陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

확실성 하의 투자결정.hwp

■ 책 소개 ■

전면 개정판을 내면서

가치는 장기적 균형 하에서 가격의 기대값과 일치한다고 볼 수 있다. 시장가치(market value)를 구한다고 하는 것은 주어진 거래조건하에 교환거래를 상정할 경우 그 결과로 나타날 수 있는 값(price)을 찾아내는 과정으로 설명 할 수 있고 그 값을 표시하는 행위, 즉 평가는 평가대상물건의 총액을 산정하여 그 결과치를 가액(estimated amount)으로 표시하는 과정이라고 한다. 가치와 가격, 가격과 가액, 시장가치와 시장가격, 적정가격과 시장가치, 가격형성요인과 가치형성요인 등의 의문에 대한 논의를 거쳐 국제적 흐름을 반영한다는 취지 아래 ｢감정평가에 관한 규칙｣에서는 시장가치를 도입하였으나 독자들이 장기간에 걸쳐 익숙해진 용어를 지우는 데는 상당기간 소요될 것으로 보인다.

자산가격을 결정하는데 있어서 미래의 기대수익만큼이나 중요한 요소가 미래수익의 불확실성 또는 위험성이다. 효율적시장을 주장하는 유진 파마 등에 따르면 자산의 현재 가격에는 이미 정보가 반영돼 있고 자산가격은 새로운 정보의 도달에 의해 변동된다고 본다. 이러한 주장의 바탕은 투자자들이 이성적이고 시장은 효율적이라는 데 두고 있다. 하지만 이에 대한 반박논쟁은 끊임없이 이어져왔고 행동금융학자들은 투자자가 비이성적이고 시장은 비효율적이라고 주장하며, 학문이 진보하게 되었지만 양 학파의 논쟁은 아직까지도 진행형이라고 볼 수 있다. 이 논쟁의 핵심은 자산가격이 어떻게 결정되느냐에 대한 것이었다. 견고한 기초이론(Firm Foundation Theory)에 근거한 근본적 분석학파는 자산의 가치는 미래에 창출할 가치들을 현재의 가치로 환원한 것이라는 것이고 공중누각이론(Castle in The Air Theory)에 근거한 기술적 분석학파는 자산가격에 보다 큰 영향을 미치는 것이 본질적 가치보다는 투자자들의 심리라는 것이어서, 시장에서 낙관적인 심리가 형성되면 본질적인 가치에서 벗어나 거품이 형성되기도 하고 반면 불안심리가 작용하면 본질적인 가치 아래로 추락하기도 한다는 것이다. 효율적 시장 가설에 대한 논쟁은 우리나라 부동산 시장에 대해서도 적용된다고 볼 수 있다. 2000년 이후 급격하게 상승한 국내 부동산 가격이 거품가격인지, 본질적 가치의 상승인지에 대한 논쟁이 국내에서도 존재하고 있는 것이다.

지난해 유진 파마와 함께 노벨경제학상을 공동수상하고, 스탠더드앤푸어스(S&P) 케이스-쉴러지수를 개발한 것으로 유명한 로버트 쉴러 교수가 있다. 그는 부동산 등의 자산가격은 정치·사회·심리 등 다양한 비이성적 요인에 영향을 받으며 인간의 비합리적인 판단과 행동이 시장의 왜곡을 초래한다고 주장하였는데, 이것은 사람들이 시장의 수요와 공급을 감안하여 합리적으로 행동하며 이에 따라 시장이 균형을 찾아간다는 효율적 시장 가설과 대비되는 이론이다. 이것은 감정평가업계에도 시사하는 바가 크다. 감정평가의 정의와 일치하는 근본적 분석학파의 자산가치 이론만으로는 한계가 있을 수 있다고 보고 최근 들어 감정평가업계에서는 기술적 분석의 유형이라고 볼 수 있는 통계적인 감정평가기법에 대한 관심이 매우 높아졌고 통계적 기법으로 감정평가를 대체할 수도 있다는 주장까지 표출되고 있는 것 같다. 그러나 통계학 내부에서도 확률과 관련하여 빈도론파와 베이즈파의 대립이 있고 부동산시장의 합리적 시장과 비합리적 시장이라는 경계영역을 밝혀내기가 어렵다고 본다면, 통계적 기법만으로 부동산시장에서 정상적인 수요와 공급의 균형을 찾기란 쉽지 않은 사실 또한 깊이 되새겨야 할 것이다. 따라서 통계적 기법뿐만 아니라 비이성적 요인에 따른 부동산시장의 왜곡을 어떻게 찾아내고 분석할 것인지에 대한 연구 또한 필요하다고 본다. 부동산시장이 다양한 스펙트럼과 변수들에 의해 움직여가고 있다고 본다면, 감정평가는 본래기능인 시장가치에 대한 정보제공기능이 제대로 작동되어야만 빅데이터를 통한 데이터마이닝 등의 기술적 분석이 사회적으로 부동산 시장의 정상화에 기여할 수 있고 감정평가의 존재목적 또한 유지될 수 있기 때문이다. 부동산 경쟁시장은 수요와 공급이 균형을 이루는 안정되어 모든 시장의 정보가 가격에 바로 반영되는 효율적 시장(efficiency market)으로 정의하는 것이 어렵고 시장 참여자 별로 정보비용의 차이가 발생하는 점 등에 비추어 보면 현실적으로 불완전 경쟁시장의 성격을 가진다고 보아야 할 것이다. 왜냐하면, 부동산 시장은 소수의 구매자와 매도자가 시장에 참여하고, 물품간 비동질성, 공개정보의 부족, 높은 거래비용, 비이동성, 상대적 공급의 비탄력성 등 때문에 효율적 시장으로 보기 어려우나, 일부 연구에 의하면 부동산 시장은 주식시장보다는 효율적이지는 못하지만 상대적인 효율성을 갖고 있는 것으로 보고 있기 때문이다.

