陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1. 일단지 평가의 근거 및 필요성

일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적 · 경제적 · 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용되는 것은 토지의 합리적 · 최유효이용의 결과로 볼 수 있으며, 일반적으로 거래도 일단으로 이루어진다고 볼 수 있으므로 표준지 평가의 평가의 경우에 이를 반영하여 1필지의 토지로 보고 평가하는 것이 현실에 부합되며, 일단지 중에서 선정된 표준지를 지적공부상의 개별적인 토지로 보고 평가하는 경우에는 부당하게 낮거나 높은 가격으로 평가될 수 있다.

2. 일단지 조사 · 평가의 범위

1) 용도상 불가분의 관계의 판정

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계의 범위와 직접 관련된다. 용도상 불가분의 관계의 판정은 용도상 불가분의 관계의 현실적이고 외부적인 인식 및 사회관념에의 적합성 등을 참작하여 개별적인 토지용도별로 구체적으로 판정될 수 있다.

2) 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상 지목과의 관계

일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계를 기준으로 판정하므로 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」상의 지목 개념과는 반드시 일치하는 것은 아니다. 용도상 가치가 명확하게 구분되어 사회통념상 가치형성이 달라 용도상 불가분의 관계가 명확하지 않다고 인정되는 경우에는 용도상 불가분의 관계로 볼 수 없다.

3) 토지소유권과의 관계

일단으로 이용되고 있는 2필지 이상의 토지는 일반적으로 토지소유자가 1인이거나 공유관계에 있는 것이 대부분이지만, 각각의 토지소유자가 다른 경우에는 토지의 최유효이용의 결과로서 표준지 조사평가기준 제20조 제2항의 규정에 따라 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일단지로 평가한다.

4) 일단지와 일시적인 이용상황

일시적인 이용상황은 표준지 조사 · 평가시에 배제하고 있으므로 현재의 이용상황이 주위환경 등의 사정으로 보아 일시적인 것으로 인정되는 경우에는 일단지의 판정기준이 되는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.

5) 건축중인 토지의 일단지 조사 · 평가 적용시점

표준지 조사 · 평가기준 제20조 제4항에 의하여 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사 · 평가하게 되며, 토지특성 중 이용상황을 나지상태로 조사하지 아니한다. 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가와 같은 법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 일단의 토지가 하나의 건축물 (부속건축물을 포함한다) 등의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점을 “공사에 착수한 때”로 본다.

3. 토지용도 유형별 일단지의 범위

1) 일반용도의 토지

① 주거용지는 주로 아파트부지 등 공동주택용지가 일단지 평가의 대상이 된다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업이나 재건축사업에 의하여 기존 건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사 · 평가한다.

② 상업·업무 용지는 주로 광대로변의 고밀도 상가지대 또는 업무지대에서 일단지로 이용되는 경우가 많다.

- 각기 소유자가 다른 여러필지의 토지 위에 하나의 건축물을 건축하여 그 건물을 수평적으로 구분하여 소유·이용하고 있는 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 지상건물이 공유지분으로 등기되어 있으나 일부 소유자가 소유토지에 지상건물을 수직적으로 구분하여 소유 · 이용하고 있어 건물 외관상으로 다른 소유자의 건물과 구분이 가능한 경우에는 가치형성상 구분여부를 판단하여 일단지 조사 · 평가범위를 판정한다.

- 상업 · 업무용지의 건축물의 준공된 이후에 후면에 있는 토지를 매입하여 부족한 주차장 용지로 이용하고 있어 그 후면지가 건축물의 대지면적에 포함되어 있지 아니한 경우에는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 가치형성상 구분되므로 일단지로 조사 · 평가하지 아니한다.

③ 공업용지가 2필지 이상의 하나의 사업체의 부지로서 일단으로 이용되고 있는 경우에는 일단지 조사 · 평가의 대상이 된다.

④ 전· 답 등의 농경지와 임야는 특별한 경우를 제외하고는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 일단지의 범위를 판정하기가 곤란하므로 일단지의 조사 · 평가 대상이 되기 어렵다.

- 다만, 과수원으로서 지상에 과수목이 있어 용도상 불가분의 관계의 범위구분이 명확한 경우에는 일단지로 조사·평가한다. 이 경우에 과수원내에 있는 주거용 건물의 부지는 용도상 명확히 구분되므로 일단지의 조사·평가의 범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

2) 특수토지

표준지 조사 · 평가기준 제3조 제5호의 특수토지는 일반적으로 수 필지 이상의 토지가 일단으로 이용되는 경우가 많고 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 그 중 1필지가 표준지로 선정되고 있다.

