대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다24866 [소유권보존등기말소등]

【판시사항】

1. 영업양도의 의미와 판단기준

2. 제3자에 의한 채권침해가 불법행위로 되는 경우 및 그 위법성 판단 기준

【재판요지】

1. 상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적·물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영업양도가 이루어졌는가의 여부는 단지 어떠한 영업재산이 어느 정도로 이전되어 있는가에 의하여 결정되는 것이 아니고 거기에 종래의 영업조직이 유지되어 그 조직이 전부 또는 중요한 일부로서 기능할 수 있는가에 의하여 결정된다.

2. 제3자의 행위가 채권을 침해하는 것으로서 불법행위에 해당한다고 할 수 있으려면, 그 제3자가 채권자를 해한다는 사정을 알면서도 법규를 위반하거나 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반하는 등 위법한 행위를 함으로써 채권자의 이익을 침해하였음이 인정되어야 하고, 이때 그 행위가 위법한 것인지 여부는 침해되는 채권의 내용, 침해행위의 태양, 침해자의 고의 내지 해의의 유무 등을 참작하여 구체적·개별적으로 판단하되, 거래자유 보장의 필요성, 경제·사회정책적 요인을 포함한 공공의 이익, 당사자 사이의 이익균형 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

개별공시지가 검증업무[2001. 04. 13. 지제 58307-197]

【질의요지】
개별공시지가 검증업무는 소속 감정평가사의 수가 50인 이상인 감정평가법인만 할 수 있는지, 아니면 최근 2년간 계속하여 표준지공시지가를 조사·평가한 실적이 있고 최근 2년간 업무정지처분을 3회 이상 받지 아니한 감정평가업자도 가능한지 여부

【회신내용】
귀하께서도 잘 아시다시피 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 산정하기 때문에 개별공시지가를 검증하는 경우에는 비교표준지 선정의 적정성, 표준지공시지가와의 균형성 등을 검토하게 되므로 표준지공시지가를 조사·평가한 감정평가업자에게 그 검증을 의뢰하게 되는 것입니다. 따라서 개별공시지가 검증업무를 수행할 수 있는 감정평가업자는 당해 지역의 표준지공시지가를 조사·평가한 감정평가업자이거나 최근 2년간 계속하여 표준지공시지가를 조사·평가한 실적이 있고 최근 2년간 업무정지 처분을 3회 이상 받지 아니한 감정평가업자로 지정할 수 있도록 지가공시및토지등의평가에관한법령에 규정하고 있는 것입니다. 또한 2001. 01. 28 개정된 지가공시및토지등의평가에관한 법률에 따라 50인 이상 감정평가법인을 제외한 다른 감정평가업자는 ‘최근 2년간 계속하여 표준지의 조사·평가한 실적이 없으므로 개별공시지가의 검증업무를 수행할 수 없다고 판단되며, 표준지의 조사·평가실적은 당해 법인에 귀속되므로 합병 등으로 인하여 그 지위를 승계한 경우를 제외하고는 이를 수행한 감정평가사가 50인 미만의 별도의 법인이나 합동사무소를 설립하거나, 기타 개인평가사무소를 개설하였다고 해서 그 실적이 인정되는 것은 아닙니다.

참고로 개별공시지가의검증업무처리지침 제5조의 단서규정은 검증대상의 과다, 표준지담당 감정평가업자의 업무정지 등 행정처분, 기타 일신상의 이유로 업무수행이 곤란한 경우에 시장·군수·구청장이 검증을 수행할 감정평가업자를 추가로 지정하거나 교체할 수 있도록 하는 등 검증의 실시에 관하여 필요한 사항을 규정한 것이니 그리 아시기 바랍니다.

