陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

국사 암기하다가 재밌는 두문자를 발견했네요.

역시 개경(역분전 -> 시정 전시과 -> 개정 -> 경정)

<왜변시리즈>

세종(이) 쓰시(와) 삼계약(탕을 먹었다.) => (세종 때 쓰시마 정벌 => 삼포개항 => 계해약조)

중3 왜 임신(해서) 절반 사진 왜? (중종 때 3포왜란 => 임신약조(계해약조 때에 비해 세견선 등이 절반) => 사량진왜변)

명정을 왜 선임(해서) 광기(를 일으켰나) => (명종 때 정미약조 => 을묘왜변 => 선조 때 임진왜란 => 광해군 때 기유약조)

한 곰웅(熊) 부사(사과)성

(한성시기 => 곰을 거꾸로 하면 문이니까 문주왕 때 곰(공)주 웅진 천도 => 부여 사비에 성왕이 천도)

정재준 두문자가 이렇다던데 중복일지도 모르겠네요.

제가 그 책을 안 보는지라.

여튼 이런거 만들고 흐뭇해하면서 놀고 있답니다.ㅋ

그리고 저 두문자에 계속 내용 확장..

아흠..

이제 글이나 덧글은 안 남기려구요.

뭐 하나 남기면 확인한답시고 접속해서

짧게는 10분에서 길게는 1시간까지 인터넷질이니...-.-;;

1. 소득모델, 재산모델의 의미

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다.

평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합한다면 즉, DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무강사는 아마 없을 겁니다.

이 모형은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

(그래서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)

이 모형에 대한 공부는 수험목적의 효율성을 고려할 때 깊게 하지 않는 것이 좋겠습니다.

감정평가실무과목에서 AI기준 수익환원법(소득모델, 부동산모델) part를 다루게 된 계기는 1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다.

이후 2001년 PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義책등에 수록되게 된 것입니다. 이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 연혁적 의미를 둘 수 있겠지만 감정평가실무에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

소득모형(Income Models)이란 소득흐름의 현재가치를 구하고, 소득흐름에 포함되지 않은 복귀액이나 처분정리비 등은 따로 현가를 구하여 소득흐름의 현가에 더하거나 차감하여 부동산가치를 구하는 방법이라는 것, 소득모형은 소득흐름에만 적용되는 모형이므로 소득흐름에 포함되지 않은 복귀가치 등은 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다는 것은 책에 나와있으니 아실 겁니다.

정액소득증감모델에 대한 증명은 시중 실무책 중 PLUS 감정평가실무 P89(5판기준)에 수록되어 있습니다. 제가 게시판에 수식으로 적기에는 한계가 있으니 찾아보시구요.

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다  (소득 증감형태가 직선형)

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야 함.

이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

0기 소득이 100,000원

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

(즉, 10기 소득은 150,000원)

매기 증가되어야 할 순영업소득은

감채기금형식으로 증가한다고 하면

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

따라서 매기 500원씩 증가하면

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

△a * SFF(0%,10) = 500

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

의 형태가 될 것입니다.

이 의미를 이해하고 나서 J-계수의 유도식을 보면 이해가 되실 것으로 생각됩니다

간단한 애기를 습관처럼 불필요한 내용을 곁들여 쓸데없이 길게 썼습니다

마지막으로 불필요한 J,K 계수의 도출식을 첨부합니다. ^^

감정평가실무공부에 도움이 되셨길 바랍니다

J계수K계수도출식.hwp

안정근 교수님이 <부동산 평가이론> 과 <현대 부동산학>에 대하여 최근 개정판을 내셨네요 (얼마전에 알았습니다)

개정판을 내신 이유는 정확히 알 수 없으나 그 동안 안정근 교수님의 책에 대한 전반적 교정 및 편집을 담당하시던 법문사 송병량

차장님이 독립하여 양현사의 사장님이 되면서 개인적인 친분이 작용하지 않았나 조심스레 추측해 봅니다.

(지극히 개인적인 생각임을 밝힙니다)

이렇게 생각이 든 이유중의 또 다른 이유는 교수님은 상당한 변화라고 하지만 제가 보기에는 개정이라 하기에는 그 양이 너무나

적기 때문입니다. 학문적 성과 부분은 평가이론의 경우 제가 자세히 본 것은 아니지만

USPAP 개정내용 (실제 시험에 얼마나 큰 영향이 있는지는 제가 내공이 부족하여 잘 모르겠습니다)

2006년 부동산분석학회에 게제된 안정근 교수님의 논문 <기계,설비류의 평가방법>의 내용을 요약해 놓은 것이 전부인 것 같

고 그 외에 편집스타일 그림 몇 개, 표 몇개 , 간단한 법령개정 등 소소한 것들의 변화가 대부분이기 때문입니다.

(다만, 편집스타일 글씨 , 그림, 표 등에 대해서는 정성이 담겨있다는 느낌을 받았습니다)

부동산 평가이론의 경우 4판에 비해 가격을 10,000씩이나 인상한 것도 송병량 사장님과의 개인적인 이유가 더 크게 작용했을 것 같은 느낌이 듭니다.

자세히 본 것은 아니라는 전제하에서 말씀드리면

1. 부동산 평가이론의 개정부분

문장을 일부 매끄럽게 수정, 수익환원법 일부 개정 및 목차의 논리성 강화 정도입니다

2. 현대 부동산학의 개정부분

일단, 편집스타일이 보기 편하게 되어있고, 이해를 돕기위해 그림 과 표가 일부 추가되었으며

지대, 지가론에 대한 논의 (도시성장이론 등)

투자론 부분에서 포트폴리오 등의 재무관리등을 포함한 심화된 부분까지 언급 (감정평가실무에서 다루는 영역까지 확장)

금융론 부분에서 <부동산 금융과 투자>에 나오는 주택금융, 저당종류 등에 대한 깊이있는 논의 (개인적으로 이 부분 맘에 듭니다)

평가론 부분에서 본인의 <부동산평가이론>의 일부내용을 추가부분 정도입니다

그럼 개정된 내용을 구입해야 하는지 여부

판단하기 참 애매한 부분입니다. 최종적으로는 개인이 직접 보고 판단하는 것이 가장 좋습니다

제 의견을 말씀드리면

1. 3년차 이상의 다년차 분들이라면

부동산 평가이론은 굳이 구입하지 않아도 될 것 같습니다 (X)

현대 부동산학의 경우는 구입하는 것이 좋을 것 같습니다. (O)

2. 2년차 혹은 생동차 분들의 경우

옛날책을 보면서도 새책에 대하여 자꾸 신경이 쓰이고 팀장 혹은 강사님들이 개정내용을 정리해 준다고 하더라도 새책을 보지 않

는다는 불안감을 계속 끌어안고 갈 확률이 큽니다. 괜히 쓸데없는 것에 공부의 집중력을 흐트려놓을 필요는 없습니다

과감하게 두 책 모두 구입하시는 것이 좋을 것 같습니다. (O , O)

기존에 현대부동산학 3판 및 평가이론 4판을 소지하고 계신 분들이라면 헌책방 등에 빨리 파셔서 얼마라도 건진다음 새 책을 구입

하시면 조금이나마 저렴한 값에 책을 구입할 수 있을 것으로 생각합니다.

쪽지등으로 문의한 경우가 많아 부득이 하게 개인적 의견이 많이 들어갔음에도  제 개인의견을 밝혔습니다.

실제로 책을 보고 판단하는 것이 가장 좋은 방법입니다

도움이 되셨길 바랍니다