陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

오피스 임대료지수 모형개발에 관한 연구

본 논문은 특성감안모형(Hedonic Model)을 이용하여 오피스 임대료 수준에 영향을 미칠 수 있는 물리적 특성, 입지적 특성, 접근성 특성 등의 변화를 통제하면서 오피스 賃貸料 指數를 산정하는 모형을 개발하고 이를 토대로 거시경제변수에 연동하는 오피스 임대료지수 예측모형을 구축하는 데에 그 목적이 있다.

분석대상 시계열자료로 1991년 1/4분기(t0)에서 2002년 4/4분기(t47)까지 총48분기의 서울시 소재 오피스빌딩의 기준층 호가임대료를 종속변수로 사용하였다. 설명변수로는 하위시장 더미변수(도심권, 여의도․마포권, 강남권), 접근성변수(지하철 도보거리), 물리적 특성변수(건물연면적, 경과년수, 엘리베이터수), 기타변수(소유주 더미변수, 소유권변경 더미변수, 은행입주여부 더미변수, 관리비정산조건여부 더미변수, 보증금/월세 비율변수)와 시간 더미변수(1991년 1/4분기～2002년 4/4분기)를 사용하였다.

指數算定 모형에서 外生變數의 영향을 배제하기 위해 보증금 운용이익을 고려하지 않았고 보증부월세계약 형태에서는 月貰 수입을 그리고 전(월)세계약에서는 월세를 전환한 보증금을 기준으로 임대료지수를 산정하였다.

보증부월세 계약의 경우는 지수 산정결과가 有意的이었으며, 1991년 1/4분기부터 외환위기 전까지 임대료지수가 상승하였고 외환위기 극복 이후는 다시 재상승하고 있는 추세이다. 그러나 1999년 1/4분기 이후의 시계열 자료만 있는 전(월)세 계약의 경우 도표상에서 대체로 보증부월세 계약의 경우와 유사한 궤적을 그리고 있으나 결과의 유의성이 낮게 나타나고 있다.

산정된 임대료지수의 循環變動을 분석한 결과, 실질국내총생산(GDP)에 대해서는 後行하는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 실업률과는 逆의 관계를 보이고 있다. 그리고 시중금리와는 명확한 관계를 확인하기 힘들며, 地價指數와는 同行하는 순환과정을 보이고 있다.

임대료지수의 예측모형을 구축하기 위해 기산정된 지수와의 그랜져인과검정(Granger Casuality Test)을 실시한 결과 실질GDP, 실업률, 이자율, 지가지수가 임대료지수에 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 오피스 신규공급면적과 임대료지수는 서로 양방향으로 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

이러한 인과관계를 근거로 單位根檢定과 共積分檢定을 거친 벡터오차수정 모형1(임대료지수, 실질GDP, 실업률), 모형2(임대료지수, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수), 모형3(임대료지수, 실질GDP, 실업률, 오피스 신규공급면적, 시중금리, 지가지수)과 2단계 최소자승법을 이용한 연립방정식모형 등의 예측모형으로 산정해본 임대료지수와 산정모형에 의한 임대료지수를 비교하여 예측력을 검토한 결과 모형2가 모형1, 3에 비해 예측력이 높았고, 이보다는 연립방정식 모형의 예측력이 더 높게 나타났다.

따라서 2003년 4분기의 임대료지수를 모형2와 연립방정식모형에 의해 예측한 결과, 두 모형 모두 1/4분기에 전분기 대비 임대료가 하락하였으며 벡터오차수정모형2의 예측 결과의 하락폭이 더 컸다. 2/4, 3/4분기에는 연립방정식 모형의 경우 소폭의 상승세가 지속되나, 모형2의 경우는 보다 가파르게 상승하였다. 4/4분기의 전년 동기 대비 상승률은 연립방정식 모형의 전망치가 1.95%로서 모형2의 1.32%보다 높게 나타나고 있다.

수익환원법의 가격 설명력과 층별 임대료격차율의 가격 상관성에 대한 실증분석 -서울지역 매장용부동산을 중심으로-

본 연구는 서울지역 13개 하위상권의 매장용건부지 가격과 1층 임대료의 관계 및 층별임대료격차율의 관계를 실증적으로 분석한 것이다. 즉 매장용부동산의 임대료와 토지가격 간의 상관성과 임대료의 토지가격 설명력을 통계적 방법에 의해 실증적으로 파악하고, 층별임대료격차율의 일정한 경향성, 즉 ‘매장용부동산의 층별임대료격차율은 그 부지의 가격이 높아질수록 벌어진다’는 가설을 통계적으로 입증한 것이다.

연구의 목적은 수익환원법의 가격설명력을 검증하고, 동시에 가격설명력 검증을 위해 사용한 회귀분석의 회귀식(回歸式)을 이용하여 몇 개의 표본을 평가해 봄으로써 ‘회귀식을 이용한 평가’라는 새로운 평가기법의 적용 가능성을 검토해 보려는 것이다. 그리고 수익환원법(또는 다른 방법)에 의해 산정된 매장용부동산의 가격을 층별임대료격차율에 비례해서 각 층으로 배분할 때 좀 더 정확한 비율을 판단할 수 있도록 일정한 기준을 제시하려고 한다.

첫 번째로 매장용건부지 가격과 1층 지불임대료를 변수로 상관관계분석과 회귀분석을 한 결과, 13개 하위상권 전체로는 1% 이내의 유의수준에서 매우 높은 상관계수(0.853)와 결정계수 값(0.727)이 나옴으로써 매장용건부지의 평가에 있어서 수익환원법의 가격설명력이 높다는 사실이 입증되었다.

그러나 상권별 분석에 있어서는 결정계수()값이 0.5 이상인 상권이 전체 13개 상권 중 5개 밖에 되지 않았다. 이는 표본수가 작은데 주원인이 있는 것이지만, 동시에 지불임대료의 가격설명력이 약하다는 것을 실증적으로 나타내고 있다.

본 연구에서는 수익환원법의 적용을 위한 실무적 검토로써 적정임대료를 독립변수로 한 분석과, 권리금을 독립변수에 추가한 분석을 시도해 보았다. 그 결과 두 경우 모두 지불임대료를 독립변수로 했을 때보다 결정계수 값이 높아졌다. 다만 전자의 경우는 그 변화가 크지 않았다.

이어 4개 표본을 대상으로 한 시뮬레이션에서 회귀식을 직접 적용하여 토지가격을 산정해 봄으로써 회귀분석을 이용한 새로운 평가기법의 실무 적용 가능성을 확인하였다. 동시에 수익환원법을 적용하여 산정한 가격을 비교방식으로 평가한 가격과 비교해 봄으로써 수익환원법의 가격설명력을 재검증하였다.

