陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

<통일 전, 후 감정평가사가 할 수 있는 일? 수익적 측면? ---> 거의 없다고 본다>

<목차>

<저자의 다른 논문 : 참고문헌>

「북한의 부동산제도에 관한 연구」(2015) (박사학위 논문)

「북한의 부동산이용 관련 법제에 관한 연구」(2012)

http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=chojh22&logNo=221261774721

건부감가론

나지가격과 건부지가격에 대해서 최유효이용의 관점을 배제하고 생각하면, 나지증가론과 건부감가론은 어느쪽에 가치의 기준을 둘 것인가의 차이에 지나지 않는다

가치의 기준을 나지가격에 둘 경우 건부지가격과의 관계는 건부감가론이 되고

건부지가격을 기준으로 둘 경우는 나지가격은 나지증가론 (건부증가론)이 된다.

나지증가론과 건부감가론은 상대적인 관계같지만, 질적으로는 완전히 다른 것이다.

나지증가론은 최유효이용의 원리를 갖지 않으므로 부동산평가론으로서 채용할 여지가 없다. 나지증가론은 최유효이용을 예정하고 있는 나지의 개념이 아니고, 단순히 미이용지에 대하여 최고의 가치를 부여할려고 하는 것이다.

미이용지에 대하여 최고의 가치를 부여한다고 하는 견해는 토지의 가치는 이용하는 것에 의해 생긴다는 기본적원리를 배경으로 할 때, 어떠한 이용도 하지 않는 투기적인 보유를 계속할려고 하는 자가 최고의 이익을 향수할 수 있다는 현재에서는 배척해야 하는 사상이다.

부동산평가론에서는 미이용지에 대해서는 당연히 감가 (미이용감가)의 발생을 생각해야 한다.

건부감가론은 나지증가론과 다르고 최유효이용의 원리에 입각하여 있으나, 나지증가론이 가지는 미논리성을 뒤집어놓은 형태로 끌어들인 것이다.

전체 순수익에 상대적으로 감퇴가 생기므로 전체의 부지에 배분되는 순수익에 penalty가 된다고 하는 것은 일반론으로 되기 어렵다.

부지에 배분되는 순수익에 penalty를 부과하는 것이 적절하다고 하기 위해서는 건물에 배분되는 순수익에 penalty를 부과해서는 안된다고 하는 전제의 논증을 필요로 한다.

평가이론으로서 건물쪽에 순수익 감퇴의 penalty를 부과한다는 입론이 합리성을 가지고 있다.

건물을 단순한 물적존재로서가 아니고 토지를 개량한(improve)기능을 가진 것(임프루브먼트)으로 하는 입론(미국에서 입론)이라면, 전체 순수익에 감퇴가 생기고 있는 것은 개량했기 때문에 손해가 되고 있는 것이고, 그 penalty는 건물이 부담해야 한다.

건물의 순수익에 대한 penalty(건물의 가치에 대한 penalty)가 극한에 달할 때 건물(개량물)의 가치는 0이 되고 , 그 단계에 달하여 처음으로 부지에 대하여 penalty가 미치게 된다. 이 경우에 토지가 부담하는 penalty는 전체 순수익의 감퇴차원에서 감가가 아니고, 불필요하게 된 건물의 해체비․철거비 등을 부담한다고 하는 형태의 penalty가 된다.

2. 최유효이용과 괴리된 건물 및 그 부지의 가치

(1) 최유효이용과의 격가, 나지화 난이의 정도 와 건부감가

“기준”은 건부감가 판정의 척도로서 “최유효사용과의 격가”와 “갱지화의 난이의 정도”의 두가지를 대표적인 것으로 하고 있다.

건부지의 정의는 “건물 등과 일체로서 계속사용하는 것이 합리적인 경우 건물 등의 부지”로 하고 있으므로 나지화, 즉 건물 등을 철거하는 것을 고려하는 것은 일견 개념모순인것 같지만, 이것은 최유효이용의 관점에 의해 검토가 선행하는 것에서 유래한다고 생각해야 한다.

아무리 현황이 최유효이용과 괴리되어 있다고 해도 약간의 비용으로 나지화가 가능하다면, 최유효이용의 실현은 가능하므로 최유효이용의 관점으로부터 검토해서 나지화의 난이가 검토되지 않으면 안된다.

최유효이용의 격차의 대소가 곧 토지가치의 감가의 대소가 되지는 않기 때문이다.

