2015. 9. 15. 선고 2015216123 판결 손해배상()

 

 

금융투자업자가 투자자에게 회사채에 투자할 것을 권유할 때 부담하는 설명의무의 내용 / 금융투자업자가 투자자에게 사채권의 신용등급과 아울러 해당 신용등급의 의미와 그것이 전체 신용등급에서 차지하는 위치에 대하여 투자자가 이해할 수 있도록 설명한 경우, 발행기업의 신용위험에 관하여 설명을 다하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 증권신고서와 투자설명서에 기재되어 있는 발행주체의 재무상황 등까지 설명하여야 하는지 여부(소극)

 

 

 

투자자가 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법이라 한다) 4조 제3항에서 정한 채무증권인 회사채의 취득과 관련하여 부담하는 위험은 시장금리 수준에 따른 회사채 시가의 변동 위험과 원리금이 만기에 지급되지 아니할 위험, 즉 발행기업의 신용위험 및 그로 인한 원본 손실 가능성이다. 따라서 금융투자업자로서는 투자자들에게 회사채에 투자할 것을 권유하는 경우 투자에 따르는 위험과 관련하여 회사채의 시가 변동의 위험 및 발행기업의 신용위험이 존재하고 그로 인하여 원본 손실 가능성이 있다는 사실 등을 설명하여야 한다. 그리고 사채권의 신용등급은 금융위원회의 인가를 받은 신용평가회사가 사채권의 신용상태를 평가하여 결과에 대하여 기호, 숫자 등을 사용하여 표시한 등급으로서 사채권을 발행한 기업의 원리금 지급능력 내지 위험을 나타내는 지표이므로, 금융투자업자가 투자자에게 사채권의 신용등급과 아울러 해당 신용등급의 의미와 그것이 전체 신용등급에서 차지하는 위치에 대하여 투자자가 이해할 수 있도록 설명하였다면, 특별한 사정이 없는 한 금융투자업자는 사채권의 원리금 상환 여부에 영향을 미치는 발행기업의 신용위험에 관하여 설명을 다하였다고 볼 것이고, 자본시장법 제119조에 따라 증권을 모집, 매출하는 경우 작성, 공시하는 증권신고서와 투자설명서에 기재되어 있는 발행주체의 재무상황 등까지 설명하여야 하는 것은 아니다.

목적 따라 달라지는 감정평가액…감정평가 신뢰 의구심

[the300][2015 국감](종합)한 사람이 같은 시기 평가해도 가격 천차만별

14일 오전 인천 중구 운서동 인천국제공항공사에서 열린 국회 국토교통위원회의 인천국제공항공사 등에 대한 국정감사가 열리고 있다. 2015.9.14/뉴스1 <저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>
한국감정원을 비롯한 8개 피감기관에 대한 국회 국정감사에서 감정원의 감정평가 신뢰회복 문제가 본격적으로 제기됐다.

15일 국회에서 열린 한국감정원, 주택도시보증공사, 한국시설안전공단, JDC, 국토교통과학기술진흥원, 한국국토정보공사, 한국건설관리공사, (주)해울 국감에서 여야 의원들은 부실한 부동산 감정평가 문제에 대한 지적이 이어졌다.

◇들쑥날쑥 감정평가, 與野 "바로잡아야"


김경협 새정치민주연합 의원은 천안야구장 감정평가 사례와 1조원 이상 감정평가액 차이가 난 한남더힐 사건을 언급하며 이해관계에 따라 감정평가 결과가 판이하게 다른 현실을 납득할 수 없다고 지적했다.

김 의원은 "천안야구장 부지의 1㎡당 가격을 같은 사람이 평가하면서 한번은 30만원을, 다른 한번은 44만8000원으로 평가했다"며 "가격조정 시점이 불과 한달 보름밖에 차이나지 않는데 그 사이에 접근 조건과 획지 조건이 좋아졌다는 것은 상식에 어긋난다"고 꼬집었다.

김 의원은 "한 쪽은 평가목적을 담보로, 다른 한쪽은 보상으로 하고 평가했다"며 "어떻게 같은 땅의 가치가 목적에 따라 달라질 수 있느냐"고 따져물었다.

