기존의 용도가 현재로서는 최고최선의 이용에 해당되지 않는다고 하더라도 쉽사리 용도를 변화시키지 않을 것이다. 이때 기존의 용도가 바로 중도적 이용이 된다.
경응수
새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 이용을 말한다. (중략) 최유효이용은 여러 잠재적 이용 가운데 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이라 할 수 있으므로 중도적 이용 같은 소극적 이용도 현재의 법적, 경제적 상황하에서 다른 잠재적 이용에 비해 비교우위를 극대화하거나 비교열위를 극소화하는 방안이 될 수 있으므로 최유효이용이 될 수 있다.
이러한 최고의 수익이 그 용도에 대한 부동산의 시장수익률과 동등 이상 수준이 되어야 최유효이용상태에 해당되는 것이지요. 따라서 중도적 이용이 시장수익률 이상되는 경우 최유효이용이 되기도 하고, 시장수익률에 못 미칠 경우에는 최유효이용이 아니기는 하나, 경제적으로 최고의 수익을 창출하고 있기에 이를 기준으로 경제적 가치가 판정되는 것이다.
일치성이용의 원리
일치성이용의 원리는 평가이론에 있어 가장 기본이 되는 '일반원칙' 입니다. 이것은
등가교환의 원칙(대체의 원칙)
최유효이용의 원칙(경제적 토지할당의 원리)
과 마찬가지로 '너무나 당연한' 원칙입니다. 다만 책에서 직접적으로 다루는 분량이 적고, 중도적 이용이나 비최고최선의 이용 에서 짧게 언급될 뿐이지요. 사실 이 원칙은 너무나 간단해서 설명하기가 오히려 어렵습니다.
가령 어떤 남자가 여장을 하고 길을 지나간다고 생각해 봅니다. 사람들은 그 사람을 '남자' 로 평가할까요?
아님 '여자'로 평가할까요? -_ -
당연히 '남자'로 평가할 것입니다. 왜냐하면 아무리 여장을 그럴듯 하게 했다고 하더라도 그냥 딱 보면 '남자' 임을 알 수 있기 때문입니다. 평가이론에 대입하면 남자가 토지이고 여장이 개량물이라고 생각하면 됩니다. 본질적으로 해당 토지가 '택지' 라면 그 위에 아무리 고추를 심고 있다 해도 그 토지는 택지로서 시장에서 거래됩니다.
본질적으로 해당 토지가 상업용이 최유효 이용이라면 지상에 주거용 건물이 있다 하더라도 해당 복합부동산은 상업용으로 평가해야 합니다. 당연히 지상의 주거용은 전환비용으로 평가됩니다. 경우에 따라서는 마이너스 가치를 가질 수도 있습니다.
이 원칙이 특히 중도적 이용에서 문제가 되는 이유는 중도적 이용의 경우 일치성이용의 원
칙이 '무시' 될 염려가 있기 때문입니다. 가령 장래의 최유효 이용인 상업용으로 이용을 하
기 위해 대기 중인 주차장 부지가 있다고 하면, 해당 토지는 상업용으로의 전환비용을 고려
하여 지금 전환하는 것보다 장래에 전환하는 것이 '경제적' 으로 타당하기 때문에 현재 주
차장(상업기타) 부지가 중도적 이용으로서의 최유효 이용이 됩니다.
따라서 해당 복합부동산은 주차장으로 평가되야 합니다. 이것을 해당 토지가 장래 상업용
이 최유효 이용이라고 해서 토지를 상업용으로 평가하고 지상의 주차장을 전환비용으로 평
가하지 말라는 것입니다.
결론적으로
용도적 일치성은 토지와 건물을 용도적으로 따로 평가하지 말라는 것이며,
시계열적 일치성은 이러한 '용도'를 판단하기 위해서는 전환의 시기, 시점등을 시계열적으로 판단하라는 의미입니다.
앞의 예에서 현재의 용도는 주차장부지로 평가하지만 시계열적으로는 상업용으로의 전환시기가 도래하면 그때부터는 주차장이 아닌, 상업용으로 해당 토지를 평가해야 할 것입니다. 이러한 전환시기의 도래는 인,허가등의 법적인 요인이 있을 것이며, 시장 금리, 대출금리, 상업용 토지 수요의 증대등의 시장변화 등의 요인이 있을 수 있습니다.
