토지 평가시 지역요인 비교 방법

 

1. 지역요인의 법적 근거

 

1) 토지보상법 제 70조 제1항

 

제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

 

=> 여기서 형상 및 이용상황은 개별요인에 해당하고, 위치, 환경은 지역요인, 개별요인 공통의 요소 이므로 지역요인 비교의 법적 근거가 될 수 있다.

 

 

 

 

2) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제2항

 

제21조(토지의 감정평가)

 

②제1항의 경우 감정평가업자는 평가 대상 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가 대상 토지의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 여러 요인을 비교하여 평가 대상 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가를 하여야 한다.  <개정 2013.8.6.>

 

=> 여기서 위치, 환경 역시 지역요인, 개별요인의 공통사항으로서 지역요인의 법적근거가 될 수 있다.

 

 

 

3) 감정평가에 관한 규칙 제14조

 

 

 

제14조(토지의 감정평가)

 

 

③ 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.  <개정 2013.3.23.>

 

3. 지역요인 비교

 

 

 

 

4) 토지보상평가지침 제 15조

 

 

④ 지역요인 및 개별요인의 비교에서 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 평가대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정하여 비교하고, 개별요인의 비교는 비교표준지의 최유효이용과 평가대상토지의 최유효이용을 판정하여 비교하되 비교표준지는 공시기준일을 기준으로 하고, 평가대상토지는 가격시점 당시를 기준으로 한다. <신설 95.6.26, 개정 2007.2.14, 2009.10.28> (->감정평가실무기준에서는 지역요인의 비교시점을 비교표준지, 평가대상토지 모두 기준시점(가격시점)을 기준으로 하라고 규정함)

 

 

그러나, 실무적으로 각 지역의 어떤 획지를 표준적인 획지로 선정할 것인지 곤란한 경우가 많으므로 실제 보상평가(기타 목적의 평가 포함)에 있어 지역요인의 비교는 비교표준지가 속하는 지역의 일반적인 이용상황과 평가대상 토지가 속한 지역의 일반적인 이용상황을 상호 비교하게 된다. 여기서 '일반적인 이용상황'이라 함은 각 용도지대별로 지역의 일반적인 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적 조건, 기타조건 등을 말한다.

 

 

5) 관련 판례

 

토지수용재결처분취소

[대법원 1995.7.25, 선고, 93누4786, 판결]

 

 

【판시사항】

가. 수용대상토지의 손실보상액 산정을 위한 지역요인의 비교방법

나. 건설부 발행의 “토지가격비준표”상의 비준율을 “가”항의 지역요인의 비교수치로 적용할 수 있는지 여부

 

 

【판결요지】

 

 

가. 수용대상토지의 손실보상액 산정을 위한 과정의 하나로 표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인을 대비하여 품등비교를 함에 있어, 개별요인의 경우 대상토지와 표준지 자체의 토지특성상의 차이를 비교하는 것과 마찬가지로 지역요인 역시 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역의 각 지역적 특성을 비교하여야 한다.

 

 

나. 건설부 발행의 “토지가격비준표”는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되고 있는 것이지 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고, 특히 그 토지가격비준표는 개별토지가격 산정시 표준지와 당해 토지의 토지특성상의 차이를 비준율로써 나타낸 것으로 지역요인에 관한 것이라기보다는 오히려 개별요인에 관한 것으로 보여지므로, 토지수용에 따른 보상액 산정에 있어 이를 참작할 수는 있을지언정 그 비준율을 지역요인의 비교수치로 그대로 적용할 수는 없다.

 

 

【참조조문】

구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항
,
지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항

【전문】

【원고, 피상고인】

허정택 소송대리인 변호사 이병후

【피고, 상고인】

중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 황계룡

【원심판결】

서울고등법원 1993.1.19. 선고 91구20625 판결

【주 문】

원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

피고들 소송대리인의 상고이유를 본다. 

 

1.  원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 이의재결에서 보상액산정의 기초로 삼은 제일감정평가사합동사무소 및 경상감정평가사합동사무소의 각 감정평가는 이 사건 수용대상토지와 표준지의 품등비교를 함에 있어서 그 지역요인과 개별요인을 구체적으로 특정, 명시하지 아니함으로써 그 보상액산정이 과연 적정하게 이루어졌는지를 알아볼 수 없게 되어 있으므로 적법한 감정이라고 볼 수 없다고 하고서, 나아가 원심감정인 김상기의 감정평가가 관계 법령에 따른 적정한 것이라 하여 이에 의하여 이 사건 수용대상토지에 대한 보상액을 산정하고 있다.
 

 

2.  그러나, 원심이 채용한 원심감정인의 감정평가방법은 다음과 같은 점에서 수긍할 수가 없다.