본 연구에서는 그밖에 토지가격과 1층 임대료의 비율을 분석해 보았다. 그 결과 감정평가 실무에 수익환원법을 적용하기 위해서는 최소한 광역상권별로는 세분하여 환원이율을 조사할 필요가 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

두 번째로 매장용건부지 가격과 층별 임대료 격차율의 관계를 알아보기 위해, 상권별로 표본의 토지가격과 1층:2층, 1층:3층의 임대료 격차율을 변수로 하여 상관관계분석을 하였다. 그리고 상권별 토지 최고 가격과 최저가격의 차이가 적을 경우 입증하려는 경향성이 현실적으로 나타나기 어렵다고 판단했기 때문에, 최고가격과 최저가격의 배율이 3배 미만인 상권과 그 이상인 상권으로 구분하여 분석하고, 다시 배율이 4배 이상인 상권만을 별도로 분석하였다.

그 결과 상권별 분석에서는 전체 26개 결과치 중 5% 이내의 유의수준을 나타낸 것은 8개에 불과하여, 상권별 상관관계분석은 통계적 의미가 별로 없었다. 그 주요 원인은 표본수가 작은 데에 있는 것으로 판단된다.

토지 최고 가격과 최저가격의 배율이 3배 이상인 상권의 분석결과는 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.4 이상으로 비교적 높게 나타났으며, 4배 이상인 상권은 1% 이내의 유의수준 하에서 상관계수가 (-)0.6이상으로 좀 더 높게 나타났다. 따라서 이 그룹을 표본으로 한 분석에서는 연구가설이 보다 분명히 입증되었다고 볼 수 있다.

그러나 상관관계분석으로 입증된 이러한 경향성을 실무에 광범위하게 활용하기 위해서는 심도 있는 후속 연구를 통해 층별 임대료 결정이론으로 구조화(構造化)해야 할 것이다.

토지이용의 합리성 제고를 위한 개발권양도제에 관한 연구

우리나라의 토지이용정책은 용도지역제(zoning) 중심의 국토관리로 인한 계획적인 국토관리의 어려움, 장기미집행 도시계획시설과 개발제한구역에 대한 헌법불합치 결정을 둘러싼 토지에 대한 공·사익간의 잦은 충돌 및 사익보호 경향, 국토의 난개발 방지와 보전의 필요성 증대, 지속가능성(sustainability) 개념의 강조와 토지에 대한 국민들의 인식 변화 등은 소유중심의 토지소유권 관념에 큰 변화를 요구하고 있는 요인들이라 할 수 있다.

본 연구는 국토환경을 둘러싼 이러한 패러다임의 변화로 토지이용의 합리성 제고를 위한 수단으로서 개발권 분리사례 중 주로 개발권 양도제를 연구대상으로 설정하여 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성 측면에서의 적용가능성과 적용과정, 제도화 방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다.

이를 위하여 토지이용의 합리성 개념에 대한 조작화를 시도하기 위하여 다양한 합리성의 학문적 개념을 바탕으로 토지이용가치와 토지이용계획 측면에서의 합리성 개념을 도출해 봄으로써, 지속가능한 토지이용과 개발권양도제의 논리적 상관관계를 검토해 보았다.

현대의 토지이용정책은 위에서 살펴본 지속가능한 발전의 틀 속에서 생태적 가치(ecological value), 시장가치(market value), 사회적 이용가치(social use value)가 균형을 이루어야 한다.

따라서 지속가능한 토지이용이란 토지의 경제적·사회적·환경적 가치가 조화되고 통합된 토지이용체계를 의미한다고 할 수 있다.

현대사회에 들어와서 토지문제가 차지하는 비중이 커지고, 토지재산권에 대한 공적 규제가 점차 강화되어 감에 따라 개발권 개념의 정립은 물론 토지소유권으로부터의 분리에 대한 논의가 활발해지게 되었다.

이렇게 개발권을 국가가 소유할 경우, ‘선계획-후개발’ 원칙에 따라 합리적 계획에 의한 개발행위의 공적 통제가 가능해지고, 토지가격이 현재 이용가치에 한정되기 때문에 미래가치를 겨냥한 투기적 토지소유 행위가 일어날 수 없으며, 결과적으로 지가안정과 공공시설 설치에 따르는 보상비용의 절감이 가능하게 되는 장점이 있다.

토지를 둘러싼 공익과 사익간의 갈등은 개발제한구역, 군사시설보호구역, 도시계획시설 결정 고시지역 등 토지이용이 심하게 규제된 지역의 토지소유자에 의한 구역해제 또는 보상 요구가 급증하고 있다.

즉, 상수원보호구역, 문화재보호구역 등 토지이용규제가 심한 지역의 소유자에게 국가가 보상하도록 함으로써 막대한 재원의 조달이 불가피하게 될 것이다. 또한 현재 보상의 대상이 되지 않는 군사시설보호구역, 국공립공원의 경우에도 형평성의 문제와 함께 끊임없는 주민 민원이 예상되며, 정치적 다원화, 사인의 토지재산권 보호 경향 등과 같은 사회변화는 보상 없는 토지이용 및 개발제한이 더욱 어려워질 것으로 전망된다.

이러한 관점에서 보상재원의 확보를 통해 문제 해결을 도모하거나, 토지소유권제도를 재정립할 필요성이 있는 것이다.

이들 토지의 규제손실을 모두 보상하기 위해서는 막대한 재정부담이 요구되나, 사실상 그만한 재원을 조달하기는 어렵기 때문이다.

따라서 토지소유권에서 개발권을 분리하여 토지소유자로 하여금 이를 행사･유통할 수 있도록 하는 개발권양도제는 별도의 재정부담 없이 규제에 따른 토지소유자의 손실을 보전할 수 있는 훌륭한 대체수단이 될 수 있다.

일반적으로 토지이용규제를 받는 토지와 그렇지 않는 토지 사이에는 지가수준에 차이가 발생하는 등 사회적 형평성의 문제도 더욱 더 심각하게 발생할 가능성이 높아질 것이므로, 토지이용규제를 받는 토지소유자에게 다른 지역에서 개발권을 행사하거나 타인에게 양도할 수 있도록 하여 규제손실을 보전할 수 있도록 하는 개발권양도제는 재산상의 형평성 문제를 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 기대된다.

또한 개발권양도제는 다른 보상수단과는 달리 토지소유자에 대한 손실보전에 별도의 재원이 요구되지 않는 까닭에 막대한 재정부담을 덜 수 있으며, 토지이용규제를 통해 목적하는 공익을 달성하는 동시에, 토지소유자의 규제손실을 보전하여 사익을 보호함으로써 토지에 관한 공익과 사익을 사전에 조정해 주는 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대된다.

