2012-5-2 시험과목의 적합성

시험제도 개선을 위한 두번째 주제로 시험과목의 적합성을 검토하고자 합니다.

1990년 감정평가사 자격시험 제도가 생긴 이래, 20년이 넘는 기간동안 1차 4과목(민법, 경제원론, 부동산관계법규, 회계학), 2차 3과목(감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가및보상법규)으로 고정되어 시행되어 오고 있습니다.

2002년 1차 시험과목으로 영어 도입, 2009년 동 영어시험의 민간어학시험으로의 대체를 제외하고는 어떠한 변화도 없었습니다.

과연 각 과목이 기본소양 및 업무관련성 측면에서 적절하게 수험생들을 평가하고 있는 합리적인 수단인지에 대한 전반적인 검토가 필요합니다. 특히 영어 라는 과목이 감정평가사 자격시험에 기본소양 또는 업무관련성 측면에서 관련이 있는것인지에 대한 의문도 있습니다.

타 자격시험의 경우, 과목 중 선택과목을 두어 수험생에게 일부 과목의 선택 가능성을 주는데 반해, 어떠한 선택 가능성도 없이 고정되어 있는 모습은 차별적인 것으로 인정될 수 있을 것이며, 2차 과목이 단지 총점 300점의 3과목 뿐이라는 점에서는 오히려 수험생들이 한 과목의 실수를 만회하기 어려운 결과를 초래하기도 하여 변별력을 가리는데 방해가 되기도 합니다.

특히, 최근의 추세를 보면 감정평가 실무 1과목에 의해 당락이 갈리는 현상을 보면, 시험제도가 수험생들을 제대로 평가하지 못할 수 있는 가능성도 있어보입니다.

이에 대해 20년 전에 획일적으로 정하여진 기준을 고수하는 것이 수험생들에게 큰 부당함을 강요하는 것이 아닌지 선택과목, 과목의 중요도에 따른 배점 차이 등 타 자격시험과 비교하여 검토해 볼 필요가 있겠습니다.

이에 대한 많은 자료와 논거 부탁드리겠습니다.

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과목의 적합성에 대해서는 감정평가사 자격제도와 유사한 타 전문자격사제도를 비교검토하여 이를 근거로 감정평가사 시험 과목의 적합여부를 도출하는 것이 바람직하다.

감정평가사와 유사성이 있는 시험은

공인노무사, 공인회계사, 세무사, 변리사, 사법시험 , 법무사 가 적합하다.

관세사 와 보험계리사의 경우 1,2차 공히 회계학을 제외하고 감정평가사 시험과 유사성이 없어 제외하기로 한다.

1. 현 감정평가사 시험과목의 형성과정

(1) 現 일본 부동산 감정사 시험과목

우리나라처럼 객관식, 주관식 을 병행하고 있으며 객관식시험을 통과한 자만 논술시험을 볼 수 있도록 하고 있다.

2. 종전 토지평가사, 공인감정사 시절 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

3. 현재 감정평가사 시험과목

4. 시험과목의 적합성

우리나라 감정평가사 자격시험의 경우 일본의 부동산 감정사 시험제도를 그대로 가져왔고 토지평가사, 공인감정사를 통합하면서 현재의 시험제도가 정착되었다. 영어의 경우 2002년 1차 시험과목으로 필기시험형태로 처음 도입, 2009년 민간어학시험으로 대체되었다.

(1) 토익 등 영어시험이 필요한지

2. 1,2차 과목의 연계성 (선택과목제도입 vs 과목추가)

기초적인 부동산 지식과 소양을 검증하는 과목을 추가할 필요가 있다.

감정평가업무상 추가할 법규로는

일본의 경우 ‘부동산에 관한 행정법규’과목에 토지기본법, 부동산감정평가에 관한 법률

, 지가공시법, 국토이용계획법, 도시계획법, 토지구획정리법, 도시재개바럽, 건축기준법

맨션(mansion)의 재건축 원활화 등에 관한 법률 (건물구분소유권 등에 관한 법률의 조문을 인용하고 있는 경우에는 동법의 해당 조문을 포함), 부동산등기법, 토지수용법, 토양오염대책법, 문화재보호법, 농지법, 소득세법 (제1편부터 제2편 2장 제3절까지 한함), 법인세법(제1편부터 제2편 제1장 제3절까지 한함), 조세특별조치법(제1장, 제2장, 제3장 제5절의 2 및 제3장 제6절에 한함) 및 지방세법을 중심으로 도시녹지법, 주택의 품질확보의 촉진등에 관한 법률, 택지조성 등 규제법, 신주택시가지개발법, 택지건물거래업법, 공유지 확대추진에 관한 법률, 자연공원법, 자연환경보전법, 삼림법, 도로법, 하천법, 해안법, 공유수면매립법, 국유재산법 및 상속세법을 규정하고 있다.

