑤ 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

25. 부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되자 않는 항목은?

① 사무원 급료 ② 차입금이자

③ 판매실적수당④ 사무실 임차료

⑤ 감가상각비

26. 다음은 주택의 수요･공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)

① 주택거래규제의 완화

② 수요자의 소득 증가

③ 모기지대출(mortgage loan)금리의 하락

④ 대체재 가격의 하락

⑤ 주택건축자재 가격의 하락

27. 다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열 한 것은?

28. 부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① MBB(mortgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물(mortgage pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.

② 한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행하고 있다.

③ MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련 위험이 투자자에게 이전된다.

④ 역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권 형태로 발행된다.

⑤ CMO(collateralized mortgage ratio)의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다.

29. 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.

② 부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.

③ 총자산회전율(total asset tirnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.

④ 대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.

⑤채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

30. 공공부문이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?

① 용도지역･지구 지정

② 개발부담금 부과

③ 공영개발사업 시행

④ 개발권양도제(TDR) 시행

⑤ 종합부동산세 부과

31. A 부동산회사는 80실의 임대주택을 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만원이고, 변동비용은 1실당 월 20만원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월임대료 수입은?(단, 공실은 없다고 가정한다)

① 60만원② 65만원

③ 70만원④ 75만원

⑤ 80만원

32. 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다.

② 통화당국에서 콜금리를 인상하였다.

③ 차입자의 취업상태가 불안정하다.

④ 차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.

⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

33.오피스 빌딩의 순영업소득(net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?

① 임대료 수입② 공실률

③ 주차료 수입④ 화재보험료

⑤ 이자비용

34. 부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.

② 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.

③ 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.

④ 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황･불황기에도 매우 유용하다.

⑤ 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.

35. 부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?

① 회계적수익률(accounting rate of return)법

② 내부수익률(internal rate of return)법

③ 순현재가치(net present value)법

④ 수익성지수(profitability index)법

⑤ 현가 회수기간(present value payback period)법

36. 1,000억원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 부동산펀드의 기대수익률은 연 10.5%다

② 빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험·고수익의 투자 부동산이다.

③ 투자자의 요구수익률이 연 10%일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다.

④ 부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이 펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.

⑤ 빌딩 A, B, C 중에서 위험 1단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A다.

37.인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다. 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는?

① 0.86 ② 0.88

③ 0.90 ④ 0.92

⑤ 0.94

38. 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.

② 수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자결정에 반영하기도 한다.

③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.

④ 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.

⑤ 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다.

39. 다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요 곡선과 공급곡선을 나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개인가C? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 없음 ② 1개

③ 2개 ④ 3개 ⑤ 4개

40. 원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.

② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.

③ 대체원가(replacement cost)를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다.

④ 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.

⑤ 복제원가(reproduction cost)는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

◇ 부동산학개론 정답 및 해설◇

1. ④ 부동산학에서의 부동산의 개념은 복합개념의 부동산으로 설명한다. 복합개념의 부동산은 부동산을 법률적 개념, 경제적 개념 및 기술적 개념 등으로 접근하는 것이다. 이를 정리하면 다음과 같다.

2. ①유지(溜地: 연못)는 현행 지적법에 의하여 전국의 토지를 이용 용도에 따라 28개의 지목으로 구분하여 토지대장에 기입ㆍ관리하고 있는 것 중의 하나이다.

3. ③ ① 자체사업방식은 토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식이다. ②⑤는 등가교환방식으로서 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 건축비를 부담하여 건물을 건축, 완성된 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축비의 비율에 기초하여 나누는 공동사 업방식이다. ④는 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하는 형태이며, 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료를 취하는 형태이다. 자금의 조달은 토지소유자가 조달하며, 사업이 토지소유자 명의로 행해진다 ③ 토지신탁방식은 자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발하는 방식으로 사업위탁형과 유사하나, 차이점은 신탁회사에 형식상의 소유권이 이전된다는 것이다.

4. ③ ③은 부증성의 위배이다. 즉, 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없다.

5. ① ②다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재하는 것은 완전경쟁시장이다. 그러나 부동산시장은 소수의 판매자가 다수의 수요자를 지배하는 불완전경쟁시장으로 보는 것이 일반적이다. ③ 부동산시장은 개별성이 강하기 때문에 시장의 조직화가 곤란하다. ④ 부동산거래는 고도의 사적인 경향을 띠고 있다. ⑤ 부동산시장은 국지성 때문에 균질적인 가격형성이 곤란하다.

