시장가치 외의 가치와 조건부 평가와 평가목적 과의 관계

질문

 

 

1.조건부평가도 시장가치도 될 수 있나요

 

2. 아니면 조건부평가면 모두 시장가치 외의 가치인가요

 

3.양자는 관련성이 없나요

 

의견을 부탁합니다.

 

 

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답변 :

 

 

1. 조건부로 평가한 가액이 시장가치로 될 수 있습니다.

 

 

 

2. 조건부평가에 의한 가액은 시장가치도 될 수 있고 때에 따라 시장가치 외의 가치도 될 수

   있습니다.

 

 

3. 양자는 크게 관련은 없으나 수험용 답안으로 쓴다면 관련성을 만들어낼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

설명 :

 

 

1,2

 

 

 

기준가치에 평가조건은 당연히 가미될 수 있습니다.

 

 

조건부평가와 시장가치와의 관계를 혼란스러워 하는 이유는

 

 

1) “가치기준”이라는 의미에 대한 해석상의 논란

 

 

2) “시장가치 외의 가치”에 대한 특별한 명칭이나 정의가 감칙에 규정되지 않음.

 

 

3) 기준가치 와 평가목적 그리고 평가조건에 대한 구별이 명확히 정리되지 않았기 때문입니다.

 

 

 

 

기준가치는 a basis of value라는 용어를 번역한 것입니다.

(실무기출 19회 2번에서의 Valuation Base와 동일한 의미)

 

 

 

기준가치의 의미는 IVS(2011)에 의하면 감정평가의 기본측정가정(the fundamental measurement assumption)에 관한 언급이라고 정의하고 있습니다.

 

 

 

기준가치는 감정평가시 고려하여야 할 기본측정가정으로 현황평가와 대비되는 조건부평가와 같이 결부지어서 생각할 필요는 없습니다.

 

 

분류 체계 자체가 다릅니다.

 

 

 

 

일반적으로 ‘가치기준’의 의미에 대하여 해석여지가 있는데,

 

 

 

a) 경제적 가치를 판정하는 기준으로서의 기준가치

 

 

 

b) 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액을 판정하는 기준으로서의 기준가치 가 바로 그것입니다.

 

 

 

예를 들어 담보목적의 평가시 대상의 경제적 가치는 시장가치로 결정하되, 평가목적이 담보이므로 안정성, 환가성 등을 고려하여 가액을 결정하는 것이 대표적입니다.

 

 

경제적 가치는 100원인데 대상물건 평가액을 90원으로 결정한 경우

 

 

기준가치란에 “시장가치” ? 아니면 “시장가치 외의 가치”로 표시하여야 하나? 라는 이런 문제죠.

 

 

기준가치에 평가조건은 당연히 붙을 수 있으며 이때의 평가조건은 기준가치가 내포하는

 

 

기본측정가정과는 다른 의미입니다. 평가조건이 붙는다고 기준가치에 영향을 주는 것이 아

 

 

니라는 것만 아시면 혼란스럽지 않을 것입니다.

 

 

 

다만, 평가조건이 가미되는 경우 이에 대한 합법성, 합리성, 실현가능성의 여부는 반드시 체크하여야 합니다. 예를 들어 나지 상태의 토지에 대하여 아파트를 준공하였을 시점을 가정하여 감정평가를 의뢰인이 요구할 경우, 이때에는 “아파트가 준공조건하의 시장가치”, “아파트 준공조건하의 투자가치” 등이 모두 가능합니다.

 

 

cf) 기준가치는 위에서 말한 것처럼 기본측정가정이기 때문에 평가목적과는 구별되는 개념

 

입니다. 평가목적은 보고된 감정평가액이 사용되어지는 용도를 말하는 것으로 구체적으로

 

“담보” “경매” “매각(처분)” 등으로 표시됩니다. 따라서 평가목적에 관계없이 의뢰인은 기

 

준가치로서 “시장가치” “투자가치” “공정가치” 등을 요구할 수 있고 감정평가사는 의뢰된

 

대로 이에 부합하는 평가를 하면 됩니다.

 

 

 

 

 

3.

 

 

 

감정평가는 기준시점 현재 가치형성요인과 현실적 이용상황을 바탕으로 시장가치를 기준하여 개별평가하는 것을 원칙으로 합니다.

 

 

관련성을 수험용으로 연결짓는다면

 

 

조건부평가는 현황평가의 예외이고, 시장가치이외의 가치는 시장가치기준의 예외에 해당하므로

 

 

1) 조건부평가와 시장가치외의 가치는 모두 감정평가 원칙의 예외에 해당함.

 

 

 

2) 조건부평가에 의한 가액은 시장가치, 시장가치이외의 가치 모두가 될 수 있으나

 

 

 

3) 시장가치라고 하여 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니며

 

 

시장가치 외의 가치이면 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니다 라는 정도로 정리할 수 있겠습니다.

 

 

 

위에서 보듯이 조금 답안이 궁색하죠? ^^

 

 

 

이런 식의 문제는 아직 시장가치에 대한 본질이 규명되지 않았고, 시장가치 외의 가치에 대한 구체적 규정과 정의도 없는 상태에서 이것을 수험생에게 묻기에는 어려울 듯 싶습니다.

 

 

 

 

<대한민국 기준가치의 체계 : 2014년 현재 논의중 최종확정 사항 아님>

 

 

구분	용어	시장성여부	교환거래여부	시장
시장가치	시장가치	O	전제 O	통상적인 시장
시장가치 외의 가치	투자가치	O	전제 X	미고려
	공정가치	O	전제 O	한정된 시장
	특별가치	O	전제 O	한정된 시장
	기타

 

 

 

 

 

 

이해에 도움이 되셨길 바랍니다.

 

 

 

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