• 질의요지

  
  「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따른 공유수면에 대하여 매립공사가 완료되지 아니하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 등록되지 않았으나 해당 공유수면 중 일부 부지에 대해서는 매립이 이루어져 토지로서의 외형을 갖춘 경우로서, 「수도권신공항촉진법」 제8조제1항제19호에 따라 신공항건설사업실시계획 승인 시 건축허가 의제가 이루어져 해당 매립지에 영구적 건축물의 설치를 위한 건축행위가 이루어지고 있는 경우, 실시계획승인 내용, 건축허가용도 등을 고려한 실질적인 용도에 따라 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에 따른 토양오염우려기준을 적용할 수 있는지?
  
  

• 질의배경

  
  ○ 인천광역시 중구청은 건축허가가 의제되어 건축이 이루어지고 있는 공유수면 매립공사 준공 전인 매립지에 대하여 토양오염이 의심된다는 민원이 제기됨에 따라 이와 같이 지목이 아직 결정되지 않은 부지에 대해서도 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3의 토양오염우려기준을 적용할 수 있는지에 관하여 환경부에 질의하였는데, 환경부로부터 적용할 수 없다는 답변을 받자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따른 공유수면에 대하여 매립공사가 완료되지 아니하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 등록되지 않았으나 해당 공유수면 중 일부 부지에 대해서는 매립이 이루어져 토지로서의 외형을 갖춘 경우로서, 「수도권신공항촉진법」 제8조제1항제19호에 따라 신공항건설사업실시계획 승인 시 건축허가 의제가 이루어져 해당 매립지에 영구적 건축물의 설치를 위한 건축행위가 이루어지고 있는 경우에도, 실시계획승인 내용, 건축허가용도 등을 고려한 실질적인 용도에 따라 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에 따른 토양오염우려기준을 적용할 수 없습니다.
  
  

• 이유

  
  「토양환경보전법」 제4조의2에서는 사람의 건강·재산이나 동물·식물의 생육에 지장을 초래할 우려가 있는 토양오염의 기준(이하 “토양오염우려기준”이라 함)은 환경부령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제1조의5 및 별표 3에서는 카드뮴, 구리, 납, 아연, 불소 등 21개의 토양오염물질에 대하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보법”이라 함)에 따른 지목이 전, 답, 과수원, 대(주거용지로 사용되는 부지만 해당함) 등의 경우는 1지역으로, 공간정보법에 따른 지목이 임야, 염전, 대(1지역에 해당하는 부지 외의 모든 대를 말함) 등의 경우는 2지역으로, 공간정보법에 따른 지목이 공장용지, 주차장, 주유소용지 등의 경우는 3지역으로 분류하여 각 지역별로 토양오염우려기준을 다르게 정하고 있습니다. 또한, 「토양환경보전법」 제11조제2항에서는 토양오염물질이 누출ㆍ유출된 사실을 발견한 때(제1항제2호), 그 밖에 토양오염이 발생한 사실을 알게 된 때(제1항제3호) 등 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 소속 공무원으로 하여금 해당 토지에 출입하여 오염 원인과 오염도에 관한 조사를 하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 제2항에 따른 조사를 한 결과 오염도가 우려기준을 넘는 토양(이하 “오염토양”이라 함)에 대하여는 대통령령으로 정하는 기간을 정하여 정화책임자에게 토양관련전문기관에 의한 토양정밀조사의 실시, 오염토양의 정화 조치를 할 것을 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제29조제1호에서는 제11조제3항을 위반하여 정화 조치명령을 이행하지 아니한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있고, 같은 법 제32조제2항제2호에서는 제11조제3항에 따른 토양정밀조사명령을 이행하지 아니한 자에 대하여는 200만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다.
  
