陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

출처 : 한국감정원 감정평가연구소 , 보상평가 (上), 2000.01.25

3인공저 <최신 감정평가론> : 백영준, 신종웅, 백일현, 양우석 공저

중앙토지수용위원회 용지보상(잔여지)기준

토지수용위원회 및 토지소재지 시·군·구가 하는 일

토지수용위원회의 열람공고지시

사업시행자가 협의매수가 되지 않은 토지등에 대하여 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게되면 토지수용위원회는 수용신청토지 소재지의 시·군·구 에 관련서류를 송부하여 열람공고 지시를 하게 됩니다.

시·군·구의 열람공고

시·군·구 의 장은 토지수용위원회로 부터 열람공고 지시를 받으면 이를 게시판에 14일간 게시공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 공고내용을 통지하여 열람하도록 하고 있습니다

토지수용위원회 및 토지소재지 시·군·구가 하는 일

의견서제출

토지소유자는 열람공고기간중에 수용신청 서류를 열람하고 의견서를 토지수용위원회나 열람공고한 시·군·구에 제출합니다. 의견서의 내용은 수용과 관련된 희망이나 요구사항
(예를 들면 보상 가격, 잔여지 수용청구, 물건의 누락, 기타 권리주장등)을 기재하면 됩니다

※ 토지수용위원회에서는 소유자가 제출한 의견내용을 토대로 감정평가 할때 참고하고 법적 다툼이 있을때에는 이를 검토 심사한 후에 수용재결을 하게 되므로 의견내용은 가급적 구체적으로 자세히 기재하여야 합니다

1. 잔여지의 의의

잔여지란 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업지구에 편입되고 남은 토지를 말한다.

토지보상법 제74조 제1항은 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저하게 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하여, 일정한 요건을 갖춘 잔여지에 대하여는 매수 또는 수용을 청구할 수 있도록 하고 있다.

2. 잔여지수용의 성격
 
공용수용을 할 수 있는 목적물의 범위는 당해 공익사업을 위하여 필요한 범위 안에 그쳐야 하나, 경우에 따라서는 그 범위를 넘는 수용이 인정되는 예가 있는데, 이를 확장수용이라 부르며 잔여지수용도 확장수용의 한 예로 볼 수 있다.

잔여지수용은 사업시행자가 잔여지를 매수하여 줌으로써 토지소유자의 손실을 보전에 주는 데 목적이 있다 할 것이므로, 재산권침해에 대한 손실보상의 근거인  헌법상의 정당한 보상에 그 기초를 두고 있다고 하겠다.

잔여지수용청구권은 그 요건을 구비한 때에는 토지수용위원회의 특별한 조치를 기다릴 것 없이 청구에 의하여 수용의 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 따라서 토지소유자는 토지수용위원회에 대하여 토지수용의 보상가격을 다투는 방법으로 그 청구권을 행사할 수 있다 (대법원 1993. 11. 12. 선고 93누11159 판결).

3. 잔여지 매수요건

가. 일반적 매수요건

토지보상법 제74조는 ‘동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다’고 하여 잔여지를 매수‧ 수용하는 요건을 규정하고 있다.

1) 일단의 토지의 일부

일단의 토지라 함은 동일한 목적에 제공되고 있는 일체의 토지로서 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 경우 연속되어 있는 수필지의 토지까지 포함하는 것이다 (대법원 1999. 5. 14. 선고 97누4623 판결)

2) ‘종래의 목적’의 판단

종래의 목적이라 함은 ‘매수 또는 수용재결 당시 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도’라 해석하여야 할 것이다(지상목, 잔여지수용에 있어서의 ‘종래의 목적’의 의미, 행정재판실무편람Ⅲ 450쪽).

3) 사용하는 것이 현저히 곤란한 때

물리적인 경우는 물론 사회적‧ 경제적으로 곤란하게 된 경우도 포함되며, 사용을 위해 많은 비용이 소요되는 경우도 포함된다.

나. 구체적인 매수범위

토지보상법 시행령 제39조는 ‘잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수 또는 수용해 줄 것을 청구할 수 있다’고 규정하여 잔여지 중 매수 또는 수용을 청구할 수 있는 토지를 구체적으로 열거하고 있고 그 판단 시 유의사항도 명시하고 있다.

1) 잔여지 매수범위(위 시행령 제39조제1항)

가) 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

나) 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

다) 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

라) 제1호 내지 제3호외에 이와 유사할 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

2) 잔여지 판단 시 유의사항 (위 시행령 제39조제2항)

잔여지가 위 매수대상 잔여지 요건에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서는 다음의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

가) 잔여지의 위치‧ 형상‧ 이용상황 및 용도지역

나) 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

다. 중토위(중앙토지보상위원회) 판단기준

중토위는 다음과 같은 기준에 의해 매수할 잔여지를 판단한다.

1) 대지

- 건축법 시행령에서 정하는 대지의 분할 제한 면적 이하의 토지
- 주거지역 : 60㎡, 상업‧ 공업지역: 150㎡, 녹지지역: 200㎡, 기타지역: 60㎡
- 분할제한 면적 이상인 토지라도 토지형상의 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
- 잔여지의 형상이 사각형은 폭 5m 이하, 삼각형은 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 등
- 당해 공익사업으로 진‧ 출입이 차단되어 대지로서의 기능이 상실된 것으로 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

2) 잡종지

- 잔여면적, 위치, 형태, 용도지역, 이용 상황 등을 고려하여 종래의 용도대로 이용함이 사실상 어렵다고 인정되는 토지로 하되, 대지기준을 준용 또는 참작
- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

3) 전‧ 답‧ 과수원

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 농기구의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

- 잔여지의 형상이 사각형은 폭 5m 이하, 삼각형은 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 등

- 당해 공익사업으로 진‧ 출입 또는 용‧ 배수가 차단되어 영농이 현저히 곤란한 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

4) 임야

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 잔여토지가 급경사 또는 하천으로 둘러싸여 고립되는 등 토지로의 진‧ 출입이 불가능하여 토지로서 이용가치가 상실되었다고 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 공익사업 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

5) 기타의 토지

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 잔여지의 면적, 위치, 형태, 용도지역 등 제반사항을 종합적으로 고려하여 종래 목적대로 사용함이 현저히 곤란하다고 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

4. 잔여지 매수청구의 시기 등

가. 청구시기

잔여지의 매수청구는 원래 보상협의 시 하거나, 관할 토지수용위원회의 수용재결이 있기 전까지만 가능하였으나 토지보상법 개정으로 2008. 4. 18. 이후 보상계획공고지구부터는 해당 공익사업의 ‘공사완료일’ 까지 매수청구가 가능하다.

나. 청구범위

종전에는 일단의 토지 전부의 매수 또는 수용을 청구하여야 하며 잔여지만을 별도로 청구할 수 없었으나, 위 토지수용법의 개정으로 잔여지만의 청구도 가능하다.

다. 협의 전치주의
 
먼저 매수에 관한 협의를 하고 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하여 수용을 청구할 수 있다(토지보상법 제74제1항)

라. 잔여지가 공유인 경우

공유자는 그 소유지분에 대해 각각 개인별로 잔여지 매수 또는 수용청구가 가능하다(대법원 2001. 6. 1. 선고  2001다16333 판결).

5. 잔여지 보상기준

잔여지에 대한 보상은 그 일단의 토지 전체가격에서 공익사업지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가하며(토지보상법 시행규칙 제32조제3항), 일단의 토지 중에서 사업지구에 편입되는 당해 잔여지가 속하는 필지의 보상가격을 기준으로 결정하되, 편입토지와 잔여지의 용도지구가 다르는 등 구분평가하여야 할 사유가 있는 경우에는 구분평가한 금액을 기준으로 보상한다(용지업무규정 제18조).

6. 가격하락에 대한 손실보상

토지의 일부가 공익사업지구에 편입됨으로써 잔여지 가격이 하락한 경우의 손실은 공익사업지구에 편입되기 전의 잔여지 가격(당해 토지가 공익사업지구에 편입됨 인하여 잔여지 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업지구에 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액으로 보상한다(토지보상법 시행규칙 제32조제1항).

7. 잔여지에 대한 공사비보상

토지의 일부가 공익사업지구로 편입됨으로써 잔여지에 통로‧ 구거‧ 담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 보상한다(위 규칙 제32조제2항).

기타요인보정관련판례소개.hwp

질의제목 : 감사원 -「하천법」에 따른 국가하천구역내 국유지에 하천점용허가 당시 부관이 붙은 지장물에 대한「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령」에 따른 손실보상 가부

(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제61조 등 관련)

   관련문서 : 감사원 제2과 - 1700호(2011. 9. 1)

1. 질의요지

「하천법」에 따른 국가하천구역내 국유지에 하천점용허가를 받을 때 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무 및 장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관을 붙였고, 이후 하천점용허가가 취소되었음에도 불구하고 계속하여 이미 설치된 지장물(건축물을 제외함)을 이용하여 영농활동을 하였으며, 이후 해당 지장물이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조에 따른 공익사업(하천관리청이 시행하는 하천공사)으로 인하여 철거되는 경우, 해당 지장물이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상 대상에 해당하는지?

2. 회 답

「하천법」에 따른 국가하천구역내 국유지에 하천점용허가를 받을 때 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무 및 장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관을 붙였고, 이후 하천점용허가가 취소되었음에도 불구하고 계속하여 이미 설치된 지장물(건축물을 제외함)을 이용하여 영농활동을 하였으며, 이후 해당 지장물이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조에 따른 공익사업(하천관리청이 시행하는 하천공사)으로 인하여 철거되는 경우, 해당 지장물은 원칙적으로「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상 대상에 해당한다고 할 것이나, 예외적으로 위법의 정도 등을 고려할 때 손실보상을 하는 것이 사회적으로 용인될 수 없다고 인정되는 경우에는 손실보상 대상이 되지 않는다고 할 것입니다.

3. 이 유

「헌법」제23조제1항에서는 모든 국민의 재산권이 보장됨을, 같은 조 제3항은 공공필요에 의한 재산권의 수용․사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 함을 원칙으로 명시하고 있고, 이에 따른「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라 함) 제61조에서 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하도록 하고 있으며, 다만 예외적으로 같은 법 제2조제5호에서는 공익사업인정 고시 이후 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 보상대상인 “관계인” 범위에서 배제하고 있는바, 결국 사업인정 고시 전 설치된 지장물에 대한 관계인이 공익사업법 제61조에 따른 손실보상 대상에 해당하는지 여부는 원칙적으로 “공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 관계인이 손실을 입었는지”, 즉, “공익사업으로 인하여 재산권 침해가 있었는지” 여부에 따라 결정된다고 할 것입니다.

