陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2014. 3. 27. 선고 2011다107184 판결 〔소유권이전등기〕

택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우,  명시적 약정이 없더라도 분양사업자가 수분양자에게 주택 건축 및 통행이 가능하도록 인접 부지에 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 분양계약이 이루어졌다고 추정되는지 여부 (원칙적 적극)

택지를 조성한 후 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에, 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면, 분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성⋅분양된 택지들의 현황에 적합하게 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치된다.

2014. 3. 27. 선고 2013두25863 판결 〔수용보상금증액〕

중앙토지수용위원회가 생태하천조성사업에 편입되는 토지 상의 무허가건축물에서 축산업을 영위하는 甲에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호에 따라 영업손실을 인정하지 않는 내용의 수용재결을 한 사안에서, 위 조항이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 위임 범위를 벗어나거나 정당한 보상의 원칙에 위배된다고 하기 어렵다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례

중앙토지수용위원회가 생태하천조성사업에 편입되는 토지 상의 무허가건축물에서 축산업을 영위하는 甲에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호(이하 ‘위 규칙 조항’이라 한다)에 따라 영업손실을 인정하지 않는 내용의 수용재결을 한 사안에서,

① 무허가건축물을 사업장으로 이용하는 경우 사업장을 통해 이익을 얻으면서도 영업과 관련하여 해당 사업장에 부과되는 행정규제의 탈피 또는 영업을 통하여 얻는 이익에 대한 조세 회피 등 여러 가지 불법행위를 저지를 가능성이 큰 점,

② 건축법상의 허가절차를 밟을 경우 관계 법령에 따라 불허되거나 규모가 축소되었을 건물에서 건축허가를 받지 않은 채 영업을 하여 법적 제한을 넘어선 규모의 영업을 하고도 그로 인한 손실 전부를 영업손실로 보상받는 것은 불합리한 점 등에 비추어 보면,

위 규칙 조항이 ‘영업’의 개념에 ‘적법한 장소에서 운영될 것’이라는 요소를 포함하고 있다고 하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 위임 범위를 벗어났다거나 정당한 보상의 원칙에 위배된다고 하기 어렵다고 본 원심판단을 정당한 것으로 수긍한 사례.

시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 독자적인 권리 또는 법적 보호이익의 침해로 볼 수 있는지 및 이를 위법한 가해행위로 판단하기 위한 기준

대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결

인접 토지에 건물 등이 건축되어 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등의 생활이익의

침해를 이유로 하는 소송에서 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서서 위법하다

고 할 것인지 여부는, 피해 건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 그 거실 등의 창

문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체 면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타

내는 이른바 천공율이나 그 중 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 이른바 조

망침해율뿐만 아니라, 피해건물과 가해건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 그 이격거리와

높이사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질, 창과 거실 등의 위치와 크기 및 방향 등 건

물 개구부 현황을 포함한 피해 건물의 전반적인 구조, 건축법령상의 이격거리 제한 규정 등 공법상

규제의 위반 여부, 나아가 피해 건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사

정을 포함한 넓은 의미의 지역성, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피

의 가능성, 가해자 측이 해의를 가졌는지 유무 및 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로

고려하여 판단하여야 한다.

원심은 채용 증거들을 종합하여 일조가 침해된 세대에서의 조망침해율이 원심판결 별지 제2의 ‘조망침해

증감율’ 기재와 같이 55.39% 내지 91.66% 증가하였으므로 피고는 이 사건 신축아파트를 건축함으로써 원

고들의 조망이익(개방감 상실)을 사회통념상 수인한도를 초과하여 침해하였다고 판단하였다.

그러나 앞서 본 법리와 원심 채용증거들에 의하여 알 수 있는 다음 사정들에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

① 이른바 조망침해율은 피해건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 그 거실 등의 창문을

통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체 면적 중 가해건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 수

치로서, 가해건물과 피해건물 사이의 이격거리와 가해건물의 높이 및 가해건물의 피해건물 방향의 전면 면

적 상호간의 비율이 일정한 경우에는 그 이격거리와 상관없이 조망침해율 수치가 항상 동일하게 유지되지

만, 이때에도 사회통념상 가해건물이 피해건물에 보다 가까울수록 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감

의 정도는 커진다고 볼 수 있는 것이므로, 조망침해율 수치가 피해건물에서 느끼는 가해건물에 의한 시야

차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감의 정도를 항상 정확하게 반영하는 것으로 볼 수 없다.