  한편, 「수도권신공항건설 촉진법」(이하 “수도권신공항법”이라 함) 제7조제1항 본문에서는 신공항건설사업의 시행자는 사업시행지역의 위치도 및 지적도(제1호), 계획평면도 및 단면도ㆍ공사설명서 등 실시설계도서(제3호), 사업시행기간(공정계획을 포함함)(제4호) 등 같은 항 각 호의 사항이 포함된 신공항건설사업실시계획을 작성하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 국토교통부장관은 실시계획을 승인한 때에 이를 고시하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제8조제1항에서는 사업시행자가 제7조의 규정에 의하여 실시계획의 승인을 얻은 때에는 같은 항 각 호의 승인ㆍ허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ지정ㆍ면허ㆍ협의ㆍ동의ㆍ해제ㆍ심의 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 함)을 받은 것으로 보며, 국토교통부장관이 실시계획의 승인을 고시한 때에는 같은 항 각 호의 법률에 의한 인ㆍ허가등의 고시 또는 공고가 있는 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제3호에서는 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」(이하 “공유수면법”이라 함) 제28조에 따른 공유수면의 매립면허, 같은 법 제38조에 따른 공유수면매립실시계획의 승인 등을, 같은 항 제19호에서는 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가 등을 각각 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 국토교통부장관은 제1항 각 호의 사항이 포함되어 있는 실시계획을 승인하려는 경우에는 관계서류를 구비하여 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 하고(전단), 이 경우 관계행정기관의 장은 협의요청을 받은 날부터 대통령령이 정하는 기간 내에 의견을 제출하여야 한다(후단)고 규정하고 있습니다.
  
  또한, 수도권신공항법 제12조의2제1항 전단에서는 사업시행자는 신공항건설사업에 관한 공사를 완료한 때에는 지체없이 국토교통부장관에게 공사준공보고서를 제출하고 준공확인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 국토교통부장관은 제1항의 규정에 의한 준공확인의 신청을 받은 때에는 준공확인을 한 후 그 공사가 승인된 내용대로 시행되었다고 인정되는 경우에는 준공확인필증을 그 신청인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 제2항의 규정에 의한 준공확인필증을 받은 때에는 제8조제1항 각 호의 규정에 의한 인ㆍ허가등에 따른 당해 사업의 준공검사 또는 준공인가등을 받은 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 제2항의 규정에 의한 준공확인필증을 교부받기 전에 신공항건설사업으로 조성 또는 설치된 토지 및 시설을 사용하여서는 아니되고(본문), 다만, 국토교통부장관으로부터 준공전 사용의 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다(단서)고 규정하고 있는바,
  
  이 사안은 공유수면법에 따른 공유수면에 대하여 매립공사가 완료되지 아니하여 공간정보법에 따른 지목이 등록되지 않았으나 해당 공유수면 중 일부 부지에 대해서는 매립이 이루어져 토지로서의 외형을 갖춘 경우로서, 수도권신공항법 제8조제1항제19호에 따라 신공항건설사업실시계획 승인 시 건축허가 의제가 이루어져 해당 매립지에 영구적 건축물의 설치를 위한 건축행위가 이루어지고 있는 경우, 실시계획승인 내용, 건축허가용도 등을 고려한 실질적인 사용용도에 따라 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에 따른 토양오염우려기준을 적용할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  
  먼저, 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로서, 지목에 따라 토양오염물질과 인간의 접촉 여부, 토양오염물질로부터 토양환경을 보전해야 할 필요성의 정도 및 토양을 적정하게 관리·보전하기 위해 준수하여야 할 최소한의 우려기준이 달라진다고 할 것이므로(법제처 2011. 9. 29. 회신 11-0454 해석례 참조), 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에서는 토양오염기준을 대상 토지의 사실적인 현황이 아니라 지적공부상의 요건을 갖추어 등록된 지목이라는 객관적인 기준에 따라 1지역, 2지역, 3지역으로 나누어 토양오염우려기준을 달리 규정하는 입법방식을 선택하고 있습니다.
  