그런데, 관련 법령에 위반되어 신축된 건물에 대해서도 소유권 기타 재산권의 성립은 인정된다고 한 판례(서울행법 1999. 2. 24. 선고 98구617 판결례 참조) 등의 경우에서 알 수 있듯이, 지장물에 대한 소유권과 해당 지장물이 적법한지 또는 위법한지는 별개의 문제로서, 비록 다른 법령에 위반된 지장물이라고 하여 재산권 자체를 부인하기는 어려운바, 공익사업법에 따른 손실보상 역시 해당 지장물이 다른 법령에 위반된다는 이유만으로 보상 대상에서 제외한다면 이는 재산권 보장을 선언한「헌법」제23조 및 공익사업법 제61조 등에 반하는 것으로 해석될 여지가 크며, 판례 역시 동일한 취지에서 무허가 건축물의 경우에도 손실보상 대상에 해당한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896판결 등 참조).

그러므로, 만약 정책적인 이유 등을 들어 법령 위반의 경우 손실보상 대상에서 제외할 필요가 있다면 원칙적으로 법령에 명문의 규정을 두는 것이 타당한바, 이에 따라 공익사업법 시행규칙 제45조제1호에서 영업보상의 경우 “사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적․물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업”을 보상 대상으로 하면서, 여기서 적법한 장소란 “무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제54조제1항에서 주거이전비 보상의 경우에도 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 2월분의 주거이전비를 보상하도록 하면서, 단서 조항에서 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우 보상대상에서 제외하도록 하는 명문의 규정을 두었습니다.

그러나, 같은 법 제75조나 그 밖의 공익사업법령의 다른 조항들을 살펴보면, 이 건 질의에서 문제되는 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건 등의 지장물에 대한 보상에 관하여는 토지와 분리하여 보상을 하고, 원칙적으로 이전비를 보상하도록 하되 이전이 어려운 경우 등에는 물건가격으로 보상하도록 하며, 농작물 등의 경우에는 그 종류 등을 종합적으로 참작하여 보상하도록 하였을 뿐이고, 해당 지장물의 토지 소유자가 누구인지, 또는 해당 지장물의 토지에 대한 사용권한의 유무나 적법성에 따라 손실보상 여부에 대하여 차등을 두어 규정하고 있지 아니합니다.

한편, 이 건 질의에서는 하천점용허가를 받을 때 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무 및 장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관을 붙였는바, 이러한 부관의 효력에 따라 손실보상이 제한될 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

점용허가에 붙은 부관의 효력 인정여부는 일률적으로 판단할 것이 아니라 공익사업의 확정 및 시행 여부를 포함하여 부관의 구체적인 내용을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것이나, 문제된 부관 중 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무” 부분은 손실보상청구권과 그 내용이 다른 점, ｢하천법｣ 제33조제2항에서 하천의 오염으로 인한 공해 기타 보건위생상 위해를 방지함에 필요한 부관을 붙일 수 있음을 규정하고 있는 점, 같은 법 제76조에서 일정한 경우에 원상회복을 인정하고 있는 점 및 하천점용허가를 받은 자가 하천점용허가를 받음으로 인하여 얻는 이익에 비추어 원상회복의무를 부담하더라도 형평성에 반한다고 볼 수 없는 점을 고려할 때 구체적인 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있으나, 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 볼 수 있을 것입니다.

한편, “장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관과 관련하여서는 ｢하천법｣ 제33조제1항에 따른 하천의 점용허가는 그 성질상 상대방에게 권리․이익을 부여하는 수익적 처분이고 같은 법 제33조제2항에서 점용허가에 대하여 하천의 오염으로 인한 공해, 그 밖의 보건위생상 위해를 방지함에 필요한 부관을 붙일 수 있다고 되어 있어, 하천점용 허가시 비록 같은 법 제33조제2항에서 규정된 내용 이외의 경우에도 일견 그 점용허가에 조건이나 부담 등의 부관을 붙일 수 있다고 할 것이나, 점용허가에 붙는 “보상청구를 제한”하는 부관은 그 내용이 적법하고 이행가능하며 비례의 원칙 및 평등의 원칙에 적합하고 행정처분의 본질적 효력을 해하지 않는 한도의 것이어야 하고(대법원 2002. 9. 24. 선고 2000두5661 판결 참조), 이러한 손실보상을 제한하는 부관은 구체적으로 특정 공익사업이 전제되는 경우에 점용허가에 대하여 조건을 붙일 수 있다는 것으로 이해하여야 할 것이지, 공익사업의 시행 여부가 특정되지 않은 경우에도 장래 시행될 공익사업 일반에 대하여 보상을 제한하는 등의 조건을 붙일 수 있다는 취지로 해석되기는 어렵다고 할 것입니다.

즉, 점용허가에 붙은 부관의 효력 인정 여부는 일률적으로 판단할 것이 아니라 공익사업의 확정 및 시행 여부를 포함하여 부관의 구체적인 내용을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것이나, 이와 같이 장래 시행될 수 있는 불특정한 공익사업을 전제로 하여 이로 인한 피해에 대하여 일반적으로 보상을 청구할 수 없다고 제한하는 내용의 부관은 하천관리청이 시행하는 하천공사 등의 경우 손실을 보상하도록 한 같은 법 제76조제1항의 적용을 배제하고 있으므로 법령에 위배된다고 볼 여지가 크고, 따라서 그 효력을 인정하기가 다소 어렵다고 할 것이며(법제처 2010. 3. 26. 회신 10-0040 참조), 유사한 취지에서 판례 역시 하천점용허가와 관련하여 일체 보상요구를 할 수 없도록 한 부관은 임의로 처분할 수 없는 공법상 권리인 손실보상청구권을 포기하는 것으로 허용될 수 없어 무효인 것으로 보고 있습니다(서울고등법원 2007. 10. 23. 선고 2007누1943 판결 참조).

그렇다면,「하천법」을 위반한 지장물 소유자는 원칙적으로 이러한 위법 상태를 제거하여야 할 법상 의무가 있는 것이고, 나아가 이 건 질의와 같은 하천점용 허가 당시 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구를 하도록 의무를 부여한” 부관 역시 이러한 위법상태를 제거하여야 할 법상 의무를 구체화시킨 경우에 해당하므로, 이러한 사정은 손실보상 대상에서 제외할 하나의 중요한 요소로 작용할 수는 있을지언정, 이러한 사정에 근거하여 일률적으로 손실보상 없이 공익사업 시행을 위한 재산권 침해가 가능하다고 보기는 어렵습니다.

이에 대하여, 이 건 질의와 같이 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무 및 장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관을 붙여 하천점용허가를 받은 지장물에까지 손실보상을 하여 주는 것은 정의관념 등에 반한다는 주장이 있을 수 있으나,「하천법」관계 조항에 위반되는 경우 같은 법 제69조에 따라 지장물 이전․제거 조치, 그 밖의 필요한 처분을 하거나,「행정대집행법」에 따른 대집행 절차를 이행하거나,「하천법」제37조에 따른 변상금 부과 또는 제95조에 따른 형사처벌 등 위법 사항을 바로 잡을 수 있는 수단이 충분하고, 또한 하천관리청으로서는 평소 이러한 조치를 통한 관리를 하여야 하는 것인바, 이러한「하천법」과 별도의 목적을 가지고 별도의 규율대상을 다루고 있는 공익사업법상 손실보상 제도를 통하여「하천법」등 개별법이 추구하는 목적을 달성할 수는 없는 것이고, 더욱이 이러한 경우까지 손실보상을 원칙적으로 불허한다는 논리를 확대해석한다면 사업시행자가 하천관리청이 아닌 공기업 등 제3자의 경우에도 법률상 근거 없이 손실보상을 하지 않고 타인의 재산권을 임의로 처분할 수 있다는 결론에 도달할 위험성도 있다고 할 것입니다.

다만, 공익사업법에 따른 손실보상이 공익사업의 시행 등 적법한 공권력의 행사에 의한 재산상의 특별한 희생에 대하여 사유재산권의 보장과 전체적인 공평부담의 견지에서 행하여지는 조절적인 재산적 보상(대법원 2004. 4. 27. 선고, 2002두8909 판결 등)이라는 점 등을 고려할 때, 예외적으로 관계 법령의 입법 취지와 그 법령에 위반된 행위에 대한 비난가능성과 위법성의 정도, 합법화될 가능성, 사회통념상 거래 객체가 되는지 여부 등 전반적인 사실관계를 종합하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결 참조), 구체적인 개별 사안별로 대상 대상물이 공익사업 지구에 존재하게 된 시기, 존치 기간, 규모 및 이용현황, 사업인정 고시와의 관계 등 전반적인 사정을 고려할 때, 손실보상을 하는 것이 사회적으로 용인될 수 없는 경우라면 손실보상 대상에 해당하지 아니한다고 보아야 할 것이고, 이 건 질의와 같이 하천점용허가 당시 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무” 부관이 붙어 있었던 점 역시 이러한 전반적인 사정을 고려할 때 하나의 요소로 작용할 수는 있을 것입니다.

따라서, ｢하천법｣에 따른 국가하천구역내 국유지에 하천점용허가를 받을 때 “점용허가 취소 등의 경우 원상복구 의무 및 장래 시행될 수 있는 불특정 공익사업을 전제로 보상을 일반적으로 제한”하는 부관을 붙였고, 이후 하천점용허가가 취소되었음에도 불구하고 계속하여 이미 설치된 지장물(건축물을 제외함)을 이용하여 영농활동을 하였으며, 이후 해당 지장물이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조에 따른 공익사업(하천관리청이 시행하는 하천공사)으로 인하여 철거되는 경우, 해당 지장물은 원칙적으로「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상 대상에 해당한다고 할 것이나, 예외적으로 위법의 정도 등을 고려할 때 손실보상을 하는 것이 사회적으로 용인될 수 없다고 인정되는 경우에는 손실보상 대상이 되지 않는다고 할 것입니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제42조 제1항에 따라 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상함에 있어 같은 법 제30조 제3항을 적용(유추적용) 할 수 있는지?

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제42조 제1항에 따라 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상함에 있어 같은 법 제30조 제3항을 적용(유추적용)할 수 없습니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라 함) 제42조 제1항에서는 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 당해 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 사업시행자는 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 같은 법 제9조 제5항부터 제7항까지의 규정은 같은 법 제42조 제2항에 따른 손실보상에 관하여 준용한다고 규정하고 있습니다.

그리고 공익사업법 제9조 제1항에서는 사업시행자는 공익사업의 준비를 위하여 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 사업시행자는 같은 조 제1항의 규정에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량·조사함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제4항에 따른 손실의 보상은 손실이 있은 것을 안 날부터 1년이 지나거나 손실이 발생한 날부터 3년이 지난 후에는 이를 청구할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 같은 조 제4항에 따른 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제7항에서는 같은 조 제6항에 따른 협의가 성립되지 아니한 때에는 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

한편 공익사업법 제30조 제1항에서는 사업인정의 고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 사업시행자는 같은 조 제1항의 규정에 의한 청구를 받은 때에는 그 청구가 있은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 사업시행자가 같은 조 제2항의 규정에 의한 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」(이하 “소송촉진법”이라 함) 제3조의 규정에 의한 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.