① 염전부지 (표준지 조사 · 평가기준 제38조)

- 염전부지는 염생산가능면적과 부대시설면적의 비율 등을 고려하여 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지의 범위를 판정하고, 면적비율에 의한 평균가격으로 공시지가를 조사 · 평가하게 된다.

- 일단지의 범위는 “조사·평가시점의 지적공부에 등재되어 있는 염전지목”과는 다른 것으로 염전, 유지, 잡종지, 구거 등이 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계를 이루고 있는 경우에는 이를 일단지의 조사·평가범위에 포함된다. 염전시설내에 있는 토지라 하더라도 염 생산 용도로 이용되지 아니하여 잡종지 상태 등으로 방치되어 있는 토지 (일시적인 상태는 제외한다)는 염 생산에 있어 용도상 불가분의 관계에 있지 아니하므로 일단지의 조사·평가범위에 포함되지 않는 것이 타당하다.

- 일단지의 범위는 일률적으로 판정되기가 어려우므로 개별적인 필지에 대한 보상평가나 일반 감정평가에 표준지 공시지가가 평가 기준으로 적용되는 경우에는 공시지가가 평균가격으로 조사 · 평가되는 점이 감안되어야 할 것이다. 개별공시지가의 경우, 표준지 공시지가의 일단지 조사·평가가 준용되므로 표준지 조사·평가가는 개별공시지가 산정에 대한 검증시에 일단지의 적용범위를 고려해야 한다.

- 관련 법규정

※ 舊「염관리법 제2조」現 소금산업 진흥법 제2조 제 3호 (2012.11.23 시행)

“염전(鹽田)”이란 소금을 생산·제조하기 위하여 바닷물을 저장하는 저수지, 바닷물을 농축하는 자연증발지, 소금을 결정시키는 결정지 등을 지닌 지면을 말하며, 해주·소금창고 등 농림수산식품부령으로 정하는 시설을 포함한다.

※ 「측량 · 수로 및 지적에 관한 법률」시행령 제58조 제7호

바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

② 골프장용지   (표준지 조사 · 평가기준 제41조)

○ 골프장용지는 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제 20조 제2항의 규정에 의하여 등록된 면적(체육시설업의 등록신청서상의 부지면적을 말하며, 조성공사 중에 있는 골프장용지는 같은법 제12조의 규정에 따라 사업계획의 승인을 얻은 면적을 말함)으로 한다.

※ 현실적으로 지적공부상, 골프장용지로 등록된 부지면적전체가 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하고 구분등록 대상토지(같은법 시행령 제 20조 제3항의 의하여 구분등록된 토지로서 골프코스, 주차장 및 도로, 조정지, 조경지, 관리시설의 부속토지, 골프장의 유지･관리를 위한 토지를 말함)의 전부 또는 일부만이 체육용지로 되어 있으며, 나머지 원형보존상태에 있는 부분 등은 임야로 지적등록되어 있는 경우가 많이 있으므로 주의하여야 한다.

→ 골프장용지 중 원형보존상태의 임야 등의 토지는 「골프장의 입지 기준 및 환경보전 등에 관한 규정(2005. 2. 19 문화관광부고시 제 2005-3)」 에 의하여 필수적으로 확보하여야 할 토지로서 용도상 불가분의 관계에 있는 부분임

→ 따라서 공시기준일 현재 체육용지로 지적등록되어 있지 아니하여도「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」제20조 제1항의 규정에 의하여 골프장용지로 등록된 부지면적 전체에 대한 실제 지목은 체육용지로 보는 것이 타당함

○ 「체육시설의 설치･이용에 관한 법률 시행령」(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 개정이전에 등록되었거나 사업계획승인을 받은 골프장으로서 원형상태로 있는 임야 등의 면적이 많아 그 등록 부지면적이 같은 법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호로 개정되어 2005. 2. 19 대통령령 18711호로 개정되기 이전) 제9조에서 정한 부지면적의 제한을 현저히 초과하는 경우에도 그 전체 등록부지면적(등록신청서상의 부지면적)을 일단지로 조사･평가하게 된다. [골프장부지에 대한 면적제한은 골프장의 입지기준 및 환경보전 등에 관한규정(2005. 2. 19) 문화관광부 고시 제 2005-5) 제2조제4호에서 원형보전지 확보율(골프장사업계획지의 100분의 20이상 또는 100분의 25이상)을 규정하고 있음]