  그런데, 공유수면매립지의 경우에는 사실상 토지로서의 외형을 갖추고 건축행위가 이루어진다고 하더라도 해당 토지에 대하여 준공검사를 거쳐 지목이 정식으로 등록될 때 비로소 그 용도가 확정된다할 것이므로(수도권신공항법 제12조의2, 수도권신공항법 시행규칙 제6조의2, 공유수면법 제45조, 공유수면법 시행령 제50조, 공유수면법 시행규칙 제32조, 공간정보법 제77조, 공간정보법 시행령 제63조, 공간정보법 시행규칙 제81조 등) 단순히 토지의 외형을 갖추고 건축행위가 이루어진다는 사실상의 현황을 기준으로 토양오염우려기준을 적용할 수는 없다고 할 것인바, 만약, 이러한 토지에 대하여 신공항건설사업실시계획을 기준으로 지목이 있다고 보아 토양오염우려기준을 적용한다면, 신공항건설사업실시계획변경에 따라 그 적용기준이 수시로 변동될 수 있고, 신공항건설사업이라는 일련의 사업 절차 중 어느 시점을 기준으로 토양오염우려 기준을 적용하여야 하는지가 불명확한 문제 등이 발생할 수 있습니다.
  
  아울러, 행정처분의 상대방에게 일정한 의무를 부과하거나 침익적 행정처분의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하고 처분의 상대방에게 불리한 방향으로 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데(대법원 2008. 2. 28. 2007두13791 판결례 참조), 「토양환경보전법」에서는 행정관청으로 하여금 토양오염우려기준을 적용하여 오염토양을 판단하고, 이러한 오염토양에 대하여 정화책임자에게 토양오염정화명령, 정밀조사명령 등을 할 수 있고 그 명령을 받은 자가 이를 위반한 경우 벌칙이나 과태료를 부과하도록 하고 있는바(「토양환경보전법」 제29조제1호, 제32조제2항제2호 등), 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에서 토양오염우려기준이 적용되는 대상으로 지목이 등록된 토지를 규정하고 있음에도 불구하고 여기에 법령의 명시적인 근거 없이 지목이 결정ㆍ등록되지 않은 토지, 즉, 매립공사가 진행 중인 토지까지 포함되는 것으로 보는 것은 법령의 문언을 넘는 것으로 타당하지 않다고 하는 점도 고려되어야 할 것입니다.
  
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공유수면법에 따른 공유수면에 대하여 매립공사가 완료되지 아니하여 공간정보법에 따른 지목이 등록되지 않았으나 해당 공유수면 중 일부 부지에 대해서는 매립이 이루어져 토지로서의 외형을 갖춘 경우로서, 수도권신공항법 제8조제1항제19호에 따라 신공항건설사업실시계획 승인 시 건축허가 의제가 이루어져 해당 매립지에 영구적 건축물의 설치를 위한 건축행위가 이루어지고 있는 경우에도, 실시계획승인 내용, 건축허가용도 등을 고려한 실질적인 용도에 따라 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에 따른 토양오염우려기준을 적용할 수 없다고 할 것입니다.
  
  ※ 법령정비의견
  
  ○ 토지로서의 외형을 갖춘 공유수면에 관계법령에 따른 건축허가가 이루어져 영구적 건축물의 설치를 위한 건축행위가 이루어지는 등 지목이 설정되어 있지 아니한 일정한 토지에 대하여도 토양오염정밀조사나 정화명령 등의 필요성이 있고, 이를 위하여 토양오염우려기준을 적용할 정책적 필요성이 있다면 이를 「토양환경보전법 시행규칙」 별표 3에 따른 토양오염우려기준에 별도로 규정하는 등 해당 규정을 정비할 필요가 있습니다.

임차인 ‘상가권리금’ 지키려 소송 본격화

건물주, 임대료 대폭 인상으로 신규 임차인 계약 포기 유도하거나 이유없이 신규 임차인 거부…임차인, 손해배상 소송 맞대응

▲ 임차인들이 상가권리금을 지키기 위해 건물주를 상대로한 소송이 늘고 있다. 사진은 인사동 거리의 상가 모습으로 본 기사 내용과 관련이 없음.

 

상가 권리금을 둘러싼 건물주와 임차인 간 법적 분쟁이 본격화되고 있다. 지난해 5월 개정된 상가건물임대차보호법은 기존 임차인이 신규 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있지만 건물주가 권리금 부담을 지지 않기 위해 새 임차인과의 계약을 거부하는 경우가 많아 임차인들이 자기 이익을 지키기 위해 소송 외에는 현실적 대안이 없어서다. 