이와 같이 공익사업법 제30조제3항에서 사업시행자가 같은 조 제2항에 따른 재결신청 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진법상의 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하도록 하고 있는 것은 사업시행자의 자의적인 재결신청 지연으로 인한 토지소유자의 손해를 방지 내지 최소화하기 위하여 재결신청의무를 해태한 사업시행자로 하여금 일정한 지연가산금을 지급하도록 하는 것으로서 그지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는다 할 것입니다.

결국 공익사업법 제30조는 사업시행자에게 의무를 부과하는 제재적 성격의 규정이라 할 것이므로 법령에서 손실보상제도를 규정하면서 명확하게 공익사업법 제30조를 적용하도록 하거나 준용하도록 하고 있는 경우에만 해당 규정이 적용된다고 보는 것이 타당하다 할 것이고, 법령에서 손실보상제도를 두면서 명확하게 공익사업법 제30조를 적용하도록 하거나 준용하도록 하고 있지 않음에도 해당 손실보상에 관하여 공익사업법 제30조를 적용 또는 유추적용할 수 있다고 보는 것은 법률상 근거 없이 규제를 가하는 것으로서 법률유보의 원칙에 반한다고 할 것입니다.

따라서 공익사업법 제42조에서 사업시행자에게 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하도록 하면서 해당 손실보상에 관하여 같은 법 제9조 제5항부터 제7항까지의 규정을 준용하도록 하고 있을 뿐 같은 법 제30조 제3항을 적용하거나 준용하도록 하고 있지 않은 바, 공익사업법 제42조에 규정된 손실보상에 있어서 같은 법 제30조 제3항을 적용(유추적용) 할 수 없습니다.

● 사건 : 서울고등법원 2011. 3. 17. 선고 2010누29750호 판결 (재판장 : 조인호 부장판사)

● 요지 : ‘하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법’(2009. 3. 25. 법률 제9543호로 제정된 것) 제6

조 제1항은 보상에 대한 평가는 보상청구절차를 통지 또는 공고한 날의 가격을 기준으로 하도록 규

정하고 있고, 같은 법 제5조는 시·도지사는 이 법 시행일(공포 후 3개월이 경과한 날로서 2009. 6.

26.이다)부터 3개월 이내에 하천별로 작성된 편입토지조서에 등재된 토지소유자 및 이해관계인에

대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보상청구절차를 문서로 통지(일정한 경우는 공고)하여야 한

다고 규정하고 있는바, 위 조항 소정의 보상청구절차 통지나 공고를 하지 않은 경우 토지의 보상에

대한 평가는 위 통지·공고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시의 가격을 기준으로 하여야 한다.

주 문

1. 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

3. 제1심 판결의 주문 제1항은 당심에서의 청구의 감축에 의하여 다음과 같이 변경되었다.

피고는 원고 한◊◊에게 25,298,211원, 원고 한xx에게 17,598,755원, 원고 한□□,한xx에게 각 8,249,417원, 원고 한xx에게 9,899,300원 및 각 이에 대하여 2009.12. 23.부터 2010. 8. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지
주문 제3항과 같은 판결(원고들은 당심에서 지연손해금 부분에 관하여 청구를 감축하였다).

2. 항소취지
제1심 판결을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이 유

1. 인정사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유 제1항 기재와 같으
므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용
한다.

2. 판단

가. 원고들의 선대 한◎◎과 사정명의인 한xx의 동일인 여부

위 인정사실과 갑 제1, 2, 7, 8, 11, 12호증(가지번호 생략)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고들의 선대인 한◎◎(韓XX)과 사정명의인 한◎◎(韓XX)한자 이름이 동일한 사실, ② 토지조사부상 위 사정명의인의 주소는 ‘경성부 ▲부 ▼▼동’이고 원고들의 선대인 한◎◎의 본적은 ‘경성부 ◍◍동 147’로 되어 있는데, 위 ◍◍동은 1914. 4.경 행정구역 통폐합으로 말미암아 청포후동, 혜전후동, 동곡, 입동 등의각 일부와장교동, 관자동, 정자동이 합쳐져 새롭게 생긴 행정구역으로서 실제로는 동일한 사실, ③ 망 이◧◧의 제적본에 의하면 한◎◎이 사망한 후 호주가 된 처(妻)이◧◧은 1937. 12. 28. 경성부 ◍◍동 147에서 ○○군 ○면 ○○리로 이사한 것으로기재되어 있는 사실, ④ 원고들의 선대 한◎◎의 본적지로 되어 있는 ‘경성부 ◍◍동147’ 토지의 사정명의인도 한◎◎(韓XX)로 되어 있는 사실을 인정할 수 있고, 여기에다가 토지사정 당시 한◎◎의 주소 및 본적지 인근에 한◎◎이라는 이름을 가진 동명이인이 따로 존재하고 있었음을 인정할 만한 자료가 전혀 없는 점 등을 더하여 보면,이 사건 각 토지의 사정명의인인 한◎◎과 원고들의 선대인 한◎◎은 동일인이라고 보아야 한다.

나. 손실보상청구권의 발생

1971. 1. 19. 법률 제2292호로 전문 개정된 하천법의 시행으로 인하여 제방, 제외지 등이 하천구역으로 편입되어 당연히 국유화 되었는데, 이 사건 각 토지의 1961. 8.1. 지적복구 당시 지목이 하천, 제방이었고 하천대장상 1963. 4. 1. 각령 제1255호로명칭 및 구간이 지정된 ◆◆천의 하천구역에 편입되어 있었음은 앞에서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 토지는 늦어도 1971년 하천법 시행 전에 사실상 하천구역으로 되었
고 위 법률 제2292호로 전문 개정된 하천법의 시행(1971. 7. 20.)으로 국유로 되었다고할 것인바, 따라서 피고는 ‘하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법’(2009. 3. 25. 법률 제9543호로 제정된 것, 이하 ‘특별조치법’이라 한다) 제2조에 따라 원고들에게 손실보상금을 지급할 의무가 있다.

이에 대해 피고는, 1961. 12. 30. 법률 제982호로 하천법이 제정되기 전인 1961.8. 1.경 이 사건 각 토지의 지적복구 당시 지목이 하천과 제방으로 되어 있었고 구 토지대장의 소유자란에 대한민국이 소유자로 기재되어 있는 점에 비추어, 이 사건 각 토지는 하천법이 제정되기 전에 이미 하천구역에 편입되어 보상까지 되었을 것으로 추단되고 원고들의 선대는 이 사건 각 토지의 소유권을 상실한 것이라고 주장하므로 살피건대, 위 주장사실에 의하더라도 그것만으로는 하천법 제정 이전에 이미 이 사건 각토지의 보상이 이루어졌다거나 원고들의 선대가 이 사건 각 토지의 소유권을 상실하였다고 인정하기에 부족하고{1975. 12. 31. 법률 제2801호로 전문 개정된 지적법이 시행되기 이전에 소관청이 아무런 법적 근거 없이 행정의 편의를 위하여 임의로 복구한 구토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다고 하더라도 그 소유자에 관한 사항에는 그권리추정력이 인정되지 않는다(대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결 등 참조)},

달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 손실보상의 범위

제1심 감정인 홍◁◁의 감정결과에 의하면, 2010. 3. 3. 기준 현황상 이 사건 각토지 중 118-1 하천은 제외지(고수부지, 모래밭·개펄) 내지 일부 유수지, 118-2 제방및 118-3 하천은 제방인데, 위 감정인은 용도지역(보전관리지역), 지목, 주위환경 등이유사한 ◯◯읍 ◯◯리 431 답을 비교표준지로 선정하고, 이 사건 각 토지 이용상황별하천편입토지 평가기준을 참작하여 개별요인 격차율을 118-1 토지는 0.229, 118-2 및118-3 각 토지는 0.336으로 하며, ◯◯리 647-2 답에 관한 보상선례를 분석하여 기타요인 보정율을 1.95로 정하였을 인정할 수 있는바, 위 감정인은 관계 법령에 따라이 사건 각 토지를 적정하게 평가하였다고 판단된다.

한편, 특별조치법 제6조 제1항은 보상에 대한 평가는 보상청구절차를 통지 또는공고한 날의 가격을

기준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 시·도지사는 이법 시행일(공포 후 3개월이 경과한

날로서 2009. 6. 26.이다)부터 3개월 이내에 하천별로 작성된 편입토지조서에 등재된 토지소유자

및 이해관계인에 대하여 대통령령으로정하는 바에 따라 보상청구절차를 문서로 통지(일정한 경우

는 공고)하여야 한다고 규정하고 있는데, 이 사건에서는 원고들에게 위 조항 소정의 보상청구절차

통지나 공고가 있었다는 점에 관한 아무런 자료가 없으니, 이 사건 각 토지의 보상에 대한 평가는위

통지·공고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시의 가격을 기준으로 하여야 할 것이되,다만 위 통지·공

고기간의 만료일인 2009. 9. 26. 당시를 기준으로 한 이 사건 각 토지의 감정평가액과 위 2010. 3.

3.을 기준으로 한 제1심 감정인의 이 사건 각 토지의 감정평가액 사이에 차이가 없다는 점에 대하여

당사자 사이에 다툼이 없는 이상, 제1심감정인의 위 감정결과에 따라 손실보상금을 산정함이 상당

하다.

이에 의하면, 이 사건 각 토지에 대한 정당한 보상금은 69,295,100원으로 인정되므로, 피고는 원고들의 상속지분에 따라 원고 한◊◊에게 25,298,211원, 원고 한■■에게17,598,755원, 원고 한□□, 한▣▣에게 각 8,249,417원, 원고 한▤▤에게 9,899,300원및 각 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인2009. 12. 23.부터 이 사건 제1심 판결 선고일인 2010. 8. 19.까지는 민법이 정한 연5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각하고, 다만 제1심판결의 주문 제1항은 당심에서의 청구 감축에 의하여 주문 제3항과 같이 변경되었으므로, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 조인호 _________________________
판사 최병률 _________________________
판사 반정모 _________________________

미불 도로부지의 부당이득금

반환소송 감정에 관한 연구

- 일제시대에 편입된 도로부지를 중심으로 -

김 영 화 │제일감정평가법인 감정평가사

Ⅰ. 서론

부당이득금 반환소송 등과 관련하여 감정1 )시 가끔 겪게 되는 어려움 중의 하나가 미불된 도로부지의 임대료 산정이 아닌가 생각된다. 일반적으로 도로라 함은“사람이나 차 따위가잘 다닐 수 있도록 만들어 놓은 비교적 넓은길”을 의미하는 것으로 법상 도로와 사실상의도로로 구분할 수 있다. “도로를 구성하는 부지에 대하여는 사권을 행사할 수 없다”고 도로법 제5조에 규정되어 있어, 도로를 구성하는 부지에는 도로로서의 관리·이용에 저촉되는 사권을 행사할 수는 없으나 사용·수익을 침해 당함으로 발생하는 손해 상당액을 부당이득으로 반환청구 할 수는 있다. 즉 국가 또는 지방자치단체가 사인의 토지 소유권을 취득하는 등의 적법한 권원 없이 일반 공중의 통행로로 제공한 경우에는 임료상당의 이익을 법률상 원인 없이 보고 있는 것이므로 부당이득금 반환의무가 있는 것이다.

