중앙토지수용위원회 용지보상(잔여지)기준

중앙토지수용위원회 용지보상(잔여지)기준

 

토지수용위원회 및 토지소재지 시·군·구가 하는 일

토지수용위원회의 열람공고지시

사업시행자가 협의매수가 되지 않은 토지등에 대하여 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게되면 토지수용위원회는 수용신청토지 소재지의 시·군·구 에 관련서류를 송부하여 열람공고 지시를 하게 됩니다.

시·군·구의 열람공고

시·군·구 의 장은 토지수용위원회로 부터 열람공고 지시를 받으면 이를 게시판에 14일간 게시공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 공고내용을 통지하여 열람하도록 하고 있습니다

토지수용위원회 및 토지소재지 시·군·구가 하는 일

의견서제출

토지소유자는 열람공고기간중에 수용신청 서류를 열람하고 의견서를 토지수용위원회나 열람공고한 시·군·구에 제출합니다. 의견서의 내용은 수용과 관련된 희망이나 요구사항
(예를 들면 보상 가격, 잔여지 수용청구, 물건의 누락, 기타 권리주장등)을 기재하면 됩니다

※ 토지수용위원회에서는 소유자가 제출한 의견내용을 토대로 감정평가 할때 참고하고 법적 다툼이 있을때에는 이를 검토 심사한 후에 수용재결을 하게 되므로 의견내용은 가급적 구체적으로 자세히 기재하여야 합니다

1. 잔여지의 의의

 

잔여지란 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업지구에 편입되고 남은 토지를 말한다.

 

토지보상법 제74조 제1항은 잔여지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저하게 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하여, 일정한 요건을 갖춘 잔여지에 대하여는 매수 또는 수용을 청구할 수 있도록 하고 있다.

 

 

2. 잔여지수용의 성격
 
공용수용을 할 수 있는 목적물의 범위는 당해 공익사업을 위하여 필요한 범위 안에 그쳐야 하나, 경우에 따라서는 그 범위를 넘는 수용이 인정되는 예가 있는데, 이를 확장수용이라 부르며 잔여지수용도 확장수용의 한 예로 볼 수 있다.

 

잔여지수용은 사업시행자가 잔여지를 매수하여 줌으로써 토지소유자의 손실을 보전에 주는 데 목적이 있다 할 것이므로, 재산권침해에 대한 손실보상의 근거인  헌법상의 정당한 보상에 그 기초를 두고 있다고 하겠다.

 

잔여지수용청구권은 그 요건을 구비한 때에는 토지수용위원회의 특별한 조치를 기다릴 것 없이 청구에 의하여 수용의 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 따라서 토지소유자는 토지수용위원회에 대하여 토지수용의 보상가격을 다투는 방법으로 그 청구권을 행사할 수 있다 (대법원 1993. 11. 12. 선고 93누11159 판결).

 

 

 

 

 

3. 잔여지 매수요건

 

가. 일반적 매수요건

 

토지보상법 제74조는 ‘동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다’고 하여 잔여지를 매수‧ 수용하는 요건을 규정하고 있다.

 

1) 일단의 토지의 일부

 

일단의 토지라 함은 동일한 목적에 제공되고 있는 일체의 토지로서 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 경우 연속되어 있는 수필지의 토지까지 포함하는 것이다 (대법원 1999. 5. 14. 선고 97누4623 판결)

 

2) ‘종래의 목적’의 판단

 

종래의 목적이라 함은 ‘매수 또는 수용재결 당시 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도’라 해석하여야 할 것이다(지상목, 잔여지수용에 있어서의 ‘종래의 목적’의 의미, 행정재판실무편람Ⅲ 450쪽).

 

3) 사용하는 것이 현저히 곤란한 때

 

물리적인 경우는 물론 사회적‧ 경제적으로 곤란하게 된 경우도 포함되며, 사용을 위해 많은 비용이 소요되는 경우도 포함된다.

 

나. 구체적인 매수범위

 

토지보상법 시행령 제39조는 ‘잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수 또는 수용해 줄 것을 청구할 수 있다’고 규정하여 잔여지 중 매수 또는 수용을 청구할 수 있는 토지를 구체적으로 열거하고 있고 그 판단 시 유의사항도 명시하고 있다.

