도로가 먼저 설치되고 그 후 해당토지에 도시계획시설 실시계획인가가 난 경우 미지급용지 혹은 현황 평가 여부

1. 문제점

(1) 2017년 실시계획인가고시된 도시계획도로사업이며

    이미 도로가 개설되어 있는 상태입니다.

   (항공사진으로 2008년 현황 잡종지 등이고 / 2017년 항공사진으로는 도로확장으로  도로인상태)

(2) 사업시행자는

   현황 도로인 부분과  도로가 아닌부분을 측량하여 제시하였음.

(3) 의뢰는 '중로3-1호선 도시계획시설사업' 으로 의뢰하여 '미불용지'로 의뢰하지 않은 상태이며

    도로사업기간이 완료되지 않았고, 실시계획인가가 2017년으로서 미지급용지로 의뢰할수 없는 상황임.

2. 관련 질의회신내용 일부발췌 (안건번호 16-0618  회신일자 2017-02-23 )

다만, 특별한 사정으로 도로가 먼저 설치되고 그 후 해당 토지에 대하여 도시ㆍ군계획시설(도로)사업 실시계획인가가 있더라도 도로의 설치 목적, 이용 현황 등을 종합적으로 고려할 때 그 도로 설치가 실질적으로 공익사업에 해당하는 것으로 볼 수 있는 경우에는 그 도로 설치를 토지보상법 시행규칙 제25조제1항 본문에 따른 “종전에 시행된 공익사업”으로 볼 수 있다고 할 것인바,

이 사안과 같이 도로를 먼저 설치하고 그 후에 도시ㆍ군계획시설(도로)사업 실시계획 인가 등이 이루어진 경우, 해당 토지에 대한 보상은 현실적으로 그 토지가 “도로 설치”에 제공된 때를 기준으로 하여 이루어져야 한다고 해석하는 것이 합리적이라고 할 것이고, 그렇다면 이 사안의 “도로 설치”는 토지보상법 시행규칙 제25조제1항 본문에 따른 “종전에 시행된 공익사업”으로 볼 수 있다고 할 것입니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설(도로)사업 실시계획인가 대상에 포함되지 않은 토지에 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자가 도로를 설치한 후에 도시ㆍ군계획시설(도로)사업 실시계획인가를 받은 경우, 해당 토지에 대한 보상액을 산정할 때에는 그 도로 설치를 토지보상법 시행규칙 제25조제1항 본문에 따른 “종전에 시행된 공익사업”으로 보아 도로에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가해야 한다고 할 것입니다.

    

 

  3. 사견

위의 질의회신 내용을 별론으로 하고 상식선에서 생각을 하더라도.

도로사업에 따라 공사를 먼저하고 실시계획인가가 후에 이루어진 경우

이용상황이 도로인 부분은 0.33이내로 평가하고 도로포장을 벗어난 부분은 도로가 아니라하여 정상평가하는 것은 이치에 맞지 않는 것 같습니다.

도로사업을 위해 사인의 토지에/  도로를 먼저 깔아놓고 / 현황이 도로이니 도로로 보상하겠다. / 이의가 있으면 추후 소송에서 다투어라. 라는 것은 소유자에게 지나치게 가혹한 것 같습니다.

4. 의견충돌

 A법인 : 도로에 편입될 당시(2008년 항공사진 등)를 기준하여 미지급용지에 준하여 평가하여야 한다.

 B법인 : 미지급용지로 의뢰되지 않았으니 미지급용지에 준하여 평가할 수 없고 현황에 따라 평가하여야하며

제시목록에 따라 현황 도로인 부분은 0.33 으로 평가한 후 소유자가 추후 소송에서 다툴 문제다.

=> 일단 본 토지는 미보상용지로 보이며,

기본적으로 미보상용지는 원칙적으로 토지보상법 적용이 되지 않으나

미지급용지와의 형평을 고려하여 미지급용지 규정을 준용하여 평가하여야 할 것으로 본다.

미지급용지 혹은 미보상용지에 대한 판단은 사업시행자의 몫이고, 감정평가업자는 사업시행자의 판단에 조언을 해주는 정도이지 직접 판단을 하면 안될 것으로 보인다.

따라서, 개인적으로는

 감정평가상으로는 당연히 <A법인> 판단대로 평가하여야 하나

 감정평가실무상으로는 <B법인>의 의견으로 처리하는 것이 안전하다고 본다.  

