陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

감정평가 규칙의 재고

(한국감정평가학회, 감정평가학 논집 제9권 제1호 2010.6.30

강원대학교 부동산학과 교수 방경식)

감정평가 행위규범으로 ‘감칙’이 제정되어 30여년이 경과하였으나, 이것은 시대변화와 환경변화를 반영하지 못하여 제대로 기능을 하지 못하고 있다는 비판이 지속되었다.

같은 이유로 감정평가 결과가 신뢰를 얻지 못하고, 민원의 대상이 되고 있으며, 또 정부는 통제를 제대로 하지 못하고 있다.

따라서 개정방향을 다음과 같이 제안한다.

우선 ‘감칙’을 전부 개정하여 시대와 환경에 맞도록 해야한다. 다음으로 ‘평가 매뉴얼’과 관계를 정리하여 상호 기능을 배분함으로써 각기 규범의 위상을 정립해 두어야 한다.

감칙 개정시에는 환경변화를 반영하여야 한다. 부동산공시법 및 관련된 제도의 변화, 평가대상 자산이 많아진 점, 특수한 평가의 증가, 산업발달과 평가수요 증가, 한국채택 국제회계기준제정과 상장사 등 의무적용 고려, 평가기법의 개발과 다양화 외국의 국제평가 기준적용요구, 등 각종 환경의 변화를 반영하여야 한다.

‘감칙’ 전부 개정을 전제로 다음과 같은 몇 가지 아이디어를 제시한다.

첫째, 가격개념을 명확히 하여야 한다. 시장가격을 원칙으로 하고 비시장가격을 구하는 경우를 포함시켜야 한다.

현 감칙은 모법의 적정가격과 달리 정상가격으로 규정하여 불필요한 논쟁을 유발하여 혼란을 초래하고 있다. 평가의 원칙으로 정상가격주의를 채택하고비시장가격도 정의해야 한다. 평가원칙으로 추구하는 정상가격은 시대, 장소, 인종, 언어와 상관없이 재론의 여지가 없고 이것은 부동산가격의 중심개념으로 이상적 규범적 개념이며 지향해야할 목표가격 증 당위가격이다. 한편 공시지가는 법정의 당위가격으로 시장가격과 괴리가 있다는 것을 개념화해야 하며 법정가격으로 과세가격도 같이 취급해야 한다.

둘째, 평가방법을 다양하게 규정하여야 한다. 특히 개발법이나 DCF,법을 포함해야 한다. 아울러 시산가격의 조정도 포함해야 한다. 이것이 평가서의 가격산출과정을 분명히 해주고 가격의 타당성을 입증하는데 유효하기 때문이며 각국이 이러한 시산가격조정제도를 인정하고 있는 기준과도 부합된다.

셋째, 목적별 평가항목을 다양하게 규정해야 한다. 현 감칙은 물건의 종류별 평가방법을 기술할 뿐 평가목적별 평가의 내용은 간과되어 있다. 이 때문에 평가주체 간에 평가방식의 적용이나 논리전개에 차이가 나서 평가결과의 괴리가 커져서 민원발생 소지가 있다. 과세평가, 청산평가 등 정상가격과 괴리될 가능성이 있는 부분을 포함해야 한다.

넷째, 평가대상이 되는 재산을 모두 포함해야 한다. 부동산을 비롯하여 준부동산, 골동품등 유형자산, 유가증권, 무체재산권, 조건부권리, 저당재산 등이 포함되어야 한다. 또한 이는 평가사의 업무영역확대와도 관련이 있다.

다섯째, 최유효이용의 원칙 등 가격원칙을 포함시켜야 한다. 평가서의 질을 높일 수 있고 이론적으로 설명하여 의뢰인을 설득할 수 있기 때문이다.

여섯째, 윤리내용을 강화하여야 한다. 평가결과는 감정평가사의 책임의식과 공정한 태도에 의존하기 때문이다. 감칙이나 평가매뉴얼 등에 윤리규정에 기초를 둔 행동강령을 구체적으로 규정하여 행위 기준으로 삼아야 한다.

일곱째, 평가서에 기재할 내용은 질을 높일 수 있도록 상세히 기술하도록 규정하여야 한다. 우리가 당면한 감정평가 신뢰의 문제는 평가서로서 극복할 수 있기 때문이다.

또한 시급히 개정해야 할 몇가지로 윤리, 가격, 평가서 기재사항, 시산가격 조정을 논의하였다.

필자가 논의한 것은 광범위한 감정평가의 이론과 실무 중 제도권의 ‘감칙’만 논의했을 뿐이다. 앞으로 ‘평가매뉴얼’을 심도 있게 연구하여 평가행위 규범이 이론이나 실무 면에서 더 진보되어야 할 것이다.

공익사업 보상평가의 합리화에 관한 연구

(한국부동산연구원 논문 2009.09 책임연구원 2014년 현재 전남대 교수 허강무 저, 요약발췌)

1. 연구의 배경 및 목적

○ 참여정부가 지난 5년간 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시, 신도시 등 발표한 대규모 개발사업은 무려 70여 개임.

- 5년간 국책사업 보상미가 117조원에 이르고, 이는 2007년 정부예산 237조원의 절반에 달하는 수치임.

○ 국토 균형 발전 등을 위해 동시다발적으로 추진되는 이와 같은 대규모 공익사업에서 사업시행자와 토지소유자간에 보상을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생함.

○ 본 연구는 참여정부 이후 대두되고 있는 공익사업 보상평가의 합리화 문제를 중심으로 함.

2. 공익사업 보상평가의 문제점

1) 감정평가사 선정의 문제점

○ 사업시행자가 감정평가사를 선정하는 것은 공정성과 객관성이 부족하며, 특히 토지소유자 추천제도는 보상 금액이 과다하게 되는 주요요인으로 작용하였음.

- 사업시행자는 토지소유자의 민원 등으로 사업자체가 지연되는 것을 방지하는 차원에서 자기에게 우호적인 감정평가업자를 선정하는 사례가 다수 발생하고 있으며, 이로 인해 객관적이고 공정한 평가가 결여될 수 있음.

