陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

최유효이용 분석.ppt

The Appraisal Standards Board (ASB) modifications to USPAP become effective January 1, 2014.  These modifications include:

(감정평가 기준 위원회의 USPAP 변경사항은 2014년 1월 1일부로 유효하며,

변경사항은 아래와 같다)

-Revisions to the DEFINTIONS of “Assignments Results” and “Scope of Work”-

("과제물 결과" 와 "작업범위" 정의의 개정)

Based on numerous comments received, there was a need to clarify the definition of ‘Assignment Results.’  In an appraisal assignment, assignment results currently include more than just the appraiser’s opinion of value, as the appraiser is responsible not only for the opinion of value, but for the other opinions formed as part of an appraisal or appraisal review assignment.  The change to the definition was made to clarify this point.  The change to the definition of Scope of Work makes it consistent with the application of the SCOPE OF WORK RULE .

-Revisions to the PREAMBLE- When Do USPAP Rules and Standards Apply-

(서문 개정 - USPAP  준칙과 기준이 적용되는 시가)

A section was added to clearly state when the Rules and Standards apply.

(USPAP 준칙과 기준이 적용되는 상태를 명확히 하였다)

-Certification Requirement Related to Current or Prospective Interest and Prior Services-

The ETHICS RULE was edited to clarify that in assignments in which there is no appraisal or appraisal review report, only the initial disclosure to the client is required-a certification is required only for appraisal and appraisal review assignments.

-Revisions to the COMPETENCY RULE-

(적격성 준칙의 개정)

The COMPETENCY RULE has always required that an appraiser be competent to perform the assignment, or acquire the necessary competency to perform the assignment, or withdraw from the assignment.  However, the COMPETENCY RULE previously did not expressly require the appraiser to act competently in the given assignment.  The change to the COMPETENCY RULE now clearly state that the appraiser must perform competently when completing the assignment.

-Report Options in STANDARDS 2, 8, and 10-

(기준 2,8, 10에서 보고 옵션)

USPAP previously had three written report options for real property and personal property appraisal assignments: 1) Self-Contained Appraisal Report, 2) Summary Appraisal Report, and 3) Restricted Use Appraisal Report.  USPAP now has two written report options: 1) Appraisal Report and 2) Restricted Appraisal Report, for real property and personal property appraisal assignments; this is similar to STANDARD 10 Business Appraisal Reporting.  In STANDARDS 2, 8, and 10,t he “restricted use” report option name was changed to Restricted Appraisal Report.

An appraisal Report must summarize the appraiser’s analysis and rationale for the conclusions.  A Restricted Appraisal Report might not include sufficient information for the client (no other intended users are allowed) to understand either the appraiser’s analyses or rationale for the appraiser’s conclusions. Additional edits were made to minimum report requirements.  In Standards Rule 2-2(a)(i), clarifying changes were made regarding intended users.

The order of the requirements in subsections (iii) and (iv) within Standards Rule 2-2(a) were rearranged.  In Standards Rule 2-2(a)(vi), the date of report was defined.  In Standards Rule 2-2(a)(vii) and 2-2(b)(vii) the statement, “The signing appraiser must also state the name(s) of those providing the significant real estate assistance” was edited. 

The new statement eliminates the signing appraiser, and states “The name(s) of those providing the significant real property appraisal assistance must be state in certification.” In Standards Rule 2-2(a)(viii), “agreements of sale” was added.  In Standards Rule 2-2(a)(ix) and 2-2(b)(ix), the statement was divided with the last part of the statement becoming Standards Rule 2-2(a)(x) and 2-2(b)(x).  The remaining items under these Standards Rules were renumbered.  Similar changes were made to Standards 8-2 and 10-2.

Lastly, to be consistent with items identified in the development requirements of Standards Rule 1-2(e)(i), an edit was made to Standards Rule 2-2(a)(iii) to include the summarization of legal characteristics relevant to the assignment.  This edit is not viewed by the ASB as a new requirement; rather, it clarifies legal characteristics of the property that are relevant to the type and definition of value and intended use of the appraisal must be communicated.

-Revisions to Standards Rule 3-5- (기준세칙 3-5 개정)

STANDARD 3 now requires a date of the appraisal review report which makes STANDARD 3 consistent with the other Standards which require the date of the report.