 

식당을 운영하는 A씨는 최근 임대차 기간 만료를 앞두고 좀 더 넓은 곳으로 옮기기 위해 가게를 다른 사람에게 넘기려다가 건물주가 임대료를 대폭 올려 임차하려던 사람이 계약을 포기하자 권리금을 지키기 위해 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 냈다. A씨는 이 식당을 임차하면서 이전 임차인에게 권리금 5000만원을 줬다. 임대차 기간 만료를 앞두고 보다 넓은 곳으로 옮기기로 한 A씨는 권리금 8500만원을 주겠다는 새로운 임차인을 구해 건물주를 찾았다. 하지만 건물주는 임대료는 2000만원에서 4000만원으로, 월세는 70만원에서 150만원으로 대폭 올리겠다고 나왔다. 과거보다 장사가 잘되어 누가 계약을 하더라도 올릴 생각이었다는 것이다. 어렵게 구한 새 임차인은 계약을 포기했고 A씨는 가만 앉아 있다가는 권리금을 모두 날릴 것 같은 생각이 들어 건물주를 상대로 소송을 냈다.

 

부동산 전문 변호사들에 따르면 작년 말부터 권리금 소송이 대폭 늘었다고 한다. 가장 많은 소송의 유형은 건물주가 임대 보증금과 월세를 대폭 올려 신규 임차인이 계약을 포기하도록 하는 경우다. 이 경우 쟁점은 건물주가 제시한 임대료가 ‘현저한 고액’이냐의 여부라고 전문가들은 입을 모았다. 상가건물임대차보호법은 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 ‘현저히 고액’의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지하고 있다. 전문 변호사들은 법조문이 애매해 ‘현저한 수준’이 구체적으로 몇 %인지 명확하지 않고 객관적이지 않아 소송을 통해 현저한지 여부를 가릴 수밖에 없다고 지적한다. 결국 사안에 따라 판결이 제각각으로 날 가능성이 높은 것이다.

 

또한 건물주가 신규 임차인이나 신규 임차인이 운영하려는 업종이 마음에 들지 않는다고 계약을 거부하는 유형도 자주 발생하고 있다.

 

서울에서 신발프랜차이즈를 B씨는 작년 말 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다. 계약기간 종료를 앞두고 가게를 접기로 하고 1억원의 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 구한 뒤 건물주를 찾아갔지만 건물주가 “새 임차인이 마음에 들지 않는다”며 계약을 거부한 것이다. 중개사를 통해 알아보니 건물주는 까탈스러워 보이는 임차인과의 임차를 싫어한다는 것이었다. 법은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하지 못하도록 하고 있지만 조물주 위의 건물주는 막무가내식으로 새로운 임차인을 거부한 것이다.

 

부동산 전문 변호사들은 법 시행에도 불구하고 임차인이 권리금을 회수하기가 쉽지 않다고 입을 모았다. 권리금 회수에 방해를 받았다고 상담을 신청하는 임차인은 많지만 명확한 증거를 확보하기 어렵다 보니 실제 소송까지 가는 임차인은 많지 않은 게 현실이라는 것이다. 전문 변호사들은 “소송에서 가장 중요한 것은 증거이지만 증거를 제대로 갖춘 임차인은 별로 없다”며 “임차인은 본인이 처음 계약했을 때의 권리금 관련 계약서도 챙기는 것이 필요하며, 중개업소 등 명확한 제3자를 통해서 새 임차인을 구하고 또 그 새 임차인과 권리금 수수에 대한 구두 계약이 아닌 서면 계약으로 작성해 둬야 명확한 증거로 인정받을 수 있다”고 조언했다.

 

 

안연 기자 기자의 다른 기사 보기

저작권자 2015.01.15 ⓒ tsts.

