陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

보상평가는 공시지가를 기준으로 산정한다. 그런데 표준지 공시지가는 공법상 제한을 감안한 가격으로 평가하도록 하고 있고, 보상액 산정시에는 공법상 제한(도로=개별적 제한)이 없는 것으로 평가하게 된다.

따라서 이러한 차이에 대한 보정작업이 필요하다. 즉, 도로에 저촉된 공시지가를 기준으로 보상액을 산정할 때에는 당해 도로로 인한 저촉률을 도시계획시설에 저촉되지 않은 공시지가 수준으로 수정하여 평가하되, 그 품등비교는 개별요인 중 행정적 요인으로 보정한다.

표준지조사평가기준 [시행 2015.10.6.] [훈령 제596호, 2015.10.6., 일부개정]

제18조(공법상 제한상태 기준평가) 표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역·지구·구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

공법상 제한이 있는 토지의 토지 보상평가방법

1. 일반적 제한일 경우

공법상 제한을 받는 토지라 함은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 문화재보호법, 도시 및 주거환경정비법 등에 의한 고시·공고·인가 등의 처분으로 이용제한이나 규제를 받는 토지를 의미한다.

그런데, 이러한 공법상 제한이 일반적인 경우, 예컨대 토지가 국토계획법상의 구역∙지역∙지구∙구역의 지정 또는 변경으로 인한 제한, 즉 계획제한을 받는 경우에는 이로 인한 손실은 보상할 필요가 없으므로 제한받은 상태대로 평가한다.

대법원 역시 토지구획정리사업 시행 중에 이루어진 개발제한구역의 지정은 당해 공공사업과 관계없이 가해진 일반적 계획제한에 해당하므로 그러한 제한이 있는 상태 그대로 평가하여야 한다거나(대법원 1997. 6. 24. 선고 96누1313판결), 종래 도시계획법상 주거지역이었던 토지가 아파트지구로 지정고시됨으로 인하여 그 가격이 하락된 후에 주택건설촉진법에 따라 대지조성사업을 시행하는 경우에는 그 하락된 가격을 기준으로 평가하여야 한다고 판시하여, 동일한 태도를 취하고 있다(대법원 1979. 7. 24. 선고 79누113판결, 대법원 1981. 10. 6. 선고 80누464판결 등).

2. 구체적∙개별적 제한일 경우

(가) 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 경우의 의미

공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우, 즉 개별적, 구체적 제한이란 도시계획법 제2조 제1항 제1호 나목에 의한 시설의 설치, 정비, 개량에 관한 계획결정으로서 도로, 광장, 공원, 녹지 등으로 고시되거나, 같은 호 다목 소정의 각종 사업에 관한 계획결정이 고시됨으로 인한 제한의 경우 구체적 사업이 수반되는 경우를 의미한다(대법원 1992. 3. 13. 선고 91누4324판결).

(나) 토지수용 보상금 산정 방법

토지보상법 시행령 제23조 제1항은 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하도록 규정하고 있는바, 이는 가격하락요인이 있는 공법상의 제한이 가하여진 토지를 직접 당해 공공사업을 위하여 취득하는 경우에까지 제한으로 인하여 하락된 가격으로써 보상하거나, 도시계획사업의 시행자가 특정의 공익사업의 시행을 목적으로 미리 도시계획으로 결정∙고시하고 그 제한으로 인하여 하락된 가격을 기준으로 보상한다면 토지소유자 등에게 부당한 피해를 줄 우려가 있기 때문이다.

대법원 역시 공원용지로 지정된 토지를 주택개량재개발사업 시행을 위하여 수용한 경우 공원용지지정으로 인한 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가해야 한다고 판시하여 동일한 태도를 유지하고 있다(대법원 1998. 9. 18. 선고 98두4498판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두111507판결 등).