-Retirement of STANDARDS 4 and 5-  (기준세칙 4, 기준세칙 5 삭제)

Standards 4 and 5 addressed real property appraisal consulting development and reporting.  STANDARDS 4 and 5 have been retired due to confusion and misuse of these Standards.  Revisions and additional illustrations were made to Advisory Opinion 21 to demonstrate how an appraiser can complete assignments that include services other than appraisal or appraisal review.  The use of the term “appraisal consulting” has been eliminated in USPAP.

-Revisions to Advisory Opinion 11, Content of the Appraisal Report Options of Standards Rules 2-2 and 8-2 and Advisory Opinion 12, Use of the Appraisal Report Options of Standards Rules 2-2 and 8-2-

Due to the changes in the reporting format options; Advisory Opinions 11 and 12 were edited to demonstrate the impact of these changes.  In addition, the scope of these two Advisory Opinions was expanded to include Standards Rule 10-2.

USPAP 개정사항.hwp

-Revisions to Advisory Opinion 13, Performing Evaluations of Real Property Collateral to Conform with USPAP-  (자문의견 13 개정)

Due to changes in Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines effective December 2010, Advisory Opinion 13 has been revised.

Administrative edits were also made to USPAP and all guidance material, including the USPAP Advisory Opinions and USPAP Frequently Asked Questions, for conformity and consistency.  The details of the changes to the 2014-15 edition of USPAP can be read on the Appraisal Foundation’s website, in a document entitled 2013 Summary of Actions Related to Proposed USPAP Changes.

「주택법 시행령」개정․공포 (2014. 2. 6, 대통령령 제25154호)

 주요내용으로는

ㅇ 주택관리업의 등록대상 및 등록기준 (제69조의2 및 별표 8의2 신설)

- 100호 이상의 자기관리형 주택임대관리업을 하려는 자는

a) 2억원 이상의 자본금과

b) 변호사, 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사 등으로서 해당 분야에 2년 이상 종사하거나 부동산

관련 분양의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 전문인력을 2명 이상

갖추도록 함

300호 이상의 위탁관리형 주택임대관리업을 하려는 자는

a) 1억원 이상의 자본금과

b) 전문인력을 1명 이상 갖추도록 하는 등 주택임대관리업의 등록대상 및 등록기준을 구체적으로 정

간단히 애기하면

집주인을 대신해 세입자로부터 임대료를 징수하고 전·월셋집을 유지·보수하는 일을 하는 업종이 생겨난

것이다.  집주인은 전문업체를 통해 임대주택을 체계적으로 관리할 수 있게 됐다.

FM은 시설관리(facility management)의 약자다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리 실 정도 역할이라고 할 수 있다. FM업체는 부동산에서 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지관리, 보안, 가구나 집기 등 관리에 대한 관리시스템을 운영한다. 시설 사용자나 사용과 관련한 부문의 요구에 단순히 대응하게 된다. 그동안 주택에서는 부동산중개인이나 집주인이 직접 해왔던 영역이기도 하다.

PM은 재산관리(property management)를 말한다. FM에서 임대·재무·인력관리 영역까지 확대된 영역이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간배치, 임대료책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산 관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 길가에 있는 여러 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.

주택임대관리업은 빌딩관리의 PM의 개념을 도입한 것이다.

PM회사는 집주인을 대신해 주택의 세입자를 유치하거나 관련 업무를 처리하게 될 전망이다.

자산관리(asset management)의 약자인 AM은 자산으로서 파생되는 모든 이익관리를 말한다.

AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고 있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사, 금융문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안 등까지 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융상품과의 연계 등 전반적인 개인의 자산포트폴리오를 관리하는 형태다.

통계강의자료.hwp

통계학.hwp

감정평가 규칙의 재고

(한국감정평가학회, 감정평가학 논집 제9권 제1호 2010.6.30

강원대학교 부동산학과 교수 방경식)

감정평가 행위규범으로 ‘감칙’이 제정되어 30여년이 경과하였으나, 이것은 시대변화와 환경변화를 반영하지 못하여 제대로 기능을 하지 못하고 있다는 비판이 지속되었다.

같은 이유로 감정평가 결과가 신뢰를 얻지 못하고, 민원의 대상이 되고 있으며, 또 정부는 통제를 제대로 하지 못하고 있다.

따라서 개정방향을 다음과 같이 제안한다.

우선 ‘감칙’을 전부 개정하여 시대와 환경에 맞도록 해야한다. 다음으로 ‘평가 매뉴얼’과 관계를 정리하여 상호 기능을 배분함으로써 각기 규범의 위상을 정립해 두어야 한다.