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미지급용지 여부 및 현실적인 이용상황은 사업시행자가 판단하여 결정한다
공공지원팀1370( 2013-04-29 )
□ 사실관계 ○ 소재지: 경기도 남양주시 진건읍 사능리 606-6(개발제한구역, 면적:78㎡) ○ 지목: 도로(1964.12월 전→도로 로 직권변경됨) ○ 소유권변경내용 - 1996.3.27: 국(건교부)-소유권보전등기 - 2008.1.15: 김동배(소유권회복등기) - 2011.3.30: 김원태(자산관리공사의 공매를 통한 소유권이전)(공매가:@128,000원/㎡, 낙찰가:@80,000원/㎡) - 공매평가 당시에는 공부상 지목 및 현황이 ‘도로’(서울시 양묘장 진입도로)로서 본건 토지를 ‘도로’로 평가하였고, 소유자 또한 ‘도로’인 것을 인지하고 낙찰 받은 듯함 ○ 본건 토지는 2011.3.30자 김원태가 낙찰 받은 후 서울시에 매수신청을 하였으나, 본건 토지가 역세권개발지역에 포함된다는 이유로 서울시에서는 매수를 거부함 ○ 이후 서울시가 양묘장진출입로를 다른 곳으로 개설함에 따라 소유자 김원태는 진입도로를 자의로 막은 상태(현황 “잡종지”)에서 남양주시청에서 교통체계정비사업의 일환으로 보상평가가 의뢰됨 □ 질의사항 가. 소유자가 요구하는 미불용지로 평가하여야 하는지 여부 나. 공부상 지목인 ‘도로’로 평가하여야 하는지 여부 다. 현황 ‘잡종지’ 기준으로 평가하여야 하는지 여부
1. 질의사항 “가”에 대하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법”이라 한다)제25조(미불용지의 평가)제1항에서는 “종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 ""미불용지""라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다”고 규정하고 있는 바, 대상토지가 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 해당하는지 여부를 우선 판단(토지정책팀-3713호; 2007.0828 참조)하여야 할 것이나, 본 질의의 토지가 당해 공익사업인 남양주시청 교통체계정비사업에 편입되기 이전에 다른 공익사업에 편입되었음에도 보상금이 미지급되었는지 여부가 불분명하므로 토지보상법 시행규칙 제25조(미불용지의 평가)제2항에 따라 사업시행자로부터 미불용지 여부를 제시받아 평가하여야 할 것으로 사료됩니다. 한편, 소유권의 변동은 미불용지 여부를 판단하는 기준은 아닌 것으로 사료됩니다.(토지정책팀-555호;2005.10.05 참조) 2. 질의사항 “나” 및 “다”에 대하여 토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)제2항에서는 “토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가)에서는 “「건축법」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 ""무허가건축물등""이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다”고 규정하고 있는 바, 사업시행자는 현실적인 이용상황 판단시 진입도로를 자의로 막은 것(현황 “잡종지”)이 불법형질변경에 해당하는지 여부(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률」제12조제1항에서는 토지의 형질변경을 금지하고 있음) 및 일시적으로 진입도로를 막은 것인지 여부 등의 사실관계를 확인하여 상기 기준에 따라 판단(토지정책팀-3714호;2007.08.28, 토지정책팀-2128호;2006.05.29, 법제처 법령해석 05-0146호; 2006.02.17 참조)하여야 할 것입니다. 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 토지 등의 취득이 필요한 때에는 토지보상법 제14조(토지조서 및 물건조서의 작성) 및 같은 법 시행령 제7조(토지조서 및 물건조서 등의 작성)에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성하여야 하고, 토지조서에는 토지의 소재지?지번?지목?전체면적 및 편입면적과 현실적인 이용상황, 그 밖에 토지에 관한 보상금 산정에 필요한 사항 등을 기재하여야 하며, 감정평가업자는 사업시행자(평가의뢰자)가 제시한 평가의뢰목록을 근거로 「감정평가에 관한 규칙」제6조(물건확인의 원칙)제1항에 따라 대상물건의 확인을 위하여 현장조사를 하여야 하며, 대상물건의 확인은 감정평가 대상물건을 실제로 조사하여 그 존부, 동일성 여부, 권리상태, 물건의 상태 등을 조사하는 과정으로 대상물건의 물적 사항 및 권리 상태에 대해 확인을 하여야 합니다. 상기 사항을 종합 참작할 때 해당 토지의 미불용지 여부 및 현실적인 이용상황 판단은 사업시행자가 관계 법령 및 구체적 사실관계를 파악하여 판단?결정할 사항으로 보며, 토지보상법령에서 규정하고 있는 평가기준의 구체적 적용은 감정평가업자가 사업시행자가 제시한 평가의뢰목록 등을 기초로 판단?결정할 사항이라 봅니다. 붙 임 : 1. 국토해양부 유권해석 4부(토지정책팀-3713호;2007.08.28, 토지정책팀-555호;2005.10.05, 토지정책팀-3714호;2007.08.28, 토지정책팀-2128호;2006.05.29) 2. 법제처 법령해석 1부(05-0146호; 2006.02.17). 끝.

공익사업의 잘못된 시공으로 인하여 도로에 편입되어 현황도로로 이용중인 토지가 공익사업에 편입된 경우 감정평가방법은
토지정책과-4735( 2011-10-05 )
공익사업의 잘못된 시공으로 인하여 도로에 편입되어 현황도로로 이용중인 토지가 공익사업에 편입된 경우 감정평가방법은 ?
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제25조제1항의 규정에 의하면 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하되, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황을 참작하여 보상하도록 규정하고 있고, 동 규칙 제1항 및 제2항에서는 도로부지에 대한 평가에 관하여 규정하고 있습니다. 귀 질의는 사업시행자가 당해 토지가 도로로 이용하게 된 경위 등을 관련자료 및 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 끝.

미보상된 채 도로사업이 완료된 경우 “미불용지”로 보아 토지수용이 가능한지?
토지정책과-1769( 2011-04-12 )
공익사업에 편입된 토지가 보상이 이루어지지 않은 채 도로사업이 완료된 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함) 시행규칙」제25조 “미불용지”로 보아 토지수용이 가능한지?
토지보상법은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로서, 동법 시행규칙 제25조는 공익사업에 편입되는 토지가 미불용지(종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지)인 경우 평가방법을 규정한 것이며,토지수용을 위한 재결신청은 토지보상법 제23조에 따라 사업인정고시가 있은 날부터 1년(도로법에 의한 도로사업의 경우 사업기간)이 되는 날의 까지 하도록 규정하고 있으며, 이를 경과하면 사업인정 효력을 상실하도록 규정하고 있으므로, 사업기간이 완료된 귀 질의의 경우 토지의 수용이 불가하다고 봅니다.