陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

공익사업지구 지정해제에 따른 문제점과 개선방안_백성준.pdf

07.25 이준석행2기본 강의계획서.pdf

2014년 선택교육과정 교육프로그램

2014년 필수교육과정 교육프로그램

2013.8.23 서울북부지방법원 재판부는 (주)삼정KPMG 어드바리이저 (삼정회계법인 자회사)의 공동대표와 소속 공인회계사들의 감정평가업계에 대한 침탈행위 1심 판결에서 유죄판결을 내려 공동대표 1인등 3인에 대하여 부감법 위반으로 각각 500만원의 벌금형에 처하였다는 소식을 들었을 것이다.

하지만, 최근 2013.12.19일 항소심에서 1심판결을 뒤집고 삼정 공동대표와 소속 공인회계사들에게 무죄를 선고하였다.

관련 사건은 대법원의 최종 선고를 앞두고 있다.

이 문제는 감정평가업계에 정말 중요한 문제이다. 그나마 감정평가업계가 성장가능성을 기대할 수 있는 분야가 바로 IFRS 자산재평가 분야인데 만약 대법원에서 패소하게 되면 공인회계사 및 변리사 등에게 우리 업무를 빼앗기는 결과는 명약관화하다.

걱정이다. 잘 되야 될텐데............

NABO_경제동향이슈(통권_제21호).pdf

부동산 공부 통합.hwp

1. prologue

원래 시험과목의 적합성이라는 주제는 시험제도 개선과 관련하여 이것만 떼어서 논할 수 없는 것

입니다. 시험과목 자체의 적합성 뿐만 아니라 감정평가제도 전반의 개선과 별도로 분리해서 논할

수  없는 주제이기 때문입니다.

11.28일 감정평가학회 추계 학술대회에서 감정평가법인조직구조개편 - 합격자 실무수습제도 -

선발시험 개편 (+ 감정평가사법 독립법안 제정)을 동일선상에서 다룬 것은 이 세가지 부문이 상호

영향을 미치기 때문이며,

시험자체로 봐도 난이도 조절의 한 요소로 작용하고 있는 1차 면제자 제도, 응시자격 제한(필수학

점이수)이 없는 점 등과 동시에 다루어야 하는 주제입니다.

하지만, 수험생의 입장에서 시험제도 개선을 위하여 1차 면제자 제도, 응시자격제한 주제까지 포

괄하는 것은 적합하지 않다고 판단되어 여기서 다루지 않기로 합니다.

이하 내용을 보면 아시겠지만 시험과목자체의 적합성에 대하여 저는 적절하다고 생각하며

이것만으로는 부족하여 어쩌면 수험생들의 부담을 가중하는 취지의 과목추가 내용을 전개

할 것입니다.

내일 합격자발표가 난 이후 일부수험생들에게 욕을 먹을지도 모를 일입니다.

채점강평등이 미공개된 불합리한 제도가 시작된 2003년 이후 불합리한 관행이 이어져 온 것이 10

년째입니다. 한번 잘못된 관행이 뿌리내린 다음에는 이를 다시 되돌리기는  매우 어렵습니다.

솔직히 이같은 시험제도의 개선은 수험생들의 힘만으로는 이루어지기 어렵습니다. 감정평

가협회 또는 한국부동산연구원, 한국감정평가학회같은 단체의 도움이 반드시 필요합니다. 이 기

관들은 어차피 철저하게 기 합격한 감정평가사들의 이익을 위해서 만들어진 집단입니다.

수험생들의 의견이 아무리 합리적이더라도 최종적으로는 시험제도개선역시 감정평가사들의 이익

을 반영하는 쪽으로 결정이 날 수 밖에 없습니다. 시험제도 개선이 이루어지려면 개선사항이

기 합격한 감정평가사들에게도 이득이라는 것을 보여줄 수 있어야 합니다. 그래야만 협회등

의 유관기관이 동의하고 국토해양부 및 산업인력공단이 움직일 것이기 때문이죠.

과목의 적합성에 대해서는 감정평가사 자격제도와 유사한 타 전문자격사제도를 비교검토하여 이

를 근거로 감정평가사 시험 과목의 적합여부를 도출하는 것이 바람직합니다.

감정평가사와 유사성이 있는 시험은

공인노무사, 공인회계사, 세무사, 변리사, 사법시험 , 법무사로 볼 수 있습니다.