→ 이 경우에도 같은법 시행령(1994. 6. 17 대통령령 14284호) 부칙 제 2조에서 경과조치를 두어 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1994년 개정시행령 및 현행 시행령) 제20조의4항의 규정에 의하여 체육시설업의 변경등록을 할 수 있으므로 변경등록 절차(등록신청서상의 부지면적 변경등록 절차)가 이행되지 않는 한 공시기준일 현재 같은법시행령 제20조제1항의 체육시설업등록신청상에 등록되어 있는 부지면적 전체를 일단지로 보고 조사･평가하게 된다.

○ 같은법 제14조의 규정에 따라 체육시설의 회원제골프장에 대중 골프장이 병설되어 있는 경우, 대중골프장은 회원제골프장의 등록면적에 포함되어 있지 아니한 별도의 체육시설이므로 각각 표준지를 선정하여 조사한다.

○ 골프장용지의 일단지 조사방법은 스키장 기타 이와 유사한 체육시설용지에 대한 일단지 조사시 이를 준용한다.

③ 유원지

○ 유원지는 일정한 구역에서 일반공중의 위락･휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지로서 수필지 이상의 토지가 일단을 이루어 유기적으로 시설을 갖추어 이용되므로 그 유원지 전체토지를 일단지로 본다.

→ 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유의 것에 한한다)로 지목이 분류되는 것은 일단지의 조사범위에서 제외되는 것이 타당하다.

"개별요인"이라 함은 부동산의 가격형성요인중 하나로 대상부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건등의 개별성에 기인한 가격형성요인을 말하며 대상부동산의 특성을 드러내는 요인인 동시에 대상 부동산의 가격을 개별화, 구체화시키는 제요인입니다.

감정평가액은 표준지공시지가와 개별요인의 격차율과 기타요인보정치에 따라서 달라지므로 한국감정원에선느 개별요인의 비교치를 객관화시킨다고 하며 감사기관에서도 기타요인보정치와 개별요인의 격차율에 대하여 타당성여부를 중점적으로 감사한다고 하니 특히 보상평가시 각별히 유념해야 될 부분이라고 생각됩니다.

따라서 개별요인의 격차율이나 기타요인의 보정치는 단순히 숫자만 나열해서는 안될 것이며 구체적인 이유를 밝혀야 할 것입니다. 본건의 경우 "개별요인"중 "기타조건"에 2.00이라면 보기드문 평가사례로서 2.00을 적용한 구체적인 언급이 있을 것이며 만약에 없다면 잘못된(*위법한) 평가서이므로 담당평가사에게 구체적인 이유를 문의하는게 좋겠다고 생각됩니다.

도로나 구거인 경우 토지보상법시행규칙 제26조 제1항의 규정에 의거 "인근지가의 1/3이내로 평가"하여야 하므로 필지별 산출근거 작성시 "개별요인"중 "기타조건"에서 "0.33"으로 많이 표시하고 있음(*인근지가x1/3=얼마라는식으로 표시하는 것은 잘못된 것이며 도로나 구거도 "표준지공시지가x시점수정x지역요인비교x개별요인비교x기타요인보정=토지단가"식으로 구체적인 산출근거를 표시하여야 함)

그리고 임야보상평가시 표준지선정에 대하여 표준지는 대체로 상(上), 중(中), 하(下)로 구분되어 있는데 하단부 일부가 편입시 표준지는 임야중에서 "상(上)급 임야"표준지를 선정하여야 함에도 가깝다는 이유로 가까운 거리에 위치한 산꼭대기 임야(下)표준지를 선정하여 평가하는 평가사도 있는데 여기서 "가깝다"는 의미는 "지리적으로 가까운 표준지"보다 "가격이 가까운(유사한) 표준지"를 선정하여 평가하여야 할것입니다.

개별요인 비교에 대한 근거가 미흡한 경우 위법한지
...표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다.[대법원 1991.10.11. 선고 90누10087 판결]

서울행정법원 2009.3.11. 선고 2008구합41335 판결

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다

격차율 산정 조건의 내용 및 기준

[1999.07.21 기획 0100-1013 ]

가. 지역요인이 동일한 비교대상토지들에 대한 개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율은 선정하는 조건에는 어떤 것이 있는지
나. 위 격차율을 산정하는 각 조건의 내용과 세부적 기준은 무엇인지 (질의자 : 서울행정법원)

 관련 판례

• 일단지의 판단기준

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

[대법원 2005.5.26. 2005두1428]

판시사항

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우, 그 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’의 의미

판결요지

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고,

여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.

