최유효이용에 대한 white stone의 논리 (출처 : 12월의 영광 댓글) 2013년 작성되었던 글

 

 

white stone 03:14  제가 12월의 영광에 자주 들어오진 않지만 지난번 댓글 올린후 기롬각님이 의문을 제기한걸 봤습니다. 바로 댓글을 달려다가 일이 생겨 하루이틀 미루다가 이제야 댓글을 달게됐습니다. 그 사이 긍정과꾸준함님도 기롬각님과 같은 생각이라고 밝히셨네요. 저도 일개 수험생이라 제 의견이 무조건 옳다하지 않겠으니 제 답변을 보시고 잘못을 지적해주신다면 즉각 수용하도록 하겠습니다.

제가 쓴글을 보니 오해를 불러 일으킬 소지가 있어보이는군요. 긍정과꾸준함님이 읽으셨다는 해설을 이해시켜드릴려고 그부분만 집중하다보니 논리가 좀 엉성해보이네요.

 

 

 

일단 최유효이용판단은 '토지'의 이용판단입니다.   

 

 

white stone 03:15  제가 건부감가 포함된 개량부동산이라 하여도 이는 (건물이 있는) 토지를 의미하는 건데 혹시 이걸 '건물+토지'로 이해하신 게 아닌가 라는 생각이 드네요. 이것 때문에 오해가 있지 않았으면 좋겠습니다. 일단 논의를 더 진행시켜보겠습니다. 물론 최유효이용 판단은 나지상정은 나지상정끼리 개량부동산은 개량부동산끼리 하는 게 맞습니다.

 

 

 

그런데 긍정과 꾸준함님이 보신 문제에서는 나지상정과 개량부동산의 최유효이용을 비교하고 있습니다. 제가 왜 나지상정쪽에 철거비 고려하면 안되는지를 강조한 이유는(그리고 긍정과꾸준함님이 보신 해설의 의도도 그렇겠지만) 이 논의가 '최유효이용'이기 때문입니다.

 

 

 

white stone 03:15  생각해보세요. 철거비가 고려된 토지가격이 최유효이용의 가격이라는 것 자체가 형용모순 아닌가요? 최유효이용은 건부감가가 없는 최유효의 이용입니다. 이 점에서 제 글의 잘못도 있습니다. (그때 술 한잔 먹고 들어와 쓴 글이라 흐리멍텅했습니다. 죄송합니다 ㅠㅠ;) 긍정과꾸준함님의 문제제기 틀을 그대로 가져오느라고 저도 그런 표현을 썼는데 '건부감가 포함된 개량부동산'은 옳지 못한 표현이었습니다. 긍정과꾸준함님은 개량부동산의 토지가치를 건부감가가 포함된 걸로 생각하셨나본데 개량부동산의 최유효이용판단 또한 건부감가가 포함된 게 아닙니다.

 

 

 

white stone 03:16  단지 상업용 개량부동산과 주거용개량부동산의 최유효이용판단 결과 상업용개량부동산이 최유효이용인데 내 개량부동산이 주거용일때 건부감가가 발생하는 겁니다. 아마 긍정과꾸준함님이 보신 해설에서도 개량부동산에 건부감가가 포함되었다는 말은 없었을 겁니다. 단지 비교대상인 나지상정과 개량부동산의 용도가 다른 걸 보시고 건부감가 포함된 개량부동산을 떠올리신 것 같습니다.

그럼 긍정과꾸준함님이 보신 해설로 가보죠. 나지상정의 최유효이용은 상업용이고 개량부동산의(물론 나지상정과 비교하려면 토지가치죠) 최유효이용은 주거용이라면 둘의 가치를 비교해서 상업용이 더 큰 걸로 나와 최유효이용이 됩니다. 

 

 

 

 그런데 나지상정의 이 토지에는 철거해야할 건물이 있으니 이 철거비를 제하면 이 토지의 시장가치가 나옵니다. 행여나 시장가치 자체가 무조건 최유효이용의 가치라고 생각하지는 않으시겠죠? 물론 최유효이용의 토지가치는 시장가치이겠으나 건부감가가 반영된 토지의 가치도 시장가치입니다.