감칙 개정시에는 환경변화를 반영하여야 한다. 부동산공시법 및 관련된 제도의 변화, 평가대상 자산이 많아진 점, 특수한 평가의 증가, 산업발달과 평가수요 증가, 한국채택 국제회계기준제정과 상장사 등 의무적용 고려, 평가기법의 개발과 다양화 외국의 국제평가 기준적용요구, 등 각종 환경의 변화를 반영하여야 한다.

‘감칙’ 전부 개정을 전제로 다음과 같은 몇 가지 아이디어를 제시한다.

첫째, 가격개념을 명확히 하여야 한다. 시장가격을 원칙으로 하고 비시장가격을 구하는 경우를 포함시켜야 한다.

현 감칙은 모법의 적정가격과 달리 정상가격으로 규정하여 불필요한 논쟁을 유발하여 혼란을 초래하고 있다. 평가의 원칙으로 정상가격주의를 채택하고비시장가격도 정의해야 한다. 평가원칙으로 추구하는 정상가격은 시대, 장소, 인종, 언어와 상관없이 재론의 여지가 없고 이것은 부동산가격의 중심개념으로 이상적 규범적 개념이며 지향해야할 목표가격 증 당위가격이다. 한편 공시지가는 법정의 당위가격으로 시장가격과 괴리가 있다는 것을 개념화해야 하며 법정가격으로 과세가격도 같이 취급해야 한다.

둘째, 평가방법을 다양하게 규정하여야 한다. 특히 개발법이나 DCF,법을 포함해야 한다. 아울러 시산가격의 조정도 포함해야 한다. 이것이 평가서의 가격산출과정을 분명히 해주고 가격의 타당성을 입증하는데 유효하기 때문이며 각국이 이러한 시산가격조정제도를 인정하고 있는 기준과도 부합된다.

셋째, 목적별 평가항목을 다양하게 규정해야 한다. 현 감칙은 물건의 종류별 평가방법을 기술할 뿐 평가목적별 평가의 내용은 간과되어 있다. 이 때문에 평가주체 간에 평가방식의 적용이나 논리전개에 차이가 나서 평가결과의 괴리가 커져서 민원발생 소지가 있다. 과세평가, 청산평가 등 정상가격과 괴리될 가능성이 있는 부분을 포함해야 한다.

넷째, 평가대상이 되는 재산을 모두 포함해야 한다. 부동산을 비롯하여 준부동산, 골동품등 유형자산, 유가증권, 무체재산권, 조건부권리, 저당재산 등이 포함되어야 한다. 또한 이는 평가사의 업무영역확대와도 관련이 있다.

다섯째, 최유효이용의 원칙 등 가격원칙을 포함시켜야 한다. 평가서의 질을 높일 수 있고 이론적으로 설명하여 의뢰인을 설득할 수 있기 때문이다.

여섯째, 윤리내용을 강화하여야 한다. 평가결과는 감정평가사의 책임의식과 공정한 태도에 의존하기 때문이다. 감칙이나 평가매뉴얼 등에 윤리규정에 기초를 둔 행동강령을 구체적으로 규정하여 행위 기준으로 삼아야 한다.

일곱째, 평가서에 기재할 내용은 질을 높일 수 있도록 상세히 기술하도록 규정하여야 한다. 우리가 당면한 감정평가 신뢰의 문제는 평가서로서 극복할 수 있기 때문이다.

또한 시급히 개정해야 할 몇가지로 윤리, 가격, 평가서 기재사항, 시산가격 조정을 논의하였다.

필자가 논의한 것은 광범위한 감정평가의 이론과 실무 중 제도권의 ‘감칙’만 논의했을 뿐이다. 앞으로 ‘평가매뉴얼’을 심도 있게 연구하여 평가행위 규범이 이론이나 실무 면에서 더 진보되어야 할 것이다.

◈ 부동산 다시 공부하기

김 병 권｜미래감정평가법인 소속, 현재 Cornell 대학 Real Estate 석사과정 1년차

협회장님을 비롯한 선배, 동료 평가사의 성원과 기대 속에 시작된 이곳 Cornell 대학에서의 유학 생활이 총 4학기 중 이제 2학기를 마무리하는 시점에 이르렀습니다. 그 동안 바쁘다는 구실로 소식 전하지 못한 점 깊이 반성하면서 이렇게 지면으로 "감사합니다" 라는 말을 전합니다.