* (예시) 전세금 1억원의 주택을 보증금 1천만원과 월세 50만원으로 계약 체결시 전월세전환율은 6.7%임 (월세이율 0.55%=50만원/(1억원-1천만원), 연 월세이율은 6.7%)
ㅇ 예를들어 동일단지․면적의 유사한 아파트 월세매물 중 전월세 전환율이 높은 건은 낮은 건 보다 상대적으로 월세부담이 크다는 의미
<사례 전월세전환율 분석>
(단위 ; ㎡, 천원, %)
전용면적
계약일자
전세금
보증금
월세
전월세전환율
39.9
2014.08.01
85,000
10,000
360
5.76
2014.08.26
85,000
5,000
430
6.45
2014.09.11
85,000
5,000
420
6.30
2014.09.02
85,000
5,000
400
6.00
2. 금번 산정한 ‘전월세전환율’은 어떻게 산정되었는지?
□전월세거래정보 시스템에 집계된 아파트 월세계약건(보증금, 월세)에동일단지․면적의 전세계약건의 중위값 전세금*을해당 월세계약건의 추정전세금으로 반영하여 계산
ㅇ 개별 월세계약건의 전월세전환율을 산정한후, 시도별, 시군구별 중위전월세전환율을 산정하되 거래건수의 등락으로 인하여 안정적인 전환율을 산출하기 위하여 6개월 이동평균으로 산출
<전월세전환율 산정 프로세스>
① 최근 6개월 전세 및 월세 계약건 중 동일단지 동일면적 대상 추출
② 동일단지․면적 전세계약건의 중위전세금을 추정전세금*으로 산정
* 전세거래가 없는 월세계약건은 추정전세금 산정이 불가능하여 전환율 산정에서 제외
③ 추정전세금을 월세계약건에 적용하여 전월세전환율 산정
④ 시도별, 시군구별 중위값의 전월세전환율 산정
<개별 월세계약건의 전월세전환율 산정 예시>
(단위 ; ㎡, 천원, %)
전용
면적
계약월
실거래
전세금
중위값
전세금
보증금
월세
전월세
전환율
50.38
2014.7월
130,000
135,000
125,000
130,000
130,000
10,000
750
7.5
2014.8월
40,000
500
6.7
2014.9월
60,000
350
6.0
2014.9월
20,000
600
6.5
3. ‘전월세전환율’ 이용시 유의사항?
□전월세전환율은 동일시점에 해당 물건의 적정 전세보증금과 월세보증금, 월세액 3가지 가격정보를 기초로 작성하여야 가장 정확한 계산이 가능하나, 전세 실거래를 활용하여 추정전세금을 반영하는 한계를 지니고 있는바, 각종 발표되고 있는 전월세전환율은참고용으로만 활용하고 실제 계약하는 월세계약건과 최근 사례를 계산하여 적정성을 비교하는 것이 바람직
ㅇ현재 각종 발표되고 있는 전월세전환율(평균․중위값)은 계약하고자하는 물건의 월세가 상대적으로 높고 낮음을 판단하는 단순 참고자료임
ㅇ동일시점의 동일단지, 동일면적이라도 임대인의 요구수익률에 따라 전월세전환율은 상당한 차이가 있을 수 있음
□실거래 정보를 활용한 전월세전환율은 매기 거래건의 특성(가격, 물적특성 등)에 따라 장기 시계열상으로는 등락이 발생 할 수 있음
ㅇ예를 들어, 특정시점(t)에 소형 또는 보증금액이 적은 건을 중심으로 계약되어 전환율이 높게 나오고, 다음 시기(t+1)에는 중대형 또는 보증금액이 큰 건을 중심으로 계약되어 전환율이 낮아질 수 있음
ㅇ동일지역이라도 시계열상으로는 1% 내외의 등락을 보일 수 있음
* 전월세전환율 1% 차이는 1억원을 월세로 전환시 100만원/년의 차이를 보임
(예시 : 전환율 7% → 8%, 1억원 기준 월세 700만원/년 → 800만원/년)
4. 서울시 발표자료와 어떻게 다른지?