한편 소유중심의 토지관이 지배적이고 개발이익의 사유화가 과도하게 허용되는 우리나라와 같은 사회에서 용도지역제에 의한 토지이용규제는 규제지역의 토지소유자의 반발이 커서 국토의 계획적․친환경적 토지이용 및 관리에는 많은 한계가 있었다.

즉, 대도시 주변의 우량농지, 생태학적으로 보전가치가 있는 지역, 수려한 자연경관, 기타 도시확산 방지를 위한 개발제한구역의 신설·확장·조정 등 환경자원의 보전이나 공익을 위해 엄격한 토지이용규제가 불가피한 현실이지만 현행 용도지역제에서는 용도지정 자체가 규제로 인한 손실을 발생시키고 이에 대한 아무런 보정장치가 없어 많은 사회적 비용과 갈등을 초래하고 있다.

그러므로 개발권양도제는 토지이용규제의 원활한 집행을 도와주고, 토지이용규제가 당초 의도한 토지의 효율적 이용을 도모하게 해 줄 것으로 기대된다.

그리고 환경과 보전에 대한 국민욕구가 증대됨에 따라 국토이용관리에 관한 새로운 패러다임을 정립할 필요가 발생하였고, 국토계획법의 제정 등에서 나타나듯 각종 정책에서 “선계획-후개발” 체계 구축을 제시하고 있다.

이러한 상황에서 개발권양도제는 문화재 및 역사적 건축물 보존, 상수원 보호, 자연생태계 보호, 자연경관 및 환경보전, 대도시 주변의 우량농지 및 녹지보전 등에 유효한 정책수단이 될 수 있을 것으로 기대된다.

개발권양도제에 힘입어 그러한 목적을 위한 토지이용규제를 원활히 시행함으로써 친환경적 국토관리에 중대한 역할을 할 수 있음은 물론이다.

각국의 개발권 분리사례를 비교·분석해 보기 위하여 영국의 개발권 공유화, 프랑스의 법정밀도상한제, 미국의 개발권매입제와 개발권양도제에 대하여 시행목적 및 주요내용, 전개과정 등을 중심으로 살펴봄으로써 각 제도별 차별성과 한계점 등을 제시해 본 결과, 우리나라의 토지이용정책은 미국과 토지이용규제 시스템이 유사한 용도지역제(zoning)를 근간으로 하여 국토를 관리해 왔기 때문에 미국의 개발권양도제가 우리 실정에 부합할 것으로 분석되었다.

개발권양도의 제도화 방안으로, 합리적인 토지이용 측면에서의 개발권양도제의 적용가능성을 특히 지속가능한 토지이용의 분석단위로 설정한 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성의 범주 속에서 적용가능한지를 검토한 후, 합리적 토지이용의 전략적 측면에서의 효용성을 검토하였다.

토지이용의 합리성 논의를 위해 지속가능한 토지이용의 범주 속에서 조작화를 시도한 결과, 보전적 효과성, 경제적 효율성, 사회적 수용가능성 등의 이념에서 개발권양도제가 다른 개발권 분리제도들보다 상대적으로 우위에 있는 것으로 평가되었다.

마지막으로 개발권양도제의 법적 문제점, 제도 도입과 적용상의 한계점을 바탕으로, 우리나라의 현실에 맞게 단계적으로 적용하기 위한 전제조건을 설정하고, 구체적인 개발권양도제의 적용과정을 제시하였다.

이를 바탕으로 개발권양도제를 도입하여 제도화하기 위한 근거법령 및 운영체제 구축, 개발권 거래과정 및 제도시행 절차 등을 제시하고 있다.

그러나 개발권양도제가 성공적으로 도입·시행되기 위해서는 여러 선행조건의 충족이 필요하며, 구체적인 시행방안의 도출을 위한 심도 있는 검토가 뒤따라야 할 것으로 생각된다.

우리나라는 분명히 미국과 다른 독특한 토지소유권 의식이 토지소유자들에게 잠재되어 있으며, 개발권양도제를 도입하기 위한 여러 선결조건의 검토와 더불어 시민사회의 역량 및 제도에 대한 홍보와 교육 등이 먼저 이루어진 뒤에 중·장기적인 관점에서 시범적으로 가이드라인을 정하여 시행할 필요가 있을 것으로 여겨진다.

부동산개발이익 환수부담금의 적합성평가

국민에게 부담을 시키는 제도의 집행은 조세 뿐 아니고, 부담금은 더 엄격해야 한다. 부담금이 헌법에 정하는 평등권이 보장되지 않고, 부담이 과다하고, 중복성이 있어 사회문제화 되고 있다는 지적이다. 그래서 이 연구는 산정기준의 타당성, 부담의 비중복성, 적법성이 확보되는 것이 부담금 적합성이라 판단하여 종합적·체계적으로 접근을 시도하였다. 부담금 적합성 규명은 부담금제도의 실효성을 확보하는데 필요할 것이라는 생각이다.

이 연구에서 이론적 고찰을 통하여 개발행위는 물리적인 유형을 의미하고, 개발이익은 유형·무형·기타 사회 경제적 개념을 포함한다고 정의하였다. 개발이익 환수의 정당성은 기존 이론을 정리하였으며, 개발이익이 토지형질변경행위와 건축행위에서 각각 별개로 발생한다는 이론을 정립하였다.

개발이익의 경제적 효과와 개발이익의 측정을 기존 이론을 바탕으로 탐색하였고, 조세와 별도의 특별부담에 대한 정당성을 판례를 통하여 고찰하였다. 선행연구에서 부담금을 간헐적으로 분류하고 있어 전체 부담금 분류의 필요성을 느껴 부담금을 체계적으로 분류하고자 새롭게 시도하였고, 이를 통하여 연구의 범위를 한정하였다.

적합성평가결과는 첫째, 부담의 타당성 평가결과 농지전용부담금의 경우는 개발이익이 지역에 따라 차이가 발생함에도 불구하고, 이런 차이에 관계없이 부과되고 있었고, 부담비율이 각 지목별로 편차가 심한 것으로 나타났다. 유사 부담금간의 부담비율의 격차도 심했다. 일부부담금은 개발이익에 대한 평균부담이 개발이익을 초과하여 부담시키고 있어 원본잠식 가능성이 있었고, 개발이익과 연동되지 않고 일정액을 부과함으로써 개발행위에 따른 편익에 대응하지 못하였다.

둘째, 중복성이 있는 경우로 형질변경행위와 건축행위 간에는 중복성이 없었으나, 형질변경행위에 부과하는 부담금 간에 중복성이 있었고, 건축행위에 따른 부담금 간에는 중복성이 있었다.

셋째, 이익환수부담금은 평등에 원칙에는 반하지 않았다. 그러나 비례의 원칙 중 최소 침해의 원칙과 법익균형의 원칙에 반하고 있었다. 한편 개별부담금 하나만 놓고 분석하면 침해의 정도가 작다고 할 수 있으나, 여러 개의 부담금을 동시에 부담시키면 그 침해정도는 커질 것이다. 중복성이 있는 부담금은 최소 침해의 원칙에 반한다 할 수 있다.