부동산투자회사(Reits)의 설립에 따라 한국의 부동산, 금융업계가 지각변동을 겪고 있다는 것을 이곳에서도 실감합니다. 제가 여기에서 공부하는 동안 우리 평가업계 뿐만 아니라 정책입안자, 금융계, 건설업계, 금융상품 투자업계에 계신 분들이 미국에서의 부동산 공부와 미국 부동산업계에 대하여 많은 관심을 가지고, 많은 질문과 자료요구를 하셨는데 이를 대응하면서 우리 부동산업계의 변화의 폭과 강도를 느낄 수 있었습니다.

말 벙어리, 귀머거리로 시작된 이곳 생활은, 감정평가사 2차 시험을 1개월 앞둔 것과 같은 긴장과 스트레스의 연속이었습니다. 그래서 많은 질문과 요구에 성실하게 답하지 못해 항상 죄송한 마음이었습니다. 우리 평가업계도 IMF 이후에 우리 나라 부동산 시장에 진출한 외국계 투자은행, 자산관리회사들과 같이 일한 경험도 많이 쌓였습니다. 또한 현재 우리 나라 부동산업계가 가지고 있는 문제점, 즉 자산으로서 부동산의 유동성 부재, 경기침체로 인한 부동산의 수익성 정체, 지가앙등을 고려한 부동산 제도의 탄력성 부족 등 이러한 문제의 대안으로 구상되고 있는 미국이나 일본의 제도 에 대하여 새롭게 소개되고 있는 상황입니다.

이러한 상황에서 이곳에서 자기만족적인 공부에 취해 있지는 않았었나 먼저 저를 반성하고 좀 더 성실하게 저에게 던져지는 요구에 대응 할 것을 약속합니다.

반성하는 의미에서 그 동안 저에게 던져진 질문 중에서 자주 반복되었거나, 제가 생각하기에 질문 중에서 여러 사람이 공유하는 것이 바람직하다고 생각되는 질문에 답하는 형식으로 이 글을 전개할까 합니다.

미국의 부동산 석사과정에서는 무슨 공부를 하는가?

우선 부동산에 대한 시각과 강조하는 특성에 따라서 몇 가지 전공분야로 나누어집니다.

이렇게 나누어지는 전공분야는 서로 부동산을 다른 것으로 받아들이고 있어 접근 방식과 주제가 다르고 진출 분야도 다른 것 같습니다.

먼저 Real Estate Finance 분야에서는 부동산을 주식(Stock)이나 채권(Fixed Income)과 똑 같이 금융상품 중에 하나로 간주합니다. 증권에서의 배당금, 채권에서 기간이자와 똑같이 부동산의 기간 임대수입이 발생하므로 Cash Flow 관점에서 부동산을 파악하고, MBS 발행,Portfolio 구성 및 운영등을 공부하고 이후에 Investment Bank 나 Asset Manangement 분야로 진출합니다. 이러한 사람들이 낯익은 것은 우리가 IMF때 부실채권을 인수한 외국계 투자은행 Banker들을 많이 접했기 때문일 것입니다.

두 번째는 부동산을 Cash Flow를 창출하는 하나의 Space로 간주하는 Real Estate Development 분야입니다. 우리나라 건축업과는 성격이 조금 다르게, 공간에 대한 수요파악,타겟마켓의 설정등을 기본으로 자본조달, 건축에 이르는 광범위한 분야입니다.

셋째로는 부동산을 하나의 경영 관리의 대상인 기업으로 보는 시각입니다. 부동산을 임대료를 기업의 매출로 보고 총임료를 증가시키고 공실률을 떨어뜨리면서 운영경비와 자본조달 비용을 절약하면서 부동산의 가치를 증가시키는 분야입니다.

이러한 부동산업에 진출하기 위하여 통계학, 도시경제학, 재무관리 등을 교양과목으로 이수하고 전공을 선택하여 공부하는 것이 미국에서의 대체적인 석사 코스 인 것 같습니다.

부동산을 미국에서 공부할 만 한가?

평가사들이 미국에서 공부하겠다는 동기는, 관심 있는 사람들의 이야기를 종합해보면 크게 두 가지로 정리되는 것 같습니다.

첫째는 평가업 자체의 전문성을 강화시켜 Real Estate Finance Analyst 또는 컨설팅 분야로 진출하고자 하는 경우가 있습니다.

두 번째로는 Valuation 경험을 바탕으로 좀더 특정 전공분야를 공부한 후에 여타분야 Asset Manager, Developer, 기업용 부동산 경영관리자로 진출을 고려하는 분들로 대별되는 것 같습니다.