② 이 사건 ○○아파트 부지와 이 사건 신축아파트 부지는 모두 용도지역이 제2종 일반주거지역으로서, 피

고는 위 신축아파트를 건축함에 있어서 인접한 토지의 경계선으로부터 일정 거리를 유지하도록 하는 건축

법령의 관련 규정 등 제반 공법상 규정을 준수하였다.

③ 그 결과 이 사건 신축아파트와 이 사건 각 피해세대 사이의 이격거리는 최소 33.34m, 최대 46.29m, 위 신

축아파트의 높이는 약 40.7m에 이르게 되었는데, 위 각 피해세대가 속한 이 사건 ○○아파트 105동과 그 북

쪽 방향에 있는 위 ○○아파트 103동 사이의 이격거리는 54m이면서 위 105동의 높이는 54.3m이고, 위 103

동과 그 북쪽 방향에 있는 이 사건 ○○아파트 101동 사이의 이격거리는 58.8m이면서 위 103동의 높이는

54.3m이다. 또한 이 사건 신축아파트 103동과 그 남쪽 방향에 있는 위 신축아파트 104동 사이의 이격거리

는 28.43m 또는 30.15m이면서 위 104동의 높이는 27.45m 또는 30.1m이고, 이 사건 신축아파트 105동과 그

남쪽 방향에 있는 위 신축아파트 106동 사이의 이격거리는 40.8m이면서 위 106동의 높이는 40.7m이다. 이

와 같이 이 사건 각 피해세대가 속한 지역의 건물들 사이의 이격거리와 건물 높이 및 그 이격거리와 높이 사

이의 비율 현황 등에 비추어 볼 때, 이 사건 신축아파트와 이 사건 각 피해세대 사이의 이격거리와 위 신축

아파트의 높이 및 그 이격거리와 높이의 비율 등 가해건물과 피해건물 사이의 배치관계가 그 지역에서 이

례적인 것으로 보기 어렵다.

따라서 이른바 조망침해율의 증가만을 이유로 피고의 이 사건 신축아파트 신축으로 인하여 원고에게 수인

한도를 초과한 시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감이 발생하였다고 본 원심판결에는 시야 차단으로 인

한 폐쇄감이나 압박감의 수인한도에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향

을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다

<개정안의 주요내용>

               1. 공급가격 감정평가의 경우 한국감정원을 필수 참여에서 제외하고 2곳 이상의 대형감정평가법인이 평가토록 완화(안 제22조제5항)

              2.  국민주택규모의 용지(60㎡초과 85㎡이하 주택용지)는 종전 조성원가 수준으로 공급가격을 결정하였으나, 감정가격으로 공급가격을 결정하도록 개정(안 별표3)

              3.  공립학교용지는 공공․민간 공동 택지개발 사업시행자의 경우 ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’ 제4조제3항제2호에 따라 민간부문에 대해서는 감정가격으로 공급(안 별표3)

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국토교통부 공고 제2014-217호

「택지개발업무처리지침」 일부 개정을 위하여 국민에게 미리 알려 의견을 수렴하고자, 그 취지와 주요내용을 「행정절차법」 제46조에 따라 다음과 같이 공고합니다.

2014년 2월 28일

국토교통부장관

택지개발업무처리지침 일부개정안 행정예고

1. 개정사유

신도시․택지개발지구 내의 시장과열기에 도입된 규제를 완화하여 공공택지 시장을 활성화하고, 사업추진 관련 비정상적인 관행 및 불합리한 제도를 개선하기 위해 지침을 개정하는 것임

2. 주요 내용

가. 분양 공동주택건설용지의 공급가격 합리화(안 제22조 별표3)

ㅇ 전용면적 60㎡초과 85㎡ 미만 분양 공동주택용지의 공급가격을 조성원가기준에서 감정가격으로 개정

나. 임대주택건설용지의 탄력적 공급(안 제21조제2항․제3항)

ㅇ 임대주택건설용지의 확보비율을 기존 공동주택건설호수의 40% 이상에서 임대주택비율 등 지역 여건을 고려하여 공동주택건설호수의 20%포인트 범위에서 배분 비율을 조정

다. 미매각 공공시설용지의 용도변경 기준 완화(안 제35조)

ㅇ 미 매각된 공공시설용지에 대해 지정된 자가 매입을 포기하는 경우 준공 후 2년이 경과하지 않더라도 사업시행자가 해당 지자체에 용도변경을 요청

라. 준공된 택지개발지구의 공공시설 인계인수 명확화(안 제34조)

ㅇ 공공시설의 인계인수에 대해서는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 에 따라 사업준공 후 사업시행자가 공공시설의 종류와 토지세목을 해당 관리청에 통지한 날 등으로 변경