6. ① ￭,

￭ -> -> P = 100

￭ -> 300 = 450 - 2P -> P = 75

￭ P는 25만큼 감소한다.

7. ② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 토지에의 개량물에 해당하는 부동산정착물로 간주된다.

8. ⑤ 임대차 기간이 길수록 단기임차자들의 이동으로 발생하는 공실의 발생가능성을 줄일수가 있다. 그러므로 부동산관리자는 장기임차자(정박임차자)를 확보하는 것이 중요한 관리업무중의 하나이다.

9. ④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

10. ③ 관계마케팅 전략은 생산자와 소비자간의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅이론에 대한 반성으로 등장한 것으로 양자간의 장기적․지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 마케팅전략이다.

11. ① 분해법은 원가법에서 감가수정방법중의 하나이다.

12. ① 인근지역에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인의 비교는 할 필요가 없고, 개별요인만을 비교하며, 동일수급권내 유사지역에서 사례를 선택한 경우에는 일반적으로 지역요인과 개별요인을 비교한다. 그러나 어떠한 경우에도 지역분석과 개별분석은 반드시 해야한다.

13. ③ 취득세 및 등록세 세율을 인하하였다.

14. ③

￭

￭ 수요의 교차탄력도(0.8) =

￭ X = 240

￭ 그러므로 빌라의 수요량은 1,440세대로 증가할 것이다.

15. ⑤ 부동산권리분석을 통하여 거래사고를 미연에 방지하기 위해서는 공부상으로는 나타나지 않는 사실관계 등이 많이 존재하기 때문에 임장활동을 하여야 한다.

16. ④

17. ② 레일리의 소매인력법칙에서 영향력은 크기에 비례, 거리의 비의 제곱에 반비례한다는 것이다. 이를 이용하여 도시 C로부터 도시 A의 인구유인비율을 구하면 다음과 같다.

= = 0.4(40%)

그러므로 도시 A는 40%이고, 도시 B는 60%가 된다.

18. ④ ① 집재성 점포 ② 선매품점은 고객이 가격등을 여러 상점과 비교하여 구매하는 선매품을 주로 판매하는 상점이다. 그러므로 선매품점은 구매의 노력과 비용에 크게 구애 받게 된다. ③ 국부적 집중성 점포 ⑤ 선매품점

20. ②

21. ② ① 공급곡선이 완전비탄력적이면 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다. ③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 저하시키게 된다. ④ 저소득층에 대한 소득보조는 주택 재화의 소비는 물론 비주택재화의 소비도 증가시키게 된다. ⑤ 임차인에게 보조금을 지급하는 방식이 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

22. ④ 문제의 내용은 건설(build)하고 공공에 귀속(transfer)시키고, 공공으로 하여금 임차(lease)하게 하는 것이다.

23. ⑤ 토지수용제도가 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 더 크다.

24. ⑤ 중산층 이하의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

25. ③ 고정비용이란 대상부동산의 점유율과는 상관없이 지출되는 영업경비를 말하며, 가변비용이란 점유율이 높아짐에 따라 증가하는 영업경비를 말한다. 보기중에서 판매실적수당은 가변비용에 해당된다.

26. ④ 문제는 수요가 감소한 경우이다. ①②③은 수요가 증가한 경우이고, ⑤는 공급이 증가한 경우이다. ④ 대체재가격의 하락은 당해 주택의 수요가 감소하게 된다.

27. ⑤ ￭균형의 원칙 - 기능적 감가, 개별분석

￭적합의 원칙 - 경제적 감가, 지역분석

￭변동의 원칙 - 물리적 감가, 가격시점

28. ④ 역모기지론은 시중은행에서 발행된다. 2007년도 부터는 한국주택금융공사에서 발행하고 있다.

29. ① ② 부채감당율이 1보다 크면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다. ③ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이다. ④ 대부비율이 높을수록 투자의 레버리지 효과는 커진다. ⑤ 채무불이행률은 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

30. ③ 정부가 시장에 개입하는 방법

31. ② ￭총비용 = 고정비용 + 변동비용 = 5,200만원

￭고정비용 = 3,600만원

￭변동비용 = 20만원 × 80실 = 1,600만원

￭1실당 총비용 = 5200만원 ÷ 80실 = 65만원

￭손익분기점 : 총수입 = 총비용

32. ⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시키면 서민들이 금융기관으로 하여금 대출을 안받으려고 할 것이다. 그러므로 금융기관들은 대출을 유도하기 위해서 대출금리를 인하할 것이다.

