陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

KDI_연구_보고서_-_규제에_따른_재산권침해와_중첩규제에_통한_보상회피.pdf

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이 유

2016. 6. 28. 선고 2016다1793 판결 〔지적도경정동의청구〕

[1] 자신의 소유가 아닌 토지의 소유자를 상대로 토지의 경계 정정에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소가 적법한지 여부(소극) 및 자신 소유 토지의 경계 정정에 따라 경계가 변경되는 인접 토지소유자가 아닌 사람을 상대로 토지의 경계 정정에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소가 적법한지 여부(소극)

[2] 지적공부에 등록된 토지의 소유권의 범위는 공부상의 경계에 따라 확정되는지 여부(원칙적 적극) 및 토지의 경계를 실제의 경계에 의하여야 하는 경우

[3] 부동산등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다르게 등재된 경우, 등기가 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효한지 여부(적극) 및 부동산등기부의 표시에 따라 지번과 지적을 표시하고 토지를 양도하였으나 실측상 지적이 등기부에 표시된 것보다 넓은 경우, 등기부상 지적을 넘는 토지 부분이 양수인의 소유에 속하는지 여부(적극)

[1] 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하 ‘공간정보법’이라 한다) 제84조 제1항은 ‘토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다’고 규정하고, 같은 조 제3항은 ‘제1항에 따른 정정으로 인접 토지의 경계가 변경되는 경우에는 인접 토지소유자의 승낙서나 인접 토지소유자가 승낙하지 아니하는 경우에는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 지적소관청에 제출하여야 한다’고 규정하고 있다.

이와 같은 공간정보법의 규정에 따르면 자신의 소유가 아닌 토지에 관하여 지적공부의 등록사항 정정신청을 할 수 없으므로 토지의 소유자를 상대로 토지의 경계 정정에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다. 또한 자신 소유 토지의 경계 정정에 따라 경계가 변경되는 인접 토지소유자가 아닌 사람을 상대로 자신 소유 토지의 경계 정정에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소 역시 권리보호의 이익이 없어 부적법하다.

[2] 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 특별한 사정이 없는 한 등록으로써 특정되고 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 따라 확정되는 것이 원칙이다. 다만 지적도를 작성할 때 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다거나 당사자들이 사실상의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 거래를 한 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다.

[3] 물권의 객체인 토지 1필지의 공간적 범위를 특정하는 것은 지적도나 임야도의 경계이지 등기부의 표제부나 임야대장⋅토지대장에 등재된 면적이 아니므로, 부동산등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다르게 등재되어 있어도 이러한 등기는 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효하다. 또한 부동산등기부의 표시에 따라 지번과 지적을 표시하고 1필지의 토지를 양도하였으나 양도된 토지의 실측상 지적이 등기부에 표시된 것보다 넓은 경우 등기부상 지적을 넘는 토지 부분은 양도된 지번과 일체를 이루는 것으로서 양수인의 소유에 속한다.

본건의 거래사례를 그 밖의 요인 보정 및 거래사례비교법에 적용가능한지 여부

1. 관련 법령

1) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제2항

타인의 의뢰에 의하여 토지를 평가하는 경우 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가와 균형을 이루도록 감정평가하여야 한다.

2) 감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호

"시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

3) 감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙)

① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

4) 실무기준 600.1.5.2.5

그 밖의 요인이란 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 요인이다. 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치(=시장가치)에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있다.그 밖의 요인의 보정은 일반적으로 이러한 격차를 보완하기 위해여 실무적으로 행하는 절차이다.

2. 그 밖의 요인 산정 혹은 거래사례비교법 적용시 본건 거래사례 및 평가전례를 사용할 수 있는지 여부

그 밖의 요인 보정 산출방법 (1. 대상토지 기준 2. 표준지 기준 산정방식)은 둘 다 거래사례비교법의 논리에 바탕을 두고 있으며

감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호 "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다고 규정하고 있으며

평가이론적 측면에서도 부동산은 그 자연적 특성으로 인하여 동일한 부동산이나 동일한 지역이 있을 수 없어 지역간 또는 부동산간 대체성이 인정되지 않는다. 그러나 인문적특성의 이용측면에서 대체성이 인정되고 부동산의 가치는 독자적으로 결정되는 것이 아니라 대체부동산의 영향을 받아 결정된다는 대체의 원칙이 간접법의 원리를 형성한다고 설명하고 있습니다.

시장가치는 객관적 성격의 교환가치(exchange value)를 의미하므로

1) 대상물건의 평가전례 및 거래사례는 객관성 요건을 위배하기 때문에 그 밖의 요인 보정치나 거래사례비교법을 적용할 수 없습니다.

2) 본건 평가전례 본건 거래사례를 적용한다면 표준지 공시지가와 인근지가와의 균형을 이루도록 규정한 부감법의 취지에도 맞지 않습니다.

3) 거래사례비교법의 정의 및 이론적 근거를 보더라도 대상의 거래사례나 평가전례를 사례로 채택할 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이에 대한 주장에 다음과 같은 반론이 있을 수 있습니다.

