일본의 시장가치(Market Value)의 정의

정상가치(normal value) : 시장가치와 동일한 가치 

 

특정가치(special value) : 증권화 대상 일부인 부동산들에 전형적으로 요구되는 개념이다. 특정가치는 또한 민사재생법(civil rehabilitation)에 근거하여 조기매각을 전제로 한 가격을 구하거나 사업의 계속을 전제로 한 가격을 구하는 경우에 이용된다.

 

한정가치 (limited value,구성가치 또는 집합 가치) : 가치를 창출하기 위해서 결합되는 일부분 또는 토지에 적용되는 가치이다. 이러한 경우들에 시장가치의 일반적인 개념들을 적용되지만 매수자와 매도자가 적은 경우가 빈번하다.

 

비시장가치 (non-market value, 특수가치) : 문화재와 같은 지속적인 이용을 전제로 하는 가치, 이 가치는 예를 들어 절(temple)과 같이 관련 시장이 없는 자산들에 활용된다.

 

 

 

 

원칙적으로 정상가치는 공정시장가치 (Fair Market Value)와 동등하다.

 

특정가치는 공정시장가치와 동일한 요소들을 고려하지만, 시장가치 조건의 일부가 결여된 사실도 고려한다. 예를 들어 증권화 구조(securitization structure)는 금융공학을 통해서 몇가지 부수적인 가치를 창출해 내는데, 이러한 증권화 구조는 현금 또는 현금등가의 개념과는 거리가 멀다

 

(이러한 사실은 최근 몇년 전 호주의 상장등록된 자산 신탁들(LPTs : Listed Property Trusts) 의 구매행동으로 살펴볼 수 있다. 이자율과 환율의 재정거래(arbitrage)를 통해서 추가로 0.5%~2%의 지분배당금 수익을 만들어 낼 수 있었다. 이렇게 증가된 배당 수익은  하여금 부동산 시장내에 다른 구매자들보다 낮은 자본환원율 하에서도 일본의 자산들을 구매할 수 있도록 해주었다.)

 

 

 

평가기준에 따라 J-REITs 부동산들은 특정가치로 평가되도록 요구하는 반면에, 시장은 이들 자산들의 평가가치를 특정가치로 간주하지 않는다는 점을 유의해야 한다.

 

시장의 일치된 견해 및 금융청(Financial Services Agency : 금융청은 일본의 재무 시스템의 안정성을 보증하기 위하여 해외 뱅킹업무, 증권화, 와환거래 및 보험업무를 감독하는 일본의 정부기관임)에 의하면 이러한 가치들은 공정시장가치라고 간주된다. 특정가치는 많은 경우에 정상가격과 동일한 것으로 결정된다.

 

정상(시장)가치의 정의는 미국의 정의와 매우 흡사하게 정해진다. 그 정의는 다음과 같이 해석될 수 있다.

 

정상/시장 가치는 시장에서 충분한 기간동안 공개된 부동산(property)이 합리적인 시장 조건에서 성립된 가능성이 가장 큰 가격으로서 매수자 및 매도자는 ,

 

 

1. 자유로우며, 단지 그들의 수익을 극대화하기 위해 행동하고

2. 전형적으로 동기부여가 되고, 매수 또는 매도에 대한 불법적인 강압이 없는 상태에서

3. 완벽한 시장정보에 접근할 수 있으나, 어떠한 내부 정도도 없이

4. 자산 유형에 대한 전형적인 자산실사(due diligence)를 완료하고

5. 최유효이용을 고려하며

6. 일반적으로 이용 가능한 금융 조건에 따른 거래를 진행하고

7. 특정 인센티브 또는 제한 사항들에 얽매이지 않는다.

 

 

증권화를 위해 편입된 자산의 감정평가에 있어서, 부동산감정사는 특정가치를 또한 평가하고 그 특정가치를 시장가치 산정액과 비교해야 한다. 특정가치 평가를 요구하는 근본적인 목적은 일본의 기본적인 감정평가 개념을 반영한다.

 

 

즉, 부동산감정사의 기본 의무 중 하나인 시장을 투명하게 하고, 질서정연하게 만드는 것이다. 특정가치란 증권화 구조가 가치에 미치는 영향으로 간단히 정의될 수 있다. 즉, 자산을 취득하고 보유함으로써 생기는 가치증가분이 만일 이 구조가 더 이상 유지되지 않는다면 사라질 것인가 하는 것이다. 이런 이유로 특정가치를 시장가치와 비교할 필요가 있는 것이다. 그러나 대부분의 경우에 이 두 가치 간에는 별다른 차이가 없다.