농림지역, 경지정리지대 내
일부 토지(6미터농로변)는 농업진흥구역이 아닌 토지이고(보호구역도 아님)
일부토지(안쪽토지 및 세로불 토지 일대 전체) 는 농업진흥구역인 경우에
도로보상을 함에 있어
진흥구역과 진흥구역이 아닌 토지에 대해 가격차등을 두어야 하는지 두지 않아야 하는지 궁금합니다.
1. 1설에 의하면
경지정리 답 내 에서는 대부분 농지가격이 정해져 있고 이용상황이 답 전 등으로 사용하는바
가격차등을 두는 것은 형평성에 맞지 않는다. 경지정리되지 않은 지역의 경우 개발가능성이 있을수 있으나
경지정리 된 농경지의 경우 개발가능성이 전혀 없으므로 차등을 두지 않는 것이 맞다.
2. 2설(제의견)에 의하면
실질적으로 유사한 거래가 이루어졌다하더라도
진흥구역과 진흥구역 외 구역은 행위제한 자체가 다르므로 차등을 두는 것이 맞고
차등을 두지 않는 것은 틀리다. 다만 시장상황을 고려 비준표(20%) 대비 적은 차이( 예: 5% 또는 3% 또는 1%)
를 두는 것은 가능하지만 같은 가격으로 평가를 할수는 없다. 행정적 조건이기 때문에 매우 중요하며
특히 소유자가 농업기반공사 등인 경우 행정적 조건은 건드리고 가는것이 맞다.
입니다.
토지보상법 제23조 (공법상 제한을 받는 토지의 평가) 제①항에 의하면 “공법상 제한을 받는 토지”에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하며. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다.
토지보상평가지침 제23조【공법상 제한의 구분】제①항에 의하면 “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분하며,
같은조 제②항에 의하면 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가합니다.
1. 국토계획법의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경
2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경
3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경
4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경
5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한
표준지공시지가 조사,평가 업무요령 책자의 토지특성 조사요령중 (10)농지의 구분에 의하면 “농지”란 전,답,과수원 그 밖에 그 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말하며(농지법 제2조), 농지법 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정여부를 조사하여 “농업진흥지역(*종전 절대농지)”과 “농업진흥지역외(*종전 상대농지)“로 구분하며, 종전의 절대농지 또는 상대농지는 필지별로 지정하였으며, 농업진흥지역 또는 농업진흥지역외는 권역별로 지정한 것이 상이하고, 농업진흥지역은 다시 ”농업진흥구역“과 ”농업보호구역“으로 구분됩니다.
농지법 제28조(농업진흥지역의 지정) 제①항에 의하면 시·도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 농업진흥지역을 지정하며, 같은조 제②항에 의하면 제1항에 따른 농업진흥지역은 다음 각 호의 용도구역으로 구분하여 지정할 수 있습니다.
1. 농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모하여야 하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 농림축산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역.
가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
나. 가목에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역
2. 농업보호구역： 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
상기와 같이 “농업진흥구역”과 “농업진흥구역밖“의 농지는 농지전용의 가능성여부와 직결되므로 그 가치는 차이가 있으며, 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태대로의 가격으로 평가하여야 하므로 그 가치의 차이는 현지에서 조사하여 결정하는 것이 원칙이지만 불가능할 경우에는 그 격차율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정할수 있을 것입니다.
토지가격비준표가 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는지 여부에 대하여 대법원은 국토교통부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐이다고 판시한바 있습니다.(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결) 따라서 토지가격비준표는 참고자료일뿐 절대적인 수치는 아니지만 실무에서는 가격배율을 구하기가 곤란한 경우가 많으므로 국토부에서 공식적으로 발표한 자료이므로 저의 경우는 많이 참고하여 격차율을 정합니다.