○ 또한 토지소유자로부터 추천받은 감정평가사가 평가한 높은 보상금액은 인근지역 피수용자의 최소한도 보상금액이 기준이 되어 공익사업의 보상민원을 유발하는 원인이 되기도 함.

2) 보상평가의 개발이익배제의 문제

○ 최근 보상선례에 의한 기타요인 보정은 공시지가의 부적정 및 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등을 위한 것이지만, 결과적으로 개발이익을 배제하지 못할 가능성이 있음.

(1) 보상액 산정시 개발이익의 포함 가능성 상존

｢토지보상법｣ 상 보상가격의 결정은 협의성립 당시의 가격(협의의 경우) 또는 재결 당시의 가격(재결이 경우)을 기준으로 하되 사업인정고시일 전의 공시지가 기준일로부터 보상액 변동요인을 종합적으로 감안하여 보상하도록 하고 있다.

그러나 사업인정고시 전의 공시기준일부터 재결시까지 보상액 변동요인으로 지가변동률 이외에 여러 요인을 종합적으로 적용하면 공시기준일 이후의 당해 공익사업으로 인한 지가상승분을 보상액에서 완전히 배제하기 어렵다.

특히 수용재결의 경우, ｢토지보상법｣에서는 사업인정고시일로부터 1년 이내에 하도록 하고 있으나, 개별사업법에서는 사업기간 내에만 하면 유효하므로 사업기간이 장기화되는 경우 보상과 보정과정에서 공시기준일 이후의 당해 사업으로 인한 토지가격의 증가분(개발이익)이 보상액에 포함되기 쉽다.

결과적으로 부동산 경기가 호조일때에는 사업초기에 공익사업에 협조한 자(협의에 응한 자)가 그렇지 않은 자(재결을 신청한 자)에 비하여 보상금액이 적게 되는 문제가 발생될 수 있다.

(2) 적용 보상선례의 시점 문제

사업인정고시일 전의 공시지가를 소급하여 적용하면서 기타요인보정의 기준이 되는 보상선례는 한국감정평가협회 토지보상평가지침에 의거 보상시점에 가까운 최근의 보상선례를 적용하는 문제가 있다.

예를 들면, 대표적으로 사업인정고시일 전 공시지가를 소급적용하면서 기타요인 보정의 기준이 되는 보상선례는 사업지구 인근의 가장 최근 보상선례를 적용하는 경우이다. 예컨대, ‘06.6 협의보상 평가시 ’06.3 보상선례 적용, ‘07.3 수용재결 평가시 ’06.12 보상선례 적용이다.

적용 공시지가 시점과 다른 최근 보상선례에 의한 기타요인 보정은 공시지가의 부적정 및 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등에 따른 것이다. 하지만 적용 공시지가 시점과 적용 보상선례 시점간에 상당한 괴리가 발생되어 결과적으로 개발이익이 반영될 가능성이 높다.

｢토지보상평가지침｣은 원칙적으로 당해 사업과 직접 관련된 개발이익은 기타요인으로 보정해서는 아니 된다고 규정하고 있다(제16조제2항). 그러나 구체적으로 최근 2년 이내의 보상선례를 적용할 있도록 한 것(동지침 제17조제1항)은 개발이익배제문제보다는 공익사업간 보상가격의 형평성 확보 등을 강조한 것으로 판단된다.

 결국 개발이익을 배제하기 위해서는 적용 공시지가의 시점이 매우 중요한 것과 마찬가지로 보상선례 적용에서도 그 시점이 매울 중요함에도 이를 간과한 것으로 보인다.

(보상선례도 적용공시지가 소급시에 동일한 기준으로 소급적용 가능)

(3) 평가방법의 다양화와 시산가격 조정

보상평가시 공시지가 기준법에 의한 평가만에 의존할 것이 아니라 거래사례비교법과 수익환원법을 적용하여 시산가격을 조정하여 평가하도록 한다. 대상 토지의 교환가치와 용도에 따른 수익가격을 조정하여 시산가격을 구하면 과다한 가액산정을 방지할 수 있을 것이다 (방경식, 1994, 63면)

당해 토지 용도에 따라 수익가격을 구해 비교방식으로 구한 가격과 시산가격을 조정하면, 비교방식으로 구한 가격보다 낮아 질 수 있고, 논리적 타당성도 확보할 수 있을 것이다.

｢부동산가격공시법｣ 제5조는 조사평가기준을 정하여, “표준지를 평가할 때는 인근토지의 거래가격, 임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다”고 하여 토지 평가시 시산가격을 조정할 수 있는 근거를 마련해 놓고 있다.

따라서 보상평가에서도 비준가격을 구할 때 비교방식의 가격과 수익방식을 적용한 가격을 구해 시산가격을 조정함으로써 적정한 보상가격을 구할 수 있을 것이다. 보상대상이 되는 토지는 대체로 대도시의 상업지같이 성숙도가 높은 토지가 아니라 농지, 임야 등 성숙도가 낮은 토지가 많기 때문에 이들 용도의 수익가격은 낮기 마련이다.

그러나 이 제안이 공공사업자 입장에서 보면 가격이 낮아지는 실익도 있으나, 토지소유자 입장에서는 사유재산관 침해의 문제도 제기될 수 있으므로 심도 있는 검토가 더 필요하다.

3) 보상평가의 검증시스템 취약

○ 사업시행자는 ｢토지보상법시행규칙｣ 제17조제1항에 따라 감정평가의 타당성 여부를 검증하여야 하지만 대부분 사업시행자가 보상평가에 대한 자체 검증시스템을 구축하지 못하고 있어 위법 및 부당평가의 사전 방지기능이 미흡함.

○ 대표적인 공익사업 시행자인 한국토지주택공사는 그간 본사에 자체 평가심의기구도 없이 보상평가의 타당성을 검증하였으나, 부실 및 위법한 보상평가 문제가 대두된 이후인 2007년 2월~3월에 이르러서야 적정성 검증을 통해 자체 평가심의기구인 ‘감정평가심사위원회’를 설치하여 운용하기 시작함.