4. 출제관리

수험생에게 감정평가실무에 필요한 능력 및 지식을 예비적으로 검증할 수 있도록 하기 위해 시험출제자의 선정, 과목별 시험문제의 형태 등에 대한 시험출제관리가 필요하다. 2차 시험 출제방향에서 시험출제자를 감정평가실무가 제일 중요한 과목이라고 가정할 시

이론과 실무 경험이 많은 감정평가사를 출제위원으로 선발함으로써 실무상 필요한 지식과 소양을 검증하려는 의도로 판단된다. 근데, 이를 악용...

2차 시험의 중점 검증과목으로 보상평가업무, 부동산 컨설팅 업무, 부동산 가격공시업무 순으로 조사

단순한 계산능력 검증보다는 현업종사의 적응능력을 요구하는 것으로 판단된다.

김태훈, 박성규, 서은아, 전소영 (2005.12) 외국의 감정평가제도 Ⅱ 한국부동산연구원

감정평가사 자격시험은 부동산에 대한 전문가인 감정평가사를 선발하는 시험으로 부동산에 대한 기본지식을 검증하기 위하여 제1차 시험과목에 현재 시험범위인 6개 법률 외에 관련법령을 추가할 필요가 있다. 즉, 부동산 공법에 도시개발법, 도정법, 주택법, 토지보상법 등의 추가를 고려할 필요가 있다.

또한 부동산학개론을 추가하는 것이 바람직하다. 다만, 유사한 시험인 공인중개사 혹은 주택관리사의 주택관계법규 처럼 출제비율을 명시할 필요가 있다.

2차과목의 경우 3과목에 불과하여 전문적인 지식을 평가하기에 한계가 있으므로 시험과목을 추가할 필요가 있다. 변리사, 사법시험처럼 세부전문과목을 선택과목으로 추가할 필요가 있다. 변협의 전문분야등록제도를 도입하는 것도 고려해 볼 수 있다.

3. 과목간 형평성 (배점문제)

4. 협회는 어차피 평가사들의 이익을 위해서 만들어진 집단입니다. 의견을 제시하는 당사자의 의도와는 별개로 최종적으로는 평가사들의 이익을 반영하는 쪽으로 결정이 날 수 밖에는 없습니다. 현실적으로 시험제도 개선의 가능성은 매우 얕을 수 밖에는 없습니다. 시험제도 개선이 평가사에게도 이득이라는 것을 보여줄 수 있는 무언가가 있어야 할 것입니다. 그래야만 협회가 움직이고 국토부가 움직일 것입니다. 사실 현업에서 보더라도, 시험제도 개선을 통하여 실력 있는 평가사가 합격하는 것이 요즘처럼 자격 구분없이 무한경쟁이 펼쳐지는 사회에서 평가업계의 명맥을 유지할 수 있는 최선의 방법이라 생각됩니다.

2012-5-1 과목별 출제범위의 확정에 대하여

시험제도개선은 감정평가사 라는 전문자격제도의 기준가치중 전문성(專門性)에 해당하는 영역으로서 전문성(專門性)을 담보하기 위해서는 전문가 다운 전문가를 선발하는 객관적이고 합리적인 장치를 가지고 있는가 와 전문성이 지속, 유지될 수 있는 장치를 가지고 있는가에 달려있습니다. 시험제도개선과 관련된 청원에 필요한 주제는 전자(前者)에 포함되며, 관련주제들은 서로 연관되어 있으나 여기서는 각 해당주제에 대한 논의에 한정하여 의견을 개진하고자 합니다. 이 의견에 대한 단순한 찬성, 반대보다는 여기에 많은 수험생들의 좋은 의견과 자료가 추가되었으면 하는 바람이며

뜻있는 일을 하는 까페관리자님 외 감정평가사 시험제도개선 추진단분들에게 본 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 감정평가사 자격시험 공고 (2012년)

2. 감정평가 및 보상법규의 경우

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률,

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 출제범위를 명확하게 규정하

고 있으므로 문제되지 않는다.

3. 감정평가실무

(1) ‘실무’라는 이름이 붙은 관세사 2차 <무역실무> 과목의 특성

2011년 무역실무 기출문제 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

.

2012년 관세실무 (관세사는 2차 시험문제를 비공개로 하고 있음)

과목명칭만 <실무>라는 용어를 사용하고 있으나 실제는 법령 내용 및 무역거래시 Incoterms (정형화된 무역거래 규정), UCP 600 (L/C 개설관련 조약), MIA (해상보험관련약관) 등 같은 국제적으로 정형화된 관습이 법적효력을 갖고 무역계약의 통일적 해석기준에 대한 내용을 묻고 있는 것으로 현업실무에 대한 사항이 아닌 철저히 이론에 입각한 문제를 출제하고 있다. 출제범위를 구체적으로 규정하고 있는 것으로 보아야 한다.

