陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

과외를 하고자 하는 다년차 수험생 및 기 합격생 분들 참고하시라고 올립니다

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왜 이러지님이 보내주신 메일에 대한 답변입니다

보내신 메일 전문(全文)입니다. (상황설명위주로 일부 수정)

음양화평지인님 안녕하세요.

저도 한번 제 상황에 대해 말씀을 드리고 조언을 얻고 싶어서 이렇게 메일을 드리게 되었습니다.

여태껏 올려주신 많은 글들 참 도움이 많이 되었는데

아무래도 제 상황과는 조금씩 다른 부분들이 많아서 이렇게 직접 메일을 드리게 되었어요.

이제 정규 시즌이라고들 하는 1기 스터디를 앞두고 있는 저로서는 솔직히 누구한테 무엇을

물어봐야할지 조차 정리가 잘 안됩니다. 그래서 뭐라고 질문을 해야할지도 곰곰히 생각해봐

야 하는 그런 상태(?)에 있는 것 같습니다.

이 불안함의 이유는 무엇일까. 하루 10시간씩은 채우려 하는데 그렇게 해서 정말 가능한 것

일까. 그에 대한 확신이 서질 않으니 10시간 채우기도 어렵고 땡땡이도 치고 그랬던 것 같습니다 

과목별로 제가 생각하고 있는 공부 방식에 대해 봐주시고 모자란 점이나 충고할 점 등에 대해

조언을 부탁드리겠습니다.

***현재 위치 및 기타***

저는 9x학번이구요 영어영문학과를 졸업했습니다. 2008년에 3x가 됩니다. 나이만 먹었네요

졸업 후 2년 반 정도 회사생활 하다 회의를 느껴서 뛰어들게 되었습니다.

남들은 기회비용에 대해 얘기하는데 전 솔직히 회사 생활 계속 해봤자 뭐 별거 없는 그런

회사였기 때문에 선택 자체에 대해서는 후회 없습니다.

정확히 2월 1일부터 1차 공부를 시작했고 물론 노력도 했지만 거의 운으로 붙은 것 같습니

다. 근데 남들은 1차 붙고 나서 눈에 불을 켜고 공부한다는 데 전 그러질 못해서 많이 아쉽습니다.

1차 합격 직후 여자 친구와 잠깐 문제가 있었는데 그 이후로 상당 기간을 맘을 못 잡았던것 같습니다. 정

말 최소한의 공부만은 해왔고 다행히 학원 스터디에는 낄 수 있게 되었습니다.

xx 쪽에 거주하고 있어서 1주일에 한번 학원가는 정도는 상관없지만 그 외 시간 내어 다른 강의를 듣

거나 개별 스터디를 하긴 좀 어려울 것 같고 경제적인 사정도 아주 근근히 이어가는 정도입니다.

***우선 실무에 대해서***

개별 스터디보다 혼자 공부하려고 하고 있습니다.

이유는 여럿이 하는 공부가 시간이나 공간등에서 번거로워서 혼자 하는게 오히려 효율이 더 높다는 생각에서입니다.

다만 제가 다년차가 아니어서 이런 저런 노하우가 없어서 그게 좀 걸립니다.

결국 학원 스터디와 그 외 기본서 문제를 풀어보는 것을 반복하게 될 것 같은데 솔직히 기본서도 제대로 풀어보려면 8개월의 시간도 부족할 것 같다는 생각이 듭니다.

(그래서 개별스터디할 시간도 없을것 같구요)

현재 이홍규 4판을 2회 정도 풀어본 상태입니다. 이제는 시간은 좀 걸리지만 약 80%정도의

문제는 혼자 힘으로 풀어낼 수 있는 것 같습니다. 그래서 plus 5판을 구입한 상태이고

일단 1기 동안은 플러스 실무만 혼자 해보려 하고 있습니다.

공부시간은 현재는 실무만 6~7시간 정도 하고 있습니다.

요약하자면 <학원스터디 + 기본서독학>입니다.

괜찮을까요? 개별스터디를 하지 않는 부분에 대해 보완할 점이 뭐 있을까요?

***이론에 대해서***

이론은 솔직히 지금 맨땅에 헤딩하는 기분입니다.

기본 강의 들은것도 없고 안정근 부동산평가이론만 1.5회독 정도 한 상태입니다.

그냥 학원 스터디에 의존해서 따라가려고 생각중이고 3월 이전까지 기본강의 한번 정도 인터넷으로 들을 생각입니다.

꾸중 좀 해주세요 ㅜㅜ

***법규에 대해서***

행정법 강의 1회 듣고 행정법 기본서(박균성) 2회 통독했습니다.

현재 법규 기본강의 (노병철) 듣고 있는 중인데 반 정도 들었습니다.

그냥 잘 되겠지 잘 되겠지 하고 있는데 어제 스터디 OT가보니 노x녕 팀장님께서 이런 저런 말씀 해주시

던데 그냥 그대로 하려고 하는 중입니다.

다만 시간이 좀 아쉽습니다.

8개월 동안 실무만 하라고 하면 자신은 있는데 그 외 나머지 부분에서 많이 두렵습니다.

이론/법규도 만만치가 않은데 그렇다고 실무가 자신있는 것도 아니고 말이죠.

질문도 장황하고 문제 설정도 확실치도 않은 것 같고...

질문을 드려놓고도 답변하시기도 애매할 것 같아 죄송하기도 합니다.

다만 음양님께서도 저같은 위치에 계셨을 순간이 잠깐이라도 있으실테니

그때를 생각하시고 조금만 같이 고민해주시면 감사하겠습니다.

PS>

참, 한 가지 미리 양해를 구하고 싶은 부분이 있는데 지금 질문드린 내용과 거의 같은 내용으로 삼일 봉

천토요반 팀장님께 메일로 한 차례 질문을 드렸습니다. (태호아빠님)

혹시나 오해하실까 두려운 부분이 제 주제에 한참 선배님 분들의 답변 내용에 대해 비교/판단하려는 의

도는 절대 아니구요, 다만 같은 문제에 대해서도 좀더 다른 방면으로 조언을 해주실수 있지 않을까 하는

생각에 혹시라도 언짢아하시지 않으셨으면 합니다.

이게 차라리 직접 뵙고 말씀으로 드리면 큰 실례가 아닐수도 있는데 이렇게 메일로 드리려니 언짢아하실

수도 있겠다는 생각이 들어 미리 양해를 구하고자 합니다.

감사합니다.

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보내신 메일은 잘 읽어보았습니다.

무척이나 장문의 메일을 보내셨네요.

삼일 봉천토요반 이론팀장님 (태호아빠 : 정동x)께 같은 내용의 메일을 보내셨다고 했죠?

그런 말씀은 굳이 하지 않으셔도 될 텐데... ^^

잘하셨습니다. 18회 합격생이 172명이고 그 합격생의 공부방법은 제각각 다릅니다

그러니 여러 합격생들의 의견을 들어서 일정부분의 공통분모를 찾는 것은 대단히 중요합니다. 공부하면

서 시행착오는 필연적입니다. 특히 감정평가사 시험 중 감정평가실무 와 감정평가이론은 특이한 과목이

기 때문에 접근하는 과정에서 대부분 삽질을 하기 마련입니다. 이런 삽질을 줄이기 위해서는 합격수

기나 주변 합격생들의 공부방법에서 전체적인 흐름을 잡는 과정이 요구됩니다. 합격생들에게

공통적으로 발견되는 포괄적인 방법의 감을 잡는다면 세부적인 공부계획은 스스로 결정하면 됩

니다. 특히나 ‘왜이러지’님은 2년차 이므로 2년차 합격생들의 노하우를 습득한다면 더욱 더 공부방향을

찾는데 도움이 될 것 같습니다

1. 최근 6년간 2년차 합격생의 공부방법 개요

 (1) 13기 김성훈 평가사님 (합격의 견인차 : 실무)

실무 전체 3등으로 합격 (수석 : 이응진, 차석 : 이종원)하였습니다. 아랴세여라는 필명으로 더 유명하며

이번에 합격한 열정의마슈아님(곽xx)과 아주 친분이 두터운 분이기도 하죠 ^^

이 분은 1차 시험 합격후 6개월 동안 100% 실무에 올인하여 1기 스터디 때 이미 1등을 하셨고 2기때 법

규 최상위권 마지막 때 이론을 끌어올려 합격하였습니다. <아플때만 쉰다>라는 철학을 바탕으로 정말 미

친듯이 지독하게 공부하신 분입니다. 극단적인 케이스이긴 하지만 2기 끝자락 (5월)이 가기전에 이미 실

무에서 최상위권의 실력을 가지고 있었다는 점을 잘 기억해 두세요

(2) 14기 한경선 평가사 (14회 최연소 합격)

제가 2년차때 스터디를 한 적 있어 잘 알던 사이였습니다. 개별스터디를 하였으며 개인서브도 작성하였

습니다. 실무를 매일 100점씩 풀었고, 이론의 경우 기본강의만 듣고 학원진도에 맞추어 공부하였는데 정

해진 진도에 대하여 서브를 무조건 암기하는 방향으로 스터디를 악착같이 따라갔습니다. 법규도 역시 진

도를 따라갔구요. 한경선씨의 서브 작성방식의 경우

이론은

1기 스터디에서 기본, 중요문제를 추출하고

거기에 목차를 달고 용어정의나 핵심내용을 기재한 후, 서(序) 나 결(結)부분에 들어갈 자신만의 차별화

된 내용을 보충하였습니다. 2기 때도 1기와 겹치지 않는 한도내에서 정리하였으며 응용문제의 경우

post-it을 붙여 단권화 하였으며, 새로운 문제는 별도로 추가하였습니다

법규는

손실보상, 토지보상법, 부동산공시법 세 파트로 나누고 기본내용과 이론을 정리한 후 각 부분에 관련된

모든 case문제를 수집하여 복사하여 노트에 붙여서 암기하였고, 특이한 문제의 경우 써보는 것으로 더

욱 기억을 공고히 다졌다고 합니다

막판에는 자신감을 가지고 서브만 달달 외웠구요

(3) 14기 최숙경 평가사 (합격의 견인차 : 이론)

‘왜이러지’님과 비슷한 케이스의 분인데요. 사람에게서 오는 스트레스를 견디기 힘들어 개별스터디를 하

지 않았습니다. 대신 주 1회 학원스터디를 철저히 활용하였구요. 1주일 동안 자신이 실무를 풀면서 궁금

했던 점을 학원스터디때 한꺼번에 가져가서 팀장님께 질문하는 방식을 취했다고 합니다. ‘왜 이러지’님

의 팀장님은 아마 봉천 토요반 실무팀장 (성낙정씨)님이 되겠죠. 정말 개별스터디를 하지 않으실 거면 성

낙정 팀장님에게 조언을 많이 구하시면 될 겁니다 (성낙정 팀장의 경우 후술할 15기 나은주 팀장 밑에서

공부하였었고,  작년의 경우 삼일 토요반 3기 팀원이셨는데요. 그 때 제가 출제한 스터디 문제 중 가장 어

려운 것 중 하나인 전세 logic에 관련한 문제를 냈었는데 그 문제를 거의 완벽하게 풀어내신 분이었습니

다. 정말 실무는 잘하시는 분이니 믿고 의지하셔도 될 것 같습니다)  