4) 부실 보상평가의 제재 미흡

○ 그 동안 ｢부동산가격공시법｣과 한국감정평가협회 ｢윤리규정｣이 미흡하여 부실한 감정평가 제재가 제대로 이루어지지 못했음.

○ 한국감정평가협회는 평가윤리를 실현하기 위해 윤리강령 및 윤리규정을 제정하여 시행하고 있으나, 윤리는 자율적 규제여서 한계가 있음.

5) 사업시행자의 위법･부당한 업무처리

○ 사업시행자의 위법･부당한 업무처리로 인해 보상평가의 문제가 발생되는 경우도 있음.

- 울산광역시 공익사업의 보상관리실태 감사를 통해 적발된 사례를 보면, 보상금 산정액을 감정평가서에 의하지 않고 임의적용 산정, 부당한 감정평가에 대한 재평가 요구 미이행, 토지소유자가 추천한 2개 감정평가법인에만 감정평가 의뢰 등이 지적됨.

3. 공익사업 보상평가의 합리화 방안

○ 이상에서 지적한 공익사업 보상평가의 문제점을 해소하고 합리적인 보상평가가 이루어지도록 하기 위해서는 i) 감정평가사 선정의 중립성 제고, ii) 개발이익의 배제, iii) 보상평가 검증시스템의 체계적 운영, iv) 감정평가사의 관리강화, v) 사업시행자의 관리감사 강화 등이 이루어져야 할 것임.

1) 감정평가사 선정의 중립성 제고

○ 공익사업을 원활하게 진행하고 토지소유자 등의 권리를 보호하면서 보상평가가 객관적이고 공정하게 이루어지도록 하기 위해서는 중립적 지위에 있는 제3기관인 한국감정평가협회가 감정평가업자를 선정하거나 추천하는 것이 합리적임.

○ 사업시행자 또는 토지소유자로부터 선정된 감정평가업자는 계약에 따라 업무를 수행하는 피고용자로써 고용자의 이익을 반영할 수밖에 없는 구도여서 공정하고 타당한 의사결정을 기대하기 어려움.

- 제3기관의 추천방식으로 전환된다면 감정평가사는 누구의 압력이나 유혹에 굴복하거나 타협하지 않고 독립적인 지위에서 공정하게 평가할 수 있음.

2) 보상평가시 개발이익 배제

○ 보상평가의 개발이익은 보상기준시점을 사업인정고시일로 조정하여 배제하도록 함.

○ 거래사례비교법과 수익환원법을 적용하여 시산가격을 조정하여 평가하도록 함.

- 대상 토지의 용도에 따른 수익과 교환가치로써 가격을 조정하면 과다한 가액산정을 방지할 수 있을 것임.

3) 보상평가 검증시스템의 체계적 운영

○ 보상평가 검증시스템이 체계적으로 운용된다면 사업시행자가 선정 또는 추천한 감정평가업자가 행한 보상평가 뿐만 아니라 토지소유자가 추천한 감정평가사가 행한 보상평가까지 그 적정성을 심의하여 보상평가의 적정성과 신뢰성을 제고할 수 있을 것임.

- 최근 감정평가협회는 ‘공적심사평가위원회’를 구성하여 사전･후 검증시스템을 구축하고 있으므로, 사업시행자가 전문적인 평가심사 업무를 수행할 수 없을 경우에는 ‘공적심사평가위원회’를 의무적으로 거치도록 하는 방안을 검토할 필요가 있음.

4) 감정평가업자의 관리 강화

○ 비상식적, 자의적, 과다 평가한 경우 감정평가를 행한 감정평가사 및 소속 평가법인에 대해 제재조치를 강구함.

- 허위･부실 감정평가에 따른 문제를 해소하고 감정평가에 대한 신뢰를 제고하기 위하여 감정평가업자가 고의 또는 중대한 과실로 보상평가를 한 경우에는 그에 상응하는 제재가 필요함.

- 그러나 감정평가사의 관리가 강화되어야 한다는 취지에는 동의하지만, 중대한 과실로 잘못 평가한 경우까지 벌칙조항을 도입하는 것은 형평성 위배 등 문제점이 있다고 판단되는 바, 재검토가 요청됨.

5) 사업시행자의 감독 강화

○ 사업시행자의 비합리적인 보상평가를 조장하는 행위에 대한 상급단체의 관리감독이 필요함.

- 사업시행자가 지방자치단체인 경우에는 감사활동을 통해 단속하고, 한국토지공사 등인 경우에는 감사원 감사 등을 통해 지속적으로 비합리적인 보상평가 실태에 대한 관리 감독이 필요함.

2014년 선택교육과정 교육프로그램

2014년 필수교육과정 교육프로그램

2013.8.23 서울북부지방법원 재판부는 (주)삼정KPMG 어드바리이저 (삼정회계법인 자회사)의 공동대표와 소속 공인회계사들의 감정평가업계에 대한 침탈행위 1심 판결에서 유죄판결을 내려 공동대표 1인등 3인에 대하여 부감법 위반으로 각각 500만원의 벌금형에 처하였다는 소식을 들었을 것이다.

하지만, 최근 2013.12.19일 항소심에서 1심판결을 뒤집고 삼정 공동대표와 소속 공인회계사들에게 무죄를 선고하였다.

관련 사건은 대법원의 최종 선고를 앞두고 있다.

이 문제는 감정평가업계에 정말 중요한 문제이다. 그나마 감정평가업계가 성장가능성을 기대할 수 있는 분야가 바로 IFRS 자산재평가 분야인데 만약 대법원에서 패소하게 되면 공인회계사 및 변리사 등에게 우리 업무를 빼앗기는 결과는 명약관화하다.

걱정이다. 잘 되야 될텐데............

부동산 공부 통합.hwp

1. prologue

원래 시험과목의 적합성이라는 주제는 시험제도 개선과 관련하여 이것만 떼어서 논할 수 없는 것

입니다. 시험과목 자체의 적합성 뿐만 아니라 감정평가제도 전반의 개선과 별도로 분리해서 논할

수  없는 주제이기 때문입니다.

