감정평가 규칙의 재고 (한국감정평가학회, 방경식 교수님) 요약

감정평가 규칙의 재고

(한국감정평가학회, 감정평가학 논집 제9권 제1호 2010.6.30

강원대학교 부동산학과 교수 방경식)

 

 

 

감정평가 행위규범으로 ‘감칙’이 제정되어 30여년이 경과하였으나, 이것은 시대변화와 환경변화를 반영하지 못하여 제대로 기능을 하지 못하고 있다는 비판이 지속되었다.

 

 

 

같은 이유로 감정평가 결과가 신뢰를 얻지 못하고, 민원의 대상이 되고 있으며, 또 정부는 통제를 제대로 하지 못하고 있다.

따라서 개정방향을 다음과 같이 제안한다.

 

 

 

우선 ‘감칙’을 전부 개정하여 시대와 환경에 맞도록 해야한다. 다음으로 ‘평가 매뉴얼’과 관계를 정리하여 상호 기능을 배분함으로써 각기 규범의 위상을 정립해 두어야 한다.

 

 

 

감칙 개정시에는 환경변화를 반영하여야 한다. 부동산공시법 및 관련된 제도의 변화, 평가대상 자산이 많아진 점, 특수한 평가의 증가, 산업발달과 평가수요 증가, 한국채택 국제회계기준제정과 상장사 등 의무적용 고려, 평가기법의 개발과 다양화 외국의 국제평가 기준적용요구, 등 각종 환경의 변화를 반영하여야 한다.

 

‘감칙’ 전부 개정을 전제로 다음과 같은 몇 가지 아이디어를 제시한다.

 

 

 

첫째, 가격개념을 명확히 하여야 한다. 시장가격을 원칙으로 하고 비시장가격을 구하는 경우를 포함시켜야 한다.

현 감칙은 모법의 적정가격과 달리 정상가격으로 규정하여 불필요한 논쟁을 유발하여 혼란을 초래하고 있다. 평가의 원칙으로 정상가격주의를 채택하고비시장가격도 정의해야 한다. 평가원칙으로 추구하는 정상가격은 시대, 장소, 인종, 언어와 상관없이 재론의 여지가 없고 이것은 부동산가격의 중심개념으로 이상적 규범적 개념이며 지향해야할 목표가격 증 당위가격이다. 한편 공시지가는 법정의 당위가격으로 시장가격과 괴리가 있다는 것을 개념화해야 하며 법정가격으로 과세가격도 같이 취급해야 한다.

 

 

 

둘째, 평가방법을 다양하게 규정하여야 한다. 특히 개발법이나 DCF,법을 포함해야 한다. 아울러 시산가격의 조정도 포함해야 한다. 이것이 평가서의 가격산출과정을 분명히 해주고 가격의 타당성을 입증하는데 유효하기 때문이며 각국이 이러한 시산가격조정제도를 인정하고 있는 기준과도 부합된다.

 

 

 

 

 

셋째, 목적별 평가항목을 다양하게 규정해야 한다. 현 감칙은 물건의 종류별 평가방법을 기술할 뿐 평가목적별 평가의 내용은 간과되어 있다. 이 때문에 평가주체 간에 평가방식의 적용이나 논리전개에 차이가 나서 평가결과의 괴리가 커져서 민원발생 소지가 있다. 과세평가, 청산평가 등 정상가격과 괴리될 가능성이 있는 부분을 포함해야 한다.

 

 

 

 

넷째, 평가대상이 되는 재산을 모두 포함해야 한다. 부동산을 비롯하여 준부동산, 골동품등 유형자산, 유가증권, 무체재산권, 조건부권리, 저당재산 등이 포함되어야 한다. 또한 이는 평가사의 업무영역확대와도 관련이 있다.

 

 

 

 

다섯째, 최유효이용의 원칙 등 가격원칙을 포함시켜야 한다. 평가서의 질을 높일 수 있고 이론적으로 설명하여 의뢰인을 설득할 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

여섯째, 윤리내용을 강화하여야 한다. 평가결과는 감정평가사의 책임의식과 공정한 태도에 의존하기 때문이다. 감칙이나 평가매뉴얼 등에 윤리규정에 기초를 둔 행동강령을 구체적으로 규정하여 행위 기준으로 삼아야 한다.

 

 

 

 

일곱째, 평가서에 기재할 내용은 질을 높일 수 있도록 상세히 기술하도록 규정하여야 한다. 우리가 당면한 감정평가 신뢰의 문제는 평가서로서 극복할 수 있기 때문이다.

 

또한 시급히 개정해야 할 몇가지로 윤리, 가격, 평가서 기재사항, 시산가격 조정을 논의하였다.

 

 

 

필자가 논의한 것은 광범위한 감정평가의 이론과 실무 중 제도권의 ‘감칙’만 논의했을 뿐이다. 앞으로 ‘평가매뉴얼’을 심도 있게 연구하여 평가행위 규범이 이론이나 실무 면에서 더 진보되어야 할 것이다.