일반인은 현황 도로부지가 무슨 부당이득금의 대상이 되는가 의아해 하고 추후 국가가 매입해 보상금이 지급되는 대상인지도 모르는 사람이 대부분이나 최근 도시계획도로에 편입된 사유지 보상을 둘러싸고 이에대한 토지주의 부당이득금 반환소송이 급증하고 있다.

예를 들어 전주시의 경우 도시계획 도로를 개설하면서 도로부지로 편입된 미보상 사유토지는 모두 1 1 6 5필지, 1,024,000㎡(약 3 1만평)로 이에 따른 보상금액만도 2천5백6 6억원으로 추정하고 있으나, 2003년 예산의 경우 부당이득금 사용료 예산과 토지보상비를 합해 9억원을 책정·지급할 예정2 )이며 협의매수가 가능한 사유 토지는 추경예산을 통해 매입할 계획으로 추후에도 미불 도로부지의 부당이득금 소송은 전주시 뿐만 아니라 전국적으로 확대·급증할 것으로 예상되고 있어 미불 도로부지의 보상관련 지침 및 규정마련, 재원확보 등이 요구되고 있다.

과거에는 국가나 지방자치단체인 도로관리청의 자주점유를 인정하여 2 0년 이상 된 도로부지의 경우 취득시효의 대상이 되어 국가 소유권이 인정되었으나, 1997년 대법원 판례의변경으로 이제는 국가의 강제적인 취득의 경우 취득시효가 불인정되어 부당이득금과 추후 보상금을 지급해야 되는 부동산으로 탈바꿈하게

되었다. 따라서 도로관리청이 개인 소유의 도로를 무단 점유하고 있는 경우 법률상 원인 없이 사용료에 해당하는 이득을 보며, 그 소유자는 그에 상응하는 손해를 받았으므로 지방재정법 및 예산회계법상의 시효가 5년이므로 5년 이내의 사용료에 해당하는 부당이득의 반환을 청구할 수 있을 뿐이다.

이에 따라 본 논문은 미불 도로부지의 부당이득금 반환소송 감정시 대두되는 다음의 문제점을 중점적으로 다루고 이의 개선방향 및 해결책을 제시하고자 한다.

첫째, 현황평가원칙의 예외규정인 미불 도로부지의 편입당시의 상황을 상정하여 감정하는 경우 감정시점에 원고 또는 재판부가 편입당시의 상황을 명확하게 제시하면 별 문제없이 감정이 가능하나 통상적으로 편입시점이 오래된 것은 일제시대 때까지 거슬러 올라감으로써 편입당시의 상황추정이 대단히 어렵다는 것이다.

따라서 편입당시에 대상 토지가 도로였는지 아니면 도로부지 이전의 어떤 용도의 토지 였는지를 알 수가 없어 경력 있는 판사의 경우 2가지 편입당시를 상정한 부당이득금을 각각 산정 해 소송과정 중 원·피고의 증거에 의하여 편입당시를 확정하여 부당이득금을 산정하나, 편입당시의 상황에 대한 지정이 없는 경우가 종종 있어 이 때는 편입당시의 상황에 대한 문제가 상존한다.

둘째, 대상토지의 기초가격3 ) 산정시 개발이익4 )이 배제된 비교표준지를 적용하여 기초가

격을 산정하여야 하는데 가끔 이 규정을 간과하고 개발이익이 반영된 동일 노선의 비교표준지를 적용하여 기초가격을 산정하여 부당이득금이 과대로 산정되고, 후행 보상감정시 담당감정평가사가 이를 준용하여 보상금을 산정함으로써 과대 보상금이 지급되는 오류를 가끔볼 수 있었다.

셋째, 기대이율5 )을 몇 %로 적용할 것인가의 문제이다. 통상적으로 감정평가사의 경우 한국감정평가협회의 보상평가지침6 )을 준용하는데,미불 도로부지 대부분은 나지(裸地)7 )이기 때문에 수익률이 건부지 보다 낮은 것이 사실이나, 국가의 강제적 시공으로 개인의 의사와는 관계없이 토지 활용도를 제한한 것이기 때문에 단순히 나지 상태의 원 지목대로 보상평가지침을 따르는 것도 약간의 문제점이 있다고 생각된다.

또한 기대이율을 미불 도로부지의 이용상황과 용도에 따라 감정해야 하는지 아니면 최근 대법원 판례에 따라 국공채 이율, 은행의 대출금리, 정상적인 부동산 거래이윤율 등에 따라 결정되어야 하는가의 문제이다.

본 연구는 이러한 맥락에서 미불용지의 부당이득금 산정에 대한 일반적 고찰과 소송 감정시 제기되는 유의점 등을 살펴본 후 이에 따른 미불 도로부지 특히, 일제시대에 편입 된 도로부지의 부당이득금 산정에 대한 적정임료 산정을 위한 방안을 제시하려는 데에 그 목적을 두고 있다.

본 연구의 범위는 먼저 미불용지의 일반적 이론에 관한 내용을 살펴본 후, 미불용지의 부당이득금 산정 대상 토지 중 도로부지, 특히 최근 대법원의 취득시효 판례의 변경으로 제기되는 일제시대에 편입된 도로부지의 부당이득금산정에 대한 적정임료 산정방법을 연구대상으로 하였다.

본 논문을 연구함에 있어서 최근에 판시한 대법원 판례, 전주지방법원의 판례, 미불용지에 대한 국내의 연구문헌 및 자료와 본 연구자가 법원의 미불 도로부지의 부당이득금 반환소송감정을 수행하면서 깨달았던 점등을 중심으로 진행하였다.

Ⅱ. 미불용지(未拂用地) 의일반적 이론에 관한 고찰

1. 미불용지의 개념

1) 미불용지의 의의

미불용지(未拂用地)라 함은 이미 공익사업용지로 이용 중(편입 된)에 있는 토지로서 보상

이 완료되지 아니한 토지 즉, 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한토지8 )를 말한다.

미불용지는 용도가 공익사업의 부지로 제한됨으로 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 것이 보통이다. 따라서 미불용지를 사업시행자가 뒤늦게 취득하면서 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황으로 손실보상액을 산정한다면 적정가격으로 보상이 이루어질 수 없게 되는 경우가 발생한다. 이와 같은 부당한 결과를 구제하기 위하여 미불용지 감정은 현황 감정에 대한 예외규정으로 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 감정한다.

2) 미불 도로부지의 유형

도로개설사업에 기인하여 현재 도로부지로 이용중이나 보상금이 지급되지 않는 미불 도로부지의 대표적인 유형으로는 ① 사유지인 토지를 국가나 지방자치단체가 권원없이 도로포장하여 공중통행에 제공한 경우(일제하의 도로 강제시공, 동란 중 시공한 작전도로 등)② 소유자 불명토지 ③ 보상액이 서류구비에 따른 제반 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지 ④ 기공승낙을 받아 시공하였으나 예산상의 이유나 제한물권 등에 의한 소유권의제한으로 보상이 지연 된 토지 ⑤ 도로 인접토지가 적법절차 없이 도로로 확·포장되어 공중통행에 제공된 경우 ⑥ 마을주민이 오래 전부터 관습적으로 사용하던 마을 안길을 새마을사업으로 콘크리트 포장한 경우 등으로 그역사 및 과정이 불명확할 뿐 아니라 장기간 방치된 경우가 많다.

3) 부당이득금반환 대상이 아닌 미불 도로부지 부당이득금 반환소송 제기시 원고 및 원고의 대리인은 구체적인 부당이득액을 증빙하기 위하여 법원에 임료 감정을 신청하고 이에 따라 재판부는 임료 감정인(감정평가사)을 선정하여 임료 감정을 명령한다.

보통 임료 감정 시점이 재판 초기에 진행되어 임료 감정인으로 지정된 감정평가사는 판사의 지시사항에 따라 임료 감정을 진행하면 별 문제가 없으나 원고나 피고의 경우 재판이 본격적으로 진행되면 부당이득금 대상 미불 도로 여하에 따라 재판의 승·패소가 결정되므로 대단히 중요한 문제라 할 수 있다.

따라서 원고는 당해 도로부지의 타주점유 등을 주장하고 피고는 대법원 판례에서 제시된 아래내용, 즉 무상사용 제공 여부 및 독점적이고 배타적인 사용수익권 포기 또는 보상금을 지급하였으나 미등기 되어 소송이 제기하였는지 여부 등을 재판과정에서 구체적인 증거를 확보·제시하여 주장의 타당성을 입증하여야 한다.

(1) 일단의 주택지 조성사업시 개설된 도로일단의 주택지 조성사업 등과 같이 일단의 대지를 조성하면서 도로부지를 확보·개설하여 효용증진 된 대지가 그 도로의 이용을 전제로 소유자가 대지를 매각하였다면 그 도로의무상사용을 허용한 것이기 때문에 그 후에 도로부지를 승계취득한 소유자는 부당이득의 반환을 청구할 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장이다9 )

(2) 무상 제공에 동의한 토지

자신의 토지를 무상으로 도로로 사용하는 것에 동의하여 그 토지에 대하여 도로확·포장공사를 하고 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 제공한 후이를 매매 또는 경락 등의 사유로 그 소유권이 타인에게 양도된 경우에는 부당이득금 반환 대상 미불 도로부지가 아니다.

왜냐하면 토지에 관한 권리를 취득하고자 하는매수자는 토지대장, 도시계획확인원, 관계 토지의 지적도면 등에 의하여 토지의 위치와 부근 토지의 상황 등을 점검하여 보는 것이 경험칙상 당연하므로 그 토지상에 그러한 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 추인되기 때문이다.1 0 )

(3) 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한토지 이 논거는 소유자가 부당이득금 반환소송을제기하는 경우 무상제공에 동의한 토지와 연계하여 피고인 국가나 지방자치단체가 주로 주장하고 항변하는 내용이다.

토지의 원소유자가 토지의 일부를 도로부지로 무상 제공함으로써 이에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고 이에 따라 주민들이 그 토지를 무상으로 통행하게 된 이후에 그 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 경우이다.

매수자는 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하였거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 판단할 수 있으므로 도로의소유자는 도로부지에 대하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없고 어떠한 손해가 생긴다고 할 수 없으므로 부당이득 반환을 청구할 수 없다.1 1 )

또한 토지소유자들이 도로 확장사업에 자발적으로 참가하여 각 소유 토지 사용에 동의하는 동의서를 제출하였고, 그 사용승낙을 함에 있어서 사용료를 정하지 않았고 그 후 보상금이나 사용료의 지급을 요구한 바도 없는 점 등 도로확장사업 전후의 여러 사정에 비추어 그 토지에 대한 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다1 2 )고 하였다.

