陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

△용적률 vs 건폐율 

용적률이란 대지 면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말한다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하는 것이다. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함이다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만, 건폐율은 변하지 않는다. 건물의 1층 바닥을 건평이라고 한다. 

△공시지가 vs 기준시가 

공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세 기준이 되고, 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 한다.

기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용 면적 165.5 평방이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일 공시된다. 

△보존등기 vs 본등기vs 소유권이전등기 vs 말소등기 

보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말한다. 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다. 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 

△담보권 vs 저당권 vs 지상권 

담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리다. 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함된다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다. 

△가압류 vs 가처분 

가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우, 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다. 

△재건축 vs 재개발 vs 뉴타운 

재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데, 주거환경 개선을 위해 시행하는 것이다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것이다.

재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라, 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발하는 것이다.

뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말한다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다. 

△DTI(총부채상환비율) vs LTV(주택담보대출비율) 

총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득이 1천만원이고, 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 된다. 주택담보대출비율(LTV)은 주택가격 대비 대출비율을 말한다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다. 

△발코니 vs 베란다 

베란다, 발코니 구분하지 않고 아무렇게나 쓰는 경우가 많지만 엄연히 다른 공간이다. 따라서 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 실제 발코니로 용어를 바꿔야 한다. 발코니는 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간을 말한다. 건물 밖에서 보자면 외부로 돌출돼 있는 모습이다. 반면, 베란다는 1층과 2층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것을 뜻한다. 1층의 면적이 넓고 2층의 면적이 좁을 경우 1,2층간 면적 차이로 1층의 지붕 부분이 뚫리게 된다. 이때 비어 있는 공간으로 내어 단 곳이 바로 베란다로 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없는 게 특징이다. 

△다가구 vs 다세대 

다가구는 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층(1층 필로티인 경우 4층) 이하의 주택을 말한다. 주변에 3층에는 집 주인이 살고 1~2층 및 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 다가구로 보면 된다. 다세대는 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 소유권이 주어진다는 특징이 있다. 보통 빌라, 맨션이라 부르는 주택들이 다세대에 속합니다. 하지만 비슷한 개념의 연립은 다세대라 부르지 않는다. 4층 이하의 구분등기 가능한 주택이란 점은 같지만 다세대는 연면적이 660㎡(200평) 이하, 연립은 660㎡(200평) 초과로 구분된다. 

△평 vs 평형 

평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 된다. 전용면적은 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당되는데, 우리 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 ‘평’이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기 마련이다. 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부른다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평 가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있다. 

△전용면적 vs 공용면적 

공용면적은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 하나는 주거공용면적으로, 2세대 이상이 사용하는 복도나 계단 등의 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 또 다른 하나는 기타공용면적인데 관리사무소나 노인정 등 주거와 상관없이 단지 내에서 사용되는 면적을 세대별로 안분한 면적을 말한다. 추가적으로 공급면적에 대해 보충적으로 설명하자면 주거공영면적과 기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의 기준이 된다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않는다. 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다. 아파트 등의 공동주택에서 공용면적을 뺀 나머지 바닥 면적(실제 주거에 사용되는 면적)이 전용면적이라고 할 수 있다. 방과 주방, 화장실, 거실 면적을 생각하시면 되며, 이는 등기부상의 면적과 일치한다. 

△투기지역 vs 투기과열지구 

투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯하지만 엄연히 다른 용어다. 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입했지만 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다르다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 `부동산가격안정심의위원회` 심의를 거쳐 지정한다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있다. 투기지역에서 해제되면 6억원 초과 고가주택의 주택담보대출비율(LTV)이 완화돼 현행 40%에서 시가의 60%까지 대출받을 수 있다. 또 40%로 제한돼 있는 총부채상환비율(DTI) 규제도 서울은 50%, 인천‧경기는 60%까지 완화된 규정을 적용받게 된다. 투기과열지구는 주택 분양시장 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5대1 이상)을 기준으로 국토해양부 장관(시도지사)이 지정한다. 분양권 전매 제한이나 청약 규제 등 세금보다는 주택 정책과 연관이 있다고 보면 된다. 

△지분등기 vs 구분등기 

지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말이다. 공유지분이란 공동소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유지분을 말한다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재된다. 원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산이다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 된다. 이때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말한다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다. 원룸텔은 구분등기가 안 된다. 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안되지만 준공 후 용도전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 한다. 