사실 미국에서 부동산 전공분야가 다양하기 때문에 좀더 구체적인 전공계획을 수립한 후 대학교선정을 잘하면 공부할만한 가치가 충분하다고 생각합니다. 특히 평가사들은 부동산 지식 수준이 상당히 높기 때문에 영어 Communication 능력만 있으면 어떤 전공을 선택하더라도 문제가 없다고 생각됩니다.

각자의 전공, 평가업계오기 전의 경험, 평가활동을 하면서 느꼈던 문제의식들을 고민하면서 전공을 좀더 구체화시키는 것이 매우 중요하다는 말을 하고 싶습니다. 막연한 생각과 추상적 의욕은 공부뿐만 아니라 금전적으로나 생활에 있어서 손해를 많이 보는 경우도 있습니다.

대학의 선택과 구체적인 준비는?

미국의 부동산석사과정은 크게 MBA 과정의 부동산 Concentration 과 Master of Science in Real Estate로 구별되고 구체적인 학교 List는 건국대학교 부동산학과 교수님들의 방명록 Site가 참고가 많이 될 것 입니다. 대부분의 경우에 토플과 GMAT Score를 요구하고 있어 MBA를 준비하는 학원을 선택하여 준비해야 됩니다. 특히 요즘은 우리 평가업계 뿐만 아니라, 건설업계, 금융계, 공무원 등이 관심이 많아 점차 경쟁이 치열해지고 있어 철저한 준비가 필요한 것 같습니다. Score에 따라 선택할 수 있는 학교의 범위가 결정되므로 높은 성적은 중요한 요인입니다.

요즘 쟁점인 Reits에 대해서도 공부하나? Reits에 대해 한마디

오래 전부터 부동산의 소유권이 증권화되고 자본시장(공개시장 또는 장외시장)에서 거래되는 미국에서는, 이제 막 제도도입을 앞둔 한국 부동산 업계에서 필요한 정보를 어떤 특정과목에서 배울 수는 없는 것 같습니다. Real Estate Law 시간에는 Reits를 부동산 소유권의 한 형태로서 그특성과 문제점을 다루고, Finance 시간에는 편입 부동산을 Underwriting하여 IPO하는 절차와 Financial Analysis 기법에 대해서 다룹니다.. Development 시간에는 Reits를 통해서 건축자금을 조달하는 방법에 대하여 언급하고, Management에서는 편입부동산의 구성, 운용전략, 처분의 기술등 각 분야에서 Reits에 대하여 공부하게 됩니다.

이곳에서 Reits 주식의 특징은 Stock과 Bond와 비교하여 수익성과 변동성이 작고, 이들 금융상품과 수익률 Correlation이 Negative 한 관계를 갖고있는 것으로 파악되며 이러한 Reits 주식의 특징은 부동산의 특성을 반영한 것으로, 많은 투자가들은 Risk 헷지 차원에서 Portfolio의 중요한 구성요소로서 편입시키는 금융상품입니다.

이러한 미국 Reits의 성격과는 다르게 우리나라는 수익률이 중요한 요인으로 간주하고 있습니다. 고수익률을 목표로 Reits Fund를 구성하고, 현재 일반경기의 침체에 따른 부동산 귀속 이익이 저조한 가운데 Reits Fund의 요구 수익률을 맞추기 위해서는 편입 부동산 운용전략 매우 중요한 변수라는 생각이 듭니다.

Reits등 부동산업계의 변화에 따른 기회는?

이미 많은 법인과 역량 있는 평가사들이 체계적으로 준비하여 전문성을 인정받아 나가고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산업계가 재편된다는 것은 평가사들에게 새로운 기회를 제공하는 측면도 있지만 자칫 소외 될 수도 있는 가능성도 있다고 생각됩니다. 이러한 변화의 흐름 속에서 전문화된 영역을 몇몇 개인이나 회사가 아니라 평가업계 전체가 사회적으로 승인 받는 것이 보다 중요한 것이라고 생각됩니다. 현재 이러한 변화의 흐름에 따라 부동산업계로 진출하는 평가사나 법인에 대하여, 그들의 선도성을 인정하여 그간의 평가역량이 중요한 기반 또는 자양분이 되도록 하는 것이 중요하다는 생각을 합니다.

즉 Reits의 설립, Reits회사 자체의 경영,Portfolio 구성 및 운영 등에 많은 역량 있는 평가사나 개인이 진출하여 전문성을 인정받게 되면 결국 그러한 평가업계의 역량으로 발전될 수 있다는 생각을 합니다.

미국에서의 생활과 경제적 부담은?

