본건이 비교표준지일 경우 표준지의 공시기준일 이후 토지특성이 불일치 하는 경우

질문1

평가대상토지는 계획관리지역에 속하는 임야(자연림)입니다. 평가대상토지가 공시지가표준지(A)입니다.
표준지로서 공시된 토지특성은 급경사입니다. 실제로는 주변토지와 표준지의 지세는 경사도 약 7% 정도
의 완경사지입니다. 주위환경은 소규모공장지대 및 군도주변임야지대입니다. 평가대상토지인 공시지가
표준지를 비교표준지로 선정하여 공시된 토지특성의 오류를 개별요인 비교(기타조건) 또는 기타요인 비
교를 통하여 보정하여 평가하고자 합니다. 공시된 토지특성에 오류가 있는 표준지를 비교표준지로 선정
하는 것이 위법에 해당하는 지 여부를 질문드립니다.

 

질문2

평가대상토지와 약 3Km 정도 떨어진 거리에 계획관리지역에 속하는 임야(자연림)인 공시지가표준지(B)가 또 하나 있습니다. 이 지역에는 계획관리지역, 임야(자연림)인 표준지는 이 표준지와 평가대상토지인 표준지 2개 밖에 없습니다. 이 표준지(B)는 급경사지로서 주위환경이 마을주변야산지대입니다. 군도와도
1Km 이상의 거리에 위치하며, 계곡에 접한 토지로서 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정하기 곤란할 뿐 아니라, 지역요인 비교를 객관적으로 하기도 어려워 비교표준지로 선정하기가 부적합하다고 판단됩니다. 위 표준지(A)를 배제하고서라도 표준지(B)를 비교표준지로 선정하여 평가하여야 하는 지 여
부를 질문드립니다.

유사한 사례를 경험하신 평가사님들의 많은 조언을 부탁드립니다.

 

 

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감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제3항 제1호에 의하면 비교표준지 선정은 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것이며. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있습니다.

그리고 토지보상법시행규칙 제22조(취득하는 토지의 평가) 제①항에 의하면 취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하되.

같은조 제③항에서는 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는

 

(1) 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것

 

(2) 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것

 

(3) 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것,

 

(4). 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것이라고 규정하고 있습니다.

따라서 보상대상 토지가 표준지인 경우에는 그 자체가 기준이 되는 것이기 때문에 개별요인의 비교는 있을수 없다"고 판시한바 있으며(대법원 1995. 5. 12선고, 95누2678판결)

보상대상 토지가 표준지인 경우 당해 토지를 반드시 비교표준지로 선정하여야 하는지 여부에 대하여는 토지보상평가지침 제9조 제2항에서는 "비교표준지는 전항의 선정기준에 가장 적합한 공시지가 표준지 하나를 선정하는 것을 원칙으로 한다"라고 규정하고 있으므로 실무적으로는 비교표준지는 하나를 선정함을 원칙으로 하며, 보상대상 토지가 비교표준지인 경우는 상기 비교표준지 선정기준에 가장 합당한 표준지는 당해 토지이므로 당해 토지를 비교표준지로 선정하는 것이 상기 비교표준지 선정기준에 가장 충실하다고 할 것이며 가장 적합한 표준지가 있음에도 불구하고 다른 표준지를 비교표준지로 선정하는 것은 위법을 면하기 어려울 것입니다.

국토부의 유권해석도 보상대상토지 자체가 표준지일 경우에는 그 표준지의 가격을 기준으로 보상액을 감정평가하는 것이 상기 비교표준지 선정기준에 가장 부합된다고 보며, 당해 표준지의 가격을 기준으로 보상액을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법령의 규정에 의거 평가대상토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 비교표준지로 선정하여야 한다고 하였습니다.[2000-06-12 토관 58342-826 참조]

그리고 당해 토지를 비교표준지로 선정하는 경우 만약에 토지특성이 잘못된 경우에는 지역요인이나 개별요인은 비교할 필요가 없으므로 기타요인에서 이를 보정하면 될 것입니다.