□알면 유익한 부동산 관련 용어해설 

△보금자리주택 = 무주택 서민과 저소득층의 주거 문제를 해결하기 위해 정부가 2008년 9월 '국민 주거안정을 위한 도심 공급 활성화 및 보금자리 주택 건설 방안'을 통해 발표한 개념이다. 공공임대주택뿐 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄한다. 구체적으로는 도심이나 그린벨트 등 도심 인근에 짓고, 공공이 직접 건설해 신속하고 주변 분양가보다 15% 안팎 저렴하게 공급하며 사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 제공한다는 특징을 갖고 있다. 정부는 2018년까지 150만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 

△땅콩주택 = 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 아파트가격이 맥을 추지 못하면서 단독주택에 대한 관심이 높아졌다. 단독주택 거래량이 지난해 8만4천445건에서 2011년(10월 말까지) 9만9천877건으로 늘었고 건설실적도 2011년 4만2천412가구로 2010년(3만7천641가구)보다 12.7% 증가한 것으로 나타났다. 단독주택과 소형의 결합상품으로 등장한 게 ‘땅콩주택’이다. 한 개 필지에 2가구가 나란히 지어진 모습이 땅콩을 닮았다고 해서 붙여진 이름이다. 미국에서는 ‘듀플렉스(duplex) 홈’으로 불린다. 단독주택의 쾌적함을 누리면서 땅값`건축비용을 절반 가까이 줄일 수 있다는 것이 특징이다. 땅콩주택에 이어 한 개 필지에 3, 4가구가 함께 사는 ‘완두콩주택’도 있다. 

△렌트푸어 = 2010년 가을 이후 전셋값이 급등하면서 ‘렌트 푸어’(Rent-Poor)가 등장했다. 치솟는 전셋값을 감당하는 데 소득의 대부분을 지출하느라 여유 없이 사는 사람을 뜻한다. 집값 하락, 대출이자 증가 등으로 소득이 줄어 어렵게 사는 사람을 일컫는 ‘하우스 푸어’(House-Poor)의 전세판인 셈이다. 2011년 전국 아파트 전셋값은 15.7% 상승했다. 전셋값 급등은 비싼 전셋값을 내지 못해 좀 더 싼 전셋집을 찾아 떠도는 ‘전세난민’을 양산했다. 집주인들이 전셋값 상승분을 월세로 돌리면서 ‘반전세’가 크게 늘었다. 반전세 증가로 임대차 시장에서 전세 비중이 크게 줄었다. 결혼했지만 비싼 전셋값 때문에 전셋집을 구하지 못하고 부모와 함께 사는 ‘캥거루족’도 생겼다. 

△조망권 = 건물과 같은 특정 위치에서 자연, 역사유적 등 밖의 경관을 볼 수 있는 권리. 조망권의 범위는 건물의 창에서 밖을 내다보았을 때 보이는 경관 가운데 녹지·건물·대지·하늘이 차지하는 비율을 분석해 백분율로 표시한다. 수평, 수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 따라 주거 환경, 건물 가격 등이 달라질 수 있다. 

구분건물의 비주거용 시점수정시

관광숙박시설[휴양콘도미니엄] 현황 '콘도, 리조트'의 경우 건물유형을 무엇으로 봐야하는지요,,,,

한국감정원 부동산통계정보시스템상 건물유형은 오피스, 중대형상가, 소규모상가, 집합상가로 구분되어

있는데,,, 어느것을 적용하는게 적절한지 궁금합니다.

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그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 골프장이 있습니다.

시설의 종류 : 골프장 

건축 또는 설치의 범위 :

가) 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의 골프장과 그 골프장에 설치하는 골프연습장을 포함한다.

나) 숙박시설은 설치할 수 없다.

다) 훼손된 지역이나 보전가치가 낮은 토지를 활용하는 등 자연환경을 보전할 수 있도록 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합하게 설치하여야 한다.  

* 골프장을 설치할 경우에는 가능한 토지의 입지기준이 있습니다. 

