陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

11_Beckwith - Highest and Best Use Analysis.pdf

질문

1.조건부평가도 시장가치도 될 수 있나요

2. 아니면 조건부평가면 모두 시장가치 외의 가치인가요

3.양자는 관련성이 없나요

의견을 부탁합니다.

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답변 :

1. 조건부로 평가한 가액이 시장가치로 될 수 있습니다.

2. 조건부평가에 의한 가액은 시장가치도 될 수 있고 때에 따라 시장가치 외의 가치도 될 수

   있습니다.

3. 양자는 크게 관련은 없으나 수험용 답안으로 쓴다면 관련성을 만들어낼 수 있습니다.

설명 :

1,2

기준가치에 평가조건은 당연히 가미될 수 있습니다.

조건부평가와 시장가치와의 관계를 혼란스러워 하는 이유는

1) “가치기준”이라는 의미에 대한 해석상의 논란

2) “시장가치 외의 가치”에 대한 특별한 명칭이나 정의가 감칙에 규정되지 않음.

3) 기준가치 와 평가목적 그리고 평가조건에 대한 구별이 명확히 정리되지 않았기 때문입니다.

기준가치는 a basis of value라는 용어를 번역한 것입니다.

(실무기출 19회 2번에서의 Valuation Base와 동일한 의미)

기준가치의 의미는 IVS(2011)에 의하면 감정평가의 기본측정가정(the fundamental measurement assumption)에 관한 언급이라고 정의하고 있습니다.

기준가치는 감정평가시 고려하여야 할 기본측정가정으로 현황평가와 대비되는 조건부평가와 같이 결부지어서 생각할 필요는 없습니다.

분류 체계 자체가 다릅니다.

일반적으로 ‘가치기준’의 의미에 대하여 해석여지가 있는데,

a) 경제적 가치를 판정하는 기준으로서의 기준가치

b) 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액을 판정하는 기준으로서의 기준가치 가 바로 그것입니다.

예를 들어 담보목적의 평가시 대상의 경제적 가치는 시장가치로 결정하되, 평가목적이 담보이므로 안정성, 환가성 등을 고려하여 가액을 결정하는 것이 대표적입니다.

경제적 가치는 100원인데 대상물건 평가액을 90원으로 결정한 경우

기준가치란에 “시장가치” ? 아니면 “시장가치 외의 가치”로 표시하여야 하나? 라는 이런 문제죠.

기준가치에 평가조건은 당연히 붙을 수 있으며 이때의 평가조건은 기준가치가 내포하는

기본측정가정과는 다른 의미입니다. 평가조건이 붙는다고 기준가치에 영향을 주는 것이 아

니라는 것만 아시면 혼란스럽지 않을 것입니다.

다만, 평가조건이 가미되는 경우 이에 대한 합법성, 합리성, 실현가능성의 여부는 반드시 체크하여야 합니다. 예를 들어 나지 상태의 토지에 대하여 아파트를 준공하였을 시점을 가정하여 감정평가를 의뢰인이 요구할 경우, 이때에는 “아파트가 준공조건하의 시장가치”, “아파트 준공조건하의 투자가치” 등이 모두 가능합니다.

cf) 기준가치는 위에서 말한 것처럼 기본측정가정이기 때문에 평가목적과는 구별되는 개념

입니다. 평가목적은 보고된 감정평가액이 사용되어지는 용도를 말하는 것으로 구체적으로

“담보” “경매” “매각(처분)” 등으로 표시됩니다. 따라서 평가목적에 관계없이 의뢰인은 기

준가치로서 “시장가치” “투자가치” “공정가치” 등을 요구할 수 있고 감정평가사는 의뢰된

대로 이에 부합하는 평가를 하면 됩니다.

3.

감정평가는 기준시점 현재 가치형성요인과 현실적 이용상황을 바탕으로 시장가치를 기준하여 개별평가하는 것을 원칙으로 합니다.