감정평가업계는 본서 6판이 출간되던 2010년 이후 현재까지 외부적으로는 감사원의 보상실태감사, 금융권의 자체평가확대 문제, 재무보고목적의 감정평가(자산재평가)문제, 무형자산 감정평가에서의 업무영역 문제, 동산평가문제 등이 부각되었고 내부적으로는 한국감정원의 법적지위문제, 지가변동률 등 공적평가영역의 업무영역 갈등문제 등에 따른 혼란이 지속되고 가중되어 왔다. 국내 부동산 시장은 2008년 미국발 금융위기이후 십수차례에 걸친 정부의 강력한 부동산 부양책에도 불구하고 뚜렷한 반전의 기미가 보이지 않는다. 간단히 말해 어느 분야이든 성장기에는 수면 아래에 묻혀있던 다양한 문제들이 쇠퇴기가 되면 돌출되기 마련이다. 최근 3년간의 변화가 지난 30년의 변화와 같다는 의미를 달리 바라보면, 지난 30년 동안의 성장기에 최근 3년 그리고 앞으로 몇 년이 될지 모를 쇠퇴기를 준비하지 못했다는 반증이기도 하다. 감정평가업계가 지난 30년간 준비했어야 할 쇠퇴기에 대한 대비를 이제와 급하게 하려다 보니 갈 곳을 모르는 난파선처럼 우왕좌왕하고 있는 것은 아닌지 우려스러운 면도 보인다.

본서 6판 출간이후 새롭게 탄생하면서 본서의 형식을 유지하였지만 내용면에서는 ‘전면개정’이라는 용어만이 어울릴 만한 큰 변화가 있었다.

먼저, 2012년 8월 2일(시행 2013년 1월 1일) ｢감정평가에 관한 규칙｣이 전면 개정되면서 가격, 가치, 가액에 대한 논쟁이 있었고 정상가격을 시장가치로, 특정가격을 삭제하면서 시장가치와 비시장가치로 구분하게 되었으며 가격시점을 기준시점으로 그리고 임료를 임대료로 용어정리하게 되었다. 시산가액 조정을 도입하면서 공시지가기준법을 별도의 평가방법으로 도입하였고 감정평가 실무기준의 제정근거를 마련하는 등 많은 변화가 있었다. 본서에서는 되도록 개정된 ｢감정평가에 한 규칙｣에서 정하고 있는 용어를 기준으로 기술하되, 필요성이 있는 경우에는 개정전 용어와 개정후 용어를 병용하여 독자들의 혼돈을 줄여보고자 노력하였다.

둘째, 2013년 10월 22일 제정되어 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 ｢감정평가 실무기준｣의 내용을 정리하여 본서에 반영하였다. 특히 구 ｢감정평가에 관한 규칙｣과 비교하여 상이한 내용들은 비교표 등을 제시하여 쉽게 이해할 수 있도록 하였으며 또한 감정평가와 관련된 제반법령들을 최대한 정리하여 본서에 반영하였다.

셋째, 내용면에서는 감정평가 용어에 대한 정의를 보다 구체화 및 명확히 하였고 최근 활발히 논의되고 있는 기술가치 등에 대하여도 반영하였으며 보상평가에 있어서는 2010년도에 이뤄졌던 감사원의 전반적인 보상실태감사결과가 반영된 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의 개정내용을 모두 반영하였고 이외에도 관련 판례나 질의회신 등을 통해 변화된 보상관련 내용을 반영하여 실무상 활용할 수 있도록 하였다. 또한 실무적으로 필요한 법령이나 내용들은 표나 그림으로 정리하여 이해하기 쉽도록 하였다.

넷째, 내용의 이해를 위해 추가적으로 필요한 예제는 되도록 기출문제를 발췌하여 추가하였다. 그리고 실무적으로 논란이 되고 있는 내용에 대하여는 각각의 주장과 장단점 등을 정리하여 논란의 핵심을 파악할 수 있도록 하였으며 ｢감정평가에 관한 규칙｣ 및 ｢감정평가 실무기준｣ 등의 개정에서 일부 혼란이 있을 수 있는 부분 또한 정리하여 제시하였다. 하지만 조만간 공개될 예정인 ｢감정평가 실무기준 해설서｣의 경우 내용상 깊이의 층화가 심하여 모두 반영하는데 한계가 있었고 일부는 해설서의 내용과 충돌 할 수 있는 여지도 있을 수 있으나 그러한 경우는 독자들의 영역을 넘는 부분으로서 논쟁의 여지가 있는 영역임을 밝히고 싶다.

그리고 지금까지 ｢감정평가실무강의｣라는 이름으로 출간되었던 본서의 명칭을 이번 전면개정판부터는 ｢감정평가강의 - 이론 및 실무｣로 개정하였다. 이는 본서의 내용이 실무뿐 만아니라 이론도 포괄하고 있다는 의미에서 실무라는 용어 보다는 ‘이론 및 실무’라는 용어가 본서의 내용과 보다 어울린다는 판단 때문이다.

