감정평가에서 중도적 이용 (= 일치성 이용의 원리)의 개념

중도적이용

 

안정근

 

기존의 용도가 현재로서는 최고최선의 이용에 해당되지 않는다고 하더라도 쉽사리 용도를 변화시키지 않을 것이다. 이때 기존의 용도가 바로 중도적 이용이 된다.

    

 

경응수

 

새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 이용을 말한다. (중략) 최유효이용은 여러 잠재적 이용 가운데 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이라 할 수 있으므로 중도적 이용 같은 소극적 이용도 현재의 법적, 경제적 상황하에서 다른 잠재적 이용에 비해 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이 될 수 있으므로 최유효이용이 될 수 있다.

 

이러한 최고의 수익이 그 용도에 대한 부동산의 시장수익률과 동등 이상 수준이 되어야 최유효이용상태에 해당되는 것이지요. 따라서 중도적 이용이 시장수익률 이상되는 경우 최유효이용이 되기도 하고, 시장수익률에 못 미칠 경우에는 최유효이용이 아니기는 하나, 경제적으로 최고의 수익을 창출하고 있기에 이를 기준으로 경제적 가치가 판정되는 것이다.

 

 

일치성이용의 원리

      

일치성이용의 원리는 평가이론에 있어 가장 기본이 되는 '일반원칙' 입니다. 이것은

 

 

 

 

등가교환의 원칙(대체의 원칙)

 

 

최유효이용의 원칙(경제적 토지할당의 원리)

     

과 마찬가지로 '너무나 당연한' 원칙입니다. 다만 책에서 직접적으로 다루는 분량이 적고, 중도적 이용이나 비최고최선의 이용 에서 짧게 언급될 뿐이지요. 사실 이 원칙은 너무나 간단해서 설명하기가 오히려 어렵습니다.

    

가령 어떤 남자가 여장을 하고 길을 지나간다고 생각해 봅니다. 사람들은 그 사람을 '남자' 로 평가할까요?

     

아님 '여자'로 평가할까요? -_ -

 

 

 

 

당연히 '남자'로 평가할 것입니다. 왜냐하면 아무리 여장을 그럴듯 하게 했다고 하더라도 그냥 딱 보면 '남자' 임을 알 수 있기 때문입니다. 평가이론에 대입하면 남자가 토지이고 여장이 개량물이라고 생각하면 됩니다. 본질적으로 해당 토지가 '택지' 라면 그 위에 아무리 고추를 심고 있다 해도 그 토지는 택지로서 시장에서 거래됩니다.

 

 

 

 

 

본질적으로 해당 토지가 상업용이 최유효 이용이라면 지상에 주거용 건물이 있다 하더라도 해당 복합부동산은 상업용으로 평가해야 합니다. 당연히 지상의 주거용은 전환비용으로 평가됩니다. 경우에 따라서는 마이너스 가치를 가질 수도 있습니다.

 

    

이 원칙이 특히 중도적 이용에서 문제가 되는 이유는 중도적 이용의 경우 일치성이용의 원

 

 

칙이 '무시' 될 염려가 있기 때문입니다. 가령 장래의 최유효 이용인 상업용으로 이용을 하

 

 

기 위해 대기 중인 주차장 부지가 있다고 하면, 해당 토지는 상업용으로의 전환비용을 고려

 

 

하여 지금 전환하는 것보다 장래에 전환하는 것이 '경제적' 으로 타당하기 때문에 현재 주

 

 

차장(상업기타) 부지가 중도적 이용으로서의 최유효 이용이 됩니다.

 

      

따라서 해당 복합부동산은 주차장으로 평가되야 합니다. 이것을 해당 토지가 장래 상업용

 

 

이 최유효 이용이라고 해서 토지를 상업용으로 평가하고 지상의 주차장을 전환비용으로 평

 

 

가하지 말라는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

결론적으로

 

 

 

 

용도적 일치성은 토지와 건물을 용도적으로 따로 평가하지 말라는 것이며,

      

시계열적 일치성은 이러한 '용도'를 판단하기 위해서는 전환의 시기, 시점등을 시계열적으로 판단하라는 의미입니다.

      

앞의 예에서 현재의 용도는 주차장부지로 평가하지만 시계열적으로는 상업용으로의 전환시기가 도래하면 그때부터는 주차장이 아닌, 상업용으로 해당 토지를 평가해야 할 것입니다. 이러한 전환시기의 도래는 인,허가등의 법적인 요인이 있을 것이며, 시장 금리, 대출금리, 상업용 토지 수요의 증대등의 시장변화 등의 요인이 있을 수 있습니다.