관련성을 수험용으로 연결짓는다면

조건부평가는 현황평가의 예외이고, 시장가치이외의 가치는 시장가치기준의 예외에 해당하므로

1) 조건부평가와 시장가치외의 가치는 모두 감정평가 원칙의 예외에 해당함.

2) 조건부평가에 의한 가액은 시장가치, 시장가치이외의 가치 모두가 될 수 있으나

3) 시장가치라고 하여 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니며

시장가치 외의 가치이면 반드시 조건부평가에 의한 것은 아니다 라는 정도로 정리할 수 있겠습니다.

위에서 보듯이 조금 답안이 궁색하죠? ^^

이런 식의 문제는 아직 시장가치에 대한 본질이 규명되지 않았고, 시장가치 외의 가치에 대한 구체적 규정과 정의도 없는 상태에서 이것을 수험생에게 묻기에는 어려울 듯 싶습니다.

<대한민국 기준가치의 체계 : 2014년 현재 논의중 최종확정 사항 아님>

이해에 도움이 되셨길 바랍니다.

1.hwp

최유효이용 분석.ppt

국토-04-05.pdf

보성갯벌의 비시장가치평가.pdf

비시장가치_평가_연구.pdf

비시장재 가치 측정에 관한 연구.pdf

비시장재 가치평가.pdf

공익가치 vs 시장가치.pdf

공익가치.pdf

감정평가재단(AF)의 가치평가기준: USPAP

감정평가재단(The Appraisal Foundation)의 감정평가기준위원회(Appraisal Standards Board: ASB)에서는 감정평가사와 감정평가서비스 이용자를 위하여 전문감정평가실무기준(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice: USPAP)을 제정 공표하고 이에 대한 해석을 제공하며 필요에 따라 개정하고 있다.

(1) USPAP의 구성

USPAP는 서론, 평가기준 및 세칙 (standards and standards rule), 가치평가기준에 대한 적용의견서 (statements on appraisal standards) 및 자문의견서(advisory opinions)로 구성되어 있다.

서론에는 정의, 서설, 윤리규정, 적격성 규정, 적용예외규정(departure rule), 법률과 배치되는 경우에 대한 적용예외규정, 보충적 평가기준적용규정들이 포함되어 있다.

가치평가기준은 평가대상항목에 따라 총 10개의 기준으로 이루어져 있다.

기준1: 부동산 평가

기준2: 부동산 평가의 보고

기준3: 평가검토 (appraisal review)

기준4: 부동산 평가 자문: 실행

기준5: 부동산 평가 자문: 보고

기준6: 대규모 평가(mass appraisal): 실행 및 보고

기준7: 동산 평가: 실행

기준8: 동산 평가: 보고

기준9: 기업 평가: 실행

기준10: 기업 평가: 보고

위의 기준 중에서 기업가치 평가와 직결되는 내용은 기준9호와  기준10호이며 주요 내용은 다음과 같다.

(2) 기준9호의 주요 내용

기준 제9호는 5개의 기준세칙으로 구성되어 있다.

기준세칙9-1에서는 가치평가자와 가치평가업무에서 유념해야 할 내용을 제시하고 있다.

기준세칙 9-2에서는 가치평가자가 가치평가업무를 수행함에 있어서 명확히 파악해야 할 사항들을 나열하고 있다.

중요한 내용으로는 평가의뢰인, 가치평가결과를 이용할 예상 이용자 및 가치평가견해와 결론이 사용될 것으로 기대되는 용도, 평가대상 가치의 유형 및 정의, 평가기준일(effective date of appraisal),

평가대상 기업, 자산 또는 지분, 가치평가를 완료하기 위하여 요구되는 작업의 범위, 평가과정에 필요한 이례적(extraordinary) 가정, 평가과정에 필요한 가상 조건(hypothetical conditions) 등이 있다.

