□ 한국감정원(원장 권진봉)은 1월 20일 발표한「미 양적완화가 축소가 부동산시장에 미치는 영향」보고서를 통해 국제 유동성 축소에 따른 이자율 상승 위험이 국내 부동산시장에 미칠 영향을 분석하고 부동산 시장위험에 대해 진단하였다.
□ [미 양적완화 축소] 2013년 12월 17일 미 연방준비제도(Federal Reserve System)는 연방공개시장위원회(FOMC: Federal Open Market Committee)를 열고 2014년 1월부터 채권매입규모를 100억 달러(11.8%)를 축소(850억 달러→750억 달러)하는 테이퍼링*을 단행하였고, 미국 연준의 단계별 출구전략은 양적완화 축소(‘14년 1월) → 양적완화 중단(’14년 12월) → 미 연방 기준금리 인상(‘15년 10월)로 예상되고 있다.
* 테이퍼링(tapering)이란 채권매입을 점진적으로 축소하는 것을 의미함
□ [부동산시장 영향] 한국감정원 박기정 연구위원은 동태적모형(dynamic model) 분석을 통해 미 출구전략 이후 이자율 상승이 주택시장에 미칠 효과를 예측하였다.
○ (실증분석결과) 이자율 상승은 주택 매매가격과 부(-)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났으며, 이자율 변동이 매매가격 변동에 미치는 효과의 크기는 1% 미만 수준으로 추정되었다.
- 파급경로: 이자율 1%p 상승하는 경우 실질증가율 기준 매매가격은 4개월 후 -0.015%p 하락, 전세가격은 3개월 후 -0.034%p하락, 월세가격은 2개월~3개월 후 -0.016%p 하락에 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 분석됨
- 파급효과 : 주택매매가격은 자신의 변동요인에 의해 설명되는 부분이 94%로 가장 컸으며, 외생적인 요인들(전세, 월세, GDP, 이자율)에 의한 영향은 6% 수준으로, 이 중 이자율 변동이 주택가격에 미치는 효과는 1% 미만임
○ (매매시장) 미 양적완화 축소로 금리가 인상되는 경우 주택담보대출자의 이자 상환 및 부채 부담 증가로 가계 부실, 은행의 원금회수 위험이 증가될 가능성이 존재함 - 통계청「2013년 가계금융․복지조사」: 우리나라 주택구입자(자가가구)의 평균 부채/가처분소득 비율은 127.8%로 하우스푸어 증가 가능성이 존재함
- 한국은행(’13. 3/4) : 가계신용 992조원, 주택담보대출 481조원, 전년비 증가세
- 금융감독원(’13. 11) : 가계대출(0.84%), 주택담보대출(0.75%) 연체율 상승세 ○ (임대시장) 경매주택 세입자들 중 약 80%가 전세금을 온전히 되찾지 못하고 있어 미 양적완화 축소 이후 금리 인상 시 임대인의 가계부실 위험이 임차인에게 전가되어 전세보증금 손실위험이 증가될 가능성이 존재함 - 전세자금대출 규모 추정액 : KCB(6조 6천억), 금융감독원(27조), 한국은행(60조)
- 전세대출자 연령대 낮고 경제적 충격에 취약, 연체율 상승 가능성 높음
- 법원경매(‘13.12) 건수 총 237,531건(매각가율 67.9%), 경매 물건 중 임대차보증금 미회수 비율 79.4%, 2012년(76.3%)보다 3.1%p 상승 □ [양적완화 축소 효과] 미국의 경기회복이 가시화되지 않은 상황에서 출구전략 시행은 글로벌 유동성 축소로 세계 경기 악화, 채권금리 상승, 자본유출 확대 등 금융시장에 위험요인으로 작용할 가능성이 존재하나 양적완화 축소가 질서 있게 진행될 경우 부동산 시장 위험요인은 감소할 것으로 예측되었다.
□ [정책적 시사점] 금리상승 위험이 현실화될 가능성은 크지 않으나 주택매매시장 정상화를 통해 전월세시장 안정을 도모하고 취약계층의 주거안정 및 금융지원을 통해 가계부실 위험을 최소화하는 한편, LTV 규제완화로 비금융권 대출을 축소하여 가계부채의 재무건전성을 제고시킬 필요성이 제기되었다.
[표 1] 미국의 양적완화 축소가 국내 경제에 미치는 영향 구분 | 미국의 양적완화 축소로 인한 영향 | 실물 경제 | ▸ 금리상승→ 빚 많은 기업의 파산 위험 증가
▸ 가계의 부채부담 가중→가계 신용위험 증가
▸ 기업의 투자 감소, 가계의 소비 감소→내수 부진, 경제성장 둔화
▸ 미국의 실물경제가 호전→중장기적으로 한국 수출여건 개선 효과
▸ 신흥국들 경기 악화→ 신흥국 수출에 부담 | 금융 시장 | ▸ 미국 통화정책에 대한 시장 불확실성 해소→금융시장에 호재
▸ 국내 금융시장에 대한 직접적인 충격은 제한적일 것으로 전망
▸ 글로벌 달러 강세→원/달러 환율 상승 요인 확대
▸ 달러 강세→ 국내 수출 여건 개선 효과
▸ 엔화 약세→ 국내 수출 여건 부정적 효과 | 부동산 시장 | ▸ 금리인상으로 주택담보대출자들의 부채부담 증가→가계부실 증가
▸ 임대인의 파산위험→임차인의 보증금 회수위험으로 전가
▸ 가계의 소비 위축, 주택 구입 감소→ 부동산 거래 감소
▸ 기업의 주택 투자 감소→ 주택 공급 축소, 수급 불균형 확대
▸ 유동성 부족으로 부동산 거래 위축→ 부동산시장 경기 침체 |
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 20140120_미 양적완화 축소가 부동산시장에 미치는 영향.pdf
 20140120_보도자료_미 양적완화 축소가 부동시장에 미치는 영향.hwp
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