(다) 공법상 제한이 없는 상태를 상정한다는 의미

당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다 함은 공법상 제한이 없었더라면 그 토지의 이용 현황이 수용재결 당시 어떠한 상태가 되었을 것인지를 추정하여 평가하는 것을 의미한다.

즉, 공법상 제한이 없었더라면 공법상 제한 당시 대상 토지와 동일한 혹은 유사한 이용상황을 가진 주변토지들이 토지수용 당시 이용되고 있는 상황을 고려하여, 이 사건 토지 역시 특별한 사정이 없는 한 위 공법상 제한에서 벗어난 인접 토지들의 용도지역과 일응 동일한 것으로 보는 것이 합리적인 판단이고, 결국 인근 토지의 개발 정도에 맞는 비교표준지를 선택하고, 품등비교를 통해 토지수용보상금을 산정하는 것이 타당하다(상기한 대법원 판례 역시 동일한 태도이다).

(라) 구체적인 산정(비교표준지의 선택)

수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

3. 구체적∙개별적 제한에 따라 용도지역이 변경된 경우

토지보상법 시행규칙 제23조 제2항은 공법상 제한을 받은 토지나 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지의 평가에 관하여 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여지거나 변경된 경우에는 이를 고려하지 않고 평가하여야 한다고 규정하고 있으며, 이는 수용재결일을 기준으로 하여 당해 수용사업의 계획 또는 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하기 위한 규정이다.

판례 역시 도시계획법상 용도지역의 지정 또는 변경은 그 자체로 제한목적이 완성되는 일반적 계획제한에 해당하는 것이지만, 판례는 이러한 용도지역의 변경도 위 공익사업법 시행규칙 제23조 제2항의 적용문제로 파악하여 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 지정 또는 변경될 수 있다고 전제하고 그러한 경우에는 이를 배제하여야 한다고 보아 왔다.

즉, 대법원 1995. 3. 3. 선고 94누7368판결은 원래 도시계획법 적용 대상이 아니었다가 1974. 4. 1. 산업기지개발구역으로 지정된 후 다음해에 도시계획결정으로 공업지역으로 용도지역이 지정되었으나 1988. 3. 5.에 이르러 개발사업실시계획승인이 있은 사안에서, 공업지역으로 용도지역 지정은 산업기지개발구역의 지정에 이은 것으로서 특별한 사정이 없는 한 당해 개발사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이라고 하여 산업기지 개발구역의 지정과 그에 이은 용도지역 지정은 고려함이 없이 그 이전의 상태대로 평가하여야 한다고 보았으며(용도지역변경과 실시계획승인 사이에 13년이 경과함), 대법원 1995. 4. 11. 선고 94누13879판결 및 대법원 1998. 3. 27. 선고 96누16001판결은 원래 농촌지역에 속하였다가 1979. 11. 26. 지방공업개발장려지구로 지정된 후 1982. 1. 8. 국토이용관리법에 따라 용도지역이 공업지역으로 지정되고, 다시 1991. 11. 30. 공업단지개발사업 실시계획 승인, 고시된 사인에서 공업지역으로 용도지역 지정은 선행조치인 공업단지 지정에 이른 것으로서 당해 사업시행을 직접 목적으로 하여 행하진 것이라고 판시하였습니다

토지가격 비준표를 보다보니 기타제한에 접도와 일반접도 두가지가 있던데...
도로법상의 접도구역은 접도에 해당하는건지 일반접도에 해당하는건지 궁금합니다.
그리고 접도와 일반접도의 차이는 무엇인가요?

2016년 표준지공시지가 조사,평가업무요령에 의하면 "고속접도구역"와 "일반접도구역"이 있으며

감정평가사들 "행정요인 반드시 비준율은 아니다"
부동산연구원 "타당성 있어 일부 반영, 조작 아니다"

【수원=뉴시스】김경호 기자= 김용남 새누리당 수원시장 예비후보가 긴급 기자회견을 열고 제기했던 경기 수원시의 '보상가 조작' 주장은 사실과 다른 것으로 밝혀졌다.

