陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

토지이용 용어사전.pdf

○ 안건번호 : 13-0129

1. 질의요지

답을 전으로 조성하기 위해 농지를 연접 토지 보다 높게 성토하는 행위가 ｢농지법｣ 제2조제7호에 따른 “농지의 전용”에 해당하는지?

2. 제시된 의견

가. 갑설

논을 밭으로 사용할 목적으로 농지를 성토하는 경우라 하더라도 ｢농지법 시행규칙｣ 별표1 제3호(성토)의 농지개량 기준을 벗어나 연접 토지보다 높게 성토하는 것은 “농지의 전용”에 해당한다고 할 것입니다.

나. 을설

“농지의 전용”은 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말하므로, 농지개량을 목적으로 주변 농지보다 높게 성토하여 논을 밭으로 사용하는 경우도 결국 농업생산의 용도로 농지를 사용하는 것인바, “농지의 전용”에 해당하지 아니합니다.

3. 회답

답을 전으로 조성하기 위해 농지를 연접 토지 보다 높게 성토하는 행위가 곧바로 ｢농지법｣ 제2조제7호에 따른 “농지의 전용”에 해당하는 것은 아니라고 할 것이며, 성토의 목적 및 용도, 성토행위가 인근 농지의 관개․농작물의 생육에 영향을 미치는지 여부 등을 살펴 “농지의 전용”에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것입니다.

4. 이유

｢농지법｣ 제2조제1호에 따르면 “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다고 정의하면서 가목에서 전․답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말하되 다만, ｢초지법｣에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다고 규정하고 있고, 나목에서 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지를 규정하고 있으며, ｢농지법｣ 제2조제7호에서 “농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다고 규정하면서 다만, 제1호나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.

한편, ｢농지법 시행령｣ 제3조의2에서는 ｢농지법｣ 제2조제7호 본문에 따른 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위해 농지의 형질을 변경하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 인근 농지의 관개․배수․통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것으로 한다고 규정하면서,

 ｢농지법 시행령｣ 제3조의2제2호에서 “해당 농지의 토양개량이나 관개․배수․농업기계이용의 개선을 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 기준에 따라 객토․성토․절토하거나 암석을 채굴하는 행위”를 농지개량의 범위의 하나로 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제4조의2 및 별표 1에서는 객토․성토․절토의 기준을 정하면서 같은 표 제3호 가목에서 성토의 기준 중 하나로 연접 토지 보다 높거나 해당 농지의 관개에 이용하는 용수로 보다 높게 성토하지 아니할 것을 규정하고 있는바, 답을 전으로 조성하기 위해 농지를 연접 토지 보다 높게 성토하는 행위가 ｢농지법｣ 제2조제7호에 따른 “농지의 전용”에 해당하는지 여부가 문제될 수 있습니다.

먼저, ｢농지법｣ 제2조제7호에서는 농지의 전용에 해당하게 되는 요건으로서 종전의 농지를 “농업생산 외의 용도” 또는 “농지개량 외의 용도”로 사용하게 될 것을 규정하고 있는바, 여기서 농업생산이란 조문에서 예시하고 있듯이 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등을 의미하는 반면, 농지개량이란 ｢농지법 시행령｣ 제3조의2 각 호 외의 부분에서 규정하고 있듯이 종전의 농지를 계속 농지로 사용하되, 그 생산성을 높이기 위해 형질변경을 하는 행위를 의미하며, 이러한 규정들의 의미에 비추어 볼 때, “농지의 전용”에 해당하는지 여부는 무엇보다도 해당 토지의 사용용도, 다시 말해 종전의 농지를 계속 농지로 사용하는지 아니면, 농지가 아닌 다른 용도로 사용하는지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것입니다.

그렇다면, 이 사안과 같이 농지를 연접 토지 보다 높게 성토하여 ｢농지법 시행규칙｣ 별표 1 제3호가목의 성토 기준을 넘어 ｢농지법 시행령｣ 제3조의2에서 규정하고 있는 농지개량의 범위를 벗어난 것으로 보이는 경우라도, 성토의 목적 즉, 농지의 사용용도를 살펴 “농지의 전용”에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이고, 성토를 통해 답을 전으로 조성하여 농지를 계속하여 농업 생산에 이용하고자 하는 경우라면 같은 법 시행규칙 별표 1 제3호가목의 기준을 넘어선 성토행위가 곧바로 “농지의 전용”에 해당한다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.