11.28일 감정평가학회 추계 학술대회에서 감정평가법인조직구조개편 - 합격자 실무수습제도 -

선발시험 개편 (+ 감정평가사법 독립법안 제정)을 동일선상에서 다룬 것은 이 세가지 부문이 상호

영향을 미치기 때문이며,

시험자체로 봐도 난이도 조절의 한 요소로 작용하고 있는 1차 면제자 제도, 응시자격 제한(필수학

점이수)이 없는 점 등과 동시에 다루어야 하는 주제입니다.

하지만, 수험생의 입장에서 시험제도 개선을 위하여 1차 면제자 제도, 응시자격제한 주제까지 포

괄하는 것은 적합하지 않다고 판단되어 여기서 다루지 않기로 합니다.

이하 내용을 보면 아시겠지만 시험과목자체의 적합성에 대하여 저는 적절하다고 생각하며

이것만으로는 부족하여 어쩌면 수험생들의 부담을 가중하는 취지의 과목추가 내용을 전개

할 것입니다.

내일 합격자발표가 난 이후 일부수험생들에게 욕을 먹을지도 모를 일입니다.

채점강평등이 미공개된 불합리한 제도가 시작된 2003년 이후 불합리한 관행이 이어져 온 것이 10

년째입니다. 한번 잘못된 관행이 뿌리내린 다음에는 이를 다시 되돌리기는  매우 어렵습니다.

솔직히 이같은 시험제도의 개선은 수험생들의 힘만으로는 이루어지기 어렵습니다. 감정평

가협회 또는 한국부동산연구원, 한국감정평가학회같은 단체의 도움이 반드시 필요합니다. 이 기

관들은 어차피 철저하게 기 합격한 감정평가사들의 이익을 위해서 만들어진 집단입니다.

수험생들의 의견이 아무리 합리적이더라도 최종적으로는 시험제도개선역시 감정평가사들의 이익

을 반영하는 쪽으로 결정이 날 수 밖에 없습니다. 시험제도 개선이 이루어지려면 개선사항이

기 합격한 감정평가사들에게도 이득이라는 것을 보여줄 수 있어야 합니다. 그래야만 협회등

의 유관기관이 동의하고 국토해양부 및 산업인력공단이 움직일 것이기 때문이죠.

과목의 적합성에 대해서는 감정평가사 자격제도와 유사한 타 전문자격사제도를 비교검토하여 이

를 근거로 감정평가사 시험 과목의 적합여부를 도출하는 것이 바람직합니다.

감정평가사와 유사성이 있는 시험은

공인노무사, 공인회계사, 세무사, 변리사, 사법시험 , 법무사로 볼 수 있습니다.

다만, 관세사 와 보험계리사의 경우 1,2차 공히 회계학을 제외하고 감정평가사 시험과 유사성이 없는 것으로 판단하여 제외하기로 합니다.

2. 현 감정평가사 시험과목의 형성과정

(1) 現 일본 부동산 감정사 시험과목

우리나라처럼 객관식(1차), 주관식(2차)을 병행하고 있으며 객관식시험을 통과한 자만 논술시험을 볼 수 있도록 하고 있다.

※김태훈, 박성규, 서은아, 전소영 (2005.12) 외국의 감정평가제도 Ⅱ 한국부동산연구원의 내용을 재정리

(2) 종전 토지평가사, 공인감정사 시절 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

(3) 현재 감정평가사 시험과목

(4) 전문자격사 자격시험별 시험과목 (응시자격 전제인 영어 포함)

※ 로스쿨 졸업생을 대상으로 하는 변호사 시험의 경우는 1,2차로 구분하지 않고 공법 (헌법, 행정법 통합), 민사법 (민법, 민사소송법 통합), 선택과목 (지적재산권법, 노동법 등)중 응시자가 선택하는 1개과목으로 구성되어 있다.

3. 감정평가사 시험과목의 적합성

(1) 1차 시험

상기에서 보듯이 우리나라 감정평가사 자격시험의 경우 일본의 부동산 감정사 시험제도를 약간만

변형하여 거의 그대로 가져왔고 토지평가사, 공인감정사를 통합하면서 현재의 시험제도가 정착되

었다. 영어의 경우 2002년 1차 시험과목으로 필기시험형태로 처음 도입, 2009년 민간어학시험으로

대체되었다.

특히, 부동산관계법규에서 일본과 토지평가사, 공인감정사 시절과는 다르게 측량 수로 및 지적에

관한 법률 중 지적에 관한 부분과 부동산등기법이 시험과목에 포함되어 있는데, 이는 일본이 부동

산감정사와 토지가옥조사사 가 구분되어 있지만 우리는 토지가옥조사사 (부동산에 관한 등기에 필요한 토

지 또는 가옥에 관하여 조사, 측량, 신청수속을 하는 업무를 처리)와 같은 자격이 없기 때문에 일본의 토지가옥조

사사의 업무 일부를 시험과목에 넣은 것으로도 볼 수 있다.

토익 등 영어시험의 필요성을 살펴보면 다음과 같다.

감정평가사는 주로 국내 부동산에 대한 평가 업무를 하고 있다. 하지만 최근 국제화 시대에 맞게

해외투자가 늘어나고 있고 일부 감정평가법인은 해외여러 나라와 업무협약을 체결하는 등 다각도

로 해외진출을 추진하고 있으며 이러한 추세는 앞으로도 계속 늘어날 것으로 전망된다.

또한 현재 외국계 기업에서 감정평가 의뢰가 늘어나고 있고 영문감정평가서 작성의 비중도 조금

씩 늘어나고 있는 점을 고려할 때 시대 흐름상 한국어만으로는 업무영역확장에 한계가 있다. 감정

평가의 관점에서 컨설팅도 할 수 있기 때문에 감정평가사들이 외국어 능력을 갖추는 것은 시대적

인 요구 사항이기도 하다.

또한 타 시험도 법무사를 제외한 모든 시험에 영어 등 외국어를 시험과목으로 하고 있다.

2009년부터 TOEIC, TOEFL 등 공인 영어시험 성적으로 대체되었는데, 그 배경은 공인 영어시험 대

체로 인한 장점에 있다. 우선, 시험 주관처의 업무 효율성 측면에서 기존의 시험에서 발생할 수 있

었던 복수정답이나 오답, 문제 자체에 대한 시비문제를 해결할 수 있다.