다만, 관세사 와 보험계리사의 경우 1,2차 공히 회계학을 제외하고 감정평가사 시험과 유사성이 없는 것으로 판단하여 제외하기로 합니다.

2. 현 감정평가사 시험과목의 형성과정

(1) 現 일본 부동산 감정사 시험과목

우리나라처럼 객관식(1차), 주관식(2차)을 병행하고 있으며 객관식시험을 통과한 자만 논술시험을 볼 수 있도록 하고 있다.

※김태훈, 박성규, 서은아, 전소영 (2005.12) 외국의 감정평가제도 Ⅱ 한국부동산연구원의 내용을 재정리

(2) 종전 토지평가사, 공인감정사 시절 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

(3) 현재 감정평가사 시험과목

(4) 전문자격사 자격시험별 시험과목 (응시자격 전제인 영어 포함)

※ 로스쿨 졸업생을 대상으로 하는 변호사 시험의 경우는 1,2차로 구분하지 않고 공법 (헌법, 행정법 통합), 민사법 (민법, 민사소송법 통합), 선택과목 (지적재산권법, 노동법 등)중 응시자가 선택하는 1개과목으로 구성되어 있다.

3. 감정평가사 시험과목의 적합성

(1) 1차 시험

상기에서 보듯이 우리나라 감정평가사 자격시험의 경우 일본의 부동산 감정사 시험제도를 약간만

변형하여 거의 그대로 가져왔고 토지평가사, 공인감정사를 통합하면서 현재의 시험제도가 정착되

었다. 영어의 경우 2002년 1차 시험과목으로 필기시험형태로 처음 도입, 2009년 민간어학시험으로

대체되었다.

특히, 부동산관계법규에서 일본과 토지평가사, 공인감정사 시절과는 다르게 측량 수로 및 지적에

관한 법률 중 지적에 관한 부분과 부동산등기법이 시험과목에 포함되어 있는데, 이는 일본이 부동

산감정사와 토지가옥조사사 가 구분되어 있지만 우리는 토지가옥조사사 (부동산에 관한 등기에 필요한 토

지 또는 가옥에 관하여 조사, 측량, 신청수속을 하는 업무를 처리)와 같은 자격이 없기 때문에 일본의 토지가옥조

사사의 업무 일부를 시험과목에 넣은 것으로도 볼 수 있다.

토익 등 영어시험의 필요성을 살펴보면 다음과 같다.

감정평가사는 주로 국내 부동산에 대한 평가 업무를 하고 있다. 하지만 최근 국제화 시대에 맞게

해외투자가 늘어나고 있고 일부 감정평가법인은 해외여러 나라와 업무협약을 체결하는 등 다각도

로 해외진출을 추진하고 있으며 이러한 추세는 앞으로도 계속 늘어날 것으로 전망된다.

또한 현재 외국계 기업에서 감정평가 의뢰가 늘어나고 있고 영문감정평가서 작성의 비중도 조금

씩 늘어나고 있는 점을 고려할 때 시대 흐름상 한국어만으로는 업무영역확장에 한계가 있다. 감정

평가의 관점에서 컨설팅도 할 수 있기 때문에 감정평가사들이 외국어 능력을 갖추는 것은 시대적

인 요구 사항이기도 하다.

또한 타 시험도 법무사를 제외한 모든 시험에 영어 등 외국어를 시험과목으로 하고 있다.

2009년부터 TOEIC, TOEFL 등 공인 영어시험 성적으로 대체되었는데, 그 배경은 공인 영어시험 대

체로 인한 장점에 있다. 우선, 시험 주관처의 업무 효율성 측면에서 기존의 시험에서 발생할 수 있

었던 복수정답이나 오답, 문제 자체에 대한 시비문제를 해결할 수 있다.

외국어라는 이름으로 명칭을 개정하고 영어라는 과목으로 한정짓지 말고 HSK, JPT 같은 시

험도 인증시험과목으로 추가하는 것이 바람직하다.

실제 감정평가법인에서도 자기소개서 란에 어학시험의 점수보다는 실제 회화능력을 중시하

고 있으므로 일정 수준의 Speaking 시험통과로 인증가능하도록 범위를 확대할 필요가 있다.

토익 등 영어시험을 통한 외국어 구사능력이 감정평가사 업무에 절대적으로 필요하지는 않

지만 활용하는 경우가 있기 때문에 완전 무관하다고 볼 수 없고 영어 시험 도입을 반대할

만한 뚜렷한 명분이 없으므로 1차 과목에 영어를 포함시키는 것은 타당하지 않다고 볼

수 없다.

