행정적 요인 산정시 토지가격비준표의 수치를 그대로 적용하는지에 대한 논란 (출처: 뉴시스)

감정평가사·부동산연구원, 김용남 후보 조작설 "사실 아니다"     기사등록 일시 [2014-03-31 09:04:29]    최종수정 일시 [2014-03-31 17:13:45]

 

 

감정평가사들 "행정요인 반드시 비준율은 아니다"
부동산연구원 "타당성 있어 일부 반영, 조작 아니다"

【수원=뉴시스】김경호 기자= 김용남 새누리당 수원시장 예비후보가 긴급 기자회견을 열고 제기했던 경기 수원시의 '보상가 조작' 주장은 사실과 다른 것으로 밝혀졌다.

김 후보는 27일 기자회견을 열고 "감정평가사들이 개별지 토지가격을 산정하는데 이 가운데 개별요인에서 '행정(=비준율)'을 적용한다"며 "표준지가 공원이고 개별지가 일반토지인 경우 비준율이 2010년 1.67에서 2011년 이후부터 1.59로 적용해 5％ 하향됐다"고 밝혔다.

김 후보는 이어 "수원시가 산출 근거가 됐던 '토지가격비준표'의 비준율을 낮추는데 한국부동산연구원에 하향 조정을 요구했고, 이에 따라 낮춰졌다"며 "토지가격을 산정할 때 '행정'은 비준율을 적용하기 때문에 비준율이 낮아지면 토지가격도 낮아진다"고 했다.

김 후보는 "수원시의 요청이 없었으면 낮추지 않았을 것이라는 한국부동산연구원 관계자의 얘기가 담긴 민원인의 녹취록을 확보하고 있다"면서 수원시의 조작을 뒷받침하는 근거로 제시했다.

◇김 후보 "행정과 비준율은 같은 것"

김 후보는 감정평가사들의 보상액 산정에 있어서 개별요인 가운데 행정적조건이 비준율과 같다고 봤다.

김 후보는 실제 '개별지 토지가격(보상용)=표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인(가로×접근×환경×획지×행정(=비준율)×기타)×기타요인'이라고 표시한 판넬을 놓고 설명했다.

개별요인 비교항목에는 가로·접근·환경·획지·행정적·기타 조건 등이 있는데 이 가운데 '행정' 즉 행정적조건은 감정평가사들이 용도지역, 지구, 구역 등 행정상의 규제정도를 평가하는 항목을 말한다.

'행정'요인은 비준율과 같다. 한국부동산연구원이 작성한 '토지가격비준표의 비준율'을 수원시가 하향해달라고 요구했다. 다른 시는 낮춰진 게 없는데 수원만 낮춰졌다. 일반시민들이 피해를 입은 것이고 그게 그것(조작)이 아니냐는 게 김 후보의 주장이다.

김 후보가 주장하는 '행정=비준율'이라는 근거는 무엇일까. 해당 민원인이 제기한 일반토지를 감정평가한 산출근거에서 행정적조건이 토지가격비준표의 비준율을 적용했다는 것이다.

실제 당시 3개 평가법인의 보상평가서에는 '토지가격 산출근거'의 '행정'에 실제 모두 2010년과 2012년에 각각 1.67→1.59로 하향·적용된 것으로 표기돼 있다.

하지만 민원인들의 토지는 기타요인에서 다른 수치가 적용돼 실제로는 토지가격이 그대로이거나 다소 올랐다.

◇평가사들 "행정요인, 반드시 비준율 아니다"

해당 토지와 관련해 민원인의 땅을 보상평가했던 A평가사는 "비준율을 적용했다. 공법상 비준율 적용하는 게 어떤 자의성도 배제하고 그게 객관적이다. 국토교통부에서 공시지가 산정할 때 적용하도록 돼 있기는 한데 보상할 때 준용할 수 있다"며 "만약에 다른 제한을 넣으면 평가사 재량대로 정해지는데 그런 위험부담을 안고 갈 필요는 없다"고 했다.

 

A평가사는 "민원인이 그 당시 비준율과 전년도 비준율과 차이가 있다는 것을 논란거리로 만든 게 아닌가. 그런데 사실을 왜곡했다. 민원인은 어떤 의도가 있어서 수원시가 조작한 게 아닌가라며 음해성 루머를 흘리고 다니더라"고 했다.

A평가사는 "개인적으로 명예훼손 소송도 생각하고 있다. 김용남 후보가 발표한 게 있는데 사실 추측이고 그렇게 공론화하거나 대중 앞에서 얘기할 수 있는 것은 아니다"며 "진위와 상관없이 자기 추측을 사실인 것처럼 발표했다. 협회차원에서 대응해야 하는 것이 아닌가하는 입장이다"고 했다.

A평가사는 행정요인을 비준율로 볼 수 있느냐에 대해 "꼭 그렇게 보라는 규정은 없다. 평가사마다 다르다. 행정적 요인은 비준율로 쓸 수도 있고 쓰지 않을 수도 있다"고 했다.