지난 3년의 감정평가시장 변화는 저자들에게도 많은 과제를 남겨 주었다. 그 과제를 해결하기 위해 저자 또한 본서에 대한 개정작업을 서둘러 왔다. 하지만, 노력만으로는 해결되지 않는 한계가 있었는데, 감정평가와 직접 연관된 ｢감정평가에 관한 규칙｣과 ｢감정평가 실무기준｣ 제정이 너무 오래 소요되어, 개정작업을 시작하고 마무리하는데 1년 6개월이라는 긴 시간이 필요했다. ｢감정평가 실무기준｣은 해설서의 내용이 감정평가시장에서 안정화되면 실무기준에 반영될 것으로 보여, 개정작업은 지금도 진행형의 상황이라고 볼 수도 있을 것이다. 이러한 모든 변화를 한권의 책으로 담아내기에는 어려움이 많아 일부 부족한 부분에 대한 우려도 있다. 그럼에도 불구하고 저자가 본서의 개정작업에 몰두한 것은 본서의 출간을 기대하고 있을 독자들과의 약속 때문이었다. 이유야 어찌되었건 출간일정을 몇 번이나 연기하면서 독자들을 의식하지 않을 수 없었다. 그 약속이 어렵게나마 본서의 개정판을 내는 원동력이 되었다고 생각한다. 아직도 보완하고 싶은 부분이 많지만, 그러한 부분은 독자들과의 소통을 통해 앞으로 지속적으로 수정․보완해나가리라 약속한다. 마무리라는 것은 또 다른 시작임에 틀림없다. 따라서 저자는 언제든지 독자들과의 토론과 논쟁을 기대하고 있다.

■ 목차 ■

1장
감정평가실무기초이론


1절 감정평가(鑑定評價)의 개요 ∙ 23
Ⅰ. 개설 ∙ 23
Ⅱ. 감정평가업무 ∙ 25
Ⅲ. 감정평가의 필요성과 기능 ∙ 28
Ⅳ. 감정평가사의 기본윤리와 손해배상책임 ∙ 28

기본문제
∙ 38

2절 부동산(不動産)의 개요 ∙ 39
Ⅰ. 부동산의 개념 ∙ 39
Ⅱ. 부동산의 종류와 권리 ∙ 40
Ⅲ. 부동산의 특성 ∙ 43
Ⅳ. 부동산가치 ∙ 45
Ⅴ. 부동산가치의 형성과정 ∙ 49
Ⅵ. 지역분석과 개별분석 ∙ 55

기본문제
∙ 58

3절 감정평가실무의 기본사항 ∙ 59
Ⅰ. 측정단위 등 ∙ 59
Ⅱ. 토지관련 기본사항 ∙ 64
Ⅲ. 건축관련 기본사항 ∙ 107
Ⅳ. 부동산관련 세금 ∙ 141
Ⅴ. 감정평가와 회계원리 ∙ 151

기본문제
∙ 157

4절 화폐의 시간가치 등 ∙ 163
Ⅰ. 개설 ∙ 163
Ⅱ. 화폐가치계수 ∙ 165
Ⅲ. 상환비율과 잔금비율 ∙ 175
Ⅳ. 수열의 기초 ∙ 177

기본문제
∙ 178







2장
감정평가방법


1절 감정평가의 원칙과 절차 및 감정평가3방식 개설 ∙ 189
Ⅰ. 감정평가의 원칙 ∙ 189
Ⅱ. 감정평가의 절차 ∙ 191
Ⅲ. 감정평가3방식 개설 ∙ 209
Ⅳ. 3방식 병용과 시산가액(시산가치) 조정 ∙ 212

기본문제
∙ 214

2절 거래사례비교법 ∙ 215
Ⅰ. 개설 ∙ 215
Ⅱ. 거래사례의 비교방법 ∙ 215
Ⅲ. 토지평가 ∙ 217
Ⅳ. 건물평가 ∙ 255
Ⅴ. 일괄평가(복합부동산) ∙ 258
Ⅵ. 공시지가기준법 ∙ 262

기본문제
∙ 270

3절 원가법 ∙ 292
Ⅰ. 개설 ∙ 292
Ⅱ. 재조달원가 ∙ 292
Ⅲ. 감가수정(감정평가상 감가상각) ∙ 301
Ⅳ. 원가법에 의한 토지가치산정 ∙ 321

기본문제
∙ 325

4절 수익환원법 ∙ 347
Ⅰ. 개설 ∙ 347
Ⅱ. 순수익(순영업소득, NOI) 산정 ∙ 350
Ⅲ. 자본환원율 산정 ∙ 373
Ⅳ. 환원방법 ∙ 391
Ⅴ. 소득·재산모델(AI기준에 의한 수익환원법) ∙ 409

기본문제
∙ 416

5절 임대료의 평가방법 ∙ 443
Ⅰ. 임대료의 구성 ∙ 443
Ⅱ. 신규임료의 평가방법 ∙ 447
Ⅲ. 계속임료의 평가방법 ∙ 455
Ⅳ. 임대차 평가 ∙ 457

기본문제
∙ 461







3장
기타평가방법


1절 개설 ∙ 485

2절 노선가식평가법 ∙ 486
Ⅰ. 개요 ∙ 486
Ⅱ. 노선가 산정방법(채점식) ∙ 487
Ⅲ. 평가방법 ∙ 488
Ⅳ. 노선가식 평가법 종합 ∙ 491

기본문제
∙ 492

3절 회귀분석법 ∙ 500
Ⅰ. 개요 ∙ 500
Ⅱ. 선형회귀분석 ∙ 500
Ⅲ. 다중회귀분석 ∙ 502

기본문제
∙ 504

4절 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM)과 대쌍비교법 ∙ 508
Ⅰ. 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM) ∙ 508
Ⅱ. 대쌍비교법 ∙ 509

기본문제
∙ 510


4장
유형별평가


1절 개설 ∙ 517

2절 토지평가 ∙ 519
Ⅰ. 개요 ∙ 519
Ⅱ. 토지의 감정평가방법 ∙ 523
Ⅲ. 병합(합필)토지의 평가 ∙ 524
Ⅳ. 정착물에 따른 평가 ∙ 526
Ⅴ. 권리에 따른 평가 ∙ 529
Ⅵ. 현황에 따른 평가 ∙ 532
Ⅶ. 예정지와 이행지의 평가 ∙ 534
Ⅷ. 규모에 따른 평가 ∙ 536
Ⅸ. 공법상 제한에 따른 평가 ∙ 537
Ⅹ. 특수토지 ∙ 549
Ⅺ. 과수원 ∙ 561