이와 관련해 손태락 국토교통부 주택토지실장은 "평가방법이 목적이 다르기 때문에 다르게 나타나는 것이 일반적인 현상"이라며 "담보평가는 금융권에서 담보를 목적으로 하기 때문"이라고 해명했다가 야당 의원들로부터 집중 질타를 받기도 했다.

박수현 새정치연합 의원은 "천안야구장 건과 관련해 국민의 시각은 '부정부패의 의혹과 냄새가 진동한다'고 생각하고 있다"며 "국토부 징계위원회 결과에 대해 신뢰하지 못하고 있는 이유"라고 지적했다.

780억원이 투입된 천안야구장은 토지보상비로만 540억원이 투입돼 천안시의 특혜의혹과 더불어 감정평가 부실논란이 일었다. 이와 관련해 감정원은 '문제있다'고 판단했지만 국토부는 징계심의위원회를 통해 '문제없음'으로 결론 내렸다. 이와 관련해 국토부는 위원회 속기록 관련 자료가 없다며 자료 제출을 거부하고 있다.

야당 의원들이 감정원과 국토부의 엇박자를 지적한 것과 달리 여당 의원들은 감정원의 권한 강화에 초점을 맞췄다.

함진규 새누리당 의원은 "감정평가사의 자의적인 평가로 감정평가의 공신력이 떨어지고 있다"며 "한남더힐 사례로 보면 1조원의 차이가 나는데 시장질서 확립 차원에서 객관성을 확보할 수 있도록 감정원에 권한을 강화시켜야 한다"고 주장했다.

김태원 새누리당 의원도 "민간감정평가업체의 감정평가가 부실하다고 보는 견해가 72%에 이른다는 조사가 있는만큼 민간감정평가의 신뢰성 높여야 하는 상황"이라며 "국토부에서 획기적인 평가 기준 재점검 할 필요 있다"고 충고했다.

강석호 새누리당 의원은 "감정평가 3법이 국회에 계류돼 있는데 아직까지 제대로 논의하지 못하고 있다"며 "결국 (감정원과 감정평가업체간의) 밥그릇 싸움인데 국토부가 중재해줘야 하는 것 아니냐"고 따져 물었다.

서종대 한국감정원장이 15일 서울 여의도 국회에서 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에 출석해 의원들의 질의에 답하고 있다. 2015.9.15/뉴스1 <저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>

 

 

 

◇"현장조사 기록 없어"…감정원 주택 통계 허술 질타


야당 의원들은 허술한 감정원의 통계에 대한 문제를 집중 제기했다.

강동원 새정치연합 의원은 "감정원이 2005년부터 공동주택 가격을 조사 산정하는 업무를 수행하면서 현장조사하도록 되어있는데 27.7% 지역의 현장조사 출장 기록이 없다"며
"유령이 현장을 조사했느냐"고 따져물었다.

김상희 새정치연합 의원은 "감정원의 주간통계가 허술하다는 지적은 지난 국감에서도 이어졌고, 그래서 예산도 깎았지만 여전히 계속하고 있다"며 "국회를 무시하는 행위냐"고 지적했다.

감정원이 지난 7월 월세 표본수를 기존 3000개에서 2만5000여개로 확대한다고 발표한 것이 기존 표본을 늘리지 않은 이른바 '숫자 장난'이라는 지적도 있었다.

이미경 새정치연합 의원이 공개한 자료에 따르면 지금까지 감정원의 전세 표본수는 2만가구, 월세는 3000가구인데 감정원이 월세 표본수를 2만5000여개로 확대 발표한 것은 기존 전월세 합산 표본과 별반 차이가 없다는 것이다.

부동산거래관리실태조사를 통해 허위신고로 의심되는 비율이 상당하다는 지적도 이어졌다.

김성태 새누리당 의원은 "시세보다 높게 실거래 신고를 한 비율이 78%를 넘어서 부동산 실거래가 신고제를 무색케하고 있다"며 "허위신고 의심건수가 한해 50만건인데 전수조사가 아닌 의심거래자 3000~4000명만 한정해 적발 조사하는 것은 업·다운계약서 등 허위신고자를 발본색원할 수 없다"고 지적했다.

이와 관련해 서종대 감정원장은 "신고한 내용과 조사시점에 차이가 있어 결과가 증폭된 경향이 있다"고 해명했다.