전문자격사 시험의 제1차 시험은 해당전문분야에 대한 기본적인 지식을 검증하는 것을 목표로 하

여야 한다. 그러나 부동산에 대한 전문가인 감정평가사를 선발하는 자격시험임에도 불구하

고 제1차 시험과목에 부동산에 대한 기본지식을 검증할 수 있는 과목이 없다.

타 전문자격사의 경우 공인노무사의 경우 노동법1,2 가 있고 공인회계사는 회계학, 세무사의 경우

세법학개론 이 있는 등 해당전문분야에 대한 기본 지식을 검증할 수 있는 시험과목이 있는 것과 대

조적이다.

부동산관계법규의 경우 6개법률만 시험범위로 한정하고 있으나, 일본 부동산감정사의 경우 약 30

여개의 법률을 시험범위로 하고 있으며, 공인노무사의 경우 노동법(1)의 경우 11개 법률, 노동법

(2)의 경우 5개 법률로 총 16개 법률로 구성되어 있다. 심지어 공인중개사의 경우도 부동산 공시법

령, 부동산 세법, 부동산공법(8개법률)로 구성되어 있다.

감정평가사 자격시험은 부동산에 대한 전문가인 감정평가사를 선발하는 시험으로 부동산에 대한

기본지식을 검증하기 위하여 제1차 시험과목에 현재 시험범위인 6개 법률 외에 관련법령을

추가할 필요가 있다. 즉, <도시개발법>, <도시 및 주거환경 정비법>, <주택법>, <공익사

업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률> 등의 추가를 고려할 필요가 있다. 또한 최

근의 시장환경의 변화를 반영하여 <부동산투자회사법>, <주택저당채권유동화회사법>, <

자본시장과 금융투자업에 관한 법률>등도 시험과목에 포함할 것인지를 검토할 필요가 있다.

또한 부동산 분야에 대한 기본지식 검증을 위하여 <부동산학개론>을 추가하는 것이 바람

직하다. 다만, 유사한 시험인 공인중개사 혹은 주택관리사의 주택관계법규 처럼 출제비율

을 명시하여야 할 것이다.

(2) 2차 시험 (선택과목제 도입 vs 과목추가)

2차과목의 경우 3과목에 불과하여 타 전문자격사와 비교하여 평가과목이 적고 감정평가사 업무수

행에 필요한 전문적인 지식을 평가하기에 한계가 있으므로 시험과목을 추가할 필요가 있다. 변리

사, 사법시험처럼 세부전문과목을 선택과목으로 추가할 필요가 있다.

변호사 협회의 전문분야등록제도를 응용하여 도입하는 것도 고려해 볼 수 있다.

미국의 감정평가사 제도의 경우 공인종합감정평가사, 공인주택감정평가사, 면허감정평가사, AI가

상업용부동산평가사 (MAI), 주거용 부동산평가사 (SRA)로 구분한 것을 참고로 하여

차별화된 평가목적별, 평가대상물건별로 자격을 구분하여 감정평가사의 특화된 전문성을 높일 필요가 있다.

우리나라와 호주를 제외한 대부분의 국가에서는 공적평가와 사적평가 수행의 주체가 분리되어 있다.

(우리의 경우도 앞으로 구분될 움직임이 있다)

<맨뒤에 자료 후첨>

예를 들어 크게 사적평가와 공적평가영역에서 선택을 구분하고

사적평가 의 경우 선택과목을 <재무관리> 혹은 <통계학>

공적평가 의 경우 선택과목을 <민법 (물권)> 혹은 <행정법>를 규정하는 것이다.

이는 실무수습과정과 연계가 되어야 하는 부분이고 선택과목에 따른 점수차이는 공인노무사와 수

학능력시험 등에서 활용하고 있는 표준점수제 도입으로 해결할 수 있다.

(합격후 수입측면을 고려하여 선택편중현상이 나타날 수 있는 가능성은 본 주제와 무관함)

물론 이같은 선택과목제 도입을 반대하고 과목추가를 찬성하는 입장에서는 현행 2차과목의 경우

3과목에 불과하고 감정평가실무는 감정평가이론과 보상법규를 통합하는 과목으로 감정평가업무

에 필요한 전문적인 지식을 평가하기에 한계가 있으므로 위의 <재무관리>, <물권법> 중 하나 혹

은 두 개를 필수과목으로 지정하는 방안을 선호할 것이다.