따라서 토지 소유자의 사용수익권 포기나 도로로서의 사용승낙을 한 것으로 판단하려면 토지소유자가 당해 토지를 보유하게 된 경위나 보유 기간, 나머지 토지를 분할하여 매각한 경위나 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위환경, 분할·매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 부당이득금 대상도로부지 여부를 신중히 판단하여야 한다1 3 ) .

(4) 기부채납하여 개설한 도로

과거 토지소유자가 도로개설시 지방자치단체에 해당 토지를 기부채납 하였으나 국가가

미등기 한 경우이다. 서울 강동구의 경우 일제시대에 도로공사를 할 당시 국가에 무상으로

기부되었으나 6 . 2 5동란으로 등기부등본이 소실 돼 미등기되어 부당이득금 소송이 제기되었던 (구)거여동길에 대해, 정부기록보존소에서 소유자가 사용수익권을 포기하였다는 결정적 증거를 확보하여 대법원에서 승소 판결을 받아 부당이득금 지급 예산을 절감한 사례가

있었다.

(5) 보상금 지급 후 국가가 미등기 한 도로부지국가나 지방자치단체가 정당하게 보상금을 지급한 후 미등기 한 도로부지의 경우 원소유자 또는 그 소유권을 특정승계한 자는 당해 토지에 대한 사용수익권이 없다는 점을 용인하였거나 적어도 그러한 사실을 알면서 이를 매수하였다고 볼 여지가 있으므로 매수인에게 아무런 손해도 발생하지 아니하였다고 볼 수있다1 4 ) 고 판시하여 부당이득금 대상 도로부지가 아니다.

2. 미불용지에 대한 시효취득 여부

일반적으로 2 0년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그소유권을 취득한다1 5 ). 점유취득제도는 일정한 권리를 행사하는 것과 같은 외관이 장기간 계속되는 경우에 그러한 사실상태가 실체적 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 아니하고 권리취득의 효과가 생기게 하는 제도로서 일정한 권리 외관이 장기간 지속되는 경우에 그러한 권리외관을 신뢰하여 이루어진 다수의 법률관계를 보호하고 증거보전의 곤란을 구제하기 위한제도이다.

그렇다면 미불용지에 대하여도 국가나 지방자치단체가 시효로 취득할 수 있는지가 문제된다. 이와 관련하여 종래 대법원의 태도는‘점유자가 타인 소유의 토지를 무단으로 점유하여 왔다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유에 해당된다고 보고, 지방자치단체가 도로로 편입시킨 토지에 관하여 공공용 재산으로서의 취득절차를 밟지 아니한 채 이를 알면서 점유하였다고 하더라도 자주점유의 추정이 번복되어 타주점유가 된다고 할 수는 없다.’는 입장을 수차례에 걸쳐 판시하였다.1 6 )그러나, 1997년 대법원은“토지의 점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단 점유한 것이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로서 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이라고하여 타인 소유의 토지를 2 0년 이상 무단으로 점유한 경우에는 소유권을 인정받을 수 없다1 7 )”고 하여 과거의 판례를 변경하였다. 그 후 판결도“지방자치단체나 국가가 자신의 부담이나 기부의 체납 등 지방재정법 또는 국유재산법 등에 정한 공공용재산의 취득절차를 밟거나 그 소유자들의 사용승낙을 받는 등 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원없이 사유토지를 도로부지에 편입시킨 경우에도 자주점유의 추정은 깨어지고 타주점유로 보아야 할 것이다 1 8 )”고 하였다. 따라서 국가·지방자치단체의 미불용지에 대한 시효취득은 더 이상 인정받기 어렵게 되었고 그 이후에 나온 판결1 9 )에서도 취득시효를 부정하는 일관된 태도를 견지하고 있다. 그러나 일부 국가나 지방자치단체의 경우 미불 도로부지의 부당이득금 반환 소송에서 아직도 시효취득을 주장하여 항변하는 경우가 종종 있으나 재판부가 그 주장이 이유 없다고 배척하는 경우가 많으므로 항변 내용의 변화가 요구된다.

3. 미불 도로부지의 사용료 감정방법

감정평가에관한규칙 제3 0조에 의하면“임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다”고 규정하고 있는데 부당이득금 반환소송과 관련된 감정이라든가 토지 사용료 감정 등에서는 일반적으로 적산법에 의하여 산정한다. 특히, 미불 도로부지의 경우 현황 도로로서 동 유형의 임대사례 포착이 곤란한 경우가 많아 감정실무상 적산법이 주로 활용된다.

미불용지의 사용료 감정방법에 관한 구체적 감정규정을 살펴보면 토지보상평가지침 제4 9조 제③항에“미불용지에 대한 사용료의 평가는 적산법에 의한다. 이 경우에 기초가격은 제3 2조의 규정을 준용하여 구한다”고 기술하고 있다. 따라서 적산임료를 구하는 산식을 표현하면 다음과 같다.

이와 같이 적산법은 임대사례가 없는 물건이나 임대사례가 희소하여 임대사례비교법을적용하기 곤란한 경우에 유용하게 활용할 수있는 장점이 있으나 적정한 기초가격과 기대이율 산정이 쉽지 않고 현실의 임료와 괴리될 수 있는 단점이 있으므로 이의 적용에 신중을 기하여야 한다.

최근 부당이득금 반환소송과 관련된 감정이라든가 토지만의 사용료 감정에 있어서 적산법의 활용도가 높아가고 있다. 아래에서는 미불 도로부지의 기초가격 산정기준 및 기대이율 적용시의 참고자료와 결정방법에 살펴보기로 한다.

1) 기초가격 산정시의 감정기준

부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상

황을 상정하여 감정하여야 하므로 국가 또는 지방자치단체가 종전에 일반공중의 교통에 사

실상 공용되지 않던 토지를 도로로 점유하게 된 경우에는 편입될 당시의 현실적 이용 상황

에 따라 감정하여야 한다.

(1) 편입될 당시의 이용상황 기준

미불 도로부지의 기초가격 산정시에는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정

하여 감정하여야 한다. 편입될 당시의 이용상황은 국가나 지방자치단체가 도로를 점유하는

시점으로 점유형태는 도로관리청으로서의 점유와 사실상의 지배주체로서의 점유로 나누어

볼 수 있다.

전자는 기존의 사실상 도로에 도로법에 의한 노선인정의 공고 및 도로구역의 결정이 있

거나 도시계획법에 의한 도시계획사업의 시행으로 도로설정이 된 때에는 이때부터 도로관리청의 점유를 인정할 수 있다.

후자는 도로법 등에 의한 도로설정행위가 없더라도 국가나 지방자치단체가 종전부터 일

반공중의 교통에 사실상 공용되거나 공용되지 않던 사유지상에 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 일반공중의 교통에 공용한 때에는 이때부터 그 도로는 국가나 지방자치단체의 사실상 지배하에 있는 것으로 보아점유를 인정할 수 있다.2 0 )

그러나 종전의 공익사업 시행이 아주 오래전에 이루어져 편입될 당시의 이용상황을 정확히 알 수 없는 경우가 다반사로 이 때에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 감정하여야 한다. “편입될 당시의 이용상황”을 상정함에 있어서는 공익사업에 편입될 당시의 지목·실제용도·지세·면적·도로와의 접근정도 등의 개별요인을 고려하여야 한다. 편입될 당시의 이용상황 상정시 비도시계획구역·농경지대 등은 이용상황의 상정이 대부분 명백하나 도시계획구역 내에 있어서는 대부분 형질변경이 되어 편입당시의 이용상황을 상정하기가 곤란하고 또한 편입될 당시의 지목과 유사한 인근 토지도 찾을 수 없는 경우가 많으므로 주의를 요하며 편입당시의 구체적 상황에 따른 기초가격 산정방법을 살펴보면 아래와 같다.

가. 비도시계획구역 또는 농경지대의 미불도로부지

도로에 편입된 미불용지의 편입당시의 이용상황을 상정할 수 있거나 편입 당시의 지목과유사한 인근토지의 이용상황을 알 수 있는 경우에는 그 이용상황을 기준으로 감정한다. 이때에 도로개설로 인한 개발이익이 있는 경우에는 이를 배제한 기초가격으로 감정한다.

나. 도시계획구역 안에 있는 미불 도로부지편입당시의 이용상황을 상정한 가격에서 당해 도로개설 사업으로 인한 개발이익을 배제한 적정가격으로 기초가격을 산정하여야 한다.

① 편입될 당시의 이용상황이 전(田)·답(畓)이고 당해 미불 도로부지의 인근에 같은 전·답이 있을 때에는 인근 전·답의 공시지가를 기준한 적정가격으로 기초가격을 산정한다. 다만 당해 도로로 인한 개발이익이 있는 때에는 개발이익이 없는 후면 토지에 대한 공시지가를 기준으로 하거나 개발이익을 배제한 가격으로 감정한다.

② 편입당시의 이용상황이 전·답이고 인근에 전·답 등 상정한 토지가 없거나 유사한 인근토지도 없는 경우에는 개발이익이 없는 후면의 대지가격에서 전, 답, 임야를 대지로 형질변경 허가를 받았을 때의 대체조성비, 성토비 및 정지비 등을 공제한 후 산정 된 기초가격으로한다.

③ 편입당시의 이용상황이 대지이고 당해 도로로 인한 개발이익이 없는 때에는 인근 대지의 공시지가를 기준으로 한 적정가격으로 감정한다. 이때 편입당시의 토지와 표준지 공시지가에 대한 개별요인 비교가 있어야 한다.

④ 편입당시의 이용상황이 대지이고 당해도로로 인하여 개발이익이 있는 때에는 개발이익을 배제한 가격이나 개발이익이 없는 후면 공시지가를 기준한 가격으로 감정한다.

다. 국가 등이 종전부터 도로로 공용되는 토지를 점유하는 경우 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반 공중의 통행로로 사실상 공용되던 토지를 도로법등에 의한 도로설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우 부당이득액을 산정하기 위한 기초가격은 편입당시의 이용상황인 도로로 감정하여야 한다.

(2) 용도지역

용도지역 등 공법상 제한은 가격시점을 기준으로 한다. 다만 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동이 된 경우에는 변경전의 용도지역을 기준으로 한다.

관련 규정을 살펴보면 토지보상평가지침 제32조 ② 제1항에서“종전의 공익사업에 편입될당시의 이용상황”을 상정함에 있어서는“편입당시의 지목·실제용도·지형·지세·면적 등의개별요인을 고려하여야 하며, 가격시점은 계약체결당시를 기준으로 하고 공법상 제한이나 주위환경 기타 공공시설 등과의 접근성 등은 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동이 된 경우를 제외하고는 가격시점 당시를 기준으로 한다”라고 규정되어 있다.