금오동 150-64 잡종지 121㎡(이하 ‘금오동 150-64 토지’라 한다)는 원고들이 1992.7.29. 일괄 매수하여 그 지상의 벽돌제조용 작업장 건물 및 종업원 숙소 등 용지로 사용하여 온 점, 이 사건 토지와 금오동 150-64 토지를 별개로 이용하는 경우, 이 사건 토지는 면적에 비하여 도로 접면 부위가 협소하여 개별요인이 불리해지고, 금오동 150-64 토지 역시 주변의 적정 이용면적보다 과소하고 형상에서도 폭이 좁아 효용도가 떨어지는 점 등에 비추어,

이 사건 토지와 금오동 150-64 토지는 일단의 토지로 이용하는 것이 사회적․경제적․행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보이므로, 같은 취지에서 이 사건 토지 및 금오동 150-64 토지를 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'에 해당한다고 보아 일단지로 평가한 원심 감정인의 감정평가결과를 채용하여 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 감정평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

참조조문

[1] ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣ 제9조, 제10조, 제10조의2,

｢감정평가에 관한 규칙｣ 제15조

참조판례

대법원 1997.10.24. 선고 96누18298 판결(공1997하, 3655),

대법원 1998.12.22. 선고 97누3125 판결(공1999상, 245),

대법원 2000.9.29. 선고 98두9448 판결,

대법원 2001.7.27. 선고 99두8824 판결(공2001하, 1983)

<최신 법령해석>

일단지 평가 근거 등

감정평가할 때 일단지 평가의 근거 및 「표준지 조사‧평가 기준」제20조(일단지의 평가)의 적용여부

「감정평가에 관한 규칙」 제15조에1항은 ‘평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 대상 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지라면, 일괄하여 평가할 수 있습니다.

한편, 「표준지 조사‧평가 기준」 제20조는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의한 지가의 공시를 위하여 영 제5조의 규정에 의하여 선정된 표준지의 적정가격의 조사‧평가에 적용되므로 지자체의 공유재산 매각을 위한 감정평가시에는 적용되지 않습니다.

회신내용에 대하여 추가 질문이 있으실 경우 부동산평가과(02-2110-6253, 담당 이충수)로 문의하시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다. 끝.

(부동산평가과-3524, 2010.11.17)

완충녹지에 있는 도로는 건축허가를 받을 수 있는 진입로에 해당한다는 대법원 확정 판결이 나왔다.

대법원 전원합의체는 18일 "완충녹지에 이미 나 있는 도로를 진입로로 사용하겠다"며 건축 허가를 신청했다 거부당한 최모(57)씨가 충북 청주 상당구청장을 상대로 낸 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. 최씨는 2006년 5월 완충 녹지에 인접해 있는 상당구 월오동 땅 500㎡에 단독주택을 짓겠다며 상당구청에 허가 신청을 냈다.

하지만 상당구청은 "해당 토지에 단독주택을 짓기 위해서는 진입로가 확보돼야 하지만 최씨가 사용하고자 하는 도로는 완충 녹지를 가로 지르고 있기 때문에 관계 법령상 점용허가를 받아 사용해야 한다"며 최씨의 신청을 불허했다.

이에 최씨는 "해당 토지로 연결되는 진입로는 이미 개설돼 있는 도로인 만큼 진입로 미확보를 이유로 한 불허 처분은 위법하다며 소송을 냈다.

1·2심 재판부는 "완충녹지를 가로지르고 있는 진입도로는 이미 완충녹지로 지정되기 전부터 현재까지 도로로 사용되고 있는 곳이므로 최씨가 완충녹지 안에 별도 진입로를 '설치'할 필요가 없는데다 완충녹지에 이미 형성돼 있는 도로를 '이용'하고자 하는 경우까지 점용허가를 받아야 하는 것은 아니다"며 최씨의 손을 들어줬다.

이에 대해 대법원도 "진입도로에 관해 녹지점용 허가를 받아야 하는 것을 전제로 한 불허 처분이 위법하다는 원심 판단은 정당하다"고 판시했다.