반론 1)

감정평가에 관한 규칙상 거래사례비교법 정의에 가치형성요인이 "같거나" 비슷한 "물건"의 거래사례를 비교토록 하였습니다. 즉, "다른물건"이 아니라 "가치형성요인이 같은 물건"이므로 대상의 거래사례도 법령에 부합한다.

반론 2)

가치형성요인 비교의 정확성은 대상 사례일때 가장 높다.

거래사례비교법의 문제점이 가치형성요인 비교의 주관성이므로 가장 유사한 사례를 기준해야 한다. 따라서 대상과 가장 유사한 것은 대상 자신의 거래사례이다.

반론 3)

대상의 거래사례는 다른 물건의 평가시에 사례로 채택할 수 있는 것으로서, 별다른 사항이 없는 한 대상거래사례도 정상적 시장의 거래사례의 하나에 불과하다.

반론 4)

본건이 표준지인 경우, 공시지가기준법 적용시에 본건 표준지공시지가를 기준하듯 거사비 적용시에 본건사례를 적용할 수 있다.

4. 이에 대한 재반론은 다음과 같습니다.

본 논거가 맞기 위해서는 한가지 사항이 전제가 되어야 하는데 그것은 바로 대상의 거래가격(매매가격)이 <공적으로 증명된 등의 객관적 가격>이어야 한다는 것입니다.

반론 1의 경우 토지보상법 시행규칙상 정의와 감칙상의 정의는 동일한 의미로 보아야 합니다. 개정 감칙상의 정의를 보더라도 <대상물건 vs 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례>로 해석하는 것이 본래 의미일 것입니다.

논거 2의 경우 옳으신 말씀이기는 합니다만, 이는 대상의 거래사례가 <객관적 가격>이어야 한다는 전제가 있어야 합니다.

대상이 비정상적 거래라면 여기에 시점수정만 하여 시장가치를 구할 수 없습니다.

설사, 대상이 정상적 거래사례라고 판정되면 (정상적이라는 판정자체도 쉽지는 않지만)

대상의 거래사례 가격 × 시점수정으로 산정될 것이며,

이것은 감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준에 규정된 감정평가방법이 아니며 전문가의 판단이 반영된 감정평가액으로 볼 수 없습니다.

의뢰인이 본건 토지 거래가격이 정상적인 것이라고 판단되면 굳이 감정평가사에게 평가를 의뢰하지도 않을 것입니다. 다시 말하면, 의뢰인이 본건 소유자이건 제3자이건 본건 거래사례가 특수한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례라는 것을 알기가 매우 어렵기 때문에 감정평가를 의뢰하는 것입니다.

반론 3) 의 경우 일반론적인 거래사례비교법의 설명입니다.

대상의 거래사례를 적용한다면 그것은 거래사례비교법이라는 말에서 보듯 비교라는 것 자체를 하는 게 아닙니다. 비교는 둘 이상의 사물을 견주어 본다는 뜻입니다. (출처 : 네이버 국어사전)

반론 4의 경우는 표준지 공시지가는 국토교통부에서 공식적으로 인정한 <객관적 성격의 가격>입니다. 그렇기 때문에 대상이 거래사례가 될 수 없음에도 불구하고 거래사례비교법 적용시 대상을 적용할 수 있는 것입니다. 또한 그렇게 평가하는 것이 토지보상법 및 감정평가에 관한 규칙의 입법 취지에도 부합하는 것입니다.

4. 결론

대상의 평가전례 및 거래사례는 그 밖의 요인 보정이나 거래사례비교법에 적용하면 안되며, 본건의 전례 혹은 거래사례는 감정평가액의 적정성 검토(실무기준 800-5.6.6)용으로만 활용하여야 할 것입니다.

실무상으로도 감정평가법인(한국감정원 포함)도 본건 전례 등은 제시만 하고 실제 그 밖의 요인 보정이나 거래사례비교법에 적용하지 않습니다.

본건의 거래사례를 평가에 적용가능한지 여부.hwp

질의회신및법원판례_경남사천시.hwp

2016. 5. 24. 선고 2012다87898 판결 〔소유권확인〕

[1] 기술적인 착오로 지적도의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성된 경우, 토지의 경계를 결정하는 기준(=실제의 경계) / 이 경우 실제의 경계에 따른 토지 부분의 소유권이 자신에게 있어 지적공부에 등록된 경계에 잘못이 있음을 주장하는 사람이 지적소관청에 인접 토지 소유자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 제출하여 지적공부의 경계에 대한 정정을 신청할 수 있는지 여부(적극) 및 여기서 인접 토지 소유자에 대항할 수 있는 ‘확정판결’의 의미와 범위

[2] 토지의 일부에 대한 소유권의 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우, 상대방 소유권의 부존재 확인을 구하는 것이 확인의 이익이 있는지 여부(원칙적 소극)