일본 엔화의 약세가 장기화됨에 따라 환율이 계속 오를 것 같아 저도 사실 불안합니다. 이곳에서의 공부는 사실 경제적으로 기회비용까지 고려하면 큰 부담입니다.

학비의 경우에는 주립대인가 사립대인가에 따라 40% 이상 차이 나고, 생활비의 경우에는 대도시인가 시골인가에 따라 30% 이상 차이가 납니다. 따라서 네가지 조합이 있을 수 있는데, 대도시 사립대, 대도시 주립대, 시골 사립대, 시골 주립대입니다. 3인 가족 기준 2년 동안 학비 생활비를 합쳐서 대도시 사립대는 1.3억부터 시골 주립대 8천만원 정도까지 중간은 종합참작하여 예상하시면 크게 벗어나지 않을 것 같습니다.
요즘은 책이나 Website 가 매우 좋고 어디를 가나 학구적인 한민족을 만날 수 있어 생활하는 데는 큰 불편이 없을 것 같습니다.

이제 마무리를 해야 될 것 같습니다.

한국에서 오래 떨어져 있어 혹시 잘못된 이야기가 글 속에 있거나 주관적 경험을 근거 없이 주장하고 있다는 생각이 드시면 널리 양해바라고 혹시 용납이 안 되는 이야기가 내용 속에 있다면 kbg83@hotmail.com 연락주시면 언제든 답하여 드리겠습니다.

공익사업 보상평가의 합리화에 관한 연구

(한국부동산연구원 논문 2009.09 책임연구원 2014년 현재 전남대 교수 허강무 저, 요약발췌)

1. 연구의 배경 및 목적

○ 참여정부가 지난 5년간 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시, 신도시 등 발표한 대규모 개발사업은 무려 70여 개임.

- 5년간 국책사업 보상미가 117조원에 이르고, 이는 2007년 정부예산 237조원의 절반에 달하는 수치임.

○ 국토 균형 발전 등을 위해 동시다발적으로 추진되는 이와 같은 대규모 공익사업에서 사업시행자와 토지소유자간에 보상을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생함.

○ 본 연구는 참여정부 이후 대두되고 있는 공익사업 보상평가의 합리화 문제를 중심으로 함.

2. 공익사업 보상평가의 문제점

1) 감정평가사 선정의 문제점

○ 사업시행자가 감정평가사를 선정하는 것은 공정성과 객관성이 부족하며, 특히 토지소유자 추천제도는 보상 금액이 과다하게 되는 주요요인으로 작용하였음.

- 사업시행자는 토지소유자의 민원 등으로 사업자체가 지연되는 것을 방지하는 차원에서 자기에게 우호적인 감정평가업자를 선정하는 사례가 다수 발생하고 있으며, 이로 인해 객관적이고 공정한 평가가 결여될 수 있음.

○ 또한 토지소유자로부터 추천받은 감정평가사가 평가한 높은 보상금액은 인근지역 피수용자의 최소한도 보상금액이 기준이 되어 공익사업의 보상민원을 유발하는 원인이 되기도 함.

2) 보상평가의 개발이익배제의 문제

○ 최근 보상선례에 의한 기타요인 보정은 공시지가의 부적정 및 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등을 위한 것이지만, 결과적으로 개발이익을 배제하지 못할 가능성이 있음.

(1) 보상액 산정시 개발이익의 포함 가능성 상존

｢토지보상법｣ 상 보상가격의 결정은 협의성립 당시의 가격(협의의 경우) 또는 재결 당시의 가격(재결이 경우)을 기준으로 하되 사업인정고시일 전의 공시지가 기준일로부터 보상액 변동요인을 종합적으로 감안하여 보상하도록 하고 있다.

그러나 사업인정고시 전의 공시기준일부터 재결시까지 보상액 변동요인으로 지가변동률 이외에 여러 요인을 종합적으로 적용하면 공시기준일 이후의 당해 공익사업으로 인한 지가상승분을 보상액에서 완전히 배제하기 어렵다.

특히 수용재결의 경우, ｢토지보상법｣에서는 사업인정고시일로부터 1년 이내에 하도록 하고 있으나, 개별사업법에서는 사업기간 내에만 하면 유효하므로 사업기간이 장기화되는 경우 보상과 보정과정에서 공시기준일 이후의 당해 사업으로 인한 토지가격의 증가분(개발이익)이 보상액에 포함되기 쉽다.

