陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 〔권리양도금〕

[1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극)

[2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우

[3] 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례

[1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설⋅비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.

[2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.

[3] 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적⋅사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

기술기업가치평가의이론적검토.pdf

밀양 송전선탑 참고논문.pdf

130607(조간) 수직증축 관련 심재철 의원 대표발의 주택법 개정안 참고자료(주택정비과).hwp

지침회사법은 안정근 교수님 평가이론 책에 소개되어 있는 기업가치 평가 방법중 비교방식 논리에 속하는 것입니다.

용어가 다를 뿐 큰 틀에서는 지침회사법이나 유사기업비교법은 차이가 없다고 보시면 됩니다.

굳이 차이를 두자면

지침회사법은 대상 기업과 비슷한 상장기업들의 주가를 기초로 산정된 시장배수(가치추계배수)를 이용하여 구하며

대상기업주가 = 장부가치 × 시장배수 를 통해 구하며

유사기업비교법 (우리 실무기준)에서는

시장배수(가치추계배수)를 구하는 것은 동일하나

대상기업주가 = 유사기업의 주가 × 사정보정 × 시점수정 × 요인비교치(PER, PBR 등을 비교조정) × 조정계수 (비영업자산 조정 등)의 형식을 취합니다.

감정평가업계에서는 주로 미국 ASA 기업가치평가방법을 채택하며

감정평가실무기준(안)도 이에 따르고 있습니다.

기업가치 평가의 접근방식 (출처 : 이상윤 평가사님 기업가치 실무)

기업가치 평가의 접근방식.hwp

이슈브리핑-10호(이메일).pdf

문 16.(배점 2)

일조권 침해에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)

① 어떠한 건물 신축이 그 건축 당시의 건축법 등 관계 법령의 일조방해에 관한 직접적인 단속법규에 적합하더라도, 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다. (O)

② 일조권 침해에 있어 객관적인 생활이익으로서 일조이익을 향유하는 ‘토지의 소유자 등’에, 임차인 등의 거주자는 포함되나 가해건물로 인하여 일조방해를 받고 있는 인근 초등학교의 학생들은 이에 포함되지 않는다. (O)

③ 일조방해와 같은 생활이익에 대한 침해가 위법한지를 판단함에 있어 특별한 사정이 없다면, 수인한도를 초과하지 않는 생활이익에 대한 침해를 다른 생활이익 침해로 인한 수인한도 초과 여부의 판단이나 손해배상액 산정의 직접적인 근거 사유로 삼을 수는 없다. (O)

④ 위법한 일조방해로 인한 재산상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 가해건물이 완성될 때 일회적으로 발생한다고 볼 수 있으나, 정신적 손해는 가해건물이 존속하는 동안 날마다 계속 발생하므로, 그 위자료 청구권의 소멸시효는 특별한 사정이 없는 한 가해건물이 피해 부동산의 일조를 방해하는 상태로 존속하면 날마다 개별적으로 진행한다. (X)

⑤ 동시에 또는 거의 같은 시기에 건축된 가해 건물들이 피해 건물에 대하여 전체적으로 수인한도를 초과하는 일조권 침해의 결과를 야기한 경우, 각 가해건물들이 함께 피해건물의 소유자 등이 종래 향유하던 일조를 침해하게 된다는 점을 예견할 수 있었다면, 특별한 사정이 없는 한, 각 가해건물의 건축자 등은 일조권 침해로 피해건물의 소유자 등이 입은 손해 전부에 대하여 공동불법행위자로서의 책임을 부담한다. 

(O)

경응수 평가사님의 감정평가론 중 국제회계기준의 도입과 감정평가 부분은 4판에 신설된 것으로 비중있게 공부하셔야 합니다. 작년 23회 문제에서도 시장가치에 대한 논의가 시험에 출제된 것은 감칙 개정과 관련한 것도 있지만 이와 더불어 IFRS상 공정가치와의 비교측면에서도 비중있는 내용이었기 때문입니다.

최근 국토해양부에서 시험제도개선 (최소인원합격자 인원 조정, 시험과목 개편)이 논의되고 있는데, 시험과목 개편과 관련하여 공인회계사와 업역 다툼이 있는 IFRS상 공정가치 평가를 2차 감정평가실무과목에 추가 분리하여 시행하도록 하는 방향으로 진행될 가능성이 높다는 것이 제 생각입니다.

감정평가학회 등에서의 공정가치와 감정평가의 논의는 크게

1. 공정가치와 시장가치와의 비교 (비시장가치와의 비교)

2. 가치기준과 가치전제의 구별

3. 감정평가의 대상이 되는 자산 중 투자부동산의 공정가치 평가

4. 공정가치 평가의 주체

가 있습니다. 시험과 관련해서는 1번이 가장 중요하고, 부수적으로 2,3번 정도를 공부하면 될 것입니다. 4번은 감정평가이론 시험에 출제되기는 어려울 것 같습니다. 다만, 공정가치 평가와 관련된 감정평가사의 역할이라는 주제로 시험이 출제된다면 평가 주체에 대한 언급은 반드시 하여야 할 것입니다.

