건부감가론 일본 부동산 평가론 내용 (한국감정원) 워드 친것 (건부감가)

건부감가론

    

 

나지가격과 건부지가격에 대해서 최유효이용의 관점을 배제하고 생각하면, 나지증가론과 건부감가론은 어느쪽에 가치의 기준을 둘 것인가의 차이에 지나지 않는다

    

 

가치의 기준을 나지가격에 둘 경우 건부지가격과의 관계는 건부감가론이 되고

    

 

건부지가격을 기준으로 둘 경우는 나지가격은 나지증가론 (건부증가론)이 된다.

    

 

나지증가론과 건부감가론은 상대적인 관계같지만, 질적으로는 완전히 다른 것이다.

    

 

나지증가론은 최유효이용의 원리를 갖지 않으므로 부동산평가론으로서 채용할 여지가 없다. 나지증가론은 최유효이용을 예정하고 있는 나지의 개념이 아니고, 단순히 미이용지에 대하여 최고의 가치를 부여할려고 하는 것이다.

    

 

미이용지에 대하여 최고의 가치를 부여한다고 하는 견해는 토지의 가치는 이용하는 것에 의해 생긴다는 기본적원리를 배경으로 할 때, 어떠한 이용도 하지 않는 투기적인 보유를 계속할려고 하는 자가 최고의 이익을 향수할 수 있다는 현재에서는 배척해야 하는 사상이다.

    

 

부동산평가론에서는 미이용지에 대해서는 당연히 감가 (미이용감가)의 발생을 생각해야 한다.

    

 

건부감가론은 나지증가론과 다르고 최유효이용의 원리에 입각하여 있으나, 나지증가론이 가지는 미논리성을 뒤집어놓은 형태로 끌어들인 것이다.

    

 

전체 순수익에 상대적으로 감퇴가 생기므로 전체의 부지에 배분되는 순수익에 penalty가 된다고 하는 것은 일반론으로 되기 어렵다.

    

 

부지에 배분되는 순수익에 penalty를 부과하는 것이 적절하다고 하기 위해서는 건물에 배분되는 순수익에 penalty를 부과해서는 안된다고 하는 전제의 논증을 필요로 한다.

    

 

평가이론으로서 건물쪽에 순수익 감퇴의 penalty를 부과한다는 입론이 합리성을 가지고 있다.

    

 

건물을 단순한 물적존재로서가 아니고 토지를 개량한(improve)기능을 가진 것(임프루브먼트)으로 하는 입론(미국에서 입론)이라면, 전체 순수익에 감퇴가 생기고 있는 것은 개량했기 때문에 손해가 되고 있는 것이고, 그 penalty는 건물이 부담해야 한다.

    

 

건물의 순수익에 대한 penalty(건물의 가치에 대한 penalty)가 극한에 달할 때 건물(개량물)의 가치는 0이 되고 , 그 단계에 달하여 처음으로 부지에 대하여 penalty가 미치게 된다. 이 경우에 토지가 부담하는 penalty는 전체 순수익의 감퇴차원에서 감가가 아니고, 불필요하게 된 건물의 해체비․철거비 등을 부담한다고 하는 형태의 penalty가 된다.

    

 

2. 최유효이용과 괴리된 건물 및 그 부지의 가치

(1) 최유효이용과의 격가, 나지화 난이의 정도 와 건부감가

 

“기준”은 건부감가 판정의 척도로서 “최유효사용과의 격가”와 “갱지화의 난이의 정도”의 두가지를 대표적인 것으로 하고 있다.

 

건부지의 정의는 “건물 등과 일체로서 계속사용하는 것이 합리적인 경우 건물 등의 부지”로 하고 있으므로 나지화, 즉 건물 등을 철거하는 것을 고려하는 것은 일견 개념모순인것 같지만, 이것은 최유효이용의 관점에 의해 검토가 선행하는 것에서 유래한다고 생각해야 한다.

    

 

아무리 현황이 최유효이용과 괴리되어 있다고 해도 약간의 비용으로 나지화가 가능하다면, 최유효이용의 실현은 가능하므로 최유효이용의 관점으로부터 검토해서 나지화의 난이가 검토되지 않으면 안된다.

    

 

최유효이용의 격차의 대소가 곧 토지가치의 감가의 대소가 되지는 않기 때문이다.

현재의 상태가 최유효이용으로부터 괴리되어 있는 경우에는 경제인의 행동은 다음 어느것인가를 선택하는 것이다.

    

 

① 건물을 곧바로 해체하고 최유효이용의 상태를 실현하여 순수익의 회복을 도모한다.

    

 

② 현재 순수익 감퇴를 감내하고 현재 건물의 사용을 계속하며, 그 후 적당한 시기에 건물을 해체하여 최유효이용 을 도모한다.

    

 

①과 ② 어느것을 선택하는가는 순수익증대의 정도와 해체비․ 철거비와의 비교에 따라 이루어진다. 그러나 행동의 결정요소는 최유효이용 과의 격차 즉 순수익의 감퇴의 정도가 아니고, 나지화의 난이 즉 건물철거비용의 다과이다. 건물의 해체가 용이하다면 순수익의 회복도 용이하다. 건물의 해체에 비용이 지나치게 들어 건물교체로 인한 순수익의 증대로 커버할 수 없는 경우는, 건물을 경제적 수명이 될 때까지 사용한 후에는 방치하고 있는 수 밖에 없다. 이 두가지 극한상태에서 행동을 결정하는 요소는 물리적․경제적 나지화의 난이이다.

    

 

최유효이용과의 격차(=순수익의 감퇴)가 나지화의 난이 두가지 요소가 비교교량되는 경우는 순수익의 감퇴가 크지 않고, 또한 건물의 철거비용이 통상인 경우에 언제 건물을 다시 지을 것인가를 결정할 때이다.

    

 

대부분의 경우 건물을 다시 지을 때까지는 아니라고 해도, 증개축 근대화 형태바꾸기 보수 등에 의해 순수익감퇴의 상당부분을 회복할 수 있다. 그러므로 통상의 경우는 순수익 감퇴가 생긴다고 해도 건물에 대한 penalty는 순수익회복에 필요한 비용에 따라 다를 것이다. 일반적으로 건물의 철거가 고려되는 사태는 순수익감퇴보다도 건물의 물리적 감가 기능적 진부화가 현저하게 되는 것을 계기로 하는 것이 많다.

건부감가론.hwp

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