선택과목제 도입 혹은 필수과목추가이던 현 감정평가사 시험제도의 실질적 개선

(채점평공개 등)을 위해서는 하나를 채택할 필요가 있다고 본다.

하지만, 진짜 문제는 세 과목중 하나의 과목일 뿐인 실무에 대한 다른과목과의 형평성 조정에 대한 것이다.

4. 과목간 형평성 (배점문제)

2012-5-1에서 지적한 바와 같이 원래 감정평가실무는 일정기간 실무수습을 거친 이들을 대상으로

실력을 검증하려는 목적으로 만들어진 것이다.

하지만, 현재 실무가 합격에 있어 절대적인 슈퍼 '甲' 의 위치를 점하고 있고 현업을 경험하지 못하는

수험생에게 현업내용 혹은 논란이 되는 부분을 그대로 출제하고 있으며 상대적으로 그 배점이 100

점에 불과해 시험자체가 '로또'라는 비아냥 소리를 듣는 지경에 이르고 있다.

실무과목은 감정평가이론과 보상법규를 합한 과목임에도 불구하고 실력과는 상관없이 2년

차와 다년차의 차이가 없는 과목이다. 다시말하면 차이가 없다는 것은 실무 100점으로는 변

별력이 없다는 의미이기도 하다.

최근 10년간 대량과락을 포함하여 합격에 결정타가 된 과목을 보면

11회 이전 (감정평가실무가 압도적으로 많음)

12회 실무

13회 법규

14회 이론

15회 없음 (실무를 좀 짜게 주었음)

16회 실무

17회 없음

18회 실무

19회 없음

20회 없음

21회 이론

22회 실무

23회 ?

산업인력공단으로 넘어간 이후 최소합격인원이 200명으로 넘어간 이후 실제로 실무과목에서 대량

과락을 주고 점수조정을 통해 합격생을 조절하는 정도가 더 심해진 상황에서 이론, 법규는 이미 들

러리 과목에 불과한 실정이다.

실무의 배점을 150점이나 200점으로 늘려, 변별력을 확보할 필요가 있다.

실제로 타 시험에서는 주요과목에 배점을 달리하고 있다.

공인회계사의 경우 재무회계가 150점 (기타 100점)

공인노무사의 경우 노동법이 150점 (기타 100점)

변리사의 경우는 전부 120점

사법시험의 경우 민법 150점

배점확대의 방법은 전 영역에 걸쳐 테스트 하는 방법으로

1) 제1영역 : 가치추계 영역 (일반평가 : 공적평가 = 5 : 5)

2) 제2영역 : 비가치추계영역

3) 제3영역 : 평가검토 (일반, 공적 통합)을 한 가지 예로 들 수 있다.

만약 현행 100점으로 유지할 경우 감정평가에 중요한 한 축을 담당하고 있는 보상평가 (공

적평가)에 일정비율의 배점을 배정하고 출제할 필요가 있다. 감정평가실무가 합격생 선발

을 위한 가장 중요한 과목임에도 불구하고 과목의 중요한 축인 보상평가 부분을 출제하지

않고 일반평가의 계산위주, 순발력 테스트 위주로 시험이 진행되어, 제대로 된 변별력을 갖

추지 못하는 시험이라는 불명예를 안고 있다.

(실제 실무 대량과락이 난 해를 살펴보면 다른 해와 비교하여 현저하게 보상평가를 포함한 공적평가 출제비율이 낮은 것을 알 수 있다.)

P.S) 어차피 동등한 조건이고 순발력도 실력이다라는 반론은 불필요한 논의, 이는 채점기준 및 채점평 공개와 관련지어 논해야 하며 이는 채점기준, 채점강평 공개 부분에서 다루기로 함.

5. Epilogue

저는 현실적으로 시험제도 개선을 이룰 수 있는 사항은 채점강평 공개뿐이라고 생각합니다. 이것만 제시되어도 불합리한 시험제도가 상당부분 개선될 것이라 봅니다.

(채점기준표 등의 제시는 쉽지 않을 것입니다)

모든 것을 다 한번에 개선할 수 없다면 실현가능한 부분에 집중하고 내어줄 것은 과감하게 내어주는 것이 필요합니다. 때문에

카페관리자님을 비롯한 시험제도개선 추진단 여러분들은 이 사항에 집중하여 주실 것을 제안드립니다.