1번 시장가치와 관련

2번 가치전제와 가치기준

3. 투자부동산의 공정가치 (Fair Value)평가 관련

(IFRS 투자부동산 관련 문제로서 투자부동산 회계처리 개념을 알아두고 특히 권리분석에서 문제 출제시 이 내용을 結 부분에 적어주면 확실히 차별화가 될 것이다.

공정가치와 비시장가치를 비교하라라는 문제도 가능하다. 이렇게 나오면 공정가치와 시장가치를 구분 → 공정가치와 비시장가치의 구분여부 순서로 검토해야 함 )

  역사적 중요성이 있는 부동산과 문화재적인 가치가 있는 부동산을 감정평가 하는 경우에는 현실적으로

여러 가지 복합적인 문제점과 난관에 봉착하게 된다. 일반적으로, 감정평가사들은 부동산의 경제적 가치를

현실적인 금전의 가치로 표현하는 것이 감정평가의 본질이라고 여기고 있으며, 부동산의 경제적 가치는 곧

시장에서 형성될 수 있는 교환가치가 전부인 것으로 생각하기 쉽다. 물론 '부동산 공시 관련 법률'에서 정의

하고 있는 부동산의 정상가격개념은 이와 크게 다르지 않은 것으로 해석되며, 이와 같은 개념의 정립 이외

에는 특별하게 다른 이론을 구성하는 것도 어려운 것이 현실이다.

  따라서 일반적인 부동산 시장에서 거래의 객체가 되는 부동산들을 주로 감정평가하는 방법과 동일

한 방법으로 역사 문화재적인 부동산을 감정평가 한다면, 이런 종류의 부동산들이 흔히 가지고 있

는 법률적인 제한들과 현실적인 이용상의 제약들 때문에 이 부동산들은 아주 열등한 가치를 지닌

부동산으로 취급되어 감정평가의 결과가 정상적인 부동산으로서의 가치를 반영하지 못하는 상태로

귀착될 수 있을 것이다.

  그러나 과연 그렇게 할 수 있는 것인가? 지나간 과거에 이 토지 위에서 역사적인 사건이 있었다고 하여,

또는 이 토지 위에 역사적인 건물이 건립되어 있다는 사실만으로, 문화재로 지정된 토지 또는 건물이라고

하여 정상적인 감정평가의 대상이 아니고 별도로 취급될 필요가 있는 것인가?

  일반적이고, 보편적인 부동산의 감정평가에 익숙한 감정평가사들에게 이 책의 저자는 새로운 평가방법

을 제시하고 있다. 즉, 위에서 제기된 의문들을 해결할 수 있는 감정평가방법을 연구하여 제시하고 있는 것

이다. 

  부동산의 평가는 감정평가방법론에서 제시하고 있는 평가방법들만이 꼭 정당한 것은 아니며 이 방법, 이

이론 이외에도 여러 가지로 제시되는 방법론이 있고 이 방법론은 시대와 상황에 따라 변천을 거듭할 것이

다. 따라서 감정평가사들은 사고의 유연성을 확보하는 것이 현실적인 감정평가 작업을 수행하기 위해서도

반드시 필요한 것으로 보인다.

  이 책의 저자인 Judith Reynolds, MAI는 역사학도이자 부동산평가사이다. 그는 길지 않은 미국의 역사를

배경으로 한 역사적 부동산과 문화재적인 가치가 있는 부동산을 적절하게 감정평가하기 위하여 관련된 자

료를 수집하고 평가방법론을 개발하는데 30여년을 헌신하였다. 저자는 1982년에 이 책의 초판을 발행하고

1997년에 개정판을 발행하였으며 현재에도 3판의 출판을 위하여 끊임없이 노력하고 있다. 우리나라에 현대

적인 감정평가사 제도가 도입된 것도 30여년을 경과하였으니 이제는 우리도 이와 같은 전문적인 영역을 가

지고 있는 감정평가사가 등장할 시기가 도래한 것으로 보인다. 

  이 책은 제1장과 제2장에서 역사적인 부동산의 보존운동과 역사적인 부동산을 정의하고 제3장에서는 미

국의 건축양식을 시대별로 정리하여 소개하고 있다. 제4장에서는 역사적인 부동산에 제공되는 여러 가지

혜택과 각급 정부의 정책들을 소개하고 있으며 제5장에서는 감정평가의 원리와 자료들을 제시하고 있다.

제6장부터 제8장까지는 감정평가의 3방식을 역사, 문화적인 부동산에 적용할 방법론을 모색하고 있고 제9

장은 이 방법론을 정리하고 있다.