 

(1) 수용대상토지의 손실보상액 산정을 위한 과정의 하나로 표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인을 대비하여 품등비교를 함에 있어, 개별요인의 경우 대상토지와 표준지 자체의 토지특성상의 차이를 비교하는 것과 마찬가지로 지역요인 역시 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역의 각 지역적 특성을 비교하여야 할 것이다.

 

 

그런데 기록에 의하면, 이 사건 토지와 표준지는 모두 자연녹지지역에 속한 임야이므로 임야지지역의 지역요인 조건들, 예컨대 접근조건·자연조건·행정적 조건·기타조건 등에 따라 대상토지와 표준지가 각 소재한 지역의 지역요인을 비교하였어야 할 것임에도, 원심감정인은 이 사건 토지와 표준지의 지역요인을 비교함에 있어, 표준지 소재지역 내에 있는 주택지대가격과 이 사건 토지가 소재하고 있는 주택지대가격을 비교분석한다고 전제하고서(기록 202면, 위‘주택지대가격’이 무엇을 의미하는지는 그 의미가 분명하지 않으나, 요컨대 주택지지역의 지목이 대인 토지의 가격을 의미하는 것으로 보인다), 그 비교분석을 위하여 이 사건 토지와 표준지의 각 비교표준지를 새로이 선정한 다음 그 기재와 같은 논리조작을 통하여 새로운 비교표준지 상호간의 지역요인을 비교한 결과를 이 사건 토지와 표준지의 지역요인의 비교수치로써 적용하고 있는바, 원심감정인의 이러한 감정평가방법은 그 전제부터가 관계 법령상 근거가 없는 것이어서 적법한 평가방법이 될 수 없다고 할 것이다.

 

 

(2) 원심감정인은 원심증언에서 위와 같은 지역요인의 비교방법을 취하게 된 데 대하여, 이 사건 토지가 소재하고 있는 지역의 임야는 모두 공원용지로 들어가 있어서 가격이 형성되어 있지 아니한 까닭으로 표준지와 대상토지의 지역요인을 직접 비교하기 어렵다는 이유를 내세우고 있는바(기록 제271면), 이 사건 토지의 손실보상액을 산출하기 위해서 비교표준지를 선정하고 그 표준지공시지가에 시점수정을 한 다음 표준지와의 지역요인 및 개별요인 등의 품등비교를 거쳐 기타사항을 참작하는 등의 논리적 조작을 거치는 것이므로 이 사건 토지가 공원용지로 편입되어 있어 가격이 형성되어 있지 아니한지의 여부는 지역요인의 비교에 있어서는 고려의 대상이 되지 않는다고 할 것이다.

 

 

(3) 더욱이 원심감정인은 이 사건 토지에 대한 비교표준지로는 일반주거지역에 소재한 대를 선정하고 표준지에 대한 비교표준지로는 자연녹지지역에 소재한 대를 선정하였는바, 수용대상토지가 도시계획구역내에 있는 경우 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 비교분석을 위한 비교표준지의 선정조차 용도지역상 이 사건 토지쪽이 표준지쪽에 비하여 유리하게 선정된 것이어서 잘못된 것이라고 할 것이다.

 

 

(4) 한편, 원심감정인은 지역요인의 비교수치를 적용함에 있어 건설부발행의 ‘토지가격비준표’상의 가격배율을 막바로 적용하고 있는바, 위 토지가격비준표는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되고 있는 것이지 토지수용에 따른 보상액산정의 기준이 되는 것은 아니라고 할 것이고, 특히 위 토지가격비준표는 개별토지가격 산정시 표준지와 당해토지의 토지특성상의 차이를 비준율로써 나타낸 것으로 지역요인에 관한 것이라기보다는 오히려 개별요인에 관한 것으로 보여지므로, 토지수용에 따른 보상액 산정에 있어 이를 참작할 수는 있을지언정 그 비준율을 그대로 적용할 수는 없는 것임에도 원심감정인은 이를 그대로 적용한 잘못을 범하였다고 할 것이다.

 

 

사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 위 감정인의 감정결과를 그대로 채용하여 이 사건 토지의 보상액을 정한 것은 수용대상토지의 손실보상액평가에 관한 관계 법령의 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위배함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
 

 

3.  그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희

 

 

 

 

 

 

 

 

지역요인의 비교방법

 

 

1. 지역가격수준을 조사하여 비교 결정하는 방법

 

 

2. 각 지역의 동일 용도지역에 소재하고 동일한 이용상황을 지닌 유사한 토지특성을 가지고 있는 비교표준지를 비교, 결정하는 방법이 있다. 상대적으로 공시지가의 현실화율이 대등한다는 전제에서 비교표준지 가격수준으로 비교 결정하는 방법이 최선일 것이다. 

 

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 인증한 객관적 데이터 이기 때문이다.