(4) 14기 이종현 평가사님 (합격의 견인차 : 이론, 법규)

개별스터디를 하셨구요. 개인서브의 중요성을 강조하십니다. 수험생 시절 당시 30대 후반이셨는데 순수

공부시간은 하루 8~10시간 정도였으며 이 시간을 채우기 위해 도서관에는 15시간 정도 앉아 있으셨다

고 합니다. 연세대 경영학과를 나오시고 대학원에서 경영관련 공부를 하셔서 이론에 탁월한 실력을 갖추

셨으며, 나이가 있고 사회생활을 많이 하시다가 공부를 해서 그런지 법규에서도 탁월한 능력을 보이셨던

것 같습니다. 실제 이 분이 합격하실 때 실무 48점 이론 67.5 법규는 70점대 의 점수가 나와 정말 기적처

럼 합격하셨습니다

(5) 14기 이준희 평가사 (합격의 견인차 : 지독한 성실함)

제 친구입니다. 2년차때 같이 스터디를 했었구요. 2년차 내내 공부를 잘하진 못했지만 항상 아침에 7시

~밤 11시 까지 정말 성실하게 공부한 친구입니다. 이 친구도 경영학과 출신이라 이론에서 상대적으로

고득점이 나와 합격한 케이스입니다.

(6) 15기 나은주 평가사 (생동차 합격)

11개월이라는 짧은기간으로 동차로 합격한 분입니다. 생차로 합격했지만 이미 3기 스터디에 참여하여

100점을 다 풀 정도로 전에 실무공부를 정말 많이 하였고 잘 하시는 분이었습니다. 15회때 상대적으로

법규점수가 후하게 나와서 운이 좋았던 케이스였습니다.

하지만 실무를 잘하지 못했다면 합격하기 어려웠을 겁니다.

(7) 15기 이병수 평가사님 (합격의 견인차 : 이론)

제가 좋아하는 분으로서 (얼굴도 지대 잘 생기셨습니다. ^^) 엄밀히 말하면 2년차는 아니고 2.5년차라고

애기하는 것이 더 맞을 겁니다. 43세에 합격하셨으며 전에 손해사정인 일을 하셨던 것으로 알고 있습니

다. 실무를 5월전에 잡기 위해 하루 400점 분량의 강행군을 하였습니다. 1주일에 400 * 5 + 200(토) +

100(일) =2,300점을 소화했습니다. 이렇게 공부하는 것은 무식해 보일 수 있으나 시중의 문제를 전부 접

해볼 수 있고, 실무의 체계와 감을 빨리 습득하는 좋은 방법이 될 수 있습니다. (요즘 버전으로 따지면 0

기 매실문제를 푸는 것이 좋을 것 같습니다. 진도별로 시중의 문제를 모아놓은 것이니까요). 이 분도 ‘왜

이러지’님처럼 이론공부가 별로 안되어서 박준필평가사 기본강의를 2~3회독 빠르게 반복하여 체계를

잡았다고 합니다. 님께서 이론강의가 안되있으므로 학원스터디와 병행하시되 빨리 이론강의를 들어서

체계를 잡는 것이 중요합니다. (강의는 누구것을 들어도 무방하나 한솔법학원 박준필 or 요즘 뜨고 있는

합격의 법학원 김지연강사중 맘에 드는 것으로 들으세요. 단, 빠른 시간내에 강의를 들어야 합니다)

(8) 16기 문현석 평가사님 (16회 실무수석)

개별스터디를 하셨으며 실무를 잘하셨던 분이라고 합니다. 위에서 김성훈 평가사가 실무 때문에 합격했

다고 했죠? 이 분도 김성훈 평가사님과 비슷하다고 보시면 됩니다.

(9) 16기 이수현 평가사님 (16회 실무수석)

스터디 팀장시절 팀원들에게 하루 200점 이상 꼭 풀고 막판에는 목차만 잡아보는 형식으로 하루 600점

씩 풀도록 권했다는 말이 있습니다. 본인도 그렇게 했다는 의미입니다. 이 분도 2년차임에도 불구하고

합격할 수 있었던 것은 실무를 잘했기 때문이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 이 분은 이론에 대해서 암기

는 필수적이다. 하지만 이해가 전제가 되어야 하기 때문에 일단 기본서를 통해 이해를 한 다음 그 다음

암기를 하되 서브의 문장이 비문(非文) 이 많고 교수님 책을 짜깁기 격으로 편집해놓아 그 문장을 그대로

암기하기 어려우므로 읽고 암기하면서 자신만의 언어로 바꾸어서 외워야 한다고 강조합니다. 이론암기

의 경우 나중에는 암기에 큰 부담이 올 수 있으므로 스터디때 조금씩 암기를 병행하라고 애기하기도 합

니다. 서브를 만들기에 2년차 실력이 일천하기 때문에 잘된 팀장서브에 자신이 내용을 가감하여 단권화

하는 것이 좋을 것 같다는 의견도 있었습니다.

(10) 16기 손경순 평가사님 (16회 실무수석)

스터디에서 이론, 법규는 정말 못했는데요. 실무는 2년차이지만 정말 잘했었습니다

(11) 16기 권자영 평가사님

엄밀히 말하면 2년차 합격생은 아니시고 본격적으로 하기 전에 시립대에서 실무를 배웠다고 하셨으므로

2.5년차라고 하는 것이 맞을 겁니다. 1차 공부 할 때도 한성 자습실에서 정말 독하게 공부하였고 (그때

회계 모의고사 점수가 97.5점이었습니다) 2차 때도 실무를 정말 열심히 공부하셨다고 합니다. 상대적으

로 이론, 법규를 늦게 공부시작하느라 애를 먹었다는 애기도 하셨구요. 합격의 견인차는 실무이셨던 것

같습니다. (그래서 지금 실무강사로 많은 수험생들에게 도움을 주시는 것 같기도 합니다 ^^)

(11) 17기 김대건 합격생 (실무 70.5, 이론 63점, 법규 60점으로 합격. 합격 견인차 : 실무)

왜이러지님과 비슷한 상황에 계셨던 분으로 이 분도 2년간 회사에서 근무하다가 퇴사하고 공부를 시작

하셨던 분입니다. 원래부터 실무에 대한 감이 좀 있었습니다. 삼일 일요반 김기태 평가사님 팀장 밑에서

공부하였으며 2기 4주차때는 쟁쟁한 고수들을 제치고 전체 2등을 할 정도로 뛰어난 실무실력을 가졌습

니다. 개별스터디는 하셨구요. 스터디가 있는 일요일 저녁만 쉬고 매일 아침 7시부터 12시 30분까지 정

말 성실하게 공부하신 분이었습니다.

(12) 18기 노지녕 합격생 

작년 제가 팀장으로 있었던 반의 팀원이셨으며 제가 알기로는 2년차로 합격하신 것으로 알고 있습니다.

(사실이 아니라면 죄송합니다) 이 분은 ‘왜이러지’님의 팀장님이시니까요. 님의 입장을 누구보다도 잘 헤

아려 주실 겁니다. 2년차때는 팀장 말만 믿고 따르는 것이 정말 중요합니다.

2년차에게 팀장은 신(神)이자 합격을 위한 최상의 road map입니다.

2년차는 무조건 팀장을 신뢰하고 따르십시오

(13) 18기 윤대혁 합격생 (합격의 견인차 : 실무)

2년차로서 제가 팀장으로 있었던 반의 팀원이었습니다. 1~2기때는 미약하였지만 실무실력이 점점 늘어

3기 들어서 비약적인 발전을 하여 이번에 실무 및 이론에서도 스터디성적이 좋았습니다. 최근  삼일한성

감정평가학원 0기 매실을 담당할 정도로 2년차이지만 실무실력이 수준급이었습니다. 이번에 실무도 65

점 정도로 고득점 하였습니다.

(13) 18기 장새람 합격생 (18회 이론수석)

이 분은 2년차 합격생은 아니고 4년차 합격생이시지만 정말 열심히 공부하신 분입니다.

2년차때 집에서 하루 14시간을 공부하였었습니다. 2년차 때 이렇게 정말 독하게 열심히 공부하여야

합격할 수 있다는 것을 강조하기 위해 소개하였습니다. 

 2. ‘왜이러지’님에게 드리고 싶은 말

제가 위에서 최근 6년간 2년차 합격생들의 일면을 소개해 드린 것은 여기에서 2년차 합격생의 공통점을 찾으시라는 것이었습니다

  2년차로서 합격하기 위해서는

1. 반드시 실무를 고득점 해야한다.

    그리고 5월이 되기전에 어느정도 실무를 완성해야한다

2. 하루 반나절 정도만 휴식하고 체력이 허락하는 한 최대한 공부해야

    하며 최소 하루 순수공부시간 10시간 이상은 해야한다

    그리고 정말 성실해야 한다.

3. 2년차의 강점인 기본 + 근성 + 열정을 잘 활용해야 한다

    라는 것입니다.

이 점을 고려할 때 ‘왜이러지’님의 계획을 검토해보면

실무의 경우 개별스터디를 할지 안할지는 선택사항입니다만, 맘에 맞는 분들이 있다면 개별스터디를

하는 것이 좀 더 유리하지 않을까 생각합니다. 또한 학원스터디와 plus 독학으로 실무 하루에 6~7

시간을 투자하여 1기를 보내시겠다고 하였는데, 안일하다는 생각이 드시지는 않는지요? 저의 경우 2년

차때 학원스터디를 다니면서 1기 시절 하루에 실무만 10시간 이상 하였던 기억이 납니다. 지금 시기는

이론, 법규도 중요하지만 실무에 절대적으로 많은 시간을 써서 기본베이스를 탄탄히 하여야 하는 때입니

다. 실무공부시간을 좀 더 늘리시고 플러스 외 시중문제를 모아놓은 매실문제 혹은 신체계 문제집등을

같이 병행하여 공부하는 것이 좋을 것 같습니다. 스터디를 다니면서 이론, 법규도 어느정도 투자해야 하

기 때문에 이 점을 고려한다면 얼마의 시간을 공부하는데 투자해야 하는지 판단하실 수 있을 겁니다.

(세부적인 사항은 님의 실무스터디팀장님과 다시한번 상의하십시오)

이론의 경우도 상당히 안일합니다.