외국어라는 이름으로 명칭을 개정하고 영어라는 과목으로 한정짓지 말고 HSK, JPT 같은 시

험도 인증시험과목으로 추가하는 것이 바람직하다.

실제 감정평가법인에서도 자기소개서 란에 어학시험의 점수보다는 실제 회화능력을 중시하

고 있으므로 일정 수준의 Speaking 시험통과로 인증가능하도록 범위를 확대할 필요가 있다.

토익 등 영어시험을 통한 외국어 구사능력이 감정평가사 업무에 절대적으로 필요하지는 않

지만 활용하는 경우가 있기 때문에 완전 무관하다고 볼 수 없고 영어 시험 도입을 반대할

만한 뚜렷한 명분이 없으므로 1차 과목에 영어를 포함시키는 것은 타당하지 않다고 볼

수 없다.

전문자격사 시험의 제1차 시험은 해당전문분야에 대한 기본적인 지식을 검증하는 것을 목표로 하

여야 한다. 그러나 부동산에 대한 전문가인 감정평가사를 선발하는 자격시험임에도 불구하

고 제1차 시험과목에 부동산에 대한 기본지식을 검증할 수 있는 과목이 없다.

타 전문자격사의 경우 공인노무사의 경우 노동법1,2 가 있고 공인회계사는 회계학, 세무사의 경우

세법학개론 이 있는 등 해당전문분야에 대한 기본 지식을 검증할 수 있는 시험과목이 있는 것과 대

조적이다.

부동산관계법규의 경우 6개법률만 시험범위로 한정하고 있으나, 일본 부동산감정사의 경우 약 30

여개의 법률을 시험범위로 하고 있으며, 공인노무사의 경우 노동법(1)의 경우 11개 법률, 노동법

(2)의 경우 5개 법률로 총 16개 법률로 구성되어 있다. 심지어 공인중개사의 경우도 부동산 공시법

령, 부동산 세법, 부동산공법(8개법률)로 구성되어 있다.

감정평가사 자격시험은 부동산에 대한 전문가인 감정평가사를 선발하는 시험으로 부동산에 대한

기본지식을 검증하기 위하여 제1차 시험과목에 현재 시험범위인 6개 법률 외에 관련법령을

추가할 필요가 있다. 즉, <도시개발법>, <도시 및 주거환경 정비법>, <주택법>, <공익사

업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률> 등의 추가를 고려할 필요가 있다. 또한 최

근의 시장환경의 변화를 반영하여 <부동산투자회사법>, <주택저당채권유동화회사법>, <

자본시장과 금융투자업에 관한 법률>등도 시험과목에 포함할 것인지를 검토할 필요가 있다.

또한 부동산 분야에 대한 기본지식 검증을 위하여 <부동산학개론>을 추가하는 것이 바람

직하다. 다만, 유사한 시험인 공인중개사 혹은 주택관리사의 주택관계법규 처럼 출제비율

을 명시하여야 할 것이다.

(2) 2차 시험 (선택과목제 도입 vs 과목추가)

2차과목의 경우 3과목에 불과하여 타 전문자격사와 비교하여 평가과목이 적고 감정평가사 업무수

행에 필요한 전문적인 지식을 평가하기에 한계가 있으므로 시험과목을 추가할 필요가 있다. 변리

사, 사법시험처럼 세부전문과목을 선택과목으로 추가할 필요가 있다.

변호사 협회의 전문분야등록제도를 응용하여 도입하는 것도 고려해 볼 수 있다.

미국의 감정평가사 제도의 경우 공인종합감정평가사, 공인주택감정평가사, 면허감정평가사, AI가

상업용부동산평가사 (MAI), 주거용 부동산평가사 (SRA)로 구분한 것을 참고로 하여

차별화된 평가목적별, 평가대상물건별로 자격을 구분하여 감정평가사의 특화된 전문성을 높일 필요가 있다.

우리나라와 호주를 제외한 대부분의 국가에서는 공적평가와 사적평가 수행의 주체가 분리되어 있다.

(우리의 경우도 앞으로 구분될 움직임이 있다)

<맨뒤에 자료 후첨>

예를 들어 크게 사적평가와 공적평가영역에서 선택을 구분하고

사적평가 의 경우 선택과목을 <재무관리> 혹은 <통계학>

공적평가 의 경우 선택과목을 <민법 (물권)> 혹은 <행정법>를 규정하는 것이다.

이는 실무수습과정과 연계가 되어야 하는 부분이고 선택과목에 따른 점수차이는 공인노무사와 수

학능력시험 등에서 활용하고 있는 표준점수제 도입으로 해결할 수 있다.

(합격후 수입측면을 고려하여 선택편중현상이 나타날 수 있는 가능성은 본 주제와 무관함)

물론 이같은 선택과목제 도입을 반대하고 과목추가를 찬성하는 입장에서는 현행 2차과목의 경우

3과목에 불과하고 감정평가실무는 감정평가이론과 보상법규를 통합하는 과목으로 감정평가업무

에 필요한 전문적인 지식을 평가하기에 한계가 있으므로 위의 <재무관리>, <물권법> 중 하나 혹

은 두 개를 필수과목으로 지정하는 방안을 선호할 것이다.

선택과목제 도입 혹은 필수과목추가이던 현 감정평가사 시험제도의 실질적 개선

(채점평공개 등)을 위해서는 하나를 채택할 필요가 있다고 본다.

하지만, 진짜 문제는 세 과목중 하나의 과목일 뿐인 실무에 대한 다른과목과의 형평성 조정에 대한 것이다.

4. 과목간 형평성 (배점문제)

2012-5-1에서 지적한 바와 같이 원래 감정평가실무는 일정기간 실무수습을 거친 이들을 대상으로

실력을 검증하려는 목적으로 만들어진 것이다.

하지만, 현재 실무가 합격에 있어 절대적인 슈퍼 '甲' 의 위치를 점하고 있고 현업을 경험하지 못하는

수험생에게 현업내용 혹은 논란이 되는 부분을 그대로 출제하고 있으며 상대적으로 그 배점이 100

점에 불과해 시험자체가 '로또'라는 비아냥 소리를 듣는 지경에 이르고 있다.