□추정전세금 적용방식, 가격정보 이상치 제거 기준 및 실거래 데이터활용율 등에 따라 전월세전환율 산정결과는 차이가 있을 수 있으며
ㅇ 서울시의 경우 월세계약건에 전세금 추정방식의 한계를 고려하여 전세→월세로 전환*된 계약 건만을 반영하고 있으나,
* 전환된 계약건만이 반영되어 실거례 활용도가 낮고 전세금은 과거(통상 2년전) 가격을 기준 또는 시점수정하였으나 월세 계약시점의 전세금과 차이가 있음
ㅇ 금번 산정자료는 전체 월세계약건 중 전세금 실거래가 있다면 이를 추정전세금으로 반영하여 전월세전환율을 산정함으로써 월세실거래 정보를 최대한 활용하는 방식으로 산정
5. 월세가격동향조사의 월세이율과 금번 산정한 ‘전월세전환율’은 어떻게 다른지?
□금번 산정자료는 실거래가격 정보를 직접 활용하여 작성된 가공통계인 반면, 월세가격동향조사는 조사통계로서 8개시도 3천개 표본의계산된 전월세전환율을 시도별 주택종합 전월세전환율로 작성 공표하여, 전환율이 상대적으로 높은 단독주택 표본이 많고 가중치 또한 크므로 전월세전환율이 높게 나타나, 아파트 전월세전환율과 비교하여 시장체감도의 차이가 있음
6. 아파트외 주택유형의 전월세전환율 산정 계획은?
□비아파트의 경우 아파트에 비하여 거래가 적고개별요인 차이가 크며실거래 기초정보의 정제에 보다 많은 노력이 소요되어 추정전세금 산정을 위한 다양한 시도를 통해 연구중에 있음
ㅇ 아파트는 동일주택 가정(동일단지내 동일면적군)에 의한 중위전세값을 추정전세금으로 반영하여 상대적으로 수월하나,
ㅇ 추정전세금 산정이 어려운 단독/다가구의 경우 적정한 추정전세금 산정을 위하여 다양한 방안을 시도중으로 안정화 후 공개예정
7. 전월세전환율 산정시 장애요인 및 애로사항?
① 월세계약시점에 전세금 정보가 있어야 전월세전환율 산정 가능
② 매매계약의 경우 지자체에 신고하여야 하지만 전월세계약은 의무적인 사항이 아니므로 동 정보를 활용하여 산정된 전월세전환율은 전체 전월세계약 정보를 반영한 것은 아님
③ 추정 전세금 산정시 거래가 적거나, 거래사례가 있더라도 특수한 사정 등이 있는 경우 전월세전환율이 불안정함
④ 전월세거래정보 시스템의 금액단위 입력오류, 월세를 연세로 입력, 입력항목 오기, 누락 등 다양한 오류로 발생하는 이상치 제거에 상당한 시간과 노력 소요되어 시스템 개선 필요
붙임2
지역별 아파트 전월세전환율
☞ 시군구별, 규모(전용면적)별 상세한 자료는 별도 제공되는 파일 또는 부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr)를 참조하시기 바랍니다.
제1부 해운업의 이해 제1장 해운업 일반 제2장 해운영업 제3장 선박의 운영 제4장 해운시장(Shipping Market) 제5장 선박의 확보 및 처분 제6장 해운업 Risk 및 Hedge 제7장 해운관련 산업
제2부 선박금융 및 계약위험관리 제8장 선박금융 일반 제9장 선박금융의 종류 제10장 선박금융 구조화 제11장 선박금융관련 위험관리 제12장 계약상 위험관리- 선박인도전 제13장 계약상 위험관리- 선박인도후 제14장 계약구조 등 기타 부대위험관리 제15장 해상운송기업의 회계 및 세무
제3부 해양관련 금융 제16장 항만시설금융 제17장 해양플랜트 금융 제18장 수산금융 제19장 마리나 금융 제20장 크루즈 금융
제4부 선박금융 사례 제21장 선박금융 사례
『해양금융의 이해와 실무』는 국제대출업무 처리 시 직면하게 되는 내용을 소개하며, 대출 계약뿐만 아니라 선박건조계약, 용선계약, 저당권 설정계약 등 각종 영문 계약서를 검토할 수 있는 능력을 배양하고 실무에 활용할 수 있도록 구성한 책이다. 실무자가 고민하고 검토할 사항을 단순한 나열을 탈피해 조언을 받는 것처럼 입체적으로 소개하고 있다. 크게 4부로 나누어 해운업과 해운시장에 대한 분야, 해양금융의 종류와 절차, 위험 관리와 각종 계약 내용, 항만시설금융과 해양플랜트 금융에 대한 사례 등의 내용을 살펴본다.
