미국 감정평가재단(AF)의 가치평가기준: USPAP

감정평가재단(AF)의 가치평가기준: USPAP

 

 

 

감정평가재단(The Appraisal Foundation)의 감정평가기준위원회(Appraisal Standards Board: ASB)에서는 감정평가사와 감정평가서비스 이용자를 위하여 전문감정평가실무기준(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice: USPAP)을 제정 공표하고 이에 대한 해석을 제공하며 필요에 따라 개정하고 있다.

 

 

 

 

(1) USPAP의 구성

 

 

USPAP는 서론, 평가기준 및 세칙 (standards and standards rule), 가치평가기준에 대한 적용의견서 (statements on appraisal standards) 및 자문의견서(advisory opinions)로 구성되어 있다.

 

 

 

서론에는 정의, 서설, 윤리규정, 적격성 규정, 적용예외규정(departure rule), 법률과 배치되는 경우에 대한 적용예외규정, 보충적 평가기준적용규정들이 포함되어 있다.

 

 

 

가치평가기준은 평가대상항목에 따라 총 10개의 기준으로 이루어져 있다.

 

 

기준1: 부동산 평가

 

기준2: 부동산 평가의 보고

 

기준3: 평가검토 (appraisal review)

 

기준4: 부동산 평가 자문: 실행

 

기준5: 부동산 평가 자문: 보고

 

기준6: 대규모 평가(mass appraisal): 실행 및 보고

 

기준7: 동산 평가: 실행

 

기준8: 동산 평가: 보고

 

기준9: 기업 평가: 실행

 

기준10: 기업 평가: 보고

 

 

위의 기준 중에서 기업가치 평가와 직결되는 내용은 기준9호와  기준10호이며 주요 내용은 다음과 같다.

 

 

 

(2) 기준9호의 주요 내용

 

 

 

기준 제9호는 5개의 기준세칙으로 구성되어 있다.

 

 

 

 

기준세칙9-1에서는 가치평가자와 가치평가업무에서 유념해야 할 내용을 제시하고 있다.

 

 

 

기준세칙 9-2에서는 가치평가자가 가치평가업무를 수행함에 있어서 명확히 파악해야 할 사항들을 나열하고 있다.

 

 

 

 

중요한 내용으로는 평가의뢰인, 가치평가결과를 이용할 예상 이용자 및 가치평가견해와 결론이 사용될 것으로 기대되는 용도, 평가대상 가치의 유형 및 정의, 평가기준일(effective date of appraisal),

평가대상 기업, 자산 또는 지분, 가치평가를 완료하기 위하여 요구되는 작업의 범위, 평가과정에 필요한 이례적(extraordinary) 가정, 평가과정에 필요한 가상 조건(hypothetical conditions) 등이 있다.

 

 

 

 

 

기준세칙 9-3에서는 가치평가시 계속기업의 전제뿐만 아니라 청산을 전제로 한 가치평가의 가능성도 고려해야 한다고 규정되어 있다.

 

 

 

 

 

기준세칙 9-4에서는 가치평가 수행 시에 하나 이상의 접근방법을 사용할 것을 권유하고 있으며 가치평가과정에서 수집되고 분석되어야 할 정보들에 대한 예를 제시하고 있다.

 

 

 

 

마지막으로 기준세칙 9-5에서는 다양한 평가접근법을 통해 도출된 추정가치를 조정하여 평가자가 가치에 대한 최종적 결론을 내리도록 되어 있다.

 

 

 

 

 

(3) 기준10호의 주요 내용

 

 

 

기준 10호는 가치평가 작업결과를 보고함에 있어서 준수하여야 할 사항을 명시하고 있다.

 

 

 

기준세칙 10-1에서는 가치평가결과를 구두보고 또는 서면보고서를 작성함에 있어서 지켜야 할 일반적인 원칙을 제시하고 있다.

 

 

 

기준세칙 10-2에서는 작성할 보고서를 가치평가보고서(appraisal report) 또는 용도가 제한된 가치평가보고서(restricted use appraisal report) 중에서 하나를 선택하여 작성하도록 규정하고 있으며 각 보고서 유형별로 포함되어야 할 정보의 내용이 상세하게 제시되어 있다.

 

 

 

 

기준세칙 10-3에는 가치평가에 대한 서면보고서에 다음과 같은 내용이 서명과 함께 포함되어야 한다고 되어 있다.

 

 

 

 

 

본 평가자가 아는 범위 내에서, 다음의 내용에 대해 증명한다.

 

 

- 본 보고서에서 진술된 사실(facts)은 진실이며 정확하다.

 

 

 

- 보고된 분석, 의견 및 결론은 보고서에 기재된 가정과 제한 조건에 의해 서만 제한을 받는다. 그리고 이들은 본인의 개인적인 입장을 떠나 편향됨 이 없는 전문가적인 분석, 의견과 결론이다.

 

 

 

- 본인은 본 보고서의 평가대상 재산에 대하여 현재나 미래에 있어 아무런 (또는 특정한)이해관계를 가지고 있지 않으며, 관련 당사자들에 관해서도 아무런 개인적 이해관계를 가지고 있지 않다.

 

 

 

- 본인은 본 보고서의 평가대상 재산이나 평가 관련당사자들에 대해 어떠 한 편견(bias)도 가지고 있지 않다.

 

 

 

- 평가 작업과 관련된 본인의 계약은 사전에 미리 결정된 결과를 도출하고 보고함을 조건으로 하지 않는다.

 

 

 

- 평가 작업에 대한 보수는 의뢰인의 주장이나 가치평가액에 대한 의견, 명 시된 결과의 달성, 또는 평가결과가 사용되리라 기대되는 용도와 직결되 는 후속 사건의 발생에 유리한 영향을 줄 수 있도록 사전에 미리 결정 된 금액이나 가치의 방향을 도출하고 보고함을 조건으로 하지 않는다.

 

 

 

- 본인의 분석, 의견 및 결론은 USPAP를 준수하여 실행된 결과로 도출된 것이며 본 보고서 역시 USPAP를 준수하여 작성된 것이다.

 

 

 

- 본 보고서의 서명인에게 가치 평가와 관련하여 중대한 도움을 제공한 자 는 없다(만일 가치평가에 도움을 제공한 제공자가 있다면 조력자의 성명 을 명시한다.)

 

 

끝으로 기준세칙 10-4에서는 구두보고에 포함되어야 하는 최소한의 정보에 대해 규정하고 있다.