대법원 2005.2.18 선고 2003두14222 판결 【토지수용이의재결처분취소】

【판시사항】

[1] 공공사업지구에 포함된 토지에 대하여 공공사업시행 이후에 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하지 않는 공법상의 제한이 가하여진 경우, 그 공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액 평가방법

[2] 문화재보호구역의 확대 지정이 당해 공공사업인 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로 토지의 수용보상액은 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 한다고 한 사례

【판결요지】

[1] 공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이지만, 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우가 아니라면 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하고, 그와 같은 제한이 당해 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

[2] 문화재보호구역의 확대 지정이 당해 공공사업인 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로 토지의 수용보상액은 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 한다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제46조 제2항 , 제57조 제2항 , 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지) 제6조 제4항 / [2] 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제46조 제2항 , 문화재보호법 제20조 제4호 , 구 문화재보호법시행규칙(2001. 9. 8. 문화관광부령 제53호로 개정되기 전의 것) 제18조의2

【참조판례】

[1] 대법원 1984. 5. 29. 선고 82누549 판결(공1984, 1197), 대법원 1989. 7. 11. 선고 88누11797 판결(공1989, 1259), 대법원 1992. 3. 13. 선고 91누4324 판결(공1992, 1317), 대법원 1993. 10. 12. 선고 93누12527 판결(공1993하, 3102), 대법원 2000. 4. 21. 선고 98두4504 판결(공2000상, 1313)

【전 문】

【원고,피상고인】 조계선

【피고,상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 법무법인 천지인 담당변호사 유철균)

【원심판결】 광주고법 2003. 10. 30. 선고 2003누994 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 원심판결의 요지

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 공법상 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 당해 공공사업과 관계없이 도시계획법에 의한 고시 등으로 일반적 계획제한이 가하여진 상태인 경우 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가함이 상당하나, 당해 공공사업의 시행 이후에 일반적 계획제한이 가하여진 경우에는 그러한 제한을 받지 아니한 상태대로 평가하여야 한다는 전제하에, 이 사건 택지개발계획이 승인·고시되어 택지개발사업이 시행 중이던 2000. 9. 16. 비로소 원고 소유의 이 사건 토지가 문화재청에 의하여 사적 제375호 '광주 신창동 유적'으로 확대 지정되었으므로, 위 문화재보호구역의 확대 지정은 위 택지개발사업의 시행 이후에 받은 공법상 제한에 불과하고, 따라서 이 사건 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어 위와 같은 공법상 제한을 받지 아니한 것으로 보고 평가하여야 함에도 불구하고, 위와 같은 공법상 제한을 받는 상태로 평가하여 손실보상액을 산정한 이 사건 이의재결은 위법하다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단

공법상의 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이지만, 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우가 아니라면 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하고, 그와 같은 제한이 당해 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

기록에 의하면, 이 사건 문화재보호구역의 확대 지정은 당해 공공사업인 이 사건 택지개발사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 것이 아님이 명백하므로, 이 사건 토지는 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하여야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 위 문화재보호구역의 확대 지정이 이 사건 사업의 시행 이후에 받은 공법상 제한에 불과하므로 이 사건 토지를 위와 같은 공법상 제한을 받지 아니한 것으로 보고 평가하여야 한다고 판단한 원심판결에는 공법상 제한을 받는 토지의 보상에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 변재승 박재윤 고현철(주심)

지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지에 대한 보상기준

(2010.12.29. 토지정책과 -6105〕

□ 배 경

○ 지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지에 대해, 「농지법」상 적법한 농지와 「산지관리법」상의 형질변경허가를 받지 않은 불법형질변경토지중 어느 것으로 판단하여야 하는지 논란발생

○보상평가시 ‘농지’에 대한 적용기준이 기관별로 상이하여 혼란 초래

⇒「산지관리법」개정(’10. 5. 31)에 따라 이에 따른 보상기준 변경 등 조치 필요

□ 보상기준

① 토지에 대한 평가

○ 공부상 지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용중인 토지는 「산지관리법」 부칙(제10331호, 2010. 5. 31) 제2조 “불법전용산지에 관한 임시특례” 규정에서 정한 절차에 따라 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐 ‘농지’로 지목변경된 경우에 한하여 ‘농지’로 평가하고,

○ 계약체결일 또는 수용재결일까지 위 절차를 거치지 아니하여 공부상 지목이 ‘임야’인 경우에는 불법형질변경 토지로 보아 공부상 지목대로 평가하여 보상

② 영농손실보상

○ 공부상 지목이 ‘임야’이나 농지(「농지법」제2조제1호 가목)로 이용중인 토지는 위 규정에 의한 “불법전용산지에 관한 임시특례” 규정에서 정한 절차에 따라 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐 ‘농지’로 지목변경된 경우에 한하여 영농손실을 보상