[이데일리 양희동 기자] 앞으로 주거 공간의 최대 화두는 1955~1963년 태어난 베이비부머(BB)와 그들의 자녀인 에코부머(EB·1979~1997년생)가 집을 합치고·나누고·바꾸며 파생되는 ‘BBEB세대 현상’이 될 것이란 전망이 나왔다.
피데스개발은 8일 한국갤럽과 공동 조사한 결과를 바탕으로 도출한 ‘2016~2017년 주거공간 7대 트렌드’ 보고서를 내놨다. 이 자료에서 피데스개발은 2016~2017년 주거공간 7대 트렌드로 △BBEB세대 현상 △사물인터넷(IoT) 하우징 △스테이케이션(Staycation) 공간 △월세 주택시장 본격화 △주거공간 핏사이징(fit sizing) △외국인 식구(食口)시대 △비(非) 아파트의 진격 등을 선정했다.
보고서에 따르면 BBEB세대 현상은 2083만 명으로 우리나라 인구의 약 40%를 차지하는 베이비부머(735만명)와 에코부머(1348만명)가 주거공간 변화를 주도하는 상황을 일컫는다. 베이비부머의 은퇴가 시작되면서 그 자녀 세대와의 상호작용에 따라 다양한 주거 현상이 나올 것으로 예상된다는 것이다. 특히 보고서에서는 이들 세대가 서로의 집을 합치고, 나누고, 바꿔 사는 현상이 나타날 것으로 예측됐다. 에코부머의 육아 문제 등으로 부모인 베이비부머와 한집에서 살거나 도보 이동이 가능한 같은 단지에 살기도 한다. 또 약간 떨어진 근거리에서 거주하는 등 다양한 주거 형태가 발생하고 있다는 설명이다.
스마트하우스를 뛰어넘는 본격적 ‘사물인터넷(IoT) 하우징’ 시대도 시작된다. 벽이 TV가 되고 투명한 거실 유리 칸막이가 스크린이 되기도 한다. 또 스마트폰으로 건강 심리상태를 확인해 온도와 조명을 맞춰두고, 손님 방문에 맞춰 집안 벽체가 멋진 해변으로 변신하고 어울리는 음악도 흘러나오는 식이다. 화장대 거울은 피부 상태를 확인해 화장법을 조언하고 몸에 부착한 센서를 통해 건강 상태를 자동 분석하기도 한다.
집안이나 집 근처에서 저렴하게 여가 생활을 즐기는 ‘스테이케이션’ 공간도 인기를 끌 전망이다. 집안에 해먹(걸이식 침대)을 설치하고 취미생활 공간을 마련하기도 한다. 본격적인 주택 월세시장도 열릴 것으로 예상됐다. 세입자들의 월세에 대한 거부감도 점차 사라지고 기업형 임대주택(뉴스테이)과 준공공임대주택, 민간 임대사업 등도 활성화된다. 홈스테이나 게스트하우스 등 실거주와 투자를 병행하는 상품도 보편화된다.
주택의 규모를 줄이는 다운사이징은 지속되겠지만 3인 가구 이하가 살 수 있는 전용면적 85㎡(옛 33평) 정도로 수렴될 것이란 예상도 나왔다. 이는 주거 공간 핏 사이징(fit sizing) 현상으로 이름 붙여졌다. 이밖에도 늘어나는 외국인을 위한 다양한 주거공간과 아파텔, 서비스드레지던스, 상가주택 등 비아파트의 선호도가 높아질 것이란 전망도 보고서는 담고 있다.
