陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

질문

1.조건부평가도 시장가치도 될 수 있나요

2. 아니면 조건부평가면 모두 시장가치 외의 가치인가요

3.양자는 관련성이 없나요

의견을 부탁합니다.

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답변 :

1. 조건부로 평가한 가액이 시장가치로 될 수 있습니다.

2. 조건부평가에 의한 가액은 시장가치도 될 수 있고 때에 따라 시장가치 외의 가치도 될 수

   있습니다.

3. 양자는 크게 관련은 없으나 수험용 답안으로 쓴다면 관련성을 만들어낼 수 있습니다.

설명 :

1,2

기준가치에 평가조건은 당연히 가미될 수 있습니다.

조건부평가와 시장가치와의 관계를 혼란스러워 하는 이유는

1) “가치기준”이라는 의미에 대한 해석상의 논란

2) “시장가치 외의 가치”에 대한 특별한 명칭이나 정의가 감칙에 규정되지 않음.

3) 기준가치 와 평가목적 그리고 평가조건에 대한 구별이 명확히 정리되지 않았기 때문입니다.

기준가치는 a basis of value라는 용어를 번역한 것입니다.

(실무기출 19회 2번에서의 Valuation Base와 동일한 의미)

기준가치의 의미는 IVS(2011)에 의하면 감정평가의 기본측정가정(the fundamental measurement assumption)에 관한 언급이라고 정의하고 있습니다.

기준가치는 감정평가시 고려하여야 할 기본측정가정으로 현황평가와 대비되는 조건부평가와 같이 결부지어서 생각할 필요는 없습니다.

분류 체계 자체가 다릅니다.

일반적으로 ‘가치기준’의 의미에 대하여 해석여지가 있는데,

a) 경제적 가치를 판정하는 기준으로서의 기준가치

b) 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액을 판정하는 기준으로서의 기준가치 가 바로 그것입니다.

예를 들어 담보목적의 평가시 대상의 경제적 가치는 시장가치로 결정하되, 평가목적이 담보이므로 안정성, 환가성 등을 고려하여 가액을 결정하는 것이 대표적입니다.

경제적 가치는 100원인데 대상물건 평가액을 90원으로 결정한 경우

기준가치란에 “시장가치” ? 아니면 “시장가치 외의 가치”로 표시하여야 하나? 라는 이런 문제죠.

기준가치에 평가조건은 당연히 붙을 수 있으며 이때의 평가조건은 기준가치가 내포하는

기본측정가정과는 다른 의미입니다. 평가조건이 붙는다고 기준가치에 영향을 주는 것이 아

니라는 것만 아시면 혼란스럽지 않을 것입니다.

다만, 평가조건이 가미되는 경우 이에 대한 합법성, 합리성, 실현가능성의 여부는 반드시 체크하여야 합니다. 예를 들어 나지 상태의 토지에 대하여 아파트를 준공하였을 시점을 가정하여 감정평가를 의뢰인이 요구할 경우, 이때에는 “아파트가 준공조건하의 시장가치”, “아파트 준공조건하의 투자가치” 등이 모두 가능합니다.

cf) 기준가치는 위에서 말한 것처럼 기본측정가정이기 때문에 평가목적과는 구별되는 개념

입니다. 평가목적은 보고된 감정평가액이 사용되어지는 용도를 말하는 것으로 구체적으로

“담보” “경매” “매각(처분)” 등으로 표시됩니다. 따라서 평가목적에 관계없이 의뢰인은 기

준가치로서 “시장가치” “투자가치” “공정가치” 등을 요구할 수 있고 감정평가사는 의뢰된

대로 이에 부합하는 평가를 하면 됩니다.

3.

감정평가는 기준시점 현재 가치형성요인과 현실적 이용상황을 바탕으로 시장가치를 기준하여 개별평가하는 것을 원칙으로 합니다.

관련성을 수험용으로 연결짓는다면

조건부평가는 현황평가의 예외이고, 시장가치이외의 가치는 시장가치기준의 예외에 해당하므로

1) 조건부평가와 시장가치외의 가치는 모두 감정평가 원칙의 예외에 해당함.

2) 조건부평가에 의한 가액은 시장가치, 시장가치이외의 가치 모두가 될 수 있으나

3) 시장가치라고 하여 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니며

시장가치 외의 가치이면 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니다 라는 정도로 정리할 수 있겠습니다.

위에서 보듯이 조금 답안이 궁색하죠? ^^

이런 식의 문제는 아직 시장가치에 대한 본질이 규명되지 않았고, 시장가치 외의 가치에 대한 구체적 규정과 정의도 없는 상태에서 이것을 수험생에게 묻기에는 어려울 듯 싶습니다.

<대한민국 기준가치의 체계 : 2014년 현재 논의중 최종확정 사항 아님>

이해에 도움이 되셨길 바랍니다.