1. 책소개

이 책은 유휴 토지 및 건물지붕이 있는 부동산을 소유하고 있고, 노후에 태양광발전소를 꿈꾸는 이들에게 태양광발전소에 대한 현실적인 이야기를 제시하여 태양광발전소에 대한 이상과 현실의 격차를 좁혀주는 Navigator 역할을 할 것이다.

2. 간단목차

Ⅰ. 태양광발전소

1. 신ㆍ재생에너지

2. 태양광발전소

3. 태양광발전소 설치 및 전력거래 절차

4. 태양광발전소 종류

5. 태양광발전소 장단점

Ⅱ. 태양광발전소 입지

1. 입지 고려요소

2. 소요면적

Ⅲ. 태양광발전소 수익성

1. 태양광발전소 수익지원 제도

2. 계통한계가격(SMP)

3. 공급인증서의 발급 및 거래단위(REC)

4. 연간발전량 및 연간 REC 추정

5. 태양광발전소의 예상수익

Ⅳ. 태양광발전소 실무

1. 태양광발전소 소득

2. 태양광발전소 비용

3. 시사점

Ⅴ. 기 타

1. 사 진

2. 관련 홈페이지

3. 각종서식

3. 저자소개

최 태 규

∙ 부동산학 박사

∙ 감정평가사

∙ 미국감정평가사(MAI)

∙ 영국감정평가사(MRICS)

∙ 공인중개사

(주)제일감정평가법인 근무

(주)도르메태양광발전소 대표

건국대학교 부동산학과 겸임교수

건국대학교 부동산대학원 출강

고려사이버대학교 출강

박 귀 경

∙ 재무부동산학 석사

∙ 감정평가사

∙ 부동산컨설턴트

∙ 풍수지리사

∙ 공인중개사

∙ 주택관리사

(주)감정평가법인 대일감정원 이사

한국감정평가협회 부회장

전국여성감정평가사회 회장

서울지방토지수용위원회 위원

중앙지적재조사위원회 위원

한국금융연수원 외 금융기관 출강

전, 중앙토지수용위원회 자문위원

전, 중앙지적위원회 위원

전, 서울지방지적위원회 위원

www.mapdowser.com

http://m.blog.naver.com/ispaman1/220253151694

http://blog.daum.net/spaok/2678098

http://btpkorea.com/builder/users_dir/chungsu/main/sub.asp?menuid=UM201208201037510001 (청수지하개발(주))

http://blog.daum.net/_blog/BlogTypeView.do?blogid=0ZI40&articleno=232&categoryId=4®dt=20141223115719&totalcnt=54 (회전식굴착, 공기해머굴착)

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?no=1269493&year=2013(한진디앤비)

http://www.ecofuturenetwork.co.kr/news/articleView.html?idxno=11591

한국감정원,『KAB Office Report (영문·한글판) 』창간호 발간

(서울지역 프라임급 오피스 ’15년 시장동향 및 ’16년 전망)

- '15년 4분기 서울 투자수익률 1.19%, 월임대료 26.4천원/㎡, 공실률 12.2%
- ’16년 시장전망은 전문가 설문결과 임대는 다소 하락, 매매는 소폭 상승 전망

□ 한국감정원(원장 서종대)은 1월 21일(목) 『KAB Office Report』를 창간하고 프라임급 오피스 시장분석 정보를 제공할 계획이라고 밝혔다.

ㅇ 이에 따라, 기관투자자 및 외국인의 주요 관심 투자대상인 국내 프라임급 오피스빌딩만을 대상으로 투자수익률, 임대료, 공실률 등 시장동향을 제공함으로써 투자자들의 합리적인 의사결정에 활용될 것으로 기대한다고 밝혔다.

ㅇ 또한, 본 리포트 내용에 관심이 있는 외국인 투자자의 이용 편의를 위해 영문판도 제작하여 제공할 계획이다.