부담금의 적합성이 확보되는 것은 부담금정책의 실효성을 높이는 작용을 함으로 이를 위한 몇 가지 대안이 필요하다. 첫째, 타당성을 확보하려면 지목별 부담비율의 격차를 줄이기 위해서는 용도지역별 ‘대’와 개발대상지목의 격차에 일정비율을 부담하는 것으로 변경할 필요가 있다. 부담비율은 일정금액을 일률적으로 부과하는 모순 때문이므로 개발이익에 상응하는 부담으로 개정되어야 한다. 재건축부담금의 종료시점기준가격을 감정평가금액으로 통일하여야 한다.

둘째, 중복부과를 시정하기위해서는 이익환수부담금 체계를 단순화할 필요가 있다. 개발이익을 형질변경행위에 따른 부담금과 건축행위에 따른 부담금으로 이원화하여 각 행위에 따른 부담금을 하나의 법률로 통합하여 관리하여야 한다. 형질변경행위에 따른 부담금은 기존의 ‘개발이익환수에 관한 법률’로 통합하는 방안을 제시한다. 현행 건축행위에 따른 부담금은 ‘기반시설부담금에 관한 법률’로 통폐합하는 것이 합리적일 것이다.

적법성확보방법으로 개발제한구역훼손부담금의 경우에 최소 침해의 원칙, 법익균형의 원칙을 준수하려면 산정방식을 현행 개발제한구역 외지역의 지목과 당해 개발하기전의 지목을 비교한 지가차이에서, 개발제한구역지역 내의 ‘대’와 해당 개발하기전의 지목의 지가차이를 부담금 산정 기준으로 개정해야할 것이다. 재건축부담금의 최소 침해원칙을 준수하려면 가공의 이익이 발생하지 않도록 하여야 한다. 그러기 위해서는 분양가격 대신 감정평가금액을 종료시점의 가격으로 결정해야 한다.

연구결과 발견한 점은 기반시설이 정비된 지역에서 개발이익이 오히려 더 많이 발생한다는 점이다. 그 이유는 이미 정부로부터 각종 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 상태에서 개발행위가 이루어지기 때문에 상승효과가 기반시설이 열악한 지역보다 많기 때문이다. 그런데 이처럼 기반시설에 대한 혜택을 보고 있는 지역은 부담금을 과소하게 부과하고, 기반시설에 대한 혜택을 입지 않는 지역은 부담금을 과대하게 부과함으로써 문제가 발생하고 있다는 점이다.

또한 부담금을 체계적으로 관리하지 못하고 부처의 필요나 사회적인 문제가 발생할 때 즉흥적으로 대응함으로써 체계가 복잡해져 비타당성 문제, 중복부과의 문제, 부적법성 문제가 발생한다. 따라서 이익환수부담금이 개발이익에 대응하게 부과하여 비타당성을 극복하고, 부담금체계도 단순화하여 중복성과 부적법성을 해소하여 이를 바탕으로 부담금의 적합성을 높이는 노력이 계속되어야 할 것이다.

주제어 : 개발이익, 환수부담금, 타당성, 중복성, 적법성

보증부월세를 고려한 수익환원법 적용에 관한 연구

2000년 이후 정부의 유동성 확대정책과 저금리 정책이 정착되면서 주거용 부동산 임료시장의 경우 전세계약을 보증부월세계약으로 전환하는 경우가 늘어나고 있다. 같은 맥락으로 최근에는 부동산을 자산가격 상승에 대한 자본수익 획득의 대상으로 보기보다는 임대를 통한 운영수익 획득의 대상으로 인식하는 경향이 증가하고 있다. 소매용 부동산은 대표적인 수익용 부동산의 하나로, 수익용 부동산에 대한 관심이 증대되면서 소매용 부동산의 임료와 가격에 대한 관심 또한 증가하고 있다. 부동산의 임료와 가격에 대한 문제는 결국 투자자의 수익률과 직결되는 문제이기 때문이다.

(22회 감정평가이론 1-2, 1-3번 문제와 연관) 

이러한 변화에 따라 감정평가 분야에 있어서도 수익을 기초로 한 감정평가가 더욱 중요해졌으며, 수익환원법에 의한 평가요청이 지속적으로 증가하고 있다. 그러나 아직까지 감정평가 실무에서 수익환원법에 의한 평가의 활용도는 적은 편이었으며, 수익환원법을 적용하기 위한 환원방법의 결정이나 순수익의 추정, 자본환원율 산정에 대한 다양한 연구가 이루어지지 못하고 있다.

또한 우리나라 고유의 전세금 및 보증금의 존재는 수익환원법의 적용을 더욱 어렵게 만든다. 이러한 배경하에 본 연구는 수익환원법 적용시 어려움으로 작용하는 보증부월세에 초점을 맞추어, 보증금비율, 보증금운용이율, 보증금에 대한 성격을 고려한 (23회 이론 2번 문제 관련)적정 순수익 추정과 자본환원율 산정에 대한 연구를 진행하였다.

먼저 순수익 추정의 전제가 되는 임료결정요인에 대한 분석을 시행하여 대상 부동산의 과거임료에 대한 적정성 검토나 유사 부동산의 임료를 비준할 때 고려해야할 요인 및 영향력을 파악하였다. 또한 보증부월세가 결정되는 절차로부터 추출한 자본환원율 산정수식을 제시하여 보증금비율이나 보증금운용이율, 보증금에 대한 시각차이에 따른 편차를 자본환원율 조정을 통하여 제거할 수 있도록 하였다.

자본환원율은 부동산 가격과 임료의 비율이므로 가격과 임료에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역적 요인 및 개별적 요인은 마찬가지로 자본환원율에 영향을 미치게 된다. 본 연구에서는 지역별로 임료형성특성이 다르게 나타나는 현상을 실증분석 하였으며, 그 결과를 자본환원율 산정에 반영하여 지역적 요인이 고려된 자본환원율 산정이 가능하도록 하였다. 또한 지역적 수준의 자본환원율을 개별 부동산에 적용할 때 고려하여야 할 개별적 요인에 대한 연구를 진행하여, 개별화․구체화된 자본환원율 산정을 가능하도록 하였다.

자기자본환원율은 자기자본에 배당되는 수익과 자기자본의 비율로, 보증금을 레버리지효과로 고려

한 경우, 자산의 기대가격상승률을 고려한 경우, 임대인의 금융차입을 고려한 경우로 나누어 자기

자본환원율의 변동과 레버리지효과를 파악하였다. 추가하여 자기자본환원율을 구성하는 각 요인에

대한 회귀분석을 시행하여 투자자의 관점에서 임대조건의 변동이나 금융차입을 통하여 자기자본환

원율을 변동시킬 수 있음을 분석하였다.