33. ⑤ 이자비용은 세전현금수지를 추정할 때 필요한 항목이다.

34.④거래사례비교법은 부동산경기가 호ㆍ불황이 극심한 경우 신뢰성이 미약하다.

35. ①

36. ⑤ ① 기대수익률 = 0.06×0.04 + 0.1×0.07 + 0.12×0.1 = 10.8% ② 빌딩 C가 빌딩 A보다 고위험ㆍ고수익의 투자 부동산이다. ③ 기대수익률이 10.8%이기 때문에 요구수익률이 10%라면 투자할 것이다. ④ 분산투자하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 줄어들 것이다. ⑤ 위험 1단위 당 기대수익률()은 빌딩 A = 1.5, 빌딩 B = 1.429, 빌딩 C = 1.2이다.

37. ② 0.4× + 0.6× = 0.88

38. ③ 부동산투자에서 발생하는 위험을 회피, 축소, 전가하는 방법 등을 통해서 투자 위험을 적극적으로 관리하는 것을 ‘위험관리’라고 한다. 이것을 구분하면 다음과 같다.

1. 네녀석의 성실성에 관하여

일단 사람마다 성실하다고 생각하는 정도는 다르다.
아침 7시부터 11시까지 공부해도 점심때 한시간 졸은것까지고 오늘 불성실했다고 자책하는 인간이 있는 반면, 오후늦게 설렁설렁 기어나와서 겨우 11시까지 대충 공부한것가지고 성실하다고 착각하는 나같은 인간도 있다.

솔직히 학교다니면서 나정도 게으른 인간을 보기는 힘들다.

그런 나도 이제는 고학년이라 크리스마스나 각종 명절날에도 쉬지 않고 공부한다.

1년에 가족들 한번이나 두번 정도 본다.

소개팅 미팅하면 낚을수 있는 여자 수두룩하지만 아무도 만나지 않고 공부한다.

다시 한번 말하지만 난 설법에서도 상당히 게으른 편이다.

내친구중에 24살정도의 일찍 붙은 동기가 있다.

그친구는 합격자 발표나고도 도서관과 학원을 다니면서 공부했다.

자기입으로는 요즘 여유가 생겨서 놀고 지낸다지만,

그친구는 늦어도 오전 9시에는 학교에 와서 연수원 예습을 했다.

당시 2차공부하던 나보다도 성실한 모습에, 내가 얼마나 게으르고,

나 스스로 그래도 열심히 한다고 착각하고 있는지 깨달았다.

하루 2시간 스타를 한다고?

에라이 미친NOM아.(미안..진짜 정신차리라고!)

그래도 스스로 공부한다고 생각하냐?

그래놓고 설법가서 열공하는 친구넘과 비교해서 억울하다고 말할 자격이 있다고 생각해?

정말 놀부 심보 아니냐?

형도 게임해봐서 알지만 1시간 게임하면 그 잔상과 게임내용이 4~5시간은 남는다.

게임 내용들..어떻게 졌고 어떻게 이겼고, 그유닛들하며..

이렇게 쓰잘데기 없이 니 머리의 하드디스크를 차지하고 있으니,

8시간 공부하고 2시간 게임한 놈은 그냥 6시간만 집중해서 공부한 놈만 못한게 되는거다.

2. 사시에 대해서

그리고 26세에 사시합격하면 아주 빠른 편은 아니지만 그럭저럭 빠르다고는 할수 있는 편이다.

아마 동기학번에서 80~120여명 정도가 합격했고 200여명 정도가 아직 공부하고 있을거다.

(이건 학교 고시반이 없고 학교에서도 조사하지 않는터라 그냥 추정해본 것이다.

고로 설법을 다니더라도 잘 모를수도 있고, 더더욱 일반인은 알기 어려울 것이다.)

요즘 세상에 사시 합격했다고 다 잘나가는 것도 아니고,

연수원 가서 삽질하면 그저그런 소액사건이나 다루는 별볼일 없는 변호사가 될수도 있을게다.

설령 판검 된다하더라도 고위직까지 올라가는 것은 200명중 20~40명안팎에 불과하다.