기본문제
∙ 564

3절 건물평가 ∙ 627
Ⅰ. 개설 ∙ 627
Ⅱ. 건물의 구조·설비 및 이용상황 ∙ 628
Ⅲ. 건물평가 ∙ 646

기본문제
∙ 651

4절 토지·건물일괄평가 ∙ 663
Ⅰ. 개요 ∙ 663
Ⅱ. 일괄평가의 장단점 ∙ 663
Ⅲ. 평가방법 ∙ 664
Ⅳ. 일괄평가 후 토지와 건물가치의 배분문제 ∙ 665

기본문제
∙ 666

5절 구분소유권평가 ∙ 678
Ⅰ. 개요 ∙ 678
Ⅱ. 구분소유권의 성립요건 ∙ 680
Ⅲ. 구분소유권평가의 대상물건 ∙ 681
Ⅳ. 층별·위치별(부분별)효용비율 및 지가배분비율 ∙ 683
Ⅴ. 구분소유권의 평가방법 ∙ 689

기본문제
∙ 700

6절 기계기구평가 ∙ 710
Ⅰ. 개요 ∙ 710
Ⅱ. 국내제작기계 ∙ 710
Ⅲ. 도입기계 ∙ 711

기본문제
∙ 723

7절 의제부동산(자동차, 건설기계, 선박, 항공기) ∙ 738
Ⅰ. 개설 ∙ 738
Ⅱ. 자동차 ∙ 738
Ⅲ. 건설기계 ∙ 742
Ⅳ. 선박 ∙ 747
Ⅴ. 항공기 ∙ 751

기본문제
∙ 754

8절 유가증권 및 동산평가 ∙ 758
Ⅰ. 유가증권 ∙ 758
Ⅱ. 동산 ∙ 763

기본문제
∙ 766

9절 무형자산평가 ∙ 775
Ⅰ. 개념 ∙ 775
Ⅱ. 영업권평가 ∙ 777
Ⅲ. 광산 및 광업권 ∙ 781
Ⅳ. 어장 및 어업권 ∙ 792

기본문제
∙ 796

10절 공장평가 ∙ 807
Ⅰ. 개요 ∙ 807
Ⅱ. 자산별(물건별) 평가 ∙ 808
Ⅲ. 수익환원법 ∙ 810

기본문제
∙ 812


11절 구분지상권평가 ∙ 823
Ⅰ. 개요 ∙ 823
Ⅱ. 토지의 입체이용 ∙ 823
Ⅲ. 구분지상권의 평가방법 ∙ 825
Ⅳ. 지하, 지상공간을 한시적으로 사용시(매년 지불액 산정) ∙ 826
Ⅴ. 보상대상지역의 분류와 관련용어 ∙ 826
Ⅵ. 관련규정 ∙ 829

기본문제
∙ 833

12절 산림평가 ∙ 838
Ⅰ. 개요 ∙ 838
Ⅱ. 산림의 평가 ∙ 840
Ⅲ. 산지의 평가 ∙ 844
Ⅳ. 입목의 평가방법과 적용 ∙ 847

기본문제
∙ 860

13절 소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 평가 ∙ 866
Ⅰ. 개요 ∙ 866
Ⅱ. 감정평가기준 ∙ 866
Ⅲ. 구체적인 유형 ∙ 867
Ⅳ. 토양오염 부동산의 평가방법 ∙ 867
Ⅴ. 일조·조망권 침해에 대한 평가 ∙ 870

기본문제
∙ 874

보충 논의ㅣ농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비 ∙ 882
Ⅰ. 농지보전부담금 ∙ 882
Ⅱ. 대체산림자원조성비 ∙ 883
Ⅲ. 대체초지조성비 ∙ 885










5장
투자의사결정


1절 타당성분석(feasibility analysis) ∙ 889
Ⅰ. 개요 ∙ 889
Ⅱ. 부동산의 투자위험 ∙ 889
Ⅲ. 시장참여자 ∙ 891
Ⅳ. 부동산투자결정과정 ∙ 892
Ⅴ. 분석방법 ∙ 893

기본문제
∙ 902

2절 최고최선의 이용분석 ∙ 932
Ⅰ. 개념 ∙ 932
Ⅱ. 최고최선의 이용분석 ∙ 932
Ⅲ. 특수상황의 최고최선의 이용 ∙ 935

기본문제
∙ 937

3절 기업가치(Value of a firm)평가 ∙ 951
Ⅰ. 개요 ∙ 951
Ⅱ. 기업가치평가의 기본접근방법 ∙ 951
Ⅲ. 기타 기업가치평가법 ∙ 953
Ⅳ. 잉여현금흐름(FCF, Free cashflows) 할인모형 ∙ 955
Ⅴ. 경제적 부가가치(EVA)법 ∙ 961

기본문제
∙ 967

4절 리츠(REITS)의 평가 ∙ 974
Ⅰ. 개설 ∙ 974
Ⅱ. 리츠의 가치 측정지표 및 요소 ∙ 975
Ⅲ. 리츠의 자산가치 평가기준과 접근방식 ∙ 977

기본문제
∙ 982

5절 Sales-lease back(매후환대차) 등 ∙ 985
Ⅰ. Sales-lease back(매후환대차) ∙ 985
Ⅱ. 부동산의 관리와 기증 ∙ 986