□『KAB Office Report』는 서울 소재 프라임급 오피스빌딩* 55개동을 조사하여 2015년 3, 4분기의 시장권역별(CBD, GBD, YBD 등) 및 빌딩스타일별(내용연수, 역세권, 광대로접면) 투자수익률, 임대료, 공실률을 발표하였다. 또한, 이번 창간호에는 전문가 설문을 기반으로 2015년 시장동향 분석 및 2016년 심층 전망 자료를 수록하였다.

* 프라임급 오피스빌딩 : 일정규모(연면적 33,000㎡이상 또는 지상층 21층이상) 이상의 오피스

CEO Report 2012-02 단독다세대주택의 주거행태 및 시장동향 분석.pdf

2015. 12. 23. 선고 2014다17206 판결 〔부당이득금반환〕

[1] 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우, 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비(=임대주택 건설용지의 조성원가에 택지개발업무처리지침이 정한 할인율을 적용한 택지공급가격)

[2] 대한주택공사가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 최초 국민주택건설 사업계획 승인을 받았다가 그 후 사업계획 변경승인을 받아 임대주택을 건설한 경우, 택지비 산정 기준(=최초 주택건설 사업계획 승인 무렵 시행되는 택지개발업무처리지침이 정한 공급가격)

[3] 임대사업자가 스스로 택지를 개발하여 공공건설임대주택을 건설한 경우, 택지공급이 의제되는 시점의 추정 조성원가에 할인율을 적용하여 택지비를 산정한 것이 택지개발촉진법령 또는 임대주택법령을 위반한 것인지 여부(원칙적 소극) / 사후적으로 확정된 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못하여 추정 조성원가 중 실제 조성원가를 초과하는 부분이 분양전환가격에 반영된 경우, 그 범위 내에서 분양전환계약이 무효인지 여부(소극)

[4] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 ‘표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비’에서 ‘실제로 투입된 건축비’의 의미 및 특정한 항목의 금전이 ‘실제로 투입된 건축비’에 해당하는지 판단하는 방법

[5] 자기자본비용이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 ‘실제로 투입된 건축비’에 포함되는지 여부(소극)

[6] 정상이윤이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비인 ‘실제로 투입된 건축비’에 포함되는지 여부(소극)

[1] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 제1항 [별표 1] 등은 대한주택공사 등 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으나, 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 및 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대⋅분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우와의 형평성 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]과 택지개발촉진법 등 관련 법령을 유추적용하여 임대주택 건설용지의 조성원가에 택지개발업무처리지침이 정한 할인율을 적용한 택지공급가격이다.

[2] 구 택지개발촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5454호로 개정되기 전의 것) 제18조 제2항, 구 택지개발촉진법 시행령(1999. 6. 11. 대통령령 제16395호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항의 위임에 따른 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-390 1997. 7. 23. 개정) 제13조 제1항, 제3항 본문, 제3항 단서 제5호, 구 임대주택법 시행규칙(2002. 9. 11. 건설교통부령 제330호로 개정되기 전의 것) 제2조의3 제1호의 문언⋅취지⋅체계 등에 비추어 보면, 대한주택공사가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 최초 국민주택건설 사업계획 승인을 받았다가 그 후 사정변경에 의하여 주택건설 사업계획 변경승인을 받아 동일한 택지 위에 임대주택을 건설하게 된 경우에도, 최초 주택건설 사업계획 승인을 받을 무렵 택지의 공급이 있었다고 봄이 타당하므로, 그 무렵 시행되는 택지개발업무처리지침이 정한 그 용도의 택지에 대한 공급가격 기준에 따라 택지비를 산정하여야 한다.