김 후보는 27일 기자회견을 열고 "감정평가사들이 개별지 토지가격을 산정하는데 이 가운데 개별요인에서 '행정(=비준율)'을 적용한다"며 "표준지가 공원이고 개별지가 일반토지인 경우 비준율이 2010년 1.67에서 2011년 이후부터 1.59로 적용해 5％ 하향됐다"고 밝혔다.

김 후보는 이어 "수원시가 산출 근거가 됐던 '토지가격비준표'의 비준율을 낮추는데 한국부동산연구원에 하향 조정을 요구했고, 이에 따라 낮춰졌다"며 "토지가격을 산정할 때 '행정'은 비준율을 적용하기 때문에 비준율이 낮아지면 토지가격도 낮아진다"고 했다.

김 후보는 "수원시의 요청이 없었으면 낮추지 않았을 것이라는 한국부동산연구원 관계자의 얘기가 담긴 민원인의 녹취록을 확보하고 있다"면서 수원시의 조작을 뒷받침하는 근거로 제시했다.

◇김 후보 "행정과 비준율은 같은 것"

김 후보는 감정평가사들의 보상액 산정에 있어서 개별요인 가운데 행정적조건이 비준율과 같다고 봤다.

김 후보는 실제 '개별지 토지가격(보상용)=표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인(가로×접근×환경×획지×행정(=비준율)×기타)×기타요인'이라고 표시한 판넬을 놓고 설명했다.

개별요인 비교항목에는 가로·접근·환경·획지·행정적·기타 조건 등이 있는데 이 가운데 '행정' 즉 행정적조건은 감정평가사들이 용도지역, 지구, 구역 등 행정상의 규제정도를 평가하는 항목을 말한다.

'행정'요인은 비준율과 같다. 한국부동산연구원이 작성한 '토지가격비준표의 비준율'을 수원시가 하향해달라고 요구했다. 다른 시는 낮춰진 게 없는데 수원만 낮춰졌다. 일반시민들이 피해를 입은 것이고 그게 그것(조작)이 아니냐는 게 김 후보의 주장이다.

김 후보가 주장하는 '행정=비준율'이라는 근거는 무엇일까. 해당 민원인이 제기한 일반토지를 감정평가한 산출근거에서 행정적조건이 토지가격비준표의 비준율을 적용했다는 것이다.

실제 당시 3개 평가법인의 보상평가서에는 '토지가격 산출근거'의 '행정'에 실제 모두 2010년과 2012년에 각각 1.67→1.59로 하향·적용된 것으로 표기돼 있다.

하지만 민원인들의 토지는 기타요인에서 다른 수치가 적용돼 실제로는 토지가격이 그대로이거나 다소 올랐다.

◇평가사들 "행정요인, 반드시 비준율 아니다"

해당 토지와 관련해 민원인의 땅을 보상평가했던 A평가사는 "비준율을 적용했다. 공법상 비준율 적용하는 게 어떤 자의성도 배제하고 그게 객관적이다. 국토교통부에서 공시지가 산정할 때 적용하도록 돼 있기는 한데 보상할 때 준용할 수 있다"며 "만약에 다른 제한을 넣으면 평가사 재량대로 정해지는데 그런 위험부담을 안고 갈 필요는 없다"고 했다.

A평가사는 "민원인이 그 당시 비준율과 전년도 비준율과 차이가 있다는 것을 논란거리로 만든 게 아닌가. 그런데 사실을 왜곡했다. 민원인은 어떤 의도가 있어서 수원시가 조작한 게 아닌가라며 음해성 루머를 흘리고 다니더라"고 했다.