세상은 고등학교가 아니다.

각자 분야도 다르고 할일도 다른데 왜 일렬로 비교하면서, 비교당하면서 사냐?

2등 노릇 하는거 고딩때 할만큼 했으면 했지 뭐가 또 억울하고 분한지?

나는 고딩 동문들 잘 안만나는데,

그 이유가 바로 여기에 있다.

고딩때는 나한테 뭔가에 눌려서 찍소리 안하던 애들이,

졸업하고 몇년지나니 왠지 모르게 경쟁심 내지 적의를 갖고 나를 대하는 것을 느낀거다.

왜 그래야 할까?

내딴에는 항상 겸손하게 행동하려고 노력했고,

그들이 모르는 문제를 물어봐도 친절히 풀어주고 답변해주었고,

항상 친구들이 잘되기를 바랬었다.

내가 잘되고 출세하면 그친구들도 좋은건데,

그리고 서로 도움을 받을수 있는 끈끈한 결속이 되면 좋은건데,

왜 난데없이 서로를 비교하며 열등감을 느끼는 걸까?

삶의 동기의식이 고작 그런것 뿐이야?

나보다 잘나가는 남들을 이겨보겠다는거.

그래서 "폼"나게 살아보겠다는거?

누구랑 절대 비교당하지 않을 스스로의 꿈따위는 없는건지?

어쨌든 그런 그들이 바로 너처럼 나에게조차 그런 경쟁심과 적의를 갖고 있다는걸 알게 되고,

은연중에 내가 실패해서 추락했으면, 하는..

아마 사촌이 땅을 사면 배아프다는 심리랄까.

그런 생각을 은연중에 나타내는 것을 읽을수가 있었다.

그 배신감이란.. 쩝.

줄세우는 세상이 그친구들을 그토록 질투심과 열등감에 빠지도록 만들었던 걸까?

그래서 답답해서 니글에 리플을 남긴거다.

3. 법조인에 대해서

나는 가족중에도 법조인이 있고,

아마 함부로 말하기는 힘들지만,

설법재학생중에 10~20%는 법조인집안 출신으로 보인다.

40~50%정도는 부모가 대기업 관리직정도, 사는 곳은 압구 강남 정도는 아니라도,

잠실 목동 분당 정도는 되는 중산층..

갠적으로 나는 지방출신에다,

경제적으로는 아주 하층민이다.

이런 저런 사정으로 집에 빚이 매우 많다.

아마 내가 아무리 공부해서 출세한다 한들,

정직하게 돈 벌어서는,

강남에 땅좀 갖고 있는,

지금도 아마 나이트나 유흥업소에서 시간과 돈을 탕진할 젊은 탕아들보다는,

절대 경제적으로 앞지를 수가 없다.

근데 뜬금없는 얘기지만 그렇게 돈많이 벌어서 뭐할건대?

아둥바둥 돈벌어서 그런 졸부들 따라 잡아서,

나아지는게 뭐고 할수 있는게 뭐지?

너네 자식들도 그만큼 인생 개낭비하면서 살아갈수 있는 특권을 물려주기 위해?

기껏해서 니 지갑이나 명함만 보면서 만날 이쁜여자 엉덩이좀 주물러 보기 위해?

할일없이 동물처럼 체액이나 분출하면서, 밀려오는 공허감을 느껴보려고?

결국 뒈져서 무덤으로 가는거고.

인생의 포인트는 순간 순간을 알차게 사는거다.

내가 그런 환경이라면 절대 설법에 올수 없었을거다.

내가 얼마나 게으르고 나약한 놈인데,

이것저것 다 풍족한데, 공부할수 있는 의지가 생겼겠니?

나는 절대 걔네들을 질투하거나 샘내본적 없거든.

사람이 항상 자기만의 길이 있으면,

휘둘리지 않고 행복할수 있는거다.

법조인이란게 느네들 생각하는거처럼 한가하게 폼잡을수 있는 직업이 아니다.

판검사가 부럽니?

풉..

시켜주면 아마 한달만에 과로사 해서 뒈질걸?

고시공부+연수원+실무 해서 10년정도 천장에서 바닥까지 몇번 왕복하는 책들..

십수번을 읽어야 겨우겨우 그런 일이 되는거야.

그런 고통의 과정속에서,

어설프게 폼이나 잡고 염불보다 잿밥에 관심있는 놈들은,

알아서 떨어져 나간다.