참조 : 개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 제8조 

내용 :

제8조(개발제한구역에 골프장을 설치할 수 있는 토지의 입지기준) 에 따라 개발제한구역에 골프장을 설치할 수 있는 토지의 입지 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 경사도 15도를 넘는 부분의 면적이 골프장의 사업계획 면적의 100분의 50 이하일 것

2. 절토(切土) 또는 성토(성토)하는 부분의 높이가 15미터를 초과하지 아니할 것.

    다만, 제3호나목 및 다목에 따른 지역의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 다음 각 목의 어느 하나 또는 둘 이상을 합한 면적이 골프장의 사업계획 면적의 100분의 60을 초과할 것.

    이 경우 각 목의 둘 이상의 면적을 합할 때에 서로 중복되는 부분은 한 번만 계산한다.

    가. 원형으로 보존되는 임야의 면적

    나. 행위허가 신청 당시 이미 쓰레기 매립지, 취토장(取土場), 그 밖에 이와 비슷한 용도로 사용됨에 따라 훼손된 지역의 면적

    다. 잡종지, 나대지(裸垈地), 그 밖에 이와 비슷한 토지의 면적

    라. 골프 코스가 조성되는 면적 외의 사업계획 면적 중 나무를 심어 녹지로 조성되는 면적

    마. 골프 코스에 연못으로 조성되는 면적

4. 간이골프장에 설치하는 골프연습장의 면적은 간이골프장 면적의 100분의 10 이하일 것

관련법규 :

농어촌정비법 제2조제16호 다목

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제19조 

내용

1) 농어촌정비법 제2조제16호 다목 :

 16. “농어촌 관광휴양사업”이란 다음 각 목의 사업을 말한다.

다. 주말농원사업: 주말영농과 체험영농을 하려는 이용객에게 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

2) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제 19조 :

「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원사업 중 주말영농을 위하여 토지를 임대하는 이용객이 50명 이상인 주말농원사업에 이용되는 10제곱미터 초과 20제곱미터 이하의 농업용 원두막(벽이 없고 지붕과 기둥으로 설치한 것을 말한다)을 설치하는 행위. 다만, 주말농원을 운영하지 아니하는 경우에는 지체 없이 철거하고 원상복구하여야 한다.

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1) 

그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는행위중 유리온실이 있습니다. 

1) 시설의 종류 : 온실

2) 건축 또는 설치의 범위 :  

수경재배ㆍ시설원예 등 작물재배를 위한 경우로서 재료는 유리, 플라스틱, 그 밖에 이와 비슷한 것을 사용하여야 하며,

그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있다.

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1)

린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 휴양림 및 수목

1) 시설의 종류 : 휴양림 및 수목원 

2) 건축 또는 설치의 범위 :   

「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」 제13조에 따른 자연휴양림 및 「수목원 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원과 그 안에 설치하는 시설을 말한다.

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령 제13조 1항 (별표1)   

그린벨트내 허가를 받고 할 수 있는 행위중 휴양림 및 수목원이 있습니다.  

1) 시설의 종류 : 휴양림 및 수목원

2) 건축 또는 설치의 범위 :  

「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」 제13조에 따른 자연휴양림 및 「수목원 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원과 그 안에 설치하는 시설을 말한다.

2017. 9. 21. 선고 2017도7321 판결 〔개발제한구역의지정및관리에관한특별조 치법위반⋅폐기물관리법위반〕

[1] 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제30조 제1항에 의하여 행정청으로부터 시정명령을 받은 자가 이를 위반한 경우, 같은 법 제32조 제2호에 정한 처벌을 하기 위하여는 시정명령이 적법하여야 하는지 여부(적극) / 시정명령이 당연무효는 아니지만 위법한 것으로 인정되는 경우, 같은 법 제32조 제2호 위반죄가 성립하는지 여부(소극)

[2] 피고인 甲 주식회사의 대표이사 피고인 乙이 개발제한구역 내에 무단으로 고철을 쌓아 놓은 행위 등에 대하여 관할관청으로부터 원상복구를 명하는 시정명령을 받고도 이행하지 아니하였다고 하여 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반으로 기소된 사안에서, 관할관청이 침해적 행정처분인 시정명령을 하면서 적법한 사전통지를 하거나 의견제출 기회를 부여하지 않았고 이를 정당화할 사유도 없어 시정명령은 절차적 하자가 있어 위법하므로, 피고인 乙에 대하여 같은 법 제32조 제2호 위반죄가 성립하지 않는다고 한 사례

[1] 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 제30조 제1항에 의하여 행정청으로부터 시정명령을 받은 자가 이를 위반한 경우, 그로 인하여 개발제한구역법 제32조 제2호에 정한 처벌을 하기 위하여는 시정명령이 적법한 것이라야 하고, 시정명령이 당연무효가 아니더라도 위법한 것으로 인정되는 한 개발제한구역법 제32조 제2호 위반죄가 성립될 수 없다.

