감정평가에서의 사용가치 평가

경제학에서 가치(value)라 함은 경제주체로 하여금 어떤 재화를 소유하고 싶게끔 만드는 원천을 의미합니다.

 

 

애덤 스미스는 국부론 제1편 제4장에서 가치에는 사용가치와 교환가치 2가지가 있다고 제시합니다.

(이후 마르크스는 자본론에서 자본주의 비판에 이 논의를 확장시켰습니다.)

 

 

 

사용가치(value in use)는 내가 어떤 재화를 직접 소비해서 효용을 얻을 수 있기에 생기는 가치이고 교환가치(Exchange Value)란 그 재화로부터 직접 효용을 얻을 수는 없지만 사용가치가 있는 다른 재화와 교환할 수 있기에 생기는 가치를 말합니다.

 

 

 

예를 들어 내가 답안지에 쓰려고 고급만년필을 구입했다면 그 만년필은 일단 나에게 사용가치를 지니는 것이고 나중에 그 만년필을 필요로 하는 다른 사람이 갖고 있는 펜과 교환할 수도 있기에 그 만년필은 나에게 교환가치도 지니게 되는 것입니다.

 

 

즉, 사용가치는 목적으로서의 가치이고 교환가치는 수단으로서의 가치인 셈이지요.

 

 

 

대부분의 재화는 사용가치와 교환가치를 동시에 지니고 있으나 사회.경제적인 맥락에 따라 어떤 재화는 사용가치의 비율이 높고 다른 재화는 교환가치의 비율이 높기도 합니다. 애덤 스미스는 물과 다이아몬드를 예로 들고 있습니다.

 

 

 

 

1. 회계학 측면에서의 사용가치(value in use)

 

 

기업이 자산을 사용함에 따라 당해 기업의 입장에서 인식되는 현재가치를 말합니다.

 

 

IAS 36에서는 사용가치를

the discounted present value of the future cash flows expected to arise from the continuing use of an asset and from its disposal at the end of its useful life. 로 정의내리고 있습니다.

 

 

 

2. 감정평가 측면에서의 사용가치(value in use)

 

 

1) 지상권, 지역권, 전세권은 부동산의 사용가치를 독점 지배하는 것을 내용으로 하는 용익물권입니다.

 

 

2) 도로, 하천, 공공용지등은 일반적으로 사용가치에 비해 교환가치가 현저히 낮은 토지로서 만약 이를 보상목적으로 평가한다면 교환가치는 거의 없고 사용가치를 중심으로 하는 평가가 될 것이고,

일반거래, 담보, 경매 목적으로 도로, 하천, 공공용지등을 평가시 사용가치보다는 교환가치가 더 중요시되는 평가로 보면 됩니다.

 

 

(용도적 제한, 거래제한 상태 등을 반영)

 

 

3) 임대료 평가의 경우도 사용가치를 중시하는 평가로 보면 됩니다.