다만, ｢농지법 시행령｣ 제3조의2, 같은 법 시행규칙 제4조의2 및 별표 1에서 한정된 자원인 “농지”를 공공복리에 적합하게 관리하고 권리 행사 시 필요한 제한과 의무를 따르도록 규정하고 있는 ｢농지법｣의 기본 이념에 따라 농지의 형질변경 행위도 인근 농지의 관개, 농작물의 생육에 영향을 미치지 아니하는 범위로 한정하고 있는 점에 비추어 볼 때, “농지의 전용”에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 관개수로 및 배수로 등의 설치와 같이 인근 농지의 관개․배수 및 농작물의 생육에 영향을 미치지 아니할 수 있는 방안을 강구하였는지 여부도 고려하여야 할 것입니다.

따라서, 답을 전으로 조성하기 위해 농지를 연접 토지 보다 높게 성토하는 행위가 곧바로 ｢농지법｣ 제2조제7호에 따른 “농지의 전용”에 해당하는 것은 아니라고 할 것이며, 성토의 목적 및 용도, 성토행위가 인근농지의 관개․농작물의 생육에 영향을 미치는지 여부 등을 살펴 “농지의 전용”에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것입니다.

○ 안건번호 : 13-0044

1. 질의요지

실내의 영업장 내부에 스크린 골프 연습장(스크린과 영사기 등의 시설을 갖춘 골프연습장을 말하며, 이하 같음)을 별도의 구획 없이 일반 골프 연습장(그물망을 이용한 골프연습장을 말하며, 이하 같음)과 함께 설치하여 영업하는 경우가 ｢다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령｣ 제2조제7호의4에 따른 다중이용업에 해당하는지?

2. 제시된 의견

가. 갑설

｢다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙｣ 별표 2 제1호 마목 후단에서 영업장 내부를 벽 또는 칸막이 등으로 구획한 공간이 없는 경우에는 영업장 내부 전체 공간을 하나의 구획된 실로 본다고 규정하고 있고, 소방방재청 지침에서도 하나의 실에 스크린 골프연습장을 설치하는 경우도 “다중이용업”에 해당한다고 하고 있으며, 비록 하나의 실에 일반 골프연습장이 있고 부수적으로 스크린 골프연습장이 있다 하더라도 스크린은 영업주의 자율적인 판단에 따라 설치할 수 있는 것이므로 스크린이 있다면 “다중이용업”에 해당한다고 할 것입니다.

나. 을설

｢다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령｣ 제2조제7호의4에서 “골프연습장업”은 “실내의 구획된 실”에 스크린과 영사기 등의 시설을 갖추고 골프를 연습할 수 있도록 공중의 이용에 제공하는 영업에 한정한다고 규정되어 있으며, 하나의 실에 별도의 구획 없이 일반 골프연습장과 스크린 골프연습장이 있는 경우에는 방이 없고 오픈되어 있어 “실내의 구획된 실”에 해당되지 않아 스크린 골프연습장이라고 볼 수 없으므로 다중이용업에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.

3. 회답

실내의 영업장 내부에 스크린 골프 연습장을 별도의 구획 없이 일반 골프 연습장과 함께 설치하여 영업하는 경우는 스크린 골프 연습장을 주된 영업으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 ｢다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령｣ 제2조제7호의4에 따른 다중이용업에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.

4. 이유

｢다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법｣(이하 “다중이용업법”이라 함) 제2조제1항제1호에 따르면 “다중이용업”이란 불특정 다수인이 이용하는 영업 중 화재 등 재난 발생 시 생명․신체․재산상의 피해가 발생할 우려가 높은 것으로서 대통령령으로 정하는 영업을 말하고, 같은 법 시행령 제2조제7호의4에서는 다중이용업의 하나로 ｢체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣ 제10조제1항제2호에 따른 골프 연습장업을 규정하고 있습니다.

그런데, ｢체육시설의 설치․이용에 관한 법률｣에서는 골프 연습장업의 종류에 대한 별도의 규정이 없는 반면, 다중이용업법 시행령 제2조제7호의4에서는 다중이용업에 해당하는 골프 연습장업을 “실내의 구획된 실에 스크린과 영사기 등의 시설을 갖추고 골프를 연습할 수 있도록 공중의 이용에 제공하는 영업”, 즉, 스크린 시설을 갖춘 골프연습장업으로 한정한다고 규정함으로써 일반 골프 연습장업은 다중이용업법에 따른 다중이용업에 해당하지 않음을 명확히 하고 있습니다.