국토교통부장관이 부동산공시법 제9조 제2항에 따라 작성하여 제공하는 토지가격비준표가 법규적 성질을 가지는지 여부에 대하여 대법원은 표준지는 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 유사한 표준지, 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 하고(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771 판결 등 참조). 부동산공시법 제9조 제2항은 ‘국토교통부장관은 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상 토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 관계 행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다’고 규정하고 있으므로, 국토교통부장관이 위 규정에 따라 작성하여 제공하는 토지가격비준표는 부동산공시법 시행령 제16조 제1항에 따라 국토교통부장관이 정하는 ‘개별공시지가의 조사·산정지침’과 더불어 법률 보충적인 역할을 하는 법규적 성질을 가진다고 판시한바 있습니다.(대법원 2011두30496, 판결 등 참조)
농업진흥지역관리규정
이 규정은 농지법(이하 "법"이라 한다) 제28조 내지 제33조에 따라 농업진흥지역(이하 "진흥지역"이라 한다)을 지정·관리함에 있어 농지법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제28조제5항에 따라 지정·변경·해제에 관한 세부기준 및 절차 등을 정함으로써 진흥지역을 보다 효율적으로 보전·관리함을 목적으로 한다.
이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
1. "진흥지역 신규지정"이란 경지정리·간척지내부개답·개간 등으로 집단화된 농지가 조성된 지역 또는 기존 진흥지역이 없는 지역에 진흥지역을 지정하는 것을 말한다.
2. "진흥지역 변경"이란 당해 지역의 농지·영농형태, 용도별 지정요건 등이 변경된 농지로 농업진흥구역(이하 "진흥구역"이라 한다)을 농업보호구역(이하 "보호구역"이라 한다)으로 변경하거나 보호구역을 진흥구역으로 변경하는 경우(이하 "용도구역변경"이라 한다)를 말한다.
3. "진흥지역 해제"란 도시관리계획변경, 택지·산업단지 지정 등 관련법에 의하여 미리 농림축산식품부와 농지전용허가를 전제로 협의가 완료되는 등 여건변화로 진흥지역 지정요건에 적합하지 않아 진흥지역을 진흥지역밖으로 변경하는 경우(이하 "진흥지역 해제"라 한다)를 말한다.
다음 각호의 1에 해당하는 지역은 진흥지역 지정대상에서 제외한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률·산업입지 및 개발에 관한 법률·관광진흥법 등 토지이용관련법률에 의하여 다른 용도로 이미 지정된 용도구역 등으로서 지정목적에 이용될 것이 확실한 지역
2. 1ha미만의 구역내에 10호이상 밀집된 자연부락
3. 인근 지역의 개발 등으로 인하여 농업환경이 열악하여 농지로서 보존가치가 현저히 떨어지는 등 농업목적으로 계속하여 보전하는 것이 불합리한 지역
시·도지사는 경지정리·간척지내부 개답·개간 등으로 집단화된 농지를 조성할 경우에는 지체 없이 국토의계획및이용에관한법률 제6조에서 규정하고 있는 용도지역 지정 등 필요한 조치를 하여 당해 지역을 조속히 진흥지역으로 지정하여야 한다.
① 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보호구역을 진흥구역으로 변경할 수 있다.
1. 해당 지역이 생산기반정비 등으로 진흥구역지정기준에 적합하게 된 경우
2. 당초 진흥구역으로 지정되어야 할 지역이 보호구역으로 지정된 경우
②다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3만제곱미터 이하의 진흥구역을 보호구역으로 변경할 수 있다. 이 경우 시·도 농정심의회의 심의는 생략할 수 있다.
1. 진흥구역 농지가 저수지 개발 등으로 농업용수 확보를 위해 활용되게 된 경우
2. 도로·철도 등 법 제32조제1항제4호 내지 제7호에 규정된 시설의 설치로 인하여 농로와 용·배수로가 차단되는 등 영농이 곤란하다고 인정되는 경우
3. 농업기반투자와 기계화 영농이 불가능한 지역으로서 진흥구역으로 계속 관리하는 것은 불합리하나 보호구역으로 관리할 필요가 있다고 인정되는 경우
③시·도지사가 용도구역을 변경하고자 할 경우에는 별지 제3호 서식에 의한 용도구역변경계획서에 변경요건에 적합한지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료를 첨부하여야 한다.
