陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

농림지역, 경지정리지대 내

일부 토지(6미터농로변)는 농업진흥구역이 아닌 토지이고(보호구역도 아님)

일부토지(안쪽토지 및 세로불 토지 일대 전체) 는 농업진흥구역인 경우에

도로보상을 함에 있어

진흥구역과 진흥구역이 아닌 토지에 대해 가격차등을 두어야 하는지 두지 않아야 하는지 궁금합니다.

1. 1설에 의하면

경지정리 답 내 에서는 대부분 농지가격이 정해져 있고 이용상황이 답 전 등으로 사용하는바

가격차등을 두는 것은 형평성에 맞지 않는다. 경지정리되지 않은 지역의 경우 개발가능성이 있을수 있으나

경지정리 된 농경지의 경우 개발가능성이 전혀 없으므로 차등을 두지 않는 것이 맞다.

2. 2설(제의견)에 의하면

실질적으로 유사한 거래가 이루어졌다하더라도

진흥구역과 진흥구역 외 구역은 행위제한 자체가 다르므로 차등을 두는 것이 맞고

차등을 두지 않는 것은 틀리다. 다만 시장상황을 고려 비준표(20%) 대비 적은 차이( 예: 5% 또는 3% 또는 1%)

를 두는 것은 가능하지만 같은 가격으로 평가를 할수는 없다. 행정적 조건이기 때문에 매우 중요하며

특히 소유자가 농업기반공사 등인 경우 행정적 조건은 건드리고 가는것이 맞다.

입니다.

토지보상법 제23조 (공법상 제한을 받는 토지의 평가) 제①항에 의하면 “공법상 제한을 받는 토지”에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하며. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다.

토지보상평가지침 제23조【공법상 제한의 구분】제①항에 의하면 “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분하며,

같은조 제②항에 의하면 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가합니다.

1. 국토계획법의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경

2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경

3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경

4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경

5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한

표준지공시지가 조사,평가 업무요령 책자의 토지특성 조사요령중 (10)농지의 구분에 의하면 “농지”란 전,답,과수원 그 밖에 그 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말하며(농지법 제2조), 농지법 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정여부를 조사하여 “농업진흥지역(*종전 절대농지)”과 “농업진흥지역외(*종전 상대농지)“로 구분하며, 종전의 절대농지 또는 상대농지는 필지별로 지정하였으며, 농업진흥지역 또는 농업진흥지역외는 권역별로 지정한 것이 상이하고, 농업진흥지역은 다시 ”농업진흥구역“과 ”농업보호구역“으로 구분됩니다.

농지법 제28조(농업진흥지역의 지정) 제①항에 의하면 시·도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 농업진흥지역을 지정하며, 같은조 제②항에 의하면 제1항에 따른 농업진흥지역은 다음 각 호의 용도구역으로 구분하여 지정할 수 있습니다.

1. 농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모하여야 하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 농림축산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역.

가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역

나. 가목에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역

2. 농업보호구역： 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

상기와 같이 “농업진흥구역”과 “농업진흥구역밖“의 농지는 농지전용의 가능성여부와 직결되므로 그 가치는 차이가 있으며, 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태대로의 가격으로 평가하여야 하므로 그 가치의 차이는 현지에서 조사하여 결정하는 것이 원칙이지만 불가능할 경우에는 그 격차율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정할수 있을 것입니다.

토지가격비준표가 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는지 여부에 대하여 대법원은 국토교통부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐이다고 판시한바 있습니다.(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결) 따라서 토지가격비준표는 참고자료일뿐 절대적인 수치는 아니지만 실무에서는 가격배율을 구하기가 곤란한 경우가 많으므로 국토부에서 공식적으로 발표한 자료이므로 저의 경우는 많이 참고하여 격차율을 정합니다.

국토교통부장관이 부동산공시법 제9조 제2항에 따라 작성하여 제공하는 토지가격비준표가 법규적 성질을 가지는지 여부에 대하여 대법원은 표준지는 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 유사한 표준지, 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 하고(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771 판결 등 참조). 부동산공시법 제9조 제2항은 ‘국토교통부장관은 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상 토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 관계 행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다’고 규정하고 있으므로, 국토교통부장관이 위 규정에 따라 작성하여 제공하는 토지가격비준표는 부동산공시법 시행령 제16조 제1항에 따라 국토교통부장관이 정하는 ‘개별공시지가의 조사·산정지침’과 더불어 법률 보충적인 역할을 하는 법규적 성질을 가진다고 판시한바 있습니다.(대법원 2011두30496, 판결 등 참조)

농업진흥지역관리규정

[별표 1] 농업지대 구분기준.hwp

[별표 2] 농업진흥구역 지정기준.hwp

토지수용이의재결처분취소

감정평가사들 "행정요인 반드시 비준율은 아니다"
부동산연구원 "타당성 있어 일부 반영, 조작 아니다"

【수원=뉴시스】김경호 기자= 김용남 새누리당 수원시장 예비후보가 긴급 기자회견을 열고 제기했던 경기 수원시의 '보상가 조작' 주장은 사실과 다른 것으로 밝혀졌다.