A평가사는 "개인적으로 명예훼손 소송도 생각하고 있다. 김용남 후보가 발표한 게 있는데 사실 추측이고 그렇게 공론화하거나 대중 앞에서 얘기할 수 있는 것은 아니다"며 "진위와 상관없이 자기 추측을 사실인 것처럼 발표했다. 협회차원에서 대응해야 하는 것이 아닌가하는 입장이다"고 했다.

A평가사는 행정요인을 비준율로 볼 수 있느냐에 대해 "꼭 그렇게 보라는 규정은 없다. 평가사마다 다르다. 행정적 요인은 비준율로 쓸 수도 있고 쓰지 않을 수도 있다"고 했다.

B평가사는 "국가 행정이 그런 목적을 위해서 뭐 세금이라든가 이런 것을 과세하기 위해서 개별지 공시지가를 만든 것"이라며 "일일이 모든 땅을 감정평가를 할 수 없으니까 대량으로 한 게 개별지 공시지가이고, 이를 산정하기 위한 하나의 툴이 토지가격비준표다. 몇가지 요소를 가지고 만든다"라고 했다.

B평가사는 "평가사들은 보상평가를 할 때 간혹 비준표의 비준율을 참작하는 경우도 있지만 그 자체가 보상가격은 절대 아니다"며 "비준표는 과세를 목적으로 한 개별지 공시지가 산정을 위한 자료이기 때문에 쓰면 안된다는 게 대법원의 일관된 판례고 감정평가사들은 누구도 개별지 공시지가를 찾아보지 않는다"고 했다.

한국감정평가사협회 관계자는 "감정평가할 때 토지가격비준표를 참고로 한다. 행정요인에 비준율을 그대로 쓰는 경우가 많다"며 "타당하지 않으면 쓰지 않고 타당하면 그대로 쓴다. 이는 단순 참착만 하는 것이고 의무적인 것은 아니다"면서 "행정요인에 반드시 비준율을 쓰는 건 아니다"고 했다.

이 관계자는 김 후보의 보상가 조작 발표와 관련해 "문제제기 자체가 잘못된 것이다. 공기관이 이익을 취한 게 뭐 있겠는가. 문제 삼으려면 재평가 요구하던가 재판을 하던가 해야지 이건 넌센스다. (민원인은) 이의제기를 얼마든지 하면 된다. 절차가 있다"고 했다.

국토교통부장관에 의해 토지가격비준표를 작성하는 한국부동산연구원 관계자는 "토지가격비준표는 공시지가를 산정하기 위해 국토교통부장관이 만드는 것이지 보상을 산정하기 위해 만들지는 않는다"며 "보상평가는 관련법에 따라 별도로 감정평가사가 한다"고 했다.

관계자는 "다만 보상평가를 할 때 감정평가사들이 그 지역의 비준표를 참조는 한다. 그런데 그게 전문가의 판단으로 맞으면 쓰고 부족하면 조정한다. 비준표의 비준율을 쓰라는 의무조항은 없다. 평가를 할 때 여러가지 자료를 찾아서 보는데 그 중에 하나의 자료일 뿐"이라고 했다.

◇한국부동산연구원 '조작설' 일축

한국부동산연구원은 토지가격비준표와 관련해 전년도에 각 시·군·구에 의견을 요구하고, 이 때 공무원들은 비전문가이기 때문에 감정평가사들과 협의해 의견을 올리는 절차를 밟는다고 밝혔다.

한국부동산연구원은 2010년 6월 말~7월 초께 수원시와 감정평가사들로부터 형상, 고저, 토지용도, 지목, 공원요인 비교차 상향조정 등 6가지 의견을 받았다.

한국부동산연구원은 이 의견을 받아 같은 해 9월 공무원, 감정평가사 등과의 간담회를 거쳐 의견을 분석했다.

이 때 수원지역 감정평가사들은 수원시 장안구와 권선구 도시계획시설 공원 용인 비교치가 0.60→0.75로 상향할 것을 요망했다. 같은 시설인 도로, 혐오시설, 위험시설은 0.85라는 점을 이유로 들었다.