영 제28조제1항제1호다목의 ‘해당 지역 여건변화’라 함은 다음 각호의 어느 하나에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 진흥구역은 농로 및 용·배수로가 차단되는 등 실제로 영농에 지장을 주는 경우, 보호구역은 진흥구역의 농업환경을 보호하기 위한 본연의 기능이 상실된 경우를 말한다.
1. 도로법 제10조에 따른 도로
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 도로(폭 8미터 미만인 소로는 제외한다)
3. 철도산업발전기본법 제3조 제1호에 따른 철도
4. 하천법 제2조 제1호에 따른 하천
① 영 제28조제1항제1호에 따른 진흥지역 해제의 요청이 있는 경우에는 다음 각호의 사항을 검토하여야 한다.
1. 농업생산기반이 정비되어 있거나 정비사업예정지구에 편입된 농지로서 보전가치가 있는지의 여부
2. 농업생산기반이 정비된 경우에는 도로(교차로)·하천 등과 연접된 변두리지역에 위치하고 있거나 토질이 척박하여 보전가치가 낮다고 인정되는 농지인지의 여부
3. 해당 시설의 기능·용도 등을 감안한 입지가능 지역에 진흥지역외의 활용가능한 다른 토지가 있는지의 여부
4. 사업시행으로 인하여 농로·수로가 차단되거나 오폐수가 유출되어 인근농지의 영농에 지장을 초래하거나 농업용수 기타 농업환경을 오염시킬 우려가 있는지의 여부
② 영 제28조제1항제1호 다목에 따른 진흥지역 해제의 요청이 있는 경우에는 다음 각호의 사항을 검토하여야 한다.
1. 농지로의 출입, 농기계 통행 등 영농에 불편함이 발생하였는지 여부
2. 용·배수로가 차단되는 등 농지의 보전가치가 현저히 낮아졌는지 여부
3. 집단화된 농지와 분리됨으로써 권역별 영농활동에 지장을 초래하는지 여부
③ 시·도지사 또는 시장·군수는 진흥지역 변경승인을 득하는 조건으로 농지전용허가·협의를 하여서는 아니 된다.
① 시·도지사는 도시관리계획변경 또는 도시관리계획변경이 의제되는 각종 지구·구역 등의 지정(이하 "도시관리계획변경등"라 한다)을 위하여 농지전용허가에 대한 협의(이하 "농지전용허가협의"라 한다)가 전제되는 협의를 완료한 후 농지전용허가협의 요청이 있는 경우에 진흥지역해제승인을 요청할 수 있다. 다만, 도시관리계획변경등을 위한 협의와 실시계획·조성계획 등의 승인을 위한 농지전용허가협의(실시계획·조성계획 등이 수립되어 첨부되는 경우를 포함한다)의 요청이 동시에 있는 경우에는 시·도농정심의회의 심의 등의 절차를 거쳐 도시관리계획변경등 협의와 진흥지역 해제승인을 동시에 요청할 수 있다.
②시·도지사가 진흥지역해제승인을 요청할 때에는 별표 5에 의한 서류를 제출하여야 한다. 다만, 제10조제1항제3호의 경우에는 별표 6에 의한 서류를 제출하여야 한다.
③시·도지사는 도시관리계획변경 등 고시와 동시 또는 그 이후에 진흥지역해제고시를 하여야 한다.
④시·도지사는 진흥지역해제승인을 받은 후 관련사업계획의 변경 등으로 진흥지역 편입면적이 변경(감소하거나 1만제곱미터 미만으로 증가하는 경우에는 제외)되는 경우에는 즉시 변경승인을 요청하여야 하며, 사업계획이 취소된 경우에는 즉시 원래의 진흥지역으로 환원고시를 하여야 한다.