위에서 말한 것처럼 빠른 시간내에 강의를 2~3회독 하세요. 각론 부분은 실무를 하면서 이해가는 부분

이 많기 때문에 굳이 그 부분에 대해서는 인강을 들을 필요는 없으며, 전체 체계를 잡아야 하는 총론 부

분과 상대적으로 내용이 어려운 부동산학개론(특히 금융, 투자, 개발)부분만 빠른 시간내에 들으시고 체

계를 잡으세요. 나머지 부분은 그냥 책을 봐도 스스로 이해할 수 있을 겁니다. 스터디 진도에 맞추어서

공부를 하고 암기도 의의 위주로 틈틈이 하시면 되겠습니다.

법규의 경우  정말 열심히 하시는 분들에 비해서는 양이 적기는 하지만 부족하지는 않습니다. 법규의 경

우 기본논리전개와 의의를 정확히 숙지하고 조문, 학설, 판례의 내용을 정확히 이해하여야 합니다. 무조

건 사례부터 외우고 덤비면 나중에 한계가 찾아오니 주의하시구여. 기본을 익힌 후 그 다음 목차연습(目

次演習)을 많이 하세요. 목차연습을 통해 자신만의 논리를 확립할 수 있습니다. 그 다음 답안작성의 단계

를 거치는 방향으로 공부하세요. 책은 딱 1권만 반복해서 보시구요 (이것은 16회 법규수석 김민규 평가

사님과 18회 법규수석 강병운님의 의견과 일치한다고 생각합니다). 일단은 님의 법규팀장님이 하자는

대로 무조건 따르면서 공부하는 것이 좋겠습니다. 보상법규강의는 빠른 시간 내에 수강하시구요. 1기가

끝났는데도 법규가 현저히 부족하다고 느끼면 그때 사례강의나 단과강의를 통해서 보충하시는 것도 필

요합니다. 2기 이후에는 법규강의 들을 시간이 별로 나지 않을 겁니다. 실제 시험을 보는 날까지도 법규

는 100%완성되기 어려울 겁니다. 하지만 합격하는 데에는 지장이 없을 겁니다. ^^ 불안해하지 마시고

스터디 진도를 천천히 따라 가세요 (물론 그것도 정말 힘드실 테지만요. 팀장님들에게 수시로 상담을 신

청하시는 것도 잊지 마시구요)

지금은 공부에 있어서 실무를 최고최선(highest and best use)으로 삼아야 할 것입니다

님이 영문학과라고 하셔서 생각이 난 건데요

저도 공부를 하고 연차가 늘어가면서 내가 과연 합격할 수 있을까 라는 불안감에 시달린 때가 있었습니

다. 그때 이 영시(英詩)를 법전 맨 앞장에 붙여놓고 흔들리는 마음이 생길 때 마다 펼쳐놓고 읽고는 했습

니다.

힘내시구요. 새해 합격 복 많이 받으셔서 12월의 영광에 님에게 있기를 기원합니다

음양화평지인이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세여 ^^/

The Road not Taken    - Robert Frost

Two roads diverged in a yellow wood,

And sorry I could not travel both

And be one traveler, long I stood

And looked down one as far as I could

To where it bent in the undergrowth;　

Then took the other, as just as fair,

And having perhaps the better claim

Oh, I kept the first for another day!

I shall be telling this with a sigh

Somewhere ages and ages hence:

Two roads diverged in a wood, and I

I took the one less traveled by,

And that has made all the difference.

가지 못한 길    - 로버트 프로스트

노랗게 물든 숲 속으로 난 두 갈래 길,

몸 하나로 두 길 갈 수 없어

아쉬운 마음으로 그 곳에 서서

한쪽 길이 덤불 속으로 굽어든 저 끝까지

한참을 그렇게 바라보았다.

그리고는 다른 쪽 길을 택하였다. 똑같이

아름답고 그 길이 더 나을 법 했다.

아, 먼저 길은 나중에 가리라 생각했는데

지금으로부터 먼 먼 훗날 어디에선가

나는 한숨 쉬며 말할 것이다.

어느 숲 속에서 두 갈래 길 만나 나는

사람이 적게 다닌 길을 택했노라고. 그리고

그것 때문에 모든 게 달라졌다고.

내가 선택한 길을 믿으며 오늘도 터벅터벅, 한발자국이라도 앞

로 더 나아갈 뿐....08.1.4 from XXX

재건축사업과 상가 감정평가

재건축사업 추진에 따른 개발이익 일정부분 상가평가시에도 반영돼야

Ⅰ. 머리말

재건축사업은 기존의 노후, 불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택 등의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업으로서, 종전 주택보다 견고하고 이용이 편리한 새로운 주택을 건설함으로써 주택 등 소유자의 삶의 질을 높이려는 주택개량사업의 일환으로 볼 수 있다.

재건축사업은 생활환경 개선을 통한 도시미관제고, 토지이용의 효율화를 통한 주택공급의 확대, 주거문화수준의 향상과 함께 재건축사업에서 발생하는 이익으로 재산 증식 등의 효과를 수반한다. 이러한 재건축사업은 사업의 신속, 원활한 추진이 재건축조합원의 재산상 이익과 밀접한 관련이 있다.

이하에서는 재건축사업과 상가문제, 상가 감정평가의 중요성 및 유의사항 등에 대하여 살펴봄으로써 재건축사업의 원활한 추진에 일조가 되었으면 하는 바램과 기대를 가져본다.

Ⅱ. 재건축사업과 상가 문제

앞에서 언급했듯이 재건축사업의 신속한 추진이 재건축조합원의 기간이익과 직결된다고 볼 수 있는데, 많은 재건축조합이 상가의 동의를 얻지 못하여 재건축사업 추진이 늦어지는 것을 흔히 볼 수 있다. 이는 상가측의 과도한 요구에 기인하는 경우도 있고, 아파트측에서 개발 이익부분을 독점하려는 것에 기인하는 경우도 있다. 심한 경우는 상가측과 협의가 안되어 상가부분을 제외하고 재건축사업을 추진하려는 경우도 있다. 하지만, 상가부분을 제외하려해도 상가가 아파트단지 외곽 한편에 위치해야 고려해 볼 수 있는 사항이지 아파트단지 내부에 위치해 있는 경우에는 고려해 볼 수도 없다.

상가측이나 아파트측에서 과도한 욕심을 버리고 서로 상대방의 입장에서 생각해보고, 적정한 수준으로 양보하는 것이 빠른 재건축사업의 추진을 통한 기간이익을 취하는 것이 보다 양측의 이익에 부합된다고 생각한다.

Ⅲ. 상가 감정평가 방법

상가측이나 아파트측에서 기본적으로 상가 감정평가액을 기준으로 하여 플러스 알파에 대하여 협상을 진행하는 것이 보통인데, 그 기준이 되는 상가 감정평가는 어떠한 방법으로 이루어지는지 개괄적으로 살펴보고자 한다.

1. 상권 분석

상가는 대상부동산의 규모와 시장지역의 크기에 따라 여러 가지로 구분되나 재건축사업과 관계있는 아파트단지내 상가는 식품점, 약품점, 잡화점, 세탁소, 이발소, 부동산 중개업소 등과 같이 생활과 밀접한 관련을 가지는 상점들로 구성된 근린상가에 해당된다고 볼 수 있다.

상권분석의 첫 번째 단계는 대상상가의 거래시장지역의 범위를 확인하는 것이다. 거래시장지역은 상가의 시장가치와 직접적인 관련이 있다. 시장가치는 연간 예상되는 상가의 매상고에 좌우된다. 그런데, 상가의 연간 매상고는 거래시장지역의 인구 특성이나 가구 소득과 밀접한 관계를 맺고 있다.

아파트 단지내 상가는 당해 아파트 주민과 인근의 주민이 주요고객이 될 것이다. 평가사는 시장지역의 전체인구와 성별, 연령별 인구 등을 분석하여, 예상되는 매상고를 추계한다. 평가사는 대상지역내의 인구를 소득계층별로 나누어 구매력을 평가한다. 이렇게 함으로써 평가사는 상가 수익성을 보다 정확하게 통찰할 수 있다.

평가사는 소득계층별로 가구소득에서 물품이나 서비스 구매에 소비되는 비율을 산정하고, 이것을 계층별 인구에 곱함으로써 전체매상고를 추정한다. 전체매상고는 다시 상가가 제공하는 상품이나 서비스의 범주에 따라 할당된다. 시장지역의 전체소득에서 얼마 정도가 대상상가에서 소비되고, 전체매상고가 각 범주별로 어떻게 할당되는가는 유사상가를 비교분석함으로써 알 수 있다.

2. 수익환원법의 적용

상가의 소득은 유사한 경쟁업체의 임대료를 비교하여 결정되며, 평가사가 소득자료를 조정하는데 있어 고래해야 할 또 다른 요소는 상가의 관리적 측면이다. 소득이 추계되면 유사부동산에 대한 자료를 분석하여 상가의 영업경비를 추계한다.

상가의 전체소득에서 영업경비를 차감하여 순영업소득이 구해지면, 이에 적용할 자본환원율을 구해야 한다. 자본환원율은 유사부동산의 분석으로부터 시장에서 구해져야 한다. 이렇게 구한 자본환원율을 평가대상 상가의 순영업소득에 적용시킴으로써 시장가치를 구할 수 있다.

3. 원가법

원가법은 상가의 시장가치를 추계하는데 흔히 적용되지 않는다. 원가법으로 상가를 평가할 경우에는 부지의 가치추계, 건물의 가치추계, 그리고 감가상각의 추계가 행해져야 한다.

상가의 부지가치는 고객과의 접근성에 의해 많은 영향을 받는다. 부지는 일반에서 잘 알려져 있고, 많은 교통량에 쉽게 노출될 수 있는 곳일수록 좋다. 또한, 상가부지는 크기가 적절하고, 모양이 규칙적일 것이 요구된다. 부지모양이 불규칙할 경우에는 건물의 구조나 접근성에 좋지 않은 영향을 끼친다. 부지가치는 유사한 매매사례를 검토하여 구해진다. 건물의 가치는 주요 구성부분에 따라 별도로 추계되어 합산된다.

상가에 대해서도 물리적, 기능적, 그리고 경제적의 세가지 형태의 감가상각을 한다. 이렇게 감가상각한 건물 등의 가치와 토지가치를 합하여 상가의 가치를 구한다.

4. 거래사례비교법

상가의 비교매매사례의 분석에서는, 대상부동산의 물리적 특성보다도 수익성에 더 많은 비중이 주어진다. 상가의 매수 동기는 주로 투자가치로부터 연유된다. 따라서 평가사는 상가가 제공하는 투자의 질에 대한 판단을 우선적으로 할 필요가 있다.

상가가 제공하는 투자의 질에는, 매기간 소득의 안정성, 자본이득의 증식, 세제상의 혜택 등 여러 가지가 있을 수 있다. 상가의 단위당 가격은, 투자의 질에 대한 매도자와 매수자의 판단에 의해 영향을 받는다.

평가사가 상가의 비교매매사례를 해석할 경우 유의해야 할 사항은 다음과 같다.

첫째, 상가의 매상고는 새로운 경쟁업체의 등장과 밀접한 관련이 있다.