실무과목은 감정평가이론과 보상법규를 합한 과목임에도 불구하고 실력과는 상관없이 2년

차와 다년차의 차이가 없는 과목이다. 다시말하면 차이가 없다는 것은 실무 100점으로는 변

별력이 없다는 의미이기도 하다.

최근 10년간 대량과락을 포함하여 합격에 결정타가 된 과목을 보면

11회 이전 (감정평가실무가 압도적으로 많음)

12회 실무

13회 법규

14회 이론

15회 없음 (실무를 좀 짜게 주었음)

16회 실무

17회 없음

18회 실무

19회 없음

20회 없음

21회 이론

22회 실무

23회 ?

산업인력공단으로 넘어간 이후 최소합격인원이 200명으로 넘어간 이후 실제로 실무과목에서 대량

과락을 주고 점수조정을 통해 합격생을 조절하는 정도가 더 심해진 상황에서 이론, 법규는 이미 들

러리 과목에 불과한 실정이다.

실무의 배점을 150점이나 200점으로 늘려, 변별력을 확보할 필요가 있다.

실제로 타 시험에서는 주요과목에 배점을 달리하고 있다.

공인회계사의 경우 재무회계가 150점 (기타 100점)

공인노무사의 경우 노동법이 150점 (기타 100점)

변리사의 경우는 전부 120점

사법시험의 경우 민법 150점

배점확대의 방법은 전 영역에 걸쳐 테스트 하는 방법으로

1) 제1영역 : 가치추계 영역 (일반평가 : 공적평가 = 5 : 5)

2) 제2영역 : 비가치추계영역

3) 제3영역 : 평가검토 (일반, 공적 통합)을 한 가지 예로 들 수 있다.

만약 현행 100점으로 유지할 경우 감정평가에 중요한 한 축을 담당하고 있는 보상평가 (공

적평가)에 일정비율의 배점을 배정하고 출제할 필요가 있다. 감정평가실무가 합격생 선발

을 위한 가장 중요한 과목임에도 불구하고 과목의 중요한 축인 보상평가 부분을 출제하지

않고 일반평가의 계산위주, 순발력 테스트 위주로 시험이 진행되어, 제대로 된 변별력을 갖

추지 못하는 시험이라는 불명예를 안고 있다.

(실제 실무 대량과락이 난 해를 살펴보면 다른 해와 비교하여 현저하게 보상평가를 포함한 공적평가 출제비율이 낮은 것을 알 수 있다.)

P.S) 어차피 동등한 조건이고 순발력도 실력이다라는 반론은 불필요한 논의, 이는 채점기준 및 채점평 공개와 관련지어 논해야 하며 이는 채점기준, 채점강평 공개 부분에서 다루기로 함.

5. Epilogue

저는 현실적으로 시험제도 개선을 이룰 수 있는 사항은 채점강평 공개뿐이라고 생각합니다. 이것만 제시되어도 불합리한 시험제도가 상당부분 개선될 것이라 봅니다.

(채점기준표 등의 제시는 쉽지 않을 것입니다)

모든 것을 다 한번에 개선할 수 없다면 실현가능한 부분에 집중하고 내어줄 것은 과감하게 내어주는 것이 필요합니다. 때문에

카페관리자님을 비롯한 시험제도개선 추진단 여러분들은 이 사항에 집중하여 주실 것을 제안드립니다.

이 주제와 관련하여 추진단 분들이 추가로 참고할 자료를 소개합니다. 더욱 합리적인 논거를 찾으시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 공적·사적 평가업무 구분하는 국가

공적·사적 평가업무 구분없이 평가하는 국가

자격시험제도개선방안_임재만.pdf

위 발표문은 2013년 임재만 교수님의 내용이고

이 논문이 나오기 전 陰陽和平之人이 2012년 "12월의 영광"에 쓴 감정평가사 자격시험 개선방안이다.

(2012-5-1 시리즈부터 시작하여 2012-5-5까지 쓰려고 했으나 이와 비슷한 일로 명예훼손으로 형사고소를 당한 경험이 있어 3편부터는 쓰지 않았었다.)

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2012-5-1

시험제도개선은 감정평가사 라는 전문자격제도의 기준가치중 전문성(專門性)에 해당하는 영역으

로, 전문자격제도의 전문성(專門性)을 담보하기 위해서는 전문가 다운 전문가를 선발하는 객관적

이고 합리적인 장치를 가지고 있는가와 전문성이 지속, 유지될 수 있는 장치를 가지고 있는가에

달려있습니다.

시험제도개선과 관련된 청원에 필요한 주제는 전자(前者)에 포함되며, 각 주제들은 서로 연관

되어 있으나 여기서는 각 해당주제에 대한 논의에 한정하여 의견을 개진하고자 합니다.

저 역시 수험생으로서 발표를 기다리는 입장이고 먹고살기 위해 생업전선을 전전하는 입장에서 이런 거에 까지 신경쓸 여력이 잘 나지 않은 것이 사실입니다.

(만약 올해 시험 떨어지고 나면 이런 짓 하는 게 얼마나 조롱거리가 될지에 대해서도 부담이 되기도 하구요)

하지만, 까페관리자님이 용기내어 좋은  기회를 마련해 주셨고,

저 역시 개인적으로 이 문제에 대하여 생각해 온 것도 있고

몇몇 분들의 부탁도 있었으며 시험제도 때문에 자살까지 한 분의 사연을 접하고 나서 그냥 방관하는 것이 도리가 아니라 생각하여 의견을 남깁니다.

시험제도개선은 단순히 몇몇 사람의 힘으로 이루어지지 않습니다. 

수험생 뿐만 아니라 현직 감정평가사 및 2012.11.28 감정평가학회에 참여했던 분들이 힘을 합해야만 가능한 일입니다.

이 의견에 대한 단순한 찬성, 반대 혹은 무임승차적 태도를 보여주지 마시고 되도록 많은

수험생들의 좋은 의견과 자료가 추가되었으면 하는 바람이며 뜻있는 일을 하는 까페관리자

님외 감정평가사 시험제도개선 추진단분들에게 본 글이 도움이 되길 바랍니다.