서종대 한국감정원장이 15일 서울 여의도 국회에서 열린 국회 국토교통위원회의 감정원 등에 대한 국정감사에 출석해 의원들의 질의에 답하고 있다. 2015.9.15/뉴스1 <저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>
◇JDC, 항공우주박물관 수익 부풀려 강행 지적


제주국제자유도시개발센터(JDC)가 경영상 적자를 최소화하기 위해 적자가 예상되는 사업의 수익을 부풀렸다는 지적도 이어졌다. 이에 김한욱 JDC 이사장은 그런 부분이 있었음을 시인하기도 했다.

강석호 의원은 "왜 항공우주박물관 사업의 용역결과보고서에 따르지 않고 입장요금을 올려 이사회를 통과시켰냐"는 물음에 김 이사장은 "그 당시 경영상 적자를 최소화하기 위해서 (입장요금을 올려 이사회를 통과시켰다)"고 말했다.

이윤석 새정치민주연합 의원과 이우현 새누리당 의원 등에 따르면 JDC는 2013년 직접 운영시 229억원의 적자가 난다는 박물관 입장료 사업성 검토 용역결과를 191억원 흑자로 바꿔 이사회에 허위 보고했다. 입장요금을 과다 책정하는 방식으로 수익성을 끌어올려 사업을 추진했으나 개관 이후 항공우주박물관은 123억원의 누적적자가 발생한 상태다. 지난해 기준 박물관의 이용객은 목표 대비 39.2%, 매출액은 26.8%에 불과하다.

강 의원 "항공우주박물관을 맡으면서 왜 이렇게 부정이 많이 있고 부실이 많은지 모르겠다. 8000만원이나 내면서 용역을 줬으면서 왜 용역결과를 조작했느냐"며 "또 조작을 해서 징계를 줬는데도 장관의 표창을 받았다고 한단계 징계를 낮춰버렸느냐"고 물었다.

이어 그는 "박물관 입장료에 대해 용역결과 적정선은 1인당 6000원, 최대 1만원을 넘기지 말라고 했다"며 "그런데 간부가 관람수는 그대로 두고 입장료를 1만6000원으로 수익성 계산을 하니 당연히 수익이 나는 사업이 됐다"고 설명했다.

그러면서 "어떻게 가짜(용역결과)를 냈는데도 이사회 통과에 통과가 되느냐"며 "그나마 문책을 냈는데도 아주 낮은 걸로 경감해주고, 개인회사면 벌써 배임혐의로 (형무소에) 들어갔을 것"이라고 지적했다.

이와 관련 김 이사장은 "마케팅 전략 차원에서 인근 관광지와 비교해서 결정한 것"이라고 답했다.

그러자 강 의원은 "이게 사기지 마케팅 전략 차원이냐"며 "사업을 추진하려고 억지춘향 식으로 만든 것"이라고 질책했다.

김 이사장은 박물관 직영 결정과 관련 자신의 책임이 아니라는 취지의 발언을 했다가 나중에 번복하는 일도 있었다.

김 이사장은 강 의원의 "사장이 계실 때 한 것이냐"는 질문에 "그 전입니다"라고 답했다가, 강 의원이 "사장이 안계실 때 한 것이 맞냐"고 재차 묻자 그제서야 "가격 결정 때는 제가 있었다"고 말을 바꿨다.

JDC가 직접운영방식으로 운영중인 제주항공우주박물관은 사업비 1150억원을 들여 만들었으며 지난해 4월부터 직접 운영에 들어갔다. 2013년 사업성이 없다는 연구용역결과가 나왔지만 JDC 이사회는 흑자가 발생한다며 사업을 강행한 바 있다.

◇새누리비전vs민주매거진, 여야 정기간행물 공방

국토부 산하 공기업인 한국건설관리공사가 새누리당 정기간행물인 '새누리비전'에 인터뷰와 함께 타 언론사보다 높은 금액으로 광고료를 지급한 것을 두고 여야 의원들의 신경전도 펼쳤다.

박수현 의원은 한국건설관리공사 국정감사에서 "새누리당 기관지인 새누리비전에 공사가 인터뷰 광고를 진행했다"며 "정당이 발행하는 기관지에 공공기관이 광고를 집행하는 것은 문제"라고 지적했다.