기본문제
∙ 987


6절 기술가치평가 ∙ 990
Ⅰ. 지식재산 ∙ 990
Ⅱ. 기술과 기술평가 ∙ 991
Ⅲ. 기술가치평가 ∙ 992

기본문제
∙ 997







6장
목적별평가


1절 담보평가 ∙ 1001
Ⅰ. 개설 ∙ 1001
Ⅱ. 담보평가의 대상물건 등 ∙ 1003
Ⅲ. 물적사항 등의 확인과 처리방법 ∙ 1006
Ⅳ. 물건별 유의사항 ∙ 1008
Ⅴ. 감정평가서 적정성 검토 ∙ 1013
Ⅵ. 동산담보 ∙ 1013

기본문제
∙ 1024

2절 경매·소송평가 ∙ 1046
Ⅰ. 경매평가 ∙ 1046
Ⅱ. 소송평가 ∙ 1055

기본문제
∙ 1058

3절 국·공유재산평가 ∙ 1070
Ⅰ. 개설 ∙ 1070
Ⅱ. 국·공유재산의 구분 ∙ 1071
Ⅲ. 국·공유재산의 사용 및 대부 ∙ 1072
Ⅳ. 국·공유재산 처분 ∙ 1083
Ⅴ. 국·공유재산의 교환 ∙ 1089
Ⅵ. 국·공유재산 감정평가시 유의사항 ∙ 1091

기본문제
∙ 1092


4절 도시정비평가 ∙ 1099
Ⅰ. 개설 ∙ 1099
Ⅱ. 정비사업 ∙ 1099
Ⅲ. 재개발평가 ∙ 1109

기본문제
∙ 1126

5절 표준지공시지가평가 등 ∙ 1132
Ⅰ. 개요 ∙ 1132
Ⅱ. 공시지가표준지의 선정 및 관리 ∙ 1135
Ⅲ. 표준지 토지특성 조사요령 ∙ 1139
Ⅳ. 표준지공시지가조사 및 평가 ∙ 1151
Ⅴ. 개별공시지가검증 ∙ 1174

기본문제
∙ 1178

6절 표준주택 ∙ 1200
Ⅰ. 개설 ∙ 1200
Ⅱ. 표준주택가격 조사·평가 절차 ∙ 1201
Ⅲ. 표준주택의 선정과 표준주택의 가격결정 ∙ 1201
Ⅳ. 개별주택가격 검증 ∙ 1209

기본문제
∙ 1216

7절 지가변동률 ∙ 1220
Ⅰ. 개요 ∙ 1220
Ⅱ. 지가변동률 조사․평가 ∙ 1221
Ⅲ. 지가지수 및 지가변동률 산정방법 ∙ 1223

기본문제
∙ 1228

8절 임대사례조사(부동산수익률추계) ∙ 1231
Ⅰ. 개설 ∙ 1231
Ⅱ. 종합수익률 산출 ∙ 1233

기본문제
∙ 1238

9절 공동주택 분양가격산정을 위한 택지비 평가(분양가상한제) ∙ 1241
Ⅰ. 개설 ∙ 1241
Ⅱ. 주택의 분양가격 제한 등 ∙ 1242
Ⅲ. 분양가격의 구성 ∙ 1242
Ⅳ. 택지가격의 감정평가방법 ∙ 1244

기본문제
∙ 1251

10절 개발부담금 ∙ 1258
Ⅰ. 개요 ∙ 1258
Ⅱ. 대상사업과 부과기준 ∙ 1258
Ⅲ. 기준시점 ∙ 1259
Ⅳ. 종료시점지가 및 개시시점지가의 산정 ∙ 1263
Ⅴ. 정상지가상승분(인가시점~준공시점) ∙ 1266
Ⅵ. 개발비용 ∙ 1267
Ⅶ. 부담률 등 ∙ 1268

기본문제
∙ 1271







7장
보상평가


1절 손실보상 ∙ 1281
Ⅰ. 개설 ∙ 1281
Ⅱ. 손실보상절차 ∙ 1290
Ⅲ. 손실보상 종류와 기준 등 ∙ 1310
Ⅳ. 보상업무 등의 위탁과 보상협의회 ∙ 1319

2절 토지의 평가 ∙ 1325
Ⅰ. 개설 ∙ 1325
Ⅱ. 토지 보상평가의 기준 ∙ 1326
Ⅲ. 토지보상절차 ∙ 1331
Ⅳ. 공법상제한을 받는 토지의 평가 ∙ 1352
Ⅴ. 특수토지에 대한 평가 ∙ 1360
Ⅵ. 기타 토지에 관한 평가 ∙ 1394

3절 건축물 등 물건의 평가 ∙ 1418
Ⅰ. 개설 ∙ 1418
Ⅱ. 건축물의 평가(담장, 우물 등의 부대시설 포함) ∙ 1418
Ⅲ. 공작물 등의 평가 ∙ 1429
Ⅳ. 수목의 평가 ∙ 1430
Ⅴ. 농작물의 평가 ∙ 1440
Ⅵ. 분묘에 대한 보상액의 산정 ∙ 1441

4절 권리의 평가 ∙ 1447
Ⅰ. 광업권의 보상평가 ∙ 1447
Ⅱ. 어업권의 보상평가 등 ∙ 1457

5절 영업의 손실 등에 대한 평가 ∙ 1471
Ⅰ. 영업손실보상평가 ∙ 1471
Ⅱ. 농업의 손실에 대한 보상 ∙ 1486
Ⅲ. 축산업의 손실에 대한 평가 ∙ 1498
Ⅳ. 잠업의 손실에 대한 평가 ∙ 1502
Ⅴ. 휴직 또는 실직보상 ∙ 1503