이 주제와 관련하여 추진단 분들이 추가로 참고할 자료를 소개합니다. 더욱 합리적인 논거를 찾으시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 공적·사적 평가업무 구분하는 국가

공적·사적 평가업무 구분없이 평가하는 국가

자격시험제도개선방안_임재만.pdf

위 발표문은 2013년 임재만 교수님의 내용이고

이 논문이 나오기 전 陰陽和平之人이 2012년 "12월의 영광"에 쓴 감정평가사 자격시험 개선방안이다.

(2012-5-1 시리즈부터 시작하여 2012-5-5까지 쓰려고 했으나 이와 비슷한 일로 명예훼손으로 형사고소를 당한 경험이 있어 3편부터는 쓰지 않았었다.)

==========================================================================================================================

2012-5-1

시험제도개선은 감정평가사 라는 전문자격제도의 기준가치중 전문성(專門性)에 해당하는 영역으

로, 전문자격제도의 전문성(專門性)을 담보하기 위해서는 전문가 다운 전문가를 선발하는 객관적

이고 합리적인 장치를 가지고 있는가와 전문성이 지속, 유지될 수 있는 장치를 가지고 있는가에

달려있습니다.

시험제도개선과 관련된 청원에 필요한 주제는 전자(前者)에 포함되며, 각 주제들은 서로 연관

되어 있으나 여기서는 각 해당주제에 대한 논의에 한정하여 의견을 개진하고자 합니다.

저 역시 수험생으로서 발표를 기다리는 입장이고 먹고살기 위해 생업전선을 전전하는 입장에서 이런 거에 까지 신경쓸 여력이 잘 나지 않은 것이 사실입니다.

(만약 올해 시험 떨어지고 나면 이런 짓 하는 게 얼마나 조롱거리가 될지에 대해서도 부담이 되기도 하구요)

하지만, 까페관리자님이 용기내어 좋은  기회를 마련해 주셨고,

저 역시 개인적으로 이 문제에 대하여 생각해 온 것도 있고

몇몇 분들의 부탁도 있었으며 시험제도 때문에 자살까지 한 분의 사연을 접하고 나서 그냥 방관하는 것이 도리가 아니라 생각하여 의견을 남깁니다.

시험제도개선은 단순히 몇몇 사람의 힘으로 이루어지지 않습니다. 

수험생 뿐만 아니라 현직 감정평가사 및 2012.11.28 감정평가학회에 참여했던 분들이 힘을 합해야만 가능한 일입니다.

이 의견에 대한 단순한 찬성, 반대 혹은 무임승차적 태도를 보여주지 마시고 되도록 많은

수험생들의 좋은 의견과 자료가 추가되었으면 하는 바람이며 뜻있는 일을 하는 까페관리자

님외 감정평가사 시험제도개선 추진단분들에게 본 글이 도움이 되길 바랍니다.

1. 감정평가사 자격시험 공고 (2012년)

2. 감정평가 및 보상법규의 경우

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률,

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 출제범위를 명확하게 규정하고 있으므로 문제되

지 않는다.

3. 감정평가실무

(1) ‘실무’라는 이름이 붙은 관세사 2차 <무역실무> 과목의 특성

2011년 무역실무 기출문제 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

.

2012년 무역실무 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

과목명칭만 <실무>라는 용어를 사용하고 있으나 실제는 법령 내용 및 무역거래시

Incoterms (정형화된 무역거래 규정), ucp 600 (L/C 개설관련 조약), MIA (해상보험관련약

관) 등 같은 국제적으로 정형화된 관습이 법적효력을 갖고 무역계약의 통일적 해석기준에

대한 내용을 묻고 있는 것으로 현업실무에 대한 사항이 아닌 철저히 이론에 입각

한 문제를 출제하고 있다. 출제범위를 구체적으로 규정하고 있는 것으로 보아

야 한다.

(2) 감정평가사의 경우

1) <감정평가실무> 시험이 도입되었던 과정

초기의 감정평가는 1918년 10월에 조선식산은행의 기술과에서 시작하였으며, 각 금융기관에 보급

된 이른바 ‘저당권의 평가방식’의 관점에 따른 채권확보를 위주로 전개되었다. 1945년 광복 이후에

는 귀속재산 불하의 감정과 법원 전달관에 의한 감정평가들이 감정평가의 일부를 형성하였다.