박 의원은 김원덕 한국건설관리공사 사장의 인터뷰를 근거로 "지난해 낙하산 인사라는 비판을 받은 김 사장이 인터뷰를 통해 새누리당이 성공의 역사를 만들었다고 말한 것은 새누리당 중앙당 대변인 시절에나 했을 법한 부적절한 발언이었다"면서 "공사 사장에서 사임하고 새누리당을 사랑하는 마음을 표하시라"고 꼬집었다.

국민의 세금으로 운영하는 공공기관의 홍보비가 기관장 개인을 위해 쓰이고 있는 것은 문제라는 지적이다. 박 의원이 공개한 2013~2015 공사 홍보비 집행내역에 따르면 공사는 최근 3년간 홍보비 최고금액인 300만원을 두번에 걸쳐 새누리비전에 집행했다.

이에 대해 김 사장은 "부적절한 표현이었고 앞으로 자중하겠다"고 답변했다.

새누리당에서도 반격에 나섰다. 국토위 여당 간사인 김태원 새누리당 의원은 미리 준비한 새정치민주연합 정기간행물 '민주매거진'을 꺼내들면서 "야당의 간행물도 마찬가지"라고 지적했다.

김 의원은 "인터뷰 내용에 대해 문제삼는 것은 좋지만 광고 자체에 대해서는 아무 문제가 없다는 것을 이해해달라"며 "선관위 유권해석에도 법적 규정에 저촉되지 않는다는 유권해석을 받았다"고 말했다.

그러면서 "민주매거진도 철도시설공단, 공항공사가 이미 광고를 했다"며 "양당이 서로간에 어느정도 감안해서 질의했으면 한다"고 덧붙였다.



<미국 금리 인상, 한국에 어떤 영향 미치나요>


 

중앙일보 | 2015.09.23 00:07 관심등록하기


 

국내 들어왔던 달러 빠져나가 … 증시·부동산 돈 줄 마르죠


 

미국 금리 인상, 한국에 어떤 영향 미치나요


 

Q 최근 신문을 보니 미국의 기준금리가 오른다, 안 오른다 말이 많더군요. 한국도 아니고 미국의 금리인상이 그렇게 중요한 문제인지 선뜻 이해가 되지 않습니다. 미국 금리가 오르면 우리에게 어떤 영향이 있나요.


 

A 금리가 뭔지는 아시죠. 이자라고 하면 더 쉬울까요. 쉽게 얘기하면 ‘돈의 가격’, ‘돈의 사용료’입니다. 은행에서 돈을 빌리면 빌린데 대한 이자, 즉 대출금리를 줘야 합니다. 반대로 고객이 예금을 하면 은행이 고객에게 이자를 줍니다. 은행은 고객이 맡긴 돈을 다시 다른 사람이나 기업에 빌려주고 이자를 받습니다. 그러니까 예금을 한 고객에게도 맡긴 돈의 사용료인 이자를 주게 되는 겁니다.

 

 금리는 늘 고정돼 있는 게 아닙니다. 금리가 높아질 때도 있고, 낮아질 때도 있어요. 돈을 필요로 하는 사람이 많아지면 금리가 높아지고, 돈을 쓰려는 사람이 적어지면 금리가 낮아집니다. 당연한 얘기입니다. 뭐든지 찾는 사람이 많으면 가치가 높아지는 거죠.


 

 

경기 나빠지면 금리 내려 돈 풀기 나서


 

 이걸 좀 다른 측면에서 얘기해볼까요. 돈을 필요로 하는 사람이 많아진다는 건 경기가 좋다는 얘깁니다. 돈을 빌려서 투자자금이나 기업 운영자금으로 쓰면 더 많은 돈을 벌 수 있다는 확신이 있어야 돈을 빌리게 되는 거죠. 이런 상황이 되면 두 가지 측면 때문에 금리가 높아집니다. 먼저 비싼 금리를 감수하고서라도 돈을 빌려쓰려는 사람이 많아지기 때문에 돈의 가격인 금리가 올라갑니다. 중앙은행이 돈줄을 죄기 위해 금리를 높이는 측면도 있습니다. 돈이 너무 많이 풀리면 물가가 올라가게 됩니다. 돈의 가치는 낮아지고, 물건의 가치는 높아지기 때문이죠. 이게 심해지면 인플레이션이라 부르는 현상이 발생하는데, 중앙은행은 인플레이션을 방지하기 위해 금리를 올리는 겁니다.


