상가권리금에 대한 질의응답 (국민신문고)

상가임대차보호법 권리금 관련 질문입니다.

2016.04.12 17:30:40

3년전에 집합건물내 상가를 1/2지분을 취득하였는데, 현재 임차인은 법인(대형프렌차이즈)으로 매입하기 이전부터 지금까지 7년정도 임차하여 사용하고 있습니다. 본 건물은 재건축을 한다고 여러해전부터 계속 추진중에 있으며 50%정도 지주들의 결의가 되어있는 상태입니다. 올 3월말에 임대차 계약이 종결되어 기존 임차인이 신규임차인을 맞추고 권리금을 받아서 나갈테니 신규임차인한테 아무말도 하지말고 그냥 묵인하고 기존 조건(보증금ㅇ억ㅇ천만/월세ㅇㅇㅇ만원) 그대로 계약해 달라는 것입니다.(기존 임대차계약서에는 재건축시에 건물신축시 조건에 맞으면 우선권 임차해주는 조건으로 비워주기로 한다고 명시되어있음) 질의1. 기존 임차인이 신규 임차인한테 권리금을 8천만원 정도 받아서 가려고 하는데 재건축이 2년안에는 진행될것으로 보여 신규 임차인에 대한 피해가 예상되는데 재건축시에 신규 임차인에 대한 권리금을 임대인이 보상해 주어야 하는지의 여부? 질의2. 기존 임차인이 권리금을 못받게 하면, 법에 위반되니 무조건 자기말에 따라야 한다고 하는데 법의 저촉여부? 질의3. 임대인은 기존 임차인이 맞춘 신규 임차인에게 건물이 재건축시에는 권리금이 보호가 안되니 바로 비워주어야 한다는 설명을 하려고 하는데 이 부분이 기존 임차인에게 권리금을 못받게 방해한는 행위 인지의 여부? 질의4. 임대인은 지금 현상태에서 임대료도 그대로 하기로 승낙은 하지만 신규 임차인이 재건축시에 권리금으로 인한 피해를 보지 않는 방업은 있는지의 여부?

질의에 대한 회신 


안녕하십니까?
법무부 법무심의관실입니다.
｢상가건물 임대차보호법｣에 관심 가져주셔서 감사합니다.

1. 질의의 요지

  ○ 귀하께서는 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의4 권리금 회수기회 보호 조항의 해석에 대해 문의하신 것으로 판단됩니다. 

2. 검토의견

《 관련 규정 》



[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
제47조(재건축 결의) ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.

[상가건물 임대차보호법]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
  1. ~ 6. 생략
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 생략
② ~ ⑤ 생략
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. ~ 4. 생략
② 생략
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ ~ ⑤ 생략

부칙 <법률 제13284호, 2015.5.13.>  

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

  
  ○ 귀하께서는 집합건물 내 상가의 1/2 지분을 취득한 경우로서, 초과임대차의 임대인이 임대차건물을 철거하고 재건축하고자 하는 경우의 임차인 권리금 회수기회 보호에 관해 문의하신 것으로 판단됩니다.  

  ○ 우선, 「상가건물 임대차보호법」(이하 “상가임대차법”) 제2조제3항 및 부칙 제3조에 따르면 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차인 경우에는 초과임대차 이는 환산보증금이 서울특별시 4억 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권(서울시 제외) 3억 원, 광역시‧안산시‧용인시‧김포시 및 광주시 2억 4천만 원, 기타 1억 8천만 원 이상인 임대차를 말하며, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다. 서울특별시의 경우 4억 원 이상이면 초과임대차인 바, 귀하의 경우 환산보증금이 4억 2천만 원이므로 초과임대차에 해당한다 할 것입니다. ｢상가건물 임대차보호법 시행령｣ 제2조 참조.  
인 경우에도 권리금회수기회 보호 조항(제10조의4)이 적용된다 할 것이므로 귀하께서 문의하신 임대차의 경우 역시 상가임대차법의 적용대상이라 할 것입니다.
  
  ○ 또한, 귀하께서 문의하신 상가건물은 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”) 적용대상으로 판단되는 바, 집합건물법상 재건축결의(제47조제2항)는 없지만 결의를 위한 의견을 수렴 중이고 결의 후 수년 내 철거 및 재건축이 예정되어 있다면, 재건축을 위한 결의 가능성 및 결의 이후의 재건축 계획을 임차인에게 임대차계약 체결 당시 구체적으로 고지하는 것이 임차인 보호라는 상가임대차법의 입법취지에 부합한다 할 것입니다. 

  ○ 이러한 점을 바탕으로 귀하께서 질의하신 사항에 대해 말씀드리면 다음과 같습니다.

  ○ 상가건물의 철거ㆍ재건축의 경우에는 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수 없고 임차인이 기존 건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어려우므로 원칙적으로 권리금 보호규정(제10조의4)의 적용을 받을 수 없습니다. 

 ○ 다만 임대인이 기존임차인의 요구대로 신규임차인과 계약을 체결하여 기존 임차인에게 권리금을 받도록 협조해주는 것은 무방하나, 이럴 경우 임대인은 법 제10조제1항제7호에 따라 5년 간 임대차 기간을 보장해야 할 것이고, 5년의 계약갱신요구 기간이 지나야 대상 상가건물에 대해 재건축을 이유로 임차인을 내보낼 수 있을 것입니다. 

  ○ 신규임차인에게 대상 상가건물이 재건축 예정임을 고지하는 것은 신규임차인에게 대상 상가건물에 대한 정확한 정보를 제공하는 것이므로 이는 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다.   

  ○ 한편, 임대인은 신규임차인과 계약만료 시 권리금 상당액을 지급할 것을 약정함으로써 임차인의 손해를 상당 부분 보전해줄 수도 있을 것입니다.    

  ○ 보다 나은 법무 서비스 제공을 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 문의사항 있으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 

     감사합니다. 

• 담당부서

  법무부 법무실 법무심의관 (☎  02-2110-3512)

• 관련법령

  기타( )상가건물 임대차보호법(제10조의4(권리금 회수기회 보호 등))