현재의 상태가 최유효이용으로부터 괴리되어 있는 경우에는 경제인의 행동은 다음 어느것인가를 선택하는 것이다.

① 건물을 곧바로 해체하고 최유효이용의 상태를 실현하여 순수익의 회복을 도모한다.

② 현재 순수익 감퇴를 감내하고 현재 건물의 사용을 계속하며, 그 후 적당한 시기에 건물을 해체하여 최유효이용 을 도모한다.

①과 ② 어느것을 선택하는가는 순수익증대의 정도와 해체비․ 철거비와의 비교에 따라 이루어진다. 그러나 행동의 결정요소는 최유효이용 과의 격차 즉 순수익의 감퇴의 정도가 아니고, 나지화의 난이 즉 건물철거비용의 다과이다. 건물의 해체가 용이하다면 순수익의 회복도 용이하다. 건물의 해체에 비용이 지나치게 들어 건물교체로 인한 순수익의 증대로 커버할 수 없는 경우는, 건물을 경제적 수명이 될 때까지 사용한 후에는 방치하고 있는 수 밖에 없다. 이 두가지 극한상태에서 행동을 결정하는 요소는 물리적․경제적 나지화의 난이이다.

최유효이용과의 격차(=순수익의 감퇴)가 나지화의 난이 두가지 요소가 비교교량되는 경우는 순수익의 감퇴가 크지 않고, 또한 건물의 철거비용이 통상인 경우에 언제 건물을 다시 지을 것인가를 결정할 때이다.

대부분의 경우 건물을 다시 지을 때까지는 아니라고 해도, 증개축 근대화 형태바꾸기 보수 등에 의해 순수익감퇴의 상당부분을 회복할 수 있다. 그러므로 통상의 경우는 순수익 감퇴가 생긴다고 해도 건물에 대한 penalty는 순수익회복에 필요한 비용에 따라 다를 것이다. 일반적으로 건물의 철거가 고려되는 사태는 순수익감퇴보다도 건물의 물리적 감가 기능적 진부화가 현저하게 되는 것을 계기로 하는 것이 많다.

가격과 가치의 개념에 관한 질문입니다.

1. 안정근 교수님의 견해가 전적으로 <AI>의 견해라면, <AI>에서는 가격과 가치를 구분하고 부동산 감정평가란 가치추계의 업무라고 하고 있습니다 (P 32, 물론 비가치추계업무도 포함되지만 여기선 별론으로 하겠습니다^^).

그런데 P49 첫 문단에서 "시장가치란 일정한 조건이 충족된 현재의 시장에서 객관적인 자료로 뒷받침 될 수 있는 시장가격을 의미한다" 라고 되어있고,

P49 맨 마지막 문단에선 " 평가사는 객관적인 시장자료를 바탕으로 하여 특정일을 기준으로 성립될 가능성이 가장 많은 가격 을 추계한다" 라고 되어있습니다.

① 가치와 가격을 구분하고 ② 가치추계업무를 평가사의 업무로 보면서 감정평가의 기준이 되는 시장가치를 시장에서 측정된 가격으로 정의한다는 것은 모순이 아닌가 생각이 듭니다. 교수님께서 말씀하신것을 어떻게 받아들여야 할까요?

=>

평가이론에서는 시장가치(market value)와 시장가격(market price)을 엄격하게 구별하고 있다. 따라서 외국 문헌을 번역하는 경우 market value를 번역자 임의로 시장가격이라고 번역하는 것은 원저자의 의도와 맞지 않는다.

시장가치의 정의는

시장가치

“특정 부동산권익이 특정시점 현재 공정한 매매에 필수적인 모든 조건이 충족된 경쟁시장에서 합리적인 노출 후에 매도될 때, 대상권익에 대해 현금기준이나 현금등가기준 또는 그밖에 세밀히 명시된 조건에 따라 성립할 가능성이 가장 많은 가격으로, 매수자와 매도자는 각자 신중히, 지식을 갖고 자신의 이익을 위해 행동하며, 어느 쪽도 부당한 압력을 받지 않는 것을 가정한다.”

교환가치 개념은 IVSC에서 개진하는 시장가치의 정의에서 명시적으로 행해지고 IVS에서 사용된다. 국제평가기준에서, 시장가치는 다음과 같이 정의된다.

“당사자가 지식을 갖고 신중히, 그리고 강압이 없는 상태에서 적절한 시장활동을 한 후, 정상거래(arm’s-length transaction)에서 자발적인 매수자와 매도자 사이에 평가시점 현재 대상재산권에 대해 교환할 것으로 추계되는 금액.”(IVS 1)

2. 일본기준서 입장에 대한 질문입니다.