둘째, 시장지역 주민들의 구매력 변동은 대상상가의 시장가치에 영향을 준다.

셋째, 교통수단이나 시설의 변화는 상가 시장지역의 경계를 변화시킨다.

넷째, 시장지역내의 인구이동은 상가에 대한 수요을 변화시킨다.

비교매매사례에 대한 시장자료의 분석은 상가에 대한 표준적인 영업실적을 제시한다. 임대차계약의 내용과 임차자의 질에 대해서도 분석을 할 필요가 있다. 상가에 대한 마직막 분석영역으로는 각종 수익률에 관한 지표들이 있다. 특히 시장자료와 부동산의 가치를 나타내는 소득승수, 종합환원율, 지분에 대한 수익률은 반드시 고려되어야 한다.

5. 조정

세 가지 평가방법에 의한 시산가치는 조정의 단계를 거쳐 최종의 가치결론에 이르게 된다. 원가법은 예상하고 있는 상가의 개발사업의 타당성분석에는 유력한 대안이 되지만 기존 상가의 시장가치의 평가에는 신빙성이 상당히 떨어진다. 기존 상가의 평가에는 거래사례비교법과 수익환원법에 상대적 비중이 더 많이 주어진다.

따라서, 이 두 방법에 의한 시산가치, 특히 수익환원법에 의한 그것은 상가의 시장가치를 지지하는 강력한 근거가 된다.

Ⅳ. 상가 감정평가시 유의사항

이상의 방법에 의하여 상가를 평가하는 것이 추구해야 될 올바른 방법이라고 생각되나 우리나라에서는 대부분 거래사례비교법에 의하여 층별, 위치별 지수 등 수익성에 영향을 미치는 요인을 고려하여 평가하고 있는 것이 현실이다.

재건축사업의 경우에는 층별, 위치별 지수의 편차를 크게 두지 않는 것이 타당할 것으로 본다. 일반인들의 인식에는 재건축사업을 추진하게 되면 건물을 철거하게 되고 토지만 남게된다는 생각이 있어 통상 수익성의 차이에 따른 가치 편차를 크게 두지 않고 거래되기 때문이다. 특히, 재건축사업의 추진에 따른 개발이익의 일정부분은 상가 평가시에도 적정한 고려가 되어야 할 것으로 본다.

Ⅴ. 맺는말

위에서 재건축사업과 상가 감정평가에 대하여 개략적으로 살펴보았다. 한정된 지면과 균형성을 고려하여 개괄적인 검토 밖에 되지 못하여 아쉬운 점이 있으나 일반인들이 평가의 구체적 기법까지 알 필요는 없다고 보여졌기 때문이기도 하다.

상가측과 협의가 되지 않아 원활한 사업추진이 되지 않는 재건축조합에서는 상가측과 적정한 선에서 양보하여 하루라도 빨리 사업을 추진하는 것이 보다 더 서로에게 이익이 될 것으로 보여지며, 이 글이 재건축사업의 원활한 추진에 조금이라도 보탬이 되었으면 하는 바램을 다시 한번 가져본다.

유정근 감정평가사 작성

이xx님 안녕하세요. 더운날씨에 공부하느라 고생이 많으시네요.

어느덧 시험시즌이 왔네요. 업계는 많이 뒤숭숭하지만 구애받지 마시고 합격에만 매진하시길 바랍니다.

예상논점은 매년 만드는 것은 아닙니다. 친한 분들을 위해 그냥 만들어본 것일 뿐 매년 하는 짓(?)은 아닙니다.

올해는 예상논점추출을 할지 안할지는 모르겠으나 만약 한다면 알려드리도록 하겠습니다.

예상문제가 가시화 되는 것은 7월말부터입니다. 학원가에서 지금 예상문제라고 찍고 있는 것들 2008.8.21 2007두13845 하자승계판례, 대집행등은 이미 올해 2010 사법고시 행정법 1번문제로 출제되었습니다. ^^

지금 현재 학원에는 다니지 않으시지만 그 자료를 복사해서 보시겠죠? (권소현, 김성유, 유도은, 정혜영, 김지연, 최지혜, 박승용, 황인석등) 일단, 수험가에서 중요하다고 여기는 부분은 잘 정리해 놓으시구요. 그 다음 이하 제가 제시해드리는 부분을 좀 더 신경써서 (특A급으로 보라는 소리가 아님 -> 7월말 이후 사정변경에 따라 변경가능하기 때문) 보세요.

제가 선정한 것들은 다 근거 있고 이유가 있지만 그 이유에 대해서는 별도로 언급하지는 않겠습니다. 지금부터가 정말 중요한 시기입니다. 체력안배에도 유의하시구요.

1. 감정평가실무

올해는 약술 단독문제는 나오지 않을 가능성이 큽니다.

(약술로 나올 것이 거의 없습니다. 나와도 5점정도)

자료 PAGE가 작년보다는 많이 제시될 가능성이 큽니다.

(1) 타당성 분석 ★★★★★

(NPV, IRR 같은 분석기법 적용보다는 사례선정이 핵심되는 것들 : 예를 들어 16회 1번 같은 문제가 응용된 형태로 출제된다면 어떻게 나올 수 있을지 고민해 보세요)

(2) 재개발, 재건축평가 ★★★

17회때 재개발 기본유형이 출제되었으므로 그 이상수준으로 준비하세요. 도시 및 주거환경정비법의 내용까지도 숙지해 놓으세요. 20기 이론연수에서도 중요한 비중으로 다룬 내용입니다.

(3) 경매평가 ★★★

경매평가의 유형을 섭렵하시고 특히 선박우선채권 관련한 내용과 구분소유적공유관계에서의 지분을 평가하는 경우를 잘 봐두세요.

(4) IFRS관련 기업가치평가 ★★

작년 약술로 출제되었지만 상당히 중요한 이슈임에는 틀림없습니다. 20점 정도로 나올 가능성이 있으니 정리해놓으시고 특히 무형자산평가를 더욱 집중적으로 보세요

(5) 농업손실보상 ★★★

올해 법 개정관련하여 논의가 있습니다. 기본내용을 잘 정리해 놓으세요 (2010 권소현 1기 11주 1번문제를 기본 BASE로 삼으세요)

(6) 기타요인보정치 산정 ★★★

매년 있는 일이지만 요즘 기타요인보정 관련하여 큰 사건사고가 있었습니다. 이론에서 중요하게 보고 있으나 16회 3번 이론문제로 출제되었으니 실무에서 출제될 가능성이 큽니다. 일반적인 기타요인보정 케이스는 아닐 것이니 어떤 사건이었는지 한번 알아보세요

2. 감정평가이론

부끄럽지만 拙稿 12월의 영광 자유게시판 24932번 글 (20회 1번 문제의 출제의도 분석)을 읽어보셨겠죠?

이런식으로 기존 기출문제 및 특강문제를 분석하려고 노력해보세요

이론의 경우 예상문제를 찍는게 큰 의미가 없다는 것은 아실겁니다.

요즘 한국감정원 공단화가 큰 이슈라고 하죠?

하지만 실제 업계의 최대 화두는 오히려 수수료 규제에 대한 내용입니다.

종가세 제도를 종량세로 바꾸고자 하는 논의가 있죠? 시험에 직접적으로 출제되기는 힘들지만 이 논점과 관련되는 파생논점이 어떤것이 될 것인지 고민해 보세요.

(팀장들이 만든 문제랍시고 주는 문제로 고민하지 마시고 직접 문제를 만들어보세요. 팀장 강사한테 의지하면 안됩니다.)

3. 감정평가 및 보상법규

작년 1번 문제같은 스타일이 나올까봐 겁나시죠? 앞으로도 이런 경향은 계속 될 것 같습니다. 박정호 사례 같은 것 무조건 보고 암기하는 것보다는 최신판례를 보세요. 토지보상법, 부공법에 관련된 판례만 보면 절대 거기에서 시험에 안나옵니다. 다른 쪽의 판례법리 중 우리 시험에 응용되서 나올 확률이 큽니다. 즉, 행정법 공부를 깊게 해놓으세요.

학원 것 신봉하며 열심히 외우는 과오를 범하지 않으시길.........

2010 사법시험 1번문제로 재결의 불복, 대집행, 선결문제, 선결관계가 출제되어서 올해 감정평가사 시험에서는 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에서 1번이 출제될 확률이 매우 큽니다. 즉, 행정법 위주로 문제가 나올 것으로 예상됩니다.

(1) 신뢰보호의 원칙, 사정변경으로 인한 확약의 실효 ★★

행정법 기본서와 1996.8.20 95누10877 판례를 잘 봐두세요

(2) 직권취소, 직권철회의 법리 (취소의 취소 , 철회의 철회 포함) ★★★★★

(3) 사인의 공법행위의 하자와 행정행위의 효력 ★★★★★

2009.9.17 선고 2007다2428 전원합의체 판례법리를 잘 연구해 보세요

(4) 행정행위의 존속력 ★

2008.7.24 2006두 20808 판례 및 13회 기출문제인 93누8542 판례를 잘 봐두세요

(5) 행정법에 대한 기본법리를 담고있는 2009.5.14 2009두638을 봐두세요 ★★

(6) 하자치유, 의견청취 (기본이죠? 15,17,19 홀수회에는 절차하자가 출제되곤 했습니다. 잘 아시겠지만 잘 정리해두세요) ★

(7) 과징금 (부공법상 변형된 형태의 과징금 보다는 본래 의미의 과징금이 시험에 출제될 가능성이 더 높습니다. 나오면 행시에서 출제가 가능합니다. 고로 우리 시험에서는 약술로 나올 가능성이 높으니 관련 조문을 꼭 암기해 놓으시고 약술로 20점 정도 준비하시는 게 좋을 겁니다) ★★

(8) 일부인용재결 또는 수정재결의 경우, 일부인용재결 (2009년 사법고시 2번문제) ★

감정평가사 징계와 관련하여 출제가능성이 있습니다. 관련 사례로 정리해놓으세요

(9) 2006.6.22 2003두 1684 전원합의체 판결 (원고적격, 협의소익 등) ★★★★★

우리 수험가는 물론이고 모든 시험에서 중요하게 여기는 판례인데 워낙 엄청난 내용을 담고 있어서 그런지 아직까지 출제가 안되고 있습니다. 그대로는 아니고 분명 여기에 있는 법리가 응용되어서 나올 것입니다. 정말 정말 중요한 판례이니 마스터 하고 들어가셔야 합니다.

(10) 2008.8.21 2007두13845 (제소기간의 경과와 하자승계) ★★★★★

2010 사시에서 직접적으로 이 판례를 물어본 것은 아니지만 간접적으로 출제가 되었습니다

학원가에서도 특 A급으로 강조하고 있고 너무나 너무나 중요한 판례입니다. 우리 법과 직접

적으로 관련이 있는 부분이므로 판례내용을 아예 토씨하나 틀리지 않고 완벽하게 암기하도

록 하세요

(11) 48회 사법시험 기출문제 (일부위법과 일부취소)

김정일 변호사가 사례로서 다루었던 문제이기도 합니다.