 

 반대로 금리가 낮아진다는 건 경제 상황이 좋지 않다는 의미입니다. 돈을 빌려서 투자해봤자 돈을 벌 수 없는 상황이면 누가 이자를 지급하면서 돈을 빌리려 하겠습니까. 돈을 찾는 사람이 줄어드니 금리 역시 계속 낮아지게 됩니다. 역시 중앙은행 차원에서 정책적으로 금리를 낮추는 경우도 있습니다. 시중에 돈을 많이 풀어서 경기를 활성화하기 위한 조치지요.


 

 지금은 금리가 굉장히 낮습니다. 즉 그동안 경제상황이 그리 좋지 않았다는 얘기죠. 미국 기준금리 얘기는 여기서부터 본격 시작됩니다. 기준금리는 중앙은행이 정책적으로 결정하는 금리입니다. 예금·대출금리, 채권 금리 등이 모두 이 기준금리에 따라 결정되고 변화합니다. 현재 미국의 기준금리는 연 0.25%입니다. 사실상 금리가 ‘0’이나 마찬가지라서 ‘제로(0)금리’라고도 부릅니다. 원래부터 이랬던 건 아닙니다. 2006년7월에만 해도 미국 기준금리가 연 5.25%에 달했습니다. 그러다가 2007년9월부터 금리가 낮아지기 시작하더니 2009년 초에는 사실상 제로금리로까지 떨어졌습니다.


 

 2007년9월은 ‘서브프라임 모기지 사태’가 터진 시점입니다. 이 사태는 쉽게 말해 ‘부동산 대출 대란’이라고 이해하시면 됩니다. 2000년대 초 미국은 경기가 좋지 않아서 경기 활성화를 위해 금리를 대거 낮췄습니다. 시중에 풀린 자금은 부동산 시장으로 몰려갔습니다. 부동산 가격이 오르기 시작하자 너도 나도 은행돈을 빌려서 부동산을 샀습니다. 대출금리를 갚고도 남을 만큼 집값이 많이 올라서죠. 그러다가 2004년부터 금리가 올라가기 시작합니다. 은행 돈을 빌린 사람은 은행 금리가 오르면서 갚아야 할 이자 부담이 커집니다. 그러다가 하나 둘 돈을 갚지 못하고 파산하게 됐습니다. 돈을 빌려준 금융사도 빌려준 돈을 받지 못하게 되자 상황이 나빠집니다. 작은 금융사부터 시작해서 큰 금융사까지 연쇄적으로 망했습니다. 미국에서 시작된 이 사태는 2007년 전 세계로 퍼져서 이듬해 세계 금융위기를 촉발시켰습니다.


 

 

미국이 올리면 한국도 인상할 수밖에


 

 경기가 아주 나빠지자 미국의 중앙은행격인 연방준비제도(Fed)가 나섰습니다. 금리 인하를 통한 ‘돈 풀기’ 정책을 폈는데 이걸 ‘양적완화’라고 부릅니다. 이 양적완화가 종료된 것이 지난해 10월입니다. 돈 풀기가 끝났으니 이제는 비정상적으로 낮은 금리를 정상화시켜야 하겠죠. 그래서 미국 금리인상 여부가 관심사가 된 겁니다. 미국의 금리인상에 세계가 주목하는 건 역시 미국이 세계 경제에서 가장 중요한 나라이기 때문입니다. 미국은 세계 최대의 투자국이고, 미국 달러화는 국제 금융거래와 나라간 결제의 중심이 되는 기축통화입니다. 미국 금리와 달러화가 움직이면 세계 경제가 함께 움직입니다.


 

 

금리 오른다는 건 경기 호전 신호일 수도


 

 미국이 금리를 낮춰 시중에 푼 자금 중 상당액은 미국 밖으로 빠져나와 세계 각국에 투자됩니다. 대부분의 국가가 미국보다 금리가 높기 때문이죠. 이 돈은 각국의 주식시장이나 부동산, 기업 등에 투자돼 세계 경제에 활기를 불어넣습니다. 그런데 미국이 금리 인상을 하면 이 중 상당액이 빠져나가 미국으로 다시 흘러들어가게 되겠죠. 이렇게 되면 각 국 경제가 흔들리게 됩니다. 이 때문에 다른 나라도 국제 자금이 빠져나가지 않을 만큼 금리를 올리려고 하는 거지요. 