마. 기타 공공택지 수요 촉진을 위한 규제완화

ㅇ 공급된 주상복합건설용지(주거부문)에 경우 당초 계획된 전용면적보다 작은 면적으로 건설할 수 있도록 허용(안 제21조제5항․제6항)

ㅇ 도시한옥 등 다양한 수요층을 고려하여 단독주택용지의 최소규모 기준을 165㎡에서 140㎡로 완화(안 제15조제2항, 제16조제7항)

ㅇ 공공·민간 공동사업시행자의 경우 공립학교용지의 공급가격은 민간부문에 대해 감정가격으로 공급토록 규정 명확화(안 제22조 별표3)

ㅇ 공급가격 감정평가의 경우 한국감정원을 필수 참여에서 제외하고 2곳 이상의 대형감정평가법인이 평가토록 완화(안 제22조제5항)

ㅇ 종교시설용지의 경우 지역별 여건을 감안하여 노유자시설 및 유치원을 함께 설치할 수 있도록 근거 마련(안 제19조제5항)

<신구조문대비표>

□ 학교용지 표준지 선정

 ㅇ감사원에서는 학교용지 매각평가와 관련, 지역별로 학교용지로서의 공법상 제한에 따른 요인 비교치가 상이함을 지적('12.5월)

 ㅇ학교용지 매각평가의 적정성 제고를 위해 시·군·구별로 대표성 있는 학교용지 표준지를 1개 이상 선정 필요성이 대두되어 협조 요청

  -학교용지 개별지의 지가산정 시 반드시 학교용지 표준지를 선정·적용하는 것은 아니나, 해당 표준지가 과소활용되지 않도록 유의

  -또한, 학교용지 표준지 조사·평가시에는 전년도 공시지가 및 인근 표준지공시지가와의 균형 등을 검토하여 적정가격 결정 필요

111_감정평가 포커스1.pdf

2013. 9. 13. 선고 2013다200322 판결 〔부당이득금〕

구 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선사업에 따라 토지등소유자에게 공급되는 주택에 대하여 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제가 적용되는지 여부(소극)

주택법 제38조의2, 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제50조 제2항, 제5항의 내용에 더하여 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되어 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아질 뿐만 아니라, 구 도시정비법 제50조 제2항에 의하여 시장⋅군수의 승인을 얻어 책정되므로 분양가가 과도하게 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 종합하여 보면, 구 도시정비법상의 사업시행자는 토지등소유자 등의 공급대상자에 대하여는 주택법 제38조가 아닌 구 도시정비법 제50조 제2항에 따라 주택을 공급하고, 공급하고 남은 주택이 있어 구 도시정비법 제50조 제5항에 따라 공급대상자 외의 일반인들에게 공급하는 경우에 주택법 제38조를 준용하게 되므로, 일반인에게 공급된 공동주택에 대하여만 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제가 적용된다고 보아야 한다.

Ⅰ. 과업의 배경 및 목적

◦ 정부는 토지 등의 감정평가에 관한 전문지식이 미흡한 공무원이 신속하고 간편하게 대량의 토지에 대한 가격을 산정할 수 있도록 1990년도부터 토지가격비준표를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하고 있다.

  - 현행 토지가격비준표는 국토해양부장관 및 지방자치단체장이 공시한 표준지공시지가와 개별공시지가를 기초로 작성된다.

  - 토지가격비준표는 개별공시지가 토지특성조사항목과 동일한 용도지역․토지면적․토지이용상황 등 18개 표준지 토지특성조사항목의 특성과 지가와의 상관관계를 분석하여 지역별로 대표적인 지가형성요인을 찾은 다음 다중회귀분석으로 개발한 지가평가모형을 통계 처리하여 작성한다.

 - 지가평가모형은 정태적인 측면에서 미시적 입지특성변화에 따른 지가변화패턴을 분석하는 것으로서 특성가격모형(hedonic price model)에 기초하여 작성한다.

◦ 본 과업은 2014년도에 적용될 토지가격비준표를 작성하고, 개별공시지가 산정방법 및 지침(토지특성 조사, 토지가격비준표 활용)을 개선하여 개별 토지가격 산정의 적정성을 제고하는데 그 목적이 있다.