그리고, 다중이용업법 제9조제1항 전단에 따르면 다중이용업주 및 다중이용업을 하려는 자는 영업장에 대통령령으로 정하는 소방시설등, 영업장 내부 피난통로, 그 밖의 안전시설(이하 “안전시설등”이라 함)을 행정안전부령으로 정하는 기준에 따라 설치․유지하여야 하는데, 이와 같이 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 법령의 규정을 해석함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 할 것인바, 이 사안과 같이 실내의 영업장 내부에 스크린 골프 연습장이 별도의 구획 없이 일반 골프 연습장과 함께 설치되어 있는 경우, 스크린 골프 연습장을 주된 영업으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 다중이용업법에서 다중이용업을 골프 연습장업 중 스크린 골프 연습장업에 한정하고 있는데도 불구하고 명시적 근거 없이 일반 골프 연습장까지 스크린 골프 연습장으로 보아 다중이용업에 해당한다고 확대해석할 수는 없다 할 것입니다.

한편, 다중이용업법 시행규칙 별표 2에서는 다중이용업소에 설치하는 안전시설등의 설치기준을 정하면서, 제1호마목에서 “구획된 실(室)”을 영업장 내부에 이용객 등이 사용할 수 있는 공간을 벽 또는 칸막이 등으로 구획한 공간을 말하되, 다만, 영업장 내부를 벽 또는 칸막이 등으로 구획한 공간이 없는 경우에는 영업장 내부 전체 공간을 하나의 구획된 실(室)로 본다고 규정하고 있지만, 이는 다중이용업인 영업장의 경우에 안전시설의 설치 기준을 적용하는 방식(영업장 내부에 구획된 공간이 있는 경우와 없는 경우의 적용 기준)을 규정한 것에 불과하고, 이러한 규정으로 인하여 해당 영업장이 다중이용업이 되는지 여부가 결정되는 것은 아니라고 할 것입니다.

따라서, 실내의 영업장 내부에 스크린 골프 연습장을 별도의 구획 없이 일반 골프 연습장과 함께 설치하여 영업하는 경우는 스크린 골프 연습장을 주된 영업으로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 다중이용업법 시행령 제2조제7호의4에 따른 다중이용업에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.

○ 안건번호 : 13-0157

1. 질의요지

｢문화재보호법｣ 제74조제2항, 제35조제1항제2호, 제36조 및 같은 법 시행규칙 제15조제2항제1호가목 등에 따르면 시․도지정문화재의 역사문화환경 보존지역에서 해당 시․도지정문화재의 경관을 저해할 우려가 있는 건축물을 설치하는 행위 등 시․도지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위를 하려는 자는 특별시장․광역시장․도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시․도지사”라 함)의 허가(이하 “현상변경등 허가”라 함)를 받아야 하는바,

시․도지정문화재의 역사문화환경 보존지역에서 현상변경등 허가를 받지 않은 채 건축물의 설치 중(완공 전)에 있던 자가 현상변경등 허가를 신청하는 경우로서 같은 법 제36조의 허가기준에 부합하는 경우에 시․도지사는 허가를 할 수 있는지?

2. 제시된 의견

가. 갑설

건설공사시 문화재 현상변경 허가권은 문화재청장(준용시 시·도지사)에게 부여되어 있고 문화재보호법 제35조(허가사항) 및 같은 법 시행규칙 제15조(국가지정문화재 등의 현상변경 등의 행위)에 의해 판단되어야 하는 것인데, ｢문화재보호법 시행규칙｣ 제15조에 규정된 문화재보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위에 속하는 행위인 경우에는 그 행위의 일부가 착수하였다고 하더라도 ｢문화재보호법｣ 제36조의 허가기준에 부합하기만 하면 그 허가를 할 수 있습니다.

나. 을설

｢문화재보호법｣ 제13조와 제35조에서는 문화재 원형보존의 기본적인 법적수단으로써 문화재에 미치는 영향검토(역사문화환경 보존지역의 보호)와 현상변경 허가절차(허가사항)를 이행하도록 하고 있습니다.