③ 적용기간 : 2011. 1. 1 부터 적용

□ 기 타

○ 특례기간 (’10.12.1～’11.11.30) 동안 불법전용산지에 대하여 필요한 조치를 할 수 있도록 적극적인 홍보 실시

○ 토지정책과-2178 (2005. 4. 26)호로 시달된 “실제이용상황에 따른 보상업무처리지침”은 폐지

산지관리법 부칙 (제10331호. 2010.5.31)

제2조(불법전용산지에 관한 임시특례) ① 이 법 시행 당시 적법한 절차를 거치지 아니하고 산지를 5년 이상 계속하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 이용 또는 관리하고 있는 자는 그 사실을 이 법 시행일부터 1년 이내에 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

1. 국방ㆍ군사시설

2. 대통령령으로 정하는 공용ㆍ공공용 시설 또는 농림어업용 시설(농림어업인이 주된 주거용으로 사용하고 있는 시설을 포함한다)

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 신고된 산지가 이 법 또는 다른 법률에 따른 산지전용의 행위제한 및 허가기준이나 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 산지인 경우에는 심사를 거쳐 산지전용허가 등 지목 변경에 필요한 처분을 할 수 있다.

③ 제2항에 따른 처분을 하는 경우에는 이 법을 적용한다. 다만, 산지를 전용한 시점의 규정이 신고자에게 유리한 경우에는 산지전용 시점의 규정을 적용한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 산지전용허가 등을 하고자 하는 산지가 산지전용이 제한되는 산지이거나 다른 법률에 따른 인가ㆍ허가ㆍ승인 등의 행정처분이 필요한 산지인 경우에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의를 하여야 한다.

⑤ 제2항에 따른 심사의 방법 및 처분절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

산지관리법 시행령 부칙 (제22513호, 2010.12.7. 시행)

제2조(불법전용산지에 관한 임시특례) ① 법률 제10331호 산지관리법 일부개정법률(이하 이 조에서 "개정법률"이라 한다) 부칙 제2조제1항제2호에 따른 공용ㆍ공공용 시설은 다음 각 호와 같다.

1. 법 제10조제2호 및 제3호의 시설

2. 법 제12조제1항제8호의 시설

3. 법 제12조제2항제5호의 시설

4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제13호에 따른 공공시설

② 개정법률 부칙 제2조제1항제2호에 따른 농림어업용 시설은 다음 각 호와 같다.

1. 법 제10조제4호 및 제5호의 시설

2. 법 제12조제1항제2호부터 제5호까지의 시설

3. 「농어업재해대책법」 제2조제10호부터 제12호까지의 시설

4. 「농지법」에 따른 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 시설(토지를 포함한다)

5. 「초지법」에 따른 다년생개량목초 및 사료작물의 재배에 이용되는 시설(토지를 포함한다)

③ 개정법률 부칙 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준에 적합한 산지"란 다음 각 호의 기준을 모두 충족하는 산지를 말한다.

1. 법 제44조제1항에 따른 시설물의 철거명령 또는 형질변경된 산지의 복구명령을 받은 산지가 아닐 것

2. 법 제15조제2항에 따른 산지전용신고기준 또는 법 제18조에 따른 산지전용허가기준에 부합할 것. 다만, 해당 기준을 적용하는 것이 현저히 불합리하다고 인정하는 경우에는 산림청장이 정하여 고시하는 바에 따라 그 기준을 일부 완화하여 적용할 수 있다.

3. 신고하는 산지가 자기 소유의 산지일 것(제2항에 따른 시설을 사용하고 있는 경우만 해당한다)

4. 「농지법」에 따른 농지취득자격이 있는 자가 사용하고 있을 것(제2항제4호의 시설을 사용하고 있는 경우만 해당한다)

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 개정법률 부칙 제2조에 따라 불법전용산지의 신고를 받은 경우에는 항공사진 판독, 현지조사 및 관계자 의견청취 등의 방법으로 심사할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 그 심사를 완료한 경우에는 그 신고한 자에게 심사결과를 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 그 심사결과에 따라 지목변경이 필요한 경우에는 그 지목변경에 필요한 처분을 함께 통지하여야 한다.

⑥ 그 밖에 불법전용산지의 신고ㆍ심사 및 통지 등에 관한 세부절차는 산림청장이 정하여 고시한다.