김 후보는 27일 기자회견을 열고 "감정평가사들이 개별지 토지가격을 산정하는데 이 가운데 개별요인에서 '행정(=비준율)'을 적용한다"며 "표준지가 공원이고 개별지가 일반토지인 경우 비준율이 2010년 1.67에서 2011년 이후부터 1.59로 적용해 5％ 하향됐다"고 밝혔다.

김 후보는 이어 "수원시가 산출 근거가 됐던 '토지가격비준표'의 비준율을 낮추는데 한국부동산연구원에 하향 조정을 요구했고, 이에 따라 낮춰졌다"며 "토지가격을 산정할 때 '행정'은 비준율을 적용하기 때문에 비준율이 낮아지면 토지가격도 낮아진다"고 했다.

김 후보는 "수원시의 요청이 없었으면 낮추지 않았을 것이라는 한국부동산연구원 관계자의 얘기가 담긴 민원인의 녹취록을 확보하고 있다"면서 수원시의 조작을 뒷받침하는 근거로 제시했다.

◇김 후보 "행정과 비준율은 같은 것"

김 후보는 감정평가사들의 보상액 산정에 있어서 개별요인 가운데 행정적조건이 비준율과 같다고 봤다.

김 후보는 실제 '개별지 토지가격(보상용)=표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인(가로×접근×환경×획지×행정(=비준율)×기타)×기타요인'이라고 표시한 판넬을 놓고 설명했다.

개별요인 비교항목에는 가로·접근·환경·획지·행정적·기타 조건 등이 있는데 이 가운데 '행정' 즉 행정적조건은 감정평가사들이 용도지역, 지구, 구역 등 행정상의 규제정도를 평가하는 항목을 말한다.

'행정'요인은 비준율과 같다. 한국부동산연구원이 작성한 '토지가격비준표의 비준율'을 수원시가 하향해달라고 요구했다. 다른 시는 낮춰진 게 없는데 수원만 낮춰졌다. 일반시민들이 피해를 입은 것이고 그게 그것(조작)이 아니냐는 게 김 후보의 주장이다.

김 후보가 주장하는 '행정=비준율'이라는 근거는 무엇일까. 해당 민원인이 제기한 일반토지를 감정평가한 산출근거에서 행정적조건이 토지가격비준표의 비준율을 적용했다는 것이다.

실제 당시 3개 평가법인의 보상평가서에는 '토지가격 산출근거'의 '행정'에 실제 모두 2010년과 2012년에 각각 1.67→1.59로 하향·적용된 것으로 표기돼 있다.

하지만 민원인들의 토지는 기타요인에서 다른 수치가 적용돼 실제로는 토지가격이 그대로이거나 다소 올랐다.

◇평가사들 "행정요인, 반드시 비준율 아니다"

해당 토지와 관련해 민원인의 땅을 보상평가했던 A평가사는 "비준율을 적용했다. 공법상 비준율 적용하는 게 어떤 자의성도 배제하고 그게 객관적이다. 국토교통부에서 공시지가 산정할 때 적용하도록 돼 있기는 한데 보상할 때 준용할 수 있다"며 "만약에 다른 제한을 넣으면 평가사 재량대로 정해지는데 그런 위험부담을 안고 갈 필요는 없다"고 했다.

A평가사는 "민원인이 그 당시 비준율과 전년도 비준율과 차이가 있다는 것을 논란거리로 만든 게 아닌가. 그런데 사실을 왜곡했다. 민원인은 어떤 의도가 있어서 수원시가 조작한 게 아닌가라며 음해성 루머를 흘리고 다니더라"고 했다.

A평가사는 "개인적으로 명예훼손 소송도 생각하고 있다. 김용남 후보가 발표한 게 있는데 사실 추측이고 그렇게 공론화하거나 대중 앞에서 얘기할 수 있는 것은 아니다"며 "진위와 상관없이 자기 추측을 사실인 것처럼 발표했다. 협회차원에서 대응해야 하는 것이 아닌가하는 입장이다"고 했다.

A평가사는 행정요인을 비준율로 볼 수 있느냐에 대해 "꼭 그렇게 보라는 규정은 없다. 평가사마다 다르다. 행정적 요인은 비준율로 쓸 수도 있고 쓰지 않을 수도 있다"고 했다.