 

B평가사는 "국가 행정이 그런 목적을 위해서 뭐 세금이라든가 이런 것을 과세하기 위해서 개별지 공시지가를 만든 것"이라며 "일일이 모든 땅을 감정평가를 할 수 없으니까 대량으로 한 게 개별지 공시지가이고, 이를 산정하기 위한 하나의 툴이 토지가격비준표다. 몇가지 요소를 가지고 만든다"라고 했다.

 

B평가사는 "평가사들은 보상평가를 할 때 간혹 비준표의 비준율을 참작하는 경우도 있지만 그 자체가 보상가격은 절대 아니다"며 "비준표는 과세를 목적으로 한 개별지 공시지가 산정을 위한 자료이기 때문에 쓰면 안된다는 게 대법원의 일관된 판례고 감정평가사들은 누구도 개별지 공시지가를 찾아보지 않는다"고 했다.

한국감정평가사협회 관계자는 "감정평가할 때 토지가격비준표를 참고로 한다. 행정요인에 비준율을 그대로 쓰는 경우가 많다"며 "타당하지 않으면 쓰지 않고 타당하면 그대로 쓴다. 이는 단순 참착만 하는 것이고 의무적인 것은 아니다"면서 "행정요인에 반드시 비준율을 쓰는 건 아니다"고 했다.

이 관계자는 김 후보의 보상가 조작 발표와 관련해 "문제제기 자체가 잘못된 것이다. 공기관이 이익을 취한 게 뭐 있겠는가. 문제 삼으려면 재평가 요구하던가 재판을 하던가 해야지 이건 넌센스다. (민원인은) 이의제기를 얼마든지 하면 된다. 절차가 있다"고 했다.

국토교통부장관에 의해 토지가격비준표를 작성하는 한국부동산연구원 관계자는 "토지가격비준표는 공시지가를 산정하기 위해 국토교통부장관이 만드는 것이지 보상을 산정하기 위해 만들지는 않는다"며 "보상평가는 관련법에 따라 별도로 감정평가사가 한다"고 했다.

관계자는 "다만 보상평가를 할 때 감정평가사들이 그 지역의 비준표를 참조는 한다. 그런데 그게 전문가의 판단으로 맞으면 쓰고 부족하면 조정한다. 비준표의 비준율을 쓰라는 의무조항은 없다. 평가를 할 때 여러가지 자료를 찾아서 보는데 그 중에 하나의 자료일 뿐"이라고 했다.

◇한국부동산연구원 '조작설' 일축

한국부동산연구원은 토지가격비준표와 관련해 전년도에 각 시·군·구에 의견을 요구하고, 이 때 공무원들은 비전문가이기 때문에 감정평가사들과 협의해 의견을 올리는 절차를 밟는다고 밝혔다.

한국부동산연구원은 2010년 6월 말~7월 초께 수원시와 감정평가사들로부터 형상, 고저, 토지용도, 지목, 공원요인 비교차 상향조정 등 6가지 의견을 받았다.

한국부동산연구원은 이 의견을 받아 같은 해 9월 공무원, 감정평가사 등과의 간담회를 거쳐 의견을 분석했다.

이 때 수원지역 감정평가사들은 수원시 장안구와 권선구 도시계획시설 공원 용인 비교치가 0.60→0.75로 상향할 것을 요망했다. 같은 시설인 도로, 혐오시설, 위험시설은 0.85라는 점을 이유로 들었다.

하지만 한국부동산연구원은 이 같은 내용을 분석한 결과 일부만 타당성이 있다고 보고 0.60→0.63으로 상향했다. 표준지가 공원이고 일반토지인 비준율을 1.67→1.59로 하향해 달라는 요구는 있지도 않았다는 것이다.

한국부동산연구원 관계자는 "비준율은 공원이 상향되면 상대적으로 일반토지는 하향된다"며 "수원시가 요구한다고 해서 그대로 반영하지 않는다"며 "우리는 그 부분이 타당한가를 통계적으로 분석하고 타당한 면이 있으면 그것만 반영한다. 그것을 조작이라고 할 수는 없다"고 조작설을 일축했다.

수원시 관계자는 "감정평가사들이 행정조건을 비준율로 써서 보상가를 정했다면 그것은 평가사들의 문제이지 시의 문제는 아니다"며 "비준율을 하향한 것도 한국부동산연구원의 문제이다. 결정권은 한국부동산연구원에 있다. 시는 그런 권한이 없다"고 반박했다.

kgh@newsis.com

 

 

 

 

cf) 감정평가사 심사사항 중

 

4. 행정요인의 격차율은 합리적인 근거가 없다면 가급적 토지가격비준표 등 공시 또는 고시 혹은 발표된 자료의 데이터를 적용할 것이며, 그 내용을 비고란 또는 별도로 기재할 것.