문화재보호법 제35조(허가사항)제1항에서 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 문화재청장의 허가를 받아야 한다”라고 규정되어 있듯이 현상변경 허가신청 시점은 공사행위를 하기 전이며, 문화재보호법상 건설공사 착공 후 문화재 현상변경 허가를 할 수 있는 규정이 없으므로 ｢문화재보호법｣ 제35조제1항에 따른 허가를 할 수 없습니다.

다. 병설

｢문화재보호법｣ 제35조제1항 각 호 외의 부분 전단에서는 “다음 각 호의 어느 하나의 행위를 하려는 자”는 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, “하려는 자”의 문언은 해당 행위를 장래에 하려는 자를 의미하는 것이고,

문화재 보호의 특성상 ｢문화재보호법｣ 제35조제1항의 허가를 받아야 하는 행위는 원칙적으로 금지되는 행위이나 예외적으로 허가를 받은 후에만 가능하다는 것입니다.

다만, ｢문화재보호법｣ 제36조의 허가기준에 부합하는 건축물 설치에 대하여 원상회복을 명한 후 다시 현상변경 등 허가를 사전에 신청하도록 하는 것이 이미 ｢건축법｣ 상 건축허가 등을 받은 자의 신뢰를 침해할 수 있다거나, 행정절차적으로 비효율을 발생시키는 등 특별한 사정이 있는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 시․도지사는 건축물의 설치 중인 경우에도 허가를 할 수 있습니다.

3. 회답

시․도지정문화재의 역사문화환경 보존지역에서 현상변경등 허가를 받지 않은 채 건축물의 설치 중(완공 전)에 있던 자가 현상변경등 허가를 신청하는 경우로서 ｢문화재보호법｣ 제36조의 허가기준에 부합하는 경우에 시․도지사는 원칙적으로 허가를 할 수 없으나, 예외적으로 특별한 사정이 있는 경우에는 허가를 할 수 있습니다.

4. 이유

｢문화재보호법｣ 제2조제2항 및 제13조제1항에 따르면 시․도지사는 국가지정문화재, 시․도지정문화재 등 지정문화재의 역사문화환경 보호를 위하여 문화재청장과 협의하여 조례로 역사문화환경 보존지역(이하 “역사문화환경 보존지역”이라 함)을 정하여야 하고, 같은 법 제35조제1항제2호 및 같은 법 시행규칙 제15조제2항제1호가목에 따르면 역사문화환경 보존지역에서 해당 국가지정문화재의 경관을 저해할 우려가 있는 건축물 또는 시설물을 설치․증설하는 행위 등 국가지정문화재(동산에 속하는 문화재는 제외함. 이하 같음)의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위를 하려는 자는 문화재청장의 허가, 즉 현상변경등 허가를 받아야 합니다.

그런데, ｢문화재보호법｣ 제70조제1항 및 제74조제2항에 따르면 시․도지사는 그 관할구역에 있는 문화재로서 국가지정문화재로 지정되지 아니한 문화재 중 보존가치가 있다고 인정되는 것을 시․도지정문화재로 지정할 수 있고, 시․도지정문화재 등의 지정과 지정해제 및 관리 등에 관하여는 같은 법 제35조제1항 등이 준용되는바, 시․도지정문화재의 역사문화환경 보존지역에서 현상변경등 허가를 받지 않은 채 건축물의 설치 중(완공 전)에 있던 자가 현상변경등 허가를 신청하는 경우로서 같은 법 제36조의 허가기준에 부합하는 경우에 시․도지사는 허가를 할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

먼저, ｢문화재보호법｣ 제35조제1항 각 호 외의 부분 전단에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 행위를 하려는 자”는 문화재청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있어, 역사문화환경 보존지역에서 국가지정문화재의 경관을 저해할 우려가 있는 건축물 또는 시설물을 설치․증설하는 행위 등 지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위(제2호) 등을 하려는 자는 허가권자로부터 사전에 허가를 받아야 한다고 해석하는 것이 타당하다고 할 것입니다.

또한, ｢문화재보호법｣상 일정한 행위에 대하여 현상변경등 허가를 받도록 한 것은 문화재는 훼손되면 원상회복 및 복구가 사실상 곤란하기 때문에 지정문화재의 보존에 영향을 줄 우려가 있는 행위 등의 허용여부 등을 미리 검토하기 위한 것이라 할 것이고, 나아가 사전에 현상변경등 허가를 받지 않은 행위에 대하여 같은 법 제42조에 따른 행정명령, 같은 법 제99조에 따른 벌칙 등이 부과되는 점 등을 종합해 볼 때, 원칙적으로 현상변경등 허가는 건축물 설치 등의 행위를 착수하기 전에 받아야 하는 것이라 할 것입니다.