6절 이주대책 ∙ 1504
Ⅰ. 개요 ∙ 1504
Ⅱ. 이주대책의 절차 ∙ 1504
Ⅲ. 이주대책의 내용 ∙ 1504
Ⅳ. 이주대책의 실시요건 ∙ 1505
Ⅴ. 이주대책대상자에서 제외하는 경우 ∙ 1505
Ⅵ. 공장에 대한 이주대책의 수립 등 ∙ 1506

7절 이주정착금 등의 보상 ∙ 1507
Ⅰ. 이주정착금 ∙ 1507
Ⅱ. 주거이전비의 보상 ∙ 1507
Ⅲ. 동산의 이전비와 이사비 등 ∙ 1509
Ⅳ. 이농비 또는 이어비의 보상 ∙ 1510
Ⅴ. 사업폐지 등에 대한 보상 ∙ 1510
Ⅵ. 주거용 건축물 등의 보상에 대한 특례 ∙ 1511

8절 공익사업지구밖의 토지 등의 보상 ∙ 1513
Ⅰ. 공익사업시행지구밖의 대지 등에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅱ. 공익사업시행지구밖의 건축물에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅲ. 소수잔존자에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅳ. 공익사업시행지구밖의 공작물등에 대한 보상 ∙ 1513
Ⅴ. 공익사업시행지구밖의 어업의 피해에 대한 보상 ∙ 1514
Ⅵ. 공익사업시행지구밖의 영업손실에 대한 보상 ∙ 1514
Ⅶ. 공익사업시행지구밖의 농업의 손실에 대한 보상 ∙ 1514

9절 경과조치 ∙ 1515
Ⅰ. 토지보상법 ∙ 1515
Ⅱ. 토지보상법 시행령 ∙ 1517
Ⅲ. 토지보상법 시행규칙 ∙ 1519

기본문제
∙ 1522

PART1.팔팔한 100세 시대... 문제는 당신이다

chapter1｜100세 시대, 당신은 무엇이 두려운가?
사는 동안 아프지 않고 건강하고 싶다

chapter2｜건강수명이 노년기 삶의 질을 결정한다
세계 슈퍼 100세인을 만나다

chapter3｜몸도 마음도 운동해야 오래 산다
당신도 이제 슈퍼 100세인! 부지런한 습관이 건강 장수로 이어진다

PART2.슈퍼 100세인의 첫 번재 조건! 건강수명

chapter1｜ 혈관의 노화를 늦춰야 장수한다
소리 없는 살인자, 혈관질환을 막아라
혈관의 수호자, 슈퍼 푸드를 섭취하라
혈관을 튼튼하게 하는 운동을 익혀라

chapter2｜운동기관이 당당한 노년의 기초다
뼈와 관절 질환을 주의하라
뼈는 꾸준하게 리모델링된다
신체능력나이, 운동기를 체크하라
노인을 위한 근력운동은 따로 있다

chapter3｜뇌는 쓸수록 젊어진다
늙는 뇌VS늙지 않는 뇌, 뇌 노화의 주범을 잡아라
뇌 운동으로 뇌 청춘을 되돌려라
뇌 과학자의 두뇌 생활 자극을 배워라
꾸주한 지적 자극으로 뇌 건강을 회복하라

PART3.슈퍼 100세인의 두 번째 조건! 관계 수명

chapter1｜ 사람이 없다면 천국도 갈 곳이 못 된다
사회적 관계가 장수를 결정한다
사람과 어울리며 인생의 참맛을 즐겨라

chapter2｜활기찬 노년의 비밀은 어울림이다
더불어 함께 사는 삶을 구축하라
건강장수국가 일본의 비법을 찾아라

chapter3｜매일 매일 관계 노트를 기록하라
현실적인 관계망에 오늘을 투자하라
새로운 공동체를 만들어라

슈퍼 100세인

최고령 보디빌더 어니스틴 셰퍼트
보건소에 출강하는 요가 강사 구덕현
세계 최고령 요가 강사 포천 린치
도보여행가 황안나
국내 최고령 보디빌더 서영갑
국내 최고령 라이더 이완순
암벽등반가 황국희
국내 최고령 프로바둑기사 최창원
손뜨개 인형 제작자 정을섭
100세 건강장수인 김정암
식품 회사 고문 미야사카 미즈호

대한민국 대표 건강프로그램으로 온 국민의 사랑을 받아온 [생로병사의 비밀] 제작팀은『호모 헌드레드』를 통해 초고령화 사회의 가장 뜨거운 화두인‘100세 건강장수의 조건’에 대한 명쾌한 해답을 내놓았다.

건강이 받쳐주지 않는 수명 연장은 축복이 아니라 재앙이다. 노년기 삶의 질은 건강수명이 결정한다. 100세를 사는 신인류, 호모헌드레드의 조건은 2가지로 요약된다. 첫 번째는 당당한 노년의 기초인 건강수명, 두 번째는 외롭지 않은 노년의 힘인 관계수명이다. 신체적 건강과 사회적 건강이 자연스럽게 맞물릴 때 당당하고 품격 있는 노후를 맞이할 수 있다.

[생로병사의 비밀] 제작팀은 100세 가까운 나이에도 젊은이 못지않은 건강과 활력을 갖고 생활하는 세계의 슈퍼 100세인을 만나 그들의 생활습관을 소상히 지켜봤다. 100세가 넘어서도 행복하게 활동하는 그들은 자신만의 운동법을 매일 실천했으며, 소일거리를 하며 활기차게 생활하는 한편 사회적 유대관계를 끈끈히 지속했다. 건강하게 장수하는 롤 모델들의 면모를 살펴보면서 젊어서부터 꾸준하게 따라하면 좋은 '100세 청춘 건강법'을 배울 수 있다.