(3) 개발이익의 배제

미불용지의 부당이득금 산정을 위하여 비교표준지로 선정된 표준지의 공시지가에 당해 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되어있는 경우에는 그 개발이익을 배제한 가격으로 감정한다. 관련 규정을 살펴보면 토지보상평가지침 제3 2조 ③항에서 “미불용지를 평가함에 있어서 비교표준지로 선정된 표준지의 공시지가에 당해 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 그 개발이익을 배제한 가격으로 평가한다”라고 규정되어 있다.

2) 기대이율의 산정방법

기대이율이란 임대차 등에 제공되는 부동산을 취득하는데 투입된 일정액(자본)에 대한 기대되는 수익의 자본에 대한 비율2 1 )로 토지·건물의 복합 부동산보다는 토지만의 기대이율이낮게 형성되는 시장특성이 있으며, 금융시장의 이자율·수익률과도 관련되고 환원이율2 2 )과 유사한 성격을 갖고 있으나 일반적으로 기대이율은 시중금리나 환원이율보다는 낮은 경향이 있다. 기대이율은 당해 부동산의 지역적특성, 종류, 이용상황 등에 따라서 유동적이고 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산 거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료 등을 참작하여 결정되는 것으로 기대이율의 참고자료와 한국감정평가협회에서 발행한 토지보상평가지침의 기대이율을 살펴보면 아래와 같다.

(1) 기대이율 관련 참고자료

가. 1년 만기 정기예금 금리

나. 국공채 이율

다. 공유재산의 대부료, 사용료율2 3 ) : 재산평정가격의 연 1 0 0분의 3이상

라. 국유재산법의 사용료율

국유재산법시행령 제2 6조 제1항에서는 국유재산의 사용료율을 사용목적과 용도에 따라

각각 달리 규정하고 있는바, 행정목적 또는 보존목적의 수행에 필요시에는 1천분의 2 5이상, 공무원 후생목적을 위하여 필요한 때는 1천분의 4 0이상, 경작용의 경우 1천분의 1 0이상, 주거용의 경우 1천분의 2 5이상, 기타의 경우 1천분의 5 0이상 등이다.

(2) 토지보상평가지침의 기대이율

적산법에 의한 적산임료를 구하는 경우에 적용할 기대이율은 당해 지역 및 대상토지의특성을 반영하는 이율로 정하되 이의 산정이사실상 곤란한 경우에는 표<2-1> 과 같은 율등을 참고로 하여 실현가능한 율로 정한다고 규정되어 있다.

개정되기 전의 기대이율은 ① 대(상업용) 및 이와 유사한 토지 : 연 8% 이내, ② 대(주거용및 주상복합용) 및 이와 유사한 토지 : 연 5 %이내, ③ 전·답 및 이와 유사한 토지 : 연 2 %이내, ④ 임야 및 이와 유사한 토지 : 연 1% 이내로 4단계로 단순화되어 그 적용에 한계가 있었으나, 최근 개정된 내용은 아래와 같이 토지용도와 실제이용상황에 따라 구체적으로 적용범위를 제시해 주어 한층 그 적용이 용이해졌다고 할 수 있다.

감정평가사가 부당이득금 반환소송 감정시에는 일반적으로 토지의 용도와 실제 이용상황에 따라 기

대이율을 결정하고 있으며 국유재산법 또한 토지의 사용목적과 용도에 따라 결정하도록 규정되어

있다. 그러나, 최근 기대이율에 대한 대법원 판시의 주요 내용은 개개 토지의 소재지, 종류, 품등 등

에 따라 달라지는 것이 아니고 국공채 이율, 은행의 대출금리,일반시중금리, 정상적인 부동산 거래

이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되는 것으로서 토지의 용

도와는 무관한 것이며 실제 이용상황을 참작할 필요가없다고2 4 )하여 감정평가업계의 실무관행과

다른 입장을 취함에 따라 많은 혼선이 발생될 것으로 판단된다.

<표2-1> 기대이율 적용 기준율 표

※주) 1. 이표는토지용도및실제이용상황에따른일반적인기대이율의범위를정한것이므로실제적용시에는지역여건이나당해토지의상황등을고려하여그율을증·감조정할수있다.

2. 토지용도는당해토지의최유효이용을기준으로분류된것이므로,서가격시점당시의 이용상황이임시적인것이 아닌경우에는가격시점되, 최유효이용률을적용한다.

3. 실제이용상황에서“임시적이용”은최유효이용과유사한용도로이용되고있으나현재의이용방법이임시적인것을말한다.

※자료：한국감정평가협회토지보상평가지침제4 9조제4항관련

3) 필요제경비의 산정

일반적으로 임대인은 임대차기간 중에도 임차인이 그 물건을 완전히 사용·수익할 수 있도록 통상적인 유지·관리의무를 부담해야 하므로 임료산정에 있어서 통상적인 유지·관리에소요되는 필요 제경비를 감안하여야 한다. 임료에 포함되는 필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 공조공과, 손해보험료, 결손준비금, 공실손실 상당액 등이나 현황 도로부지의 경우 필요제경비가 거의 전무한 상태2 5 )이므로 별도의 필요제경비 산정은 불필요하다고 할 수 있다.

4. 국가 및 지방자치단체 등의 미불용지 관련 규정

국가 및 지방자치단체 중 미불 도로부지의 부당이득금 및 보상에 대하여 자체 규정을 갖고 있는 곳이 서울특별시의 도로 및 하천편입 미불용지보상규칙(1999.1.30. 규칙제2 9 7 7호)과건설교통부의 국도편입 체불용지 보상지침 이있을 뿐 현재 명확한 보상기준 등이 마련되지 않고 있다.

1 9 9 7년 대법원의 취득시효에 대한 판결이후에도 피고인 일부 국가 및 지방자치단체는 부당이득금 소송시 국가의 자주점유를 인정할 만한 아무런 증거가 없으면서 취득시효를 주장하거나 당시의 상황 및 증거확보의 어려움으로 단순히 토지소유자가 스스로 어떤 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 항변한다.

그러나, 대부분의 판결은 사용수익권을 포기하였다고 인정할만한 증거가 없다고 판시하여 국가나 지방자치단체가 패소하는 경우가 많다. 또한 대부분의 미불용지 관련 부당이득금및 보상은 토지소유자가 소송을 통해 권리구제 및 보상을 받아야 하는 현실에 비추어 볼 때, 토지주의 막대한 비용과 시간, 행정기관의 행정낭비가 초래되는 문제점을 안고 있다.

따라서 국가차원에서 미불 도로부지의 보상관련 지침과 규정마련 등 입법화 과정이 필요하다고 생각되고 미불 도로부지에 대한 부당이득금 반환소송과 관련하여 국가나 지방자치단체가 전문 공무원의 배치 및 운용으로 미불용지 보상 담당 공무원의 자질향상을 통해 불필요한 행정력 낭비해소와 전문적인 대응으로 부당이득금 지급 대상이 아닌 미불 도로부지의경우에는 승소할 수 있는 확률을 높일 수 있을 것이다.

Ⅲ. 일제시대에편입된 도로부지의사용료 감정시 실무 적용방법

미불 도로부지의 부당이득금 반환소송 감정시 적산법에 의한 적산가격으로 임료를 산정하는 경우 기초가격과 기대이율에 따라 임료에 상당한 차이가 발생할 수 있는바, 아래에서는일제시대에 편입된 도로부지의 부당이득금 산정시 유의사항과 실무 적용방법에 관한 내용을기술하기로 한다.

1. 적정한 기초가격 산정방법

1) 편입당시의 상황 상정시의 문제

부당이득금 소송시의 임료감정은 소송초기에 진행되므로 정확한 편입당시의 상황이 결정된 상태가 아니므로 임료 현장검증시 감정인은 편입당시의 상황을 무엇으로 할 것인가에대하여 판사에게 질문하는것이 통례이다. 그러면 경력있는 판사의 경우 편입당시의 상황을

2가지의 경우 즉, 하나는 도로로 편입되기 전(前)의 상태를 기준으로, 다른 하나는 편입당시를 도로로 하여 작성해 줄 것을 요청한다. 이 경우 에는 편입당시의 상황이 소송진행과정에서 결정되므로 별 문제는 없으나, 어떤 경우에는 판사가 지정을 하지 않아 감정인이 탐문조사 및 서류 징구 등을 통하여 판단하는 경우도 종종 있으나 그 경우에도 가능하면 2가지 조건의 기초가격을 산정하는 것이 무리가 없다고 생각된다.

실제로 가격시점 당시에는 주위환경이 바뀌는 것이 일반적이어서 사실상 수년 또는 수십년 전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 파악하기에는 어려움이 따른다. 이때에는 시·군·구의 지적공부 등(지적도, 대상토지 및 인접 토지의 신·구·카드식 토지대장, 인근 건물의 건축물대장)을 통해 편입당시의 현황을 유추하거나 국립지리원에 비치된 항측도 등을통해 사실관계를 확인하여야 한다. 이하에서는 일제하의 강제시공 된 도로부지를 중심으로 기술하도록 하겠다.

(1) 일제시대에 개설된 도로부지의 편입시점은 어느 시기로 볼 것인가

과거에는 국가의 취득시효가 인정되어 부당이득금의 대상이 되지 않았으나 최근에는 판례

가 바뀌면서 일제시대에 개설된 도로부지도 부당이득금 반환소송의 대상이 되고 있다. 과연일제시대 때 편입된 도로부지의 경우 편입시점을 어느 시기로 할 것인가.

1961.12.27 제정된 도로법 부칙 제2항 및제3항의 규정에 의하면 일제시대 도로법령인조선도로령2 6 )은 폐지하되, 다만 종전의 규정에 의한 노선의 인정 등 처분이나 절차는 제정 도로법 또는 제정 도로법에 의하여 발하는 명령에 저촉되지 아니하는 한 제정 도로법에 의한것으로 보도록 하고 있다.

따라서 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 미불 도로부지로서 원소유자나 상속에 의해 승계취득 된 경우의 편입시점은 일제 강점기의 도로개설 당시로 보아야 한다. 종종 일제강점기를 대한민국 정부와 이원화하여 편입당시 상황을 대한민국 정부가 수립된 후의 시점을 기준으로 하여“도로”로 보는 우를 범하는경우가 있으므로 주의가 요망된다.

(2) 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로여부 확인

일반적으로 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로의 경우는 협의매수를 조선총독부가 설립한 주식회사 조선식산은행이 수행하여 현재 간선도로로 이용중인 국도 및 지방도가 대부분으로 보상금의 지급 여부나 무상으로 제공되어 사용수익권을 포기한 경우 등은 소송진행 중에 타투어야 한다. 따라서 피고의 소송수행 담당 공무원은 이의 증빙자료를 한국은행, 한국산업은행, 정부기록보존소, 지방자치단체 등에서 수집하여 공공용 재산으로서의 취득절차를 밟았거나 사용승낙이나 동의서 등을 받았는지 확인하여야 한다.