그런데, ｢문화재보호법｣ 제74조제2항, 제42조제1항제4호에서는 시․도지사는 현상변경등 허가를 받지 않고 시ㆍ도지정문화재의 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위 등을 한 자의 행위에 대하여 원상회복 조치 등을 명할 수 있다고 규정하고 있는바, 규정의 형식․체재 및 문언에 비추어 보면 시ㆍ도지사에게 원상회복 등을 명할 수 있는 재량이 있다고 보는 것이 합리적이고, 사전에 현상변경등 허가를 받지 않은 행위에 대하여 원상회복 조치 등을 반드시 명하여야 하는 것이 아니라고 본다면, 예외적으로 설치 중인 건축물에 대하여도 현상변경등 허가가 가능할 것으로 보입니다.

다만, ｢문화재보호법｣의 취지상 그 예외는 엄격히 제한되어야 할 것이어서, 사전에 ｢문화재보호법｣상 현상변경등 허가를 신청하지 못하게 된 경위 및 그 책임의 정도, 문화재보호 법익의 침해 정도, 그 밖의 공익과 사익 등 관련 제반 이익을 비교형량하여, 현상변경등 허가를 사전에 신청하지 못하게 된 데에 고의 또는 중과실이 없고, 사전에 허가를 신청하였더라면 허가가 가능하였을 뿐만 아니라 현재도 허가기준에 부합하며, 현재 침해되는 ｢문화재보호법｣상의 법익이 없는 반면, 이미 건축 중인 건축물을 철거하고 다시 신청하여 허가를 받게 하는 것이 상당한 사회경제적 손실을 초래하거나 행정절차상 무익한 반복 내지 비효율을 발생시키는 등 현저히 불합리한 특별한 사유가 있는 경우에 시․도지사는 예외적으로 설치 중인 건축물에 대하여도 현상변경등 허가를 할 수 있다고 할 것입니다.

한편, 위와 같은 사유로 인하여 예외적으로 설치 중인 건축물에 대한 현상변경등 허가를 받았다고 하여, 종전에 현상변경등 허가를 받지 않고 건축물을 설치한 행위에 대한 형벌의 가벌성이 소멸되는지 여부는 별론이라 할 것입니다.

따라서, 시․도지정문화재의 역사문화환경 보존지역에서 현상변경등 허가를 받지 않은 채 건축물의 설치 중(완공 전)에 있던 자가 현상변경등 허가를 신청하는 경우로서 ｢문화재보호법｣ 제36조의 허가기준에 부합하는 경우에 시․도지사는 원칙적으로 허가를 할 수 없으나, 예외적으로 특별한 사정이 있는 경우에는 허가를 할 수 있습니다.

현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다.

이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.



‘지적도’나 ‘임야도’

현장조사시 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다.

토지의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류이다.

지적도란 측량, 수로 및 지적에 관한 법률에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는 공적 서류를 말한다. 대한민국 토지(대략 3000여만 필지)라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.

현장조사시 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점<사진참조>을 찾아야 한다.

기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다. 대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다.

현장 답사 때는 먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다. 확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의 농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.

이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 확인했으면 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다.

그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지, 또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다. 이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m, 1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다.

인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로 이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다. 
 

▲ 현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점을 찾아내 이를 지적도와 일치시키는게 중요하다.

 

대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지 여부다.

현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.

때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다.

답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없다. 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.

해당 지자체 들러 최종 확인해야

대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다.

그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다. 

 이때 반드시 체크해야 할 사항으로는

 

 공법상의 이용 및 거래 규제 (토지이용계획확인서)

 

 

 민법상의 소유권 및 재산권 제한 (등기사항전부증명서) 등이다.

지구단위최종.pdf

민법 219, 220 둘다 사실상 사도인가요?

아니면 219조만 사실상 사도인가요?

잘 모르겠어요 ㅠ_ㅠ

사실상 사도는 토지보상법 시행규칙 26조 2항에서 예시하고 있습니다.

 1. 도로개설 당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

 2. 토지소유자가 그 의사에 따라 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

 3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로

 4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

민법 제219조와 민법 제220조는 주위통행권 관련 조문입니다.

