표준지선정시 공시내용과 현황 불일치시 선정배제사유로 주장할 수 있는 것

 

본건의 비교표준지에 있어 선정기준에 따라 가장 적합한 표준지가 있는데 그 표준지 공시내용과 기준시점 현재의 이용상황이 불일치하여 선정에서 배제를 하였습니다

 

이때 배제하는 이유가 무엇인지 

 

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(구) 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항

 

지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

 

 

토지보상평가지침 제9조 제3항

 

제1항의 선정기준에 적합한 공시지가표준지가 인근지역에 없거나 인근지역에 있는 공시지가표준지가 공시기준일 이후에 용도변경이나 형질변경 등이 되어 비교표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 동일수급권안의 유사지역에 있는 공시지가표준지를 선정한다.

 

 

토지수용재결처분취소등

[대법원 1993.9.28, 선고, 93누5314, 판결]

【판시사항】

가. 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률조차 반영되지 아니한 경우 그 공시지가를 기준으로 한 손실보상액 산정의 가부

 

나. 공익사업의 시행으로 인하여 용도나 형질이 변경된 표준지의 공시지가를 기준으로 한 손실보상액 산정이 감정평가에관한규칙 제17조 제2항의 규정취지에 위배되는지 여부 (소극)

【판결요지】

가. 당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 그 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니하였더라도, 그와 같은 자연적인 지가상승률을 기타요인으로 참작하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것은 별론으로 하고, 표준지로서의 요건을 갖춘 이상 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정할 수 없는 것은 아니다.

 

나. 당해 공익사업이 시행되는 지역 내에 있는 표준지의 용도나 형질이 그 공익사업의 시행으로 인하여 변경되었다 하더라도, 다른 자료에 의하여 공시기준일 당시의 그 표준지의 현황을 확인할 수 있다면 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것이 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항의 규정취지에 배치되는 것은 아니다.

【참조조문】

구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항,
감정평가에관한규칙 제17조 제2항

【참조판례】

대법원 1993.3.9. 선고 92누9531 판결(공1993,1176),
1993.7.13. 선고 93누227 판결(공1993,2304),
1993.7.27. 선고 92누11084 판결(공1993,2427)

【전문】

【원고, 상고인】

이태연 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소담당변호사 김인섭 외 2인

【피고, 피상고인】

중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 곽동헌

【원심판결】

서울고등법원 1993.1.15. 선고 91구21024 판결

【주 문】

상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 원고소송대리인의 상고이유 제1 내지 제3의 각 점에 대한 판단

 

토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 표준지를 선정하도록 규정한 지가공시및토지등의평가에관한 법률(이 뒤에는 “지가공시법”이라고 약칭한다) 제4조 제1항 및 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 토지를 평가하도록 규정한 감정평가에 관한 규칙 제17조 제1항 등 관계법령의 규정내용에 의하면, 수용대상토지에 대한 손실보상액을 지가공시법에 의한 공시지가를 기준으로 하여 산정함에 있어서는 위와 같은 요건을 갖춘 표준지의 수용재결당시의 공시지가를 기준으로 하여 평가하면 되는 것으로 해석되므로, 소론과 같이 당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 그 공익사업이 시행되는 지역내에 있는 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 자연적인 지가상승률을 기타요인으로 참작하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것은 별론으로 하고, 앞에서 본 바와 같은 표준지로서의 요건을 갖춘 이상 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정할 수 없는 것은 아니다. 또 당해 공익사업이 시행되는 지역내에 있는 표준지의 용도나 형질이 그 공익사업의 시행으로 인하여 소론과 같이 변경되었다고 하더라도, 다른 자료에 의하여 공시기준일 당시의 그 표준지의 현황을 확인할 수 있기만 하다면 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것이 소론과 같이 감정평가에 관한 규칙 제17조 제2항의 규정취지에 배치되는 것도 아니다.

 

 

이와 취지를 같이한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 표준지의 수용재결당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니한 경우에는 그 표준지의 수용재결당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것이 허용되지 않는 것을 전제로, 원심판결에 표준지의 선정에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반하여 원고의 주장에 대하여 판단을 유탈한 위법이나 감정평가에 관한 규칙을 위반한 위법이 있다고 비난하는 논지는 모두 받아들일 것이 못된다.
 

 

2.  같은 상고이유 제4점에 대한 판단

 

관계증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면, 원고가 내세운 거래사례가 이 사건 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할만한 인근유사토지의 정상거래사례로 인정되지 않는다고 판단한 원심판결에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 이유가 없다.
 