[1] 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정되고 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부의 경계에 의하여 확정되는 것이 원칙이지만, 지적도를 작성하면서 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다. 이러한 특별한 사정이 있는 경우에, 실제의 경계에 따른 토지 부분의 소유권이 자신에게 있어 지적공부에 등록된 경계에 잘못이 있음을 주장하는 사람은, 구 측량⋅수로조사 및 지적에 관한 법률(2014. 6. 3. 법률 제12738호 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률로 개정되기 전의 것) 제84조 제1항, 제3항에 따라 지적소관청에 인접 토지 소유자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 제출하여 지적공부의 경계에 대한 정정을 신청할 수 있다. 여기서 인접 토지 소유자에 대항할 수 있는 ‘확정판결’은 지적공부를 기준으로 하여 그 지번에 해당하는 토지를 특정하고 소유자로서 인접 토지 소유자를 상대로 그에 관한 소유권의 범위나 경계를 확정하는 내용이 담긴 판결을 말하며, 경계확정의 판결, 공유물분할의 판결, 지상물 철거 및 토지인도의 판결, 소유권확인의 판결 및 경계변경 정정신청에 대한 승낙 의사의 진술을 명하는 판결 등이 포함될 수 있다.

[2] 토지의 일부에 대한 소유권의 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우에 적극적으로 그 부분에 대한 자기의 소유권확인을 구하지 아니하고 소극적으로 상대방 소유권의 부존재 확인을 구하는 것은, 원고에게 내세울 소유권이 없더라도 피고의 소유권이 부인되면 그로써 원고의 법적 지위의 불안이 제거되어 분쟁이 해결될 수 있는 경우가 아닌 한 소유권의 귀속에 관한 분쟁을 근본적으로 해결하는 즉시확정의 방법이 되지 못하며, 또한 그러한 판결만으로는 토지의 일부에 대한 자기의 소유권이 확인되지 아니하여 소유권자로서 지적도의 경계에 대한 정정을 신청할 수도 없으므로, 확인의 이익이 없다.

개인직영건축공사비 산출기준 연구.hwp

2016. 5. 12. 선고 2015다255524 판결 〔부당이득금〕

택지개발사업지구 내 토지가 택지개발촉진법 제25조, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조에서 정한 무상귀속 대상인 종래의 공공시설에 해당하려면 택지개발사업실시계획 승인 이전에 이미 적법하게 행정재산으로 된 경우라야 하는지 여부(적극) / 택지개발사업지구 내 토지가 지목이 도로이고 국유재산대장에 행정재산으로 등재되었다가 용도폐지되었다는 사정만으로 당연히 무상귀속 대상인 종래의 공공시설에 해당하는지 여부(소극) 및 대상 시설에 해당한다는 점에 관한 증명책임의 소재(=사업시행자)

택지개발촉진법 제25조, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2013. 7. 16. 법률 제11922호로 개정되기 전의 것) 제65조에 의하면, 택지개발사업의 시행으로 기존의 공공시설에 대체되는 시설을 설치한 경우에 종래의 공공시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속된다. 여기에서 무상귀속의 대상이 되는 종래의 공공시설에는 국유재산법상 행정재산도 포함되고, 무상귀속의 대상이 되는 종래의 공공시설인지는 택지개발사업실시계획의 승인 시점을 기준으로 판단하여야 하므로, 택지개발사업지구 내의 어느 토지가 무상귀속의 대상이 되는 종래의 공공시설에 해당하기 위해서는 택지개발사업실시계획 승인 이전에 이미 적법하게 행정재산으로 된 경우라야 한다.

그런데 국유재산법상의 행정재산이란 국가가 소유하는 재산으로서 직접 공용, 공공용 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 말하고(국유재산법 제6조 제2항 참조), 그중 도로와 같은 인공적 공공용 재산은 법령에 의하여 지정되거나 행정처분으로써 공공용으로 사용하기로 결정한 경우 또는 행정재산으로 실제로 사용하는 경우의 어느 하나에 해당하여야 비로소 행정재산이 되는데, 특히 도로는 도로로서의 형태를 갖추고 도로법에 따른 노선의 지정 또는 인정의 공고 및 도로구역 결정⋅고시를 한 때 또는 도시계획법 또는 도시재개발법에서 정한 절차를 거쳐 도로를 설치하였을 때에 공공용물로서 공용개시행위가 있으므로, 토지의 지목이 도로이고 국유재산대장에 등재되어 있다는 사정만으로 바로 토지가 도로로서 행정재산에 해당한다고 할 수는 없다. 이는 국유재산대장에 행정재산으로 등재되어 있다가 용도폐지된 바가 있더라도 마찬가지이다. 그러므로 택지개발사업 시행지구 내에 있는 토지가 지목이 도로이고 국유재산대장에 행정재산으로 등재되었다가 용도폐지되었다는 사정만으로는 당연히 무상귀속 대상인 종래의 공공시설에 해당한다고 할 수 없고, 대상 시설에 해당한다는 점은 사업시행자가 증명하여야 한다.

감정평가에 관한 규칙 일부개정령안.hwp

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