일본기준서에서는 "부동산상태가 그 부동산의 경제적가치의 본질을 결정하고, 경제적 가치는 가격으로 구체화된다."라고 나와있습니다 (P35). 그렇다면 일본은 가격과 가치를 같게 보는 입장인가요?

3. 답안을 서술할땐 일본입장에서 시작하는것이 가격과 가치논쟁을 피할수 있는길이므로 편할꺼 같은데 맞는 생각인가요?

가"격"은 우리가 시장에서 얻어내는 자료 그 자체의 가격을 의미합니다

거래사례의 거래가격 등이요.

이러한 가격자료를 수집하여 분석하고 3방식을 적용하여 도출하는 것이 각 방식에 의한 가액입니다

그래서 사실 평가실무에서도 공시지가기준가격, 비준가격 등의 표현은 틀린 표현이라고 볼 수 있습니다.

비준가"액"입니다.

3방식에 의한 각 시산가액을 조정하고 결정해서 최종적으로 도출하는 결과치가 가"치"입니다^^

S+ 에서 소위 "개과오다"라고 하는 것은 가격과 가치의 차이에 해당합니다^^

white stone 03:14  제가 12월의 영광에 자주 들어오진 않지만 지난번 댓글 올린후 기롬각님이 의문을 제기한걸 봤습니다. 바로 댓글을 달려다가 일이 생겨 하루이틀 미루다가 이제야 댓글을 달게됐습니다. 그 사이 긍정과꾸준함님도 기롬각님과 같은 생각이라고 밝히셨네요. 저도 일개 수험생이라 제 의견이 무조건 옳다하지 않겠으니 제 답변을 보시고 잘못을 지적해주신다면 즉각 수용하도록 하겠습니다.

제가 쓴글을 보니 오해를 불러 일으킬 소지가 있어보이는군요. 긍정과꾸준함님이 읽으셨다는 해설을 이해시켜드릴려고 그부분만 집중하다보니 논리가 좀 엉성해보이네요.

일단 최유효이용판단은 '토지'의 이용판단입니다.   

white stone 03:15  제가 건부감가 포함된 개량부동산이라 하여도 이는 (건물이 있는) 토지를 의미하는 건데 혹시 이걸 '건물+토지'로 이해하신 게 아닌가 라는 생각이 드네요. 이것 때문에 오해가 있지 않았으면 좋겠습니다. 일단 논의를 더 진행시켜보겠습니다. 물론 최유효이용 판단은 나지상정은 나지상정끼리 개량부동산은 개량부동산끼리 하는 게 맞습니다.

그런데 긍정과 꾸준함님이 보신 문제에서는 나지상정과 개량부동산의 최유효이용을 비교하고 있습니다. 제가 왜 나지상정쪽에 철거비 고려하면 안되는지를 강조한 이유는(그리고 긍정과꾸준함님이 보신 해설의 의도도 그렇겠지만) 이 논의가 '최유효이용'이기 때문입니다.

white stone 03:15  생각해보세요. 철거비가 고려된 토지가격이 최유효이용의 가격이라는 것 자체가 형용모순 아닌가요? 최유효이용은 건부감가가 없는 최유효의 이용입니다. 이 점에서 제 글의 잘못도 있습니다. (그때 술 한잔 먹고 들어와 쓴 글이라 흐리멍텅했습니다. 죄송합니다 ㅠㅠ;) 긍정과꾸준함님의 문제제기 틀을 그대로 가져오느라고 저도 그런 표현을 썼는데 '건부감가 포함된 개량부동산'은 옳지 못한 표현이었습니다. 긍정과꾸준함님은 개량부동산의 토지가치를 건부감가가 포함된 걸로 생각하셨나본데 개량부동산의 최유효이용판단 또한 건부감가가 포함된 게 아닙니다.

white stone 03:16  단지 상업용 개량부동산과 주거용개량부동산의 최유효이용판단 결과 상업용개량부동산이 최유효이용인데 내 개량부동산이 주거용일때 건부감가가 발생하는 겁니다. 아마 긍정과꾸준함님이 보신 해설에서도 개량부동산에 건부감가가 포함되었다는 말은 없었을 겁니다. 단지 비교대상인 나지상정과 개량부동산의 용도가 다른 걸 보시고 건부감가 포함된 개량부동산을 떠올리신 것 같습니다.