‘사는 동안 아프지 않고 건강하고 싶다’

혈관, 운동기관, 뼈… 건강수명

평균수명 100세 시대를 눈앞에 둔 지금, 사람들에게는 새로운 걱정거리가 생겼다. 오래 살고 싶지만, 아플까봐, 아파서 자식들에게 짐이 될까봐 두렵다. 마지막 순간까지 고생하지 않고 눈을 감는 게 모든 노년의 공통 희망이다. 초고령 사회로 접어든 지금‘건강수명’을 어떻게 관리하느냐의 여부가 가장 중요하다. 평균수명이 늘어났지만 그 중 6~7년 정도의 시간은 병에 걸려 와병 생활을 한다. 오래 살게 된 만큼 상대적으로 침대에 누워 간병인의 수발을 받으며 지내는 시간이 늘어났다. 당당하고 자발적인 노년의 기본 조건은 단언컨대‘건강한 몸’이다. 혼자 힘으로 걷고 주변의 도움을 받지 않는 신체적 건강이 밑바탕 되어야 노년의 삶을 보다 풍요롭게 가꿀 수 있다.

사고와 암을 겪지 않는다면 누구에게나 가능한 100년의 삶, 제작팀은 건강수명을 지키기 위한 필수조건으로 인체의 3가지 기관에 주목했다. 첫 번째는 혈관이다. 우리 몸의 각 장기나 조직이 필요로 하는 영양소와 산소를 공급하는 혈관이 문제를 일으키면 위험한 질병과 돌연사로 이어진다. 특히 뇌졸중, 심근경색증 등 노년기 가장 흔하게 겪는 질환은 대부분 혈관질환으로, 혈관이 건강해야 건강수명을 연장할 수 있다. 두 번째는 운동기관이다. 남의 도움 없이 일상생활을 영위하려면 무엇보다 스스로 걸어야한다. 우리 몸의 지지대 역할을 하고 움직일 수 있게 하는 뼈와 근육, 관절, 신경 …. 즉 운동기관이 건강해야 자발적인 노년을 보낼 수 있다. 세 번째는 뇌다. 건강하다는 것은 몸의 건강 뿐 아니라 지적활동이 왕성하게 유지되는 상태를 말한다. 우리 뇌는 나이를 먹을수록 조금씩 늙지만 지적활동과 운동 등으로 얼마든지 노화의 속도를 늦출 수 있다. 모두가 꿈꾸는 행복한 노년의 장애물을 미리 파악하고 찬찬히 대비한다면 100세가 두렵지 않다.

‘사람이 없다면 천국도 갈 곳이 못 된다’

어울림 속에서 찾은 인생의 참맛… 관계수명

몸이 건강하다면 우리의 노년은 황금빛 무릉도원일까? 평균수명이 늘어났지만, 오히려 정년은 줄어들어 현대인들은 한참 일할 수 있는 나이에 사회로부터 단절되는 경험을 한다. 행복한 100세 시대를 맞이하고 싶다면 신체적 건강만큼이나 다른 사람과의 관계, 즉 사회적 관계망이 활발해야한다. 신체적 건강이 밑바탕 된들 주위에 사람이 없다면 길고 긴 시간을 외롭고 쓸쓸하게 보낼 수밖에 없다.

제작팀은 그리스 이카리아 섬, 스웨덴 공동주택, 일본 나가노현 등 세계적으로 손꼽히는 장수촌을 심층 취재해 사회적 관계망이 좋아야 신체적 건강도 좋다는 사실을 밝혀냈다. 노년기에는 배우자와 사별하거나 친구를 떠나보내는 등 잦은 관계 단절의 고통을 겪는다. 신체적 고통과 똑같은 정서적 고통을 치유하기 위해서는 반드시 타인과 어울리고 일상을 공유하는 노력이 필요하다. 가족과 친구 외에도 취미 생활 등의 다양한 사회활동을 통해 촘촘하고 현실적인 관계망을 꾸준히 꾸려나가야 한다.

또한 만 65세 독신남녀들이 40일간 요리교실을 통해 관계를 맺어가는 [맛있는 인생] 프로젝트를 진행했다. 다른 사람과 어울리며 함께 취미를 공유하는 만남을 통해 외로움을 극복하는 한편 기억력 개선, 뇌 기능 향상 등의 건강에도 좋은 영향을 가져온 결과를 생생하게 전달한다.

인간의 삶처럼 인간의 관계 역시 생로병사를 겪는다. 자, 이제 우리 주변을 돌아보자. 나를 둘러싼 관계망이 건강하고 활력이 넘치는지, 노년기에도 잘 유지할 수 있는가의 여부가 행복한 노후를 결정한다. 가장 확실한 노년에 대한 투자는 젊은 시절부터 형제자매가 놀러 다니며 추억을 쌓는 것이다. 무엇보다 내가 속한 가족, 지역공동체는 물론 세상 돌아가는 일에 꾸준히 관심을 기울이고 적극적으로 참여하는 삶의 태도가 늙지 않는 몸의 비밀이다.

P.4 : 나는 100세에 윗몸일으키기를 할 수 있을까?
나는 100세에 석사학위를 딸 수 있을까?
나는 100세에 세계 일주를 할 수 있을까?

P.34 : 배우고 학습하는 일이 어디 젊은 사람들에게만 국한되는 일일까. 배우고자 하는 열정만 있다면 인생은 끊임없이 새로운 분야에 도전하고 배우는 일로 벅차다. 우리가 만난 세계 슈퍼 100세인들도 마찬가지였다. 그들 중 한가한 노인은 눈 씻고 찾아봐도 없었다. 그들은 모두 바쁘게 움직이고 생활하며 가능한 한 자신이 할 수 있는 모든 일을 찾아서 하고 있었다.