하지만 한국부동산연구원은 이 같은 내용을 분석한 결과 일부만 타당성이 있다고 보고 0.60→0.63으로 상향했다. 표준지가 공원이고 일반토지인 비준율을 1.67→1.59로 하향해 달라는 요구는 있지도 않았다는 것이다.

한국부동산연구원 관계자는 "비준율은 공원이 상향되면 상대적으로 일반토지는 하향된다"며 "수원시가 요구한다고 해서 그대로 반영하지 않는다"며 "우리는 그 부분이 타당한가를 통계적으로 분석하고 타당한 면이 있으면 그것만 반영한다. 그것을 조작이라고 할 수는 없다"고 조작설을 일축했다.

수원시 관계자는 "감정평가사들이 행정조건을 비준율로 써서 보상가를 정했다면 그것은 평가사들의 문제이지 시의 문제는 아니다"며 "비준율을 하향한 것도 한국부동산연구원의 문제이다. 결정권은 한국부동산연구원에 있다. 시는 그런 권한이 없다"고 반박했다.

kgh@newsis.com

cf) 감정평가사 심사사항 중

4. 행정요인의 격차율은 합리적인 근거가 없다면 가급적 토지가격비준표 등 공시 또는 고시 혹은 발표된 자료의 데이터를 적용할 것이며, 그 내용을 비고란 또는 별도로 기재할 것.

보상금 증액

[대법원, 2012두22096, 2013.2.15]

【판시사항】

구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조 제1항에 따른 사업시행자의 보상계획공고 등으로 공익사업의 시행과 보상 대상 토지의 범위 등이 객관적으로 확정된 후 해당 토지에 지장물을 설치하는 경우, 손실보상의 대상에 해당하는지 여부(한정 소극)

【참조조문】

구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것) 제2조 제5호, 제25조 제2항, 제3항, 제61조

【전문】

【피고, 상고인 겸 피상고인】

대한민국 (소송대리인 법무법인 나은 담당변호사 석윤수 외 2인)

【원심판결】

서울고법 2012. 8. 31. 선고 2011누29986 판결

【주 문】

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 피고의 상고이유 제2점에 관하여

       구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라 한다) 제61조는 “공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다.”고 규정하고 있고, 제25조 제2항은“사업인정고시가 있은 후에는 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하고자 하는 자는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 경우 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 미리 사업시행자의 의견을 들어야 한다.”, 같은 조 제3항은 “제2항의 규정에 위반하여 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 당해 건축물·공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다.”고 규정하고 있으며, 제2조 제5호는 “관계인이라 함은 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있은 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.”고 규정하고 있다.

      구 공익사업법상 손실보상 및 사업인정고시 후 토지 등의 보전에 관한 위 각 규정의 내용에 비추어 보면, 사업인정고시 전에 공익사업시행지구 내 토지에 설치한 공작물 등 지장물은 원칙적으로 손실보상의 대상이 된다고 보아야 한다. 그러나 손실보상은 공공필요에 의한 행정작용에 의하여 사인에게 발생한 특별한 희생에 대한 전보라는 점을 고려할 때, 구 공익사업법 제15조 제1항에 따른 사업시행자의 보상계획공고 등으로 공익사업의 시행과 보상 대상 토지의 범위 등이 객관적으로 확정된 후 해당 토지에 지장물을 설치하는 경우에 그 공익사업의 내용, 해당 토지의 성질, 규모 및 보상계획공고 등 이전의 이용실태, 설치되는 지장물의 종류, 용도, 규모 및 그 설치시기 등에 비추어 그 지장물이 해당 토지의 통상의 이용과 관계없거나 이용 범위를 벗어나는 것으로 손실보상만을 목적으로 설치되었음이 명백하다면, 그 지장물은 예외적으로 손실보상의 대상에 해당하지 아니한다고 보아야 한다.