비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상토지의 용도지역이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없으며(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 등 참조),

“당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지"라 함은 당해 토지와 지목, 용도, 주위환경, 위치, 기타 자연적, 사회적 조건이 동일 또는 유사한 인근에 소재하는 표준지를 말한다”고 할 것입니다.(대법원 1993. 11. 12. 선고 93누9378 판결 참조)

표준지가 감정대상 토지로부터 상당히 떨어져 있다는 것만으로는 표준지 선정이 위법하다고 말할 수 없다고 판시한바 있습니다.(대법원 1997. 4. 8.선고 96누11396 판결 등 참조).

참고로 2015년 표준지공시지가 조사평가업무요령 책자 67쪽 (15) 지형지세(고저)의 기재요령에 의하면 토지의 고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재한다고 규정하고 있으며,

같은 책자 90쪽 가. 토지특성 조사시의 유의사항 1). 지형지세(고저)의 조사에 의하면 지형지세(고저)의 비준표상 가격배율이 다른 토지특성 조사항목에 비해 상대적으로 크나, 지형지세(고저)를 객관적으로 정확하게 분류하기가 어려우며, 따라서 대상토지의 지형지세(고저)를 주위의 지형지세를 기준으로 판단하여야 가격배율에 의한 지가산정이 균형있게 이루어 질수 있으므로 토지의 특성중 지형지세(고저)는 간선도로를 기준으로 판단하되, 주변토지의 지형지세를 고려하여 조사하고, 특히 비교표준지와 인근 토지들의 지형지세(고저) 구분이 상호 일치하도록 일관성있게 조사되어야 한다고 규정하고 있습니다.        

 

 

 

표준지공시지가의 공시사항인 도로접면, 지세(평지와 완경사 그리고 급경사 등), 형상 등의

주요 특성항목은 대량의 개별공시지가의 산정을 위한 비교항목으로 활용하기 위해 기준을 세워

발표하는 것으로 실제 토지의 현황은 "표준지공시지가조사평가업무요령"에서 정하고 있는 것 보다

더 다양한 것이 현실이므로, 표준지의 공시항목들이 개별공시지가산정에서는 절대적일 수 있겠으나,

실제 평가에서는 다소 차이가 발생할 수 있다고 생각됩니다.

특히 지세의 경우에는 완경사와 급경사 등의 구분이 쉽지 않고 관련 기준에서도 "간선도로를 기준으로

주변 토지들의 지형지세를 고려하여 인근 토지들과 일관성이 있게 조사"하도록 규정하고 있음을

볼때 단순히 경사도만을 기준으로 결정할 문제가 아니라 주위환경 등을 종합적으로 고려하여 결정할

사항이라고 생각됩니다. 따라서 용도지역 등과 같이 법률적으로 명백한 사항이 아닌한 일부 토지특성

상이(?)를 이유로 비교표준지에서 배제하는 것은 신중할 필요가 있다고 생각됩니다.

 

 

또한 "표준지공시지가조사평가업무요령" 상 지세 구분은 평지, 완경사, 급경사 등으로 명확하나,

실제 현황에 있어서는 평지인지 완경사인지, 완경사인지 급경사인지 구분하기 곤란한 경우가 많고

기준상 같은 완경사라 하더라도 현실에서는 다양한 완경사로 존재하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서 표준지의 공시사항 중 일부 개별평가자의 판단과 상이한 경우에 대체할 수 있는 표준지가

인근에 소재하지 않는다면 이러한 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있을 것으로 생각됩니다.

다만, 본건이 표준지인 경우에 표준지공시지가의 공시기준일 이후 특별한 변동사항이 있어

이를 개별요인으로 반영할 수 있는 경우가 아니라면, 토지특성의 차이를 반영하는 방법은

개별요인보다는 그밖의 요인(기타요인)으로 반영하는 것이 보다 좋을 것으로 생각됩니다.