2009.6.23 2007두 18062 판례를 잘 숙지하도록 하세요

(12) 간접손실보상 ★★

48회 사법시험에서 기출되었죠? 잘 정리하고 계시겠지만 판례위주로 정리하면 될 겁니다.

(13) 지방토지수용위원회 ★★★★

(약술로 나올 가능성이 큽니다. 잘 모르시겠지만 이 부분과 관련된 법 개정이 입법예고 될 예정입니다. 물론 수험가에서도 모를 겁니다. 관련 조문 중심으로 잘 정리하세요)

P.S 행정심판법 개정내용이 올해 시험과는 무관하지만 혹시라도 행정심판 문제가 나온다면 임시처분 등의 개정내용을 언급해주시면 가점을 받을 겁니다.

보내신 메일은 잘 받아보았습니다

감정평가사 전문학원에 가시면 상담만을 전문으로 하는 분들이 계십니다

까페에서의 내용은 검증되지 않은 것일 확률이 매우 크기 때문에 오프라인상으로 전문가들에게 직접 만

나 물어보는 것이 가장 안전하고 확실한 길이 될 수 있습니다

님 말고 메일을 보내주신 분이 2분 계십니다. 원래 순서대로 그 분들에 대한 답변을 먼저 해드려야 하는

것이 맞지만 물어보는 내용이 단순하고 또한 보내신 엘리님이 여자분인 것 같아 먼저 답변을 드리게 되

었습니다. (보내신 메일의 이름상으론 여자이름인데 남자? 그렇다면 대략난감) 제가 원래 여자를 좋아

합니다. ^^

나머지 2분(서XX분, 도약을 위해분)은 조만간 답변을 드리도록 하겠습니다

보내신 메일 전문입니다 (약간 수정)

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안녕하세요..^^

"12월의 영광"의 게시판을 읽다가 개인적으로 도움을 얻고자 멜을 쓰고 있습니다..

혹.. 제가 불편을 끼친거라면 이해해 주시고 도움 부탁드립니다..^^

작년에 1차셤을 준비하다가 개인적인 사정으로 이번 1차 셤에 응시를 못했습니다.

그래서 본격적으로 준비를 하려고 2차 부터 자료를 찾고 있지만 정말이지 난감합니다..

1차는 H학원에서 민법을 제외하고는 다 들었습니다..

그래서 2차도 그냥 H학원에서 들어야 하나 걱정하던 차였습니다..

회사원인 관계로 낮 수업 위주인 학원들은 다닐수가 없고.

또 동영상 강의는 제가 잘 적응하지 못하고..

어느학원 어느강사님이 좋은지도 사실 잘 모르겠구요..

게시판의 글들은 대부분 동영상 강의 강사님들 위주의 질문과 대답인거 같구요..ㅜ.ㅜ

부탁드립니다..

2차 과목은 어떤 강사님이 좋은지..

기본서와 교재는 어떤것이 좋은지..

특히 기본서가 중요한거 같은데.. 역시 잘 모르겠습니다..--;

이렇게 중요한 시험을 준비하면서 도움받을 사람 한 명 만들지 못한 제가 좀 창피스럽습니다..--;;;

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전혀 창피한 일이 아닙니다. 저도 시험공부를 처음 시작했을때 도움받을 사람이 단 한명도 없었습니다.

누구의 소개로 감평을 시작한 것이 아니었기에 더더욱 그러했습니다.

1차는 공부를 해보셨으니 잘 아실 것이고

2차의 경우 이런류의 질문이 참 대답하기 곤란합니다

학원가에서 강의를 하는 분들은 다 실력이 검증된 분들입니다

다만 자신에게 강사의 스타일이 맞냐 그르냐의 차이일 뿐이져.

2차의 경우 학원강의가 대부분 저녁에 진행하니까여.  회사일 마치고 들으시면 될 것 같습니다

하지만 체력적으로 많이 힘드시겠져.

1차와는 달리 2차는 직장과 병행하기가 거의 불가능할정도로 힘이 듭니다

합격의 계획을 어떻게 세우셨는지는 모르지만 2차를 전문적으로 할 때에는 휴직 혹은 사직의 경우를 심

각하게 고려하여야 할 것입니다

누구가 좋다 나쁘다라고 말할 자격이 제게는 없습니다

합격도 하지 못한 제가 떠들어봤자 얼마나 잘 알겠습니까

또한 제 스타일과 님의 스타일이 다르니까여 추천해주는 분이 잘 맞을지도 의문이구여

그리고 가장 무서운 학원알바의 오해 악플...(장난아니게 무섭져)

그냥 과목별 몇가지의 대안을 제시하는 정도로만 대신하려고 합니다. 이해를 바랍니다

1. 감정평가실무

2차 시험의 당락을 결정짓는 제일 중요한 과목입니다. 세 과목중 한개이지만 그 비중은 다른 두과목을

합쳐놓은 것 그 이상입니다. 공부를 오래한 다년차들도 작년에 과락의 고배를 마시게 하는  공포의 과목이기도 합니다.

처음 공부할때 부터 시험보기 바로 직전까지 손을 놓아서는 안되는 2차과목중 가장 중점을 두어야 하는

과목입니다.

1) 핵심감정평가실무 (이정훈, 신병기, 김문혁 공편저)

한성학원의 김문혁 평가사님(13회 합격)이 강의를 하고 계십니다. 강의경력은 3년정도 되셨구여. 재미

있게 잘 가르쳐 주시는 분입니다. 수험생들을 많이 배려하는 분이기도 합니다.

실무를 처음 하는 분들이 많이 시작하는 교재입니다. 내용이 쉬운편입니다. 타 교재에 비해 쉽다는 것이

지 절대 내용이 쉬운 건 아닙니다.

2) 감정평가실무강의 (나상수, 고규봉, 이홍규 공저)

예전의 신감정평가실무 책의 내용을 추가하고 실제 감정평가협회, 한국감정원에서의 실무매뉴얼을 포

함하여 각종 자료를 총망라하여 나온 책으로 현재 최고의 기본서로 꼽히고 있는 책입니다

또한 고규봉평가사님이 실무시험에 2년연속(15회 16회) 들어가는 바람에 그 인기가 폭발적으로 늘어나

서 수험생이라면 누구나 이 책을 사서 보는 것으로 알고 있습니다. 제가 처음 실무를 공부할땐 이 책이

없었으나 나중에 저도 헌책방에서 이 책을 구입하였습니다

하지만 감정평가이론부분을 포함하고 있어 내용이 굉장히 방대합니다. 그러므로  초심자의 입장에서는

책의 모든 내용을 한번에 소화하려는 욕심을 버리셔야 합니다.

실제 기본강의에서도 책의 모든 내용을 다 다루어주지는 않습니다.

서울법학원의 이홍규 평가사님(12회 합격)등이 강의하고 있습니다. 누구나 다 사는 책이고 이홍규 평가

사님은 강의경력도 이제 5년 가까이 되는 실무의 베테랑 강사입니다. 그래서 이번에 200명 선착순 기본

강의가 단기간에 마감되었구여

세세하고 자세히 가르치시는 장점이 있습니다.

하지만 바로 그 점 때문에 실무의 전체적인 아우트라인을 잡는데 혼란스러울수 있습니다.

그래서 뒤에 나오는 권경미 기초실무를 先 -수강하는 것도 하나의 방법이라는 점을 애기할 것입니다

3) 신체계감정평가실무 (유영조, 홍병각, 이종원 공편저)

예전 출제위원들급 문제가 많이 있어서 예전에 핵심과 함께 기본서로 많이 보는 책입니다. 현재 개정을

위해 출간되지 않고 있으며 조만간 개정작업을 마치고 나올 겁니다. 편저자중 홍병각평가사님(9회 합

격)이 작년 실무출제, 채점을 담당하여 그 인기가 다시 상승하고 있는 책입니다.

(현재 서울법학원에서 실무특강의 형식으로 강의하고 계시져. 열기가 매우 뜨겁다는 후문..)

이 책으로 강의하는 분은 한성학원의 이종원평가사님(13회 합격)으로 알고 있습니다. 하지만 지금은 학

원에서 강의를 안하시고 계신 것 같습니다. 책이 개정되어 나온다면 강의를 재개할 것입니다

4) 플러스감정평가실무 (김성중, 최창섭 공편저)

11회 합격생인 김성중, 최창섭평가사 분이 기존의 스터디 문제, 일본실무기출문제 , 미국식실무문제등

을 적절히 혼합하여 만든 책입니다. 실무이론 요약 부분이 실무 책 중에서 잘되어 있고  문제구성이 탄

탄하여 누구나 이 책의 문제를 풉니다

하지만 초보자 입장에서는 매우 어려운 책입니다. 처음 공부할땐 권하고 싶지 않구여. 자신이 어느정도

실무를 알겠다 생각이 들면 그때 구입해서 보면 될 겁니다

이 책으로 한 때 세종법학원에서 김성중평가사님이 강의를 하셨으나 현재는 안하시구여. 다른 분이 강

의하실 겁니다. 한성학원의 김점호 팀장 (16회 합격생으로 아직 평가사 신분은 아님. 하지만 실무전반에

관한 내용뿐만 아니라 고급 재무관리 부분,  경영, 경제학 부분에 탁월한 식견을 가지고 있는 분으로 판

단됨. 그러니 합격한지 얼마 안되었지만 강의를 할 수 있는 거겠져) 이 플러스 교재로 강의를 할 것으로

보입니다

5) 패스감정평가실무 (박시우, 권경미, 김기태 공저)

박시우 평가사님과 권경미 평가사님의 네임밸류가 합쳐져서 만들어진 책입니다. 출간된지는 얼마 되지

않았구여. 기존책과의  차별화된  별다른 특징은 없구여. 핵심수준정도의 내용으로 구성되어 있는 것으

로 알고 있습니다. 제가 자세히는 보지 않았으나 박시우 , 권경미 두 평가사분이 공부시절 핵심실무를

강조하신 것을 보면 그 책의 색깔과 비슷하게 구성되어 있는 것으로 추측할 수 있습니다.패스시리즈로

기획된 책 같습니다(패스실무, 패스이론(류제형, 황정임 공편저), 패스법규(박승용 저) ) 이런식으로 말이져

삼일학원의 박시우 평가사님(12회 합격)이 강의를 하고 계시구여. 시원시원한 강의 실제답안구성과 같

은 답안제시, 필요시엔 첨삭까지 . 제가 직접들어보지는 않았지만 시원시원한 외모만큼이나 강의도 잘

하시는 걸로 압니다. 강의 처음부터 이론은 간단하게 설명하고 바로 문제풀이를 들어가는 편이라 처음

그 분에게 배우는 수험생들이 실무를 배우는데 약간 당황하기도 합니다만, 이론만 들어서는 바로 문제

를 푸는 것이 거의 불가능한 실무과목의 특성상 나온 방법 같습니다. 하지만 개별스터디 전 혼자서 실무

를 헤쳐나가야 할때 이러한 방법이 소위 빡세고 버겁기도 하겠지만 나중에는 큰 도움이 될 수 있을거라

는 생각이 듭니다 

6) 기타- 권경미 기초실무

12회 합격생인 권경미 평가사님이 자신의 수험생시절 만든 서브노트를 교재로 하여 강의한 것으로 초심

자에게 실무의 전체적인 틀을 설명해주는데 매우 유익한 강의입니다

현재 동영상으로만 남아있구여. 1년정도 지난 것만 남아 있습니다.