  부동산과 관련된 법률체계와 부동산에 대한 인식이 미국과 우리나라는 같지 않다. 가장 기본적이라고 생

각하는 부동산등기제도가 천양지차로 다르고 거래관행도 우리와는 같지 않다. 그러나 부동산의 가치를 인

식하는 기본적인 체계는 서로 다르지 않으며 취급하는 방법이 다를 뿐이다. 따라서 감정평가 방법론을 이

해하지 못할 것도 없고 배척할 이유도 없는 것이다. 

  이 책의 출판을 위하여 도움을 준 모든 분들께 감사드린다. 

  2006.1 나상수 

-A.I. 회장서문-

  역사적 부동산  (Historic Properties) 1판이 1982년에 출판되었을 때 미국이 건립된 후 200년이 조금 지났

었다. 역사 및 역사적 장소와 건물 등의 보존에 대한 국가와 국민적인 관심은 지속적으로 증가해 왔으며 부

동산 소유자의 권리에 대한 법률이 제정되고 수차례 갱신되었다. 그리고 연방정부, 주정부, 지방정부 차원

에서 황폐해진 역사적 부동산을 복원하고 기존의 건조물을 잘 보존하기 위하여 각종혜택을 주어왔다.

  15년 전에 이러한 경향을 예측하기는 어려웠을 것이다. 그러나 Judith Reynolds(MAI)는 2판에서 이것의 본

질을 파악하였다. 그리하여 감정평가사, 다른 부동산 전문가 그리고 역사적 부동산에 관심을 가진 모든 사

람들이 보존운동의 새로운 방향을 인식하게 되었다. 이러한 새로운 방향에는, 특정한 건물에서 전반적인

건축환경으로 초점이 이동한 현상이 포함된다. 본 개정판은 텍스트가 확대되고 다른 구성을 가지고 있음을

1판의 독자들은 알아챌 것이다. 저자는 보존과 보호 지역권에 영향을 미치는 법률, 법원판결, 세법, 제약을

추적하고, 역사적 부동산을 평가하는 세 가지 평가방법을 적용할 때 감정평가사가 따라야 할 단계적인 절

차들을 기술하고 있다. 그리고 현재의 보존운동이 어떻게 감정평가들에게 최유효이용 (highest and

best use)원칙의 전통적인 적용방식을 수정하도록 요구하는가를 설명한다.

  본 개정판은 용어집을 포함하고 있으며 국가와 주정부의 사적보존 단체 그리고 역사와 환경 문제를 담당

하는 부처와 기관에 대한 최신 목록을 수록하고 있으며 이 목록에는 주소, 전화번호, 팩스번호, 인터넷 사이

트가 수록되어 있다.

Kenneth L. Anicholson,  SRA

Appraisal  Institute 1997년 회장

21기 연수종합문제에서 문화재 보호구역과 관련된 문제가 출제되었고

23기 연수에서도 나상수 평가사님이 이 책을 언급

(제주도 xx동굴 문화재 가치평가 관련)하였고

2012년 한국감정원 <한옥의 감정평가> 책자가 출간된 만큼 이에 관하여 관심을 두어야 할 것이다.

최유효이용분석과 건부감가 관련해서, 22회 감정평가실무 기출 1번 문제와 연관하여 잘 설명 들었는데요,

<질문> 나지와 개량물의 최유효이용이 다르지만, 현이용의 철거타당성이 없는 경우

즉, 특수상황의 최유효이용(비최고최선이용) 평가시,

일체평가(비준, 수익) 원칙으로 하고, 토지/건물 가격 배분을 평가서상 해줘야하잖아요.

만약, 일체가격이 110억 이고

토지(나지상정)가격이 100억, 건물의 내용년수기준 원가법 가격이 30억 이라면,

1. 토지 100억 + 건물 10억 (건부감가반영)

2. 토지 80억(건부감가반영) + 건물 30억

중, 1번이 맞다고 하셨고, 이번 실무기출도 그런 의도로 내었다고 하셔서 잘 이해가 되었습니다.

그런데요,

만약, 일체가격이 90억 이라면 (나지토지 100억, 건물30억)

토지 100억 + 건물 (-10억) 이 되는 거 잖아요.

이럴경우 평가서에 건물가격을 -10억이라 할 수 있나요?

(현실적으로 건물이 사용되고 있음에도 그것을 음(-)의 가치라 하는것이 세금을 낼때랑, 의뢰인이 이해할 수 있을까요?)

아니면, 이런상황은(나지가격보다 작은 일체가격) 처음부터 일어나지 않는 일인가요?

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그리고 표준주택의 경우, 가격배분시

일체평가하고 건물의 가격을 원가법으로 빼주는 것도

건부감가가 토지에 반영되는 것으로 배분하는것 아닌가요?

답변 부탁드릴께요, 감사합니다. ^_^