B평가사는 "국가 행정이 그런 목적을 위해서 뭐 세금이라든가 이런 것을 과세하기 위해서 개별지 공시지가를 만든 것"이라며 "일일이 모든 땅을 감정평가를 할 수 없으니까 대량으로 한 게 개별지 공시지가이고, 이를 산정하기 위한 하나의 툴이 토지가격비준표다. 몇가지 요소를 가지고 만든다"라고 했다.

B평가사는 "평가사들은 보상평가를 할 때 간혹 비준표의 비준율을 참작하는 경우도 있지만 그 자체가 보상가격은 절대 아니다"며 "비준표는 과세를 목적으로 한 개별지 공시지가 산정을 위한 자료이기 때문에 쓰면 안된다는 게 대법원의 일관된 판례고 감정평가사들은 누구도 개별지 공시지가를 찾아보지 않는다"고 했다.

한국감정평가사협회 관계자는 "감정평가할 때 토지가격비준표를 참고로 한다. 행정요인에 비준율을 그대로 쓰는 경우가 많다"며 "타당하지 않으면 쓰지 않고 타당하면 그대로 쓴다. 이는 단순 참착만 하는 것이고 의무적인 것은 아니다"면서 "행정요인에 반드시 비준율을 쓰는 건 아니다"고 했다.

이 관계자는 김 후보의 보상가 조작 발표와 관련해 "문제제기 자체가 잘못된 것이다. 공기관이 이익을 취한 게 뭐 있겠는가. 문제 삼으려면 재평가 요구하던가 재판을 하던가 해야지 이건 넌센스다. (민원인은) 이의제기를 얼마든지 하면 된다. 절차가 있다"고 했다.

국토교통부장관에 의해 토지가격비준표를 작성하는 한국부동산연구원 관계자는 "토지가격비준표는 공시지가를 산정하기 위해 국토교통부장관이 만드는 것이지 보상을 산정하기 위해 만들지는 않는다"며 "보상평가는 관련법에 따라 별도로 감정평가사가 한다"고 했다.

관계자는 "다만 보상평가를 할 때 감정평가사들이 그 지역의 비준표를 참조는 한다. 그런데 그게 전문가의 판단으로 맞으면 쓰고 부족하면 조정한다. 비준표의 비준율을 쓰라는 의무조항은 없다. 평가를 할 때 여러가지 자료를 찾아서 보는데 그 중에 하나의 자료일 뿐"이라고 했다.

◇한국부동산연구원 '조작설' 일축

한국부동산연구원은 토지가격비준표와 관련해 전년도에 각 시·군·구에 의견을 요구하고, 이 때 공무원들은 비전문가이기 때문에 감정평가사들과 협의해 의견을 올리는 절차를 밟는다고 밝혔다.

한국부동산연구원은 2010년 6월 말~7월 초께 수원시와 감정평가사들로부터 형상, 고저, 토지용도, 지목, 공원요인 비교차 상향조정 등 6가지 의견을 받았다.

한국부동산연구원은 이 의견을 받아 같은 해 9월 공무원, 감정평가사 등과의 간담회를 거쳐 의견을 분석했다.

이 때 수원지역 감정평가사들은 수원시 장안구와 권선구 도시계획시설 공원 용인 비교치가 0.60→0.75로 상향할 것을 요망했다. 같은 시설인 도로, 혐오시설, 위험시설은 0.85라는 점을 이유로 들었다.

하지만 한국부동산연구원은 이 같은 내용을 분석한 결과 일부만 타당성이 있다고 보고 0.60→0.63으로 상향했다. 표준지가 공원이고 일반토지인 비준율을 1.67→1.59로 하향해 달라는 요구는 있지도 않았다는 것이다.

한국부동산연구원 관계자는 "비준율은 공원이 상향되면 상대적으로 일반토지는 하향된다"며 "수원시가 요구한다고 해서 그대로 반영하지 않는다"며 "우리는 그 부분이 타당한가를 통계적으로 분석하고 타당한 면이 있으면 그것만 반영한다. 그것을 조작이라고 할 수는 없다"고 조작설을 일축했다.

수원시 관계자는 "감정평가사들이 행정조건을 비준율로 써서 보상가를 정했다면 그것은 평가사들의 문제이지 시의 문제는 아니다"며 "비준율을 하향한 것도 한국부동산연구원의 문제이다. 결정권은 한국부동산연구원에 있다. 시는 그런 권한이 없다"고 반박했다.

kgh@newsis.com

cf) 감정평가사 심사사항 중

4. 행정요인의 격차율은 합리적인 근거가 없다면 가급적 토지가격비준표 등 공시 또는 고시 혹은 발표된 자료의 데이터를 적용할 것이며, 그 내용을 비고란 또는 별도로 기재할 것.