본 연구 결과를 통하여 보증금에 대한 여러 조건의 차이가 야기하는 수익가격의 편차를 줄일 수 있으며, 지역적 요인과 개별적 요인을 고려한 자본환원율의 산정은 수익환원법에 의한 수익가격의 가격설명력을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 본 연구에서 제시한 소매용 부동산 임료결정요인 분석 및 임료계약 특성, 지역별 임료특성은 기존연구가 부족하였던 소매용 부동산을 이해하는데 기여할 수 있을 것이다.

주제어 : 수익환원법, 보증부월세, 자본환원율, 임료, 소매용부동산.

장기미집행 도시계획시설의 금전 보상 방안에 관한 연구

도시계획시설의 집행이 장기적으로 지연됨으로 인하여 도시계획시설에 편입된 토지 및 건물소유자는 주택 건축을 포함한 개발행위가 모두 금지되는 등의 토지이용규제를 받아 사적 재산권에 심각한 손실을 입고 있다. 도시계획시설로 분류되는 완충녹지는 택지, 산업단지 등을 개발할 때 도시의 쾌적한 환경을 유지시키는데 도움이 되고 긴 선형형태로 조성되는 경우가 많기 때문에 도시녹지의 연결과 생물이동 통로인 녹지축으로서 중요한 의미를 가진다.

특히 철도변이나 고속도로변의 완충녹지는 소음․진동 등의 공해와 각종 사고나 자연재해 등의 방지를 위하여 설치되는 것이므로 녹지조성의 필요성이 더욱 크다. 이렇게 중요한 의미를 지님에도 불구하고 완충녹지 역시 다른 도시계획시설처럼 현재 그 기능을 하지 못하고 몇 십년간 방치되어 있는 곳이 많다.

2007년 말일 기준으로 전국 도시계획시설녹지의 면적은 약125.81㎢이고 이중 집행된 면적은 약67.37㎢이므로 집행비율은 53.55%에 불과한 실정이다. 전체 도시계획시설 중 공원, 유원지 다음으로 미집행비율이 크다. 전체의 추정사업비는 약7.4조원이다. 그러나 이 예산은 공시지가를 기준으로 책정된 것인 만큼 본 논문에서 사례조사를 통해 살펴본 바와 같이 완충녹지의 공시지가는 공법상의 제한사항이 반영되어 낮게 산정되어 있으므로 실제 소요예산은 훨씬 더 늘어날 것으로 보인다.

정부나 지방자치단체의 재정형편상 막대한 예산을 들여 녹지에 저촉된 토지를 단기간에 매수하여 녹지조성사업을 시행하기에는 한계가 있을 수밖에 없다. 그리하여 본 논문에서는 점진적․단계적인 보상방안으로서 계획제한에 대한 금전보상제도를 도입하여 국민의 권리구제에 기여하도록 하는 것이 주된 연구목적이다.

이러한 연구목적을 위하여 이론적 고찰로서 장기미집행 도시계획시설의 개념, 장기미집행 도시계획시설의 실태 및 발생원인과 문제점, 계획제한으로 인한 손실의 특성, 손실보상청구권, 손실보상의 대상 및 손실보상의 범위에 대하여 고찰하였다.

1999년 10월 구 도시계획법 제4조에 대한 헌법불합치결정으로 말미암아 장기미집행 도시계획시설의 권리구제제도로서 매수청구권제도와 도시계획시설결정 실효제도가 도입되었다. 매수청구권제도는 지목이 ‘대(垈)’인 경우에만 인정되며, 매수청구의 인용을 못할 경우 일정한 개발행위를 허용해야 하기 때문에 도시계획시설사업을 더욱 어렵게 만드는 단점이 있다. 또한 2000년부터 2007년까지 매수청구 대상토지 중 약 0.77%정도만 청구되었는데 그중에서도 예산부족으로 청구면적의 약 44.6%정도만이 매수된 실정이다. 매수청구율이 미미한데도 불구하고 예산 부족으로 다 매수해주지 못하고 있는 것이다. 만약 대국민 홍보가 잘되어 매수청구가 많이 늘어난다면 미매수율은 더욱 늘어날 것이고, 매수하지 못하면 일정한 건축행위를 허용해야 하므로 장차 도시계획사업을 시행하기는 더욱 어려워 질 것이다. 도시계획시설결정 실효제도는 도시계획사업을 촉진시키는 효과는 있을지 모르나, 그것도 예산사정으로 20년내에 모든 도시계획시설이 설치되는 것은 불가능할 것이다. 만약 일몰제가 그대로 시행된다면 2020년 이후 도시기반시설의 상실은 물론 도시계획 전반에 결쳐서 커다란 혼란을 초래할 것이다.

이와 같이 현행 권리구제제도로는 한계가 있고 어떠한 권리구제제도이든 국가나 지방자치단체의 재정능력 등 현실적인 제한을 감안하지 않을 수 없는 사실임을 고려한다면 점진적이고 단계적인 보상제도를 도입하는 것이 가장 합리적인 대안이 될 수 있을 것이다. 본 논문에서는 그러한 대안으로 계획제한에 대한 금전보상제도의 도입을 주장하였다. 그것이 헌법 제23조 제3항과 헌법재판소의 보상의 필요성에 관한 결정취지에도 부합하는 것이기 때문이다. 그러나 수많은 계획제한 중에서 어떤 것을 보상의 대상으로 해야 하고 보상의 기준과 보상방법 등을 어떻게 해야 할 것인지가 과제로 대두되게 된다.

금전보상의 대상에 대하여 전체적인 계획제한에 대하여 일반적인 기준을 정하는 것은 어려운 일이고, 개별적이고 구체적인 사항에 따른 별도의 기준을 마련하여야 할 것으로 판단된다.

그리하여 본 논문에서는 도시계획제한 중에서 피해정도가 가장 심하다고 생각되는 철도변 완충녹지를 사례로 하여 보상대상의 설정과 보상기준 및 보상방법을 마련해 보았다. 철도변 완충녹지는 행정법상 손실보상제도의 주요 논점인 계획제한에 의한 보상문제와 사업손실 보상문제가 중첩되어 피해를 입고 있는 부분이므로 어떤 것보다도 시급히 손실보상이 이루어져야 할 것이다.

그렇다고 철도변 완충녹지의 모든 토지가 보상의 대상이 된다고 할 수는 없으며, 헌법재판소의 결정취지로 미루어보아 그 토지 본래의 기능을 하지 못하는 경우만이 보상의 대상이 된다고 볼 수 있다. 여기에 해당되는 부분이 지목이 대(垈), 공장용지, 잡종지이나 나대지인 경우와 상업지역, 주거지역, 공업지역내의 농지나 임지라고 볼 수 있다.