듣는데는 전혀 지장이 없으며 길이도 짧으니까 초보자들에겐 괜찮은 강의입니다

설렁설렁 대충 실무가 뭐다 하는 정도를 파악하는데는 좋은 강의 같습니다

권경미 평가사님이 강의를 워낙 잘하시는 지라 유효기간이 지난 강의임에도 불구하고 아직까지도 많은

수험생들이 어둠의 통로를 통해서라도 강의를 구해서 보는 것 같습니다

7) 기타- 안정근 평가실무 (안정근 저)

미국식 평가방법에 관해 미국의 문제를 참고 번역한 책으로 한번보면 좋은 책입니다. 실무문제보다는

오히려 거기있는 이론적내용이 더 공부에 도움이 됩니다. 수익환원법에 관한 깊이있는 내용이 담겨있습

니다

지금은 안보셔도 되구여. 나중에 공부가 되면 혼자서 독학도 가능합니다. 굳이 이 책으로 강의하는 것을

들을 필요는 전혀 없습니다. 권경미 평가사님이 이 책으로 특강한 것이 있기는 하나 별로 추천하고 싶지

는 않습니다

8) 기타- 코어감정평가실무(정인제 평가사님 저), AKERSON 실무 책,  4인공저(백일현, 백영준, 신종

웅, 양우석 공저) , 6,8,10회 동기회 문제집, 신감정평가실무(신근섭평가사님 저) 등이 있으나 나중에 공

부가 되면 다 아시게 되는 책입니다

결론- 어차피 위의 교재를 다 보셔야 하기 때문에 누구를 선택하느냐는 크게 문제되지 않습니다

특히 실무의 경우 강의보다는 실제 개별스터디나 주위의 분들에게 배우는 것이 더 크기 때문에

강의는 실무공부의 최소한의 것을 알기위한 것에 지나지 않음을 기억하세여.

ex) 권경미 기초실무 -> 삼일 박시우 , 한성 김문혁, 설법 이홍규 중 하나의 순서로 들으시는 것이 무난한 구성 같습니다

(기초실무를 제외하고 바로 기본강의를 들으셔도 됩니다)

2. 감정평가이론

이론의 경우 어느강사님의 것을 들어도 다 대동소이 합니다.

시니컬하게 애기하자면 감평이론은 6개월만 공부하고 한글만 읽을수 있을 정도면 누구나 다 강의할수

있다라고 할 정도로 강사님들도 이론에 관해 그리 깊이있는 지식을 가지고 있지 못합니다

왜냐하면 부동산학 전체에서 평가이론이 차지하는 부분은 극히 미약하며 이론을 강의하기 위해서는 부

동산학뿐만 아니라 그와관련된 주변학문을 다 알아야 하기 때문입니다.

강사분의 역량부족이 아니라 이러한 현실적인 이유 때문입니다

일부 다년차 수험생들은 이론의 이러한 측면을 비꼬는 말로 20000원만 주세여. 제가 책 읽어드릴테니..ㅋㅋ

라고 말하기도 합니다. 대부분의 강사님들이 그냥 책을 읽는수준에 그치기 때문이져.

교재의 경우 시중 서브 아무것이나 보셔도 됩니다. 다년차들은 배태성 평가사님 서브나 박준필평가사님

서브를 주로 많이 보았으나 2년차들은 정리가 잘되있는 패스이론(류제형, 황정임공편저)을 많이 보는

것 같습니다. 다른 교재도 내용은 다 같습니다. 그러니 서점에 한번 가셔서 맘에 드는 걸로 보시면 됩니

다. 강사의 경우 따분한 이론을 그나마 재미있는 말로 설명해주시는 한성학원의 박준필 강사님 강의를

가장 많이 수강하는 편입니다. 박준필 평가사님은 이번에 강의를 그만두시구여. 후계자 격인 이충길 평

가사님 (14회 합격생)이 그 뒤를 이어 강의할 것으로 봅니다. 2년차 합격생으로서 다년의 스터디 팀장의

경험을 바탕으로 이충길 평가사님도 박준필평가사님에 버금가는 강의를 할 것으로 기대합니다

이 외 삼일학원의 정승원 , 임정규 평가사님(15회 합격) 등도 강의를 잘하시구여. 두분다 작년 막판 예상

문제에서 나왔다고 할 정도로 실력을 인정받는 분들입니다.

그 외의 분들 역시  다 대동소이 하구여 

그리고 이론기본서의 경우 별도로 안정근 평가이론 (법문사 간, 35000원)을 보니까여 이 책은

꼬~옥 사셔서 보기 바랍니다. 그리고 부동산학 개론서로서 조주현교수님의 부동산학 원론이라

는 책도 추천해드리고 싶습니다. 조주현교수님의 책은 개인적으로 추천하는 책이니 선택은 님

이 하시면 됩니다. 당장 사야 하는 류의 책은 아니니까여. 시간을 두고 천천히 취사선택 하시면

됩니다

3. 감정평가 및 보상법규

보는 과목은 보상법규지만 실제 문제에서는 행정법에 관한 논점을 물어보므로 행정법을 우선 공부하셔

야 합니다. (다 알고 계신 뻔한 애기져? ㅋㅋ)

행정법의 경우 감평학원에서 강의하는 분들의 것도 좋습니다

감평버전에 맞춘 행정법강의를 하시니까여

(서울 법학원 이승민 강사님 , 한성 고영동 강사님 , 삼일 박정호 강사님 등)

요즘은 그래도 행정법 강의의 원조가 사시, 행시 쪽인데 이 쪽것을 들어야지 라고 해서

김정일변호사 , 성봉근 교수(세종법학원에서도 출강하십니다) , 정진변호사 등의 강사분것을 듣기도 합

니다

행정법교재로는 장태주 교수님, 박균성교수님, 홍정선교수님, 류지태 교수님 등의 교재가 있습니다

교재에 관해서는 서로 견해차이가 심하므로 어느책을 추천해드리기가 매우 힘듭니다

게시판을 검색해보고 많은 이들이 보는 교재 혹은 강의를 들으신다면 그 분이 사용하는 교재를 사서

보시면 될 것 같습니다

보상법규 교재의 경우 석종현 교수님의 손실보상법론, 류해웅 박사님의 신수용보상법론, 노병철 평가사

님의 보상법규 교재 , 고태현평가사님의 교재등이 있습니다.  아직 보상법규 책을 사서 보시지는 마시구

여. 행정법 공부가 어느정도 되면 그 때 보상법규 교재를 보시면 됩니다. 위의 2개의 책은 공부가 얼마

안되는 분들은 잘 보지 않는 편이구여. 보통 노병철 평가사님 이나 고태현 평가사님  최근에는 이임술

평가사님 혹은 기타 분들의 스터디 자료등을 많이 보는 편입니다.  이외의 각종 교재에 관해서는 월간감

정평가사 잡지에 교재들이 많이 소개되어 있으니 그것을 참고하시면  될 것입니다

보상법규 강의는 당장 듣지 마시고 행정법의 기초가 쌓이면 그때 들으시면 됩니다. 보상법규 강사

는 그때 선택하셔도 늦지 않다고 봅니다. 

이상 지극히 기초적이고 개략적인 뻔한 애기였습니다

예전에 이런식의 내용을 적어대다보니 이 따위 글 쓸 시간 있으면 책상에 앉아 실무문제 하나

라도 더 푸시오. 합격도 못한 주제에 라는 비아냥 섞인 말을 듣기도 했었는데여.

제가 공부하면서 느꼈던 막막하고 어려웠던 그 때를 떠올리면 ..............

제가 자주는 아니지만 글을 쓰는 것은 감평시험에 관한 막막한 생각과 감정을 느끼고 있을 분들에게 도

움이 되었으면 하는 바람에서이니 저를 욕하는 분들은 욕의 에너지를 공부로 승화시키시고 저같은 사람

은 신경안쓰셔도 될듯 합니다.  

단 한분이라도 도움이 된다고 판단되면 저의 글은 계속 될 것입니다.

엘리님 이 글의 내용은 완벽한 것이 아니므로 공부하는데 어느정도 방향타 정도로만 삼으시길 바랍니다

음양화평지인이었습니다. 열심히 하시고 화이팅하세여.

음양화평지인입니다. 보내신 메일에 대한 답변입니다    

  보낸사람 :  xxxxxxxxxx@hanmail.net

  보낸날짜 :  2007년 7월 08일 일요일, 16시 56분 51초 +0900 

  받는사람 :  <xxxxxxxx@hanmail.net> 주소추가 주소추가 

보내신 메일은 잘 읽어보았습니다.

짧게 답변드리겠습니다

일단 1차 공부기간이 짧으므로 공부를 아에 처음한다는 전제하에서 살펴보면

7 - 8월: 동영상강의로 민법,부관법 각1회독,회계원리,경제학기본이해

9 -10월: 다음 2차시험에 부담을 줄이기위해 기본적인 2차공부

11- 2월: 학원강의로 본격적인 1차준비

3 - 4월: 1차 마무리

5 - 6월: 1차 기출문제

*영단어는 1년간 하루에 40개정도씩 암기

동차를 노리는 것이 아니더라도 실무 과목을 먼저 공부하십시오

그래야 정상적으로 2년차에 합격할 확률이 높아집니다

그리고 연간계획은 별로 실효성이 없습니다

상황이 어떻게 될지 모르니까여

일단, 7~8월에는 회계원리를 먼저 수강하시고 그 다음 감정평가실무강의를 들으십시오

회계원리는 최창규 회계사님이 하는 강의를 들으시고 감정평가실무는 삼일학원의 김기태 강사 기초실무부터 들으세여

9~10월에는 당연히 실무에 더 많은 신경을 쓰시고 회계학(재무회계만) 기본강의를 수강하세여

11월 ~12월에는 경제학을 먼저 들어보시고 그 다음 민법 강의를 들으세여. 이때도 실무를 손에서 놓으면 안됩니다

(이때 틈틈히 영어도 시작하시구여)

그 다음해 1월부터는 원가회계를 들으시고 회계학이 기억이 거의 안나실테니 강의가 필요하면 추가로 들으세여

2월 늦어도 3월에는 부동산관계법규를 들으셔야 하구여. 실무를 좀 줄이시고 확실한 1차 합격을 위해 1차에 비중을 두셔야 합니다.