기준세칙 9-3에서는 가치평가시 계속기업의 전제뿐만 아니라 청산을 전제로 한 가치평가의 가능성도 고려해야 한다고 규정되어 있다.

기준세칙 9-4에서는 가치평가 수행 시에 하나 이상의 접근방법을 사용할 것을 권유하고 있으며 가치평가과정에서 수집되고 분석되어야 할 정보들에 대한 예를 제시하고 있다.

마지막으로 기준세칙 9-5에서는 다양한 평가접근법을 통해 도출된 추정가치를 조정하여 평가자가 가치에 대한 최종적 결론을 내리도록 되어 있다.

(3) 기준10호의 주요 내용

기준 10호는 가치평가 작업결과를 보고함에 있어서 준수하여야 할 사항을 명시하고 있다.

기준세칙 10-1에서는 가치평가결과를 구두보고 또는 서면보고서를 작성함에 있어서 지켜야 할 일반적인 원칙을 제시하고 있다.

기준세칙 10-2에서는 작성할 보고서를 가치평가보고서(appraisal report) 또는 용도가 제한된 가치평가보고서(restricted use appraisal report) 중에서 하나를 선택하여 작성하도록 규정하고 있으며 각 보고서 유형별로 포함되어야 할 정보의 내용이 상세하게 제시되어 있다.

기준세칙 10-3에는 가치평가에 대한 서면보고서에 다음과 같은 내용이 서명과 함께 포함되어야 한다고 되어 있다.

본 평가자가 아는 범위 내에서, 다음의 내용에 대해 증명한다.

- 본 보고서에서 진술된 사실(facts)은 진실이며 정확하다.

- 보고된 분석, 의견 및 결론은 보고서에 기재된 가정과 제한 조건에 의해 서만 제한을 받는다. 그리고 이들은 본인의 개인적인 입장을 떠나 편향됨 이 없는 전문가적인 분석, 의견과 결론이다.

- 본인은 본 보고서의 평가대상 재산에 대하여 현재나 미래에 있어 아무런 (또는 특정한)이해관계를 가지고 있지 않으며, 관련 당사자들에 관해서도 아무런 개인적 이해관계를 가지고 있지 않다.

- 본인은 본 보고서의 평가대상 재산이나 평가 관련당사자들에 대해 어떠 한 편견(bias)도 가지고 있지 않다.

- 평가 작업과 관련된 본인의 계약은 사전에 미리 결정된 결과를 도출하고 보고함을 조건으로 하지 않는다.

- 평가 작업에 대한 보수는 의뢰인의 주장이나 가치평가액에 대한 의견, 명 시된 결과의 달성, 또는 평가결과가 사용되리라 기대되는 용도와 직결되 는 후속 사건의 발생에 유리한 영향을 줄 수 있도록 사전에 미리 결정 된 금액이나 가치의 방향을 도출하고 보고함을 조건으로 하지 않는다.

- 본인의 분석, 의견 및 결론은 USPAP를 준수하여 실행된 결과로 도출된 것이며 본 보고서 역시 USPAP를 준수하여 작성된 것이다.

- 본 보고서의 서명인에게 가치 평가와 관련하여 중대한 도움을 제공한 자 는 없다(만일 가치평가에 도움을 제공한 제공자가 있다면 조력자의 성명 을 명시한다.)

끝으로 기준세칙 10-4에서는 구두보고에 포함되어야 하는 최소한의 정보에 대해 규정하고 있다.

정상가치(normal value) : 시장가치와 동일한 가치 

가치, 가격, 가액은 이론적으로 유사한 개념으로 보기도 하지만, 이를 구별하는 견해도 있습니다. 이는 감정평가의 이론에 있어 매우 중요한 개념들이므로 우리원에서는 이에 대한 연구를 지속적으로 진행하고 있습니다. 앞으로 수준 높은 연구결과로써 보여주신 관심에 부응하도록 하겠습니다.

