가치(Value)와 가격(Price)에 대한 질문과 내가 생각하는 답 (2011년 작성)

가격과 가치의 개념에 관한 질문입니다.

 

1. 안정근 교수님의 견해가 전적으로 <AI>의 견해라면, <AI>에서는 가격과 가치를 구분하고 부동산 감정평가란 가치추계의 업무라고 하고 있습니다 (P 32, 물론 비가치추계업무도 포함되지만 여기선 별론으로 하겠습니다^^).

 

그런데 P49 첫 문단에서 "시장가치란 일정한 조건이 충족된 현재의 시장에서 객관적인 자료로 뒷받침 될 수 있는 시장가격을 의미한다" 라고 되어있고,

 

P49 맨 마지막 문단에선 " 평가사는 객관적인 시장자료를 바탕으로 하여 특정일을 기준으로 성립될 가능성이 가장 많은 가격 을 추계한다" 라고 되어있습니다.

 

 

① 가치와 가격을 구분하고 ② 가치추계업무를 평가사의 업무로 보면서 감정평가의 기준이 되는 시장가치를 시장에서 측정된 가격으로 정의한다는 것은 모순이 아닌가 생각이 듭니다. 교수님께서 말씀하신것을 어떻게 받아들여야 할까요?

 

 

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평가이론에서는 시장가치(market value)와 시장가격(market price)을 엄격하게 구별하고 있다. 따라서 외국 문헌을 번역하는 경우 market value를 번역자 임의로 시장가격이라고 번역하는 것은 원저자의 의도와 맞지 않는다.

 

시장가치의 정의는

 

시장가치

“특정 부동산권익이 특정시점 현재 공정한 매매에 필수적인 모든 조건이 충족된 경쟁시장에서 합리적인 노출 후에 매도될 때, 대상권익에 대해 현금기준이나 현금등가기준 또는 그밖에 세밀히 명시된 조건에 따라 성립할 가능성이 가장 많은 가격으로, 매수자와 매도자는 각자 신중히, 지식을 갖고 자신의 이익을 위해 행동하며, 어느 쪽도 부당한 압력을 받지 않는 것을 가정한다.”

 

교환가치 개념은 IVSC에서 개진하는 시장가치의 정의에서 명시적으로 행해지고 IVS에서 사용된다. 국제평가기준에서, 시장가치는 다음과 같이 정의된다.

“당사자가 지식을 갖고 신중히, 그리고 강압이 없는 상태에서 적절한 시장활동을 한 후, 정상거래(arm’s-length transaction)에서 자발적인 매수자와 매도자 사이에 평가시점 현재 대상재산권에 대해 교환할 것으로 추계되는 금액.”(IVS 1)

 

 

2. 일본기준서 입장에 대한 질문입니다.

일본기준서에서는 "부동산상태가 그 부동산의 경제적가치의 본질을 결정하고, 경제적 가치는 가격으로 구체화된다."라고 나와있습니다 (P35). 그렇다면 일본은 가격과 가치를 같게 보는 입장인가요?

 

 

3. 답안을 서술할땐 일본입장에서 시작하는것이 가격과 가치논쟁을 피할수 있는길이므로 편할꺼 같은데 맞는 생각인가요?