① 진흥지역 고시도면의 원본은 시·도지사가 보관하고, 진흥지역 고시도면의 사본 및 토지조서는 시·군·구의 농지관리부서에서 보관·관리한다.
②지정고시 도면과 조서가 상이한 경우에는 지정도면을 기준으로 진흥지역 여부를 판단하여야 하므로 지정도면의 구획선이 훼손되지 않도록 보관·관리에 주의하여야 한다.
③시장·군수·구청장은 농림축산식품부에서 작성 배부한 진흥지역 상세도면(고시도면)은 농지관리부서에서 보관토록 하고, 각종 증명서 발급을 위한 상세도면은 사본을 작성하여 활용하되, 진흥지역이 변경 고시되면 수시로 정정하여 각종 증명서가 착오 발급되지 않도록 하여야 한다.
④농업진흥지역 업무담당자 변동시 농업진흥지역 도면 및 토지조서 등에 대하여 반드시 인수·인계를 실시하고, 고시도면관리기록부를 작성·비치하여 인수·인계자가 서명·날인하여야 한다.
① 진흥지역을 지정 또는 변경한 때에는 다음과 같은 방법으로 각급 기관에 보관중인 지정도면과 토지조서를 정비하여야 한다.
1. 진흥지역을 지정(편입포함)한 경우에는 다음과 같이 정비한다.
가. 지정도면은 해당부분에 진흥지역을 표시한 후 지정고시일자와 근거 및 작성자 직·성명을 기재한다.
나. 새로 작성한 토지조서는 지정고시일자와 근거 및 작성자 직·성명을 기재하여 당초의 토지조서에 첨부한다.
2. 진흥지역을 해제한 경우에는 다음과 같이 정비한다.
가. 지정도면은 해당부분에 붉은색 사선으로 해제지역을 표시한 후 해제고시일자와 근거 및 작성자 직·성명을 기재후 날인한다.
②각급 기관에 보관중인 지정도면과 토지조서는 진흥지역 지정·변경고시와 동시에 정비함과 아울러 상호 대조하여 일치시켜야 한다.
① 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시·도지사가 직권으로 진흥지역 지정도면과 토지조서를 정정할 수 있다.
1. 지정도면 정정 : 국토의계획및이용에관한법률상 농림지역·자연환경보전지역 또는 도시지역내 녹지지역이 아닌 지역이 지정된 경우
2. 토지조서 정정 : 도면상 진흥지역 구획선외의 토지가 토지조서에 등재되어 있거나 구획선내의 토지가 토지조서에 누락되어 있는 경우 및 제1호의 경우
3. 농업진흥지역 상세도 정비 이후 토지조서·국토이용계획 등 관련 공부상 농업진흥지역밖으로 관리하고 있는 경우
②지정도면 또는 토지조서를 정정한 때에는 정정부분의 지적도, 토지이용계획확인서 등 정정사유를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙서류를 비치하여야 하며, 고시도면 여백에 근거 공문사본, 정정고시일자 및 편입·제외여부를 표시하고 시·군·구 담당과장의 직·성명을 기재하고 날인하게 하여야 한다.
③"농업진흥지역밖으로 관리하고 있는 경우"라 하면 관리지역 또는 농업진흥지역밖으로 토지이용계획 확인서를 발급하였거나 농업진흥지역내에서 제한되는 건축 등 개발행위를 허용함으로써 다수의 토지소유자가 농업진흥지역밖으로 알고 있는 경우를 말하며, 농지전용허가증 등 입증자료가 있어야 한다.
시·도지사는 당해 년도의 진흥지역 지정·변경상황을 별지 제7호 서식에 의하여 다음해 1월말까지 농림축산식품부장관에게 보고하여야 한다.
전산화된 농업진흥지역도면은 진흥지역 용도구역별 필지현황의 열람등 농지관련 기초자료로 활용 할 수 있다. 다만, 각종 증명서 발급은 고시도면 및 조서를 기준으로 한다.
[별표 1] 농업지대 구분기준.hwp'소송 감정평가 ' 카테고리의 다른 글
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