3.  그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송

 

* 토지평가시 표준지 선정[2000-06-12 토관 58342-826]

[질의요지]

가. 도시계획사업에 편입되는 토지의 감정평가시 당해 평가대상토지가 표준지일 경우 당해 표준지를 배제할 특별한 사유가 없음에도 지리적 상황이 다른 원거리지역의 표준지를 선정하여 평가할 수 있는지 여부와 당해 표준지를 토지감정 평가시 선정하지 못할 특별한 사유가 있는 경우에도 토지특성이 전혀 다른 토지를 표준지로 선정하여 평가할 수 있는지 여부

나. 부당하게 감정평가한 감정평가업자를 법적·행정적으로 제재할 수 있는지 여부

(질의자 : 부산광역시수영구청장)

[회신내용]

1. 질의사항 '가'에 대하여

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제2항(*현 토지보상법시행규칙 제22조 제1항)의 규정에 의하면 보상대상 토지의 평가시 비교표준지는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘이상의 표준지의 공시된 공시지가를 기준으로 하되 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여야 평가하도록 되어 있음. 이 경우 보상대상토지 자체가 표준지일 경우에는 그 표준지의 가격을 기준으로 보상액을 감정평가하는 것이 타당하다고 보며, 당해 표준지의 가격을 기준으로 보상액을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법령의 규정에 의거 평가대상토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 비교표준지로 선정하여야 한다고 봄.

2. 질의사항 '나'에 대하여

토지수용법 제79조(*현 토지보상법 제95조)에 의하면 감정평가를 의뢰 받은 감정평가업자 기타 감정인이 허위 또는 부정한 감정평가를 한때에는 2년 이하의 징역 또는 500만원(*현 1천만원) 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있음.(토관 58342-826 : '00. 6. 12)

2016년 표준지공시지가 조사,평가 업무요령 책자 중 "토지특성 조사요령" 에 의하면 토지의 이용상황이나 고저(경사도), 지형, 지세, 접면도로(도로조건) 등에서 토지의 특성이 현황(실제)과는 달리 조사,평가하는 경우도 있으므로 토지의 특성이 현황과 다른 경우에도 공시된 내용대로 조사,평가된 것이므로 공시된 내용대로 적용하여야 할 것입니다.

(14) 토지이용상황

가. 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분 하여 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니합니다.

나. 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말합니다.

다. 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 봅니다.

라. 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성․주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답, 임야 등으로 기재합니다.

(=> 예시  :  충청북도 서산시 동문동 167외 일부는 일반상업지역 내 '전'으로서 일시적 이용 혹은 상업나지로 판단하는 것이 좋을 듯 하다.) 

(15) 지형지세 : 고저

가. 토지의 고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재합니다.(@특히 임야의 경우에는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도는 급경사가 대부분이므로 당해 토지는 완경사이지만 급경사로 조사,평가하는 경우가 많음.)

나. 간선도로라 함은 국도․지방도 및 대중교통수단이 통과하는 현행 도로를 말하며 대중교통수단이 1일 1～2회 통과하는 도로는 간선도로에서 제외합니다.

※ 고저(급경사, 완경사등)판단여부가 애매한 경우에는 당해 시․군․구와 필히 사전에 판단기준을 협의하여 결정함(@개별지가와 균형을 유지하기 위함임)

(16) 지형지세 : 형상

가. 토지의 형상은 가장 비슷한 형상을 택하여 기재하며, 일단지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지 전체를 1필지의 토지로 보고 토지특성을 조사하여 기재합니다

나. 정방형이라 함은 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지를 포함하며,

다. 사다리형은 사다리꼴 모양의 토지, 즉 변형사다리형, 다각형의 불규칙한 형상이나 그로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지를 포함합니다.

(18) 도로조건 : 도로접면

가. 표준지가 접한 도로를 다음과 같이 구분하여 기재하되 표준지가 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 하며. 다만 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재합니다.

나. 일단지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지 전체를 1필지의 토지로 보고 토지특성을 조사하여 기재합니다.

다. 도로의 분류기준

1) 도로의 분류는 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)부분은 제외한다.

2) 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용되는 도로와 건설공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 간주하고, (@예시 : 강원도 원주시 태장동) 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 “도로”로 보지 아니한다.

다만, 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용중인 표준지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다.

3) 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 대규모 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록․롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다.

- 단, 토지수용 및 환지방식의 개발사업지의 경우 확정예정지번(블록․롯트 포함) 부여 시점을 기준으로 하는 것이 불합리한 때에는 해당 시군구와 협의하여 현황 도로를 기준으로 조사할 수 있다.