이와 관련된 대법원 판례2 7 )를 살펴보면 당시의 조선도로령에 의하여 행정관청에 의하여 노선인정을 하고 같은 령, 시행규칙에 의하여 도로의 종류와 노선의 명칭 기점과 종점 및 중요 경과지를 고시하는 등의 절차를 거치지 아니한 것은 본법에 의한 도로라고 인정할 수 없다고 판시하여 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로의 경우가 편입시점을 일제 강점기로 볼 수 있는 미불 도로부지임을 확인할 수 있다.

그렇다면 일제시대에 편입된 도로부지 중 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로가 아닌 경우에는 편입시점을 일제 강점기로 볼 것이 아니라 대한민국 정부가 수립된 시점을 기준으로 국가나 지방자치단체가 미불 도로부지의 점유를 개시한 시점의 현황을 판단하여 도로부지의 성격2 8 )에 따라 기초가격을 산정하여야 할 것으로 판단된다.

(3) 일제시대에 개설된 도로이나 확장으로 편입된 경우

일제시대에 편입된 토지의 편입당시 상황을 상정할 때 또 하나의 어려운 문제점은 대상 토지가 기존 도로의 확장으로 도로부지에 편입된 경우이다. 이 경우 개별요인 비교시 기존 도로 개설 여부를 확인해야 하는데 이의 사실 확인이 쉽지 않기 때문이다.

일제 강점기의 토지조사사업은 도로나 하천등 공공용 토지에는 지목 및 지번을 부여하지않아 도로의 확장여부 파악에 어려움이 상존하나, 확장으로 도로에 편입 된 토지의 동일 노선의 (구)토지대장을 발급받아 동일시점에 분할되어 지목이 도로로 변경되었는지, 기존 도로부지와 도로로 지목이 변경된 시점이 동일한지 여부 등을 파악하여 확장여부를 판단하는 것이 차선책으로 생각된다.

(4) 도로로 개설된 후 소유권이 승계취득 된 경우

지방자치단체가 타인소유의 미불 도로부지를 권원없이 점유·사용하는 경우 토지의 점유자로서의 이익 및 토지소유자가 이를 사용하지 못한 손해의 범위는 편입될 당시의 현실적 이용상황을 토대로 상정한 임대료에서 개발이익을 공제한 금액이다. 그러나 도로개설 당시 토지의 원소유자가 토지를 무상으로 도로로 제공하여 배타적인 사용수익권을 포기한 경우나, 도로확장사업에 자발적으로 참여하여 토지를 도로로 사용하는데 동의서를 제출하고 보상금이나 사용료 지급을 요구한 바가 없을 경우 토지의 원소유자 또는 승계취득자는 그와 같은 사용수익의 제한이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 소유권을 취득한 경우이므로 승계취득자의 손해는 발생되지 않고 국가나 지방자치단체의 도로 점유·관리에 따른 부당이득은 성립되지 않는다.

반면 부당이득금의 대상이 되는 일제시대에 개설된 미불 도로부지가 승계취득 된 경우에는

소유권 이전형태에 따라 토지소유자의 부당이 득 금액이 달라지므로 편입당시의 상황 상정이

대단히 중요하다.

조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로부지를 상속에 의해 취득한 경우 도로점유자의 점유·사용 당시 즉, 일제강점기의 원 소유자의 도로개설 당시의 상황에 따라 기초가격을산정하면 별 문제가 없으나 국가나 지방자치단체가 점유를 개시한 후 매매나 경매, 대물변제등에 의해 소유권이 이전된 경우 토지 점유자로서 얻고 있는 이득 및 토지소유자가 이를 사용하지 못한 손해는 위 토지가 도로로 제한 받은 상태에서의 임료 상당액이다2 9 ).

따라서 소유권 이전의 변동원인 등 여러 가지 상황에 따라 법리적 해석이 달라질 수 있으나 관행적으로 소송 초기에 임대료 감정이 진행되어 담당 감정평가사가 안일하게 생각하여 편입당시의 상황을 상정한 임대료가 종종 오류를 발생하는 경우가 있다. 따라서 법원의 담당 재판부가 소송 진행중에 명확한 편입당시의 상황 및 소유권 이전과정 등에 대한 원·피고간에 충분한 증거가 제시된 후 재판진행 말기에 그에 따른 임대료 감정를 의뢰하는 것이 적정임료 산정의 정확성을 높이는데 기여할 것으로 판단된다.

2) 비교 표준지의 적용

미불 도로부지의 부당이득금 반환소송에서 원고가 승소하면 피고인 국가나 지방자치단체는 부당이득금을 먼저 지급한 후 부지매입을 위한 손실보상금을 지급하는데 손실보상금 산정시 잘못 산정 된 미불 도로부지의 부당이득금 소송 결과를 종종 볼 수 있었다. 따라서 아래에서는 비교 표준지 선정시 고려해야 할 사항에 대하여 기술하도록 하겠다.

(1) 동일 노선 비교 표준지의 적용 배제

동일 노선 비교 표준지를 적용하여 산정된 기초가격은 당해 도로의 개통·사용됨으로 인한 직접적인 영향을 받아 개발이익이 표준지에 반영되어 후면의 표준지를 비교표준지로 선정하여 기초가격을 산정한 것보다 일반적으로 기초가격이 높게 산정되는 문제점이 대두된다. 따라서 비교 표준지 선정시 동일 노선 비교표준지를 선정하여 개별요인 비교를 통하여 기초가격을 산정하지 말고 당해 사업과 관계없는 인근의 후면 비교표준지를 선정하여 산정하는것이 타당하다.

(2) 당해 도로개설의 영향권에 들지 않은 비교표준지 적용거리상 약간 멀더라도 당해 도로개설로 인한 영향권에 들지 않고 당해 토지의 도로개설전(前)의 상황과 유사한 지역의 비교표준지를 적용하는 것도 한 방법이라고 생각한다.

(3) 도로개설 이익을 감안하여 기타요인 감액조정

당해 도로 개설로 인한 영향은 인근의 후면비교 표준지에도 일부 반영되었다고 볼 수 있

으므로 개발이익을 배제시키기 위해서는 기타요인 보정을 통하여 개발이익만큼(실제로 개발이익만큼을 완전히 배제한다는 것은 불가능할지도 모름)을 감액조정 하는 것이 타당하다고생각된다.

2. 기대이율 결정방법

적산법에 의한 적산임료를 구하는 경우에 적용할 기대이율은 당해지역 및 대상토지의 특성을 반영하는 이율로 정하여야 하나 실무상으로 는 이의 산정이 사실상 곤란하고 감정평가사에 따라 기대이율 적용이 상이하여 임료액에 상당한 차이가 발생할 수 있으므로 관련 법규 등을 검토하여 적정한 기대이율을 적용하여야한다.

1) 자의적 기대이율 적용 자제

임료 산정시 감정평가사마다 임의기준을 설정하여 기대이율을 결정하는 경우 형평성 및임료 불균형 문제가 대두되는 바, 감정평가사의 자의적 기준에 따른 기대이율 적용을 자제하고 가능하면 한국감정평가협회의 보상평가지침 제4 9조에 의한 기대이율을 근간으로 적용하는 것이 감정평가의 일관성 유지 및 공신력 제고에 합당하다고 생각된다.

최근에 한국감정평가협회의 토지보상평가지침이 개정돼 과거 단순 이용상황별 4단계 적용기대이율이 토지용도별, 실제 이용상황별 기대이율로 세분화되어 그 적용이 용이해진바, 임료산정시 당해 지역이나 대상토지의 용도, 이용상황 등을 종합고려 한 기대이율 적용이 요구된다. 특히, 편입 당시의 상황을 도로로 상정한 후, 기대이율은 인근 주위환경을 감안한 기대이율로 결정하여 적정 임료보다 높은 부당이득금을 산정하는 경우가 있어 주의가 요망된다.

2) 도시계획구역 내 나지의 기대이율 적용방법

일제시대에 편입된 도로부지의 편입당시 이용상황은 대부분 전, 답 등의 농경지로 이는 토지 소유자의 의사와는 무관하게 국가가 강제적으로 도로를 개설하여 점유·이용된다는 점에서 기대이율 적용시 단순히 편입당시의 지목별 기대이율로 임대료를 산정한다든가, 인근 복합부동산의 주위환경 기대이율로 산정하는 것이 타당한지에 대한 의문이 제기된다.

도시계획구역 내 나지의 임료수준은 대체로건부지보다 낮은 상태이므로 단순히 원 지목상태로 기대이율을 적용할 경우 임대료가 지나치게 낮게되는 현상이 발생될 수 있고, 반대로 현재 도로로 개설된 상태의 인근 주위 환경만을 감안할 경우 기대이율이 높아져 임대료가 높게 산정되는 문제점이 발생된다.

예를 들어 도로 개설된 인근 환경이 주거지대 및 상업지대인 경우 나지의 실질적인 거래임대료 수준은 대체로 토지가액의 2 - 3 %수준(전주시 중심권, 부안군 읍내 지역의 경우) 밖에 되지 않아 전, 답 수준의 기대이율로 산정되는 문제점이 발생된다. 국가의 강제적인 시공으로 인하여 개인의 사용의사가 제한되지 않았더라면 편입당시 전, 답으로 이용했던 대상토지는 현재의 인근 환경에 적합한 최유효이용 상태의 건부지로 이용될 개연성이 높으므로 이점도 기대이율 산정시 반영되어야 한다. 따라서 편입당시의 지목이 전, 답이고 인근주위환경이 주거지대 및 상업지대인 경우 원 지목별 기대이율과 인근 환경의 기대이율을 산술평균 하여 기대이율을 산정 하는 것이 합리적이라 생각한다. 예를 들어 가격시점 당시 그 주위환경이 상업지대이나 편입당시의 지목이 전이나 답인 경우, 상업용지의 최유효이용 기대이율7 ~ 1 0 %와 농지의 기대이율 2 %의 산술평균인4 . 5 ~ 6 %의 기대이율을 적용하자는 것이다.

3) 최근 대법원 판례에 대한 기대이율 적용방법

토지의 불법 점유·사용에 따른 부당이득금반환소송에 있어서 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정함에 있어 기대이율이란 임대할 부동산을 취득함에 있어 소요되는 비용에 대한 기대이익의 비율을 뜻하는 것으로 개개 토지의 소재지, 종류, 품등등에 따라 달라지는 것이 아니고 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산 거래 이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되어지는 것이며 이미 기초가격에 구체적인 개개 부동산의 실제 이용상황이 참작되어 평가·결정된 이상 기대이율을 산정함에 있어서 다시 실제 이용상황을 참작할 필요는 없다고 대법원에서 판시3 0 )함으로써 감정평가업계의 실무관행 및 한국감정평가협회의 보상평가지침과 다른 입장을 취함에 따라 적산법에 의한 임대료 소송시 혼란이 발생하고 있다.