다만, 최근 개정된 『감정평가에 관한 규칙』은 이를 구별하는 태도를 가진 것으로 보입니다. 이러한 입장에서는 ‘금액’이란 이와는 별도로 화폐로 측정되는 양을 의미하는 것으로 해석이 될 수 있을 것입니다.

또한, 용어의 변경사항 중 시장가치는 새롭게 도입된 개념이라기 보다는 용어의 국제적 정합성을 기하기 위한 것으로 볼 수 있으며, 가격시점이 기준시점으로 변경된 것은 위에서 언급한 바와 같이 가치, 가격, 가액을 구별하는 입장의 연장선에서 이해할 수 있을 것입니다. 이는 일반적인 감정평가시 적용될 것입니다.

아울러, 보상평가는 『공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률』을 따르므로 이 법에서 정하는 바와 같이 가격시점으로 사용할 수 있을 것입니다.

보다 자세한 내용을 알고 싶으시면 심사관리실 문경원 과장(Tel:02-2189-8236)에게 연락주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다.

감사합니다.

경제학에서 가치(value)라 함은 경제주체로 하여금 어떤 재화를 소유하고 싶게끔 만드는 원천을 의미합니다.

애덤 스미스는 국부론 제1편 제4장에서 가치에는 사용가치와 교환가치 2가지가 있다고 제시합니다.

(이후 마르크스는 자본론에서 자본주의 비판에 이 논의를 확장시켰습니다.)

사용가치(value in use)는 내가 어떤 재화를 직접 소비해서 효용을 얻을 수 있기에 생기는 가치이고 교환가치(Exchange Value)란 그 재화로부터 직접 효용을 얻을 수는 없지만 사용가치가 있는 다른 재화와 교환할 수 있기에 생기는 가치를 말합니다.

예를 들어 내가 답안지에 쓰려고 고급만년필을 구입했다면 그 만년필은 일단 나에게 사용가치를 지니는 것이고 나중에 그 만년필을 필요로 하는 다른 사람이 갖고 있는 펜과 교환할 수도 있기에 그 만년필은 나에게 교환가치도 지니게 되는 것입니다.

즉, 사용가치는 목적으로서의 가치이고 교환가치는 수단으로서의 가치인 셈이지요.

대부분의 재화는 사용가치와 교환가치를 동시에 지니고 있으나 사회.경제적인 맥락에 따라 어떤 재화는 사용가치의 비율이 높고 다른 재화는 교환가치의 비율이 높기도 합니다. 애덤 스미스는 물과 다이아몬드를 예로 들고 있습니다.

1. 회계학 측면에서의 사용가치(value in use)

기업이 자산을 사용함에 따라 당해 기업의 입장에서 인식되는 현재가치를 말합니다.

IAS 36에서는 사용가치를

the discounted present value of the future cash flows expected to arise from the continuing use of an asset and from its disposal at the end of its useful life. 로 정의내리고 있습니다.

2. 감정평가 측면에서의 사용가치(value in use)

1) 지상권, 지역권, 전세권은 부동산의 사용가치를 독점 지배하는 것을 내용으로 하는 용익물권입니다.

2) 도로, 하천, 공공용지등은 일반적으로 사용가치에 비해 교환가치가 현저히 낮은 토지로서 만약 이를 보상목적으로 평가한다면 교환가치는 거의 없고 사용가치를 중심으로 하는 평가가 될 것이고,

일반거래, 담보, 경매 목적으로 도로, 하천, 공공용지등을 평가시 사용가치보다는 교환가치가 더 중요시되는 평가로 보면 됩니다.

(용도적 제한, 거래제한 상태 등을 반영)

3) 임대료 평가의 경우도 사용가치를 중시하는 평가로 보면 됩니다.

안녕하세요~! 단과 수업듣고 있는 ***라고 합니다.

다름이 아니라 이번주 휴강으로 복습 중ㅇㅔ 질문 좀 드리겠습니다.