상업지역, 주거지역, 공업지역내의 토지는 비록 지목이 전․답이거나 임야일지라도 농경지나 임야로 이용되는 것이 본래의 기능에 부합된다고 할 수 없고 택지예정지로 볼 수 있는 것이므로 본래의 기능을 다하지 못하는 경우에 해당된다고 볼 수 있다. 그리고 시간적으로 도시계획시설결정 이후 5년이 경과된 경우에 보상의 대상이 될 수 있다고 본다.

철도변 완충녹지의 제한손실에 대한 보상 필요성이 아무리 크다 해도 보상기준이나 보상방법에 대한 연구가 이루어지지 않으면 보상을 할 수 없게 된다. 보상기준과 보상방법을 도출하기 위하여 본 논문에서는 전주역 주변 완충녹지를 사례로 완충녹지의 이용실태와 피해상황 등에 대하여 사례분석을 실시하였다. 철도변 완충녹지에서의 제한손실에 대한 보상방법으로 공시지가비교법과 제한손실을 직접 감정에 의하여 산정하는 방법이 있을 수 있다. 공시지가비교법은 완충녹지의 공시지가가 일관성이 없고 소음․진동으로 인한 사업손실 부분이 배제되는 문제점이 있어서 적용하기가 어렵다. 제한손실액에 대한 감정을 실시하여 보상액을 산정하는 방법은 완충녹지의 개별사정에 따른 특성을 반영할 수 있는 장점이 있어서 채택이 가능하다.

보상기준에 대하여는 현재 제도화되어 있는 선하지보상제도를 응용하여 보상기준안을 제시해 보았다. 즉 완충녹지 제한손실에 대한 보상가액은 「당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정률 × 보상비율 × 완충녹지 저촉면적」의 공식으로 산출될 수 있다. 보정률은 완충녹지의 저촉으로 인한 토지이용상의 제한 등이 당해 토지의 전체면적에 미치는 영향정도 등을 고려하여 정한 율이고, 보상비율은 완충녹지 저촉으로 인한 재산가치 하락액(당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정률)의 일정 비율을 말한다. 완충녹지는 선하지와는 달리 장래 수용보상을 전제로 하므로 제한상태의 보상액은 상당한 보상이면 족하다고 볼 수 있기 때문이다. 제한손실에 대한 금전보상제도와 매수청구권제도는 다같이 국민의 권리구제를 위한 별개의 제도이므로 보상이론상 순차적인 청구가 가능하다고 할 수 있다. 제한손실에 대한 금전보상제도가 점차 정착이 된다면 도시계획시설결정 실효제도는 제도개선이 불가피하다. 공원이나 유원지 및 녹지를 대상에서 제외하거나 실효기간을 더 장기로 연장하는 방법이 있을 수 있다.

(22회 감정평가이론 1-1번 문제를 응용하여 차후에 출제될 가능성이 있음)

헌법재판소의 보상의 필요성에 관한 결정례와 헌법 제23조 제3항, 매수청구제도의 운영실태 등을 종합적으로 검토해 본 결과 계획제한에 따른 국민의 권리구제를 위하여 보다 실효성있고 현실적인 방안은 매수청구제도나 도시계획시설결정 실효제도보다는 계획제한에 대한 금전보상제도의 도입이 필요하다고 생각된다.

본 논문에서는 철도변 완충녹지를 사례로 하여 손실보상의 대상, 손실보상의 기준 및 보상방법을 제시하여 보았는 바, 앞으로 계획제한에 대한 금전보상제도의 출발점이 되었으면 하는 바램이다. 그리고 이것은 다른 계획제한으로 인한 손실에 대한 보상의 경우에도 응용하여 적용하는 것이 가능하다 할 것이다. 그리하여 계획제한으로 인한 손실에 대한 정당한 보상을 함으로써 기존의 매수청구제도나 도시계획시설결정 실효제도의 단점을 보완하고, 그에 대한 효과적인 대안으로서 자리매김할 수도 있을 것이다.

본 연구는 현행 장기미집행 도시계획시설의 권리구제제도인 매수청구권과 일몰제의 한계점에 대한 대안으로 도시계획제한손실에 대한 금전보상을 도입할 것을 주장하였다. 그리고 구체적으로 철도변 완충녹지를 사례로하여 손실보상의 대상과 보상기준 및 보상액 산정방법에 관하여 일응 기준을 제시하여 보았다.

본 연구의 첫 번째 한계점은 철도변 완충녹지 이외의 완충녹지와 기타 다른 도시계획제한에 대한 피해보상과의 형평성 문제이다. 도시계획제한에 대한 금전적 손실보상제도가 없는 현 상황에서 가장 피해가 크다고 생각되는 사례를 중심으로 금전보상에 대한 기준을 제시하였기 때문에 다른 도시계획제한에 대한 손실보상 문제는 고려하지 못하였다. 예를 들어 개발제한구역이나 보존지구, 도시계획시설 공원 등의 계획제한에 관하여도 재산권에 대한 피해가 상당하므로 앞으로 이에 대한 구체적인 보상가능성의 검토가 별도로 필요하다고 본다.

두 번째 한계점은 사례분석의 한계이다. 사례분석을 위한 사례지로서 전주역 주변의 완충녹지만을 선정하여 분석하였는 바, 다른 지역의 다양한 사례를 비교하여 분석하지 못한 한계가 있다. 전주역 주변 완충녹지의 이용상태나 공시지가 분포 등이 타 지역 완충녹지의 상황과 유사하다고 볼 수는 없을 것이기 때문이다. 그러므로 전국적으로 철도주변 완충녹지의 실태를 조사하여 표준적인 이용상태나 피해상황을 분석할 필요성이 있을 것이다

부동산 손실보상기준과 그 적용에 관한 연구

현대 복지국가가 안고 있는 주요과제인 공익사업의 원활한 수행과 사유재산권의 보장을 위해서는 공익과 사익의 조정수단인 손실보상제도가 그 기능을 제대로 발휘되어야 하고, 그러기 위해서는 무엇보다 적정한 손실보상기준이 확립되고 개별보상에서 그 적용이 담보되어야 한다.

부동산 손실보상기준으로 우리 헌법은 제23조제3항에서 정당보상을 선언하고, 토지보상법 등 개별 법령에서는 적정가격에 의한 보상, 개발이익의 배제 그리고 생활보상의 지향 등을 규정하였다. 본 연구에서는 이들 기준과 그 적용에 대하여 제도의 내용과 운용현황을 점검하여 합리적이고 발전적인 개선방안을 제시함으로써 손실보상제도의 발전에 이바지하고자 한다.