1. 감정평가사 자격시험 공고 (2012년)

2. 감정평가 및 보상법규의 경우

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률,

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 출제범위를 명확하게 규정하고 있으므로 문제되

지 않는다.

3. 감정평가실무

(1) ‘실무’라는 이름이 붙은 관세사 2차 <무역실무> 과목의 특성

2011년 무역실무 기출문제 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

.

2012년 무역실무 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

과목명칭만 <실무>라는 용어를 사용하고 있으나 실제는 법령 내용 및 무역거래시

Incoterms (정형화된 무역거래 규정), ucp 600 (L/C 개설관련 조약), MIA (해상보험관련약

관) 등 같은 국제적으로 정형화된 관습이 법적효력을 갖고 무역계약의 통일적 해석기준에

대한 내용을 묻고 있는 것으로 현업실무에 대한 사항이 아닌 철저히 이론에 입각

한 문제를 출제하고 있다. 출제범위를 구체적으로 규정하고 있는 것으로 보아

야 한다.

(2) 감정평가사의 경우

1) <감정평가실무> 시험이 도입되었던 과정

초기의 감정평가는 1918년 10월에 조선식산은행의 기술과에서 시작하였으며, 각 금융기관에 보급

된 이른바 ‘저당권의 평가방식’의 관점에 따른 채권확보를 위주로 전개되었다. 1945년 광복 이후에

는 귀속재산 불하의 감정과 법원 전달관에 의한 감정평가들이 감정평가의 일부를 형성하였다.

1960년대 경제개발에 따라 공업화가 촉진되고 산업구조가 근대화됨에 따라 재산권 변동이 빈번해

졌다. 각종 부동산활동 (소유, 거래, 이용)이 비약적으로 증가하였다. 더불어 국토이용의 효율화

또한 요청되었다. 이에 따라 객관적이고 통일된 감정평가를 필요로 하는 사회적 수요증대 및 경제

성장에 따른 은행의 여신업무도 크게 증가하였다. 이를 뒷받침하는 부동산감정평가가 전문업무로

인식되면서 평가업무를 독립적으로 담당할 기관의 필요성이 제기되었고 한국감정원이 1969년 4월

에 설립되었다.

한국감정원은 금융기관의 담보대출과 관련한 감정평가 업무를 전담하기 위하여 출범하였

다. 이후 1970년 3월에 재무부가 이 업무를 은행 자체에서도 수행할 수 있도록 하는 감정업

무 이원화 조치를 발표하였고 1972년에는 국토이용관리법이 제정되었으며, 이에 근거하여

1973년도에는 토지평가사제도가 시행되었다.

공기관이 부여하는 부동산평가 전문자격제도가 당시 건설부의 주관아래 운용되기 시작했던

것이다. 토지평가사의 주요업무는 기준지가의 조사, 평가 (공적평가)를 위한 것이었다.

그러자 사실상 공공 금융기관의 여신업무를 보조하기 위해 오랫동안 존재해왔던 은행 자체

의 감정평가나 한국감정원의 감정평가활동에도 공기관에 의한 전문자격을 활용할 필요성이

제기되었고 당시 재무부의 입안에 의해 1973년 말 <감정평가에관한법률>이 제정되었고

1974년 에 동 법률의 시행으로 공인감정사가 배출되었다. (사적평가)

1989년 제정된 지가공시법은 이들 두 개의 자격제도를 감정평가사 라는 하나의 제도로 통합하였

다. 즉, 현행제도는 양분하여 운용해왔던 전문자격제도를 하나로 통일하기 위한 제정목적의 특수

성이 존재한다. 순수하게 전문자격제도만을 처음으로 개설하는 타 자격사 와는 구별된다.

2) 토지평가사 (공적), 공인감정사 (사적)의 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

3) 1975년 공인감정사 시험 공고 및 실무수습요강

4) 감정평가실무의 구체적 범위 제시의 필요성

현 감정평가사 2차 시험과목 중 하나인 감정평가실무는 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로

계승된 것으로 볼 수 있다. 하지만 종전 공인감정사 제도의 감정평가실무의 성격과 現 감정평가사

자격시험의 감정평가실무 출제에는 차이가 있다.

종전 공인감정사 2차 시험에서는 1차 시험 합격후 일정기간 실무수습기관에서 현장실무수

습을 배운 사람에게만 응시자격이 부여되어 현장실무에 대한 내용을 그대로 출제한다 해도

문제될 것이 없었다. 또한 실무수습요강이 별도로 규정되어 실무수습 및 이론교육에 대한

내용으로 시험을 보기 때문에 실무 및 이론의 경우 구체적 시험범위를 제시할 필요가 없다.

하지만, 현재 감정평가사 2차 감정평가실무는 현장실무를 경험해 보지 않은 상태에서 현장실무에

대한 내용을 묻는 이상한 상황이 계속되고 있다.

일례로 2012년 시험의 경우 오피스 빌딩의 평가시 연면적 기준으로 평가한다는 것은 감정평가에

관한 규칙 및 감정평가실무기준(안), 감정평가서적에도 수록되지 않은 것으로 이는 전형적

인 실무관행 혹은 현장실무에 해당한다. 연면적 기준으로 할 경우와 전용률을 고려한 면적으로

평가하느냐에 따라 평가액의 차이가 크게 나고 이에 따라 결론이 달라지게 된다.

(그외의 이론이 아닌 현장실무, 거래관행에 대한 사항은 추진단 분들이 찾아보세요.)

대한민국 감정평가사 제도와 유사한 일본 부동산감정사의 경우 <감정평가실무> 과목 자체는

2005년에 폐지되었으며 감정평가이론에서 기본적인 감정평가 3방식에 대한 현장실무와 무관한

계산문제를 출제하고 있다.

감정평가실무 과목 자체의 존속 혹은 폐지여부는 별론으로 하더라도

선 시험 후 실무로 대변되는 현 제도하 에서는

현장실무에 대한 내용에 대한 출제는 지양해야 하며

현장실무에 대한 내용을 출제하려면 출제범위 (감칙, 실무기준(안), 기타 해당 법령, 평가물건의 구체적 예시)와 방법에 대하여 명확하게 제시해야할 필요가 있다.