 

 문제는 한국이 금리를 올릴 경우 만만치 않은 부작용이 예상된다는 사실입니다. 한국도 사상 최저 수준의 저금리 때문에 시중에 돈이 많이 풀렸습니다. 이 중 상당액은 부동산 시장으로 갔습니다. 은행에서 돈을 빌려 집을 구입한 사람이 늘어났습니다. 상당액은 증시로 흘러들어가 주가를 떠받치는 역할을 했습니다. 그런데 금리가 오르면 어떻게 될까요. 곳곳으로 흘러들어가던 자금이 줄어들게 되겠죠. 부동산이나 주식시장은 물론이고 경제 전반에 걸쳐 돈줄이 마르면 경기는 또다시 나빠지게 됩니다.

 

 

 금리가 많이 오르면 오를수록 경제 주름살이 더욱 깊어집니다. 부동산 매입자금을 빌린 사람은 이자 부담이 커지게 됩니다. 그러다가 돈을 갚지 못하는 사람이 늘게 되면 가계와 은행이 모두 힘들어집니다. 정도가 심해지면 미국의 ‘서브프라임 모기지 사태’와 같은 금융위기로 번지게 되는 거죠. 한국뿐 아니라 많은 나라가 같은 처지에 놓여있습니다. 미국 금리인상이 미국만의 문제가 아닌 이유입니다. 


 

 그렇다면 미국 금리인상은 무조건 나쁜 일일까요. 그렇지는 않습니다. 앞에서도 얘기했지만 금리가 오른다는 건 기본적으로 경기가 좋아지고 있다는 신호입니다. 미국이 주요 수출대상국인 한국엔 장기적으로는 긍정적인 신호인 셈입니다. 다만 금리 인상 직후의 충격파가 있기 때문에 그걸 조심하자는 거죠. 


 

 ‘나비효과’라는 말이 있습니다. 중국 베이징에 있는 나비가 날갯짓을 하면 그게 대기에 영향을 미쳐 상당 기간 뒤 미국에 토네이도를 불러올 수도 있다는 게 이 용어의 뜻입니다. 언뜻 보기에 별다른 연관이 없어 보이는 일이라도 여러방면에 영향을 미쳐 큰 변화를 일으킬 수 있다는 거지요. 하찮은 나비의 날갯짓이 그럴진대 미국의 금리인상은 오죽할까요. 다행히 미국 금리인상이 한 차례 보류돼 대비할 시간이 더 생긴 만큼, 철저히 준비해 토네이도에 휩쓸리는 일이 없도록 해야겠습니다.

 

박진석 기자 kailas@joongang.co.kr


국민임대주택의 사업성 분석체계에 관한 연구 2012 국토연구.pdf


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전월세전환율은 운영과 가격상승률 고려한 총자본수익률로 해석가능.pdf


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[김영갑의 상권 칼럼] 올바른 상권분석 방법이란?

      

이데일리 | EFN창업팀 | 입력 2015.09.01 07:30 | 수정 2015.09.01 07:30


[이데일리 창업] 상권에 대한 관심이 높아지면서 어떻게 상권분석을 해야 하는지에 대한 질문도 많아지고 있다. 일단 상권분석을 하는 방법을 정하기 위해서 선행되어야 하는 일이 있다. 바로 목적을 정하는 일이다. 어떤 목적으로 상권분석을 하느냐에 따라서 방법론도 다르게 적용해야 하기 때문이다. 따라서 상권분석의 유형을 기준으로 상권분석의 목적을 살펴보도록 한다.



상권분석 어떤 목적으로 활용하고 있는가?



상권분석이 체계화되고 현장의 활용도가 높아지면서 다양한 분야로 확산되고 있다. 상권분석의 중요성이 가장 크게 부각되는 분야로 창업부문을 들 수 있다. 기존 점포의 경우 영업부진을 극복하기 위한 목적으로 상권분석을 활용할 수 있다. 그 외에도 컨설팅, 가맹점 유치, 부동산 투자, 정기적인 환경분석, 지역활성화를 위하여 상권분석이 활용되고 있다. 이러한 내용을 구체적으로 정리하면 <그림 1>과 같다.



<그림 1> 상권분석의 목적

출처 : 창업성공을 위한 상권분석(김영갑 저, 교문사)


상권분석 어떤 방법으로 해야 하나?