첫째로 헌법상 정당보상에 대하여 학설은 완전보상설, 상당보상설 및 절충설로 나뉘나, 그 내용은 재산권침해로 발생한 손실에 대하여 어느 범위까지 보상할 것이냐에 관한 대립으로 완전보상 및 상당보상 등에 대한 입법적 규정도 없어 사변적일 수밖에 없다. 손실보상제도는 헌법상의 제도로 헌법적 관점에서 검토하여야 하는바, 정당보상의 내용은 결국 각국의 입법례와 헌법의 밑받침이 되는 사회․윤리적 가치관에 따라 결정된다 하겠다. 이에 관한 우리 헌법의 규정은 수차 변천되어 왔다. 헌법의 연혁과 재산권보장의 관점에서 볼 때 완전보상을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다.

그러나 완전보상설은 전통적인 대물보상을 중심으로 한 학설로 행정기능의 확대와 강화로 개발사업이 대규모적으로 시행되어 재산권뿐만 아니라 생활권마저 침해되고 있는 오늘날의 확대된 보상개념을 포용하기에는 부족하다. 아울러 정당보상은 추상적이고 불확정적인 이론적 개념으로 일반조항으로서의 의미를 가질 뿐이어서 개별보상에 구체적으로 적용하기 위해서는 이러한 이론적 개념을 구체적․실천적 개념으로 정형화할 필요가 있다. 요약하면 현대적 사회복리국가에서의 정당보상의 범위는 재산의 객관적 교환가치, 부대적 손실보상, 생활보상까지 아우르는 보상개념으로 확장되어야 하고, 아울러 보상액의 적정화뿐만 아니라, 보상대상의 사전법정, 보상의 시기와 방법의 합리화, 보상절차의 적법화(due process of law)와 민주화의 조건도 구비한 실천적 개념으로 정립하여야 하여야 할 것이다.

둘째로 법령상의 손실보상기준 중, 먼저 적정가격에 의한 보상에 대하여는 적정가격의 개념이 모호할 뿐만 아니라, 손실보상의 객관화와 개발이익을 배제하기 위한 대안으로 도입한 공시지가의 낮은 현실화와 평가기법의 미개발 등으로 적정가격 즉 정당보상에 이르지 못하여 제 기능을 제대로 실현하지 못하고 있는 실정이다. 공시지가제도의 시급한 개선, 평가기법의 개발 및 적정가격의 명확화를 기하여야 할 것이다.

다음에 개발이익을 배제하기 위하여 도입한 공시지가는 적용방법에 따라 배제되는 개발이익의 범위가 다른바 아직도 미흡한 점이 많다. 의제적 사업시행인가의 조정, 재결신청기간의 단축(예컨대 1년), 기업이익의 상계 그리고 지가상승으로 인한 대체지취득의 곤란에 대한 생활보상의 보완 등을 해야 할 것이다. 아울러 피수용자에게는 개발이익을 배제하면서 주변토지소유자에게는 이를 향유케 하는 것은 형평성은 물론 사회정의에도 반하므로 모두 환수토록 개발부담금제도 등을 정비하여야 할 것이다. 마지막으로 생활보상의 지향에 대하여서는 오늘날 공익사업이 대규적으로 시행됨에 따라 생활근거를 상실한 주민의 수용이전의 상태를 회복할 수 있도록 생활보상제도 전반에 걸친 체계화, 실질화 및 다양화를 기하여야 할 것이다.

셋째로 부동산 손실보상의 기준에 관한 외국의 입법사례 즉 미국, 영국, 독일, 일본의 손실보상제도를 소개하고 그것이 시사하는 사항을 제시하였는바 우리의 손실보상제도의 개선에 참작하여야 할 것이다.

넷째로 부동산 손실보상기준의 개별보상 곧 토지보상, 건물보상, 영업보상 그리고 사업손실보상에의 구체적 적용과 그 운용현황을 검토하고 발전적인 개선방안을 모색하여 보았다. 먼저 토지보상법은 토지보상평가기준의 하나로 현황평가주의를 택하면서 미불용지. 불법형질변경토지, 무허가건축물의 부지 및 도로 등의 부지에 대하여 광범위한 예외를 인정 독자적으로 평가케 하였으나 법리상 부적정한 부분이 많다. 개선하여야 할 것이다.

다음에 영업보상에 관하여도 보상대상영업의 요건, 휴 ․폐업보상기준, 보상내용의 실질화 등에 대하여 전반적인 검토와 보완이 필요하다. 마지막으로 사업손실보상에 대하여 현행 간접보상제도의 확충, 보상액 산정기준과 재결절차의 보완이 필요하고, 특히 간접침해보상에 대하여는 명문화 등 제도화가 필요하다.

그리고 손실보상기준의 개별보상에의 적용에 대하여 실증적이 검토를 하였는바, 먼저 공시지가기준평가제에 대하여는 공시지가의 현실화를 선행연구를 통해 조사․분석하였는바, 낮은 현실화로 이를 기준으로 산정한 보상가격이 정당보상에 못 미쳐서 사유재산권침해, 보상저항, 국민불신 등 부작용을 야기하는바, 공시지가의 현실화추진, 공시지가 조사․결정기관의 중립화, 보상평가기법의 개선, 공시지가의 적용범위조정, 재결신청기간의 단축 등 관련법령을 정비하여야 할 것이다. 그리고 이런 미비점의 보정수단으로 실무상 널리 적용하고 있는 ‘기타요인’에 대하여도 실제로 평가서 100부를 수집․조사하여 보정의 불가피성, 보정현황 및 보정방법 등에 대한 검증을 거쳐 적용시 유의사항과 합리적인 개선방안을 제시하여 보았다.

임시방편에 불과한 기타요인에 의한 보정을 계속 방치할 경우 그 남용으로 보상의 적정과 형평을 해할 우려가 있으니 공시지가를 현실화하고 기타요인에 의한 보정을 명문화 하되 공시지가기준보상이 형해와 되지 않도록 적정한 조정이 필요하다고 본다.

한 나라의 보상제도 여하에 따라 국민들의 재산권보장의 정도를 측정할 수 있고 또한 정당한 보상은 국가에 대한 신뢰도를 높이는데 이바지하는 길이 된다. 손실보상이 제대로 실현되지 아니할 경우 사유재산권침해는 물론 공익사업의 원활한 시행도 할 수 없으니, 정당보상의 이념을 구현하는 내용의 손실보상기준의 확립과 이들 기준의 개별보상에의 구체적 적용보장을 통하여 재산권보장과 공익사업의 원활한 수행을 기하여야 할 것이다.