(붙임1)_14년_적용_토지가격비준표_과업지시서.hwp

약국과 같이 병의원과의 거리, 접근성에 따라 영업권의 가치가 좌우되는 업종인 경우,

약국자리 근처에 병의원이 계속 영업을 할 것을 염두에 두고 약국점포의 권리금을 매수했는데, 그 후 예상치

못하게 병의원이 다른 장소로 이전했다면 체결된 권리금거래를 취소할 수 있을까? 민법 109조에 의한 착오에

의한 취소의 법리로 접근할 수 있는가에 대하여  대법원은 의시표시취소가 불가하다는 판단을 하여 취소가

가능하다고 본 2심(원심)판단을 파기환송하였다.

대법원 2013. 7. 26.선고 2013다30271 부당이득금

 민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로

잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어

긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아

그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어

착오로 다룰 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 등 참조).

원심이 확정한 사실에 의하면, ① 원고와 피고들은 2011. 1. 4. 대전 서구 00동 ‘000아파트상가’ 2층 207호(이

하 ‘이 사건 점포’라고 한다)에 관하여 원고의 약국 영업을 위해 원고와 그 소유자 사이에 기간 10년의 임대차

계약이 체결될 것 등을 조건으로 하여, 원고가 피고들로부터 그 임차권을 권리금 9,100만 원에 양수하기로 하

는 내용의 이 사건 계약을 체결한 사실, ② 그에 따라 원고는 2011. 1. 15. 이 사건 점포를 그 소유자로부터 기

간 10년으로 정하여 임차한 뒤 피고들에게 위 권리금 전액을 지급하고 2011. 1. 17. 약국영업을 시작한 사실,

③ 이00는 1994년부터 그 소유의 위 상가 2층 203, 204호에서 ‘이00의원’을 운영해 오던 중, 2011년 초경 같은

상가 1층 119, 120호를 소유하면서 ‘남0약국’을 운영하는 남00으로부터 “남0약국 자리에 병원을 유치해야겠

다”라는 말을 듣고는, 1층에 다른 병원이 들어오면 ‘이00의원’ 운영에 영향이 있을 것이라는 생각에 2011년 3

월 남00으로부터 위 119, 120호를 임차한 다음 2011. 4. 4. ‘이00의원’을 이전한 사실, ④ 남00은 2011년 초경

‘남0약국’ 자리에 ‘이00의원’을 유치하기로 약속을 받게 되자 같은 상가 116호로 ‘남0약국’을 이전하여 운영 중

이고, 원고도 이 사건 점포에서 2011. 4. 11.까지만 영업한 뒤 같은 상가 111호를 새로 임차하여 약국을 이전

한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 계약 체결 당시 이00의원의 운영 등 이 사건 점포

를 둘러싼 객관적 상황에 대한 원고의 인식 자체에는 아무런 오류가 없었던 것으로 보이므로, 원고가 향후 상

당기간 이00의원이 종전의 위치에서 계속하여 영업할 것으로 예상하여 이 사건 계약을 체결하였다고 하더라

도, 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는다고 할 것이고, 따라서 그 기대가 이루어지지 아니하였다고

하여 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수는 없다.

아직까지 유사가격권은 <토지가치의 형성요인이 비슷하여 유사한 가격대를  형성하는 지역적 범위>로 정의하여 그 개념이 아직 모호한 것이 현실이다.

지가의 수준이 유사하여 한 개의 권역으로 구획할 수 있는 지역을 통상 '유사가격권'이라 지칭하며, 이러한 지역은 개념적으로는 정의할 수 지만

실제로 지표면상에 구획하고자 하는경우 여러가지 어려움이 발생한다.

우선 지가의 수준이 '유사'하다는것이 어느정도까지 유사함을 의미하는지 명확하지 않다.

따라서 유사가격권을 구획하는 담당자에 따라, 또는구획 목적에 따라 동일한 지역 내에서도 유사가격권의 수, 구획범위 등이 매우 상이할 수 있다.

또한 유사가격권은 지가의수준만으로 결정되는 것이아니라 자연적경계 (산맥, 하천, 철도, 도로 등)

행정적 경계(시군구/읍면동 경계, 용도지역 경계 등)와 같은 지가 이외의 다른 층위(layer) 수준도 추가로 고려하여야 현실적인 유사가격권 구획이 가능하다.

이뿐만 아니라, 한번 구획한 유사가격권은 불변이 아니며, 사회구조의변화에 따라 지속적으로 하기 마련이다

따라서 구획한 유사가격권을 지역의 변화 및 발전과정에 맞추어 시의성 있게 갱신할 필요도 있다.

선행 연구로는 표준지와 개별지 간의 가격차이로 유사가격권의 개념을 적용시키려는 연구 (박수홍, 홍성언 2003)가 있을 뿐이다.

5.표준지 제도개선 및 재설계 최종보고서.pdf