상권분석을 ‘상권분석시스템으로 하는 것’이라고 오해하는 경우가 많다. 컨설턴트 중에서도 상권분석시스템을 이용하여 상권의 현황을 파악하는 정도를 상권분석이라고 알고 있는 경우도 있다. 상권분석을 하는 방법은 매우 다양하다. <그림 2>에서 보는 바와 같이 크게 3가지 분류가 가능하고 세부적으로는 최소 9가지의 방법을 활용한다.



<그림 2> 상권분석 방법론

출처 : 창업성공을 위한 상권분석(김영갑 저, 교문사)


첫째, 정성적 분석법을 살펴본다.주관적 평가법이란 ‘경험이 많은 전문가의 의견을 중심으로 상권을 분석하는 방법’이다. 체크리스트법은 ‘상권에 영향을 주는 변수에 대한 평가표를 만들고 이를 활용하여 상권을 분석하는 방법’이다. 현황조사법은 ‘상권에 영향을 주는 변수에 대한 현황표를 만들고 이를 채워나가는 방법’이다.



둘째, 정량적 분석법은 설문조사법, 통계조사법, 수학적 방법이 있다.설문조사법은 ‘상권을 대표하는 표본을 대상으로 설문조사와 인터뷰를 통해 상권을 분석하는 방법’이다. 통계조사법은 ‘상권분석시스템에서 제공하는 상권관련 통계수치를 이용하는 방법’이다. 물론 시스템이 아닌 다른 출처의 통계수치를 활용하는 것을 포함한다. 수학적 방법은 ‘경험적 연구를통해 검증된 인과관계를 이용하여 회귀식과 같은 수학식을 개발하는 방법’을 의미한다. 외식업체에 누적된 통계자료와 수학식을 이용하여 원하는 결과값을 과학적으로 도출할 수 있다.



셋째, 소셜분석은 SNS에서 회자되는 내용을 이용하여 상권을 분석하는 방법으로 키워드분석, 추세분석, 내용분석, 분류 분석 등이 있다.키워드분석은 ‘포탈사이트의 키워드 현황, 키워드별 조회수 및 월별 추이, 연관키워드 현황에서 상권과 관련된 내용을 분석하는 방법’이다. 내용분석은 SNS의 내용을 월별, 방문목적, 동반자, 음식점 브랜드, 방문시간, 구매 메뉴, 만족도 및 구체적 의견 등에서 상권과 관련된 내용을 분석하는 방법‘이다. 추세분석(트랜드분석)은 포탈사이트의 키워드 검색수를 시계열로 분석하여 미래를 예측하는 방법’이다. 분류분석은 SNS의 내용을 상권과 관련된 내용을 감성언어 및 긍/부정을 기준으로 분류하여 분석하는 방법‘을 뜻한다.



실제로 현장에서 상권분석을 할 때는 특정한 분석법을 집중적으로 사용하기 보다는 9가지 방법을 종합적, 유기적으로 활용하여 분석하는 것이 권장된다. 특히 자신의 분석 목적에 따라서 어떤 방법론이 가장 적합한지에 대한 나름의 실증이 필요하다.



상권정보시스템 어떻게 활용해야 좋을까?



다양한 상권분석 방법이 존재함에도 불구하고 편의상 상권정보시스템(또는 상권분석시스템)을 주로 이용하는 경우가 많다. 이는 통계적 분석법의 일환으로 개발된 상권정보시스템이 누구나 쉽게 사용할 수 있게 설계되었다는 점과 현황이 일목요연하게 정리가 되어 있기 때문이라고 볼 수 있다. 무엇보다도 가장 큰 매력은 무료로 사용이 가능하다는 점이다. 물론 유료 서비스도 존재한다.



그런데 상권분석이 편의성에만 목표를 두고 이루어진다면 결과가 어떻게 나타나겠는가? 상권분석을 하는 과정에서 분석자가 유의해야 할 내용과 상권분석의 지향점을 살펴보면 다음과 같다.



첫째, 많은 상권정보시스템이 상권의 현황을 보여주기는 하지만 구체적으로 어떤 행동을 해야 하는지 알려주지 못하고 있다.예를 들면 매출이 낮은 사업자가 열심히 지역과 업종을 선택하고 분석 버튼을 눌러도 어떤 행동을 해야 매출이 올라가는지 알려주는 시스템은 찾기가 어렵다. 구체적으로는 상권의 평균매출액과 타 상권의 평균매출액을 비교하여 매출이 더 높은 상권을 보여주는 수준에 그친다.