(2) 감정평가사의 경우

1) <감정평가실무> 시험이 도입되었던 과정

우리나라의 부동산감정평가업무는 은행업무의 한 부분으로 도입되었다. 초기의 감정평가는 1918년 10월에 조선식산은행의 기술과에서 시작하여 각 금융기관에 보급된 이른바 ‘저당권의 평가방식’의 관점에 따른 채권확보를 위주로 전개되었는데 각 금융기관마다 다른 기준을 적용하기도 했다. 해방 이후에는 귀속재산 불하의 감정과 법원 전달관에 의한 감정평가들이 감정평가의 일부를 형성하였다.

1960년대 경제개발에 따라 공업화가 촉진되고 산업구조가 근대화됨에 따라 재산권 변동이 빈번해졌다. 각종 부동산활동 (소유, 거래, 이용)이 비약적으로 증가하였다. 더불어 국토이용의 효율화 또한 요청되었다. 이에 따라 객관적이고 통일된 감정평가를 필요로 하는 사회적 수요증대 및 경제성장에 따른 은행의 여신업무도 크게 증가하였다. 이를 뒷받침하는 부동산감정평가가 전문업무로 인식되면서 평가업무를 독립적으로 담당할 기관의 필요성이 제기되었고 한국감정원이 1969년 4월에 설립되었다.

한국감정원은 금융기관의 담보대출과 관련한 감정평가 업무를 전담하기 위하여 출범하였다. 그런데 1970년 3월에 재무부가 이 업무를 은행 자체에서도 수행할 수 있도록 하는 감정업무 이원화 조치를 발표하였고 1972년에는 국토이용관리법이 제정되었으며, 이에 근거하여 1973년도에는 토지평가사제도가 시행되었다. 공기관이 부여하는 부동산평가 전문자격제도가 당시 건설부의 주관아래 운용되기 시작했던 것이다. 토지평가사의 주요업무는 기준지가의 조사, 평가 (공적평가)를 위한 것이었다.

그러자 사실상 공공 금융기관의 여신업무를 보조하기 위해 오랫동안 존재해왔던 은행 자체의 감정평가나 한국감정원의 감정평가활동에도 공기관에 의한 전문자격을 활용할 필요성이 제기되었고 당시 재무부의 입안에 의해 1973년 말 <감정평가에관한법률>이 제정되었고 1974년 에 동 법률의 시행으로 공인감정사가 배출되었다. (사적평가)

1989년 제정된 지가공시법은 이들 두 개의 자격제도를 감정평가사 라는 하나의 제도로 통합하였다. 즉, 현행제도는 하나의 전문자격제도를 양분하여 운용해왔던 틀을 바꾸기 위한 제정목적의 특수성이 존재한다. 순수하게 전문자격제도만을 처음으로 개설하는 타 자격사 와는 구별된다. 일종의 변형된 제도인 것이다.

2) 토지평가사 (공적), 공인감정사 (사적)의 시험과목

① 토지평가사

1차 ; 민법(총칙), 경제원론, 토지공법(국토이용관리관계법규, 토지수용관계법규, 도시계획관계법규, 건축법 및 국토구획정리사업법, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 관계법규)

2차 : 부동산평가에 관한 이론, 토지보상법규(토지수용법, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법), 민법(물권)

② 공인감정사

1차 ; 민법(총칙), 감정평가법령과 이론, 경제원론, 회계학

2차 ; 민법(물권), 부동산관계법규(국유재산법,토지수용법,도시계획법,구획정리사업법), 감정평가이론과 감정평가실무

3) 공인감정사 시험 공고 및 실무수습요강  (국가기록원에서 찾을 수 있음)

4) 감정평가실무의 구체적 범위 제시의 필요성

현 감정평가사 2차 시험과목 중 하나인 감정평가실무는 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로 계승된 것으로 볼 수 있다. 하지만 종전 공인감정사 제도의 감정평가실무의 성격과 現 감정평가사 자격시험의 감정평가실무 출제에는 차이가 있다.

종전 공인감정사 2차 시험에서는 1차 시험 합격후 일정기간 실무수습기관에서 현장실무수습을 배운 사람에게만 응시자격이 부여되어 현장실무에 대한 내용을 그대로 출제한다 해도 문제될 것이 없었다. 또한 실무수습요강이 별도로 규정되어 실무수습 및 이론교육에 대한 내용으로 시험을 보기 때문에 실무 및 이론의 경우 구체적 시험범위를 제시할 필요가 없다.

하지만, 현재 감정평가사 2차 감정평가실무는 현장실무를 경험해 보지 않은 상태에서 현장실무에 대한 내용을 묻는 이상한 상황이 계속되고 있다.