1960년대 경제개발에 따라 공업화가 촉진되고 산업구조가 근대화됨에 따라 재산권 변동이 빈번해

졌다. 각종 부동산활동 (소유, 거래, 이용)이 비약적으로 증가하였다. 더불어 국토이용의 효율화

또한 요청되었다. 이에 따라 객관적이고 통일된 감정평가를 필요로 하는 사회적 수요증대 및 경제

성장에 따른 은행의 여신업무도 크게 증가하였다. 이를 뒷받침하는 부동산감정평가가 전문업무로

인식되면서 평가업무를 독립적으로 담당할 기관의 필요성이 제기되었고 한국감정원이 1969년 4월

에 설립되었다.

한국감정원은 금융기관의 담보대출과 관련한 감정평가 업무를 전담하기 위하여 출범하였

다. 이후 1970년 3월에 재무부가 이 업무를 은행 자체에서도 수행할 수 있도록 하는 감정업

무 이원화 조치를 발표하였고 1972년에는 국토이용관리법이 제정되었으며, 이에 근거하여

1973년도에는 토지평가사제도가 시행되었다.

공기관이 부여하는 부동산평가 전문자격제도가 당시 건설부의 주관아래 운용되기 시작했던

것이다. 토지평가사의 주요업무는 기준지가의 조사, 평가 (공적평가)를 위한 것이었다.

그러자 사실상 공공 금융기관의 여신업무를 보조하기 위해 오랫동안 존재해왔던 은행 자체

의 감정평가나 한국감정원의 감정평가활동에도 공기관에 의한 전문자격을 활용할 필요성이

제기되었고 당시 재무부의 입안에 의해 1973년 말 <감정평가에관한법률>이 제정되었고

1974년 에 동 법률의 시행으로 공인감정사가 배출되었다. (사적평가)

1989년 제정된 지가공시법은 이들 두 개의 자격제도를 감정평가사 라는 하나의 제도로 통합하였

다. 즉, 현행제도는 양분하여 운용해왔던 전문자격제도를 하나로 통일하기 위한 제정목적의 특수

성이 존재한다. 순수하게 전문자격제도만을 처음으로 개설하는 타 자격사 와는 구별된다.

2) 토지평가사 (공적), 공인감정사 (사적)의 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

3) 1975년 공인감정사 시험 공고 및 실무수습요강

4) 감정평가실무의 구체적 범위 제시의 필요성

현 감정평가사 2차 시험과목 중 하나인 감정평가실무는 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로

계승된 것으로 볼 수 있다. 하지만 종전 공인감정사 제도의 감정평가실무의 성격과 現 감정평가사

자격시험의 감정평가실무 출제에는 차이가 있다.

종전 공인감정사 2차 시험에서는 1차 시험 합격후 일정기간 실무수습기관에서 현장실무수

습을 배운 사람에게만 응시자격이 부여되어 현장실무에 대한 내용을 그대로 출제한다 해도

문제될 것이 없었다. 또한 실무수습요강이 별도로 규정되어 실무수습 및 이론교육에 대한

내용으로 시험을 보기 때문에 실무 및 이론의 경우 구체적 시험범위를 제시할 필요가 없다.

하지만, 현재 감정평가사 2차 감정평가실무는 현장실무를 경험해 보지 않은 상태에서 현장실무에

대한 내용을 묻는 이상한 상황이 계속되고 있다.

일례로 2012년 시험의 경우 오피스 빌딩의 평가시 연면적 기준으로 평가한다는 것은 감정평가에

관한 규칙 및 감정평가실무기준(안), 감정평가서적에도 수록되지 않은 것으로 이는 전형적

인 실무관행 혹은 현장실무에 해당한다. 연면적 기준으로 할 경우와 전용률을 고려한 면적으로

평가하느냐에 따라 평가액의 차이가 크게 나고 이에 따라 결론이 달라지게 된다.

(그외의 이론이 아닌 현장실무, 거래관행에 대한 사항은 추진단 분들이 찾아보세요.)

대한민국 감정평가사 제도와 유사한 일본 부동산감정사의 경우 <감정평가실무> 과목 자체는

2005년에 폐지되었으며 감정평가이론에서 기본적인 감정평가 3방식에 대한 현장실무와 무관한

계산문제를 출제하고 있다.