이상은 개략적인 스케쥴이구여. 상황에 따라 변할수 있습니다. (아마 수정해야 할 확률이 더 높습니다)

강사는 잘 선택하신 것 같네여

부관법은 당연히 공민달 강의 들으세여. 그 분이 최고입니다

학원은 당연히 종합반 들으시면 안됩니다.

강사를 보고 움직여야 하구여. 학원을 두세개 옯겨다니더라도 그렇게 하세여. 실제 학원 사이에 거리가 멀지 않습니다. 거의 서울대 입구역 근처에 다 몰려 있습니다.

9-10월사이에 2차과목을 접할시 욕심내지 마시고 감정평가 실무 와 행정법만 하세여. 행정법은 기본강의 1~2번 정도면 충분하

고 나머지 남는 시간에는 실무만 하세여. 그것만 해도 힘들 겁니다. 정말 시간 없으면 실무만 하셔도 됩니다.

조금 공부하고 한동안 안하면 당연히 머리에 남는것이 없져. 하지만 실무라는 과목의 경우 시간을 많이 투자할수록 유리합니다.

잊어버린다고 해도 그 감각은 분명히 남습니다. 후에 실무를 다시 볼때 도움이 됩니다.

지금은 별로 아는것이 없어서 구체적으로 계획을 짜기가 어렵겠지만 차차 아시게 될 겁니다

질문있으면 알아볼수 있는데까지는  다 알아본 후 그래도 궁금하면 메일을 주시면 되겠습니다

(님이 알아보고 메일을 썼는지 아니면 귀찮아서 대충 썼는지 저는 단박에 알아볼 수 있으니 최대한 정보를 수집해 보세여)

아무도 님을 합격시켜 주지 못합니다. 오직 자신만을 믿으세여

열심히 하시고 화이팅 하세여 ^^/

보낸사람 :  "삼삼오오" <qxxxxxxxx@hanmail.net>

보낸날짜 :  2010년 7월 12일 월요일, 00시 37분 36초 +0900 

 받는사람 :  "음양화평지인" <xxxxxx@hanmail.net> 주소추가 주소추가 

안녕하세요. 음양님.

예전에 메일드렸던 삼삼오오입니다.

2달전에 주신 메일에서 제 아이디가 한글자판으로  'xxx' 이란것을 알아채시고

3번이나 외쳐주셔서 얼마나 감사했는지 모릅니다.

어렸을때부터 이메일(예전엔 피씨통신이었군요..) 을 했지만 그때 그 메일만큼 절

웃음짓게 한 메일은 없었던거 같네요. ^^ 2달전 얘기지만 한번더 감사드립니다.

눈치빠른 음양님께서 예상했는지는 모르지만 1차끝나고 일주일이나 지나서 메일드린것만 봐도

어쩌면 제가 떨어진것을 예감하셨는지도 모른다는 생각이 문뜩드네요.

1차를 떨어진것 같습니다. 07년에 시작해서 08, 00년 총 3번이나 1차를 떨어졌네요.

한심하게 생각하실것 같네요. 남들처럼 2차를 떨어져서 고민하는것도 아니고

고시에서 수위를 다툴정도로 쉽다는 우리시험 1차를 3번이나 떨어졌으니

음양님께서 만약 한심하게 생각해도 당연하게 받아드리겠습니다.

놀면서 떨어졌다면 마음이라도 편할텐데 한다고 했는데 떨어져서 그런지

마음다잡기가 쉽지 않네요. 이 능력으로 과연 우리시험 2차를 내가 통과할 수 있을까? 라는

자신감도 떨어지고요.

떨어졌던 그 방식 그대로 똑같이 공부하는 참 우매한짓을 했습니다.

실패를 했으면 원인을 찾고 분석해서 그 실수를 반복하면 안되는데

돌이켜 생각해보면 3번 떨어진데에는 모두 같은 방식으로 공부했습니다.

최규호 변호사님의 불합격을 피하는법을 읽었는데 원인을 찾아서 메우지 않으면

백번을 쳐도 백번 떨어진다라는 비슷한 문구가 있었는데. 제가 딱 그런 짓을 했네요.

눈으로 대충 바르기만 하고 뭐하나 치열하게 외운것은 없이 대충 느낌가는데로

찍었으니 그런 결과가 나온것 같습니다.

차암 답답하게 볼수도 있지만. 한번더 응시해보고 싶습니다. 이대로 주저앉으면

평생 루저로 살것같고, 아무 가진것 없는 사람이지만 자존심이 허락을 안하네요.

음양님이 생각할때 저에게 선행되어야할 그 무엇이라던지. 아니면 대략적인

공부스케줄이나 방법론등 어떤것도 좋습니다. 말씀해주고 싶은게 있다면

어떤것도 괜찮습니다. 시간이 허락할때 답장주시면 저에게 큰 도움이 될것 같네요.

신림동에서

삼삼오오 드림.

---------[ 받은 메일 내용 ]----------

제목 : 음양화평지인입니다.

날짜 : 2008년 6월 22일 일요일, 오전 02시 02분 36초 +0900  

보내신 메일 잘 받아보았습니다.

간단하게 답변드리겠습니다.

전체적으로 너무 하나의 틀 없이 중구난방식으로 공부하신 것 같습니다.

체계적인 공부가 되지 않으신 것 같습니다.

과거의 학습에 대한 잘못을 지적하는 것은 의미가 없을 것 같습니다

일단, 아직 포기하기에는 이릅니다. 91일 정도 남았습니다.

절대 포기하지 마시고 이번시험에 올인하세요

3기 스터디는 님에게 무리가 있는 것 같습니다.

지금 당장 그만 두시구요

실무의 경우 개별스터디든 혼자서든 기본유형에 대한 문제를 200점이 아니고 300점 이상 푸시길 바

랍니다. 하루 공부량의 70%이상을 실무에 할애하십시오. 기본목차에 대한 정립이 머릿속에 세팅되

어야만 합니다. 그 단계를 넘어서야지 응용문제를 풀 수 있습니다.

문제를 보고 흐름과 목차가 안 잡히면 그때는 배점의 2배정도 시간을 고민해보시다가 안되면 바로

해답을 보세요. 그리고 그 해답을 이해하려고 하시고 암기하세요. 이해가 되지 않은 부분이나 몰랐던

부분에 대해서는 이홍규 기본서등을 통해 관련 기본이론을 정확하게 이해하세요.

법규는 xxx 강의를 들으셨으니까 감이오면 이승민 강사든 누구든 자료 잡고 암기하세요. 법규는 논리지만 결국엔 암기니까요

이론의 경우 에이플러스를 단순히 외우지 마시고 일단 김xx씨 자료등을 통해 문제를 보고 목차를

잡아보시고 그 다음 키워드를 반드시 체크하고 키워드를 집어넣어 써보는 연습을 하는 것이 중요합

니다. 하루에 50점 정도 쓰시면 될 것 같습니다.

결론적으로 실무는 하루 300점 이상 푸시고 (기본문제 위주로, 정형화된 것등) 전형적인 목차 같은

것은 김성유 평가사님 목차서브나 김기태 평가사님 목차서브 같은 것을 활용하세요. 괜히 xxx 평가사님 같은 것 풀지 마시구요.

이론과 법규는 50점 정도씩 써보는 연습을 하시는 것 잊지 마시고 특히 이론은 무조건 암기가 아니라

키워드를 반드시 정리하고 키워드를 중심으로 말을 만들어낸다는 생각으로 답안작성연습을 하시라

는 것입니다.

(키워드 정리는 김xx 강사 현재 xxx학원 전문강사 토요반 이론팀장 것이 잘 되있으니까요. 복사집에 가셔서 확인하시면서 본인의 기본서와 병행해서 보면 큰 도움이 될 것입니다.)

3기 가지 마시고 개별스터디 혹은 혼자서 이러한 공부를 하시구요.

스터디는 4기의 중간정도 (8월)쯤부터 한 5~6번만 써보시면 됩니다.

학원의 상술에 넘어가지 마시구요.

기본기에 충실한 공부를 하세요.

합격의 여부는 기본적인 것을 얼마나 정확하게 서술하느냐 문제에서 묻는 것에 대해 얼마나 충실하

게 답하느냐에 달려있습니다. (의외로 아무 생각없이 서브내용암기하는 사람들도 많습니다)

공부하시다가 의문나는 것은 쪽지형식으로 보내주세요.

다만, 추상적인 질문이 아닌 구체적인 것으로 내용이 길지 않게 보내시면 빠른 시간내 답변 드리겠습니다.

힘내시구요. 아직 시간은 많이 남아있습니다.

열심히 하시고 파이팅 하세요 ^^/

제목 : 음양화평지인입니다. 보내신 메일에 대한 답변입니다

날짜 : 2007년 8월 09일 목요일, 오전 xx시 xx분 xx초 +0900

보낸이 : "음양화평지인" <xxxxxx@hanmail.net>

받는이 : xxxxxx@hanmail.net

제목에 12월에 대화나눴던 이라고 하셨는데여

제 기억으로는 5월 19일 (토)에 문의주셨던 메일에 대해 메일을 보냈고

2주인가 후 일요일날 채팅창으로 대화를 꽤 장시간 했던 기억이 나는데여 ^^;;;

더위에 폭풍우까지 제가 힘든 것이 뭐 있겠습니까?

공부하시는 님이 더 힘드시지여

결국 스터디를 하지 못하셨군여. 4기 때 오셨다면 분명 제게 찾아오실 거라 생각했는데 안오셔서 안다시는 구나라고 생각했었는데 역시 예상이 맞군여

스터디 4기는 과목당 출제가능성이 가장 높은 부분을 최종점검하는 기간입니다

그런데 이상하게도 매년 스터디 4기에서 나왔던 것이 시험에 나오는 경우가 별로 없었습니다

너무 불안해 하지 마시고여. 1기 2기 때 했던 기본적인 내용을 위주로 정리를 잘 하시길 바랍니다

물음에 대해 답변드리겠습니다

<1> 법규와 이론도 4 ,5 번 5~10점짜리는 < ~함 > 이런식으로 `휘갈겨`쓰는지요.