1. 가치와 가격이 다른 건 알겠습니다. 가치와 가액도 다른ㄷㅏ는 것도 알겠습니다. 근데 가격과 가액은 다른 건ㄱㅏ요? 같지도 다르지도 않은 단순 용어선택의 차이 인가요??

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휴강 가끔식 해야 겠네요 복습하시고 질문도 하시고 ^^ 그래도 갑작스런 휴강 머리숙여 사죄드립니다 ㅠ_ㅠ

질문하신 내용은 간단한 용어 질문 같으면서도 사실 오묘한 법률 용어 개념들이라 그 정확한 내용을 아셔야 해요

자 차근차근 관련 개념들부터 정리해 가며 질문하신 내용에 답하도록 하겠습니다.

① 감정평가와 산정의 비교

 부동산 공시법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

7. "감정평가"라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

즉 감정평가란 경제적 가치(가치기준인 시장가치)를 판정하여 그 결과를 감정평가액으로 표시하는 것을 말합니다.

감정평가와 비교되는 산정의 개념을 살펴보면 이하와 같다.

“부감법 제5조 조사 평가의 기준”및 “부감법 제16조 단독주택가격의 공시”에는 표준지와 표준주택가격을 감정평가사에 의해 조사 평가되는 대상으로 규정하고 있으며, “부감법 제11조 개별공시지가의 결정 ? 공시 등” 및 “부감법 제17조 공동주택가격의 공시”에서는 개별공시지가와 공동주택가격를 산정의 대상으로 규정하고 있다. 또한 “공익사업법 칙 제42조 분묘에 대한 보상액 산정”, “공익사업법 칙 제40조 수목의 수량 산정방법”등에서도 산정의 대상으로 보고 있다.
 
따라서 조사된 자료를 이용하여 산식에 대입하여 보상액 등을 정하는 경우에는 산정이라는 표현을 쓰고 있고, 전문가의 판단 및 의견이 필요한 경우에는 감정평가란 용어를 사용하고 있다고 볼 수 있다.

<20기 이론 연수 시험 문제> 부감법상 가격은 크게 “평가”와 “산정”과정을 통하여 각각 평가가격과 산정가격이 도출되고 있는 것을 알 수 있다. 이를 비교하여 설명하라

② 감정평가액과  시산가액의 비교

감정평가규칙 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

이를 검토하면 시산가액이란 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액임을 알 수 있습니다. 이를 시산가액 조정을 통하여 감정평가액을 도출하는 것이지요. 따라서 시산가액 조정이란 절차는 감정평가액의 판정과정을 말하며, 감정평가방법에 의해 산정된 시산가액과 이를 감정평가사의 판단과정을 통해 조정된 감정평가액을 구분하는 핵심적 과정이 됩니다. 이는 시산가격 조정이란 논점과 매우 중요한 관련이 있습니다.

③ 가치와 가격

가치와 가격은 안정근 교수님 책에 잘 나와 있듯이 구별됩니다. 그리고 가치는 가치의 다원적 개념에 의해 다양한 가치가 존재합니다. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수감정평가의 자와 매도자 간에 실제로 지불된 금액이기에 감정평가의 자료수집의 대상이지 결과물이 아닙니다.

④ 감정평가액, 시산가액과 가치, 가격의 구별

금번 감칙의 개정으로 정상가격주의를 포기하고 시장가치를 가치기준으로 변경되었습니다. 따라서 감정평가액의 기준은 시장가치 즉 가치(value)가 되었습니다. 이는 가치(value)와 가격(price)을 명확히 구분하지 않았던 기존 감칙의 태도와 다른 것입니다.

따라서 가치는 가액이랑 구별되는 것이 아니라, 감정평가가액은 가치입니다. 시산가액 역시 가치추계를 위한 결과물이므로 역시 가치입니다. 그리고  감정평가액과 시산가액은 가격이 아닙니다.