그럼 긍정과꾸준함님이 보신 해설로 가보죠. 나지상정의 최유효이용은 상업용이고 개량부동산의(물론 나지상정과 비교하려면 토지가치죠) 최유효이용은 주거용이라면 둘의 가치를 비교해서 상업용이 더 큰 걸로 나와 최유효이용이 됩니다. 

 그런데 나지상정의 이 토지에는 철거해야할 건물이 있으니 이 철거비를 제하면 이 토지의 시장가치가 나옵니다. 행여나 시장가치 자체가 무조건 최유효이용의 가치라고 생각하지는 않으시겠죠? 물론 최유효이용의 토지가치는 시장가치이겠으나 건부감가가 반영된 토지의 가치도 시장가치입니다.

이제 기롬각님의 문제제기로 가보죠. 제가 예로 들었던 성숙한 상가지대 허름한 주거용 건물로 기롬각님의 질문을 구체화해보겠습니다. 나지상정하여 상업용 토지가 100원이고 현황 주거용 토지는 90원이어서 최유효이용은 상업용으로 결정된 상태에서 상업용으로 쓰기위한 철거비가 20원이 소요된다면 시장가치는 80원이 되어 90원인 현황이 최유효이용이 되는 게 아니냐는 논리시지요?

어쩌면 앞의 설명에서 이에 대한 답이 어느 정도 나왔다고 봅니다. 나지상정 상업용이 개량부동산 주거용보다 가치가 더 커서 최유효이용이 결정되었으면 여기서 최유효이용 판단은 끝입니다. 철거비 20원을 들인 토지는 상업용이 최유효이용이지만 건부감가가 반영된 토지의 시장가치입니다.

즉 90원짜리 개량부동산의 최유효이용 가치와는 비교대상이 아니란 거죠. 이 영역은 최유효이용이 아닌 개발타당성분석의 영역입니다. 80원짜리 건부감가가 반영된 토지를 적어도 현황 주거용인 90원짜리 토지보다 더 가치를 크게 하려면 어떤 개발이 필요한가의 영역에 들어가는 겁니다.

 white stone 03:17  개발타당성과 최유효이용분석이 특히 실무문제에서는 시장가치 비교형태로 이루어지기 때문에 서로 헛갈리기 쉽지만 양자의 차이는 앞에서 본 것처럼 비교범위에 차이가 있는 겁니다. (陰陽和平之人 주 : 14회 1번 매입타당성 문제에서 시장가치는 참고만 할 뿐 고려 대상이 아닌 논리에 응용가능)

그리고 제 자신에 대한 비판. 기롬각님의 질문은 제 답변 중 "그런데 만일 상업용으로의 가치가 별로 크지 않고 주거용에서 상업용으로의 전환비용이 너무 많이 든다면 개량부동산의 최유효이용은 현재의 이용(주거용) 즉 중도적 이용이 최유효이용이 되는 겁니다. "에서 비롯된 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 제 답변중 전환비용 대신에 철거비를 넣으면 기롬각님의 질문과 비슷해지는 것 같군요. (또 술핑계를 대봅니다 ^^;;;)

사실 표준적이용을 거스르는 최유효이용 결정이 그렇게 간단히 이뤄지겠습니까? 제 표현은 "거기에 상업용 건물을 짓는등 다양한 개발대안을 검토해도 안된다면"이란 의도였구요 사실 그뿐 아니라 장차 지역의 배후지가 축소되고 있거나 인근에 대규모 택지단지가 들어선다거나 환율급등으로 건설원자재값이 폭등한다거나 등 사경행적 위치변화들이 결합되어야 현황 주거용이 최유효이용이 되는 것 아니겠습니까?

전 쉽게 표현하지 못하면 진짜 아는 게 아니라는 생각을 갖고 있는데 긍정과꾸준함님과 기롬각님이 쉽게 이해되시게 답변이 되었는지 모르겠네요. 오늘은 답변을 달겠다고 오기로 달려들었는데 2시를 넘어가니 또 정신이 혼미해져 답변이 제대로 된 건가 걱정이 됩니다. 최유효이용분석에 대해 나름 골머리를 썩으며 정리한 적이 있는지라 이렇게 구구절절히 답변을 달아보지만 처음에 말씀드렸던 것처럼 제 앎이 전적으로 옳다고 하지는 않겠습니다. 두 분께서 잘못을 지적해주시면 즉각 수용하도록 하겠습니다. 근데 내일 아침에 늦지 않게 일어나려면 2시 전에는 자야하는데 벌써 3시... ㅠㅠ