P.91 : 우리 몸의 기초를 이루는 뼈에는 아주 특별한 비밀이 숨어 있다. 지금 이 순간에도 우리 몸속 수백만 곳에서 뼈의 리모델링이 진행된다. 파골세포는 오래된 뼈를 파괴하는데, 만약 여기에서 끝난다면 뼈는 계속 약해지기만 할 것이다. 하지만 조골세포의 활동으로 뼈는 새롭게 채워진다. 건강할 경우, 나이가 들어서도 새로운 뼈가 생성되는 역동적인 재구성 과정은 지속적으로 일어난다. 대략 10년 주기로 우리 몸 전체의 뼈가 새롭게 만들어진다.

한국감정원 수익 방식 평가지침.hwp

기출 제18회 1번문제 (교재Q13 : 이용훈 외 감정평가실무 기출문제 분석)에서 건물을 원가법으로 평가할 때, 증축부분은 잔가율 10% 적용을 안 하는 이유가 별도로 있는지요?

===============================================================================================

증축부분은 사실상 직원 숙소로 쓰고 있으며, 구조, 용도상 나중에 실제 폐재가치가 없다고 판단하는 것이 합리적인 것 같습니다.

밑에 철큰콘크리트 부분은 철근 등등 나중에 팔수 있어서 그나마 잔가율(사실상 없다고 봅니다만..^^)이 그나마 있지만, 증축부분 구조상 나중에 폐재가치로 쓸만 한 것들이 없다고 판단하신 듯 합니다. 본인이 판단하에 그래도 나는 잔가율이 어느 정도 있는 것 같다라고 생각하지면 쓰셔도 무관합니다만, 보통 옥탑방으로 쓰고 있는 부분에서 과연 얼만큼의 폐재가치가 나올지는 근거가 미약합니다.~  지가나시면서 불법 증축한 옥탑방의 구조 부분을 이후에 나중에 팔수 있을까를 고민하면서 들어가시구요.

답지에 쓰기 애매하거나, 써봤자 시간만 날릴 것들은 복귀만 하시고,, 답지에는 각주로 간단히 처리하셔도 됩니다.

좋은 질문 감사합니다. 답변이 되었는지 궁금하네요~

안녕하세요. 

시험은 이미 끝났지만 과락이 많다는 말에 겁이 나서 

24회 시험지를 막 살펴봤죠... 팀장님들의 예시답안도 모두 보구요...

예시답안 보니 마음이 안 좋더라구요 ㅎㅎ 그런데 그냥 의문이 드는 것이 몇 가지 있어서

여러분과 한번 공유해 보고자 합니다.  

이하 쓰는 내용은 100% 제 의견이구요. 즉, 헛소리일 수도 있습니다. 

1. 수익환원법 고려 여부

 (1) 문제점 : '자료6의 1. 클럽하우스 등 건물은 고려하지 아니함'이라는 문구로 인하여

                 수익환원법도 적용할 수 있다고 하는데요. 그러기에는 다소 헛점이 있다고 생각합니다.  

 (2) 수익환원법 적용 여부

  1) 영업이익과 순수익의 차이

 : 이는 회계공부하실 때 보셨을텐데요. '순수익=영업이익+영업외수익-영업외비용-법인세 등'입니다.

 즉, 자료6에서 제반세금의 미고려 말고는 영업외수익 등의 미고려라는 말이 없습니다.

  2) 현금흐름과 현금유입의 차이

 감칙에 따르면, 수익환원법은 '순수익이나 현금흐름'을 환원하거나 할인하는 것입니다.

 일반적으로 영업이익은 '현금흐름'이라고 알고 있는데, 굳이 자료6의 3에서 '영업이익은 현금유입액으로 본다'

 라는 말을 준 것은 영업이익 자료는 NPV에서 활용하라는 의미로 볼 수 있다고 봅니다.

  3) 영업이익과 토지임대료의 차이

 : 물음1에서 토지의 가치를 구하면서, 토지임대료라는 단어가 아닌 영업이익이라는 단어를 비교해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

  4) 클럽하우스 등 건물.. 과 모든 골프장 시설 등... 의 차이

 : 계약내용에서, '모든 골프장 시설 등은 갑 법인으로 귀속됨'이라고 하였으나, 자료6에서는 '건물'이라고 하여

 골프장에서 건물에서 추출되는 수익 외에 기타 골프장 시설에서 추출되는 수익의 판단이 곤란함

  5) 기업가치와 토지가치

 : 영업이익은 일반적으로 기업가치를 추출하는데 사용됨.

2. 원형보전지의 일단지 여부

 (1) 문제점 : 사업승인면적과 원형보전지를 구분평가해야 하는지 여부

 (2) 일단지 여부 (이 부분은 인터넷 검색에서 찾아봤어요)

  1) 골프장용지 평가 

 인터넷 검색 중에, 모 평가사님께서 쓴 내용에서, '개발지 및 원형보전지를 일단지로 보고 평가'한다고 되어있네요..

  2) 행정심판 내용(인터넷 검색)

 : 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야와 '골프장의 효용을 위하여 원형대로 보존된 체육용지'의 차이인데요.

 본 내용은, 세금 관련해서 원형보전지를 분리과세해야하는지 인데요..

 즉, 골프장 내 원형보전지인 '임야'가 우리 시험 표준지'4'의 임야와 가격대가 비슷하다고 봐야하는지 문제된다는 것입니다. 

 우리 시험에서 원형보전지는 '골프장 내'에 있는 것으로써, 표준지4를 그냥 가져다가 쓰기에는 가격수준의 문제가 있다고 생각합니다. 

  3) 훈령의 내용 

 : 표조기에서는 '사업승인면적'을 일단지로 보고 평가한다고 되어있는데요. '원형보전지'에 대한 이야기는 언급이 없습니다.

 이 부분에 대해서는 저도 잘 모르겠습니다. 어떻게 봐야할지... 훈령의 법규성도 문제가 되고...

끝입니다.