쉽게 생각해봐.

세상에 잘난 사람이 얼마나 많은데.

니가 설법친구를 부러워해도,

막상 니가 설법이 되어보면, 평범하다는 것을 느낀다.

학번당 최소 200명이 넘고,

휴학생 포함하면 곱하기 6하고,

졸업하고 공부하는 사람들,

그리고 대학원 다니면서 고시공부하는 친구들..

설법대생 1200~2000명 가량이 이 신림동 바닥에서 공부하고 있는 셈이며,

대한민국에서 가장 사시에 빨리 어린나이에 좋은 성적으로 가장 많이 붙는 집단임에도 불구하고,

한해 고작 170명정도 붙는다.

그중에 인생 만만하게 산사람이 어디있겠니.

다들 고딩때 전국구 단위로 200등안에서 놀던 사람들인데.

근데 그사람들이 한가하게 잘난척이나 하고 있으면,

일단 여기 분위기부터 이상할 거 아니겠어?

쉽게 말해 여기 고시 게시판이지?

제대로된 고시얘기 올라오는거 있나?

제일 주가 되는 화제는,

공부하는 사람중에서 제일 한가하고 불성실한 사람들이 쓴다고 생각하면 딱 맞아.

나는 여기 거의 글써본적도 없지만(아마 이게 최초이자 마지막이지 싶다)

그냥 눈팅하고 스트레스나 풀어.

우리사회에서 잘난 사람들은 나대지 않고 조용하게 사는게 특징이야.

똑똑한 사람들은 알고 있지. 어설프게 아는척하거나 자기주장이 강하면 매장당한다는 것을.

이른바 강요되고 학습된 "겸손"이야.

그게 유교적 잔재인지,

아니면, "모난돌이 정맞는다"식의 사고방식이 만연한건지 모르겟는데,

어쨌든 내가봐도 정말 잘난척 할만하다고 생각하는 분들은,

정말 정말 과도할 정도로 겸손하더라고.

그게 사회적 처세술이건,

아니면 인격의 발현이건 간에,

어쨌든 나름 장점이 있다고 생각하고,

사회갈등을 중화하는 면이 있다고 생각해.

나는 이공부를 하는 과정에서,

정말 이공부를 해서 무언가 이뤄낸 사람들을 존경하게 됐어.

욕망에 휘둘리지 않고 얼마나 절제해야 되는지 알고 있기 떄문이지.

그들은 대부분 금욕에 가까운 수도승적인 생활을 몇년 견뎠고,

그래서 그 자리에 있는거야.

질투하지 말자.

인정하자.

그리고 존중하자.

그래야 너도 니가 이룬 것들, 그나마 남에게서 존중 받을수 있는거야.

너의 불만은,

아마 니딴엔 니가 성실한데,

설법다니는 니친구는 너보다 불성실한데도 머리가 좋아서 잘나가는 것 같아 억울하단 소린거 같아.

니가 2시간 공부하면 남도 2시간 공부한만큼 성적이 나와야 된다는 법이 어디있니?

니가 4시간 공부하면 1시간 공부한놈 보다 항상 잘나가야 한다는 법이 어디있어?

머리가 부족하면 노력으로 메꿀 생각을 해야지.

이따위 평등주의가 .. 너무 싫다..

너보단 머리가 안좋은데 많이 노력한 사람이 있어. 그러나 너보다 성적이 안좋아.

근데 니가 그사람한테 억울하단 하소연을 들으면서 멱살 잡혀야 하는거냐고.

세상이 똑똑한 사람도 있어야 발전하는거 아냐?

..

고만 갈란다. 암튼 잘 살아.

포인트는 니 인생에서 자신만의 길이 있는지 부터 생각해봐.

그게 없으면 넌 어디가든 2류인생일수 밖에 없어.

설령 니가 설법이라도,

그런 마인드면 항상 2류야.

여기 와서도 신림동에 깔린 천2백명의 설법들과 자신을 항상 비교할꺼니까.

그리고 니가 경영이고 걔가 법댄데,

가는 길이 다른데,

겨우 사회적 평판에 휩싸여 억울해 하는거부터가 에러다.

공부 잠깐 접고,

니가 하고싶은게 뭔지 부터 생각해보는 시간을 가지고 인생의 방향을 설정해봐.

(45회) : 차진석 [경희대 법대]

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