주요용어: 손실보상, 정당보상, 개발이익, 공시지가. 적정가격, 기타사항

부동산 온라인 감정평가 서비스 품질이 마케팅 성과에 미치는 영향에 관한 연구  - iNetValue시스템 사용자를 중심으로 -

온라인 감정평가는 금융기관과 감정평가업체간 평가의뢰, 감정평가서 송·수신 과정을 모두 시스템화하여 신속하고 정확한 감정평가업무가 진행되도록 지원하는 것을 구현하고 있다. 또한 인터넷을 기반으로 하는 네트워크는 전국적인 서비스를 지향하며, 현지정보에 밝은 감정평가사를 통한 감정으로 감정오류를 예방하며, 합리적이고 적정한 수수료와 빠른 처리기간으로 사용자 중심의 감정평가 서비스를 제공하고 있다.

이는 오프라인에서 기존의 방법으로 이루어지는 감정평가와 비교되는 부분이다.

이러한 온라인 감정평가는 온라인상에서 서비스가 이루어지는 특징을 가지고 있는 바, 온라인 환경에 맞는 서비스로 특화시켜야 할 필요성이 있으며, 이를 위하여 본 연구를 진행하였다.

온라인 서비스 품질(웹사이트의 품질)은 크게 신속성, 수수료 적정성, 보안성, 공신력, 편리성, 반응성의 6

개 차원으로 분류할 수 있다. 사용자의 만족에 미치는 영향을 조사한 연구의 결과, 위의 6개 차원은 사용자

의 온라인 감정평가 서비스 이용에 있어 신속성과 수수료 적정성, 보안성은 온라인 감정평가를 이용함에

있어 사용자의 만족에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 또한 이런 고객만족은 재이용 의도에 영향을 미치

고 있음을 확인할 수 있었다.

본 연구는 현재와 같이 급변하는 부동산 시장의 조류에 따라 요구되고 있는 온라인(on-line)상의 감

정평가가 현실적으로 어떠한 위상을 갖는가를 온라인상에서 실제 감정평가가 실행되고 있는

“iNetValue System”을 통하여 검토하였으며 금융권의 사용자를 중심으로 온라인 감정평가 서비스의

만족도를 조사한 결과, 온라인 감정평가는 금융권의 사용자를 비롯하여 일반인에게도 매우 유용한 서비스

임을 확인하였고, 감정평가액의 신뢰성, 네트워크를 통한 전국적인 서비스와 감정기간의 신속성, 합리적인

수수료를 바탕으로 한 온라인 감정평가 시스템은 합리적인 부동산 활동의 유용한 전략이라 할 수 있을 것

이다.

골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구

골프장용지는 일반 토지와는 다른 특성이 있지만 골프장용지의 가격형성요인에 대한 연구는 거의 이루어

지지 않았다. 그에 따라 객관적인 자료가 부족하여 골프장의 시장가치 평가에 있어 평가사의 주관이 개입

될 소지가 많다. 골프장의 거래 사례는 희소하고 사례의 사정보정이 어려워 시장접근법의 적용이 용이하지

않고, 개별차가 심하므로 비용접근법에만 의존하는 것은 적절하지 않다. 또한 회원제 골프장의 경우는 회

원의 편의를 우선하므로 수익성 분석을 통한 소득접근법에도 한계가 있다.

본 연구의 목적은 기존 감정평가 방법의 한계와 문제점을 보완하는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 이 논문은 골프장용지의 가격형성요인을 파악하고, 시기별․권역별․유형별로 각 요인이 가격형성에 미치는 영향력의 방향과 크기를 도출하여 객관화하고자 하였다.

본 연구는 공간적 범위를 전국으로 확대하여 연구 결과를 일반화하였다. 시간적으로는 2007년을 기준으로

한 횡단면 분석을 수행하되, 시기별로 주요 요인의 영향력이 달리 작용하는지를 알아보기 위해 일부 2002

년을 기준으로도 분석하였다. 또한 골프장의 모든 구성요소를 대상으로 하기에는 고려하여야 할 요인이 너

무 광범위하므로 연구 대상을 골프장용지로 한정하였다. 그리고 가격형성요인 중 일반적 요인과 지역요인

은 변수의 종류가 너무 다양하고 광범위하므로 실증분석은 미시적 관점에서의 개별요인으로 한정하였다.

골프장용지의 개별요인은 지리적 내지 고정적 속성을 가지는 물리적 요인과 가변적 속성을 가지는 관리운

영 요인으로 나눌 수 있다. 물리적 요인에는 일반 토지의 개별요인에 골프코스 등의 특성이 합해진 것으로

입지요인, 코스요인, 시설요인이 포함되고, 관리운영 요인에는 경영요인과 기타 요인이 포함된다.

본 연구에서는 각 골프장의 배후지 크기를 측정하는 도구로 활용하고자 “거리인구지수(distance-

population index : DPI)”를 하나의 독립변수로 사용하였다. 거리인구지수는 상권의 크기는 인구의

크기에 비례하고 거리에 반비례한다는 Huff 모형의 개념을 기본으로 하여 본 연구에서 명명한 것이

다. 전국 도시 각각의 인구를 각 도시와 골프장 간의 거리(km)로 나눈 값을 모두 합하여 당해 골프장의 거

리인구지수로 하였다. 이 지수를 통하여 전국 모든 골프장의 배후지 크기를 최초로 계량화하였다는 데 그

의의가 있다.

가격형성요인에 대한 실증분석은 헤도닉가격함수를 이용하여 시기별․권역별․유형별 다중회귀분석을 수행하였다. 실증분석 결과 9개의 요인이 5% 유의수준에서 유의한 요인으로 모형에서 채택되었다. 채택된 요인은 물리적 요인으로 거리인구지수, 수도권 입지 여부, 용도지역, 개발지 비율, 코스전장, 부대시설 유무가 있고, 관리운영 요인으로 비회원 그린피, 연간 매출액, 개장 후 경과연수가 있다.

거리인구지수는 모든 모형에서 공통적으로 1% 유의수준에서 유의하였고 다른 요인에 비해 영향력도 큰 것으로 나타났다. 이러한 연구 결과는 향후 골프장의 배후지 분석에 있어 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 이 연구는 비회원 그린피와 연간 매출액 등 수익 자료가 가격형성요인으로 활용되는 기초를 제공함으로써 향후 골프장 평가에 있어 시장접근법에서의 그린피승수법의 적용을 활성화하고, 할인현금수지분석법과 기업잉여현금흐름모형 등 소득접근법의 적용도 가능함을 밝혀내었다.

시장가치는 수요․공급 등 거시적 요인의 작용에 의해서도 이루어지는데 이 연구는 미시적 분석에 그친 한계가 있고, 가격형성요인에 대한 시계열 분석이 이루어지지 않아 골프장용지의 미래가치를 예측하는 데 한계가 있다. 이러한 점을 해결하기 위한 후속 연구가 필요하다.

주제어 : 골프장, 가격형성요인, 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법, 감정평가, 거리인구지수, 그린피승수법, 헤도닉가격함수