4. 감정평가이론

(1) 감정평가이론의 특성

시험범위를 확정할 수 없으며 감정평가이론에 대한 통일된 법령 및 단일화된 기본서가 부재하다.

(2) 감정평가이론 과 유사한 성격의 공인노무사 2차 인사노무관리론의 경우

공인노무사의 인사노무관리론의 경우도 감정평가이론과 마찬가지로 출제범위가 제시되어 있지 않다. 하지만 명확한 체계를 갖추고 있는 경영<학> 중 일부인 인사론 과 조직론에 기반을 두고 출제되고 있으며,

2009년 불의타라고 평가받았던 지속가능경영에 대한 문제의 경우

신인적자원관리 (김영재, 김성국, 김강식 공저)라는 책에서만 소개되어 있어 논란이 되었었는데, 결국 수험생들이 보는 출제위원급의 기본서에 간단하게나마 수록이 되어있던 내용이었다.

하지만, 감정평가이론의 경우

감정평가이론은 인사노무관리론 처럼 학문으로서의 체계적인 틀이 정립되어 있지 않은 과

목이고 감정평가와 관련되어 있다는 이유만으로 감정평가이론이 아닌 세법(상속세 및 증여

세법)에서 출제된 경우가 있었으며 (21회 2번)

(이 문제는 시험직전 극소수의 수험생들만 접하였던 고급정보로서 정보의 비대칭성 문제까

지 함께 야기하였고, 실제 이 문제가 포함된 이론과목에서 대량과락사태가 빚어져 시험제도에서 발생할 수 있는 근본적 오류 (제1종, 제2종오류)가 발생하였음. 추후 타 주제에서 상세하게 다룰 예정)

또한 감정평가이론이라하면 대한민국 감정평가이론을 전제로 하는 것인데 2003년 14회 시

험의 경우 그 당시 시중 기본서 및 관련서적에도 전혀 찾아볼수 없었던 외국의 감정평가이

론을 시험에 출제하는 경우도 있었다.

감정평가이론의 경우 위의 감정평가실무와 마찬가지로 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로 계승된 것으로 볼 수 있다.

위의 사진 <1975년도 시행 제2회 공인 감정사 특별 시험 시행(재무부 공고 제

366호)> 및 <감정평가에관한법률> 및 <공인감정사 실무수습요강>에서 보듯

이 감정평가이론 역시 실무수습기관에서의 교육과정중 하나였기 때문에 시험

에 필요한 구체적 범위를 충분히 예측할 수 있고, 시험공고에서도 감정평가이

론의 시험범위를 구체적으로 <감정평가에 관한 법령 및 일반 감정평가이론>

이라고 명시하고 있다.

현 감정평가사 자격시험 제도의 경우 실무수습 및 이론교육을 받지 않은 상태에서 시험을 보기 때문에 감정평가이론에 대하여 구체적 시험범위를 예측하기 어려운 문제점이 있다.

일본 부동산감정사의 경우 철저히 <부동산평가기준>을 근거로 출제하고 있으며, 이를 벗어난 문제는 단 하나도 없었다.

우리나라의 경우 일본처럼 감정평가이론에 대한 통일된 세부적 기준이 없어 직접비교는 어렵지만 체계적 틀이 없는 과목에서 출제범위까지 제시하지 않는 것은 문제의 소지가 있다.

감정평가사 시험의 전신인 종전 공인감정사 시험에서도 실질적으로 시험범위를 제시하고 있고

현 감정평가이론이 종전 공인감정사 시험을 그대로 계승한 것이라 할 때

현 감정평가사 시험에서 출제범위를 제시하지 않는 것은 재고할 필요가 있다.

출제 범위를 제시할 때 감정평가법령의 경우 출제대상이 되는 부분을 명확하게 할 필요가

있으며, 평가일반이론의 경우 감정평가이론 → 부동산학으로 범위를 확대하되 감정평가이

론, 투자론 등 부동산학 각 분야의 출제비율, 배점 등을 제시하는 것도 한 방법일 수 있다.

1. 국토교통부 고시인 「감정평가 실무기준」이 제정․고시(국토교통부 고시 제2013-620호, 2013. 10. 22)됨에 따라 정상가격이 시장가치로 변경되고, 기준가치 등이 신설됨으로 실무 적용상 혼선이 예상되므로 이에 대한 설명이 필요한 바

2. 현행 「감정평가에 관한 규칙」상의 시장가치 외의 가치기준평가에 대한 감정평가실무상의 문제점을 검토하고, 이에 대한 업계, 학계의 다양한 의견을 수렴하여 합리적인 기준가치 개념을 모색하고자 아래와 같이 세미나를 개최할 예정이오니 관심 있는 회원께서는 참여하시어 심도 있는 의견을 개진하여 주시기 바랍니다.

3. 더불어, 이번 세미나가 활발한 토론의 장이 될 수 있도록 대형감정평가법인에서는 4인 이상이 필히 참석할 수 있도록 협조하여 주실 것을 부탁드립니다.

- 아 래 -

가. 세미나명 : 감정평가 실무 적용을 위한 기준가치의 개념 정립 세미나

나. 일 시 : 2013. 11. 19(화) 14:30～17:00

다. 장 소 : 중소기업회관 2층 중회의실(영등포구 여의도동 16-2)

라. 주 제 : 시장가치 외의 기준가치 감정평가에 관한 연구
(발제자: 최경관 감정평가사, 부동산학박사)

마. 주 최 : 한국감정평가협회, 한국부동산연구원

바. 후 원 : 국토교통부

□ 목 적

◦ 2013년 3월 23일부터 시행된 현행 국내 감정평가에 관한 규칙(이하, “감정평가규칙”이라함)에서는 원칙적으로

대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하되, 예외적인 경우에 한해 감정평가액을 시장가치

외의 가치를 기준으로 결정하도록 하도록 함으로써 종전의 정상가격이란 용어는 시장가치로 대체되었음