둘째, 창업자가 특정지역에서 업종을 선택하면, 밀집도가 높으니 창업을 조심하라는 행동 방침을 알려주는 경우도 있다.하지만 밀집도가 높으면 위험하고, 밀집도가 낮으면 유리하다고 단언하기 힘들다. 전략적 측면에서 보면 동일업종의 밀집도가 높은 경우 소비자의 유입력이 더 커지는 경우가 비일비재하다. 즉 상권은 획일적인 단일 변수로 설명이 어려운 경우가 많다는 점을 상기해야 한다.




셋째, 상권정보시스템에서 어떤 지역을 선택했을 때, 창업을 하면 좋을 업종을 추천하고 특정 브랜드까지 추천하는 서비스가 존재한다.그런데 이 서비스는 창업자가 창업을 위해 지출한 투자금을 상회하는 이익이 가능한지는 알려주지 못한다. 우리가 상권분석시스템을 통해 알고 싶은 것은 투자수익율이 어느 정도 되는지에 대한 정보이다. 즉 창업자가 지불하게 될 비용을 상회하는 이익의 여부가 중요한 결과이다



상권분석은 단순히 통계를 집계하여 정리하고 보여주는 수준에 그쳐서는 곤란하다. 어떤 활동을 해야 원하는 매출액과 이익을 얻을 수 있는지, 그 활동은 실제로 사업자가 직접 실천 가능한 것인지, 만약 실천이 가능하다면 비용 또는 투자 대비 이익은 얼마나 되는지를 알 수 있어야 한다.




물론 단기적으로 이런 상권분석방법의 완성을 기대하기는 어려워 보인다. 그럼에도 불구하고 이런 비전을 가지고 상권분석을 바라보는 자세는 항상 견지해야 한다. 그래야 중장기적으로 성과가 나타나지 않을까.



한양사이버대학교 호텔관광외식경영학과 교수 김영갑


(블로그 http://webkim.blog.me)


EFN창업팀 (startbiz@edaily.co.kr)



CMBS평가방법론(2013).pdf


CMBS평가방법론(2013).pdf
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농지지대의 이론적 접근.pdf


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1.24MB


프로젝트 파이낸싱.pdf


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0.43MB

대한민국 혁신대상

수요자 중심 종합부동산서비스

입력 2015-06-23 07:01:17 | 수정 2015-06-23 07:01:17 | 지면정보 2015-06-23 C6면
서비스혁신상 - 하나감정평가법인

 

 

하나감정평가법인(대표이사 양기철·사진)은 1992년 창립 이후 꾸준히 업무 영역을 확대해 감정평가, 부동산 투자자문, 중개, 자산관리 등을 맡는 종합부동산서비스 제공 기업으로 도약했다.

 

 

‘기업의 성장과 쇠퇴는 전문성과 소비자 중심의 경영에서 나뉜다’를 경영 철학으로 삼고 있다.


하나감정평가법인은 업계 최초로 연구소와 고객만족센터를 운영 중이다. 기존 공급자 중심의 서비스에서 수요자 중심의 감정평가 서비스를 제공한 점에서 높은 평가를 받아 대한민국 서비스 혁신 대상을 받았다.

 
 

하나감정평가법인 경영전략연구소는 감정평가 시장의 새로운 영역 발굴(음양화평지인 註 : 권리금 감정평가)과 상대적으로 부족했던 연구개발(R&D) 기능을 강화하기 위해 설립됐다. 또한, 고객만족센터에서는 실시간 고객 응대, 임직원들의 불친절한 서비스 방지를 위한 교육과 CS경영지표 산출, 고객만족도 조사 등의 업무를 하고 있다. 임직원의 전문성을 강화하기 위해 매월 ‘모닝아카데미’도 진행하고 있다. 평가기법과 연구성과를 공유하고 기능별 전문화와 상호 협업을 추구하기 위해서다.

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하나감정평가법인은 농촌과 교류에도 힘쏟고 있다. 2005년부터 강원도 평창군 개수리마을과 인연을 맺고 매년 마을 특산물 구입과 수해 복구 지원, 김장 행사 등을 하고 있다. 

김은정 기자 kej@hankyung.com

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