일례로 2012년 시험의 경우 오피스 빌딩의 평가시 연면적 기준으로 평가한다는 것은 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가실무기준(안), 감정평가서적에도 수록되지 않은 것으로 이는 전형적인 실무관행 혹은 현장실무에 해당한다. 연면적 기준으로 할 경우와 전용률을 고려한 면적으로 평가하느냐에 따라 평가액의 차이가 크게 나고 이에 따라 결론이 달라지게 된다.

(그외의 이론이 아닌 현장실무, 거래관행에 대한 사항은 추진단 분들이 찾아보세요.)

대한민국 감정평가사 제도와 유사한 일본 부동산감정사의 경우 <감정평가실무> 과목 자체는 2005년에 폐지되었으며 감정평가이론에서 기본적인 감정평가 3방식에 대한 현장실무와 무관한 계산문제를 출제하고 있다.

감정평가실무 과목 자체의 존속 혹은 폐지여부는 별론으로 하더라도

선 시험 후 실무로 대변되는 현 제도하 에서는

현장실무에 대한 내용에 대한 출제는 지양해야 하며

현장실무에 대한 내용을 출제하려면 출제범위 (감칙, 실무기준(안), 기타 해당 법령, 평가물건의 구체적 예시)에 대하여 명확하게 제시해야할 필요가 있다.

4. 감정평가이론

(1) 감정평가이론의 특성

시험범위를 확정할 수 없으며 감정평가이론에 대한 통일된 법령 및 기본서가 부재하다.

(2) 감정평가이론 과 유사한 성격의 공인노무사 2차 인사노무관리론의 경우

공인노무사의 인사노무관리론의 경우도 감정평가이론과 마찬가지로 출제범위가 제시되어 있지 않지만 명확한 체계를 갖추고 있는 경영<학> 중 일부인 인사론 과 조직론에 기반을 두고 출제되고 있으며,

2009년 불의타라고 평가받았던 지속가능경영에 대한 것의 경우

신인적자원관리 (김영재, 김성국, 김강식 공저)라는 책에서만 소개되어 있어 논란이 되었었는데, 결국 수험생들이 보는 출제위원급의 기본서에 간단하게나마 수록이 되어있던 내용이었다.

하지만, 감정평가이론의 경우

감정평가이론은 인사노무관리론 처럼 학문으로서의 체계적인 틀이 정립되어 있지 않은 과목이고

감정평가와 관련되어 있다는 이유만으로 감정평가이론이 아닌 세법(상속세 및 증여세법)에서 출제된 경우가 있었으며 (21회 2번)

감정평가이론이라하면 대한민국 감정평가이론을 전제로 하는 것인데 2003년 14회 시험의 경우 그 당시 시중 기본서 및 관련서적에도 전혀 찾아볼수 없었던 외국의 감정평가이론을 시험에 출제하는 경우도 있었다.

감정평가이론의 경우 위의 감정평가실무와 마찬가지로 종전 공인감정사 2차 시험과목이 그대로 계승된 것으로 볼 수 있다.

위의 사진 <1975년도 시행 제2회 공인 감정사 특별 시험 시행(재무부 공고 제366호)> 및 <감정평가에관한법률> 및 <공인감정사 실무수습요강>에서 보듯이 감정평가이론 역시 실무수습기관에서의 교육과정중 하나였기 때문에 시험에 필요한 구체적 범위를 충분히 예측할 수 있고, 시험공고에서도

감정평가이론의 시험범위를 구체적으로 <감정평가에 관한 법령 및 일반 감정평가이론>이라고 명시하고 있다.

현 감정평가사 자격시험 제도의 경우 실무수습 및 이론교육을 받지 않은 상태에서 시험을 보기 때문에 감정평가이론에 대하여 구체적 시험범위를 예측하기 어려운 문제점이 있다.

일본 부동산감정사의 경우 철저히 <부동산평가기준>을 근거로 출제하고 있으며, 이를 벗어난 문제는 단 하나도 없었다.

우리나라의 경우 일본처럼 감정평가이론에 대한 통일된 세부적 기준이 없어 직접비교는 어렵지만 체계적 틀이 없는 과목에서 출제범위까지 제시하지 않는 것은 문제의 소지가 있다.

감정평가사 시험의 전신인 종전 공인감정사 시험에서도 실질적으로 시험범위를 제시하고 있고

현 감정평가이론이 종전 공인감정사 시험을 그대로 계승한 것이라 할 때

현 감정평가사 시험에서 출제범위를 제시하지 않는 것은 재고할 필요가 있다.

출제 범위를 제시할 때 감정평가법령의 경우 출제대상이 되는 부분을 명확하게 할 필요가 있으며, 평가일반이론의 경우 감정평가이론 → 부동산학으로 범위를 확대하되 감정평가이론, 투자론 등 부동산학 각 분야의 출제비율, 배점 등을 제시하는 것도 하나의 방법일 수 있다.