결과적으로 부동산 경기가 호조일때에는 사업초기에 공익사업에 협조한 자(협의에 응한 자)가 그렇지 않은 자(재결을 신청한 자)에 비하여 보상금액이 적게 되는 문제가 발생될 수 있다.

(2) 적용 보상선례의 시점 문제

사업인정고시일 전의 공시지가를 소급하여 적용하면서 기타요인보정의 기준이 되는 보상선례는 한국감정평가협회 토지보상평가지침에 의거 보상시점에 가까운 최근의 보상선례를 적용하는 문제가 있다.

예를 들면, 대표적으로 사업인정고시일 전 공시지가를 소급적용하면서 기타요인 보정의 기준이 되는 보상선례는 사업지구 인근의 가장 최근 보상선례를 적용하는 경우이다. 예컨대, ‘06.6 협의보상 평가시 ’06.3 보상선례 적용, ‘07.3 수용재결 평가시 ’06.12 보상선례 적용이다.

적용 공시지가 시점과 다른 최근 보상선례에 의한 기타요인 보정은 공시지가의 부적정 및 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등에 따른 것이다. 하지만 적용 공시지가 시점과 적용 보상선례 시점간에 상당한 괴리가 발생되어 결과적으로 개발이익이 반영될 가능성이 높다.

｢토지보상평가지침｣은 원칙적으로 당해 사업과 직접 관련된 개발이익은 기타요인으로 보정해서는 아니 된다고 규정하고 있다(제16조제2항). 그러나 구체적으로 최근 2년 이내의 보상선례를 적용할 있도록 한 것(동지침 제17조제1항)은 개발이익배제문제보다는 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등을 강조한 것으로 판단된다.

 결국 개발이익을 배제하기 위해서는 적용 공시지가의 시점이 매우 중요한 것과 마찬가지로 보상선례 적용에서도 그 시점이 매울 중요함에도 이를 간과한 것으로 보인다.

(보상선례도 적용공시지가 소급시에 동일한 기준으로 소급적용 가능)

(3) 평가방법의 다양화와 시산가격 조정

보상평가시 공시지가 기준법에 의한 평가만에 의존할 것이 아니라 거래사례비교법과 수익환원법을 적용하여 시산가격을 조정하여 평가하도록 한다. 대상 토지의 교환가치와 용도에 따른 수익가격을 조정하여 시산가격을 구하면 과다한 가액산정을 방지할 수 있을 것이다 (방경식, 1994, 63면)

당해 토지 용도에 따라 수익가격을 구해 비교방식으로 구한 가격과 시산가격을 조정하면, 비교방식으로 구한 가격보다 낮아 질 수 있고, 논리적 타당성도 확보할 수 있을 것이다.

｢부동산가격공시법｣ 제5조는 조사평가기준을 정하여, “표준지를 평가할 때는 인근토지의 거래가격, 임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다”고 하여 토지 평가시 시산가격을 조정할 수 있는 근거를 마련해 놓고 있다.

따라서 보상평가에서도 비준가격을 구할 때 비교방식의 가격과 수익방식을 적용한 가격을 구해 시산가격을 조정함으로써 적정한 보상가격을 구할 수 있을 것이다. 보상대상이 되는 토지는 대체로 대도시의 상업지같이 성숙도가 높은 토지가 아니라 농지, 임야 등 성숙도가 낮은 토지가 많기 때문에 이들 용도의 수익가격은 낮기 마련이다.

그러나 이 제안이 공공사업자 입장에서 보면 가격이 낮아지는 실익도 있으나, 토지소유자 입장에서는 사유재산관 침해의 문제도 제기될 수 있으므로 심도 있는 검토가 더 필요하다.

3) 보상평가의 검증시스템 취약

○ 사업시행자는 ｢토지보상법시행규칙｣ 제17조제1항에 따라 감정평가의 타당성 여부를 검증하여야 하지만 대부분 사업시행자가 보상평가에 대한 자체 검증시스템을 구축하지 못하고 있어 위법 및 부당평가의 사전 방지기능이 미흡함.

○ 대표적인 공익사업 시행자인 한국토지주택공사는 그간 본사에 자체 평가심의기구도 없이 보상평가의 타당성을 검증하였으나, 부실 및 위법한 보상평가 문제가 대두된 이후인 2007년 2월~3월에 이르러서야 적정성 검증을 통해 자체 평가심의기구인 ‘감정평가심사위원회’를 설치하여 운용하기 시작함.