상기 조항에 따르면 2호에 "타인의 통행을 제한할 수 없는 도로"가 되어 두 조항 모두 사실상 사도라 볼 여지는 있습니다.

다만 판례에 따라 평가액의 1/3이내로 평가하기 위해서는 법률상, 사실상 통행을 제한하는 것이 곤란하다고 인정되어야 합니다.

(2006두 18492 판결)

<감정평가에 관한 규칙>

제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

<감정평가실무기준(안)>

2.3 개별물건기준 원칙

감정평가는 대상물건마다 개별로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그에 따른다.

1. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다.

3.2.4 복합부동산의 감정평가방법

① 토지와 건물은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 토지와 건물이 일체로 거래되는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

② 제1항 단서에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

③ 토지와 건물을 일괄하여 감정평가한 경우 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

3.1.4 구분소유 부동산의 감정평가방법

① 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물(전유부분과 공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [500-4]를 따른다.

② 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별·위치별 효용요인을 반영하여야 한다.

③ 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

구분소유건물의 경우에도 대지권과 전유면적을 일체로 이용하고, 거래하고, 평가하는 경우는 사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세)으로 합리적이라면 용도상 불가분관계가 인정되는것이 아닌가 하는 것에 대해서

구분건물 (아파트 혹은 상가)의 경우 일괄평가를 원칙으로 하는 것은 토지부분, 건물부분을 별도로 평가를 하면 층별, 위치별, 향별 효용도를 반영할 수 없고 실제 거래관행도 토지 따로 건물 따로 식이 아닌 토지의 대지사용권과 건물부분이 일체로 거래되므로 상기 규칙 제16조에 의거 평가하는 것이 현실성이 있고 설득력이 있기 때문입니다.

구분건물을 일괄평가 하는 것은 용도상불가분의 관계에 있기 때문이 아니라 대지사용권과 건물부분의 분리불가능성 때문에 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래될 수 밖에 없기 때문이 아닌가 생각합니다.

대지사용권과 건물부분의 분리불가능성의 관점을 용도상 불가분의 관계로 해석하신 것 같은데요. 님의 의견도 타당합니다. 제 생각이 맞다는 것은 아니구요.

사회적(거래관행 등), 경제적(토지지분의 합리적 배분), 행정적(일괄등기및과세) 관점도 맞는 말입니다.

저는,

구분소유권 평가가 용도상 불가분의 관계로 해석될 수 있다면 감정평가에 관한 규칙을 세분화한 감정평가실무기준(안)에 그 내용이 나와야 하는데 구분소유권 파트를 살펴보면 용도상 불가분의 관계에 대한 내용이 별도로 나와있지 않고

용도상 불가분의 관계에 대한 판례나 법령 질의회신 등에서는 일단지(토지)에 대해서만 이를 언급하고 있고

판례 및 법령에서 말하는 용도상 불가분의 개념은 감정평가상 최유효이용의 판단기준을 法的관점에서 해석한 것으로 볼 수 있습니다.

최유효이용은 원래 토지에만 적용하는 개념입니다. 개량물 있는 상태에서의 최유효이용은 원래 전통적 개념의 최유효이용에는 적용되지 않으나 현실적 필요성에 의해 후대에 학자들에 의해서 그 개념이 확장된 것입니다.

제 생각에는 용도상 불가분의 관계는 전통적 최유효이용 (토지에만 적용)의 관점에서 이를 法的으로 해석한 것으로 보입니다.

대상물건은 토지 등 이라고 감칙에서 정의하고 있고

감칙에서 이를 동일하게 대상물건이라고 하여 복합부동산(구분건물)에도 용도상 불가분의 관계라고 생각할 수 있지 않나, 용도상 불가분의 관계에 대한 규정은 예시규정으로 봐야 한하지 않을까. 라고 볼 수 있습니다.

이런식으로 규정한 것에 대하여

감정평가에 관한 규칙에는 일단지의 개념이 규정되어 있지 않고, 일단지 평가의 규정을 별도로 하지 않고 용도상 불가분의 관계라는 문구로 삽입하여 처리한 것이 아닐까? 라는 것이 제 생각입니다.

이상의 제 의견은

용도상 불가분의 관계에 대하여 토지 외 물건에 대하여 다른 예를 들 수 있다면 틀린 것이 될 것입니다.

사실, 이런 논의는 수험생들끼리 짧은 지식으로 이러쿵 저러쿵 해봤자 해결되지 않는 것 같습니다.