일반적으로 국유재산법 등의 대부료율은 행정관서에서 행정목적으로 적용하는 요율로서비교적 낮은 수준에서 결정된 것이고 국공채이율, 정기예금 금리수준 등은 부동산의 특성으로 인한 수익성, 안전성, 환금성에서 차이가 있어 정상적인 부동산 이윤율과 직접적으로 연관하여 적용하는데 많은 문제점이 존재한다.

또한 부동산의 취득 및 투자시 모든 투자자가 무위험 수익률인 금융기관 이자율 이상의수익률을 기대하나 부동산 시장의 수익률은 부동산의 종류, 소재지 및 이용상황, 부동산 수익추구의 형태(임대수익 또는 양도차익) 등에 따라 임대료 수익률이 천차만별인바 투입비용 대비 기대되는 기대이율 산정시 특히, 비수익용 부동산이나 수익성이 없는 도시근교의 농경지의 경우 은행의 장기대출금리, 일반 시중금리 등에 따라 기대수익률을 적용하는 경우 현실임료와 괴리되는 고가 임료가 산정되는 문제점이 발생한다. 따라서 한국감정평가협회의 토지용도 및 이용상황에 따른 기대이율을 근간으로 적용하되 인근의 동종 유사의 임대사례를 징구하여 그 구체적인 임대수익률을 검증한 후 소송 감정보고서에 기대이율 산정에 따른 구체적인 적용근거와 합리적인 설명을 기술하는 것이 타당하다고 생각된다.

전게(前揭) 판례에서는 또한 부동산의 실제이용상황에 따라 심한 편차가 나도록 감정평가사가 기대이율을 산정하면서 그에 대한 합리적 인 설명도 하지 않은 감정결과를 원심이 채택하였다고 하여 원심판결을 파기하였다.

3. 후행 감정가격의 기속성 고려

미불 도로부지의 부당이득금 반환 소송 감정평가사는 원고가 승소하면 차후에 미불용지의 보상가격이 부당이득금 소송 감정서를 기초로 하여 산정 된다는 사실을 명심하고 제반 규정에 적합하게 감정하여야 한다.

잘못된 임료소송 감정을 수행하여 적산법에 의한 적산가격 산정시의 기초가격과 후행의 미불 도로부지의 보상 감정평가사가 산정한 미불도로 보상 감정액과의 차이가 상당히 커질 경우 도로관리청 및 소유자가 문제를 제기할 수 있기 때문에 주의가 요망된다.

미불 도로의 보상금 감정시 담당 감정평가사가 부당이득금 반환소송 감정보고서의 임대료산정 기초가격의 과오를 파악한 경우라도 재판과정에서 판사가 판결한 내용을 번복한다는 것이 대단히 어렵고, 부당이득금 소송 감정시의 기초가격과 현저한 차이로 보상가를 산정하는 경우 소유자의 강한 민원이 제기되어 감정평가의 공신력과 신뢰성이 실추될 수 있다는 점을 선행 부당이득금 반환소송 임대료 산정 감정평가사는 명심해야 한다.

○○직할시의 토지 등 감정평가에 대한 건의 내용 중, 미보상 편입토지에 대한 협의보상을 위한 감정가액과 법원의 부당이득금 반환청구소송에 따른 기초가격과 현저한 차이( 1 . 8배~ 5배)가 발생한 경우가 있었다3 1 ). 이런 경우토지소유자는 협의매수에 불응하고 당초 법원에서 감정한 기초가격으로 매수할 것을 요구하며 다시 임료 청구소송을 제기하고 국가나 지방자치단체의 경우 협의 불응시 해당 토지를 취득할 근거가 없어 애로점이 발생된다.

Ⅳ. 결론

미불용지는 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 않은 토지로 미불 도로부지의 시효취득에 대한 대법원 판결의 변경으로 과거에는 부당이득금의 대상이 되지 않았던 토지들 특히, 일제시대에 개설된 미보상 도로부지의 부당이득금 소송이 늘고 있는 추세이다.

미불 도로부지에 대한 사용료를 산정하는 경우 일반적으로 적산법에 의한 적산임료로 산정하는데 기초가격과 기대이율을 얼마로 산정하느냐에 따라 적정 임대료 여부가 결정된다. 또한 미불도로부지의 부당이득금 산정시의 기초가격은 원고가 승소한 후 보상금 산정을 위한 후속평가를 기속하는 경우가 발생하므로 감정평가의공신력과 정확성을 위해서는제반 규정에 맞게 법리를 해석하여 적합하게 감정하여야한다.

따라서 미불 도로부지의 부당이득금 반환소송 감정시 주의해야 할 사항을 요약하면 아래와 같다.

첫째, 적정한 기초가격 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 유의하여야 한다. 편입당시의 상황을 정확하게 유추하여야 하나, 판단에 어려움이 상존하면 편입당시의 상황을 도로개설 전(前)의 원지목 상황과 종전부터 다수의 통행로로 이용중인 도로부지로의 2가지 상황을 상정한 감정보고서를 작성하는 것이 현명하다고 판단된다.

특히, 일제시대에 편입된 조선도로령의 처분 및 절차에 의한 도로부지의 경우 편입당시는 일제시대 당시로 보아야하고 조선도로령에 의한 처분 및 절차에 의한 도로여부를 확인하여야 한다. 또한 비교표준지 적용시 당해 사업과 관계없는 후면의 비교표준지를 적용하되 인근의 후면 표준지에도 당해 도로개설로 인한 개발이익이 없다고 할 수 없으므로 기타요인을 감액 조정하는 방법을 제시해 보았고 개설된 동일 노선의 비교표준지를 적용하는 오류를 범하지 않도록 주의하여야 한다.

둘째, 기대이율 적용시의 유의사항을 살펴보면 다음과 같다. 감정평가사마다 임의기준을

설정하여 기대이율을 결정할 경우 형평성 및 임료 불균형 문제가 대두되므로 자의적 기준에 따른 기대이율 적용을 가급적 자제하고 한국감정평가협회 보상평가지침에 따른 기대이율을 중심으로 동종 유사 임대사례를 징구하여 명확하게 기대이율 수준을 파악한 후 적용근거의 합리적인 설명과 적용의 당위성을 감정보고서에 기술하는 것이 타당하다고 생각된다.

또한 도시계획구역 내 도로부지의 경우 소유자의 의사와는 무관하게 국가가 강제적으로 도로를 개설하여 점유·사용된다는 점을 감안하여 원 지목별 또는 주위환경의 이용상황별 기대이율로 임대료를 산정하지 말고 원 지목별 기대이율과 인근 환경의 이용상황별 기대이율을 산술평균 하여 기대이율을 산정 하는 것이 합리적이라 생각한다.

또한 국가나 지방자치단체의 경우 미불용지 보상에 관한 자체 규정이 불비하여 미불 도로부지의 부당이득금 및 보상금 지급에 소극적으로 대응하여 토지주의 소송에 의한 권리구제가 현실인바, 전문공무원의 배치 및 운영으로 불필요한 행정력 낭비와 토지주의 막대한 시간과 비용낭비를 예방하고 미불 도로부지의 보상 관련 규정과 지침을 세분화·입법화하여 소송에 의한 권리구제 방법을 개선해 나가야할 것이다.

수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘정상적인 가격’이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 등 참조). 그러나 그 보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다.

원심은 원고가 토지수용보상금의 증액을 구하는 이 사건에서, 그 판시와 같이 피고시행의 행정중심복합도시건설사업(이하 ‘이 사건 공익사업’이라 한다)이 2005. 5. 24.승인․ 고시된 사실, 이 사건 공익사업의 수행을 위하여 필요한 토지로서 원고 소유의 충남 연기군 소재 판시 토지들(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 2006. 12. 15. 수용재결이 이루어지고 그 후 이의재결을 통하여 그 보상금이 증액된 사실, 이의재결을위한 감정(이하 ‘재결감정’이라 한다)과 제1심 감정인의 최초감정 및 보완감정(이하 ‘법원최초감정 및 법원보완감정’이라 한다)은 모두 동일한 토지를 비교표준지로 삼고 동일한 보상선례를 기타요인으로 참작하였는데,

그 기타요인 참작에 있어 보상선례 가격및 비교표준지 공시지가에 대한 시점수정․ 품등비교를 거쳐 보상선례 기준가격 및 비교표준지 기준가격을 산정한 다음 이를 토대로 도출한 기타요인 보정률(보상선례 기준가격 ÷ 비교표준지 기준가격)을 비교표준지 공시지가에 적용하는 방법을 사용한 사실,

다만 보상선례 가격(기준일 2005. 6. 10. 또는 2005. 10. 10.) 및 비교표준지 공시지가(기준일 2005.

1. 1.)의 시점수정을 위하여 그 각 기준일과 수용재결일(2006. 12. 15.)사이의 지가변동률을 적용함

에 있어, 법원최초감정은 보상선례 토지 및 비교표준지가소재한 공주시와 연기군의 지가변동률을

적용한 반면 재결감정과 법원보완감정은 그인접 시․ﾐ군․ﾐ구의 지가변동률을 적용한 사실 등을 인정

한 다음, 이 사건 공익사업 인정고시일 전인 2005. 1. 1.부터 수용재결일인 2006. 12. 15.까지 연기

군과 공주시의 지가변동률은 인접 시․군․구의 지가변동률을 2배 이상 상회하여 연기군과 공주시의

지가는 이 사건 공익사업으로 인하여 변동된 것으로 보이는 점, 그런데 보상선례 가격의산정에 있

어 2005. 1. 1.부터 그 보상기준일인 2005. 6. 10. 또는 2005. 10. 10.까지의 기간에 대하여 연기군

과 공주시의 지가변동률이 적용되었고, 이에 따라 그 지가변동분은 기타요인 보정률 산식의 분자인

보상선례 기준가격에 이미 반영된 셈이므로, 그 산식의 분모인 비교표준지 기준가격을 산정함에 있

어서도 연기군과 공주시의 지가변동률을 적용하여 시점수정을 하는 것이 보상선례 가격에 포함된

개발이익을 배제할 수 있다는 측면에서 합리적인 점 등에 비추어, 기타요인 보정율 산정에 있어 연

기군과 공주시의 지가변동률을 적용하여 시점수정을 한 법원최초감정이 인접 시․군․구의 지가변

동률을 적용한 재결감정과 법원보완감정에 비하여 이 사건 토지의 가치를 적절히 반영하고 있다고

판단하여, 법원최초감정을 채택하고 이에 따라 이 사건 토지에 대한 정당한 보상액을 정하였다.앞

서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 수긍이 가고, 상고이유의 주장과 같이 보상선

례의 기타요인 참작에 관한 법리를 오해하거나 보상선례 가격의 산정에 적용된 지가변동율에 관하

여 채증법칙을 위반한 위법이 없다.그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하기로 관

여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 김능환

주 심 대법관 김영란

대법관 이홍훈

대법관 민일영