1.hwp

□ 감정평가법인의 신뢰성을 제고하고 건전화를 유도하기 위하여

◦「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부감법’)이 개정됨에 따라

◦ 감정평가법인의 자본금 규정을 신설

◦ 시행일자 : 2014. 2. 7

□ (신설) 감정평가법인의 자본금 등 신설 (*부감법 제28조의 2)

◦ 감정평가법인의 자본금은 2억원 이상이어야 함.

◦ 직전 사업연도말 재무상태표의 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액이 2억원에 미달하면 경우 매 사업연도가 끝난 후 6개월 이내에 사원의 증여로 보전 하거나 증자 하여야 한다.

□ (유의사항) 인가취소 등

◦ 개정된 내용에 따라 기간 내에 미달한 금액을 보전하거나 증자하지 아니한 경우

□ (신설) 재무상태표 제출 의무화

◦ 감정평가법인은 직전 사업년도말의 재무상태표를 당해년도 3월 말까지 협회에 제출한다.

◦ 재무상태표의 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액이 2억원에 미달하면 미달한 금액을 매 사업연도가 끝난 후 6개월 이내에 사원의 증여로 보전하거나 증자하여야 하며, 이 경우 재무상태표를 협회에 제출한다.

□ 이 법 시행 당시 제28조의2제1항의 개정규정에 따른 자본금 기준에 미달한 감정평가법인은 이 법 시행 후 6개월 이내에 같은 개정규정에 따른 자본금 기준에 적합하게 하여야 한다.

◦ 따라서, 자본금 기준 미달에 해당하는 감정평가법인은 2014. 8. 6 까지 자본금 기준에 적합하도록 조치해야 함.

□ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부감법’) 제23조(자격)의 개정에 따라 감정평가사의 자격요건이 변경됨

◦ 감정평가사의 자격이 제1차 시험 및 제2차 시험에 합격한 사람인 경우 실무수습 수료․국토부 등록 여부와 상관없이 감정평가사 자격을 부여함

◦ 시행일자 : 2014. 2. 7

□ (실무수습 수료 ․국토교통부 등록 후 감정평가업무 수행) 제23조에 따른 감정평가사 자격이 있는 자가 제29조제1항 각 호의 업무를 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기간 이상의 실무수습을 마치고 국토교통부장관에게 등록하여야 한다.

◦ 따라서, 현재 제24기 감정평가사들은 실무 수습 종료 후 국토교통부장관에게 등록하여야 하며,

◦ 감정평가사 자격만 있는 경우 소속 구성원으로 가입 할 수 없으며 반드시 실무수습 수료와 국토부 등록 후 구성원으로 가입 할 수 있음

◦ 협회 입회의 경우는 국토부 등록 후 정회원으로 입회하여 감정평가법인 또는 개인사무소 소속 평가사가 될 수 있음.

부감법 개정 (안).zip

2010가합22135_판결문_검수완료.pdf

2006_2월 제도경제(김홍상).pdf

부동산 개발 방법론.pdf

감정평가사 제도는 1989년 도입되어 2012년까지 3800 여명의 합격자를 배출하는 등 안정적인 전문자격사 제도로 확립되었으나 변호사·공인회계사·변리사 등과 달리 별도의 근거 법률이 없고 부동산가격공시제도와 함께 하나의 법률에 규정되어 있어 감정평가사제도가 부동산 가격공시 업무에 한정되는 것으로 오해될 수 있는 여지가 있음.

이에 감정평가사 제도를 별도의 법률로 제정하여 감정평가사 제도를 발전시킴과 동시에 감정평가사의 자율적 통제를 강화하여 감정평가의 신뢰성과 공정성을 제고하고자 함.

가. 감정평가사의 직무 및 감정평가업자의 업무 범위를 규정함(안 제3조 및 제4조).

나. 감정평가사 자격시험과 시험의 일부면제를 규정함(안 제8조 및 제9조).

다. 감정평가사가 감정평가업을 영위하려는 때에는 감정평가사사무소의 개설신고를 하여야 하는 등 감정평가사의 권리와 의무를 규정함(안 제15조부터 제23조까지).

라. 감정평가사는 감정평가업자의 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가법인을 설립할 수 있도록 하는 등 감정평가법인에 관한 사항을 규정함(안 제24조부터 제27조까지).

마. 감정평가사의 품위유지와 직무의 개선․발전을 도모하고, 회원의 지도 및 감독에 관한 사무를 하기 위하여 한국감정평가사협회를 두도록 하고, 감정평가사 등은 협회에 가입을 의무화하는 등 한국감정평가사협회에 관한 사항을 규정함(안 제28조부터 제35조까지).

바. 감정평가와 관련된 사항을 심의하기 위하여 감정평가위원회의 설치, 구성, 조사·연구 의뢰 및 세부규정에 관한 사항을 규정함(안 제36조부터 제39조까지).

1909401_의사국 의안과_의안원문.hwp