 

 

이제 기롬각님의 문제제기로 가보죠. 제가 예로 들었던 성숙한 상가지대 허름한 주거용 건물로 기롬각님의 질문을 구체화해보겠습니다. 나지상정하여 상업용 토지가 100원이고 현황 주거용 토지는 90원이어서 최유효이용은 상업용으로 결정된 상태에서 상업용으로 쓰기위한 철거비가 20원이 소요된다면 시장가치는 80원이 되어 90원인 현황이 최유효이용이 되는 게 아니냐는 논리시지요?

 

 

어쩌면 앞의 설명에서 이에 대한 답이 어느 정도 나왔다고 봅니다. 나지상정 상업용이 개량부동산 주거용보다 가치가 더 커서 최유효이용이 결정되었으면 여기서 최유효이용 판단은 끝입니다. 철거비 20원을 들인 토지는 상업용이 최유효이용이지만 건부감가가 반영된 토지의 시장가치입니다.

 

 

 

즉 90원짜리 개량부동산의 최유효이용 가치와는 비교대상이 아니란 거죠. 이 영역은 최유효이용이 아닌 개발타당성분석의 영역입니다. 80원짜리 건부감가가 반영된 토지를 적어도 현황 주거용인 90원짜리 토지보다 더 가치를 크게 하려면 어떤 개발이 필요한가의 영역에 들어가는 겁니다.

 

 

 

 white stone 03:17  개발타당성과 최유효이용분석이 특히 실무문제에서는 시장가치 비교형태로 이루어지기 때문에 서로 헛갈리기 쉽지만 양자의 차이는 앞에서 본 것처럼 비교범위에 차이가 있는 겁니다. (陰陽和平之人 주 : 14회 1번 매입타당성 문제에서 시장가치는 참고만 할 뿐 고려 대상이 아닌 논리에 응용가능)

그리고 제 자신에 대한 비판. 기롬각님의 질문은 제 답변 중 "그런데 만일 상업용으로의 가치가 별로 크지 않고 주거용에서 상업용으로의 전환비용이 너무 많이 든다면 개량부동산의 최유효이용은 현재의 이용(주거용) 즉 중도적 이용이 최유효이용이 되는 겁니다. "에서 비롯된 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 제 답변중 전환비용 대신에 철거비를 넣으면 기롬각님의 질문과 비슷해지는 것 같군요. (또 술핑계를 대봅니다 ^^;;;)

 

 

사실 표준적이용을 거스르는 최유효이용 결정이 그렇게 간단히 이뤄지겠습니까? 제 표현은 "거기에 상업용 건물을 짓는등 다양한 개발대안을 검토해도 안된다면"이란 의도였구요 사실 그뿐 아니라 장차 지역의 배후지가 축소되고 있거나 인근에 대규모 택지단지가 들어선다거나 환율급등으로 건설원자재값이 폭등한다거나 등 사경행적 위치변화들이 결합되어야 현황 주거용이 최유효이용이 되는 것 아니겠습니까?

 

 

전 쉽게 표현하지 못하면 진짜 아는 게 아니라는 생각을 갖고 있는데 긍정과꾸준함님과 기롬각님이 쉽게 이해되시게 답변이 되었는지 모르겠네요. 오늘은 답변을 달겠다고 오기로 달려들었는데 2시를 넘어가니 또 정신이 혼미해져 답변이 제대로 된 건가 걱정이 됩니다. 최유효이용분석에 대해 나름 골머리를 썩으며 정리한 적이 있는지라 이렇게 구구절절히 답변을 달아보지만 처음에 말씀드렸던 것처럼 제 앎이 전적으로 옳다고 하지는 않겠습니다. 두 분께서 잘못을 지적해주시면 즉각 수용하도록 하겠습니다. 근데 내일 아침에 늦지 않게 일어나려면 2시 전에는 자야하는데 벌써 3시... ㅠㅠ