[2] 피고인 甲 주식회사의 대표이사 피고인 乙이 개발제한구역 내에 무단으로 고철을 쌓아 놓은 행위 등에 대하여 관할관청으로부터 원상복구를 명하는 시정명령을 받고도 이행하지 아니하였다고 하여 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(이하 ‘개발제한구역법’이라 한다) 위반으로 기소된 사안에서, 관할관청이 침해적 행정처분인 시정명령을 하면서 피고인 乙에게 행정절차법 제21조, 제22조에 따른 적법한 사전통지를 하거나 의견제출 기회를 부여하지 않았고 이를 정당화할 사유도 없으므로 시정명령은 절차적 하자가 있어 위법하고, 시정명령이 당연무효가 아니더라도 위법한 것으로 인정되는 이상 피고인 乙이 시정명령을 이행하지 아니하였더라도 피고인 乙에 대하여 개발제한구역법 제32조 제2호 위반죄가 성립하지 아니함에도, 이와 달리 보아 피고인들에게 유죄를 인정한 원심판단에 행정행위의 공정력과 선결문제, 개발제한구역법 제32조의 시정명령위반죄에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

2017. 9. 12. 선고 2017두45131 판결 〔주택건설사업계획승인처분무효확인청구 의소〕

[1] 주택건설 사업부지에 관한 선행 도시․군관리계획결정이 존재하지 않거나 그 결정에 하자가 있는 경우, 그것만으로 곧바로 주택건설사업계획 승인처분의 위법사유를 구성하는지 여부(원칙적 소극)

[2] 구 주택법 제17조 제1항에 따라 인허가 의제대상이 되는 처분의 공시방법에 관한 하자가 있다는 사정이 주택건설사업계획 승인처분 자체의 위법사유가 될 수 있는지 여부(소극)

[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제54조는 “지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다. 다만 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 이처럼 국토계획법 자체에서 이미 도시⋅군관리계획의 수립이 건축물의 건축에 반드시 선행하여야 하는 것은 아님을 예정하고 있고, 주택건설사업계획 승인처분의 근거 법령은 사업부지에 관하여 도시⋅군관리계획결정이 먼저 발효되어 있을 것을 주택건설사업계획 승인처분의 요건으로 규정하고 있지 않다. 나아가 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것) 제17조 제1항에 의하면, 관계 행정기관과 협의를 거쳐 주택건설사업계획 승인처분이 있게 되면 협의의 대상이 된 지구단위계획결정 등 도시⋅군관리계획결정이 있었던 것으로 의제되므로, 선행 도시⋅군관리계획결정이 존재하고 있더라도 그 선행 결정은 그 범위 내에서 변경된 것으로 볼 수 있다. 따라서 사업부지에 관한 선행 도시⋅군관리계획결정이 존재하지 않거나 또는 그 결정에 관하여 하자가 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 그것만으로는 곧바로 주택건설사업계획 승인처분의 위법사유를 구성한다고 볼 수는 없다.

[2] 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것) 제17조 제1항에 의하면, 주택건설사업계획 승인권자가 관계 행정기관의 장과 미리 협의한 사항에 한하여 승인처분을 할 때에 인허가 등이 의제될 뿐이고, 각호에 열거된 모든 인허가 등에 관하여 일괄하여 사전협의를 거칠 것을 승인처분의 요건으로 하고 있지는 않다. 따라서 인허가 의제대상이 되는 처분의 공시방법에 관한 하자가 있더라도, 그로써 해당 인허가 등 의제의 효과가 발생하지 않을 여지가 있게 될 뿐이고, 그러한 사정이 주택건설사업계획 승인처분 자체의 위법사유가 될 수는 없다.