감정평가 실무기준 내용은
감정평가실무기준을 보면 감정평가업자는 대상물건에 대한 조사 과정에서 의뢰인이 제시한 사항과 다른 내용이 발견된 경우에는 의뢰인에게 이를 설명하고 적절한 조치를 취하여야 한다고 명시되어 있다.
(4.업무윤리 4.1 의뢰인에 대한 설명 등)
특히 의뢰인에 대한 배려가 눈에 띈다. 감정평가사는 감정평가 의뢰를 수임하기 전에 감정평가 목적·감정평가조건·기준시점 및 대상물건 등에 대하여 의뢰인의 의견을 충분히 듣고 의뢰인에게 감정평가에 관련된 사항을 설명하도록 했다.
또한 감정평가업자가 감정평가서를 발급할 때나 발급이 이루어진 후 의뢰인의 요청이 있는 경우에는
▲감정평가액의 산출 과정 및 산출 근거
▲감정평가 수수료와 실비, 그 밖에 발생한 비용의 산출 근거
▲감정평가 결과에 대한 이의제기 절차 및 방법
▲그 밖에 의뢰인이 감정평가 결과에 관해 질의하는 사항을 설명해야 한다는 것이다.
이는 기존에 감정평가를 의뢰하여 감정평가서만 받은 경우와는 달리 감정평가금액이 어떻게 산출됐는지 확인할 수 있어, 의뢰인이 감정평가를 보다 신뢰할 수 있도록 하기 위한 조치로 풀이된다.
또한 감정평가업자가 의뢰인에게 감정평가 업무수행에 관한 구체적인 사항 등이 기재된 감정평가 의뢰서를 제출받도록 하여 분쟁 발생을 예방토록 했다.
특히 시장가치기준(원칙대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하며, 또는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있도록 했다)등의 감정평가의 원칙과 원칙에 대한 예외의 구체적 기준을 규정하고 원가방식 등 감정평가의 3방식(시장가치기준 원칙, 현황기준 원칙, 개별물건기준 원칙)과 원가법 등 각 방식의 주요 감정평가방법 ▲원가방식, ▲원가법 ▲적산법 ▲비교방식 ▲거래사례비교법 ▲임대사례비교법 ▲수익방식 ▲수익환원법 ▲수익분석법을 구체적으로 제시하고 마련했다.
물건별 감정평가의 지침도 구체적으로 제시됐다. 토지의 감정평가의 경우 토지의 가액결정에 참고가 되는 자료에는 거래사례, 조성사례, 임대사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 토지의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리하도록 했다.
가치형성요인의 분석에 대해서는 대상토지에 대한 감정평가를 하기 위해 토지 이용의 동질성을 기준으로 인근지역의 범위를 확정하고 일반요인·지역요인·개별요인 등 가치형성요인을 분석하도록 했다.
그 밖에도 토지와 건물의 일괄평가 방법 및 산림과 과수원 등의 감정평가 원칙과 감정평가시 고려하여야 할 사항을 구체적으로 제시했다.
도시정비평가에도 기준 제시
‘도시정비평가’에 대해서도 감정평가의 구체적인 기준이 제시됐다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다)에 따른 정비사업과 관련된 감정평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 감정평가 실무기준에서 정하는 바에 따르도록 했다.
도시정비평가의 사업시행자가 감정평가를 요청하며 도시정비평가의 기준 및 방법으로는 ▲종전자산의 감정평가 ▲종후자산의 감정평가 ▲국·공유재산의 처분을 위한 감정평가 ▲매도청구에 따른 감정평가 ▲토지 수용 등에 따른 감정평가 등으로 기준을 나누었다.
먼저 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 했다.
종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지하게 하고, 매도청구에 따른 감정평가 재건축사업구역 안의 토지 등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준 시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가 하도록 했다.
감정평가 업계의 반응
감정평가 지침에 따르면 “평가에 관한 전문지식·조사능력·판단력·경험뿐만 아니라, 이해관계에 따라 감정평가의 결과가 좌우되지 않는 공정성과 신뢰도와 성실성과 같은 엄격한 직업의식과 직업윤리가 요구된다”고 정의한다.
감정평가실무기준에 있어서도 이러한 감정평가사의 ‘신의성실’이 강조된다. 부당한 감정평가를 금지하고, 자기 계발을 통해 전문인으로서의 감정평가에 관한 전문지식과 윤리성을 함양하기 위해 노력하는 등의 내용이 그것이다.
업계 관계자들은 “특히 도시정비사업의 경우, 해당 구역 감정평가에 많이는 천여 명의 조합원들의 재산이 걸려있다”며 “이점을 악용하는 일이 없도록 감정평가 의뢰의 대가로 금품·향응 등의 보수 외 부당한 이익을 제공하거나 제공하는 일은 있어서는 안 된다”고 말했다.
이러한 감정평가에 관한 규칙은 이미 감정평가제도가 만들어지면서 감정평가를 할 때는 ‘감정평가규칙’에 의거하도록 되어 있었다.
특히 이번 감정평가실무기준(2014년 1월 1일 시행) 제정됨에 따라 ‘감정평가 의뢰인 보호’가 강화됐다는 업계의 의견이 지배적이다.
업계 전문가는 “일반적으로 다세대나 공동주택 집합건물은 거래사례비교법으로 평가 하는데 이번 감정평가실무기준을 이것을 구체적으로 풀어났다”고 설명했다.
또 “감정평가에서 가장 중요시 되는 것은 평가금액인데, 평가금액이 불만족스러울 경우 평가 과정이 자세히 기술이 안 되면 이것을 부실 감정이라고 할 수도 있다”면서 “그러나 실무기준에 의거하여 절차에 기재사항을 적시한다면 설사 평가금액에 문제가 있더라도 이미 평가금액의 근거가 있는데 어떻게 하겠느냐”고 반문했다.
감정평가실무기준은 그야말로 감정평가 이론의 지식을 실무기준에 녹아낸 것이라는 것이다. 예전까지 감정평가사들은 평가서에 감정평가를 위해 사용한 이론을 구체적으로 적시하지 않았다.
그러나 감정평가실무기준이 제정되면서 감정평가사들은 구체적인 계산을 적시해야 하고, 계산을 통해 산출되는 금액을 적어야 한다.
일단 구체적인 기준으로 공정성과 신뢰성 등의 의뢰인과 감정평가의 ‘분쟁’ 차원에서의 긍정적인 면이 있다. 그러나 일각에서는 “감정평가에는 여러 가지 방법이 있는데, 제정된 감정평가실무기준으로는 한두 가지만 정해놔서 감정평가사들이 다른 방법을 연구하고, 움직일 수 있는 폭이 좁아졌다”고 지적한다.
이동진 감정평가사(나라감정평가법인)는 “대부분의 감정평가사들은 윤리의식이 있기 때문에 어떤 방법으로든 객관적으로 감정평가를 하지만, 간혹 엉뚱한 감정평가를 내놓는 경우가 있어 이러한 감정평가 실무기준이 제정된 것은 아닌가 한다”며 “감정평가는 수치로 모든 것을 결정하기에 한 치의 실수가 의뢰인에게는 커다란 피해를 주기 때문에 합리적인 평가를 위해 공정성과 객관성을 가져야 한다”고 말했다.