       원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 원고는 하천부지인 이 사건 각 토지에 점용허가를 받아 비닐하우스 1개동, 관정 3개 등을 설치하고 수십 년간 농사를 지어 온 사실,

청원군수가 2009. 7. 20. 이 사건 공익사업의 시행과 관련하여 이 사건 각 토지를 포함한 476필지 위의 물건 등에 관한 보상계획을 공고하자, 원고는 같은 해 8.경부터 같은 해 11. 초경까지 이 사건 각 토지에 비닐하우스 23개동, 관정 123개 등(이하 ‘이 사건 비닐하우스 등’이라 한다)을 새로 설치한 사실,

이 사건 공익사업에 대한 사업인정은 2010. 1. 12. 고시된 사실, 제1심 감정 당시 이 사건 각 토지에서 확인된 관정의 수는 79개이고, 그 중 정상적인 기능을 갖춘 것은 45개에 불과하였던 사실 등을 알 수 있다. 이와 같은 이 사건 보상계획공고의 시기 및 내용, 이 사건 각 토지의 보상계획공고 이전의 이용실태, 원고가 설치한 이 사건 비닐하우스 등의 규모 및 설치기간, 이 사건 보상계획공고와 사업인정고시 사이의 시간적 간격 및 이 사건 비닐하우스 등의 설치시기 등에 비추어 보면,

이 사건 비닐하우스 등은 이 사건 공익사업의 시행 및 보상계획이 구체화된 상태에서 손실보상만을 목적으로 설치되었음이 명백하다고 할 것이고, 앞서 본 법리에 비추어 이 사건 비닐하우스 등은 손실보상의 대상이 되지 아니한다고 보아야 할 것이다.

그런데 원심은 설령 이 사건 비닐하우스 등이 손실보상을 받기 위한 목적으로 설치되었다고 하더라도 이 사건 사업인정고시 전에 설치된 이상 이를 손실보상의 대상이 되지 아니한다고 볼 수는 없다고 판단하였으니, 원심의 이러한 판단에는 구 공익사업법상 손실보상의 대상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 피고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 원고의 상고이유 주장에 관하여

원고가 이 사건 보상계획공고 이후 손실보상만을 목적으로 설치한 이 사건 비닐하우스 등은 이 사건 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인한 손실보상의 대상이 될 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 이 사건 비닐하우스 등의 감정평가액 산정이 잘못되었다고 다투는 원고의 상고이유 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.

3. 결론

그러므로 피고의 나머지 상고이유를 판단할 필요 없이 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록  원심법원에 환송하기로 하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영

1. 지역요인의 법적 근거

1) 토지보상법 제 70조 제1항

제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

=> 여기서 형상 및 이용상황은 개별요인에 해당하고, 위치, 환경은 지역요인, 개별요인 공통의 요소 이므로 지역요인 비교의 법적 근거가 될 수 있다.

2) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제2항

제21조(토지의 감정평가)

②제1항의 경우 감정평가업자는 평가 대상 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가 대상 토지의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 여러 요인을 비교하여 평가 대상 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가를 하여야 한다.  <개정 2013.8.6.>

=> 여기서 위치, 환경 역시 지역요인, 개별요인의 공통사항으로서 지역요인의 법적근거가 될 수 있다.

3) 감정평가에 관한 규칙 제14조

제14조(토지의 감정평가)

③ 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.  <개정 2013.3.23.>

3. 지역요인 비교

4) 토지보상평가지침 제 15조

④ 지역요인 및 개별요인의 비교에서 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 평가대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정하여 비교하고, 개별요인의 비교는 비교표준지의 최유효이용과 평가대상토지의 최유효이용을 판정하여 비교하되 비교표준지는 공시기준일을 기준으로 하고, 평가대상토지는 가격시점 당시를 기준으로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2007.2.14, 2009.10.28> (->감정평가실무기준에서는 지역요인의 비교시점을 비교표준지, 평가대상토지 모두 기준시점(가격시점)을 기준으로 하라고 규정함)