절대 ~함 이렇게 쓰시면 안됩니다. 반드시 문장을 마무리 하셔야 하구여. 실무와는 다르게 ~함이라고 간략하게 쓰거나

: 등과 같이 서브에서 쓰는 기호는 절대 사용하시면 안됩니다

다만, 일정 단어나 구절을 강조하기 위한 " " 표나 < >는 사용가능합니다

정말 시간이 없으면 ~함이라고 쓸수도 있겠지만 그렇게 쓰면 교수님들의 눈에 거슬립니다

수험생중에 그렇게 쓰는 사람은 단 한명도 없습니다. 혼자서 불이익을 감수하려고 하지 마세여

<2>특히 이론 법규에서 1번에 대한 목차잡는 시간은 어느정도 할애되는지?-이론 법규 목차 몇분간에 잡고 1번 몇분

적고 2분몇분적고...저번처럼 실전에서 이정도 시간 생각하고 이정도 적고 이정도는 날려라식으로 설명좀...이론법규에 대하여

목차 잡는 시간과 방법은 사람마다 다르지만 보통 10~15분 걸립니다. 전체 문제에 대한 목차를 다 잡고 그 다음에 일필휘지로

쓰구여. 15분 이상 목차를 잡으면 100점 분량을 다 채우기가 매우 힘듭니다

이론, 법규 1번이 공히 중요하기 때문에 글씨도 신경써야 하고 신중해야 하니 평소 쓰는 것 보다 시간을 좀 더 할애하는 편이구요

나중에 갈수록 줄여서 글씨도 많이 망가지게 됩니다

1번 몇분 2번 몇분 이런 거는 없구요

(사실 문제가 어떻게 나오느냐에 따라 달라지기 때문에 이렇게 시간 정해놓은 거는 별 의미가 없습니다)

이론의 경우 왠만하면 100점을 다 채우도록 노력하세여. 같은 내용이라면 칸을 더 채운 사람에게 점수가 갑니다

님이 남과 다르게 확실하게 잘 쓸 자신이 없다면 칸이라도 채우세여

이론의 경우 최소한 85점 분량 이상 써야 합니다

법규의 경우 논리에 따라 점수가 결정되는 과목이니까 반드시 100점을 다 채우지 않으셔도 됩니다

들어갈 것만 다 들어가면 점수가 잘 나옵니다. 이론에 비해 칸 채우기도 쉬운 편이구여

90점 이상만 쓰시면 될 겁니다

<3>물리적으로 10장이 다 안적혀 지는건 제 실력 부족이겠지만, 어쨋던 10장으로 맞춰야...?20배점에 15점 적으면

뒤에 5점 통으로 비우고 다음 적는게 나은지요?

칸을 비우지 마시고 2칸 정도 띄운 다음 다음 문제에 대한 답을 적으세여

확인된 것은 아니지만 채점하기 전 알바생을 시켜 2칸 이상 띄운 답지에는 도장을 찍도록 하고 있습니다

도장이 찍힌 답지는 아무래도 좀 불이익을 받지 않을까요

(현 산업인력공단 시스템에서는 어떻게 하는지 확인된 바 없음.)

그리고 20점 분량에 15점 밖에 채우지 못했다는 것은 5점 분량의 논점이 빠졌다는 애기인데 그것을 명시적으로 교수님에게 드

러낼 필요가 없습니다. 칸을 띄우면 자신을 떨어뜨려 주세여~라고 애기하는 것과 같습니다

답지에는 자신이 아는 것은 최대한 부각시키고 자신이 모르는 것은 최대한 감추어야 합니다

3. 실무관련

<1>dcf 시간 못맞출건 뻔한데 그래도 계산 정확히 해보는게 좋은지 대강?적는지? -논리만 보여주는건지?

<2>요인 비교 1로 생략시 답지에 언급하는지 아니면 비교는 똑바로하고 계산만 대강 대중하는지?

->개인적으로 DCF계산을 드립다 하는 식의 문제는 더 이상 출제되지 않을 것 같습니다

수험생들의 변별력을 가르는 것이 아니니까여

실전가면 DCF값을 맞추는 것은 거의 불가능합니다

논리를 보여주는 것이 가장 중요합니다

만약 DCF 계산 양이 많다면 -> 계산보다는 논리를 더 중요하게 보는 거구요

DCF 계산이 비교적 매우 간단하다면 -> 답도 어느정도 본다는 의미가 됩니다

DCF 계산에서 중요한 것은 PGI 산정입니다

PGI가 틀리면 그 이하는 당연히 다 틀리는 것이지여. -> 이하 보나마나 입니다

처음 DCF 하실때 PGI 가 틀리지 않도록 주의하세여

나머지는 계산기가 알아서 해주니까 틀릴 일이 없겠져 ^^

요인 비교 같은 거가 특별히 논점이 되지 않는 이상 요인비교가 답에 미치는 영향은 그리 크지 않습니다

시간이 되는 한은 제대로 비교를 하셔야죠

정 시간이 없을때나 1로 처리하거나 그렇게 하는 겁니다

<3>저번 추천하신 실무모의고사 자료 풀고 있는데 예견하신대로 65점 조금넘는 정도 적습니다. 시험도 얼마안남았

는데 팀장님들 강평에는 실전90점이상 100점 목표하신다고 되어있던데 저번 실감나는 실전 경험 얘기하신거 따르면

답지가80점 넘기가 힘들꺼 같던데 실전60맞는 실력이면 답지에 몇점 적나요? 100점 채워야 한다는 강평 있던데 그

럼 20점 정도 약술을 시간상 키워드중심 적으면 10적기도 힘든게 아닌지요 그럼 답지 10장 안채워질껀대 다른 사람

답지 보질 못하니 이런 질문도 합니다.

-> 4기때 보면 왠만한 수험생들은 구라라도 쳐서 100점 다 채웁니다. 16회시험 처럼 절대 100점을 다 풀지 못하는 경우를 겪고

난 후 수험생들은 왠만하면 100점을 다 채우고 정 안되면 이론적인 내용을 구라라도 쳐서 어떻해서든 100점을 다 채웁니다

모든 수험생들이 다 그렇게 연습합니다

통상 1번 문제에서 시간을 더 많이 쓰기 때문에 당연히 전형적인 뒤의 문제들은 정형화된 목차에 따라 순식간에 풀어버립니다

(우리가 매일 실무스터디를 하는 것도 바로 이런 이유 때문입니다)

20점 짜리 약술이라면 10분안에 키워드 중심으로 다 쓰셔야 하구여

(꼭 문장제로 완성지을 필요는 없다는 것은 지난번에 말씀드렸습니다)

5점짜리 약술이라면 2분안에 끝내야 합니다

일례로 지난 17회 시험의 경우

저는 1번 (40점)을 55분 걸려 해결하였고

2번 (재개발)의 경우 25점짜리를 15분 걸려 해결

3번 (적산임료) 10점짜리 10분에 해결

4번 (기계평가) 10점짜리 5분만에 해결

5번 (보상, 수목) 10점짜리 완벽하게는 아니지만 12분에 해결

6번 (대지권미등기 경매) 5점짜리 3분에 해결로 풀었습니다.

1번문제는 당락을 결정짓는 시중에서 볼 수 없었던 문제이므로 이 부분에 시간을 투자 하셔야 하구여

나머지 시중문제와 유사한 것들은 빨리 풀어야 합니다

<4> 너무 세부적인 질문하나만- 보상영업손실 불법건축물세입자 폐업 휴업 1천한도보상시 1천만원에 폐업은 영업

이익외 매각손실액을, 휴업은 고정비용,이전비용포함 1천만원인가요? 이건 별도로 합산하나요?

정확히 무엇을 물어보는지 잘 모르겠네여

제가 보상개정특강을 하였는데 자료를 못 구하셨나요?

12월의 영광 2차 자료실에 가시면여 풀빛님 (한솔 토요반 실무팀장 김성유)이 올리신 보상개정법령 반영한 보상서브 자료를

올려놨으니까여 해당 궁금하신 부분을 찾아보시면 되겠습니다

불법장소에 자유업의 경우 임차인에게는 영업이익 + 이전비를 보상한다고 하고 총 영업보상 한도액을 1000만원으로 본다고 규정하고 있습니다 (토지보상법 시행규칙 제47조 제 4항)

이때 1000만원의 한도액은 영업이익에 한정합니다 (건교부 회신 내용, 김원보 평가사님 견해)

이전비의 경우 상품등에 대한 이전비 외  이전에 따른 감손액도 별도로 고려해 주시면 됩니다

님의 경우 연차가 어느정도 되시는 분 같았는데 2년차 같으시네여

솔직히 많이 모른다는 느낌이 듭니다 (이런 말 해서 죄송합니다)

너무 혼자 독학하시느라고 정보가 너무 어둡다는 인상이 강하게 듭니다

(사실 이런거는 정보라고 할 것도 아니고 기본중에 기본입니다 ㅠㅠ)

마무리 잘 하시구요. 좋은 결과 있으셨으면 합니다

음양화평지인이었습니다.

열심히 하시고 화이팅 하세여  ^^/

새로운 체점방식이라고 자부심이 대단하시고

또 항의할곳도 마땅치 않아서 그동안 드러난 문제점에도 그냥 수인하고 있었는데요...

좀 너무하지 싶어..몇자 적습니다...

전 4주차 법규 답안지에 이름과 좌석번호를 적지 않았습니다...

머 잘못했지만...

아무런 첨삭도 없는건 너무하지 않느냐는 논조로 항의를 좀 했더니 제 답안지를 가져가시더군요...

근데 5주차 성적이 올라왔음에도 불구하고 아직 4주차 첨삭란은 공란이구요...

이번주 이론 첨삭은 제이름이 아닌 다른이름을 호명하면서 시작하더군요..답안지를 봐야 알겠지만...다른분첨삭을 잘못입력하신건 아닌지...

성적과 첨삭을 인터넷으로 확인할수 있단게 좋은점이 머죠?

글쎄요? 저야 모르겠지만 열심히 공부하는 사람에게는 컴퓨터 할시간도 없는데..자신의 답안지의 잘못을 확인하기 위해 늘 컴퓨터 앞에 앉아야 한다는 점이 장점이라 말할수 있을런지 잘 모르겠네요...

제 생각은 이렇습니다...

정말 학생을 위한 첨삭이라면 이런 화려한 인터넷 성적표 대신에 성실한 체점 팀장을 구해서 직장을 구하더라도 그만두지 않겠다는 약속을 통해서 글씨만 보더라도 자신의 팀원을 알아볼수 있는것, 그래서 답안지로 체점팀장과 이야기 하며 지난주보단 향상된 답안지를 구성하기 위해 팀장과 학생이 협력하는게 우선 아닐까요?

글쎄요~

이런 성적 인터넷 확인방식이 종래 성적은 출입구에 붙여놓고 첨삭은 답안지에 하는것보다 나은점을 하나도 발견하지 못하겠습니다...

이름을 적지 않은건 잘못이랄수 있겠지만...다른 학원이라면 이름을 적지 않았더라도 답안지에 첨삭이 되어 있었을테고 그러면 굳이 답단지를 다시 줄필요도 없었을텐데요...

아뭏든 제자리는 88번이구요...빠른 조처 부탁드립니다...

머 답글은 성적관련해서 불편을 드려서 죄송합니다...머 이렇게 다시겠지만...누구를 위한 체점 방식인가는 고민해볼 문제 같네요...

중요한건 성실한 첨삭평일뿐! 일텐데 엉뚱한데 힘을 기울이고 계신듯해서 안타까움에 몇자 적습니다...