4) 부실 보상평가의 제재 미흡

○ 그 동안 ｢부동산가격공시법｣과 한국감정평가협회 ｢윤리규정｣이 미흡하여 부실한 감정평가 제재가 제대로 이루어지지 못했음.

○ 한국감정평가협회는 평가윤리를 실현하기 위해 윤리강령 및 윤리규정을 제정하여 시행하고 있으나, 윤리는 자율적 규제여서 한계가 있음.

5) 사업시행자의 위법･부당한 업무처리

○ 사업시행자의 위법･부당한 업무처리로 인해 보상평가의 문제가 발생되는 경우도 있음.

- 울산광역시 공익사업의 보상관리실태 감사를 통해 적발된 사례를 보면, 보상금 산정액을 감정평가서에 의하지 않고 임의적용 산정, 부당한 감정평가에 대한 재평가 요구 미이행, 토지소유자가 추천한 2개 감정평가법인에만 감정평가 의뢰 등이 지적됨.

3. 공익사업 보상평가의 합리화 방안

○ 이상에서 지적한 공익사업 보상평가의 문제점을 해소하고 합리적인 보상평가가 이루어지도록 하기 위해서는 i) 감정평가사 선정의 중립성 제고, ii) 개발이익의 배제, iii) 보상평가 검증시스템의 체계적 운영, iv) 감정평가사의 관리강화, v) 사업시행자의 관리감사 강화 등이 이루어져야 할 것임.

1) 감정평가사 선정의 중립성 제고

○ 공익사업을 원활하게 진행하고 토지소유자 등의 권리를 보호하면서 보상평가가 객관적이고 공정하게 이루어지도록 하기 위해서는 중립적 지위에 있는 제3기관인 한국감정평가협회가 감정평가업자를 선정하거나 추천하는 것이 합리적임.

○ 사업시행자 또는 토지소유자로부터 선정된 감정평가업자는 계약에 따라 업무를 수행하는 피고용자로써 고용자의 이익을 반영할 수밖에 없는 구도여서 공정하고 타당한 의사결정을 기대하기 어려움.

- 제3기관의 추천방식으로 전환된다면 감정평가사는 누구의 압력이나 유혹에 굴복하거나 타협하지 않고 독립적인 지위에서 공정하게 평가할 수 있음.

2) 보상평가시 개발이익 배제

○ 보상평가의 개발이익은 보상기준시점을 사업인정고시일로 조정하여 배제하도록 함.

○ 거래사례비교법과 수익환원법을 적용하여 시산가격을 조정하여 평가하도록 함.

- 대상 토지의 용도에 따른 수익과 교환가치로써 가격을 조정하면 과다한 가액산정을 방지할 수 있을 것임.

3) 보상평가 검증시스템의 체계적 운영

○ 보상평가 검증시스템이 체계적으로 운용된다면 사업시행자가 선정 또는 추천한 감정평가업자가 행한 보상평가 뿐만 아니라 토지소유자가 추천한 감정평가사가 행한 보상평가까지 그 적정성을 심의하여 보상평가의 적정성과 신뢰성을 제고할 수 있을 것임.

- 최근 감정평가협회는 ‘공적심사평가위원회’를 구성하여 사전･후 검증시스템을 구축하고 있으므로, 사업시행자가 전문적인 평가심사 업무를 수행할 수 없을 경우에는 ‘공적심사평가위원회’를 의무적으로 거치도록 하는 방안을 검토할 필요가 있음.

4) 감정평가업자의 관리 강화

○ 비상식적, 자의적, 과다 평가한 경우 감정평가를 행한 감정평가사 및 소속 평가법인에 대해 제재조치를 강구함.

- 허위･부실 감정평가에 따른 문제를 해소하고 감정평가에 대한 신뢰를 제고하기 위하여 감정평가업자가 고의 또는 중대한 과실로 보상평가를 한 경우에는 그에 상응하는 제재가 필요함.

- 그러나 감정평가사의 관리가 강화되어야 한다는 취지에는 동의하지만, 중대한 과실로 잘못 평가한 경우까지 벌칙조항을 도입하는 것은 형평성 위배 등 문제점이 있다고 판단되는 바, 재검토가 요청됨.

5) 사업시행자의 감독 강화

○ 사업시행자의 비합리적인 보상평가를 조장하는 행위에 대한 상급단체의 관리감독이 필요함.

- 사업시행자가 지방자치단체인 경우에는 감사활동을 통해 단속하고, 한국토지공사 등인 경우에는 감사원 감사 등을 통해 지속적으로 비합리적인 보상평가 실태에 대한 관리 감독이 필요함.