 

1) 잔여지 매수범위(위 시행령 제39조제1항)

 

가) 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

 

나) 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

 

다) 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

 

라) 제1호 내지 제3호외에 이와 유사할 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

 

2) 잔여지 판단 시 유의사항 (위 시행령 제39조제2항)

 

잔여지가 위 매수대상 잔여지 요건에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서는 다음의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

 

가) 잔여지의 위치‧ 형상‧ 이용상황 및 용도지역

 

나) 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

 

 

 

다. 중토위(중앙토지보상위원회) 판단기준

중토위는 다음과 같은 기준에 의해 매수할 잔여지를 판단한다.

 

1) 대지

- 건축법 시행령에서 정하는 대지의 분할 제한 면적 이하의 토지
- 주거지역 : 60㎡, 상업‧ 공업지역: 150㎡, 녹지지역: 200㎡, 기타지역: 60㎡
- 분할제한 면적 이상인 토지라도 토지형상의 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
- 잔여지의 형상이 사각형은 폭 5m 이하, 삼각형은 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 등
- 당해 공익사업으로 진‧ 출입이 차단되어 대지로서의 기능이 상실된 것으로 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

 

2) 잡종지

- 잔여면적, 위치, 형태, 용도지역, 이용 상황 등을 고려하여 종래의 용도대로 이용함이 사실상 어렵다고 인정되는 토지로 하되, 대지기준을 준용 또는 참작
- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

 

3) 전‧ 답‧ 과수원

 

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 농기구의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

- 잔여지의 형상이 사각형은 폭 5m 이하, 삼각형은 한 변의 폭이 11m 이하인 경우 등

- 당해 공익사업으로 진‧ 출입 또는 용‧ 배수가 차단되어 영농이 현저히 곤란한 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

 

4) 임야

 

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 잔여토지가 급경사 또는 하천으로 둘러싸여 고립되는 등 토지로의 진‧ 출입이 불가능하여 토지로서 이용가치가 상실되었다고 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 공익사업 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

 

5) 기타의 토지

 

- 잔여면적이 330㎡ 이하인 토지

- 잔여지의 면적, 위치, 형태, 용도지역 등 제반사항을 종합적으로 고려하여 종래 목적대로 사용함이 현저히 곤란하다고 인정되는 토지

- 잔여지의 면적 비중이 사업지구 편입 전 전체 토지의 면적대비 25% 이하인 경우

 

4. 잔여지 매수청구의 시기 등

 

가. 청구시기

 

잔여지의 매수청구는 원래 보상협의 시 하거나, 관할 토지수용위원회의 수용재결이 있기 전까지만 가능하였으나 토지보상법 개정으로 2008. 4. 18. 이후 보상계획공고지구부터는 해당 공익사업의 ‘공사완료일’ 까지 매수청구가 가능하다.

나. 청구범위

 

종전에는 일단의 토지 전부의 매수 또는 수용을 청구하여야 하며 잔여지만을 별도로 청구할 수 없었으나, 위 토지수용법의 개정으로 잔여지만의 청구도 가능하다.

 

다. 협의 전치주의
 
먼저 매수에 관한 협의를 하고 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하여 수용을 청구할 수 있다(토지보상법 제74제1항)

 

라. 잔여지가 공유인 경우

 

공유자는 그 소유지분에 대해 각각 개인별로 잔여지 매수 또는 수용청구가 가능하다(대법원 2001. 6. 1. 선고  2001다16333 판결).

 

5. 잔여지 보상기준

 

잔여지에 대한 보상은 그 일단의 토지 전체가격에서 공익사업지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가하며(토지보상법 시행규칙 제32조제3항), 일단의 토지 중에서 사업지구에 편입되는 당해 잔여지가 속하는 필지의 보상가격을 기준으로 결정하되, 편입토지와 잔여지의 용도지구가 다르는 등 구분평가하여야 할 사유가 있는 경우에는 구분평가한 금액을 기준으로 보상한다(용지업무규정 제18조).

 

6. 가격하락에 대한 손실보상

 

토지의 일부가 공익사업지구에 편입됨으로써 잔여지 가격이 하락한 경우의 손실은 공익사업지구에 편입되기 전의 잔여지 가격(당해 토지가 공익사업지구에 편입됨 인하여 잔여지 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업지구에 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액으로 보상한다(토지보상법 시행규칙 제32조제1항).

 

7. 잔여지에 대한 공사비보상

 

토지의 일부가 공익사업지구로 편입됨으로써 잔여지에 통로‧ 구거‧ 담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 보상한다(위 규칙 제32조제2항).