[3] 구 임대주택법령 및 택지개발촉진법령 등 관계 법령의 문언⋅취지 등에 더하여, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2호 (라)목 (2)의 (가)는 ‘택지비’에 관하여 ‘택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발⋅공급하는 택지의 경우에는 그 공급가격’이라고만 정하고 있을 뿐 택지조성원가의 산정 기준 등에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한 점, 구 택지개발촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5454호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항, 구 택지개발촉진법 시행규칙(1999. 6. 11. 건설교통부령 제196호로 전부 개정되기 전의 것) 제8조 [별표] ‘택지조성원가산정표’는 택지조성원가의 구성요소와 산정방식을 구체적으로 정하고 있는데,

택지개발촉진법령은 사업완료 이전 추정 조성원가에 의한 택지공급을 금지하고 있지 아니할 뿐만 아니라 추정 조성원가와 실제 조성원가가 상이한 경우 정산에 관한 규정도 두고 있지 아니한 점,

한편 임대사업자가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 임대주택을 건설한 경우 택지개발촉진법령을 유추적용하여 할인율을 적용하도록 한 취지는 특정한 시점을 기준으로 당시 시행 중인 법령에 의한 상한가격으로 택지의 공급을 의제하는 것이고,

만약 택지공급이 의제되는 시점이 택지조성사업이 완료되기 이전이라면 당시에는 실제 조성원가가 존재할 수 없으므로 사전에 산출한 추정 조성원가에 의할 수밖에 없는 점 등을 종합하면,

임대사업자가 스스로 택지를 개발하여 공공건설임대주택을 건설한 경우 추정 조성원가 산정 과정에 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 택지공급이 의제되는 시점에 존재하는 추정 조성원가에 할인율을 적용하여 택지비를 산정하였다고 하여 택지개발촉진법령 또는 임대주택법령에 위반된다고 볼 수 없다. 따라서 사후적으로 확정된 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못하여 추정 조성원가 중 실제 조성원가를 초과하는 부분이 분양전환가격에 반영되었더라도 그 범위 내에서 분양전환계약이 무효라고 볼 수 없다.

[4] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비(이하 ‘실제 건축비’라 한다)를 의미하는데, 여기에서 ‘실제 건축비’는 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위하여 투입한 직⋅간접의 비용 전부를 의미하고, 특정한 항목의 금전이 ‘실제 건축비’에 해당하는지는 금전의 성격, 일반적인 회계처리의 기준 등을 종합적으로 고려하여 구체적⋅개별적으로 판단하여야 한다.

[5] 타인의 자본을 임대주택 건설에 투입하기 위해서는, 실제 투입한 비용 이외에 타인의 자금을 조달하기 위한 이자라는 비용이 발생하는 반면, 자기자본을 건설에 투입하는 경우에는 이러한 비용이 발생하지 아니하므로 양자를 달리 취급할 합리적인 이유가 있는 점, 기업회계기준에서도 자기자본비용을 금융비용으로 산정하지 아니하고, 자기자본비용이 경제학적 의미에서 ‘기회비용’에 해당한다 하더라도 임대주택 건축에 실제 투입된 비용으로 보기는 어려운 점, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]이 건축비와 택지비를 서로 다른 기준에 의하여 산정하도록 정하고 있으므로, 택지개발촉진법령의 규정에 의하여 택지비에는 자기자본비용이 산입된다 하더라도 이러한 규정이 없는 건축비의 산정 방법을 택지비의 그것과 동일하게 보아야 할 필요는 없는 점 등을 고려하면, 자기자본비용이 실제로 투입된 건축비에 포함된다고 볼 수 없다.

[6] 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘건축비’의 의미를 실제로 투입한 건축비로 해석하는 이상, 정상이윤이 임대주택의 건설에 실제로 투입한 비용으로 보기 어려운 점, 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조, 구 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1항은 모두 임대주택의 건설⋅공급 및 관리에 관하여 임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법을 적용하도록 규정하고 있고, 구 임대주택법령이 공공임대주택의 분양전환가격에 관하여 상세히 규정하고 있는 이상, 임대주택의 분양전환가격 산정에 관하여 구 주택법 제38조의2 제1항에서 정한 분양가 상한제가 적용되지 않으므로, 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 공시항목에 이윤이 포함되었다 하여 임대주택의 실제로 투입된 건축비에도 이윤이 포함되어야 한다고 볼 수 없는 점 등을 고려하면, 정상이윤이 실제로 투입된 건축비에 포함된다고 볼 수 없다.