감정평가실무 과목 자체의 존속 혹은 폐지여부는 별론으로 하더라도

선 시험 후 실무로 대변되는 현 제도하 에서는

현장실무에 대한 내용에 대한 출제는 지양해야 하며

현장실무에 대한 내용을 출제하려면 출제범위 (감칙, 실무기준(안), 기타 해당 법령, 평가물건의 구체적 예시)와 방법에 대하여 명확하게 제시해야할 필요가 있다.

4. 감정평가이론

(1) 감정평가이론의 특성

시험범위를 확정할 수 없으며 감정평가이론에 대한 통일된 법령 및 단일화된 기본서가 부재하다.

(2) 감정평가이론 과 유사한 성격의 공인노무사 2차 인사노무관리론의 경우

공인노무사의 인사노무관리론의 경우도 감정평가이론과 마찬가지로 출제범위가 제시되어 있지 않다. 하지만 명확한 체계를 갖추고 있는 경영<학> 중 일부인 인사론 과 조직론에 기반을 두고 출제되고 있으며,

2009년 불의타라고 평가받았던 지속가능경영에 대한 문제의 경우

신인적자원관리 (김영재, 김성국, 김강식 공저)라는 책에서만 소개되어 있어 논란이 되었었는데, 결국 수험생들이 보는 출제위원급의 기본서에 간단하게나마 수록이 되어있던 내용이었다.

하지만, 감정평가이론의 경우

감정평가이론은 인사노무관리론 처럼 학문으로서의 체계적인 틀이 정립되어 있지 않은 과

목이고 감정평가와 관련되어 있다는 이유만으로 감정평가이론이 아닌 세법(상속세 및 증여

세법)에서 출제된 경우가 있었으며 (21회 2번)

(이 문제는 시험직전 극소수의 수험생들만 접하였던 고급정보로서 정보의 비대칭성 문제까

지 함께 야기하였고, 실제 이 문제가 포함된 이론과목에서 대량과락사태가 빚어져 시험제도에서 발생할 수 있는 근본적 오류 (제1종, 제2종오류)가 발생하였음. 추후 타 주제에서 상세하게 다룰 예정)

또한 감정평가이론이라하면 대한민국 감정평가이론을 전제로 하는 것인데 2003년 14회 시

험의 경우 그 당시 시중 기본서 및 관련서적에도 전혀 찾아볼수 없었던 외국의 감정평가이

론을 시험에 출제하는 경우도 있었다.

감정평가이론의 경우 위의 감정평가실무와 마찬가지로 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로 계승된 것으로 볼 수 있다.

위의 사진 <1975년도 시행 제2회 공인 감정사 특별 시험 시행(재무부 공고 제

366호)> 및 <감정평가에관한법률> 및 <공인감정사 실무수습요강>에서 보듯

이 감정평가이론 역시 실무수습기관에서의 교육과정중 하나였기 때문에 시험

에 필요한 구체적 범위를 충분히 예측할 수 있고, 시험공고에서도 감정평가이

론의 시험범위를 구체적으로 <감정평가에 관한 법령 및 일반 감정평가이론>

이라고 명시하고 있다.

현 감정평가사 자격시험 제도의 경우 실무수습 및 이론교육을 받지 않은 상태에서 시험을 보기 때문에 감정평가이론에 대하여 구체적 시험범위를 예측하기 어려운 문제점이 있다.

일본 부동산감정사의 경우 철저히 <부동산평가기준>을 근거로 출제하고 있으며, 이를 벗어난 문제는 단 하나도 없었다.

우리나라의 경우 일본처럼 감정평가이론에 대한 통일된 세부적 기준이 없어 직접비교는 어렵지만 체계적 틀이 없는 과목에서 출제범위까지 제시하지 않는 것은 문제의 소지가 있다.

감정평가사 시험의 전신인 종전 공인감정사 시험에서도 실질적으로 시험범위를 제시하고 있고

현 감정평가이론이 종전 공인감정사 시험을 그대로 계승한 것이라 할 때

현 감정평가사 시험에서 출제범위를 제시하지 않는 것은 재고할 필요가 있다.

출제 범위를 제시할 때 감정평가법령의 경우 출제대상이 되는 부분을 명확하게 할 필요가

있으며, 평가일반이론의 경우 감정평가이론 → 부동산학으로 범위를 확대하되 감정평가이

론, 투자론 등 부동산학 각 분야의 출제비율, 배점 등을 제시하는 것도 한 방법일 수 있다.

13383_2_10_2407.pdf

13383_2_10_2408.pdf

13383_2_10_2409.pdf

13383_2_10_2410.pdf