그러나, 실무적으로 각 지역의 어떤 획지를 표준적인 획지로 선정할 것인지 곤란한 경우가 많으므로 실제 보상평가(기타 목적의 평가 포함)에 있어 지역요인의 비교는 비교표준지가 속하는 지역의 일반적인 이용상황과 평가대상 토지가 속한 지역의 일반적인 이용상황을 상호 비교하게 된다. 여기서 '일반적인 이용상황'이라 함은 각 용도지대별로 지역의 일반적인 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적 조건, 기타조건 등을 말한다.

5) 관련 판례

토지수용재결처분취소

지역요인의 비교방법

1. 지역가격수준을 조사하여 비교 결정하는 방법

2. 각 지역의 동일 용도지역에 소재하고 동일한 이용상황을 지닌 유사한 토지특성을 가지고 있는 비교표준지를 비교, 결정하는 방법이 있다. 상대적으로 공시지가의 현실화율이 대등한다는 전제에서 비교표준지 가격수준으로 비교 결정하는 방법이 최선일 것이다. 

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 인증한 객관적 데이터 이기 때문이다.  

질문1

평가대상토지는 계획관리지역에 속하는 임야(자연림)입니다. 평가대상토지가 공시지가표준지(A)입니다.
표준지로서 공시된 토지특성은 급경사입니다. 실제로는 주변토지와 표준지의 지세는 경사도 약 7% 정도
의 완경사지입니다. 주위환경은 소규모공장지대 및 군도주변임야지대입니다. 평가대상토지인 공시지가
표준지를 비교표준지로 선정하여 공시된 토지특성의 오류를 개별요인 비교(기타조건) 또는 기타요인 비
교를 통하여 보정하여 평가하고자 합니다. 공시된 토지특성에 오류가 있는 표준지를 비교표준지로 선정
하는 것이 위법에 해당하는 지 여부를 질문드립니다.

질문2

평가대상토지와 약 3Km 정도 떨어진 거리에 계획관리지역에 속하는 임야(자연림)인 공시지가표준지(B)가 또 하나 있습니다. 이 지역에는 계획관리지역, 임야(자연림)인 표준지는 이 표준지와 평가대상토지인 표준지 2개 밖에 없습니다. 이 표준지(B)는 급경사지로서 주위환경이 마을주변야산지대입니다. 군도와도
1Km 이상의 거리에 위치하며, 계곡에 접한 토지로서 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정하기 곤란할 뿐 아니라, 지역요인 비교를 객관적으로 하기도 어려워 비교표준지로 선정하기가 부적합하다고 판단됩니다. 위 표준지(A)를 배제하고서라도 표준지(B)를 비교표준지로 선정하여 평가하여야 하는 지 여
부를 질문드립니다.

유사한 사례를 경험하신 평가사님들의 많은 조언을 부탁드립니다.

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감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제3항 제1호에 의하면 비교표준지 선정은 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것이며. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있습니다.

그리고 토지보상법시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가) 제①항에 의하면 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하되.

같은조 제③항에서는 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는

(1) 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

(2) 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것

(3) 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것,

(4). 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것이라고 규정하고 있습니다.

본건의 비교표준지에 있어 선정기준에 따라 가장 적합한 표준지가 있는데 그 표준지 공시내용과 기준시점 현재의 이용상황이 불일치하여 선정에서 배제를 하였습니다

이때 배제하는 이유가 무엇인지 

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(구) 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항

지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

토지보상평가지침 제9조 제3항

제1항의 선정기준에 적합한 공시지가표준지가 인근지역에 없거나 인근지역에 있는 공시지가표준지가 공시기준일 이후에 용도변경이나 형질변경 등이 되어 비교표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 동일수급권안의 유사지역에 있는 공시지가표준지를 선정한다.

토지수용재결처분취소등