김희정 피데스개발 R&D센터 소장은 “내년 이후 주거 공간은 베이비부머 은퇴에 따른 세대 현상을 중심으로 다양한 요소들의 상호작용에 의해 진화 발전해 나갈 것”이라며 “변화하는 주거 트렌드에 맞는 상품들이 개발돼 소비자의 만족도가 높아지길 기대한다”고 말했다.
[1] 유동화전문회사가 유동화자산인 부동산 담보부 채권을 양수한 후 채권의 회수를 위한 담보 부동산의 경매절차에서 직접 매수신청을 하여 취득하는 부동산이 구 조세특례제한법 제120조 제1항 제9호에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 않는지 여부(적극)
[2] 유동화전문회사가 구 조세특례제한법 제120조 제1항 제12호, 제119조 제1항 제13호의 시행 당시 단순히 유동화자산인 부동산 담보부 채권을 양수하여 보유하고 있었던 경우, 납세의무의 성립 당시 법령인 구 조세특례제한법 제120조 제1항 제9호가 적용되어 취득세가 감면되지 않는지 여부(적극)
[1] 구 조세특례제한법(2010. 12. 27. 법률 제10406호로 개정되기 전의 것) 제120조 제1항 제12호, 제119조 제1항 제13호(이하 ‘구 조특법 규정’이라 한다), 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것) 제120조 제1항 제9호(이하 ‘개정 조특법 규정’이라 한다), 조세특례제한법 부칙(2010. 12. 27.) 제2조 제6항, 제52조의 문언 내용과 체계, 개정 조특법 규정은 유동화전문회사에 대한 조세특례의 범위를 합리적으로 조정하고 일반채권자와의 과세공평을 도모하기 위하여 구 조특법 규정에서 정한 ‘유동화전문회사가 양수한 유동화자산을 관리․운용․처분하는 경우로서 취득하는 부동산’을 취득세 감면대상에서 제외한 것인 점 등에 비추어 보면, 유동화전문회사가 유동화자산인 부동산 담보부 채권을 양수한 후 채권의 회수를 위한 담보 부동산의 경매절차에서 직접 매수신청을 하여 취득하는 부동산은 ‘유동화전문회사가 양수한 유동화자산을 관리․운용․처분하는 과정에서 취득하는 부동산’으로서 개정 조특법 규정에 의한 취득세 감면대상에는 해당하지 않는다.
[2] 유동화전문회사가 구 조세특례제한법(2010. 12. 27. 법률 제10406호로 개정되기 전의 것) 제120조 제1항 제12호, 제119조 제1항 제13호(이하 ‘구 조특법 규정’이라 한다) 시행 당시 유동화자산인 부동산 담보부 채권을 양수한 후 담보 부동산의 경매절차에서 매수신청을 하고 매각허가결정을 받아 매수신청인 또는 매수인의 지위를 취득하는 등으로 부동산의 취득과 밀접하게 관련된 행위로 나아간 경우에는, 비록 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정 조특법’이라 한다)이 시행된 후 매각대금을 완납하였다고 하더라도 유동화전문회사의 신뢰보호를 위하여 조세특례제한법 부칙(2010. 12. 27.) 제52조에 따라 구 조특법 규정이 적용되어 취득세가 감면되나, 이에 이르지 아니한 채 유동화전문회사가 구 조특법 규정의 시행 당시 단순히 유동화자산인 부동산 담보부 채권을 양수하여 보유하고 있었던 경우에는, 설령 장래의 담보 부동산 취득에 대한 취득세 감면을 신뢰하였더라도 이는 단순한 기대에 불과할 뿐 신뢰가 마땅히 보호하여야 할 정도에 이르렀다고 볼 수 없으므로, 구 조특법 규정이 적용되지 않고 납세의무의 성립 당시 법령인 개정 조특법 제120조 제1항 제9호가 적용되어 취득세가 감면되지 않는다.
미국산림법 주요내용.pdf
150204_(보도자료)_한국감정원-전월세전환율 확대발표.hwp